impactos urbanísticos na regularização de condomínios...
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Impactos Urbanísticos na Regularização de Condomínios Horizontais e Loteamentos Fechados Prof. Drª Gisela Cunha Viana Leonelli [email protected]
7 a 9 de junho 2017
Instituto de Economia - Unicamp
Parcelamento do solo: a terra urbanizada
• base da configuração urbana • Tece a cidade: ruas, quarteirões, espaços públicos • Impacto na estruturação das práticas sociais urbanas • A integração e as interações que uma habitação terá com o restante da
cidade pode ser determinada a partir de como e onde foi produzido o lote urbanizado para esta moradia.
Como se tem parcelado o solo no Brasil? Sob qual regulação?
BA GLEBA
PARCELAMENTO DO SOLO
LOTE
Lote - terra dotada de infraestrutura, após ser parcelada otada de infraestrutura, após ser parcelada.
LEI 6.766 – Por que foi aprovada???
Em todo o território nacional, o parcelamento do solo urbano é regido pela Lei Federal 6766/79, (e suas alterações ) leis estaduais e leis municipais de parcelamento do solo urbano, quando existentes.
As leis municipais podem ser mais restritivas do que a federal, nunca mais flexíveis. As leis municipais que criam novas tipologias de parcelamento do solo ou flexibilizam as exigências da L.F. 6.766/79 são inconstitucionais.
LEI 6.766
Marco legal sobre o parcelamento do solo no Brasil
• Lei 6.766/79 • loteamento
• desmembramento
• Condomínios horizontais e loteamentos fechados • entendimentos diversos sobre sua ilegalidade
• Impactos na estrutura urbana
(Beré, 2003; Cordeiro, 2003; Granja, 2003; Lima, 2008; Lins, 2003; Ribeiro Filho, 2003; Silva, 2007, Baltrusius & D´Otaviano, 2009, Leonelli, 2010; 2013)
Referências da Lei 6.766
COMERCIALIZAÇÃO DOS LOTES: ao determinar em
quais condições o parcelamento do solo pode ser comercializado, as obrigações dos empreendedores, o papel das prefeituras, a obrigatoriedade dos registros, regras para os contratos de compra e venda, bem como as penalidades no caso de infração das regras estabelecidas.
Referências da Lei 6.766
QUALIDADE URBANÍSTICA : uma vez que determina a
infraestrutura mínima exigida bem como a exigência de áreas públicas,
LEGALIDADE : ao determinar quais são as condições e exigências legais para se parcelar o solo em todo o território nacional,
Referências da Lei 6.766
QUALIDADE URBANÍSTICA : uma vez que determina a
infraestrutura mínima exigida bem como a exigência de áreas públicas,
LEGALIDADE : ao determinar quais são as condições e exigências legais para se parcelar o solo em todo o território nacional,
Onde pode parcelar?
Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em: • zonas urbanas, • de expansão urbana ou • de urbanização específica, (definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal) NÃO SE PODE PARCELAR EM ZONA RURAL – é crime pela 6.766
Tipologias de parcelamento do solo no Brasil
• LOTEAMENTO: a subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes
• DESMEMBRAMENTO: a subdivisão de glebas em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes
Em que situação urbanística pode
ocorrer um caso de desmembramento?
Qual a principal diferença entre uma tipologia e outra?
Desmembramento
Desmembramento
Loteamento
Loteamento
E os Condomínios?
É preciso diferenciar condomínios verticais de condomínios
horizontais
Condomínios verticais:
• propriedade fracionada (fração ideal) implantados em áreas JÁ PARCELADAS (lotes ou quadras), onde já houve doação de áreas públicas, o sistema viário é contíguo com o da cidade existente.
• Não há privatização de áreas públicas e nem de sistema viário
Condomínios Verticais
Condomínios Horizontais : uma lei fora do lugar
Para regulamentar a PROPRIEDADE PRIVADA EM ÁREAS CONDOMINIAIS, há a Lei Federal nº 4.591/ 1964. Ex. vários aptos – diversos proprietários – de um edifício que está implantado em um só lote.
Esta lei NÃO TRATA do parcelamento do solo urbano e sim do regime de propriedade. Usar esta lei para tratar do parcelamento da terra urbana é BURLA à lei 6.766,.
Qualquer legislação que permite condomínios horizontais fechados está criando uma nova categoria de parcelamento do solo não prevista pela lei federal brasileira.
Condomínios Horizontais : uma lei fora do lugar
Condomínios horizontais: ocorre o parcelamento da gleba em “pseudo-lotes” – FRAÇÃO IDEAL. Não há a propriedade individualizada. Urbanisticamente o resultado é similar a de um loteamento – lotes unifamiliares com edifações unifamilares Abertura de vias para acesso aos “lotes” individualizados - sistema viário privativo. Espaços coletivos e não espaços públicos. Acesso negado ao uso público
Condomínio Horizontal Fechado
Condomínio Horizontal e loteamento Fechado
Condomínio Horizontal Fechado
Condomínio Horizontal Fechado
Na prática o condomínio horizontal fechado está parcelando o solo !!!!
Para que serve as áreas públicas da 6.766?
• Áreas institucionais (5%)
• Áreas de lazer ou verde (10%)
• Sistema Viário ( X %, sendo que X%+ 5% + 10% = 35% do total da gleba = ÁREAS PÚBLICAS, DE ACESSO AO PÚBLICO E DE CONSTITUIÇÃO E CONFORMAÇÃO DAS CIDADES
Para que servem Áreas Institucionais ??(5%)
ESCOLAS
Para que servem Áreas Institucionais ??(5%)
Hospitais, Postos de Saúde, Creches, Ginásios, Centros Culturais,
Teatros...
Para que servem as áreas de lazer e verde (10%) da 6.766? Praças, parques, jardins, espaços de lazer e recreação PÚBLICOS
Para que serve o SISTEMA VIÁRIO PÚBLICO exigido pela 6.766??
• Não só para acessar o lote individualmente, mas para compor a rede de hierarquia viária da cidade
• Rua não é apenas espaço de circulação e sim é o elemento estrutural de conformação da cidade !!!
Por quê a Lei n.3.057/2000 não foi aprovada?
Porque ao se aprovar uma norma federal que REGULARIZA LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS nenhum empreendedor imobiliário vai lotear para a cidade aberta!!!!!
URBANICÍDIO
• “Mas a realidade é outra...existem inúmeros loteamentos fechados e condomínios horizontais no país, é preciso regularizá-los. O que fazer com eles, fingir que não existe???”
• Regularizar sem contrapartida? • Incentivar ainda mais? • Anistia premiada???? É preciso PUNIR, NO CASO DE REGULARIZAÇÃO, COM EXIGÊNCIA DE SEVERAS CONTRAPARTIDAS E NÃO INCENTIVAR!!!!!!!
Impactos da permissividade e regularização
Desta forma, o maior impacto da permissividade de empreendimentos fechados horizontais é sua hegemonia. A proliferação desta forma de se urbanizar e expandir tende a ser tornar única.
Impactos da permissividade e regularização
1 - Escassez de lotes inseridos no tecido urbano, produto de parcelamento do solo regular. 2 - Carência e desvalorização de áreas públicas que são substituídas por áreas coletivas privatizadas. 3 - Total ruptura do tecido urbano como aquele de suporte para as práticas sociais e a construção coletiva da cidade.
4 – Aumento da violência urbana e intensificação da segregação
6 – Impactos irreversíveis na mobilidade urbana
7 – Espraiamento, dispersão e baixa-densidade – PADRÃO INSUSTENTÁVEL DE URBANIZAÇÃO
8 – Aumento do custo – cidade
9 – Colapso do planejamento urbano – mitigação não resolve!! (áreas públicas externas aos muros)
10 – Escassez de lotes para comércios e serviços – aumento do valor
• 11. Escassez de áreas públicas para equipamentos institucionais – escolas, creches, praças, parques, centros culturais – alimentando a indústria da desapropriação
URBANICÍDIO
Além da legalidade
Qual modelo de cidade está se abandonando ao não se aplicar Lei 6.766/79 e REGULARIZAR CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS E LOTEAMENTOS FECHADOS? PREMIAÇÃO AO IRREGULARIDADE DA ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA
Campinas - SP
Fonte: LEONELLI, MARINHO 2017
Indaiatuba - SP
Fonte:MARINHO 2017
O impacto de uma lei permissiva
Considerações sobre a aprovação da MP 759
• Não confundir cadastramento, conhecimento e compatibilização de dados sobre registro fundiário com anistia premiada.
• Equívoco na raiz desta lei = tratamento igual para a regularização de baixa renda para os grandes especuladores de terra no país , sendo que a origem da irregularidade são opostas.
• Equívoco em tratar a terra urbana e rural como se tivessem os mesmos atributos, características e potencialidades;
• Não consideração dos IMPACTOS URBANÍSTICOS! TERRA NÃO É SÓ PAPEL!
• O cadastro deveria servir exatamente para distinguir um vilarejo na Amazônia de um condomínio horizontal em Campinas, ambos estão em zona rural.
• A necessidade de cadastramento – que é fundamental - não deve servir para homogeneizar o tratamento e sim para evidenciar as diferenças, inclusive sociais.
Grupo de Pesquisa CNPq
GEURU – Grupo de Estudos de Urbanização e Regulação Urbanística
Pós- ATC – Arquitetura, Tecnologia e Cidade
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