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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE CENTRO DE TECNOLOGIA DEPARTAMENTO DE ARQUITETURA PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL: UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN Lílian Pantoja NATAL 2006

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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTECENTRO DE TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ARQUITETURAPROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO

PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL: UMA ANÁLISE CRÍTICA

PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

Lílian Pantoja

NATAL2006

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LÍLIAN PANTOJA

PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA

PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, comorequisito para obtenção do grau de mestre emArquitetura e Urbanismo.

Orientador:Professor Doutor Marcelo Bezerra de Melo Tinôco

NATAL2006

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LÍLIAN PANTOJA

PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA

PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, comorequisito para obtenção do grau de mestre emArquitetura e Urbanismo.

Orientador:Professor Doutor Marcelo Bezerra de Melo Tinôco

Data de Aprovação:

BANCA EXAMINADORA

Prof. Dr. Marcelo Bezerra de Melo Tinoco (Orientador)Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, UFRN

Prof. Dr. Amadja Henrique BorgesPrograma de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, UFRN

Prof. Dr. Luis de La MoraMestrado em Desenvolvimento Urbano, UFPE

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A todos que cooperaram, seja com apoio, conselhos, colaboração, participação, seja

com pensamentos positivos, torcendo para que este trabalho desse certo.

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AGRADECIMENTOS

Este momento o qual estou vivendo, acredito que só quem já experimentou pode

realmente avaliar, o ponto final de uma jornada de dedicação, permeada por conquistas,

alegrias, aprendizado, mas também angústia e insegurança. Principalmente por que a “vida

profissional” não espera a “vida acadêmica” de forma paciente e compreensiva, mas sim de

forma concorrente e egoísta. O que fica ressaltado quando analiso todo o processo, é o apoio

das pessoas queridas que estão a minha volta, as quais a dedicação foi fundamental para esta

conquista.

Devo agradecimentos ao professor Marcelo Tinoco, quem sempre acreditou neste

trabalho, desde término da minha graduação, quando este era ainda apenas uma vontade

abstrata, e vem desde então me acompanhando e orientando.

Ao professor Flávio Henrique Araújo Miranda, pela disponibilidade e empenho

através de orientação pela Consulest, a quem a presteza e dedicação devo agradecer.

Aos moradores das Rocas, que de forma surpreendente receberam a mim e minha

equipe de levantamento com muita atenção e colaboração, facilitando meu trabalho

imensuravelmente.

À equipe do levantamento, Marina, Cláudio, Giovanni e Iguatemy, pela seriedade,

responsabilidade e comprometimento que encararam meu trabalho.

À minha mãe pelo apoio sempre carinhoso, algumas vezes preocupado porém alegre, e

a presteza em todos os momentos da minha vida. Ao meu pai pela base e estrutura que me

permitiu mais esta conquista e a quem devo dedicar a coragem e poder de concretização que

me acompanhou mesmo nos momentos mais difíceis.

Às minhas irmãs por todo carinho, atenção e dedicação, mas também pelo respeito ao

meu trabalho. Ambas estudantes ainda da graduação, mas com competência para me ajudar de

forma plena sempre que senti necessidade. Binha que dedicou toda sua visão crítica,

consciente e ponderada, ao ler o trabalho diversas vezes, me acompanhando em toda sua

produção, e Jen que dedicou sua imensa energia e capacidade de concretizar coisas, produzir,

fazer, cooperar, sendo peça fundamental no levantamento de campo, e na conclusão deste

trabalho.

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SUMÁRIO

LISTA FIGURAS

LISTA DE MAPAS

LISTA DE GRÁFICOS

LISTA DE TABELAS

LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS

RESUMO

ABSTRACT

1 INTRODUÇÃO 16

2 AS ORIGENS DAS POLÍTICAS HABITACIONAIS 21

3 O PROCESSO DE URBANIZAÇÃO DA CIDADE DO NATAL E AS POLÍTICAS URBANAS 36

3.1 URBANIZAÇÃO E ADENSAMENTO DA CIDADE COMO PROMOTORESDA EXCLUSÃO SOCIAL E SEGREGAÇÃO ESPACIAL 36

3.2 A BUSCA PELA FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE E O RECONHECIMENTODA NECESSIDADE DE INTEGRAÇÃO DOS ASSENTAMENTOS PRECÁRIOS

52

4 PARÂMETROS URBANÍSTICOS, CONCEITUAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO 63

4.1 PRESCRIÇÕES URBANÍSTICAS NO IDEÁRIO DE PLANEJAMENTO URBANO NA HISTÓRIA 63

4.2 CONCEITOS E APLICABILIDADE DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS65

4.2.1 Taxa de ocupação 65

4.2.2 Densidade Populacional 66

4.2.3 Altura máxima das edificações 67

4.2.4 Dimensões máximas dos lotes 68

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4.2.5 Dimensões mínimas dos lotes 69

4.2.6 Os afastamentos Construtivos 70

5 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS PARA ANÁLISE DOS ÍNDICES URBANÍSTICOS EXISTENTES NAS ROCAS 75

5.1 ANÁLISE GERAL DO BAIRRO DAS ROCAS 76

5.2 INVESTIGAÇÃO DOS ÍNDICES URBANÍSTICOS EXISTENTES NO BAIRRO DAS ROCAS 77

5.3 TRATAMENTO DOS DADOS 81

6 ANÁLISE URBANA DO BAIRRO DAS ROCAS 83

6.1 HISTÓRICO DE OCUPAÇÃO 84

6.1.1 Aspectos Históricos 84

6.1.2 Evolução da mancha urbana 87

6.2 CARACTERIZAÇÃO DO BAIRRO 92

6.2.1 Aspectos Sócio-Econômicos 92

6.2.2 Infra-Estrutura 95

6.2.3 Aspectos Físico- Ambientais 97

6.2.4 Legislação 100

6.3 PADRÃO DE OCUPAÇÃO URBANA: MORFOLOGIA E TIPOLOGIA 114

6.3.1 Traçado e Parcelamento 114

6.3.2 Sitema Viário 117

6.3.3 Cheios e Vazios 117

6.3.4 Uso do solo 120

6.4 ZONEAMENTO 124

6.4.1 Sub-Zona 1: De ocupação Restrita 126

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6.4.2 Sub-Zona 2: Adensável 126

6.4.3 Sub-Zona 3: De Valor Histórico 127

6.4.4 Sub-Zona 4: De Habitação de Interesse Social 128

6.5 ÍNDICES URBANÍSTICOS 129

6.5.1 Área dos lotes 129

6.5.2 Recuos 130

6.5.3 Taxa de Ocupação 133

6.5.4 Gabarito 133

6.5.5 Índice de Aproveitamento 134

6.5.6 Densidade 134

6.5.7 Índice de irregularidade urbanística no bairro das Rocas 135

7 CONSIDERAÇÕES FINAIS 136

REFERÊNCIAS 139

APÊNDICES 142

ANEXOS 276

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LISTA DE FIGURAS

FIGURAS PÁG.1 Foto da Praça André de Albuquerque em 1904. 372 Foto da casa de veraneio do governador Alberto Maranhão. 413 Plano Geral de Obras de 1935. 454 Conjunto residencial Cidade da Esperança. 495 Foto aérea do Passo da Pátria. 546 Relação entre largura de ruas e afastamento de edifícios 727 Maquete eletrônica sobre fotografia simulando a nova ponte

sobre o Rio Potengi, a Ponte Redinha-Santos Reis ou Redinha-Forte.

83

8 Um trecho alagadiço de Rocas. 859 Foto da Igreja Sagrada Família. 8610 Vista aérea de parte da Zona Leste de Natal, com a Cidade Alta,

Ribeira e Rocas, o Rio Potengi à esquerda e o Oceano Atlântico em cima.

97

11 Foto do setor onde incide maior inclinação no relevo. 9812 Simulação dos recuos mínimos em um lote de 200m² no bairro

das Rocas.107

13 Simulação do índice de ocupação máxima em um lote de 200m²no bairro das Rocas.

107

14 Simulação de uma edificação com 3 pavimentos em um lote de 200m² no bairro das Rocas.

108

15 Simulação de uma edificação com 4 pavimentos em um lote de 200m² no bairro das Rocas.

109

16 Simulação de uma edificação com 5 pavimentos em um lote de 200m² no bairro das Rocas.

110

17 Simulação de uma edificação com 6 pavimentos em um lote de 200m² no bairro das Rocas.

111

18 Vista aérea das praias nas proximidades do bairro das Rocas até o forte Reis Magos

113

19 Foto de uma das esquinas do bairro. 11720 Foto aérea do bairro das Rocas com delimitação das Subzonas. 12421 Foto da tipologia dominante na Subzona 1. 12622 Foto do loteamento do Jacó. 12723 Foto de uma residência multifamiliar. 12724 Foto da escola estadual José M. de Albuquerque. 12725 Foto de um galpão no bairro das Rocas. 12726 Foto geral de uma rua com vários exemplares da tipologia

dominante.128

27 Foto geral de uma rua com exemplares da tipologia dominante. 12828 Foto de um exemplar da tipologia dominante encontrada em

Rocas.128

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LISTA DE MAPAS

MAPAS PÁG.1 Limites Urbanos de Natal em 1844. 362 Distribuição geográfica das principais atividades econômicas na

província do Rio Grande do Norte, na segunda metade do século XIX.38

3 Mapa representando o plano Polidrelli 1901 a 1904. 404 Plano Geral de Sistematização de 1930. 435 Mapa AEIS do município de Natal. 556 Bolsões de interesse social na orla marítima. 567 Mapa de localização das cinco áreas tipo. 598 Mapa Social de Natal 619 Numeração das quadras para pesquisa. 8010 Santos Reis e Redinha, bairros a serem inter-ligados pela nova ponte. 8311 Representação esquemática da topografia da área de estudo e entorno. 8512 Bairros no entorno das Rocas 8713 Limite sul do bairro das Rocas em 1984 8814 Limite sul do bairro das Rocas em 2005 8815 Mapa Nolli da ocupação do bairro das Rocas em 1978. 8916 Mapa Nolli da ocupação do bairro das Rocas em 1984. 9017 Mapa Nolli da ocupação do bairro das Rocas em 2005 9118 Setores censitários no bairro das Rocas 9419 Mapa topográfico do bairro das Rocas. 9920 Inserção do bairro das Rocas na legislação urbanística municipal. 10221 Áreas Especiais definidas na legislação urbanística municipal. 10622 Mapa Nolli com parcelamento do solo destacando as quadras das

Rocas.115

23 Mapa Nolli com parcelamento do solo destacando as ruas das Rocas. 11624 Hierarquia do sistema viário principal do bairro das Rocas 11825 Mapa Nolli cheios e vazios em 2005. 11926 Mapa localizando equipamentos e serviços nas Rocas. 12127 Mapa de uso do solo do bairro das Rocas em 2005. 12228 Mapa com gabarito das edificações no bairro das Rocas em 2005. 12329 Proposta de subzonas para regulamentação do bairro das Rocas. 125

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LISTA DE GRÁFICOS

GRÁFICOS PÁGINAS1 Metodologia de análise para Redefinição do conceito de

AEIS.61

2 Percentual das áreas dos lotes encontrados. 1293 Percentual da existência de recuos. 1304 Percentual da distribuição dos recuos. 1305 Percentual dos recuos frontais. 1316 Percentual dos recuos nas laterais direitas dos lotes. 1317 Percentual dos recuos nas laterais esquerdas dos lotes. 1328 Percentual dos recuos nos fundos dos lotes. 1329 Percentual das taxas de ocupação. 13310 Percentual dos gabaritos. 13311 Percentual dos coeficientes de aproveitamento. 13412 Percentual do número de pessoas residentes por domicílio. 134

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LISTA DE TABELAS

TABELAS PÁGINAS1 Categorização de áreas-tipos. 582 Quantificação e espacialidade da amostragem. 793 Percentual da população por sexo. 924 Condição de ocupação dos domicílios existentes em Rocas. 925 Estrutura etária da população do bairro das Rocas. 936 Renda dos chefes de família do bairro das Rocas. 957 Forma de abastecimento de água dos domicílios de Rocas. 958 Forma de esgotamento sanitário dos domicílios de Rocas. 969 Escolas e Creches localizadas no bairro das Rocas. 9610 Instituições de Saúde existentes nas Rocas. 9711 Regiões Administrativas na legislação urbanística municipal 10012 Prescrições Urbanísticas para Rocas, Mãe Luiza e Passo da

Pátria.112

13 Percentual dos tipos de uso de solo nas Rocas 12014 Tabela descrevendo as Praças existentes nas Rocas. 121

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LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS

AEIS Áreas Especiais de Interesse Social

AMPLA Acessoria Municipal de Planejamento

BID Banco Interamericano de Desenvolvimento

BNH Banco Nacional da Habitação

CAERN Companhia de água e esgotos do Rio Grande do Norte

CASOL Companhia de águas e Esgotos

CECAP Caixa Estadual de Casas para o povo

CED Conselho Estadual de Desenvolvimento

CEF Caixa Económica Federal

CIAM Congresso Internacional de Arquitetura Moderna

COHAB Companhia de Habitação Popular

CONPLAN Conselho de Planejamento Urbano do Município do Natal

COSERN Companhia de Serviços elétricos do Rio Grande do Norte

CURA Comunidade Urbana para Recuperação Acelerada

DSE Departamento de Saneamento do Estado

FCP Fundação da Casa PopularFGTS Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FICEM Programa de Financiamento de Ampliação e melhoria da Habitação de Interesse Social

FUNDHAP Fundação da Habitação Popular

HIS Habitação de Interesse Social

lAPs Institutos de Aposentadoria e Pensões

lAPI Institutos de Aposentadoria e Pensões dos Insdustriários

lAPC Institutos de Aposentadoria e Pensões dos Comerciários

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INOCOOPs Institutos de Orientação a Cooperativas Habitacionais

IPLANAT Instituto de Planejamento Urbano de Natal

MNRU Movimento Nacional pela Reforma Urbana

ONGs Organizações não governamentais

ONU Organizações das Nações Unidas

PNCCPM Programa Nacional de Capitais e Cidades de Porte Médio

PND Plano Nacional de Desenvolvimento

PNDU Política Nacional de Desenvolvimento Urbano

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PREZEIS Plano de regularização das Zonas Especiais de Interesse Social

PROFILURB Programa de financiamento de lotes urbanizados

PROMORAR Programa de erradicação da sub-habitação

SEMOV Secretaria Municipal de Obras e viação

SEMPLA Secretaria Municipal de Planejamento

SEMURB Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo

SERFHAU Serviço Federal de Habitação e Urbanismo

SFH Sistema Financeiro da Habitação

UFRN Universidade Federal do Rio Grande do Norte

ZEIS Zonas Especiais de Interesse Social

ZET Zona Especial de Interesse Turístico

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RESUMO

Através da análise crítica comparativa dos parâmetros urbanísticos exigidos na legislação e dos índices urbanísticos encontrados no bairro das Rocas, tendo como objeto de estudo as edificações já consolidadas de uso residencial, pretendeu-se demonstrar que o bairro das Rocas precisa de normas específicas e que os limites estabelecidos para reconhecimento de Áreas Especiais de Interesse Social pela legislação urbanística do Município de Natal deveriam ser revistos e atualizados, uma vez que deixam à margem ocupações como as do dito bairro.Num primeiro momento, foram feitas revisão bibliográfica e elaboração do referencial teórico, para em seguida, analisar a legislação urbanística para o bairro das Rocas, que determina parâmetros relativos a tamanhos de lote, coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação e recuos mínimos. Através da pesquisa de campo na área, foi feito, primeiramente, um estudo sobre o histórico de ocupação, caracterização do bairro através do estudo dos aspectos sócio-econômicos, da infra-estrutura existente no local, aspectos físico-ambientais, análise morfológica e tipológicado bairro como um todo. A partir do agrupamento das características encontradas, foram delimitadas sub-zonas, onde o objeto de estudo propriamente dito foi destacado para ser analisado.A partir do Sub-zoneamento, foi realizada uma amostragem estatística com o intuito de examinar quais os índices urbanísticos são encontrados nas habitações daquele local já concretizado. Essa amostragem, de cento e dezoitos residências, foi realizada através de medição dos lotes e construções existentes nestes. Através deste levantamento, para cada unidade habitacional, foram calculados área do lote, área construída, recuos e coeficiente de aproveitamento. A comparação entre os parâmetros orientados na legislação e os índices encontrados no local revela um índice expressivo de irregularidade urbanística e a necessidade de regulamentação especial para o bairro das Rocas devido sua específica característica sócio-espacial.

PALAVRAS-CHAVE: Habitação de Interesse Social. Parâmetros Urbanísticos.Assentamentos irregulares.

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ABSTRACT

Through the comparative critical analysis of the demanded urbanistic parameters in the legislation and of the urbanistic index found in the Rocas neighbourhood, having as study object the already consolidated constructions of residential use, intended to demonstrate that the neighbourhood needes specific norms and that the limits established for recognition of Special Areas of Social Interest for the urbanistic legislation of the City of Natal would have to be reviewed and to be brought up to date, once they show occupations like the ones of the reffered neighbourhood. At a first moment, bibliographical revision and elaboration of the theoretical referencial had been made, , to analyze afterwards the urbanistic legislation for the neibourhood of Rocas, that determines relative parameters for the sizes of land lots, coefficients of exploitation, minimum taxes of occupation and retreat. Through a field research in the area, a study on the occupation description was done at first, characterization of the neibourhood through the study of the social-economic aspects, of the existing infrastructure in the place, environmental aspects, morphologic and tipolgic analysis of the neibourhood as a whole. From the grouping of the found characteristics, sub-zones had been delimited, where the real object of study was detached to be analyzed. From the Sub-zoning, a statistic sampling was carried through with the intention to examine which of the urbanistic index is found in the dwellings of that already materialized place. This sampling, of one hundred and eighteen residences, was carried through by measurement of the lots and existing constructions in these places. Through this survey, for each habitacional unit, area of the lot, constructed area, retreats and coefficient of exploitation had been calculated. The comparison between the legislation parameters and the index found in the place reveal an expressive index of urbanistic irregularity and the necessity of special regulation for the Rocas neibourhood due to its specific social-space characteristic.

KEY WORDS: Habitation of Social Interest. Urbanísticos Parameters. Irregular Nestings.

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16

1 INTRODUÇÃO

Através da análise crítica comparativa dos parâmetros urbanísticos exigidos na

legislação e dos índices urbanísticos encontrados no bairro das Rocas, tendo como objeto de

estudo as edificações já consolidadas de uso residencial, pretendeu-se demonstrar que o bairro

das Rocas precisa de normas específicas e que os limites estabelecidos para reconhecimento

de Áreas Especiais de Interesse Social pela legislação urbanística do Município de Natal

deveriam ser revistos e atualizados, uma vez que deixam à margem ocupações como as do

dito bairro.

No Brasil, o debate mais recente em torno da problemática urbana e habitacional tem

se pautado, de forma predominante, pelos princípios do Movimento Nacional pela Reforma

Urbana incorporados pela atual Constituição brasileira (1988), que assinalam o

desenvolvimento de um novo padrão de política pública no país regulado pela busca de maior

equidade e justiça social no espaço urbano. Dessa forma, buscou-se introduzir esses novos

dispositivos constitucionais relativos à política urbana no arcabouço jurídico e urbanístico dos

municípios brasileiros, a partir da década de 1980 e, sobretudo 1990, aparecendo, no entanto,

apenas como recomendação genérica nas Leis Orgânicas Municipais, do mesmo modo como

era a Constituição de 1988. Poucos municípios, como Natal, conseguiram avançar e inserir,

nesse momento, esses princípios no seu Plano Diretor, alçados à posição de principal

responsável pela política urbana.

Nesse contexto os instrumentos urbanísticos e jurídicos foram propostos pela

Constituição de 1988 e somente regulamentados pelo Estatuto da Cidade (2001), no intuito de

se ter meios para reverter a lógica desigual de acesos à terra urbana e à moradia. Assim, a

base legal foi sendo gradativamente estabelecida no país, porém, ao se verificar as

experiências em alguns municípios, constata-se a existência de diversos entraves e obstáculos

para a aplicação desses instrumentos e para a efetivação de uma ação concreta.

A cidade do Natal incorporou tais instrumentos através do seu Plano Diretor (Lei

07/94), elaborado à luz das novas disposições constitucionais, que contemplou esse modelo de

gestão e planejamento urbano, além de procurar envolver uma significativa participação

social. Porém verifica-se que sua implementação e regulamentação vem se dando de forma

bastante lenta, sem alcançar os objetivos propostos e sem influenciar de forma significativa no

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17

processo de exclusão social e segregação espacial que tem caracterizado a cidade

principalmente a partir do século XX.

Dentre esses instrumentos presentes no Plano Diretor de Natal, as Áreas de Interesse

Social, constitui uma das importantes referências da reorientação do modelo de planejamento

incorporado ao Plano.

Em Natal, desde 1994 as ocupações irregulares passaram a fazer parte do Plano

Diretor através da inclusão das favelas, vilas e loteamentos irregulares como objeto de

programas especiais no âmbito da lei. Durante o processo de elaboração do Plano Diretor de

Natal foi realizado o Diagnóstico Habitacional de Natal, que classificou os assentamentos

habitacionais ocupados por população de baixa renda. Das áreas apontadas pelo Diagnóstico

Habitacional, hoje, são regulamentados como área de Interesse Social apenas o bairro de Mãe

Luiza, Passo da Pátria e Jardim Progresso.

A definição na legislação de áreas na cidade como Áreas Especiais de Interesse Social

evidenciou a necessidade de tratamento diferenciado dessas porções no que se refere à adoção

de padrões de ocupação de acordo com as suas especificidades, ao mesmo tempo em que

atentaram para a necessidade de definir com maior precisão os conceitos subjacentes ao

interesse social, sobretudo quando apoiados em parâmetros como nível de renda, propriedade

da terra e padrões de ocupação.

O bairro das Rocas foi enquadrado como área adensável no macrozoneamento do

município de Natal, apesar de, assim como Mãe Luiza, encontrar-se ocupado por uma

população cuja faixa de renda situa-se, predominantemente de 0 a 3 salários mínimos, e sua

ocupação apresentar uma relevante irregularidade.

O bairro das Rocas localizado na região administrativa leste do município de Natal, é

limitado ao norte por Santos Reis, a leste pela Praia do Meio, ao sul por Petrópolis, e a oeste

pela Ribeira e pelo Rio Potengi, possui uma localização privilegiada em relação aos aspectos

físico-ambientais por sua proximidade com o mar e com o rio Potengi.

Está em construção uma nova ponte que ligará a região leste ao litoral norte do

município de Natal, o que tem causado preocupações no sentido da aceleração do processo de

especulação imobiliária no local e como conseqüência a provável expulsão da população

residente na região.

Como objeto de estudo, a Habitação Social, tem suas raízes no Brasil a partir da crise

habitacional do final do século XIX ocasionado pela explosão do crescimento populacional

em grandes cidades brasileiras. Bonduki (1998) coloca que na cidade de São Paulo a

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população era de 23.243 habitantes em 1872 e passou para 239.820 habitantes em 1900, o que

ocasionou um grande déficit quantitativo habitacional.

Folz (2003) periodiza o problema habitacional no Brasil em fases que marcam

diferentes iniciativas importantes para enfrentar a carência de Habitação de Interesse Social

sendo essas: do final do século XIX até a década de 1930, marcada pela explosão demográfica

de que fala Bonduki; da década de 1930 a 1964 onde o capital privado dominava a construção

de habitação para a classe operária, enquanto o poder público só interferia no setor com a

legislação e o controle da especulação imobiliária por intermédio da compra de terrenos e da

alta taxação dos lotes não edificáveis; de 1964 a 1986 com o BNH e de 1986 até o presente

marcada pelo fim do BNH e pela reforma urbana acontecidas pontualmente.

Souza (2000) trata da questão da segregação e exclusão na configuração urbana

contemporânea e do problema não mais quantitativo da habitação, mas qualitativo, como

também da importância da integração das Áreas Especiais de Interesse Social na cidade

formal.

A discussão, atual diz respeito à pouca efetividade do Plano Diretor de Natal. Tinoco

(2001) acredita que os entraves para a regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Social

em Natal encontram suas raízes na disparidade entre os conceitos estabelecidos pelo Plano

Diretor e a real situação dos assentamentos populares da cidade. Aponta que a abrangência do

conceito de Habitação de Interesse Social e a própria definição das Áreas Especiais de

Interesse Social, contidas no Plano Diretor de Natal, quando aplicadas sobre os assentamentos

habitacionais da cidade, extrapolam os limites físicos das áreas identificadas pelo Diagnóstico

Habitacional do município como favelas, vilas e loteamentos irregulares.

Leal (2005) conclui que o instrumento urbanístico do município de Natal, em relação

às Áreas de Interesse Social, apesar de ser bastante avançado em relação à maioria dos

municípios brasileiros, não foi capaz no decorrer do tempo de minimizar os índices de

informalidade e irregularidade urbana presentes em Natal. Apontando a ausência de revisão e

atualização do conceito de AEIS, evidenciando os limites e lacunas uma vez que não

incorpora significativas parcelas da população de baixa renda e/ou que ocupam assentamentos

precários, mas que não se incluem nos conceitos de favela, vilas e loteamentos irregulares.

Coloca ainda que a falta de uma definição clara entre os diversos espaços da pobreza, ou seja,

as dificuldades quanto à delimitação dos perímetros e abrangência dos assentamentos,

prejudica a identificação e o enfrentamento da problemática por parte do poder público.

Da mesma forma, a Política Habitacional de Interesse Social para o município de

Natal (2005) destaca a fragilidade do conceito de AEIS adotado no Plano Diretor (Lei 007/94)

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e recomenda a revisão conceitual das AEIS e apresenta uma metodologia para redefinição do

conceito de AEIS bem como para sua nova classificação e delimitação, priorizando a

dimensão social da população e urbanística dos assentamentos.

Uma vez instituindo-se uma área como de Interesse Social, ela deverá ser alvo de

regulamentação diferenciada das demais áreas da cidade. Esta regulamentação orientará a

ocupação do solo no local, porém ela deverá estar de acordo com as necessidades sócio -

espaciais específicas existentes lá.

O tema da pesquisa proposta está inserido na Área de Concentração I, “Urbanização,

Políticas e Projetos Territoriais”, estando vinculado a Linha de Pesquisa 2, “Política e Projeto

da Habitação Social”, por tratar de Parâmetros de Projeto para habitação de Interesse Social

em Natal.

Em termos operacionais, foram utilizadas como técnicas de coleta de dados, a pesquisa

bibliográfica, a pesquisa documental e a pesquisa de campo. A pesquisa bibliográfica teve

como objetivo principal adquirir e complementar conhecimento sobre questões gerais

relacionadas à compreensão do problema habitacional do país bem como do processo de

instituição e regulamentação de Áreas de Interesse Social, além do estudo dos conceitos e da

aplicabilidade dos parâmetros urbanísticos utilizados como ferramenta reguladora do uso e

ocupação do solo. Esta etapa foi realizada através da leitura de livros, artigos, monografias,

dissertações e teses, a partir da consulta do acervo do orientador, acervo pessoal, biblioteca da

UFRN, Livrarias e Órgãos Públicos, como a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e

Urbanismo.

A pesquisa documental objetivou caracterizar o bairro das Rocas, através dos dados

sobre a infra-estrutura existente, aspectos sócio-econômicos e legislação urbanística incidente

na área, através dos resultados dos Censos do IBGE e legislação urbanística para o município

de Natal, disponibilizados pela Semurb.

Por fim, a pesquisa de campo aconteceu através de observações, visitas, levantamentos

fotográficos, e medições dos lotes e construções existentes nestes, previamente delimitadas

através de amostragem estatística.

Após o desenvolvimento das pesquisas descritas, as informações foram sistematizadas,

e o trabalho foi estruturado em sete capítulos. O primeiro trata da introdução que apresenta o

objetivo da pesquisa, a problematização através de justificativas e relevância, além da

descrição do universo estudado e contexto específico. O segundo capítulo trata das origens

das políticas habitacionais, que parte das primeiras grandes crises habitacionais ocorridas

através do rápido e desordenado processo de urbanização das cidades como provedor da

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exclusão social e segregação especial, tendo como exemplo as cidades pioneiras do Brasil,

Rio de Janeiro e São Paulo, chegando ao princípio da garantia do direito à cidade, proposto

pelo Movimento nacional pela Reforma Urbana.

O terceiro capítulo aborda como este processo de urbanização veio a ocorrer no

contexto de Natal, tratando da urbanização e processo de adensamento da cidade, da

problemática da insuficiência de habitação, das políticas urbanas na tentativa de resolver o

problema, passando pelo contexto da Reforma Urbana, chegando a discussão atual da

necessidade de revisão e atualização do Plano Diretor de Natal como instrumento de garantia

do direito à cidade.

Para melhor análise dos parâmetros e índices urbanísticos, o quarto capítulo trata das

prescrições urbanísticas, através do ideário de planejamento urbano na história, chegando à

análise dos conceitos e a aplicabilidade dos mesmos.

O capítulo quinto descreve os procedimentos metodológicos para análise do bairro das

Rocas e o modo como foram levantados os índices urbanísticos encontrados nas Rocas. O

sexto capítulo versa sobre da análise urbana do bairro, descrevendo o histórico de ocupação,

caracterização, e analisando o padrão de ocupação urbana, chegando a um zoneamento que

aponta a concentração do objeto de estudo, as edificações residenciais, da população de baixa

renda.

A partir do Sub-zoneamento foi realizada uma amostragem estatística com o intuito de

examinar quais os índices urbanísticos são encontrados nas habitações daquele local já

concretizado. Essa amostragem foi realizada através de medição dos lotes e construções

existentes nestes, de cento e dezoito residências. Através deste levantamento, para cada

unidade habitacional, foram calculados, área do lote, área construída, recuos e coeficiente de

aproveitamento.

A comparação entre os parâmetros orientados na legislação e os índices encontrados

no local, revela um índice expressivo de irregularidade urbanística e a necessidade de

regulamentação especial para o bairro das Rocas devido sua específica característica sócio-

espacial.

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2 AS ORIGENS DAS POLÍTICAS HABITACIONAIS

O texto parte do desenvolvimento urbano das cidades, relacionando a exclusão social e

segregação espacial das cidades brasileiras pioneiras Rio de Janeiro e São Paulo, resgatando

como o problema da moradia foi tratado, destacando três períodos marcados por diferentes

posturas. Higienismo, do final do século XIX e inícios do século XX, em que a postura é de

adequação ou remoção da habitação pobre. A partir da fundação da casa popular, BNH e

Caixa, o populismo, período marcado pela produção, em massa, de casas para os pobres.

Enfim o princípio da garantia do direito à cidade, proposto pelo movimento Nacional pela

Reforma Urbana.

“A reflexão sobre as origens das políticas habitacionais no Brasil permite assentar

sobre terreno mais firme novos caminhos para enfrentar o desafio da moradia e da cidade do

século XXI (BONDUKI, 1998, p. 322).”

A primeira grande crise habitacional ocorreu nos países pioneiros da revolução

industrial, Inglaterra e França, no final do século XVIII, quando grandes levas da população

rural foram atraídas para a cidade formando as novas camadas do proletariado urbano.

A precária qualidade da moradia dos trabalhadores, com problemáticas condições de

higiene e grande adensamento nos pequenos cômodos, foi causa de epidemias como a cólera,

a peste bubônica e o tifo, que dizimaram boa parte da população dos maiores centros.

Como as epidemias se alastravam não somente por conta das péssimas condições das

moradias, mas sobretudo pela falta de infra-estrutura das cidades, que tinham grandes

dificuldades de eliminar seus dejetos, as autoridades começaram a se preocupar com as

condições sanitárias das cidades. Ao longo do século XIX, na Inglaterra, surgiram leis para

disciplinar as características das moradias.

1844- definiu requisitos mínimos de higiene para os alojamentos de aluguel

1846 – proibiu o uso dos compartimentos subterrâneos como habitação.

1848 – The public Health Act- é uma lei mais ampla que introduz o controle público

em áreas até então não reguladas, como o abastecimento de água, os esgotos, as drenagens, a

limpeza urbana, as pavimentações e a regulamentação das casas de aluguel.

1851 – a primeira lei que contempla a construção subsidiada.

1890 – Housing of the Working Classes Act- é uma unificação das leis que tratam da

construção subsidiada.

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Na segunda metade do século XIX, na Europa, os imóveis mistos, onde a classe

dominante dividia o mesmo prédio com a classe operária, começaram a desaparecer. A

separação ficou mais evidente em Paris com o plano de Haussmann, modelo seguido por

muitas outras metrópoles (FOLZ, 2003).

Começaram a surgir também, próximo às indústrias, as vilas operárias, tanto de

iniciativa privada como pública. Porém, a resistência do proletariado foi muito grande, por

acharem que a disciplina da fábrica estaria invadindo a vida doméstica. Assim, muitos

preferiram continuar vivendo em habitações precárias, mas com total liberdade de uso das

casas. Portanto o cortiço continuou sendo a forma de habitar mais comum em todas as cidades

industriais. Os bairros anárquicos se proliferavam, desrespeitando qualquer regulamentação

ou medidas elementares de higiene enquanto os especuladores construíam cortiços operários

interessados no lucro. (FOLZ, 2003).

As mazelas sofridas pelos trabalhadores europeus já haviam cruzado o oceano, e os

Estados Unidos, como nova nação industrial, também sofria as conseqüências da escassez

habitacional. Os cortiços de Nova York e de outras grandes cidades industriais norte-

americanas se assemelhavam aos cortiços alemães, no sentido de serem concebidos e

realizados de maneira científica e racional, de acordo com os interesses imobiliários. Era uma

resposta à demanda habitacional de uma mão-de-obra em constante expansão (FOLZ, 2003).

No início do século XX surgiram diversas leis em vários países com a finalidade de

dar amparo à política habitacional.

As diversas leis baixadas pelos governos europeus para apoiar iniciativas particulares

na construção de casas para a população trabalhadora não foram suficientes para suprir a

escassez que se agravou no início do século XX com a Primeira Guerra Mundial. Assim,

grandes planos apoiados por enormes subsídios concedidos pelo Estado foram postos em

prática.

Nas Américas, além da criação de leis e de órgãos públicos que lidavam com a

habitação popular, ocorreu em 1939 em Buenos Aires, Argentina, o primeiro Congresso Pan-

Americano de Vivenda Popular, que sintetizou as diretrizes e orientações que, a respeito,

podia se traçar “destacando a colaboração que deveria haver entre os governos e os

particulares, sobretudo as instituições de crédito, para o fomento destas medidas tão benéficas

para a coletividade, uma vez que as condições de vida das classes trabalhadoras são condição

necessária para a harmonia social”. (Primeiro Congresso Panamericano de Vivenda Popular,

1940, p. 221).

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No final do século XIX, os problemas enfrentados pelas grandes metrópoles

industriais européias começaram a ocorrer no Brasil, principalmente em grandes cidades

como Rio de Janeiro e São Paulo.

O final do século XIX foi marcado por uma explosão do crescimento populacional em

muitas cidades brasileiras, principalmente de algumas capitais. Na cidade de São Paulo, por

exemplo, segundo Bonduki (1998), a população era de 23.243 habitantes em 1872 e passou

para 239.820 habitantes em 1900. Esse quadro esteve associado principalmente ao complexo

cafeeiro e agravado pela abolição da escravatura e pela Proclamação da República, que

provocou intensas mudanças com o florescimento das atividades comerciais e industriais,

tornando as cidades o principal centro de atividades econômicas. Ocasionando uma

problemática pelo fato da infra-estrutura das cidades não ter acompanhado esse crescimento

populacional, o que provocou vários problemas como a falta de saneamento e de habitação

para grande parte da população. Surgiram, então, diversas formas de suprir a carência

habitacional, como a ocupação indevida de alguns porões e de algumas construções,

formando-se cortiços.

O modo precário de moradia ocasionou sérias doenças e epidemias na população,

tornando-se uma preocupação para o poder público que elaborou leis para melhorar as

condições de higiene das casas.

Ao final do ano de 1882, o Segundo Império iniciou uma sucessão de decretos

concedendo favores às empresas relativos à construção de habitações para operários e classes

pobres. Os novos decretos exigiam que as casas construídas pelas empresas competentes

respeitassem as prescrições da Junta Central de Higiene Pública. Ou seja, além do governo, os

projetos precisariam ser aprovados pela Inspetoria Geral de Higiene, mostrando que a

preocupação com a higiene regia os regulamentos, fazendo frente às epidemias que assolavam

os principais centros urbanos.

Em 1886 foram oficializadas algumas medidas através dos Códigos de Posturas

Municipais de São Paulo e em 1889 no Rio de Janeiro, ambas preocupavam-se com as casas

coletivas, as estalagens e os cortiços, pois se considerava que o tratamento sanitário da cidade

não podia excluir a unidade urbana. Assim, essas leis estabeleciam os tipos e as

especificações das habitações operárias, bem como, determinavam quais soluções de

alojamento eram proibidas.

Posteriormente, o Código Sanitário de São Paulo (1894) invocando o problema da

saúde pública, indicava uma clara intenção de eliminar os cortiços e os trabalhadores da área

central e de regiões ocupadas por setores sociais privilegiados.

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Segundo Leal (2005), apesar do surgimento dessas leis de acordo com a postura

higienista, essas normas nem sempre eram cumpridas, e já no final do século XIX, o fosso

entre os padrões legais e a atividade de construção de moradias populares começou a se

ampliar, uma vez que os cortiços e as casas coletivas eram essenciais para a reprodução da

força de trabalho a baixos custos, não poderiam ser reprimidos na escala prevista pela lei e

desejada pelos higienistas.

Na década de 1920, durante o governo de Epitácio Pessoa, se iniciou uma política

oficial de construção de casas para aluguel. O empreendedor particular, que via na carência de

habitação uma oportunidade de bons negócios, partiu para a construção de diferentes tipos de

habitação destinados ao mercado de aluguel. Vale ressaltar aqui que naquela época não havia

nenhuma forma de financiamento da casa própria, o que dificultava a compra do bem imóvel

para moradia, restando aos trabalhadores se sujeitarem aos aluguéis cobrados, maiores ou

menores, conforme o tipo de habitação escolhida.

Até a década de 1930, o capital privado dominava a construção de habitação para a

classe operária, enquanto o poder público só interferia no setor com a legislação e o controle

da especulação imobiliária por intermédio da compra de terrenos e da alta taxação dos lotes

não edificáveis.

A decisão do estado de intervir no mercado de produção de habitação de interesse

social tomou impulso a partir da década de 1930, diante da recessão econômica e da

mobilização de diferentes segmentos sociais. As três facetas da intervenção estatal no

problema habitacional que se desenvolveram a partir do governo Vargas (1930-1945) foram a

produção direta ou financiamento de moradias, a regulamentação no mercado de locações e a

complementação urbana da periferia. Essas representavam uma clara interferência do poder

público no setor que até então era produzido e comercializado pela iniciativa privada, com

restrições apenas de ordem sanitária.

Desde então, a moradia passou a ser vista como símbolo da valorização do trabalhador

e se tornou um tema multidisciplinar, além de médicos e sanitaristas, engenheiros, arquitetos e

outros profissionais considerando-se os aspetos físicos, institucionais, urbanísticos,

econômicos, jurídicos, sociais e ideológicos da questão.

A partir de 1930, quase todos os governos chegaram a admitir a possibilidade de

extinção, substituição ou remoção dos núcleos de favelados nas grandes cidades brasileiras.

Em 1942, o governo interferiu no mercado de locação, congelando todos os aluguéis

por meio da Lei do Inquilinato. A polêmica jurídica e econômica, alimentada pelas condições

concretas de locação e habitação, prosseguiu durante praticamente todo o período de vigência

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da lei, ou seja, até 1964. Além de reduzir a rentabilidade dos investidores que viviam de renda

imobiliária, a Lei do Inquilinato estimulou a difusão da pequena propriedade urbana e da casa

própria.

As primeiras instituições públicas que passaram a tratar da questão habitacional foram

os Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs), criados em 1930 para reorganizar o setor

previdenciário. Esses institutos eram organizados por categorias profissionais. Essa atuação

foi seguida, em 1946, no governo Dutra, pela instituição de um primeiro órgão criado no

âmbito federal com a atribuição exclusiva de solucionar o problema habitacional, a Fundação

da Casa Popular – FCP (Decreto Lei n° 9.218 de 01/05/46). Propunha-se a financiar não

apenas casas, mas também infra-estrutura urbana, produção de materiais de construção,

estudos e pesquisas. Na mesma época surgiram também órgãos estaduais e municipais com a

mesma preocupação, como a Caixa Estadual de Casas para o Povo em São Paulo (CECAP) e

o Departamento de Habitação Popular no Rio de Janeiro.

O nascimento da habitação como uma questão social significou também a formulação

de uma nova postura de arquitetura e urbanismo e, sobretudo, de produção, incorporando os

pressupostos do movimento moderno como a edificação em série, a padronização e a pré-

fabricação como meios de atender a grande demanda existente. Havia a preocupação de se

criar um novo modo de vida, mais socializado, entendendo habitação como um serviço

público. Assim, a arquitetura moderna brasileira articulava-se com o modelo de

desenvolvimento nacional em implantação entre os anos 1930 e 1950, através do projeto e

construção de novas cidades ou grandes empreendimentos e demonstrava a articulação entre a

habitação social no Brasil e o embrião de um projeto de sociedade.

Entre 1937 e 1964, a produção conjunta dos IAPs e da Fundação da Casa Popular foi

de 143 mil unidades habitacionais (BONDUKI, 1998), um número considerado baixo diante

da enorme demanda habitacional. Porém, segundo Folz (2003), passa a ser significativo

quando se leva em conta as condições das cidades antes da intervenção estatal na década de

1930.

Com a criação do BNH em 1964, após o golpe militar, os Institutos de Aposentadorias

e Pensões foram extintos, promovendo a venda das unidades habitacionais dos conjuntos, que

até então eram em sua maioria, imóveis para locação. Defendia-se a idéia de moradia como

propriedade estatal. As propostas da arquitetura moderna, presentes em alguns conjuntos

habitacionais dos IAPs, foram gradativamente desativadas, mostrando preferência pelo padrão

mais conservador com ênfase no espaço privado.

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Com o BNH, a intervenção do governo no campo da habitação passa a ter nova

coordenação e sistematização.

O regime de 1964 assumia a tese da construção intensiva de casas para a venda. (...) mantendo uma nítida recusa em articular a questão habitacional com a problemática urbana. Essa posição ficou evidente quando algumas emendas ao projeto de lei, visando essa articulação, foram propostas pelas entidades de classe, aprovadas pelo Congresso Nacional e, posteriormente, vetadas pelo Presidente Castelo Branco. A nova política contemplava a necessidade de estimular um importante setorindustrial, o da construção civil, e com isso absorver significativo número de desempregados sem qualificação profissional, amenizando as possíveis pressões contra o desemprego que o controle da inflação ameaçava provocar. Não se tratava mais, de construir moradias para assegurar condições mínimas de vida ao operariadomas, sim, de prover empregos para uma considerável parcela da população, sem alternativas de obter trabalho (FINEP-GAP, 1983).

A partir de 1965, o sistema formado pelo BNH passou a atuar através dos Institutos de

Orientação a Cooperativas Habitacionais (INOCOOPS), produzindo habitações para faixas

até 12 salários mínimos, e a nível estadual pelas Companhias de Habitação Popular

(COHABS), que atendiam as faixas entre 3 e 5 salários mínimos. Em fins de 1966, o governo

decidiu utilizar um dos organismos do BNH como gestor de um fundo de financiamento de

planos de desenvolvimento municipal. Nascia assim, a fase dos Planos Diretores de

Desenvolvimento Integrado do SERFHAU. O BNH também passou a financiar obras de

abastecimento de água e sistemas de esgotos que, mais tarde, se consubstanciaria no Plano

Nacional de Saneamento.

No final dos anos de 1960, ficou claro que o Governo não poderia financiar casas para

a população com menos de 3 salários mínimos, e até mesmo para aqueles com rendimento

entre 3 e 5 salários mínimos. Sendo assim, a necessidade de investir de forma rentável forçou

o BNH a buscar clientes com capacidade para fazer frente às dívidas corrigidas com os juros e

correção monetária fixados pelos bancos, tendo financiado, entre 1969 e 1973, principalmente

apartamentos de classe média e alta. Com a saturação desse mercado, a partir de meados da

década de 1970, os investimentos em desenvolvimento urbano, especialmente em

saneamento, começam a crescer bastante, e o BNH começou a se transformar num Banco de

Desenvolvimento Urbano.

Antecipando em alguns anos as medidas de fixação das populações faveladas, numa

visão contraditória à predominante da época, o Governo de São Paulo, através do Decreto-Lei

n° 235 de 1970, estabeleceu condições para urbanização da área denominada Pae-Cará e a

venda de lotes a seus moradores, no Guarujá. Nos anos de 1980, os altos custos de

investimentos do SFH levaram diversas administrações de diferentes níveis (estadual e

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municipal) a retomar esse exemplo de São Paulo, e a buscar caminhos independentes do

Sistema, atraindo fontes de recursos e soluções técnicas até então inexploradas.

Foi durante o regime militar que o planejamento urbano no campo da habitação se

desenvolveu no Brasil, através das diretrizes dadas pela Política Nacional de

Desenvolvimento Urbano (PNDU), prevista no Plano Nacional de Desenvolvimento (PND)

de 1974, elaborado pelo o governo do general Geisel. Nesse período, vários Planos Diretores

foram elaborados. Para Maricato (2000, p. 139), o planejamento “foi tomado como solução

para o caos urbano e o crescimento descontrolado. Essas idéias dissimulavam os conflitos e

os reais motores desse caos”.

O período que se inicia em 1974 foi marcado por mudanças na conjuntura política

nacional, que acarretou uma revisão do modelo de desenvolvimento do país. Esse momento

coincidiu com o redirecionamento das linhas de financiamento dos organismos internacionais.

O Banco Mundial, desde 1974, passou a explicitar interesse para o financiamento de projetos

destinados para o combate à pobreza e a regularização dos “assentamentos subnormais”. Foi

seguindo essa linha que o governo federal redirecionou suas ações no campo da política

social.

A política urbana assumiu um caráter mais abrangente, incorporando, além da política

habitacional, as políticas de saneamento básico, transportes e outras. Segundo Ataíde (1997,

p. 62), “a noção de interesse social reaparece com outra roupagem, sendo estendida aos

chamados programas alternativos, e incorporada aos projetos de serviços de infra-estrutura

urbana e aos Instrumentos de parcelamento do solo urbano, através da edição da lei 6.766/79

– Lei de Parcelamento do Solo Urbano”.

A Lei de Parcelamento do Solo Urbano, além de explicitar regras sobre a elaboração e

aprovação dos projetos de loteamento urbanos, incorporou o sentido social da terra urbana,

orientando para a proteção dos componentes ambientais significativos, bem como a adoção de

parâmetros diferenciados para a produção da habitação de Interesse Social. Representou,

ainda, o primeiro passo para o rompimento com a lógica do planejamento racional e

homogêneo, que vigorava até então.

Em meados da década de 1970, o BNH adotou programas alternativos direcionados

para setores da população até então não inseridos em nenhum dos subsistemas de

financiamento: o PROFILURB e o PROMORAR. O programa de financiamento de lotes

urbanizados (PROFILURB), 1975, permitia que o trabalhador que recebesse até cinco salários

mínimos adquirisse um lote de terreno urbanizado, isto é, já dotado de serviços de água, luz, e

instalações de esgoto sanitário. O Programa de Erradicação da Sub-Habitação

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(PROMORAR), 1979, tinha por finalidade erradicar as habitações destituídas de condições

mínimas de serviços e salubridades, através da construção de outras moradias, do estímulo ao

desenvolvimento comunitário e do apoio a melhoria de infra-estrutura urbana. O

PROMORAR era o único programa que atuava no próprio espaço onde se localizava as sub-

habitações, propiciando a permanência da população na área. A partir dos anos 1980,

começavam a surgir experiências inovadoras em diversas cidades, tais como a urbanização de

favelas e os mutirões habitacionais.

A posse do general João Batista Figueiredo, em 1979, marcou a fase de “abertura

política” e de aprofundamento da crise da economia brasileira, configuradas por uma recessão

econômica, pelo desemprego crescente e pela redução drástica das taxas de crescimento da

economia. A violência urbana, decorrente do empobrecimento da população, assumiu caráter

nacional a partir da expansão incontrolável dos assentamentos precários, sem que os governos

tivessem recursos para atender ao mínimo de infra-estrutura.

Finalmente, podemos afirmar que o BNH marcou o início de uma nova etapa não só

na história da habitação, mas da própria história econômica do país, caracterizada pela

penetração do capital financeiro (industrial e bancário) no setor da moradia. Desde 1967, foi

atribuída ao BNH a gestão do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), formado

pela contribuição obrigatória, efetuada pelas empresas, de 8% dos salários mensais dos

trabalhadores, o qual passou a constituir a principal fonte de recursos financeiros do Banco.

Além do FGTS, o BNH passou a contar com recursos adicionais através da captação da

poupança popular por meio de Cadernetas de Poupança e Letras Imobiliárias. (FINEP-GAP,

1983).

Por outro lado, esse modelo de política habitacional, baseado no financiamento ao produtor, e não ao usuário final, e no equilíbrio financeiro do sistema, excluiu grandes parcelas da população, que não dispunham de renda mínima para ter acesso ao programa. Para fazer frente aos elevados custos atingidos pelo sistema financeiro e à necessidade de se colocar produtos compatíveis com o poder aquisitivo da população, a área construída das unidades habitacionais e a qualidade de seus acabamentos foram utilizados. No entanto, não se alterou o processo de gestão e produção que, se fato, encareciam o produto final e, assim, as unidades continuaram inacessíveis à população de baixa renda (LEAL, 2005, p. 22).

O atendimento insuficiente da população de baixa renda pelo mercado privado e pelo

poder público teve como conseqüência a ampliação da produção informal da habitação, à

margem de programas oficiais e da legalidade institucional, provocando o aumento da

favelização e a incorporação de glebas nas periferias, parceladas clandestinamente como

alternativa de loteamentos populares. Assim, a “casa própria” foi viabilizada para uma grande

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parte da população por processos informais, com graves problemas de condições de qualidade

habitacional.

Diante do processo de urbanização intenso e da falta de alternativas habitacionais,

foram ocupadas, sobretudo, áreas ambientalmente frágeis como beira de córregos, rios e

reservatórios, encostas íngremes, mangue, áreas alagáveis e fundos de vale que, por serem

objeto de legislação específica e não interessarem ao mercado legal, foram as que restaram

para a moradia dessa parcela da população. Essa ocupação predatória e irracional, na maioria

dos casos ignorada pelo poder público, é a causa de uma série de problemas e males urbanos

como enchentes e desmoronamentos.

Segundo Bueno (2000), pode-se dizer que, no processo de urbanização brasileiro, três

formas específicas de provisão habitacional para a população mais pobre passaram a coexistir:

o cortiço de grande densidade e mais próximo das áreas centrais, a favela com a invasão

paulatina de terras públicas, privadas ou devolutas sem interesse imediato por parte do setor

imobiliário, muitas vezes em terrenos de difícil ocupação por sua alta declividade ou por

serem áreas alagadiças; e o loteamento precário da periferia, onde as moradias são construídas

pelos próprios trabalhadores em lotes baratos e longínquos sem infra-estrutura e serviços

públicos.

O quadro da problemática habitacional foi se agravando e pressionando os governos

municipais a apontar soluções para os assentamentos precários, diante da baixa oferta de

moradias resultantes das políticas sociais públicas, da progressiva retração do Governo federal

na oferta de financiamento à aquisição da moradia e do restrito financiamento oferecido pelo

mercado privado legal (bancos).

Até o fim dos anos 1980, o Banco Nacional de Habitação e, posteriormente, a Caixa

Econômica Federal, o Banco Interamericano de Desenvolvimento e o Banco Mundial

seguiam os seguintes princípios de formulação de políticas habitacionais: propriedade privada

da moradia e a renda como requisito único para acesso aos programas habitacionais.

Porém, em virtude de uma maior participação popular, sobretudo dos movimentos

sociais urbanos articulados com ONGs e entidades profissionais, podemos identificar uma

mudança de postura, expressa pelas diferentes experiências implementadas pelos municípios,

muitas vezes com o apoio de tais Bancos, que vão desenvolver e sistematizar as políticas

alternativas, as quais serão adotadas a partir da década de 1980, como políticas públicas

oficiais, que ao invés do simples acesso à moradia, buscam garantir o direito à cidade para

todos os cidadãos, através de instrumentos como as Áreas de Interesse Social.

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No Rio de Janeiro, através do Decreto n° 3.303 de 1980, desapropriou-se, sob a

denominação de “interesse social”, a área ocupada pelas favelas do Vidigal e Tambá, visando

a fixação de seus moradores. O mesmo ocorreu em Recife-PE, através do Decreto n° 11.670

com a delimitação de “áreas especiais” para aplicação de programas de melhoramento de

áreas precárias. Em 1983, o Governo Federal enviou ao Congresso Nacional um projeto de lei

sobre Desenvolvimento Urbano (n° 775/83), procurando equacionar a questão da propriedade

urbana. Esse documento já continha alguns instrumentos jurídicos e urbanísticos que estão

presentes na atual Constituição e no Estatuo da Cidade, tais como: direito de superfície,

direito de preempção e transferência do direito de construir. (FINEP-GAP, 1983).

Os números insuficientes de construção de unidades habitacionais, o crescimento

populacional, o contínuo processo de urbanização e a pressão popular em torno da habitação

forçaram, no final da década de 1980, uma revisão da política, dos programas e das linhas de

financiamento do BNH. Assim, na década de 1980, o modelo institucional centralizado entrou

em decadência com a crise do SFH e a extinção do BNH em 1986, abrindo a possibilidade

para novas estratégias de intervenção governamental no campo do urbano no Brasil.

Com o processo de redemocratização do país e a mudança do poder militar para o

civil, entraram em cena novos atores sociais e forças políticas, os quais exigiram uma maior

participação nas decisões das ações governamentais.

O período que assinala o início da Nova República, a partir do ano de 1985, foi

marcado por uma série de indefinições, tanto no âmbito da reorientação estatal, como das

estratégias de desenvolvimento urbano e econômico social. As sucessivas reformas

administrativas e ministeriais ocorridas na segunda metade da década de 1980, contribuíram

para uma descontinuidade na elaboração e implantação dos programas urbanos no âmbito

federal, o que acentuou ainda mais a crise institucional, tanto por falta de recursos como de

poder decisório. A extinção do BNH, em 1986, provocou instabilidade e fragmentação

institucional na condução da política habitacional. A Caixa Econômica Federal (CEF),

herdeira das funções do BNH referentes à política habitacional e do desenvolvimento urbano,

não apresentou, de imediato, nenhum projeto alternativo para enfrentar a falência do modelo

centralizador.

Diante do contexto de crise social e recessão econômica, a idéia de Reforma Urbana,

que já havia despontado durante os anos 1960, ganhou ênfase impulsionada pela pressão dos

movimentos urbanos, particularmente dos movimentos pela moradia e pelas indicações dos

agentes financeiros internacionais para o fortalecimento do poder local. Apesar do núcleo da

idéia de se alcançar maior justiça social no espaço urbano através da reforma urbana já se

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encontrar presente, as reflexões sobre os instrumentos só se constituíram a partir da década de

1980.

A recomposição do campo da reforma urbana, baseada em novas questões e

possibilidades, se deu com a perspectiva da elaboração de uma nova Constituição para o país.

A mobilização se fortaleceu até a constituição do Movimento Nacional pela Reforma

Urbana (MNRU), onde o ideário tem como núcleo uma cidade justa, democrática e auto-

sustentada, que seria construída a partir de uma política urbana universalista e redistributiva.

A noção de interesse social, ampliada pela adoção dos conceitos de justiça e eqüidade

social no acesso a terra e a moradia, ganhou destaque na política urbana e se refletiu nas

novas Leis Orgânicas Municipais e Planos Diretores elaborados a partir de então, os quais

acolheram os dispositivos desenhados pela Constituição Brasileira que tratava as políticas

sociais de forma mais universalista e igualitária, inspirado no ideário de Reforma Urbana,

trazendo os artigos 182 e 183 relativos a política urbana.

A Conferência da ONU para os Assentamentos Humanos (Istambul, 1996) resultou na

Agenda Habitat II, um texto em defesa ao direito à cidade para todos e contra a exclusão

social urbana. Apesar da participação de diferentes setores e atores, com interesses também

diversos, alguns paradigmas estavam fortemente presentes, entre eles, a descentralização e

fortalecimento do poder local, co-gestão ou parcerias com entidades sociais, participação da

sociedade, sustentabilidade, qualidade ambiental, e combate à pobreza e ao desemprego,

reconhecimento da moradia como Direito Humano, destacando-se o conceito da

habitabilidade como compreensão de uma habitação adequada como moradia sadia, segura,

protegida, acessível, disponível, com serviços, instalações e comodidades básicas, e o gozo de

liberdade frente a discriminações de moradia e segurança jurídica da posse.

Desse modo, Bonduki (2000) destaca a formação de um novo ideário em políticas

urbanas, desde a década de 1980, que se caracteriza por uma nova postura de enfrentamento

dos problemas urbanos, permitindo a emergência de programas e projetos habitacionais, de

preservação do meio ambiente e de gestão das políticas públicas que inovam

significativamente em relação ao que se vinha produzindo no País. Ele denomina como

ambiental essa nova postura, que se baseia na participação, desenvolvimento sustentável,

qualidade de vida e do ambiente e destaca suas principais características como gestão

descentralizada e democrática, com ênfase no poder local e na articulação das políticas

setoriais; criação de canais institucionais de participação popular; inversão de prioridade para

garantir o direito à habitação e à cidade; parceria entre poder público e ONGs; busca do

barateamento da produção habitacional; regularização fundiária e urbanização das áreas

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ocupadas espontaneamente segundo padrões e índices urbanísticos compatíveis com os

valores culturais e o modo de vida das populações; compatibilização entre o meio ambiente e

os projetos urbanos; busca de reaproveitamento dos dejetos urbanos; e prioridade para o

transporte coletivo e segurança no tráfego.

Nesse contexto, os novos dispositivos legais da Reforma Urbana passaram a ser

instrumento de intervenção das administrações municipais para enfrentar um quadro de

carência, caracterizado pela segregação espacial e exclusão social. Esses instrumentos legais

disponíveis aos governos municipais têm diversos objetivos e finalidades, tais como: ampliar

a arrecadação para o financiamento das cidades; regular o mercado, visando baratear o custo

da terra e da moradia; captar a valorização fundiária e imobiliária; recuperar os investimentos

em infra-estrutura; regularizar e urbanizar áreas irregulares; e constituir estoque de terras para

promoção pública de moradia popular e garantir a promoção pública de moradia popular e

preservar os patrimônios ambiental, histórico e arquitetônico.

O cumprimento da função social da cidade e da propriedade urbana foi reforçado pelo

Estatuto da Cidade através da Lei 10.257/2001, que estabelece normas de ordem pública e

interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da

segurança e do bem-estar dos cidadãos bem como do equilíbrio ambiental, soando como um

imperativo ético e, sobretudo, legal para as administrações e governos municipais

comprometidos com a incorporação de todos os cidadãos aos seus direitos fundamentais de

cidadania, e ainda reforça o papel central decisivo do Plano Diretor na política urbana, através

da aplicação dos instrumentos urbanísticos, e sobre a gestão democrática. O texto da lei

evidencia uma preocupação com a participação social em todos os processos, e ainda, obriga a

adoção do orçamento participativo pelas prefeituras municipais.

Foram instituídas, então, a partir da década de 1980 por algumas prefeituras do país, as

Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS) ou Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS).

A definição, na legislação, de áreas na cidade como Áreas Especiais de Interesse

Social evidenciou a necessidade de tratamento diferenciado dessas porções no que se refere à

adoção de padrões de ocupação, de acordo com as suas especificidades, ao mesmo tempo em

que provocou a necessidade de definir com maior precisão os conceitos subjacentes ao

interesse social, sobretudo quando apoiados em parâmetros como nível de renda, propriedade

da terra e padrões de ocupação.

Segundo Leal (2005), os principais objetivos do estabelecimento das AEIS/ ZEIS são

permitir a inclusão de parcelas marginalizadas da cidade à legalidade, introduzir serviços de

infra-estrutura urbana em locais desassistidos, regular o mercado de terras urbanas, introduzir

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mecanismos de participação dos moradores na definição dos investimentos públicos para a

consolidação dos assentamentos, aumentar a arrecadação do município, pois as áreas

regularizadas passam a dever pagar impostos e taxas, aumentar a oferta de terras para os

mercados urbanos de baixa renda e inibir a “remoção branca” através de restrições

urbanísticas que impedem a substituição da população original, através da proibição de

remembramento, limite de gabarito entre outros.

As AEIS/ ZEIS se caracterizam por: terrenos públicos ou privados ocupados por

favelas, população de baixa renda ou por assentamentos similares; loteamentos irregulares; e

terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados.

O primeiro tipo de AEIS/ ZEIS, descrito acima como terrenos públicos ou privados

ocupados por favelas, população de baixa renda ou por assentamentos similares, é instituída

quando existe interesse público em se promover a urbanização e/ ou a regularização jurídica

da posse de terra, portanto uma vez delimitada a área, a propriedade fica garantida, se de

propriedade privada pelo Usucapião Urbano através da posse para fins de moradia, e se de

propriedade pública através da concessão de Direito Real de Uso nos termos do artigo 183 da

Constituição. Da mesma forma, serão tratados os loteamentos irregulares promovendo-se a

regularização jurídica do parcelamento, a complementação da infra-estrutura urbana ou dos

equipamentos comunitários e a recuperação ambiental.

As AEIS/ ZEIS definidas em terrenos não edificados, subutilizados ou não utilizados

são necessários para implantação de programas habitacionais de interesse social, com objetivo

de concretizar o atendimento da função social da propriedade. Se os proprietários dos terrenos

não respeitarem a destinação prevista no Plano Diretor, ficarão sujeitos à edificação ou

parcelamentos compulsórios, ao imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana

progressivo no tempo, e à desapropriação mediante pagamento com títulos da dívida pública.

Por meio de leis municipais, seja através do Plano Diretor ou de uma lei específica,

são instituídas as AEIS/ ZEIS. Existem requisitos básicos para que uma ocupação possa ser

declarada como AEIS/ ZEIS, tais como: uma ocupação consolidada e predominantemente

residencial, a renda da população deverá ser baixa em relação aos padrões locais, e a área

deverá ser passível de urbanização, não podendo estar localizada em área de risco, ou áreas

non aedificandi. Uma vez instituída, a lei define o perímetro delimitador das áreas, os critérios

para estabelecimento das normas especiais de uso e ocupação do solo, e os instrumentos que

serão utilizados nos processos de regularização e urbanização dessas áreas.

Quanto aos resultados alcançados, a implantação de AEIS/ ZEIS pode trazer benefícios para toda a cidade, sob diferentes aspectos: urbanístico, integrando áreas

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marginalizadas da cidade, diminuindo os riscos das ocupações, implantando infra-estrutura e projetando espaços e equipamentos públicos para os assentamentos; ambiental, melhorando o ambiente construído para os moradores e diminuindo a ocorrência de acidentes nas áreas de risco; jurídico, facilitando a regularização fundiária dos assentamentos e aplicando instrumentos como o usucapião e a concessão de direito real de uso; político, rompendo com práticas clientelistas e reconhecendo os direitos de cidadania das populações envolvidas; sociais, fortalecendo a auto-estima da população que vive em assentamentos precários e reconhecimento a diversidade de usos e ocupações que compõem a cidade; e econômico, pois possibilita ao município pleitear empréstimos junto aos organismosinternacionais, ampliar os mercados consumidores para a reativação da economiaurbana, incrementar o setor da construção civil e arrecadar impostos e taxas de transmissão de propriedade (LEAL, 2005, p. 37).

As cidades de Recife e Belo Horizonte foram pioneiras na instituição de AEIS/ ZEIS

no final da década de 1970 e início da década de 1980, mas a atitude logo se propagou em

outras cidades, que incorporaram essas áreas em Leis de Uso e Ocupação do Solo; e Planos

Diretores.

Segundo Leal (2005), a Lei de Uso e Ocupação do Solo da Cidade do Recife, n°

14.511/83, considerada pioneira e bastante avançada, classificou 27 áreas pobres da cidade

como Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), com restrições urbanísticas que

desestimulavam a especulação imobiliária. Em seguida, a lei do PREZEIS (Lei n° 14.947/87),

objetivando a urbanização e a regularização das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS)

do Recife, reconheceu a prioridade do direito de moradia sobre o direito de propriedade e a

necessidade de respeito às características sócio-espaciais particulares dos assentamentos

precários. Para tanto, previu a institucionalização de arenas de discussão e deliberação sobre

investimentos públicos direcionados para as ZEIS e definiu direitos e responsabilidades para

os segmentos envolvidos como representantes de comunidades, ONG’s e o Poder Público.

Algumas reformulações foram incorporadas ao Plano de Regularização das Zonas Especiais

de Interesse Social (PREZEIS), em 1995, respondendo a demandas diagnosticadas na prática

da organização do sistema. Apesar do seu protagonismo e dos inegáveis resultados

alcançados, o PREZEIS ainda não se transformou em instrumento prioritário para a efetivação

do direito a moradia e a cidade, tendo-se discutido diversas propostas a fim de consolidar e

aperfeiçoar esse instrumento, adaptando-o à conjuntura atual: aplicação do Estatuto da

Cidade, revisão do Plano Diretor, generalização das políticas de inclusão social e de

ampliação da gestão democrática.

Em Belo Horizonte, após aprovada a lei de zoneamento, definindo as áreas que

deveriam ser submetidas a formas especiais de urbanização em 1976, abriu-se espaço para o

Programa Municipal de Regularização de Favelas – PROFAVELA, aprovado em 1983, que

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definiu os parâmetros necessários à regularização urbanística e jurídica das áreas ocupadas

irregularmente por população de baixa renda.

Apesar de grande evolução no que diz respeito à conscientização da necessidade de

inclusão de áreas especiais à cidade legal, os problemas no campo prático ainda restringem

eficácia das normas já existentes.

Observa-se que, apesar do avanço do aparato legal, as dificuldades de aplicação da lei

que sempre existiram, ainda permanecem, sobretudo, quando contraria interesses de

proprietários imobiliários ou quando se refere aos direitos sociais. Dessa maneira, as

legislações urbanísticas, os investimentos públicos e a gestão urbana permanecem

comprometidos com o mercado e os interesse privados, abrindo um fosso entre a lei e a

gestão, entre o arcabouço jurídico e a realidade social, e assim, a aplicação da lei serve como

instrumento de poder arbitrário, seguindo a lógica da cidadania restrita a alguns.

A estrutura político-administrativa, técnica e financeira dos poderes locais não se

desenvolveram ao passo que ampliaram suas atribuições e responsabilidades. Então, apesar

dos princípios de Reforma Urbana terem sido incorporados em boa parte das Leis Orgânicas e

Planos Diretores, tais instrumentos não foram efetivamente utilizados e aplicados em diversas

cidades brasileiras.

Os espaços ocupados por assentamentos precários configuram um ambiente construído

segmentado, diferenciado e complexo, marcado por grandes contrastes, desigualdades e

deficiências em relação ao restante da cidade.

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Mapa 1: Limites Urbanos de Natal em 1844. Fonte: MIRANDA, 1999, p. 54.

3 O PROCESSO DE URBANIZAÇÃO DA CIDADE DE NATAL E AS POLÍTICAS URBANAS

A partir da contextualização do processo de urbanização em Natal, buscou-se

investigar as intervenções governamentais passando pelos projetos urbanísticos até chegar na

instituição das Áreas Especiais de Interesse Social no município de Natal, chegando até o

discurso atual pela necessidade de revisão do conceito de AEIS.

3.1 URBANIZAÇÃO E ADENSAMENTO DA CIDADE COMO PROMOTORES

DA EXCLUSÃO SOCIAL E SEGREGAÇÃO ESPACIAL

De acordo com a descrição de Henry Koster, Natal, em 1810, consistia em uma praça

cercada por residências, três igrejas, o Palácio da Câmara e a prisão, dependendo

administrativamente da Capitania de Pernambuco e juridicamente da Capitania da Paraíba até

1818, não possuindo nenhuma atividade econômica significativa até então.

Um levantamento da população de Natal, dirigido pelo capitão-mor José Francisco de

Paula Cavalcanti de Albuquerque, datado de 31 de dezembro de 1805, registrava 6.393

habitantes. A lei provincial n° 118, de 9 de novembro de 1844, fixava os limites urbanos, que

começavam no baldo até a gamboa de João Costinha, hoje praça Augusto Severo, e da

margem direita do Rio Grande à Estrada Nova ou rua da Aurora, hoje avenida Rio Branco

(ver mapa 1).

Limites Urbanos de

Natal em 1844

Foz/Boca da Barra do Rio Potengi

Forte dos Reis Magos

Rio Potengi

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Figura 1: Foto da Praça André de Albuquerque em 1904. Fonte: MIRANDA, 1999, p. 45.

Segundo MONTEIRO (2002, p. 156), a capital da província, até 1845, continuou

tendo por centro urbano a área em torno da atual Praça André de Albuquerque (ver figura 1),

a chamada Cidade Alta. Nela se situavam, além da Igreja Matriz, as outras únicas quatro

construções importantes da cidade, que abrigavam o Senado da Câmara de Natal, o Palácio do

Governo, a Fazenda Pública e o Quartel Militar. Algumas casas se espalhavam pelas atuais

ruas Santo Antônio, Princesa Isabel, Vigário Bartolomeu, João Pessoa e Conceição. Desta

última rua partia a ligação da Cidade Alta com a Ribeira, ou Cidade Baixa, onde, desde a

primeira década do século XIX, já havia aproximadamente 300 moradores, dentre eles os

comerciantes que faziam negócios de importação e exportação de mercadorias da província,

em seus armazéns situados na Rua da Alfândega, atual rua Chile.

A seca ocorrida em 1845 provocou grande impacto sobre a sociedade e a economia da

província do Rio Grande do Norte, além de incentivar o movimento de migração de parcelas

mais pobres da população que habitavam e trabalhavam no campo em direção as vilas e

cidades litorâneas. Até então, a principal atividade econômica da província era a pecuária (ver

mapa 2) que com a seca teve rebanhos dizimados, favorecendo a valorização da agricultura. O

cultivo do algodão e da cana de açúcar teve mais expressão no mercado, passando a ser

exportados em grande escala a partir da década de 1860.

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Mapa 2: Distribuição geográfica das principais atividades econômicas na província do Rio Grande do Norte, na segunda metade do século XIX.Fonte: MONTEIRO, 2002, p. 171.

Natal foi consolidada como entreposto comercial, tendo seu crescimento marcado

pela expansão das atividades de comércio e serviço, através do trabalho dos estrangeiros com

importação de produtos manufaturados europeus e exportação de matérias-primas locais para

o mercado externo. Com o interesse em facilitar o escoamento das mercadorias, investiu-se na

infra-estrutura como ferrovias, portos, companhias de navegação, companhias de seguro,

bancos, entre outros.

Além disso, o crescimento das exportações gerou um aumento da renda arrecadada

pelo governo provincial, através de impostos sobre as mercadorias que entravam e saiam da

província.

Com esses recursos foram feitas ou iniciadas obras na capital, como o Hospital Público (em 1856), o Cemitério Público no bairro do Alecrim (1856), a iluminação pública com lampiões (1859), o Mercado Público (1860), a primeira Escola de Ofícios (1858), o prédio para abrigar a Assembléia Provincial, a Câmara Municipalde Natal, a Tesouraria Provincial e o Tribunal de Júri (1865), a Biblioteca Pública Municipal (1868), o prédio próprio do Atheneu Riograndense (1859), o calçamento da Ladeira da Cruz que ligava a Cidade Alta à Ribeira – atual Avenida JunqueiraAires, onde se localizavam as casas de comércio e a Alfândega (1870), e ainda a construção da Ladeira do Baldo, entre a Cidade Alta e a fonte pública de abastecimentos de água da cidade, existente no rio do Baldo (1866)(MONTEIRO, 2002, p. 176).

Com as epidemias de febre amarela (1850), cólera-morbo (1855) e varíola (1877 e

1882), Natal passou a ser palco de políticas públicas sanitárias, sendo os médicos os

responsáveis pelas principais propostas de intervenção, e o Estado, o promotor da construção

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dos equipamentos de assistência à saúde coletiva e implementação de medidas pontuais na

área urbana

Após a instauração do regime republicano no Rio Grande do Norte em 1890, o quadro

administrativo local sofreu duas importantes modificações, a criação das intendências e a

dissolução das câmaras municipais. As intendências, que tinham caráter provisório, até a

constituição estadual ser aprovada, permaneceram como a única forma de administração

municipal até o final dos anos 1920, quando foram retomados os estatutos eleitorais e criados

os cargos de prefeito e de vereador.

Com uma estrutura de administração municipal incipiente e quase inoperante, era no

âmbito do poder estadual que se davam às propostas e regulamentações de uma ação pública

de enquadramento e reforma, tanto do espaço físico da cidade, quanto dos hábitos de sua

população, tendo como principal órgão de atuação a “Inspetoria de Higiene Pública”, criada

em 1892 durante o governo do médico e líder político Pedro Velho. A Inspetoria trazia um

ideário higienista para urbanização, assim como acontecia em outras cidades brasileiras do

século XIX. A polícia sanitária era o principal instrumento de controle para garantir a

integridade das construções, a conformidade das habitações ao “bem da saúde pública”, as

desinfecções, a aplicação de multas em relação ao que concernia à relação entre higiene,

habitação e cidade.

Para Leal (2005), os discursos segregacionistas e elitistas que primavam pela

preservação estética da cidade e a inadequação das moradias aos termos do higienismo,

caracterizava um quadro onde a grande quantidade de retirantes perambulava e se

aglomeravam em condições precárias nas ruas da cidade.

Dantas (2006) afirma que a leitura do retirante como elemento de desordem era

evidenciada à medida que o processo de modernização da cidade fosse se tornando mais

consistente, seguido por um discurso higienista mais abrangente. Sendo num primeiro período

tematizado como elemento importante quando nos discursos políticos era usado como

desculpa para necessidade de recursos federais, recursos que na verdade tinham como

principal objetivo o incremento das obras de modernização do estado, em especial da capital.

Mas o retirante era ainda incorporado como mão-de-obra nas reformas de modernização tanto

do espaço quanto da infra-estrutura urbana.

Em 1904, com a continuidade da seca que começou em 1902, uma multidão de

retirantes se concentrou em Natal fugindo da pobreza que assolava o interior, das plantações e

rebanhos dizimados, e da morte pela fome, procurando as mínimas condições de trabalho na

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Mapa 3: Mapa representando o plano Polidrelli 1901 a 1904.Fonte: MIRANDA, 1999, p. 64.

capital. Calcula-se que, no ano de 1905, estavam, em Natal, mais de 15 mil retirantes, em um

período cuja população fixa era de pouco mais de 20 mil habitantes, o que agravou a situação

sanitária da cidade, transformando a representação do retirante como elemento perigoso à

salubridade urbana, ao corpo físico, social e moral da cidade.

O agrimensor Antonio Polidrelli, através da contratação pela administração de

Joaquim Manoel, desenvolveu entre 1901 e 1904 o primeiro plano urbanístico da cidade do

Natal, o Plano Polidrelli ou Máster Plan. Tratava-se de uma proposta de expansão urbana na

forma de um tabuleiro de xadrez formada por eixos viários, organizando o bairro da Cidade

Nova, correspondente aos atuais bairros de Tirol e Petrópolis, ordenava o crescimento a partir

da avenida Deodoro do Fonseca no sentido leste/ oeste, e da rua Seridó até a rua Ceará Mirim,

no sentido norte/ sul (ver mapa 3). O plano foi responsável pela implantação do padrão de

avenidas largas para Natal, facilitando a penetração dos ventos dominantes e exigindo recuos

para iluminação e ventilação das habitações.

A área do bairro Cidade Nova caracterizava-se por dois tipos de ocupação:os sítios de

pessoas importantes da cidade, como a casa de veraneio do governador Alberto Maranhão

(ver figura 2), e a morada de posseiros e migrantes. A criação do bairro da Cidade Nova,

além de estimular a expansão urbana de Natal em direção às dunas e ao mar à leste,

consolidou uma área destinada às classes sociais mais elevadas, influenciando, dessa forma, a

direção social do espaço. O objetivo da elite dirigente, de expansão dos posseiros e

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Figura 2: foto da casa de veraneio do governador Alberto Maranhão.Fonte: MIRANDA, 1999, p. 67.

valorização de suas propriedades, pôde ser confirmado em seguida com a expansão da infra-

estrutura urbana.

É também sintomático que para tanto tenha sido necessária a remoção e expulsão de mais de trezentas cabanas e choupanas para a abertura desse novo espaço de morar das elites, afastado da insalubridade da cidade antiga, do seu matadouro, fornos de incineração de lixo, fontes infectas e da gente rude e estranha que a habitava (DANTAS, 2006, p. 59).

Apesar do primeiro ciclo de reformas urbanas que constituiu a Belle Époque natalense,

principalmente entre 1908 e 1913, e da introdução de diversos melhoramentos, serviços e

equipamentos urbanos como o bonde, o telefone e o telégrafo, a iluminação elétrica, o

abastecimento de água e o serviço de limpeza pública, as chamadas condições sanitárias de

Natal pouco foram alteradas, permanecendo à mercê da irrupção das epidemias e das secas

que traziam levas de retirantes a cidade. Além disso, esses serviços e equipamentos urbanos

caracterizavam-se pela fragilidade e precariedade uma vez que aconteciam com freqüência a

quebra de bondes, inconstância no serviço de limpeza urbana, intermitência no fornecimento

de energia elétrica e inexistência do sistema de esgoto.

Essa situação exigiu um esforço de reestruturação administrativa e proposições

urbanísticas, tanto na esfera de poder municipal quanto estadual, perpassando as décadas de

1920 e de 1930, etapa decisiva no processo de desconstrução da cidade colonial e de

estruturação da cidade moderna. Isso se deu desde a organização da Repartição de Serviços

Urbanos em 1921, mas de forma decisiva, com a criação da Comissão de Saneamento de

Natal, em 1924, chefiada pelo engenheiro Henrique Novaes, e administrada pelo, também

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engenheiro, Omar O’Grady, ente 1924 e 1930, além do Plano Geral de Sistematização (1929-

1930) e do Escritório de Saturnino de Brito (1935).

O governo estadual contratou empresas privadas e profissionais para estudar,

administrar e executar as obras de infra-estrutura, reunindo esforços principalmente para a

superação das condições sanitárias da cidade e da própria precariedade dos serviços e

equipamentos urbanos. A Diretoria Geral de Higiene e Saúde Pública, criada em 1921,

executou os serviços de fiscalização e inspeção das habitações e sugeriu, por meio de medidas

profiláticas, algumas modificações no meio urbano, normalizando de forma minuciosa as

construções.

Segundo a publicação do livro Como se higienizaria Natal, de autoria do médico

Januário Cicco, em 1920, a solução do problema de saúde pública seria a implantação de um

sistema eficiente de abastecimento de água e, sobretudo, de esgotamento sanitário.

Com a criação da Comissão de Saneamento de Natal em 1924, coube ao engenheiro

Henrique Novaes chefiar a dita comissão e projetar as redes de abastecimento d’água e de

esgoto, além de estudar e projetar a ampliação da cidade, configurando o Plano Geral de

Obras e Saneamento de Natal, no qual estava previsto um bairro operário. Foram prescritos

alargamentos de vias e novos traçados, aterro e aproveitamento de áreas inundáveis nas

proximidades de bosques e construção de articulações viárias para uma possível ligação entre

uma nova área e a cidade existente.

A proposta do bairro operário conduzia a expansão à leste da cidade, preocupando-se

com a salubridade e baixa densidade, condizendo com o “urbanismo Sanitarista”. Porém, do

Plano, executou-se apenas a perfuração de poços.

A política pública dos anos de 1920, voltada para realização de estudos e contratação

de profissionais e empresas destinadas à execução dos serviços urbanos, culminou em 1929,

no Plano Geral de Sistematização para Natal, elaborado pelo arquiteto Giacomo Palumbo,

como resultado das ações efetivadas pelo Intendente Municipal e engenheiro Omar O’Grady.

Durante sua gestão de 1924 a 1930, adotou-se uma série de normatizações específicas de

modo a reger ordenadamente as ações do espaço urbano público e fiscalizar a produção

privada no campo da construção.

O Plano compreendia desde o forte Reis Magos, ao norte, até a rua Jundiaí, ao sul. O

traçado urbano antigo não recebia nenhuma proposta de modificação, como também o novo

traçado de Polidrelli era mantido (ver mapa 4).

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Mapa 4: Plano Geral de Sistematização de 1930.Fonte: MIRANDA, 1999, p. 71.

Partindo da rua Silva Jardim, o projeto era novo, sem preocupação de aproveitamento

de arruamentos já existentes, como o bairro das Rocas. Os pontos mais importantes do plano

eram os acessos entre a parte baixa e a cidade alta; o estabelecimento de um bairro jardim em

Santos Reis; a construção de um boulevard de contorno, partindo da cidade baixa, com dez

avenidas radiais. A avenida Deodoro descia contornando a lagoa do Jacob, seguindo pela rua

São João até o canto do Mangue e daí margeando o rio Potengi, passando pelo forte dos Reis

Magos, margeando o oceano até as praias do Meio e Areia Preta. O plano sugere uma avenida

partindo da praia de Areia Preta em direção ao sul, hoje implantada como via Costeira. A

avenida Duque de Caxias partia da praça Augusto Severo, ligava-se a uma rótula na rua São

João e seguia até o Canto do Mangue. Alguns monumentos são ressaltados e outros

projetados, mas sem identificação (MIRANDA, 1999).

Da esplanada Silva Jardim desde o cais do porto partia uma avenida, onde está

localizado o prédio da antiga alfândega, e que terminava no contorno Deodoro/ São João,

passando por uma praça com um prédio desconhecido. O mercado público da Ribeira era

protegido por um largo que se ligava à avenida Rio Branco para cidade alta ao sul e ao

bulevar de Santos Reis, ao Norte.

O advento da aviação comercial nas décadas de 1920 e 1930 colocou a cidade de Natal

como ponto principal de ligação entre a América do Sul, a América do Norte, África e

Europa, possibilitando a permuta de novas culturas e ideais, insuflando os anseios de

modernização da cidade, sempre preconizados pela elite local. Outro norteador para

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modernização seria a introdução de uma inovação tecnológica no cenário da cidade: o

automóvel.

No ano de 1929, o Plano Geral de Sistematização da Cidade de Natal foi elaborado e

implantado parcialmente, tendo sido desenvolvido pelo arquiteto italiano Giacono Palumbo,

que conservava o traçado regular do Plano Polidrelli, priorizava as vias de circulação da

cidade, articulando os bairros comerciais da Ribeira e Cidade Alta aos bairros residenciais; e

criava espaços de recreação e previa equipamentos e serviços urbanos, demonstrando uma

preocupação com o embelezamento da cidade. Institucionalizou a segregação espacial das

funções urbanas (comercial, administrativa, residencial e bairro Jardim) e também sócio-

espacial, onde propunha uma localização especial para um bairro operário, em oposição ao

bairro residencial, destinado à outra classe social.

Em 02 de setembro de 1929, o prefeito Omar O’Grady sancionou a Lei N° 04, que

dispunha sobre construções, reconstruções, acréscimos e modificações de prédios

subordinadas a divisão da cidade em zonas: Central, Urbana, Suburbana e Rural. Seu artigo

80, com fim de fomentar edificações com valores estéticos, instituiu três prêmios anuais para

os autores e proprietários dos melhores prédios conhecidos anualmente. Além disso, através

do artigo 85, a prefeitura estabeleceu tipos padrões de casas de residências para vários

trechos, conservando, na diretoria de obras, os projetos Standard, que seriam franqueados aos

arquitetos, construtores e proprietários para o fim de serem seguidas suas linhas gerais

(MIRANDA, 1999).

As ações e propostas mostraram-se excludentes, na medida em que os decretos para a

homogeneização e regularização do espaço construído implicaram em formas no ambiente

material da cidade, bem como na cobrança de taxas à população residente nos bairros já

consolidados (Cidade Alta e Ribeira). Tal fato acarretou a segregação espacial das camadas

sociais menos favorecidas para o subúrbio, sem quaisquer melhorias ou serviços básicos de

infra-estrutura, uma vez que não puderam arcar com as despesas impostas (DANTAS, 2006).

Em 1935, o Escritório de Saturnino de Brito, foi contratado para elaborar e executar os

serviços de saneamento e abastecimento de água de Natal, que ampliou a questão da

organização do espaço urbano, articulando as várias partes da cidade e pensando a sua forma,

expansão e embelezamento em função da racionalidade das redes de saneamento. O Plano

Geral de Obras propunha melhoramentos urbanos, compreendendo edifícios para o governo,

aeroporto, bairro residencial, estação conjunta para as estradas de ferro, avenidas na encosta

do Taboleiro; além de projeto de abastecimento de água, para a cidade na época, e para o

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Figura 3: Plano Geral de Obras de 1935.Fonte: MIRANDA, 1999, p. 72.

futuro, incluindo captações, reservatórios e distribuição; projeto de esgotamento sanitário,

compreendendo a rede coletora, tratamento e descarga. Ver representações do Plano Geral de

Obras, na figura 3.

Esse plano implantou, efetivamente, apenas as redes de água e esgoto de Natal no final

da década de 1930, além de prever as tendências de expansão da cidade, de modo que a

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ocupação futura não se desse de forma aleatória, vindo a prejudicar as obras de saneamento

executadas.

A implantação do bairro residencial, além de servir como eixo orientador da expansão

da cidade, preencheria o vazio existente entre o aeroporto proposto e o restante da cidade. Ao

ocupar o terreno dunar, contribuiria para a fixação das dunas, solucionando o problema da sua

movimentação em direção ao rio Potengi, o que levava aterramento do seu leito e dificultava

o acesso dos navios ao porto.

Natal sofreu forte impacto ao funcionar como ponto estratégico de apoio à aviação

norte-americana durante a Segunda Guerra Mundial.

A chegada de grandes contingentes militares desencadeou um processo de

modernização e dinamizou não só o setor militar, mas também a vida econômica da cidade

que teve uma expansão considerável no comércio, no setor imobiliário, nas casas de

diversões, dentre outros, atraindo centenas de pessoas para Natal.

Por sua vez, com o rápido aumento populacional, os problemas urbanos alastraram-se

por toda a cidade; numa crise marcada pelo agravamento das condições de higiene, transporte

e habitabilidade, sobretudo no que concerne ao acesso à terra e à habitação para a população

de baixa renda.

A Segunda Guerra também trouxe, como conseqüência, grandes modificações no

espaço urbano da cidade. A ligação entre Natal e a base aérea de Parnamirim bem como a

estrada de ferro permitiu a expansão na direção Sul e a fixação de população próximo do sopé

das dunas a leste. A partir de então, a ocupação dos bairros de Petrópolis e Tirol foi acelerada

como conseqüência das obras de infra-estrutura, do crescimento da população de Natal e do

aumento da demanda por moradias.

Na década de 1940, o mercado de terras foi impulsionado através da predominância da

produção de loteamentos na periferia da cidade, e o capital imobiliário ensaiou seus primeiros

passos para a construção de casas de aluguel e de loteamentos em função da grande demanda

por causa do crescimento populacional.

Em 1946, o governador Silvio Pedroza loteia, abre e pavimenta a avenida Circular,

hoje avenida Presidente Café Filho, em cima da duna em direção ao Forte Reis Magos. Esse

projeto veio em seguida induzir a ocupação desordenada, hoje conhecida como Brasília

Teimosa, gerando novos núcleos de população de baixa renda, marginalizada por falta de

emprego.

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Ao final da Guerra, a população aumentou muito, as atividades econômicas urbanas se

retraíram e o clima de progresso se esvaiu, com exceção do setor imobiliário.

Conseqüentemente, escassearam os empregos e as oportunidades de negócios, gerando uma

crise de desemprego generalizada consolidando as desigualdades sociais que já existiam antes

da Guerra. A população migrante que não encontrou trabalho nem lugar para morar, começou

a construir sua moradias nas franjas dos bairros, dando origem às favelas e às ocupações das

áreas periféricas.

Entre 1945 e 1955, os Institutos de Aposentadoria e Pensões (IAPs) exerceram

importante papel na tentativa de solucionar a escassez de moradias, desprendendo, através de

seus associados, vultuosas verbas para aquisição de casas e/ou terrenos. O Instituto de

Aposentadoria e Pensão dos Industriários (IAPI) concebeu grande número de residências

populares na cidade, cuja maior parte era de taipa e de planta simples, sobretudo nos bairros

do Alecrim e Lagoa Seca; o Instituto de Aposentadoria e Pensões dos Comerciários (IAPC) se

destacou pelo grande número de vilas operárias construídas, principalmente no Alecrim; e a

Fundação da Casa Popular tem como destaque a construção, feita em 1948, de um conjunto

residencial constituído de setenta e quatro residências, no bairro das Quintas.

A ausência de um órgão específico de planejamento urbano em Natal permitiu um

crescimento da cidade sem quaisquer critérios ou diretrizes urbanísticas. Em 1952, foi criado

o Departamento de Saneamento do Estado (DSE) para coordenar modificações na estrutura

urbana e nas habitações da cidade, uma vez que os projetos de arruamento da prefeitura

deveriam ser realizados de acordo com os esquemas gerais projetados para as redes de água e

esgoto, e pelo fato de nenhum prédio novo ou reconstruído poder ser habitado sem o

certificado de que possuía novas instalações sanitárias.

O processo de industrialização passou a ocupar o cerne das políticas públicas,

justificando muitas das intervenções na cidade de Natal e, para a consolidação dessa

atividade, era necessário garantir condições básicas de saúde e moradia para a mão-de-obra,

tornando a habitação elemento de grande força e importância nos discursos e ações públicas

do período.

Por outro lado, as mudanças ocorridas na economia durante a guerra e a emergência de

necessidades urbanas em Natal trouxeram como resultado outro significado à relação entre o

capital comercial e a propriedade fundiária, e abriu espaço à questão fundiária urbana. A

concentração de riqueza nas mãos de alguns grupos e famílias fez surgir à figura dos

proprietários fundiários urbanos e loteadores, que, num segundo momento, criaram as

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empresas imobiliárias, transformando-se em verdadeiros latifundiários urbanos

(CLEMENTINO, 1990).

Desse modo, segundo Cascudo (1980), a ocupação urbana de Natal nas décadas

seguintes, 1950 e 1960, foi pautada pelas determinações do mercado fundiário e o resultado,

fruto dessa urbanização segregada , fez com que a população mais pobre, local ou que estava

chegando do interior, fosse morar em favelas, aumentando o número desses assentamentos

pelos bairros da cidade; destacando-se, nesse período o surgimento das favelas de Brasília

Teimosa, Mãe Luiza, Novo Mundo, Aparecida, Passo da Pátria, Nazaré e Dom Eugênio.

Vale ressaltar a atuação do Prefeito Djalma Maranhão, conhecido como o prefeito do

subúrbio, cuja primeira administração municipal (1956-1958) foi caracterizada por iniciativas

que primavam pelo desenvolvimento físico, econômico, social e cultural da cidade e ainda por

sua gestão de caráter participativo. Inseridas no conjunto de propostas e ações de Djalma

Maranhão no campo da habitação estavam: a urbanização dos novos bairros da Praia do Forte

e Mãe Luiza e das vilas de Parnamirim, Ponta Negra, Redinha e Igapó; a construção de

abrigos para mendigos e flagelados; a ampliação do sistema das linhas de ônibus e da rede

elétrica; a doação de terrenos do Patrimônio Municipal, em Mãe Luiza, Lagoa Seca, Alecrim

e Tirol, para os Institutos de Previdência Social e Pensão para a construção de vilas operárias;

além da elaboração de um plano de urbanização para Santos Reis.

Em seu segundo mandato o Prefeito Djalma Maranhão, junto ao Governador Aluízio

Alves (1961-1964), no intuito de solucionar a crise habitacional do período, tomou iniciativas

como a criação de bairros e loteamentos periféricos; incentivos, concessão de terrenos,

financiamento e construção de habitações populares; relocação e/ou melhorias em favelas; e

reforma de qualificação higiênica e estética das habitações. Em âmbito estadual, merecem

destaque os programas habitacionais implementados a partir de 1961 pelo Governador Aluízio

Alves, que buscou financiamentos junto a órgãos nacionais e internacionais como a USAID –

Aliança para o Progresso

Com o objetivo de combater a crise de moradias, foram realizados projetos de

reformas urbanas e regularização fundiária nas áreas de Mãe Luiza e Brasília Teimosa. Em 15

de Junho de 1962, o prefeito assinou um decreto declarando de utilidade pública e interesse

social os terrenos de Mãe Luiza e Brasília Teimosa, como conseqüência, a área de Brasília

Teimosa foi desapropriada e os quase dois mil lotes distribuídos às famílias de baixa renda.

As intervenções em favelas baseavam-se principalmente em incentivos a participação popular,

mutirões, doações em geral e no apoio dado pela Igreja Católica que, a partir da década de

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Figura 4: Conjunto residencial Cidade da Esperança.Fonte: ALMEIDA, 2005, p. 60.

1940, mudara seu papel como agente social, intervindo junto ao poder publico em questões

que afetassem o bem estar da população, essencialmente a de baixa renda.

A prefeitura também demandou recursos para a construção de casas populares para o

funcionalismo municipal, possibilitando a construção, no bairro das Quintas, de cerca de dez

casas. Nesse período, os Institutos de Aposentadoria e Pensão (IAPs) construíram e

financiaram habitações destinadas ao operariado e edificaram vilas militares.

Em 1963, o governo do Estado criou a Fundação da Habitação Popular (FUNDHAP)

com objetivo de atender parte do déficit habitacional, e contribuir para a estabilização dos

custos locativos; dentre suas realizações destaca-se o primeiro conjunto habitacional do Rio

Grande do Norte, “A Cidade da Esperança” (ver figura 4), tendo sido parcialmente inaugurada

em 1962, tornando-se um marco da ocupação mais intensa da periferia e do modelo de

estruturação urbana da cidade, por criar novas áreas de concentração demográficas.

Essa fundação elaborou o primeiro Plano Habitacional Popular do Rio Grande do

Norte, atuando em 1963 até 1971, quando foi substituída pela COHAB-RN. Nesse período, o

financiamento se caracterizou pela alocação temporária de recursos e pela inexistência de

indexação nos contratos imobiliários. Com a Política Habitacional implantada pelo Governo

Federal, em 1964, foram efetivadas reformulações que deram uma outra dinâmica as

propostas de intervenção. Assim, a política habitacional do Estado, ao longo dos anos 1960 e

1970, obedeceu essencialmente à orientação do Governo Federal, através da interveniência de

agentes que operavam com os programas do BNH (IPLANAT, 1994).

Na década de 1960, o Governador Aluízio Alves criou diversas companhias e

instituições, destacando-se a Companhia de Serviços Elétricos do Rio Grande do Norte

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(COSERN), em 1961, a Companhia de Águas e Solos (CASOL), a Companhia Telefônica do

Rio Grande do Norte (TELERN) e ainda o Conselho Estadual de Desenvolvimento (CED) e a

Assessoria Municipal de Planejamento (AMPLA).

Em 1967, o arquiteto Jorge Wilheim, da empresa de planejamento de São Paulo-

SERETE, coordenou o que ficou conhecido como plano SERETE, que além de orientar os

processos de uso e ocupação do solo através da legislação, definia projetos de intervenções

urbanísticas para algumas áreas da cidade consideradas prioritárias do ponto de vista social ou

outras, identificadas como pólos geradores de desenvolvimento econômico do município.

A primeira parte do Plano, chamado de Situação, trazia uma análise dos aspectos

físico-urbanísticos, infra-estrutural, socioeconômico e tinha como sub-título “Populações

Marginalizadas na Vida Urbana”; descrevendo as áreas com casas em geral de taipa, com

difíceis acessos, e também se situando em dunas como o caso de Mãe Luiza, Aparecida e

Brasília Teimosa, com barracos de palha e madeira. Em geral as favelas localizavam-se em

terrenos municipais, perfazendo uma população entre 16 e 17 mil habitantes.

O Plano SERETE reconhecia as diferenças espaciais e socioeconômicas existentes,

mas ainda apresentava ideais de padrões gerais, uma vez que, para o bairro de Mãe Luiza,

apresentava propostas de urbanização, enquanto para comunidade de Brasília Teimosa,

indicava a remoção da comunidade lá residente para o conjunto habitacional da Cidade da

Esperança, justificando a precariedade da ocupação marcada pela alta densidade e ausência

de recuos frontais nas residências como impossível para uma remodelação segundo os

padrões definidos pelo Plano. Esse Plano não foi implementado, mas serviu de subsídio para

proposição dos planos seguintes bem como para a formação de um quadro técnico local de

planejadores.

Os anos de 1964 a 1985 foram caracterizados pelas políticas habitacionais dos

governos militares, e marcados pela produção de conjuntos habitacionais que tratam de

concretizar o processo de divisão sócio espacial da cidade e pela submissão do Estado ao

mercado fundiário. Na zona Sul, conjuntos foram feitos pelo INOCOOP destinados a uma

população de maior poder aquisitivo e na zona Norte, foram elaborados pela COHAB, para

uma população de baixa renda.

O processo de ocupação rarefeito e fragmentado se concretizava através do surgimento

de vazios urbanos entre os loteamentos, servidos de infra-estrutura. Estes, ao mesmo tempo

em que constituíram estoques de terras de empresas promotoras imobiliárias, em paralelo

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proliferaram o número de invasões, favelas e vilas, dando um contorno mais nítido aos

espaços ocupados pela população pobre em Natal.

Com o crescimento do setor de serviços e a oferta de incentivos governamentais para o

desenvolvimento do turismo na segunda metade dos anos 1970, foi idealizado o Projeto Via

Costeira- Parque das Dunas com a proposta de ocupação das dunas a leste de Natal com um

conjunto de hotéis, restaurantes e Centro de Convenções, dentre outros equipamentos.

Em 1974, ocorreu a adaptação do Plano SERETE para se converter na Lei n° 2.221

que regulamentou o Plano Diretor do Município do Natal, coordenado pelo arquiteto Moacyr

Gomes da Costa. O Plano Diretor de 1974 manteve, do plano anterior, as propostas para o

desenvolvimento social e econômico e o esquema de zoneamento por predominância de

função, abandonando, portanto, o caráter de planejamento estratégico. Referia-se vagamente à

necessidade de intervir em ocupações “subnormais” remetendo a futura regulamentação.

A aplicação desse Plano cabia à Secretaria Municipal de Planejamento (SEMPLA) que

criou o Conselho de Planejamento Urbano do Município de Natal (CONPLAN), contribuindo

para a institucionalização do planejamento urbano em Natal. O Plano não foi implementado

mas marcou a transição do urbanismo para o planejamento urbano.

A partir de 1975, Natal foi incluída no Programa Nacional de capitais e cidades de

Porte Médio (PNCCPM), com ações de melhoria de infra-estrutura em áreas habitadas pela

população pobre, urbanização de assentamentos precários, legalização fundiária e

implementação de atividades produtivas, visando a geração de empregos e renda. Nesse

mesmo período, foram implantados o Programa de Financiamento de Ampliação e Melhoria

da Habitação de Interesse Social (FICEM), o Programa de erradicação de Favelas

(PROMORAR), o projeto Comunidade Urbana para Recuperação Acelerada (CURA),

Programa Crescer, o projeto Novo Teto, Programa de Mutirão Habitacional, o Morada Nova e

o Fala Favela.

Segundo Leal (2005), esses programas, sem envolver de fato a população na tomada

de decisões, restringiam-se apenas a buscar o engajamento e a mobilização dos moradores dos

conjuntos habitacionais, das favelas e das áreas periféricas em geral em projetos, atividades e

em diversos tipos de associações com o objetivo de transformá-los em eleitores cativos.

O crescimento urbano da cidade, no final da década de 1970 e início da década de

1980, prosseguiu no sentido norte com a implantação do Distrito Industrial e o surgimento de

conjunto habitacionais; ao sul se deu ao longo da BR 101 e do bairro de Pitimbu; a oeste

densificaram-se as favelas.

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A partir da década de 1980, sobressaíram-se no processo de urbanização de Natal, a

construção de infra-estrutura e equipamentos voltados para a melhoria de sistema viário e para

o desenvolvimento do turismo, como também a ocupação das áreas limítrofes aos municípios

vizinhos deu início a um processo de metropolização.

O período final da década de 1980 e início da década de 1990 foi marcado pela

expansão e consolidação das favelas no espaço urbano de Natal, ocorrendo também, ao

mesmo tempo, a ação do Governo removendo favelas, na sua maioria, de áreas onde a

especulação imobiliária já era intensa, para conjuntos habitacionais, como o Vida Nova, Alto

do Farol, Guarapes, Promorar I, II e III.

O Plano Diretor de Organização Físico-Territorial do município de Natal (lei n°

3.175/84), elaborado pela Prefeitura, avançou no processo de institucionalização do

planejamento urbano e na formação do quadro de técnicos com a criação do Instituto de

Planejamento Urbano do Município de Natal (IPLANAT), além de ampliar o espaço de

participação da sociedade civil, através da reorganização do Conselho de Planejamento

Urbano do Município do Natal (CONPLAN).

Leal (2005) afirma que esse plano abandonou as preocupações socioeconômicas

presentes no plano SERETE e no Plano Diretor de 74 e se concentrou exclusivamente na

ordenação do espaço físico da cidade, sendo flexível em relação a densidades e coeficientes

de aproveitamento de determinadas zonas, e estimulando a especulação imobiliária nas zonas

passíveis de grande adensamento.

Para Queiroz (1998, p. 92), esse plano “ratificava um padrão de distribuição espacial

desigual, apoiando o modo de atuação do mercado imobiliário e, conseqüentemente

acentuando o processo de segregação sócio-espacial”.

3.2 A BUSCA PELA FUNÇÃO SOCIAL DA CIDADE E O RECONHECIMENTO

DA NECESSIDADE DE INTEGRAÇÃO DOS ASSENTAMENTOS PRECÁRIOS

O Plano Diretor 007/94, elaborado no contexto do Movimento Nacional pela Reforma

Urbana e da Constituição de 1988, caracterizou-se pela busca da democratização do acesso à

terra, flexibilização da legislação urbana, distribuição eqüitativa dos benefícios gerados no

processo de urbanização e participação dos agentes que atuam na produção de espaço urbano,

tendo como diretriz básica a função social da cidade e da propriedade. O Plano Diretor de

1994 criou o sistema de planejamento e gestão urbana, consolidando a institucionalização do

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planejamento de Natal e, através do macrozoneamento, classificou porções da Zona Urbana

com destinação específica ou normas próprias de uso e ocupação do solo como Áreas

Especiais.

Em Natal, as ocupações irregulares passaram a integrar o Plano Diretor, Lei 007/94,

através da incorporação das favelas, vilas e loteamentos irregulares como objeto de programas

especiais no âmbito da lei. Durante o processo de elaboração do Plano Diretor, foi realizado

um diagnóstico habitacional de Natal que resultou no Plano de Ação 1993/96, o qual

classificou os assentamentos habitacionais ocupados por população de baixa renda em quatro

tipos (favelas, favelas com melhorias, vilas e loteamentos irregulares), segundo critérios de

tipologia da habitação, serviços de infra-estrutura, renda familiar e situação fundiária.

Segundo o diagnóstico habitacional, as favelas foram consideradas como comunidades

que possuem situação total ou parcialmente ilegal, infra-estrutura precária e tempo de

existência igual ou superior a dois anos; a favela com melhoria como assentamentos que, em

sua maioria, ainda apresenta característica de favela, mas dispõe de alguns serviços básicos de

infra-estrutura, tendo sido objeto de intervenção do Poder Público, diferenciando-se

primeiramente pelas tipologias habitacionais e urbanísticas; as vilas definidas como conjunto

de casas contíguas, destinadas exclusivamente a habitação, caracterizadas por sua implantação

encravada no interior dos quarteirões, ou no fundo dos quintais, quando possui um acesso que

é feito por uma das laterais do lote onde implantado; e os loteamentos irregulares como

àqueles que não possuem registro em Cartório ou Alvará expedido pelo órgão público

competente.

Baseado no diagnóstico habitacional, o Plano de 1994, buscou a articulação entre o

planejamento urbano e a política habitacional, introduzindo os conceitos de Habitação de

Interesse Social (HIS), entendida como aquela destinada às famílias que vivem em favelas,

vilas ou loteamentos irregulares ou as que auferem renda inferior a 10 (dez) salários mínimos,

e o conceito das Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS), correspondendo àquelas porções

do território municipal que requerem tratamento específico e destinam-se primordialmente à

produção, manutenção e recuperação de habitações de interesse social.

Verificando a situação atual da cidade do Natal, é notória a ausência de revisão e

pouco emprego do instrumento de AEIS. O Plano Diretor foi aprovado em 1994 e logo após

instituiu-se a AEIS Mãe Luiza, regulamentada pela Lei n°4.663/95, processo iniciado desde

1992. Essa Lei, fruto de uma demanda das entidades comunitárias do bairro de Mãe Luiza,

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contando com a articulação de vários setores (comunitários, acadêmicos e poder público),

tornou-se referência na regulamentação de outras áreas na cidade.

A segunda AEIS só foi demarcada em 2002, com a Lei Complementar n° 044/02,

instituindo a AEIS Passo da Pátria (ver figura 5), sem, no entanto, haver um movimento

social que sustentasse tal proposta que se deu em função da conveniência do financiamento do

Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) para a Prefeitura.

A Lei n° 5.555/04 instituiu a terceira AEIS na comunidade Jardim Progresso (ver

mapa 5), definindo a Área em apenas três artigos, sem regulamentar a forma de atuação legal

e urbanística no assentamento. O terreno pertence ao governo do Estado, dessa forma, foi

escolhido para receber um projeto habitacional da Prefeitura, por não haver muitas áreas

livres no município e por ser ocupado por população de baixa renda.

Então, decorridos mais de dez anos da elaboração do Plano Diretor, pesquisas sobre a

habitação social em Natal e os trabalhos recentes sobre a Política Habitacional do Município

evidenciaram fragilidades no conceito de AEIS vigente. Assentamentos com situações de

irregularidades e informalidades diversas, encontram limites para serem consideradas e

priorizadas nas políticas habitacionais locais.

Tinoco, em 2001, através do seu estudo sobre o conflito entre a atividade turística e o

Interesse Social na área próxima a Zona Especial de Interesse Turístico 3 (ZET-3),

compreendendo os bairros Santos Reis, Rocas, Praia do Meio e Mãe Luiza, indica a existência

de bolsões de Interesse Social (ver mapa 06).

A partir dessa constatação, Tinoco (2001) acredita que os entraves para a

regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Social em Natal encontram suas raízes na

disparidade entre os conceitos estabelecidos pelo Plano Diretor e a real situação dos

Passo da pátriaFigura 5: Foto aérea do Passo da PátriaFonte: MEDEIROS, 2002, p. 59.

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assentamentos populares da cidade. Aponta que a abrangência do conceito de Habitação de

Interesse Social e a própria definição das Áreas Especiais de Interesse Social, contidos no

Plano Diretor de Natal, quando aplicadas sobre os assentamentos habitacionais da cidade,

extrapolam os limites físicos das áreas identificadas pelo Diagnóstico Habitacional do

município como favelas, vilas e loteamentos irregulares.

Leal (2005) avalia o processo de implementação e regulamentação das Áreas Especiais

de Interesse Social em Natal, através das dimensões sócio-espacial e político-participativa.

Para avaliar a dimensão sócio-espacial, foi selecionado um trecho da cidade e

correlacionado dados socioeconômicos do IBGE a uma análise morfológica e tipológica. Tal

postura baseia-se na premissa que as características espaciais são intrinsecamente

relacionadas com a composição sócio-econômica diversificada da população, essas devem ser

analisadas em conjunto a fim de se identificar os espaços homogêneos que deverão ser

tratados de forma específica.

Propõe a construção dos mapas sociais, definida por Ribeiro (2003) como

representações cartográficas construídas com base em informações obtidas dos censos que

pretendem estimar e localizar, da forma mais desagregada possível, as carências sociais dos

domicílios e a sua relação com certas características sócio-demográficas da população

moradora em cada unidade geográfica, associado aos padrões urbanísticos (morfologia e

tipologia) para redefinição da espacialização das Áreas de Interesse Social.

A unidade espacial de análise foram os setores censitários, enquanto a unidade social

de análise, as famílias residentes. Os dados brutos foram coletados no IBGE e sistematizados

e agrupados para cada setor censitário, obtendo-se então uma caracterização geral em termos

populacionais, educacionais, econômicos e de infra-estrutura.

A partir dessa análise, algumas variáveis foram selecionadas: a estrutura etária da

população, a educação, renda, e as condições de habitabilidade, descritas no quadro abaixo.

Correlacionando essas variáveis com a distribuição espacial da população, foram identificadas

áreas-tipo, caracterizadas como socialmente homogêneas, e através de análise estatística

classificaram-se hierarquicamente os grupos (ver tabela 1).

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INDICADO RES G RUPO A G RUPO B G RUPO C G RUPO D G RUPO E

n̋dice de Idoso 0 44,41 31,77 21,51 22,80

Chefes Alfabetizados (% ) 100 92,96 85,35 81,50 75,88

M Ødia de anos de estudos 14,92 8,53 7,64 6,68 4,89

Rendim ento m ensal do chefe (R$)

2481,84 1843,15 1134,92 727,26 336,18

Abastecim entoD’Ægua om ligaçªo a rede geral (% )

100 95,93 99,81 99,61 99,19

Esgotam ento sanitÆrio com ligaçªo a rede geral (% )

0 96,76 73,05 86,22 49,35

Coleta de lixo pelo serviço de lim peza (% )

100 87,68 83,89 86,61 80,36

Dom icílios com m enos de 5 m oradores (% )

100 85,24 80,18 73,62 76,76

CLASSIFICA˙ˆO DO S SETO RES CENSIT̀ RIO S

Setor 25 Setores13, 27 e 33

Setores32 e 35

Setor 24 Setores 12, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22,23, 26, 28, 29, 36 ao 48

A partir daí, buscou-se fazer uma associação dos “tipos” com a renda familiar e

análise morfológica-tipológica. O mapeamento dos setores censitários (ver mapa 7), por nível

de renda familiar, teve como objetivo enquadrá-las na categoria de interesse social

considerada pela literatura que trata do tema e confrontá-las com os conceitos de habitação de

Interesse Social e Áreas de Interesse Social, presentes no plano Diretor de Natal.

Os resultados alcançados evidenciam a existência de relação entre tipos mais

qualificados, com a maior renda e melhor condição morfológica, sendo capaz de mapear a

localização de cada tipologia analisada.

Tabela 1: Categorização de áreas-tiposFonte: LEAL, 2005

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Leal (2005) conclui que o instrumento urbanístico do município de Natal, em relação

às Áreas de Interesse Social, apesar de ser bastante avançado em relação à maioria dos

municípios brasileiros, não foi capaz no decorrer do tempo de minimizar os índices de

informalidade e irregularidade urbana presentes em Natal. Apontando a ausência de revisão e

atualização do conceito de AEIS, evidenciando ao limites e lacunas uma vez que não

incorpora significativas parcelas da população de baixa renda e/ou que ocupam assentamento

precários, mas que não se incluem nos conceitos de favela, vilas e loteamentos irregulares.

Colocando que a falta de uma definição clara entre os diversos espaços da pobreza, ou seja, as

dificuldades quanto à delimitação dos perímetros e abrangência dos assentamentos, prejudica

a identificação e o enfrentamento da problemática por parte do poder público.

Da mesma forma, a Política Habitacional de Interesse Social para o município de

Natal (2005) destaca a fragilidade do conceito de AEIS adotado no Plano Diretor (Lei 007/94)

e recomenda a revisão conceitual das AEIS, apresentando uma metodologia para redefinição

das AEIS em Natal que prioriza a dimensão social da população e urbanística dos

assentamentos.

A análise da dimensão social pauta-se pelo reconhecimento da população que possui

renda familiar de 0 até 3 salários mínimos, contribuindo para a definição do Mapa Social (ver

mapa 8), que indica uma macha de Interesse Social. O mapa social desenhado pela

estratificação da renda familiar por Áreas de Expansão Demográfica (AEDs) fornece números

da questão habitacional.

O conceito de Necessidades Habitacionais (ver gráfico 1) foi delimitado através dos

indicativos de déficit e inadequação, e aplicados espacialmente para o município, a partir das

Áreas de Expansão Demográficas.

Os indicadores apontam um déficit habitacional de 13%, correspondendo a reposição

de cerca de 23.941 unidades habitacionais no município. No âmbito das necessidades

habitacionais, apresenta acentuados indicadores de inadequação habitacional, levando em

consideração as condições de infra-estrutura disponível e o adensamento populacional por

unidade domiciliar. Dessa forma estima-se uma carência de 31% de inadequação habitacional

por infra-estrutura perfazendo um total de 55.127 unidades e 9% , ou seja, 15.355 unidades

por adensamento populacional.

Ainda foi feito um cruzamento a partir das tipologias já identificadas pelo Plano

Diretor de Natal (Lei n° 007/94), ou seja, Favelas, Vilas e Loteamentos Irregulares, as áreas

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DEFICITHABITACIONAL

INADEQUAÇÃOHABITACIONAL

NECESSIDADESHABITACIONAIS

TIPOLOGIA AREASDE RISCO

AREAS DEPROTEÇÃOAMBIENTAL

CONFIGURAÇÃOURBANÍSTICA

MIS(Mancha de Interesse Social

MAPA SOCIALRenda Familiar

(0 a 3 Salarios Minimos

AEISSituação Atual

de risco e de Proteção Ambiental, configurando uma nova espacialidade de áreas de Interesse

Social bem mais ampla.

Mapa 8: Mapa Social de NatalFonte: Política Habitacional de Interesse Social, 2005

Gráfico 1: Metodologia de análise para Redefinição do conceito de AEISFonte: Política Habitacional de Interesse Social, 2005

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As pesquisas analisadas anteriormente apontam para a necessidade de revisão dos

critérios para a classificação de Áreas de Interesse Social para Natal, baseados na leitura de

padrões de ocupação, morfologia e tipologia dos assentamentos, associando-os ao nível de

renda da população residente.

A revisão desses critérios objetivando a redefinição, bem como a ampliação dos

limites das AEIS, promoveria o restabelecimento de normas de uso e ocupação do solo em

diversas partes da cidade, hoje consideradas como áreas adensáveis ou de adensamento

básico, assim submetidas aos índices urbanísticos estabelecidos pelo mercado formal.

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4 PARÂMETROS URBANÍSTICOS, CONCEITUAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO

Para uma correta análise do ambiente construído e proposição dos parâmetros

urbanísticos como instrumento de regulamentação, é imprescindível a compreensão dos

conceitos para que sejam analisados e utilizados de forma coerente com o objetivo pretendido.

4.1 PRESCRIÇÕES URBANÍSTICAS NO IDEÁRIO DE PLANEJAMENTOURBANO NA HISTÓRIA

O fenômeno da urbanização costuma ser identificado com o advento das massas, que

surge contemporaneamente com a revolução industrial que se inicia no Reino Unido em 1760.

As grandes transformações econômicas e sociais decorrentes do capitalismo industrial, com o

passar do tempo, alastraram-se pelo resto do mundo. Os problemas oriundos do adensamento

populacional foram foco de análises e estudos no decorrer da história surgindo seis linhas de

pensamento e ação (DANTAS, 2003).

As idéias dos tratadistas de Arquitetura que se preocupavam em propor soluções

para os problemas técnicos e construtivos das edificações e em resolver os problemas

higiênicos e sociais da habitação, também ofereciam soluções para a questão básica da cidade,

que consistia em abrigar as pessoas da melhor maneira possível no menor espaço.

Vitrúvio, primeiro tratadista de Arquitetura do qual se tem notícia, preconizou que era

preciso evitar as construções térreas, porque não se poderia dispor de cômodas habitações

para grande quantidade de habitantes, se não se lançasse mão de vários pavimentos

(DANTAS, 2003).

Vários tratadistas como Cambi, Di Silvio, Steiner, Sacchi, Amoruso, Calderine viam

na casa isolada unifamiliar, o ideal impossível de ser realizado, por questões de economia

urbana. Resolver a moradia das populações urbanas com a solução de casas individuais

separadas e rodeadas de verde era o sonho de alguns tratadistas que consideravam este o ideal

inatingível e não recomendavam a solução por ser cara.

Os utopistas buscavam, no meio de toda a pobreza e desorganização típica do

adensamento e do capitalismo, a cidade ideal e procuravam inventar formas mais justas de

organizar a cidade. Teve como marco a obra chamada Utopia escrita por Thomas Morus

(1478-1535) publicada em 1516.

Charles Fourier (1772 -1837), impressionado com a situação de fome e miséria da

população começa a estudar a questão social. Sua obsessão pela Planificação Urbanística e

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pela Regulamentação Autocrática impregnou as idéias deste utopista, que ao estabelecer o que

considerava ideal em termos de regulamentos construtivos, antecipou de forma surpreendente

as normas que depois viriam a ser adotadas pelo Urbanismo Modernista.

Na sua concepção, os regulamentos ideais seriam:

- taxa de ocupação e zoneamento: Onde propunha três zonas com taxas diferenciadas

que iriam diminuindo do centro para a periferia.

- recuos lateral e de fundos: os afastamentos laterais e de fundo teriam pelo menos a

metade da altura da fachada da frente.

- gabarito: a altura da construção até o início do beiral do telhado não poderia superar

a largura da rua.

As idéias dos especialistas urbanos e funcionários do governo introduziram os

novos regulamentos higiênicos, onde as premissas seriam esgoto, limpeza urbana,

regulamento das casas de aluguel, pavimentação e abastecimento de água. Eles encontram os

instrumentos técnicos e jurídicos para impor estas modificações a partir de 1848 com a

instituição da lei de 31/8/1848 na Inglaterra.

Os higienistas que influenciaram o urbanismo modernista, a partir da teoria dos

miasmas se opuseram as construções contíguas porque todo os locais com muitas pessoas

eram considerados focos de doença. Idelfonso Cerda foi um grande planejador urbano

baseado na idéias higienistas. Seus conceitos sobre o vento, ar e sol podem ser aproveitados

para adaptação ao conforto ambiental nas zonas tropicais até hoje. A necessidade de recuos

entre as edificações foi amplamente defendida por ele.

As idéias de Marx e Engels, contemporaneamente a insurreição de 1848 na França,

atribuíam os problemas da cidade moderna ao regime capitalista, porém se omitiam de

propostas concretas .

O urbanismo técnico-científico surgiu da necessidade de propostas reais para os

problemas das cidades do século XIX, que as transformações econômicas e sociais

produzidas, os inventos tecnológicos e científicos provocam um intenso processo de expansão

urbana. As forças que controlavam a cidade tinham como único fim a inversão de capitais e o

rendimento mais elevado das habitações de aluguel. Bairros inteiros eram compostos de

construções apertadas, contíguas uma às outras, sem as mínimas condições de habitabilidade.

Vários teóricos propunham soluções, tentando resolver cada um dos problemas e

remediar seus inconvenientes, porém não abordavam os problemas da cidade como um todo.

As discussões foram levadas ao Congresso Internacional de Arquitetura Moderna

(CIAM), sediado em Atenas em 1933. O documento reflexo das discussões nesse encontro foi

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65

elaborado e chamado de Carta de Atenas, que teve como principal mentor o arquiteto Le

Corbusier.

O Urbanismo Modernista da Carta de Atenas, além do conceito principal do zoning,

impôs o conceito de prédios separados uns dos outros para “evitar a tuberculose” e permitir

que o verde penetrasse na cidade, o que resultou no estabelecimento dos Regulamentos

Construtivos.

4.2 CONCEITOS E APLICABILIDADE DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS

4.2.1 Taxa de ocupação

A grande verticalização ocorrida em Nova York e Chicago tornou as ruas escuras,

fazendo com que, em 1898, o arquiteto Ernest Flagg sugerisse que se permitisse apenas que a

planta básica dos edifícios abrangesse o tamanho da rua ou o total do lote, e as torres que se

erguessem a partir desta ocupassem um quarto do tamanho total do local de construção. Em

1916, a idéia foi adotada nos novos regulamentos de construção para Nova York o que teve

impacto direto no projeto dos arquitetos. A exploração máxima do permitido ao edifício

acarretou o surgimento de uma nova tipologia, “que se erguia como bolos de noiva de bases

maciças” (Gössel e Leuthäuser in Dantas, 2003).

A taxa de ocupação máxima se dá pela divisão da área de projeção da construção pela

área do lote e tem efeito direto sobre a quantidade de espaços não edificados em uma

determinada região da cidade, estabelecendo a garantia de uma certa permeabilidade geral

entre as edificações. A limitação da taxa de ocupação tem efeito indireto sobre:

- as condições de insolação, ventilação e iluminação das edificações e espaços livres

em geral;

- as possibilidades de arborização de grande porte, internamente aos lotes;

- o controle da propagação de incêndios;

- a redução do volume de escoamento das águas pluviais pelo aumento da absorção

das águas de chuva pelo solo (MORETTI, 1997).

A taxa de ocupação máxima é um parâmetro legal que tem relação com a garantia de

qualidade de vida e habitabilidade da cidade como um todo, ou seja, é uma limitação ao

direito de propriedade a ser assumida pelos cidadãos de forma ampla, com o objetivo de

garantir condições gerais de salubridade, de estética, ecológicas e de conforto para toda a

cidade. Não se consegue identificar maiores conseqüências, em decorrência da implantação de

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uma única edificação com elevada taxa de ocupação. Entretanto, se todas as edificações assim

o fizerem, tem-se um quadro caótico na cidade com relação às condições de ventilação,

enchentes, etc.

A fixação da taxa de ocupação máxima a ser atendida pelos empreendimentos

habitacionais de interesse social vai depender da forma como este assunto é tratado e

regulamentado no município. O valor tecnicamente recomendável vai depender das condições

climáticas, dos hábitos dos cidadãos, do padrão de investimentos que se pretende efetuar.

Complementarmente à taxa de ocupação máxima podem ser fixados outros índices que

atendem objetivos específicos, não abrangidos pela taxa de ocupação isoladamente, dentre os

quais vale destacar:

-índice mínimo de área permeável: relação entre as áreas do lote que permitem a

infiltração das águas pluviais no solo e a área total do lote – visa controlar as áreas

impermeáveis e reduzir o fluxo das águas pluviais que escoam superficialmente;

- taxa de terraplanagem: relação entre o total da área objeto de alteração do perfil de

solo existente e a área total do lote – visa minimizar a área de terraplenada em cada lote e

manter a morfologia topográfica natural;

- taxa de vegetação: relação entre a área destinada à manutenção ou implantação de

vegetação arbórea e a área total do lote- visa a manutenção da vegetação existente em área a

ser ocupada.

4.2.2 Densidade Populacional

A densidade populacional é o índice que controla a quantidade de pessoas por área,

resultante da divisão entre o número de pessoas e a área do terreno.

Ildefonso Cerda, ao projetar a ampliação de Barcelona, em 1855, considerou que a

densidade era um ponto de partida fixada pela ciência com o que tinha que contar.

Segundo Soria y Puig (in Dantas 2003, p. 141), Cerdá foi buscar a densidade no

tratado de higiene pública e privada do higienista francês Michel Levy, o qual pregava que,

para viver em boas condições higiênicas dentro de uma cidade, era necessário um mínimo de

40m² por pessoa, ou seja, 250 habitantes/hectare. Esta densidade representava menos de 1/3

dos 859 habitantes por hectare que tinha Barcelona na época do Plano de Cerdá de 1859.

Le Corbusier, o principal mentor da Carta de Atenas, e a grande maioria dos

planejadores, é a favor de densidades elevadas, chegando a propor 3.000 habitantes/ hectare

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em sua “A cidade contemporânea” (1922). Numa área central de 5% de toda área urbana,

concentrou quase toda a população da cidade em arranha-céus de até 60 pavimentos.

O adensamento populacional provocado pela construção de um novo empreendimento

habitacional, gera demanda de obras de infra-estrutura e serviços urbanos. Em parte, esta

demanda é atendida no próprio empreendimento, porém também em áreas distantes do núcleo

residencial. Por exemplo, a rede viária gera demanda de transportes públicos e altera-se o

volume do tráfego das vias próximas; a rede de abastecimento de água gera demanda de

captação e tratamento, e assim por diante.

Para limitar a densidade, o ideal seria estabelecer diretamente limites máximos de

habitantes por área, porém é de difícil fiscalização. Moretti (1997) recomenda que o controle

da densidade se dê de forma indireta através, por exemplo, do coeficiente de aproveitamento,

que podem ser aplicadas a glebas ao invés dos lotes, dando uma flexibilidade para o

desenvolvimento do projeto de empreendimentos.

4.2.3 Altura máxima da edificação (M)

Desde a época da Roma antiga, os imperadores Augusto e Trajano já faziam

exigências a respeito da altura máxima das edificações.

Com a invenção do elevador (1853) e descoberta do concreto e aço, os altos edifícios

começaram a fazer parte do cenário das grandes cidades do mundo. Artur C. Comey (1886-

1954) escreve um relatório para a cidade de Houston, Texas, propondo formas de

regulamentação de altura e volume das edificações, considerando essa uma matéria muito

importante a ser regulamentada, por afetar o valor da terra e a aparência externa dos distritos

centrais.

Também se preocupou com a escassez de regulamentos que poderiam permitir que o

proprietário usurpasse a luz de seu vizinho e com os regulamentos mais severos que

provisoriamente poderiam impedir o desenvolvimento comercial e provocar uma depressão

geral no valor da propriedade.

Ele, embora valorizasse a limitação da altura nos edifícios como na cidade tradicional,

se antecipou aos arquitetos modernistas por valorizar também o volume das construções,

segundo a recomendação de Comey, o bloco de construção poderia ocupar toda a quadra,

desde que fosse baixo como na cidade clássica, mas haveria limite de ocupação (taxas de

ocupação) e de volumes para as torres (coeficiente de aproveitamento) como aquelas da

cidade modernista.

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A regra que Comey propõe é uma combinação de critérios de limitação da altura em

proporção à largura da rua, e limites de altura em função do volume da construção.

Segundo ele, um edifício podia ocupar seu lote inteiro, sem exceder o recuo da rua

principal para a qual se voltava sua fachada, sem exceder 100 pés (30,48m) de altura. Ao

suplantar esta altura, o volume do edifício não pode exceder uma quarta parte de cada altura

multiplicada pela área do lote.

A carta de Atenas exalta as possibilidades dos novos materiais, o vidro, o aço, o

concreto, o alumínio e o acrílico, e apresenta novas e revolucionárias condições de elevar a

altura dos prédios, possibilitando o aumento da densidade da população urbana com a

inclusão do verde na cidade, através dos recursos das edificações.

A única forma de atingir o ideal do Urbanismo Moderno, explícito na Carta de Atenas,

atendendo aos requisitos de boa condição de habitabilidade era elevar a altura dos prédios

separando uns dos outros e intercalando o verde.

Segundo Moretti, a regulamentação em relação à altura das edificações tem objetivo

relacionado à:

- redução do conflito entre edificações vizinhas, com relação à iluminação e insolação;

- manutenção de um padrão geométrico das edificações, evitando-se o confinamento

provocado por prédios de altura elevada em ruas estreitas;

-preservação paisagística de marcos referenciais da cidade;

- segurança das edificações, considerando-se problemas de fundações e riscos de

propagação de incêndios;

Ele critica a questão da segurança, uma vez que existem técnicas construtivas que

permitem um alto edifício, mesmo que fundado em local com condições problemáticas, e para

prevenção de incêndio tomam-se as medidas necessárias.

Já a questão da preservação paisagística e do conflito entre edificações, no que diz

respeito à iluminação e insolação, são pertinentes.

4.2.4 Dimensões máximas dos lotes

O limite máximo do tamanho do lote é um importante instrumento para garantir boas

condições de circulação e acesso de veículos e pedestres no espaço público.

Aqui, cabe ressaltar que, por exemplo, na Legislação Urbanística de Natal, existe a

limitação da área máxima do lote nas áreas de interesse social com objetivo de proteger os

moradores da especulação imobiliária e inibir a gentrificação.

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Segundo Moretti (1997), os empreendimentos habitacionais devem ser implantados

em lotes cujas dimensões não ultrapassem aquelas correspondentes à de uma quadra-padrão,

estabelecida para este fim no município. Esta proposição é amparada pelo conceito de que

“quadra” é o espaço da cidade onde a propriedade é privada, não existindo circulação pública,

mas entende-se aqui que, ao tratar-se de uma área de interesse social já consolidada, esse

regulamento passa pela tentativa de preservar o direito a permanência do morador e coibir a

especulação imobiliária para empreendimentos de grande porte no local.

A frente mínima de um lote prevista por Lei Federal nº 6766/69 (artigo 4º) é de 5

metros, o que Moretti questiona, já que cria empecilhos ao aproveitamento de lotes de fundo,

e lotes com dimensões irregulares e frentes pequenas, pois as condicionantes para “testada” de

um lote seriam:

- o acesso da rua ao lote para pedestres, carrinhos de mão e veículos;

- a visualização, a partir da rua, da identificação das unidades (numeração);

- a ligação domiciliar de infra-estrutura e a colocação de medidores;

- o contato visual entre o espaço da rua e o espaço do lote.

E, mesmo supondo que a frente deva ter dimensões que possibilitem a entrada de

veículos, testadas com valores da ordem de 3 metros seriam suficientes.

4.2.5 Dimensões mínimas dos lotes

Nas legislações municipais, é comum o estabelecimento de dimensões mínimas dos

lotes. A própria Lei Federal 6766/69 prevê uma área mínima de 125m² (artigo 4°), “salvo

quando o loteamento se destinar à urbanização específica ou edificação de conjuntos

habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes”.

Moretti (1997) questiona esta dimensão mínima já que as casas das vilas paulistanas,

freqüentemente implantadas em lotes com área de 70m² e frente de 4 metros, revelam as

possibilidades técnicas de se implantar edificações de boa qualidade em terrenos com

dimensões inferiores àquelas previstas pela legislação federal.

A adoção de um único valor para esse parâmetro num país como o Brasil, com as

diferenças sociais, culturais e regionais existentes, se faz inaplicável em algumas situações.

O objetivo desse parâmetro seria:

- evitar uma densidade populacional muito alta;

- garantir condições de habitabilidade (insolação, ventilação, etc.);

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70

- evitar riscos na implantação das unidades, pela proximidade excessiva entre as

edificações.

4.2.6 Os afastamentos construtivos

As novas tecnologias do concreto e do aço permitiram a elevação das construções e a

multiplicação dos pisos, possibilitando o aumento da densidade populacional urbana e a

penetração do sol, sem aumentar o perímetro da cidade.

A Carta de Atenas, em seus princípios 11 e 26, segundo Dantas (2003), chegou a

proclamar a importância do sol e da vegetação, e a estabelecer o afastamento mínimo das

construções com base na necessidade de receber esses dois elementos.

Walter Gropius foi um dos arquitetos do Congresso Internacional de Arquitetura

Moderna em 1930, que muito se preocupou com a separação entre as edificações. Em 1931,

escreveu o artigo traduzido como “Casas, blocos, sem elevador ou blocos de apartamento”, no

qual tentou demonstrar a relação existente entre a altura do edifício e o espaço aberto, a

insolação e a orientação, para justificar as vantagens dos edifícios elevados. Ele também

criticava a legislação higienista da época que impunha o limite da altura do prédio em função

da largura da rua ao invés de impor limites sobre o volume edificável, privando a população

de muitas vantagens higiênicas e econômicas.

Gropius desenvolveu uma regra empírica que estabelece que a distância entre blocos

paralelos deve ser uma vez e meia a altura do edifício, no caso dos blocos com orientação

norte-sul, e duas vezes e meia, no caso de orientação leste-oeste, favorecendo a orientação

norte-sul pela eficiência do aproveitamento do sol.

Le Corbusier não estava convencido das vantagens de se construir obedecendo a essas

regras de insolação, uma vez que ocasionariam corredores tediosos, monótono paralelismo e

silhuetas contra o céu que eram invadidas e desequilibradas pela pobreza.

Recuo das edificações com relação às vias públicas

Os condicionantes que justificam a exigência desse parâmetro são os seguintes:

- possibilidade de ampliação do leito viário;

- vagas para autos;

- melhoria nas condições de privacidade, insolação, iluminação, ventilação e acústica;

- ampliação da área arborizada ou vegetada junto à rua;

- melhoria nas condições de visibilidade na entrada e saída de veículos dos

estacionamentos;

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71

- redução do problema de confinamento provocado pela construção de prédios de

altura elevada em vias estreitas.

Moretti (1997) questiona os condicionantes, primeiro, se existe a possibilidade de que

o recuo deixe de existir pelo alargamento de via pelo Poder Público, esse condicionante anula

os outros, já que o recuo deixaria de existir. Para vagas de autos, Moretti não vê necessidade

da existência de recuo frontal, sendo possível outras formas de reservar a vaga. Quanto às

condições de privacidade, insolação, iluminação, ventilação e acústica, ele coloca a

possibilidade de se elaborar um projeto que atenda plenamente os requisitos sem a exigência

do recuo.

Se existe um passeio bem dimensionado, também a necessidade do recuo para

arborização se questiona e, ainda ressalta que um recuo menor integrado ao passeio é mais

interessante do que um grande recuo murado e confinado para dentro do lote.

Quanto à visibilidade de entrada e saída dos veículos e ao problema de confinamento,

cabe a situações específicas de tráfego e de largura de rua.

A exigência indiscriminada de recuos de frente, sem levar em conta as situações

específicas da via e da edificação, pode acarretar uma série de conseqüências indesejáveis,

dentre as quais vale apontar:

- limitações para o desenvolvimento do projeto, impedindo soluções de boa qualidade

urbanística e arquitetônica;

-sérias limitações à ocupação dos lotes, pulverizando os espaços livres não edificados;

-obstáculo à implantação de lotes ao longo das curvas de nível em áreas de elevada

declividade;

- aumento do volume de terraplanagem necessário à implantação da edificação no lote;

- acréscimo de custo das ligações domiciliares de água, luz, esgoto, drenagem e

telefone.

Moretti ainda recomenda que as exigências de recuos das edificações com relação às

vias públicas, sejam estabelecidas considerando-se:

- a categoria de via e suas características de funcionamento;

- a altura da edificação a implantar;

- as dimensões da pista de rolamento e passeios.

É sugerida uma relação entre o espaçamento das edificações e altura das edificações,

com o objetivo de evitar tanto o problema do confinamento, quanto a perda de sensação de

reconhecimento da volumetria das edificações, quanto a presença de prédios baixos em vias

muito largas (ver figura 6).

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Adotando-se a altura da edificação como sendo igual à largura da rua mais recuos,

tem-se as seguintes expressões:

H = L + 2R

W= L + 2R

Onde:

H= altura da edificação

R= recuo da edificação

L= largura total da via pública

Tendo-se então uma boa relação quando;

H • W • 3H

Quando a altura da edificação é, no máximo, igual ao espaçamento entre os prédios,

leva a um ângulo sem obstrução de 45°. A condição adequada de iluminação natural é

considerada aquela que garante um aclaramento mínimo de 150 lux, às 8 e 16 horas, em 80%

dos dias do ano e o valor de 150 lux é o valor mínimo de iluminância geral. O estudo do

percurso do sol, no município em que se está sendo feita a regulamentação, permite avaliar se

o ângulo de 45° conduz a uma boa solução também de insolação.

Moretti recomenda então que:

- o recuo mínimo das edificações com relação à via pública seja diferenciado por

categoria de via;

Figura 6: Relação entre largura de ruas e afastamento de edifíciosFonte: MORETTI, 1997, p. 117.

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- os valores estabelecidos estejam relacionados com a altura máxima das edificações,

procurando-se garantir que esta altura não ultrapasse o espaçamento entre os prédios situados

em lados opostos da via;

- se abra a possibilidade de implantação de edificações sem recuo ou com recuos

pequenos, nos casos de edificação de pequena altura e/ou com calçadas muito largas.

Nas vias locais onde o fluxo de veículos e pedestres destina-se, exclusivamente, às

edificações ali situadas, o recuo, com relação à via, é dispensável, não se encontrando motivo

técnico que efetivamente justifique sua adoção. Para que sejam permitidas construções no

alinhamento dos lotes, quer nas vias locais ou coletoras, tornam-se necessários alguns

cuidados de projeto, dentre eles:

- evitar que a abertura de janelas e portas de edificações construídas no alinhamento

venham a atingir pedestres que circulam pelos passeios. Sugere-se que todas as portas, janelas

e demais aberturas, situadas a uma altura inferior a 2 metros com relação à cota do passeio,

atendam a um recuo mínimo de 1,5 metro do alinhamento do lote;

- efetuar a captação e condução das águas pluviais do telhado;

- prever vagas para estacionamento de automóveis;

- limitar a altura da edificação.

Recuos da edificação com relação às divisas laterais e de fundo

Entende-se que a exigência de recuo com relação às divisas laterais e de fundo do lote

deve ser uma forma de limitar a volumetria da edificação, visando evitar que sua implantação

interfira negativamente nas condições de iluminação natural, insolação e ventilação dos lotes

vizinhos.

Moretti explica que muitas vezes os recuos são rigorosos demais para edificações

térreas, muitas vezes provocando um mau posicionamento das aberturas, uma vez que se

obriga o recuo lateral, e por outro lado passa a ser permissivo para prédios elevados.

É recomendado que os valores de recuos das edificações, com relação às divisas

laterais e de fundos, sejam estabelecidos em função da altura da edificação, medida a partir do

terreno natural, considerando-se as características de clima local. Segundo ele, em muitos

municípios, verifica-se que edificações geminadas de pequena altura não trazem impacto

negativo significativo nas condições de ventilação, devendo então ser considerada a

possibilidade de dispensar os recuos laterais e de fundos para a parcela da edificação até uma

determinada altura, desde que:

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- esteja explicitada na legislação a obrigatoriedade de implantação de tubulações para

captação de águas pluviais e esgotos provenientes dos lotes de montante;

- seja atendida taxa de ocupação máxima.

Para a fixação dos recuos em função da altura da edificação, pode-se utilizar a

expressão matemática apresentada adiante:

R = H – h Tg •

Onde:

R = recuo mínimo a ser atendido pela edificação com relação às divisas laterais e de

fundos

H = maior diferença de cota entre o topo da edificação e o terreno natural

h = altura da edificação com relação ao terreno natural que pode ser executada sem

atender recuos com relação às divisas laterais e de fundos

• = é o ângulo que se pretende manter sem obstrução, visando garantir condições de

iluminação e insolação

Quanto menor o ângulo • , menores serão as interferências de uma nova edificação

com os lotes vizinhos, e maiores serão as exigências de recuo com relação às divisas laterais e

de fundo. Sugere-se que esse ângulo seja estabelecido considerando-se:

- os ângulos do sol com relação à horizontal, ao longo do dia e do ano, no município,

buscando-se evitar sombreamento excessivo dos lotes vizinhos, em função da implantação da

nova edificação;

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5 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS PARA ANÁLISE DOS ÍNDICES

URBANÍSTICOS EXISTENTES NO BAIRRO DAS ROCAS

As regras territoriais ideais e uniformes para toda a cidade, embora objetivando

garantir padrões de moradia para toda a população, acabaram por excluir da legalidade

jurídica e urbanística as parcelas de menor renda. Tradicionalmente, a legislação urbanística

estabelece padrões desejáveis para a ocupação de determinadas áreas da cidade, através de

definições de parâmetros mínimos de ocupação, lotes, recuos e de taxa de ocupação.

Entretanto, na maioria das cidades, os próprios padrões mínimos de ocupação levam a terra

urbana infra-estruturada a atingir preços altos demais para o poder de compra de grande parte

da população, restando para as camadas mais pobres a formação de assentamentos precários.

Não obstante, observamos que a elaboração da legislação urbanística, que define as

regulamentações específicas, baseia-se na identificação de áreas e “sub-áreas”, de acordo com

as suas características físico-ambientais e de ocupação, a partir das quais aponta parâmetros

relativos à densidade, coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, recuos e gabaritos,

chegando em alguns casos, a definir os usos previstos, os vedados e os tolerados.

Além do aspecto político da organização local, o reconhecimento dessas áreas como

de interesse social e, sobretudo, urbanístico, pela legislação, criam a demanda por projetos

específicos de urbanização, desenvolvidos segundo a lógica interna dos processos de

manifestação popular, sua cultura, e, enfim, sua arquitetura.

Considerando como princípio básico a permanência da população nas suas áreas de

origem, adotamos como referências iniciais a manutenção das características do parcelamento

e da estrutura fundiária, bem como o respeito às estruturas físicas das edificações existentes, a

partir das quais são construídos os novos enunciados de projeto e, portanto, para o desenho da

habitação. Trata-se de intervir sobre uma realidade estética de uma paisagem em que a

ocupação original não foi orientada por um projeto técnico, “resultando em uma qualidade

espacial específica, social e historicamente construída” (BUENO, 2000).

O bairro das Rocas foi escolhido aplicando-se os preceitos apontados nas demais

metodologias estudadas, que apontam a análise da renda como focalizador das áreas que

precisam de tratamento específico e análise morfológica e tipológica para a proposição de

parâmetros urbanísticos que venham a orientar o crescimento da área, respeitando a

configuração já estabelecida.

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5.1 ANÁLISE GERAL DO BAIRRO

O limite da área do bairro foi delimitado com base na lei 4.330 de 05 de abril de 1993

que redefine os limites dos bairros, dando algumas informações gerais do bairro das Rocas.

Um reconhecimento inicial do bairro foi feito in loco através de visitas diversificadas,

entre percursos de automóvel e a pé foram feitos registros fotográficos, que puderam ser

analisados posteriormente.

Um mapa base foi produzido sobre o mapa da CAERN de 1997, contendo quadras,

lotes e edificações, enfocando primeiramente a localização do bairro na cidade, depois análise

de seu entorno e, por último, sofreu recorte da área específica de análise, o bairro das Rocas.

Finalmente, o mesmo sofreu recorte da área específica de análise, tendo sido as quadras

numeradas aleatoriamente com o intuito de facilitar a identificação.

A primeira das abordagens aplicadas ao bairro das Rocas foi a indicada por DEL RIO

(1990, p. 67-106) em seu livro Introdução ao desenho urbano no processo de planejamento.

Na obra, o autor se propõe a situar a compreensão do espaço urbano através de uma

metodologia específica, não com uma visão unilateral seguindo um determinado autor, mas

adotando o princípio que se baseia na inter-relação entre diversas fontes teóricas.

Del Rio estabelece aqueles que, em sua visão, são os elementos mais relevantes a

serem considerados em uma compreensão coerente da morfologia urbana. Igualmente, afirma

que esta morfologia deve ser percebida levando-se em conta três níveis de organização: “o

coletivo, o comunitário e o individual” (1990, p. 83).

Com esse suporte, o autor delimita aquilo que consiste na lógica evolutiva, atual e

estruturadora da cidade: o crescimento, o traçado e o parcelamento, as tipologias dos

elementos urbanos e as articulações entre elementos. A ótica orientadora aqui é aquela que

sempre considera a cidade como um sistema global e, portanto, indissociável.

Deste modo, convém, num primeiro momento, descrever o crescimento urbano

considerando os elementos de atração e fixação, que foram definidores do processo de

ocupação ao longo do tempo. A análise do traçado e parcelamento, por sua vez, colabora

para a percepção de como a área se articula entre si. São enfocados, também, pontos sobre

estrutura fundiária, hierarquia da circulação e acessibilidade, elementos vitais na definição das

relações na trama urbana. O aspecto tipológico do mesmo modo é relevante por conter

informações essenciais para se perceber a lógica das edificações implantadas, de forma a

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poderem ser avaliadas as proposições no intuito de respeitar as características implantadas no

local.

Por fim, a percepção das articulações e relações entre os diversos elementos

estruturadores permite a definição de uma análise conclusiva coerente com a proposta,

percebendo-se as tendências de ocupação.

Ao recorte do mapa da área foram produzidos mapas baseados na técnica usada por

Nolli 1 de figura-fundo, que expõe de forma mais clara as relações entre os elementos

conformadores do tecido urbano, facilitando a análise.

Após a pesquisa dos elementos morfológicos, um levantamento de uso do solo e

gabarito de todo o bairro foi feito, obtendo-se, assim, informações para análise geral do

bairro.

Durante o levantamento, percebeu-se que a base utilizada obtinha uma diferença no

parcelamento do solo em relação ao existente no local, mas com ajuda de técnicos do setor

Cartográfico Toponímia da SEMURB, obteve-se o mapa contendo o projeto de reforma para

área chamada de prolongamento da Floriano Peixoto, e a base cartográfica foi atualizada

sobre a existente, pois não foi possível encontrar uma base digital já com essas informações.

Com análise destes mapas, foram estabelecidas subzonas no bairro através de

agrupamento das características comuns de ocupação e uso do solo.

5.2 INVESTIGAÇÃO DOS ÍNDICES URBANÍSTICOS EXISTENTES NO BAIRRO

DAS ROCAS

Com a definição das Subzonas, pode-se perceber onde estão localizadas a tipologia

dominante no bairro, as “Habitações de Interesse Social”, o objeto de estudo.

O objetivo agora era a investigação de como o solo estava sendo ocupado através do

seu parcelamento, da porcentagem de uso do solo e da própria ocupação, para que as

prescrições e orientações colocadas aqui nesse trabalho respeitassem as condições já

estabelecidas no local.

1Nolli utilizou-se da técnica de projeção vertical desenhada como figura-fundo, que veio a se revelar de grande

valia na identificação de relações entre domínios públicos e privados, assim como outras relações morfológicas importantes

como distancias e acessibilidade, ou relação entre cheios e vazios. Este método, aliás tornou-se um dos mais usuais nas

análises morfológicas por expor claramente diversas das relações entre os elementos conformadores do tecido urbano.

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Realizada visita preliminar, definida a base cartográfica com numeração de quadras,

foi realizada um ficha que deveria ser preenchida (ver apêndice A) com os dados que

deveriam ser levantados nas amostras.

O material foi levado a Consulest (Consultoria Estatística) de Departamento de

Estatística/ Centro de Ciência Exatas e da Terra, da Universidade Federal do Rio Grande do

Norte, e foram analisados pelo Prof. Dr. Flávio Henrique Araújo Miranda, que calculou uma

amostragem piloto, para ser quantificado a amostragem total, definindo também a

espacialidade dessa amostragem.

Como para a execução do levantamento seria necessária a permissão dos proprietários

e usuários para entrar no imóvel e medi-lo, fizemos contato com o líder comunitário da área,

João Batista, e pedimos que ele nos acompanhasse durante os primeiros levantamentos a fim

de sermos apresentados aos moradores por alguém que inspirasse confiança. O ponto de

encontro foi no terminal de Brasília Teimosa, e ele nos acompanhou no primeiro dia de

levantamento.

A primeira etapa do levantamento foi executada por uma equipe formada pela a

autora, o artista plástico Iguatemy Lopes e o estudante do curso de Geografia da UFRN

Giovani, todos interessados em pesquisar a área. Assim além da primeira amostragem,

testamos se havia necessidade de alguma modificação no plano pré-estabelecido para o

levantamento, o único problema encontrado foi a resistência em relação à informação sobre a

situação fundiária do lote, por isso optamos por obter essa informação posteriormente com a

Prefeitura Municipal de Natal.

Os dados coletados em cada levantamento eram as dimensões dos lotes, as áreas

construídas, os recuos, o gabarito e o número de moradores por domicílio, sendo possível,

através desses dados, chegar aos índices urbanísticos a serem analisados na pesquisa.

Inicialmente foram feitos levantamentos de 29 edificações em 3 quadras, na quadra 10

foram feitos oito levantamentos, na quadra 47 foram feitos nove levantamentos, e na quadra

55 foram feitos doze levantamentos, uma vez não tocando no assunto da documentação, a

recepção por parte dos moradores foi excelente. Então os dados levantados foram tabelados e

levados ao professor Henrique como primeira amostragem para que orientasse a pesquisa

completa. Logo em seguida tivemos a resposta estatística sobre o levantamento pedindo mais

89 levantamentos distribuídos da seguinte forma: quatro amostras na quadra 2, três amostras

na quadra 4, quatro amostras na quadra 6, oito amostras na quadra 20, três amostras na quadra

25, seis amostras na quadra 28, três amostras na quadra 30, seis amostras na quadra 39, duas

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amostras na quadra 41, cinco amostras na quadra 44, seis amostras na quadra 48, quatorze

amostras na quadra 56, duas amostras na quadra 57, oito amostras na quadra 84, quinze

amostras na quadra 88, num total de 89 amostras que, somadas às 29 amostra feitas no

primeiro dia de levantamento, chega-se a um total de 118 amostras (ver tabela 2 e mapa 9).

N Quadra Quantidade Edificações2 44 36 4

10 820 825 328 630 339 641 244 547 948 655 1256 1457 284 888 15

Total 89

Para a execução dos novos levantamentos, a equipe anterior descrita, foi acrescida da

aluna da UFRN do curso de Nutrição, Marina Pantoja, e do aluno do curso de Geologia da

CEFET, Cláudio Lacerda.

Após todos os levantamentos prontos, foi elaborada uma ficha para cada edificação

contendo croqui do terreno e edificação (ver apêndice B), resultado dos cálculos das áreas e

foto da fachada do imóvel.

Com os dados contidos nas fichas individuais das amostras, uma tabela foi elaborada e

obteve-se uma planilha passível de tratamento dos dados e, posteriormente, a análise destes.

Com os dados tabelados foram verificados os seguintes índices: dimensões dos lotes,

recuos existentes, taxa de ocupação, número de pavimentos, coeficiente de aproveitamento e

número de pessoas por unidade.

Com base nos dados individuais, obteve-se as médias primeiramente por quadras e

posteriormente geral da pesquisa, além de análise percentual dos dados (ver apêndice C e D).

Tabela 2: Quantificação e espacialidade da amostragemFonte: Consulest, 2005

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5.3 TRATAMENTO DOS DADOS

Os índices Urbanísticos levantados foram: área do lote, recuos, taxa de ocupação,

gabarito, índice de aproveitamento e densidade.

A tabela formatada para cálculo e análise dos dados apresenta as seguintes

informações:

Q = Numeração da quadra levantada;

UN. = Numeração do levantamento;

Endereço, com nome da rua e número da edificação;

DIM. LOTES = Dimensões dos lotes;

FRE = Medida da testada frontal;

LAT = Medida da testada lateral;

ÁREA DO LOTE;

ÁREAS CONSTRUÍDAS;

TÉRREO = Área construída do pavimento térreo;

SUP. 1 = Área construída do segundo pavimento;

SUP. 2 = Área construída do terceiro pavimento;

EDÌC. = Área construída da edícula;

RECUOS = Dimensão dos recuos;

FRONT. = Dimensão do recuo frontal;

L. DIR. = Dimensão do recuo na lateral direita do lote;

L. ESQ. = Dimensão do recuo na lateral esquerda do lote;

FUND = Recuo na testada posterior do lote;

ÍNDICES = Cálculo dos índices urbanísticos;

TX O = Taxa de Ocupação;

IA = Índice de Aproveitamento;

PES = Número de pessoas residentes no domicílio.

Após cálculo e finalização da tabela contendo os dados descritos acima, foram

instituídos intervalos para expor percentualmente a freqüência em que os valores aparecem

em cada classe.

No caso da área dos lotes, como a legislação urbanística municipal de Natal entende

como menor lote padrão 200 m², o maior interesse seria verificar o percentual de

irregularidade, ou seja, de lotes com área inferior a esta descrita acima. Mas, para melhor

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compreensão do padrão de ocupação, foram criados intervalos a cada 50 m² até chegar aos

maiores de 200 m².

Para os recuos, primeiramente, foi demonstrada a existência de algum tipo de recuo e,

posteriormente, explanado sua distribuição em recuo frontal, laterais direita e esquerda, e de

fundo.

Para cada tipo de recuo foram designados intervalos sempre no intuito de investigar o

índice de irregularidade e o padrão de ocupação.

No caso do recuo frontal, já que a legislação urbanística impõe 3,00m, os intervalos

utilizados demonstraram o percentual de recuos frontais menores que 1,50m, entre 1,50m e

menores que 3,00m e igual ou maior a 3,00m.

A legislação não exige existência de recuo tanto para as laterais quanto para os fundos

do lote, porém foi verificado que estes, em algumas amostragens, apareciam; por isso também

tiveram seus intervalos definidos, e sua freqüência em forma percentual apresentada.

A taxa de ocupação máxima permitida é de 80%, e os intervalos definidos para análise

foram os valores existentes menores que 50%, entre 50% e 80%, e maiores ou iguais a 80%.

Na análise da altura das edificações, ou seja, gabarito, foi calculado percentualmente a

existência de edificações térreas, com dois pavimentos e com três pavimentos.

Em relação ao índice de aproveitamento para a adoção de intervalos, levou-se em

consideração o índice para as áreas de adensamento básico sendo de 1.8 e os maiores que este,

uma vez em nenhuma das amostras o valor chegou a 3,5 que é o valor permitido para área

adensável.

Para a análise da densidade, os intervalos foram menos de 3 pessoas por residência,

entre 3 e 4, de 4 a 8, e igual ou maior que 8 pessoas.

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Figura 7: Maquete eletrônica sobre fotografia simulando a nova ponte sobre o Rio Potengi, a Ponte Redinha-Santos Reis ou Redinha-Forte. (Primeiro projeto)Fonte:MEDEIROS, 2002.

6 ANÁLISE URBANA DO BAIRRO DAS ROCAS

Referenciado por CASCUDO (1980) como o mais antigo dos bairros de Natal dos que

se instalou a população pobre em busca de moradia, o bairro das Rocas apresenta uma

configuração similar a outras regiões pobres e adensadas com uso primordialmente

residencial. Casas pequenas, sem recuos, edificadas sobre lotes menores que o padrão legal

não é uma característica peculiar do bairro das Rocas, mas de muitas localidades pobres

espalhadas por Natal e pelo Brasil.

A característica peculiar do bairro é o local onde está situado, em meios ao Rio

Potengi e ao Oceano Atlântico, sendo de imensa beleza e atrativos naturais o seu entorno.

Local de interesse turístico, que acaba por se tornar um agente de pressão sobre a população

pobre, uma vez que a atividade exige incrementações para acentuar seus atrativos. Soma-se a

este fator, o fato de estar inserida na legislação urbanística municipal em zona adensável, ou

seja, passível de abrigar grandes empreendimentos.

Ainda é relevante acrescentar a construção de uma nova ponte ligando o bairro Santos

Reis, entorno imediato ao bairro das Rocas, ao litoral da zona norte através da redinha (ver

mapa 10 e figura 7).

Mapa 10: Santos Reis e Redinha, bairros a serem inter-ligados pela nova ponteFonte: SEMURB - Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2003.

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6.1 HISTÓRICO DE OCUPAÇÃO

6.1.1 Aspectos Históricos

Natal apresentou um peculiar processo histórico de estruturação urbana, que teve, da

sua fundação até o século XX, uma evolução lenta marcada pela falta de atrativos

econômicos.

A partir do final do século XIX e início do século XX, são elaborados os primeiros

planos urbanísticos. A cidade sofre algumas melhorias, porém com características elitistas,

buscando a modernização e embelezamento de determinadas áreas da cidade e direcionando

recursos a áreas específicas, enquanto outras se desenvolveram espontaneamente.

Essa organização espacial discriminatória resultou em uma segregação urbana clara,

que foi intensificada com o aumento da população, impulsionado pela Segunda Guerra

Mundial e pelos constantes movimentos migratórios do retirante que fugia da seca do interior

para a capital.

A falta de emprego e de políticas públicas que acolhessem a parcela da população

menos privilegiada, terminou por excluí-la da forma tradicional de obtenção de moradia,

situação que se agravava mediante a especulação imobiliária. A forma encontrada pela parte

excluída da população para suprir essa carência se deu através de invasões e da

autoconstrução das edificações.

A formação do bairro na cidade, divisão espontânea que determina posteriormente a forma oficial, é uma soma de elementos econômicos e sociais. Funda-se pela média crescente de profissões, pela razão entre elas, pelo nível aquisitivo, pela identidade social. Na proporção que o estado entre as famílias sobe de classe, com o aparecimento das exigências, despesas, aproximação com outros centros mais possuidores de conforto e, decorrente, sugestionadores para a imitação, o movimento de exosmose se acentua pela emigração ascencional dos mais dotados para o ambiente superior e maior densificação na massa que ficou (CASCUDO:1980, p. 226).

CASCUDO (1980) denomina como bairros exteriores, aqueles caracterizados por uma

aglutinação marginal fixada no cinturão da cidade pela primeira camada social que é formada

pela população pobre e produtora. É o local onde se fixam os lares dos trabalhadores em

constante evolução para melhoria dos materiais de construção, aformoseamento, retificação

de alinhamentos, que não se mistura, mas se articula na fusão urbana.

O mais antigo dos bairros exteriores da cidade do Natal é o bairro das Rocas, o qual,

em princípios do século XX, era povoado por poucos pescadores, que se estabeleciam em sua

maioria na parte mais alta do bairro, chamada de Areal. Nessa época, o atual bairro das Rocas

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Figura 8: Um trecho alagadiço de Rocas Fonte: LIMA, 2003

Mapa 11: Representação esquemática da topografia da área de estudo e entorno.Fonte: MIRANDA (1999, p. 46).

Nível do rio

era formado por um bloco de ruas e travessas diante da rua Silva Jardim, e era chamado pelo

topônimo de Limpa. Localizava-se na ponta do morro, entre este e o mangue que corria pela

beirada do rio que vinha da Ribeira.

A área sofria constantes alagamentos provenientes das cheias do rio que vinham desde

a rua da Campina, hoje Duque de Caxias até a rua da Praia, hoje Silva Jardim, e das águas das

chuvas que empoçavam nos rebaixos do relevo, piorando as condições já precárias da

população residente (ver figura 8 e mapa 11).

O ideário de modernização do século XIX trouxe mudanças relevantes à cidade do

Natal, revelando implicações específicas para o bairro das Rocas que, a partir das mudanças

no entorno do Porto em 1897, teve seu crescimento impulsionado.

Além de oferecer emprego para a população local, as atividades no Porto atraíram

moradores de outras localidades para as Rocas, pela oportunidade de moradia a baixo custo

próximo ao local de trabalho.

As atividades em que os moradores das Rocas se envolveram por causa do Porto

trouxeram modificações não só urbanas, o antigo topônimo também foi mudado por causa das

constantes montagens de alvarengas no local, “Limpa” passou a ser chamado de “Montagem”.

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Figura 9: Foto da Igreja Sagrada FamíliaFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de MeioAmbiente e Urbanismo, 2005

Com o aumento do número de moradores, surgiram pequenos comércios locais e

estaleiros para construção e reparos, o que continuou atraindo população de outros lugares da

cidade.

Entre 1910 e 1912 Rocas era organizada por três ou quatro moradores entre eles

barqueiros, pequenos negociantes e maquinistas (CASCUDO:1980).

Foram inauguradas duas capelas uma em 1910 e outra em 1925, essa última localizada

na parte mais alta do bairro foi dedicada a Sagrada Família (ver figura 9).

Na segunda metade do século XIX, o bairro das Rocas estava incluído nos relatórios

de Inspetores de Saúde Pública e de Presidentes da Província, como localidade de péssima

condição sanitária e insalubre.

Segundo o diagnóstico do médico e sanitarista, Januário Cicco, publicado em 1920, as

Rocas cresceu sobre um terreno arenoso e com o relevo acidentado por depressões, onde

facilmente se acumulavam águas pluviais. Os terrenos alagadiços se transformavam em

viveiros de mosquitos que perduravam no verão durante longos meses, permitindo a presença

de doenças como a febre amarela e a desinteria. A situação se agravava pela falta de higiene

corporal, pelas habitações insalubres, pelo excesso de habitantes em cada domicílio e a

viciação do ar decorrente daquela promiscuidade.

De acordo com o autor do diagnóstico, o problema de alagamento das Rocas não era

de difícil solução, pois aterros de nivelamento evitaria o acúmulo das águas.

Em 30 de setembro de 1947, através da Lei n° 251/47, na administração do prefeito

Sylvio Piza Pedroza, Rocas foi instituído como bairro, tendo seus limites redefinidos pela Lei

n° 4.330, de 05 de abril de 1993, oficializada quando da sua publicação no Diário Oficial do

Estado em 07 de setembro de 1994.

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Mapa 12: Bairros no entorno das Rocas.Fonte: Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2003

Localizado na região administrativa Leste, o bairro limita-se ao Norte pelo bairro

Santos Reis; ao Sul por Petrópolis; a Leste pela Praia do Meio e a Oeste por Ribeira (Ver

mapa 12).

Abrangendo uma área de 6,10 hectares, segundo Censo Demográfico de 2000,

realizado pelo IBGE, possuía 2.557 domicílios particulares, com uma população residente de

10.525 habitantes.

6.1.2 Evolução da mancha urbana

Na tentativa de análise da evolução urbana, foram levantadas bases cartográficas

confeccionadas a partir de vôos feitos sobre a cidade de Natal, disponíveis na Semurb,

mostrando a ocupação do solo na época em que o vôo foi realizado. Existem mapas dos anos

de 1978 e 1984. Sobre este mapa existente foi produzido mapa de figura e fundo de ambos os

levantamentos e confrontados com o mapa atual.

Ao observar os mapas 15, 16 e 17, percebe-se que, em 1978, o bairro das Rocas já

estava densamente ocupado apresentando poucas mudanças entre sua ocupação em 1978 e

1984.

Confrontando os mapas antigos com o mapa atual, nota-se que ao sul do bairro houve

uma mudança na configuração das quadras e do sistema viário representada pelo

prolongamento da rua Floriano Peixoto. Essa transformação refletiu na ocupação do solo,

OceanoAtlântico

RioPotengi

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Tabela 3: Percentual da população por sexoFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

Tabela 4: Condição de ocupação dos domicílios existentes em RocasFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

6.2 CARACTERIZAÇÃO DO BAIRRO

6.2.1 Aspectos Sócio-econômicos

Segundo Censo Demográfico de 2000, residem no bairro das Rocas um total de 10.525

habitantes, sendo 54% mulheres e 46% homens. A forma dominante de moradia no bairro é a

casa, que acolhe 10.366 indivíduos, numa média de 4 pessoas por domicílio, bem perceptível

aos olhos de quem observa o bairro (ver tabela 3).

Apesar dos dados que veremos a seguir, caracterizando o local com renda baixa,

aproximadamente 68% das moradias são próprias e quitadas, enquanto apenas 25% são

alugadas (ver tabela 4).

POPULAÇÃO RESIDENTE POR SEXO

Sexo População (%)

Homens 4.847 46,05

Mulheres 5.678 53,95

Total 10.525 100,00

CONDIÇÃO DE OCUPAÇÃO DO DOMICÍLIO

Condição de Ocupação Domicílios (%)

Quitado 1.737 67,93

Em aquisição 40 1,56

Alugado 625 24,44

Cedido 138 5,40

Outra 17 0,67

Total 2.557 100,00

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Tabela 5: Estrutura etária da população Fonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

Analisando a estrutura etária da população residente no local, percebemos que uma

das características dos países de terceiro mundo é bem presente no local, a incidência maior

de jovens e bem menor de idosos. Em torno de 52% da população tem menos de 30 anos,

35.82% da população tem de 30 a 59 anos, enquanto a faixa acima de 60 anos é constituída

por apenas 12% da população (ver tabela 5).

ESTRUTURA ETÁRIA DA POPULAÇÃO

Faixa etária (anos) População (%)

00-09 1.703 16,19

10-19 1.997 18,97

20-29 1.759 16,71

30-39 1.739 16,52

40-49 1.210 11,50

50-59 821 7,80

60-69 655 6,22

70-79 434 4,12

Acima de 79 207 1,97

Total 2.557 100,00

O rendimento familiar médio mensal da população residente no bairro das Rocas,

segundo levantamento feito pelo IBGE em 2000, é de 5,43 salários mínimos por família.

Observando a renda mensal do chefe de família, que em quase 61% dos casos é o homem,

chegamos aos valores de 71% para os que recebem até 3 salários mínimos, 13% recebem de 3

até 5 salários mínimos, enquanto 12% recebem mais de 5 salários, constituindo um valor

médio de 3,8 SM, caracterizando um quadro de pobreza.

Através da análise dos setores censitários é possível compreender onde estão

localizadas as famílias com maior ou menor poder aquisitivo (ver mapa 18 e tabela 6).

Nota-se que nos setores 12, 17, 18, 19, 20 e 21 a renda mensal do chefe de família é

inferior a 3 salários mínimos, e nos setores 14, 15, 16 e 23 ultrapassa os 3 mais não chega a

quatro salários mínimos. Somente o setor 13 apresenta uma renda bem maior que os demais

sendo de mais de 10 salários mínimos.

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Tabela 6: Renda dos chefes de família do bairro das RocasFonte: IBGE, 2000

Tabela 7: Forma de abastecimento de água dos domicílios de RocasFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

RESPONSÁVEIS PELOS DOMICÍLIOS

BairroNúmerodo setor Total Sexo (%) Renda Renda Renda

Rendamensal

RendaMensal

Masculinoaté

3SMaté

5SMaté

10SM Média(R$) Média(SM)ROCAS 12 331 49,24 77,64 88,21 92,27 359,86 2,38

13 267 62,55 61,42 78,65 95,88 1.973,63 13,0714 356 68,26 71,35 83,14 95,51 529,25 3,515 250 60,00 73,20 85,20 97,20 457,94 3,0316 300 58,33 63,00 78,00 94,00 529,44 3,5117 252 65,87 79,76 88,88 97,22 361,38 2,3918 245 56,33 75,92 89,38 99,18 334,55 2,2219 241 60,17 68,88 83,81 96,68 407,02 2,720 315 58,41 68,58 83,80 97,47 431,10 2,8521 366 63,66 77,04 87,15 98,38 382,34 2,53

23 309 67,64 63,10 77,66 94,17 547,84 3,63

MÉDIA/SOMA 3232 60,95 70,90 83,99 96,18 574,03 3,80

6.2.2 Infra-estrutura

Segundo Censo demográfico de 2000, Rocas é bem servido de infra-estrutura, seja na

forma de abastecimento de água, ligações de esgoto, coleta de lixo, drenagem ou

pavimentação.

Dos 2.557 domicílios localizados em Rocas, 2.541 possuem abastecimento de água

mediante a rede geral, contabilizando um total de 99,37% (ver tabela 7).

FORMA DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA

Forma de abastecimento Domicílios (%)

Rede Geral 2.541 99,37

Poço ou nascente 04 0,16

Outra 12 0,47

Total 2.557 100,00

Em relação à infra-estrutura, 99,37% do bairro possui ligação à rede geral de

abastecimento de água e 90,10% é ligado a rede geral de esgoto. A área é toda drenada e

possui pavimentação em 98% de suas ruas (ver tabela 8).

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Tabela 8: Forma de esgotamento sanitário dos domicílios de RocasFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005.

Tabela 9: Escolas e Creches localizadas no bairro das RocasFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

Segundo a SEMOV – Secretaria Municipal de Obras e Viação, em 2004 o local é

100% drenado e possui pavimentação em 98,00% de suas ruas.

Percebe-se, também, presença de escolas desde educação infantil, ensino fundamental

e ensino médio, num total de 9 escolas existentes no bairro. Dessas uma maioria de 61,19

pertence ao âmbito Estadual (ver tabela 9).

ESCOLAS E CRECHES

Âmbito Estabelecimenton° de salas Grau de Ensino • %

MunicipalCreche Municipal Maria da Conceição Freire 3 Ed. Infantil 4,48Escola Estadual Isabel Gondim 8 Ens. Fund./ EJAAvEscola Estadual José M. de Albuquerque 9 Ens. Fund.Escol Estadual Leão XIII 4 Ens. Fund./ EJAAvEscola Estadual Padre Monte 12 Ens. Fund./ Ens. Médio/EJAAv

Estadual

Escola Estadual Severiano David 8 Ed. Infantil

61,19

Escola Padre Frederico Pastores 6 Ed. Inf./ Ens. Fund.Escola São José 11 Ed. Inf./ Ens. Fund.

Particular

Jardim Escola Alfabetolândia 6 Ed. Inf./ Ens. Fund.34,33

Total 9 67 - 100,00

Os quatro estabelecimentos voltados para a saúde existentes em Rocas se inserem no

âmbito Municipal (ver tabela 10).

ESGOTAMENTO SANITÁRIO

Tipo de Esgotamento Sanitário Domicílios (%)

Rede geral de esgoto ou pluvial 2.304 90,10

Fossa séptica 92 3,60

Fossa rudimentar 97 3,79

Vala 09 0,35

Rio, mar ou lagoa - 0,00

Outro escoadouro 39 1,53

Sem banheiro ou sanitário 16 0,63

Total 2.557 100,00

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Tabela 10: Instituições de Saúde existentes nas RocasFonte: SEMURB – Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

INSTITUIÇÕES DE SAÚDE

Âmbito Estabelecimento

Clínica Popular Maria Ferreira

Unidade de Saúde da Família das Rocas

Centro Clínico das Rocas

Municipal

Pronto Socorro das Rocas

6.2.3 Aspectos Físico-ambientais

O espaço onde Natal foi edificada, situa-se no litoral oriental do Nordeste Brasileiro

num entorno de 5° 46’ de latitude S e 35°12’ de longitude W o cenário é caracterizado por

dunas de areia branca, lagunas e tabuleiros. Estes tem altitudes sempre inferiores a 100 metros

e são drenados pela sua inclinação na direção do oceano.

A área do tecido urbano encontra-se no chamado tabuleiro formando um triângulo

constituído pelas dunas de direção norte-sul junto ao mar, o Rio Potengi e pelas dunas

interiores (ver figura 10).

O tabuleiro tem situação elevada em relação ao nível do mar e do rio Potengi, porém

os cordões dunares impedem a visão da linha da praia além-dunas. Ao longo das praias do

litoral Norte da cidade, o tabuleiro apresenta-se recuado, desenhando uma área baixa,

intensamente ventilada a partir do mar aberto, com maresia constante, que se vai alargando da

Mãe Luiza , na extremidade sudeste, para os Santos Reis, na extremidade noroeste passando

pelas Rocas (SERRA, 1987).

Rocas

Figura 10: Vista aérea de parte da Zona Leste de Natal, com a Cidade Alta, Ribeira e Rocas, o Rio Potengi à esquerda e o Oceano Atlântico em cima.Fonte: MEDEIROS, 2002

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Figura 11: Foto do setor onde incide maior inclinação no relevo.Fonte: Acervo Lílian Pantoja.

O clima em Natal apresenta alta umidade relativa do ar, radiação solar intensa e

temperaturas médias de aproximadamente 26°, mínimas em torno de 16° e máximas de 30°.

Possui duas épocas características anuais com pequena variação entre elas. A grande presença

de nuvens ameniza a radiação solar direta intensa, mas também não permite a reirradiação

para o céu à noite, o que impede a queda acentuada de temperatura. Os ventos são variáveis

em velocidade, e quase constantes na direção sudeste (ARAÚJO, 1998).

Em torno da metade da área do Bairro das rocas localiza-se em terreno plano, com

cota de cinco metros no levantamento topográfico, possuindo três pontos onde a altura

ultrapassa os quinze metros, e em apenas um desses chega a mais de vinte metros (ver mapa

19). Este último além de possuir uma maior altura, apresenta uma inclinação máxima em

torno de 61% ou 31°. Nas cotas mais altas, o limite com o bairro de Praia do Meio, as

encostas foram ocupadas pela Favela de Jacó (ver figura 11).

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6.2.4 Legislação

O processo de evolução urbana de Natal apresentou uma rápida expansão a partir da

década de 1970. Esse crescimento passou a despertar, cada vez mais o empenho e atenção do

poder público no que diz respeito ao planejamento e à implementação de ações de controle e

fiscalização. O poder público municipal, no exercício de suas competências e a exemplo de

diversas capitais brasileiras, seguiu tendências descentralizadoras. Tais tendências levaram à

divisão do município em 4 unidades de execução programática, ou seja, as Regiões

Administrativas Norte, Sul, Leste o Oeste (ver tabela 11).

As regiões Administrativas são compostas por bairros, determinados legalmente como

unidades territoriais de planejamento urbano. Possuem limites com formas geométricas

definidas e neles se constatam elementos característicos, peculiares a essas regiões.

Regiões Administrativas

Região administrativa Quantidade de bairros Discriminação dos bairros

Norte 7Lagoa Azul, Pajuçara, Potengi, Nossa Senhora da Apresentação, Redinha, Igapó e Salinas

Sul 7Lagoa Nova, Nova Descoberta, Candelária, Capim Macio, Pitimbu, Neópolis e Ponta Negra.

Leste 12Santos Reis, Rocas, Ribeira, Praia do Meio, Cidade Alta, Petrópolis, Areia Preta, Mãe Luiza, Alecrim, Barro Vermelho, Tirol e Lagoa Seca.

Oeste 10Quintas, Nordeste, Disk-Sept Rosado, Bom Pastor, Nossa Senhora de Nazaré, Felipe Camarão, Cidade da Esperança, Cidade Nova, Guarapes e Planalto

Em 1989, Natal aprovou a sua Lei Orgânica, em conformidade com a Constituição

Federal de 1988 e, em 1994, o seu Plano Diretor, Lei Complementar n° 07 de acordo com o

que estabeleceu a Lei orgânica. O processo de elaboração do plano contou com a participação

da sociedade através dos diversos setores organizados e da população em geral.

A partir de um processo de leitura do ambiente urbano, fundamentado na realidade

local, foram definidos como objetivos da política urbana: “o pleno desenvolvimento das

funções sociais da cidade e da propriedade, garantindo um uso socialmente justo e

Tabela 11: Regiões Administrativas na legislação urbanística municipalFonte: SEMURB- Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2003

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ecologicamente equilibrado do seu território, de forma a assegurar a todos os seus habitantes,

condições de bem estar e segurança” (NATAL, 1994).

O processo de leitura do ambiente urbano permitiu a revelação das diversidades

espaciais de Natal e a elaboração de um macrozoneamento. Este macrozoneamento foi

delineado em função da capacidade instalada de infra-estrutura e serviços, fragilidades

ambientais e peculiaridades paisagísticas, culturais, dentre outras. No âmbito de suas ações

está também a definição do perímetro urbano, da área total do município e o estabelecimento

de um referencial para o uso e ocupação do solo desse perímetro. O referencial de uso e

ocupação do solo baseia-se na delimitação das Zonas de Adensamento Básico, aquela onde se

aplica, estritamente, a densidade básica e o coeficiente de aproveitamento básico, Adensável 1

e 2, onde as condições do meio físico, a disponibilidade de infra-estrutura e a necessidade de

diversificação de uso possibilitem um adensamento maior, e de Proteção Ambiental, áreas

onde as características do meio físico restringem o uso e ocupação, visando à proteção,

manutenção e recuperação dos aspectos paisagísticos, históricos, arqueológicos e científicos

(ver mapa 20).

No período entre 1994 e 2001, o Plano foi ajustado três vezes por leis complementares

(022, 027 e 044) e alvo de inúmeras regulamentações, dentre as quais, algumas leis ou

decretos específicos como: ZPAs 1, 3, 4, 5, três AEIS (Mãe Luiza, Passo da Pátria e Jardim

Progresso) OUR – Operação Urbana Ribeira.

A discussão, agora, em pauta diz respeito à pouca efetividade do Plano Diretor de

Natal. Após, quase uma década de vigência, sua efetividade veio a ser questionada, mais

veemente, em função da aprovação do Estatuto da Cidade. O Estatuto determinou a

obrigatoriedade de elaboração e revisão dos Planos Diretores e demais instrumentos

urbanísticos. Acrescenta-se a isso que sua plena vigência não foi capaz de amenizar o

problema dos altos índices de informalidade ou irregularidade urbana presentes em Natal.

Também, a estruturação intra-urbana permaneceu pautada por processos de valorização e

desvalorização de áreas resultando em segregação, exclusão social e diferenciação no espaço.

Neste contexto, a frágil capacidade de gestão do Poder Público Municipal tem sido

apontada como principal responsável pela dificuldade de implementação do Plano. Esta

dificuldade, combinada com uma série de variáveis e imposições, produz efeitos diversos

sobre a cidade. Algumas dessas estão relacionadas às orientações descentralizadoras da

política do Governo Federal. Estas, objetivando fortalecer o poder dos municípios,

transferiram para eles, inúmeras atribuições e competências e, desse modo, tornaram mais

evidentes as inúmeras fragilidades. Enquanto a cidade apresenta um progressivo crescimento

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populacional e, de seus limites físicos ocupados à margem da lei, esta instância de governo

permanece vitimada pela escassez de recursos financeiros, materiais e humanos. Tal

afirmativa leva ao entendimento de que há um imenso descompasso, o qual verifica-se através

dos avanços dos instrumentos legais disponíveis, visando a uma cidade mais justa e

equilibrada, contrapondo-se ao crescimento urbano pautado pela informalidade, à produção e

reprodução de uma cidade cada vez mais excludente e desigual.

Mapa 20: Inserção do bairro das Rocas na legislação urbanística municipalFonte: SEMURB- Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2003

Bairro das Rocas

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O problema do descompasso entre a Lei e a Gestão, infelizmente, não se revela como

uma particularidade apenas de Natal. Trata-se, pois, de um fenômeno recorrente na maioria

das cidades brasileiras. As experiências locais e outras nacionais revelam que isto tem

comprometido a eficácia das Leis e priorizado os interesses privados em detrimento dos

interesses públicos. Dessa maneira, a aplicabilidade das normas urbanísticas vigentes,

fiscalização e controle público do espaço urbano, tem sido realizada de forma arbitrária e

restrita a fragmentos da cidade.

Como medidas preventivas de acompanhamento da dinâmica urbana, o Plano Diretor

já havia previsto, em 1994, uma série de orientações, tais como: a gestão democrática, o

cumprimento de prazos para o desenvolvimento de estudos mais detalhados e os ajustes em

seu texto e parte gráfica. Lamentavelmente, estes prazos nem sempre foram cumpridos e isso

contribui para a geração de um certo grau de comprometimento quanto à sua eficácia. A

revisão da Lei foi prevista para ser realizada anualmente, porém, a primeira só veio a

acontecer em 1999, isto é, após um período de 5 anos de vigência do Plano. Esta revisão se

materializou na Lei Complementar n° 22 que flexibilizou os índices de aproveitamento dos

imóveis de uso residencial aumentando em até 3 vezes, o número de unidades permitidas por

lote.

Nesta revisão também se modificou o macrozoneamento, através da transposição de

02 bairros da Região Administrativa da Zona Norte (Pajuçara e Redinha), integrantes da Zona

de Adensamento Básico, para Zona Adensável. A nova lei determinou regras para o cálculo

do número de vagas para estacionamento e estipulou um prazo de 60 dias para a sua

consolidação.

Em 2001, em decorrência da implantação de rede de esgoto, no bairro de Ponta Negra

foi instituída, pela Lei Complementar n° 027, uma Zona Adensável, no interior dessa unidade

de planejamento, cujos limites foram, objetivamente, expressos em mapa e texto.

Neste contexto, o conceito de Coeficiente de Aproveitamento é utilizado no cálculo da

área máxima permitida para edificações de usos não residenciais, estabelecidos em todos os

terrenos do município, independentemente de sua natureza. Este coeficiente é diferenciado

segundo o bairro ou a zona e concedido em função da capacidade de infra-estrutura instalada

(sistema viário, tendências de usos e políticas expressas no PDN/ 94). Coeficiente de

Aproveitamento corresponde ao índice que se obtém dividindo a área construída pela área

lote, não sendo computado, no seu cálculo, as áreas destinadas, exclusivamente, a

estacionamento de veículos.

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Para os usos residenciais multifamiliares, o cálculo do limite máximo de

aproveitamento do terreno é dado pela Densidade Líquida, prescrita para o bairro ou zona em

que se insere o imóvel. A Densidade Líquida é o resultado da razão entre o número de

habitantes e a área líquida do bairro. O número de unidades habitacionais, permitidas em um

determinado terreno, é a razão entre a área máxima permitida para o imóvel e o número médio

de habitantes por domicílio, em função de sua área construída.

O Plano Diretor definiu o bairro como a unidade territorial de planejamento e

estabeleceu o Coeficiente de Aproveitamento Único de 1,8 e densidade de 225 hab/ha, para

toda a cidade. Nas Zonas Adensáveis estes parâmetros podem ser ultrapassados até um limite

específico para cada bairro ou zona. Nestes casos, mediante Outorga Onerosa do direito de

construir, acima dos parâmetros básicos.

O estoque da área edificável inclui a totalidade da área que é possível construir em

determinado bairro, acima daquela correspondente ao Coeficiente de Aproveitamento e

Densidade básicos. Tudo em conformidade com os limites existentes de estoque de área

edificável.

A concessão de Outorga Onerosa do direito de construir, acima dos parâmetros

básicos, ainda, poderá sofrer um incremento de até 400% de seu valor. Isto é previsto para o

caso em que a edificação existente esteja em situação irregular, em relação ao coeficiente de

aproveitamento ou densidade definidos.

A gratuidade da outorga só é prevista para o caso de construção de interesse social,

localizada na Zona Adensável 1 e para o uso não-residencial que se instalar na Zona

Adensável 2, nos bairros de Igapó e Potengi. Os recursos financeiros provenientes da Outorga

Onerosa, obrigatoriamente, integram um Fundo de urbanização. Para permitir o

acompanhamento da dinâmica urbana de Natal, tanto este estoque quanto o perímetro da Zona

Adensável foram incluídos como objeto de revisão a cada dois anos.

As Áreas de Proteção Ambiental de Natal foram demarcadas e subdivididas em 10

ZPAs (Zonas de Proteção Ambiental).

Em função de peculiaridades espaciais, foram circunscritas sobre o perímetro do

município as denominadas Áreas Especiais de Controle de Gabarito, Operação Urbana e

Interesse Social. Elas são passíveis de adensamento, porém sua destinação é específica e lhes

impõem normas próprias de uso e ocupação do solo (ver mapa 21).

As Áreas de Controle de Gabarito apresentam valores cênico-paisagísticos e abrangem

o entorno do Parque das Dunas, o bairro da Redinha e a orla marítima. O Plano Diretor de

1994 manteve as leis específicas (ZET 1 – 3.607/1987, ZET 2 – 4.547/1994, ZET 3 –

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3.942/1990) que dispõem sobre uso e ocupação das Zonas Especiais Turísticas 1, 2 e 3,

instituídas pela Lei 3.175/84 (Plano Diretor Físico Territorial de Natal, anterior ao atual).

As Áreas de Operação Urbana compreendem a Ribeira e Cidade Alta, os dois bairros

mais antigos de Natal, que apresentam valores histórico-culturais significativos para o

patrimônio da cidade. Em função das condições do seu ambiente construído ou de condições

econômicas, sociais e outras, esses bairros carecem de formas de recuperação e revitalização.

Ainda como legislação remanescente do antigo Plano Diretor, há em pleno vigor as Zonas

Especial Portuária – ZEP (Lei 1.069/1992) e a Especial de Preservação Histórica – ZEPH (Lei

3.942/1990), incidindo sobre os bairros da Ribeira e Ribeira-Cidade Alta, respectivamente.

As Áreas de Interesse Social (AEIS) destinam-se à produção, manutenção e

recuperação de habitações de interesse social. Elas compreendem os terrenos públicos ou

particulares ocupados por favelas, vilas ou loteamentos irregulares, ou ainda, definidos como

de interesse público. São definidos assim os imóveis subutilizados, que possuam área superior

a 400 m² e que possam prestar-se à implantação de programas habitacionais para população

de baixa renda.

No sentido de promover a urbanização e regularização jurídica dos assentamentos

situados nessas Áreas Especiais de Interesse Social – AEIS, o Plano Diretor de 1994 instituiu

um instrumento jurídico denominado Concessão do Direito Real de Uso, uma vez que os

imóveis públicos não estão sujeitos à usucapião.

A Lei 4.663/95 regulamentou a AEIS Mãe Luiza, determinando padrões específicos de

parcelamento, em conformidade com o Plano Diretor de 1994, através da prescrição do lote

máximo de 200m², sem permissão de remembramento, a não ser para o caso de implantação

de equipamentos comunitários coletivos.

Por se tratar de uma área foreira municipal, a regularização da posse dos imóveis nela

encravadas foi possível através da concessão de cartas de aforamento mediante o pagamento

do laudêmio.

Nas proximidades do bairro das Rocas, foram instituídas Áreas Especiais como: Área

de Controle de Gabarito, Área de Operação Urbana e Zona de Proteção Ambiental, porém o

bairro das Rocas, propriamente dito inclui-se na Zona Adensável 2.

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106

O macrozoneamento instituído pelo Plano Diretor de Natal (Lei Complementar 07, de

05 de agosto de 1994) situa o bairro das Rocas na área adensável 1, onde as prescrições

urbanísticas determinam que o lote mínimo deverá ser de 200m² - sem definir lote máximo,

recuo frontal mínimo de 3,00m para a edificação de até 45m de altura, e a cada metro

adicional acima de 45m soma-se 10cm ao recuo inicial de 3,00m.

Em relação aos recuos das divisas laterais e de fundo de lote, no pavimento térreo e no

segundo pavimento, a edificação poderá ser encostada nos limites do terreno, enquanto do

terceiro pavimento em diante, o recuo corresponderá a 1,5m somado a fração da altura da

edificação medida do piso do segundo pavimento e o piso do último pavimento útil dividido

por 10 (H/10).

Mapa 21: Áreas Especiais definidas na legislação urbanística municipalFonte: SEMURB- Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2003

Bairro das Rocas

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107

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

3.00

17.0

0

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

16.0

0

A taxa de ocupação máxima do lote permitida é de 80%, e o gabarito não é

estabelecido diretamente, porém é controlado através do coeficiente de aproveitamento que no

caso das Rocas é de 3,5.

Utilizando esse coeficiente de aproveitamento a um lote de 200,00 m², a área máxima

de construção permitida para o mesmo é de 700,00 m², sendo que o pavimento térreo poderá

ter no máximo 80% da área do lote, ou seja 160,00 m² de área construída.

Simulando o cálculo do potencial construtivo para um lote de 10 m de testada frontal

por 20 m de profundidade, situado no bairro das Rocas, defini-se o pavimento térreo com os

recuos mínimos e a taxa máxima de ocupação. Sendo considerados os recuos mínimos

exigidos, chega-se a ocupação de 170 m² (ver figura 12), porém a taxa de ocupação máxima

permite apenas 80% da área do lote que é igual a 160 m². A partir dessa constatação a

diferença de área será acrescida ao recuo frontal (ver figura 13).

Figura 12: Simulação dos recuos mínimosem um lote de 200m² no bairro das RocasFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

Figura 13: Simulação do índice de ocupação máxima em um lote de 200 m² no bairro das RocasFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

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108

FACHADA FRONTAL

Limite lateral do lote

FACHADA LATERAL

160,0m²

160,0m²

3.00

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

14.2

0

90,88 m²

1.80Limite lateral

do lote

1.80

1.80 6.40 1.80

160,0m²

160,0m²

90,88 m²

Limite posteriorLimite frontal do lote

10.00

20.0

0

4.00

16.0

0

3° pavimento

4.00

PLANTA BAIXAtérreo e 2° pavimento

6.40 1.8014.20 1.80

3.00

Para os pavimentos acima do segundo, os recuos obedecem à soma de 1,5 m mais o

valor que resulta da divisão h/10. O objetivo nas simulações em seguida é analisar o potencial

construtivo de um terreno de 200 m² localizado no bairro das Rocas. Simulando uma

edificação de 3 pavimentos, encontra-se 410,88 m² de área construída (ver figura 14).

Figura 14: Simulação de uma edificação com 3 pavimentos em um lote de 200 m² no bairro das RocasFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

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109

FACHADA FRONTAL

Limite lateral do lote

FACHADA LATERAL

160,0m²

160,0m²

6.00

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

13.9

0

80,62 m²

Limite lateral do lote

2.10

2.10 5.80 2.10

160,0m²

160,0m²

80,62 m²

Limite posterior do lote

Limite frontal do lote

PLANTA BAIXA

10.0020

.00

4.00

16.0

0

3°e 4° pavimento

2.10 5.80 2.104.00 13.90 2.10

6.00

80,62 m² 80,62 m²

térreo e 2° pavimento

Simulando uma edificação de 4 pavimentos, encontramos uma área construída de

481,24 m² e a seguinte situação (ver figura 15).

Figura 15: Simulação de uma edificação com 4 pavimentos em um lote de 200 m² no bairro das RocasFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

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110

FACHADA FRONTAL

Limite lateral do lote

FACHADA LATERAL

160,0m²

160,0m²

9.00

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

13.6

0

70,72 m²

Limite lateral do lote

2.40

2.40 5.20 2.40

160,0m²

160,0m²

Limite frontal do lote

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

16.0

0

3°e 4° pavimento

2.40 5.20 2.404.00 13.60 2.40

9.00

térreo e 2° pavimento

70,72 m²

70,72 m²

Limite lateral

70,72 m²

70,72 m²

70,72 m²

No caso de uma edificação de 5 pavimentos, encontramos uma área construída de

532,16 m² de acordo com a figura 16.

Figura 16: Simulação de uma edificação com 5 pavimentos em um lote de 200 m² no bairro das RocasFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

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111

FACHADA FRONTAL

Limite lateral do lote

FACHADA LATERAL

160,0m²

160,0m²

12.0

0

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

13.3

0

Limite lateral do lote

2.70

2.70 4.60 2.70

160,0m²

160,0m²

Limite frontal do lote

PLANTA BAIXA

10.00

20.0

0

4.00

16.0

0

3°e 4° pavimento

2.70 4.60 2.704.00 13.30 2.70

9.00

térreo e 2° pavimento

61,18 m²

Limite lateral

61,18 m²

61,18 m²

61,18 m²

do lote

61,18 m²

61,18 m²

61,18 m²

61,18 m²

No caso de uma edificação de 6 pavimentos, encontramos uma área construída de

564,72m² e ela se configuraria como exposto na figura 17.

Se compararmos a área construída para simulação com 5 pavimentos e com 6

pavimentos, perceberemos que a área construída alterou pouco, conclui-se que o que vai

definir a altura da edificação é o bom senso ponderador entre o custo de mais um pavimento e

a área construída aumentada. Além disso, a largura da construção no menor sentido do

terreno, como podemos observar na fachada frontal da opção com 6 pavimentos a largura

máxima da construção é 4,60m, o que tende a diminuir uma vez que aumentamos sua altura.

Para residências multifamiliares, o Plano Diretor institui o índice de densidade

máxima para definir o número máximo de unidades habitacionais por edificação, usando a

Figura 17: Simulação de uma edificação com 6 pavimentos em um lote de 200 m² no bairro das RocasFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

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112

fórmula N = Ha x D / F , onde N é o número de unidades, Ha é a área do lote expressa em

hectares, D é a densidade prevista para o bairro e F é a composição familiar em função da área

construída da habitação. Para área construída útil até 46 m² F = 1,5, para área maior que 46 m²

até 80 m² F = 3,0, e para área construída útil maior que 80m² F = 4,5.

Dessa forma, para um lote de 200 m² no bairro das Rocas se a unidade medir até 46 m²

de área construída útil, será permitido 4 unidades habitacionais no lote, se as unidades tiverem

mais que 46m² até 80m² será permitido a construção de 2 unidades, e se for maior 80m²

apenas uma unidade será permitida.

Observaremos a seguir, a tabela 12 apresentando comparativo entre as prescrições

urbanísticas para o bairro das Rocas, e duas das áreas regulamentadas como Áreas de

Interesse Social Mãe Luiza regulamentada pela Lei n° 4.6663/95 e Passo da Pátria e

adjacências, regulamentada pela Lei Complementar n° 044/02 (ver anexos A, B e C).

QUADRO REGULAMENTOS Rocas Mãe Luiza Passo da Pátria

EM NATAL AO1² AOR2³ unifamiliar multifamiliar

Lote mínimo 200,00m² x X x 200,00m²

Lote máximo x 200,00m² 200,00m² x xRecuo frontalmín até 45,00m 3,00m x X não

acima de 45,00m 0,10m para cada x X obrigatório 1,50m

metro adicional x XRecuo lateralmín térreo 0 0 0 não

2° pav 0 0 0 obrigatório 1,50m

acima do 2° pav 1,50m + h/10 x 0Recuo fundo mín térreo 0 0 0 não

2° pav 0 0 0 obrigatório 1,50m

acima do 2° pav 1,50m + h/10 x X

Taxa de Ocupação máxima 80% 70% 50% 80% 80%

Taxa de permeabilização x 30% 50% x x

Densidade máxima 300 x X x x

Gabarito x 7,50m 7,50m 7,50m 7,50mCoeficienta Aproveitamentomáximo 3,5 1,4 1,0 x 1,8

Estacionamento¹1 vaga/ 150,00m² de A.c. 0 0 x x

1- Se a área construída for menor que 100,00m² é exigido uma vaga.

2- Área de Ocupação

3- Área de Ocupação Restrita

Tabela 12: Prescrições Urbanísticas para Rocas, Mãe Luiza e Passo da PátriaFonte: Elaboração da autora com base na legislação urbanística municipal

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113

Percebe-se a preocupação com o tamanho dos lotes máximos de 200,00m² nas áreas

regulamentadas como de Interesse Social, enquanto para o bairro das Rocas existe apenas a

preocupação com área mínima de 200,00m² para o lote.

A despreocupação com tamanho de lote máximo e a possibilidade de remenbramento

dos lotes no bairro das Rocas, acabará na expulsão branca da população existente no bairro

das Rocas, uma vez que além das condições físico -ambientais atrativas (ver figura 18), o fato

do bairro estar localizado próximo a setores que de atividade turística acabam por se tornar

alvo de especulação imobiliária, o que tende a ser agravado com a construção da nova ponte

que tende a valorizar a área em direção ao litoral norte do município.

A lei de Mãe Luiza não trata de recuos frontais, remetendo aos 3,00m mínimos

instituído para o restante da cidade, inclusive para o bairro das Rocas. Para o Passo da Pátria

nenhum recuo é obrigatório para as residências unifamiliares é de 1,50m para residências

multifamiliares.

O percentual máximo de ocupação do lote é o mesmo para Rocas e para o Passo da

Pátria, sendo este de 80%, e para Mãe Luiza 70% e 50% para áreas de ocupação e de

ocupação restrita respectivamente, devendo o restante da área, 30% e 50% ser destinada a

área permeável.

Os coeficientes de aproveitamento máximo tem valores diferenciados para as áreas

analisadas, sendo para Rocas 3.5, 1.8 para Passo da Pátria; 1.0 e 1.4 para sub-zonas de Mãe

Luiza, pode-se observar que o potencial construtivo no bairro das Rocas é mais que o dobro

que para Mãe Luiza, sendo mais um atrativo a especulação imobiliária, que está diretamente

relacionada ao potencial construtivo de cada lote.

Como foi visto anteriormente para Rocas não está previsto gabarito máximo, enquanto

para Mãe Luiza e para o Passo da Pátria, ambas tem gabarito máximo de 7,50m.

Figura 18: Vista aérea das praias nas proximidades do bairro das Rocas até o Forte Reis Magos.Fonte: Desconhecida, foto encontrada nos arquivos da autora

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114

Pode-se concluir que o fato de no macrozoneamento da cidade o bairro das Rocas estar

situado na zona adensável, dá todas as condições para que se torne uma área propriamente

dita adensada, o que será impulsionado através da construção da nova ponte de ligação para o

litoral norte.

Para justificar a preocupação com aquela população e a comparação com outras Áreas

de Interesse Social, é relevante apresentar uma análise do bairro das Rocas, com ênfase no

tipo de residências estão instituídas no bairro.

6.3 PADRÃO DE OCUPAÇÃO URBANA: MORFOLOGIA E TIPOLOGIA

Para análise da morfologia de Rocas, foram utilizadas, além da visita e observação in

loco, a técnica usada por Nolli de figura-fundo, pois expõe de forma mais clara as relações

entre os elementos conformadores do tecido urbano.

Os elementos morfológicos estruturadores do espaço urbano, são os objetos

arquitetônicos que definem as partes da forma urbana e determinam o modo como essas

partes se estruturam, sendo através desta estruturação e organização que provem a

comunicação da morfologia urbana e dos objetos arquitetônicos.

Em relação à análise tipológica, a metodologia de Del Rio propõe, que as variedades

existentes formem categorias a partir da definição de critérios e as edificações sejam

identificadas e classificadas (DEL RIO: 1990).

6.3.1 Traçado e parcelamento

O parcelamento apresenta-se bastante irregular, tendo suas quadras variando

consideravelmente em relação aos seus formato e tamanho, refletindo também no

parcelamento dos lotes propriamente dito, como também na configuração das vias

apresentando-se hora, retilíneas, hora sinuosas. A largura das vias tem como dimensão

mínima 2,00m chegando à máxima de 31,00m. No entanto, pode-se perceber a predominância

de quadras e lotes maiores ao Sul do bairro e lotes mais regulares à oeste (ver mapa 22 e 23).

A conformação dos lotes segue exemplo das quadras, apresentando-se irregulares em

relação a seu tamanho e formato.

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117

Figura 19: Foto de uma das esquinas do bairroFonte: Acervo Lílian Pantoja

6.3.2 Sistema Viário

O Sistema Viário do Município de Natal é classificado e hierarquizado pelo Plano

Diretor (Lei Complementar n° 07, de 05 de agosto de 1994) como Vias Estruturais, que

formam a principal estrutura viária da cidade, compreendendo grandes volumes de tráfego e

desenvolvimento de velocidades mais altas; Vias Coletoras sendo as vias de importância

intermediária na articulação da malha urbana, estabelecendo ligação entre as demais vias e

alimentando as estruturais; e, por último, Vias Locais caracterizada por baixo volume de

veículos e desenvolvimento de baixas velocidades.

A grande maioria das vias que compõem o bairro das Rocas é categorizada como Via

Local (ver mapa 24). São chamadas de vias locais as usadas para acesso direto a áreas

residenciais, comerciais e industriais e as usadas como itinerários de transporte coletivo.

Poucas vias são classificadas como Vias Coletoras, sendo essas: Rua Coronel

Flamínio, Avenida Duque de Caxias, Rua Pereira Simões, Rua do Areal, Prolongamento da

Floriano Peixoto, Rua Pedro Afonso, Rua Mira Mar e Avenida Gustavo Cordeiro de Farias.

Ao analisarmos a localização das vias Coletoras no mapa percebemos que três dessas

vias adentram o bairro, as restantes circundam seu limite, o que condiz com a observação in

loco, onde percebemos pouco fluxo viário em quase todo o bairro.

6.3.3 Cheios e Vazios

O Bairro das rocas é hoje densamente ocupado (ver foto 19), os espaços vazios

constituem-se pelas vias de acesso, por algumas praças existentes no local, e por poucas

frações de lotes ainda não edificadas (ver mapa 25).

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120

Tabela 13: Percentual dos tipos de uso de solo nas RocasFonte: SEMURB- Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo, 2005

6.3.4 Uso do solo

Foram definidas as seguintes categorias para levantamento em campo:

a) O uso residencial é entendido como sendo aquele destinado unicamente para habitação,

podendo ser de caráter unifamiliar, no caso de apenas uma moradia, ou multifamiliar, com

mais de uma moradia, podendo apresentar-se de forma vertical, no caso de prédios e de forma

hirozontal, no caso de vilas.

b) O uso misto se trata de lugares onde, além da função da moradia, acontece alguma

atividade comercial, ou de prestação de serviços.

c) Uso comercial é entendido como quando o estabelecimento onde ocorre venda direta de

produtos ao consumidor .

d) Prestação de serviço, são estabelecimentos destinados à prestação de serviços à

população.

e) E uso institucional, tratando-se de lugares onde esta função institucional ocorre, como

escolas, igrejas e etc.

Segundo levantamento in loco, verificou-se que a maioria das edificações caracteriza-

se como residenciais; permeando o bairro, encontram-se alguns equipamentos institucionais,

comércios e edificações de uso misto, ou seja onde além da moradia funciona um pequeno

comércio (ver tabela 13).

Ocorrem centralidades com características comerciais como o entorno da praça

existente na Rua São João (ver mapa 27) e em algumas esquinas de quadras que

compreendem o bairro. Percebe-se também a existência de equipamentos maiores seguindo

um padrão diferenciado no sul do bairro. Outra característica encontrada foi a incidência

maior de edificações térreas em relação as com mais de um pavimento, com presença em

menores números de edificações com 2, 3 até 4 pavimentos (ver mapa 28).

USO DO SOLO

Tipo de uso (%)

Residencial 93,66

Comercial 4,33

Industrial 1,04

Público 0,97

Total 100,00

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126

6.4.1 Sub-zona 1: De Ocupação Restrita

Sub-Zona 1 de ocupação restrita é aquela onde as condições do meio físico restringem

as possibilidade de uso e ocupação do solo, devido os limites apresentados pelos

condicionantes físico-ambientais e de infra-estrutura. Nestas áreas, as condições geológicas e

geomorfológicas apresentam limites referentes à segurança e estabilidade dos assentamentos

(ver figura 21).

Nesse sentido, são consideradas áreas de ocupação restrita, o caso da favela do Jacó,

que deve ter cada caso analisado para assim, ser avaliado as possibilidades de permanência ou

de remoção.

6.4.2 Sub-zona 2: Adensável

Foram agrupados nessa fração os grandes equipamentos existentes no bairro das Rocas

(ver figura 22 e 23). A ocupação, já existente, sugere que essa sub-zona seja enquadrada no

que diz respeito a legislação urbanística como área adensável, tanto pelo parcelamento do solo

quanto pela tipologia já edificada no local, estando incluído nessa sub-zona o loteamento

Jacó.

Figura 21: Foto da tipologia dominante na Subzona 1Fonte: acervo Lílian Pantoja

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129

Área dos lotes

10%

39%

26%

16%

9%Lote < 50,00m²

50,00m² • lote <100,00m²

100,00m² • lote <150,00m²

150,00m² • lote <200,00m²

200,00m² • lote

Gráfico 2: Percentual das áreas dos lotes encontrados. Fonte: Elaboração da autora.

6.5 ÍNDICES URBANÍSTICOS

Para análise dos índices urbanísticos existentes os dados foram extraídos através de

amostragem estatística, que indicou o levantamento de 118 edificações. Essa amostragem foi

realizada por meio de medição dos lotes e construções existentes. Através deste levantamento,

para cada unidade habitacional, foram calculados área do lote, área construída, recuos e

coeficiente de aproveitamento.

6.5.1 Área dos lotes

De um total de 118 unidades levantadas, a área média encontrada de lotes foi de

118,60 m². Apenas 9% dos lotes possui área igual ou superior a 200,00 m², o restante está

distribuído em 10% menor que 50,00 m², 39% entre 50,00 m² e 100,00 m², 26% entre 100,00

m² e 150,00 m² e 16% entre 150,00 m² e 200,00 m² (ver gráfico 2).

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130

Existência de recuos

29%

52%

19%

Recuo nenhum

Algum tipo de recuo

Mais de um Recuo

Distribuição dos Recuos

37%

5%9%

49%Recuo Frontal

Recuo Lateral Direita

Recuo Lateral Esquerda

Recuo Fundo

Gráfico 4: Percentual da distribuição dos recuos. Fonte: Elaboração da autora.

Gráfico 3: Percentual da existência de recuos. Fonte: Elaboração da autora.

6.5.2 Recuos

Em 29% dos casos não foi encontrado recuo nenhum, enquanto em 52% algum tipo de

recuo existia ao passo que em 19% dos casos existe mais de um recuo (ver gráfico 3).

Os recuos encontrados estão distribuídos da seguinte forma: 37% possui recuo frontal,

5% possui recuo na lateral direita, 9% na lateral esquerda e 49% recuado em relação ao fundo

do lote (ver gráfico 4).

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131

Recuo Frontal

66%12%

15%7%

Sem recuo

Recuo < 1,50m

1,50m • recuo< 3,00m

3,00m • recuo

Recuo Lateral Direita

96%

3%

1%

Sem recuo

Recuo < 1,50m

1,50m • recuo

Gráfico 5: Percentual dos recuos frontais.Fonte: Elaboração da autora.

Gráfico 6: Percentual dos recuos nas laterais direitas dos lotes. Fonte: Elaboração da autora.

O recuo frontal médio encontrado foi de 0,77m. Em apenas 7% dos lotes levantados

foi encontrado recuo maior ou igual a 3,00m, enquanto 12% possui recuo inferior a 1,50m,

15% possui recuo entre 1,50m e 3,00m e em 66% não foi encontrado recuo frontal (ver

gráfico 5).

O recuo médio na lateral direita do lote encontrado foi de 0,05m. Em 96% dos casos

não foi encontrado recuo nenhum na lateral direita do lote, e em apenas 1% foi encontrado

recuo igual ou maior que 1,50m, e em 3% o recuo existente é menor que 1,50m (ver gráfico

6).

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132

Recuo Lateral Esquerda

91%

6% 3%

Sem recuo

Recuo < 1,50m

1,50m • recuo

Recuo Fundo

55%

2%8%

35% Sem recuo

Recuo < 1,50m

1,50m • recuo< 3,00m

3,00m • recuo

Gráfico 7: Percentual dos recuos nas laterais esquerdas dos lotes.Fonte: Elaboração da autora

Gráfico 8: Percentual dos recuos nos fundos dos lotes.Fonte: Elaboração da autora.

O recuo médio encontrado na lateral esquerda do lote encontrado foi de 0,10m. Em

91% dos casos não foi encontrado recuo nenhum na lateral esquerda do lote, e em apenas 3%

foi encontrado recuo igual ou maior que 1,50m, e em 6% o recuo existente é menor que

1,50m (ver gráfico 7).

O recuo médio nos fundos do lote foi de 3,06m. Em 55% dos casos não foi encontrado

recuo nos fundos do lote, em 35% foi encontrado recuo igual ou maior que 3,00m, em 8% o

recuo está ente 1,50m e 3,00m e em apenas 2% o recuo é menor que 1,50m (ver gráfico 8).

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133

Taxa de Ocupação

12%

43%

45% TO • 50%

50% < TO • 80%

80% < TO • 100%

Gráfico 9: Percentual da taxas de ocupação.Fonte: Elaboração da autora.

Gabarito

92%

7% 1%Casas Térreas

Casa com doispavimentos

Casa com trêspavimentos

Gráfico 10: Percentual dos gabaritos.Fonte: Elaboração da autora.

6.5.3 Taxa de Ocupação

A taxa de ocupação média encontrada foi de 75%. Em 12% dos casos os lotes tiveram

taxa de ocupação de até 50%, 43% tem taxa entre 50% e 80%, e 45% entre 80% e 100% (ver

gráfico 9).

6.5.4 Gabarito

Um total de 92% das casas levantadas foi térrea, em 7% as edificações tinham dois

pavimentos e em 1% as edificações tinham três pavimentos (ver gráfico 10).

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134

Índice de Aproveitamento

52%42%

2% 4%

IA • 0.8

0.8< IA • 1.0

1.0< IA • 1.8

1.8 < IA

Número de pessoas residentes

19%

41%

33%

7%

n° pessoas • 3

3 < n° pessoas • 4

4< n° pessoas • 8

N° pessoas< 8

Gráfico 11: Percentual dos coeficientes de aproveitamentoFonte: Elaboração da autora.

Gráfico 12: Percentual dos números de pessoas residentes por domicílio.Fonte: Elaboração da autora.

6.5.5 Índice de Aproveitamento

O coeficiente de aproveitamento médio encontrado foi de 0,8. Sendo em 52% menor

que 0.8, 42% entre 0.8 e 1.0, em 2% entre 1.0 e 1.8, e em 4% maior que 1.8 (ver gráfico 11).

6.5.6 Densidade

Em média vivem 4,83 pessoas por edificação. Em 19% dos casos moram menos de 3

pessoas, em 41% moram entre 4 e 7 pessoas, em 33% moram entre 5 e 8 pessoas e em 7%

moram mais de 8 pessoas (ver gráfico 12).

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135

Figura 29: Foto da única edificação nos padrões legais.Fonte: Acervo Lílian Pantoja.

6.5.7 Índice de irregularidade urbanística no bairro das Rocas

Das 118 edificações levantadas, apenas 1 se enquadrou nos padrões exigidos na

legislação (ver figura 29). Localizada na quadra 30, esta edificação foi o segundo

levantamento a ser realizado. O lote onde esta foi implantada possui uma área de 281,07 m², e

o recuo existente entre a divisa frontal do lote e o início da edificação é de 3,10m, a taxa de

ocupação é de 32% e o índice de aproveitamento 0,32.

As demais 117 casas levantadas apresentaram alguma irregularidade, apenas

9% das casas possuem lote com no mínimo 200m², apenas 7% das edificações possui

recuo frontal igual ou maior que 3,00m, em 45% dos casos a taxa de ocupação é maior

que 80%, enquanto nenhuma edificação apresentou índice de aproveitamento igual ao

valor máximo permitido, sendo este 3,5.

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136

7 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em Natal, as ocupações irregulares passaram a integrar o Plano Diretor, Lei 07/94,

através da incorporação das favelas, vilas e loteamentos irregulares como objeto de programas

especiais no âmbito da lei. Durante o processo de elaboração do Plano Diretor, foi realizado

um diagnóstico habitacional de Natal que resultou no Plano de Ação 1993/96, o qual

classificou os assentamentos habitacionais ocupados por população de baixa renda em quatro

tipos (favelas, favelas com melhorias, vilas e loteamentos irregulares), segundo critérios de

tipologia da habitação, serviços de infra-estrutura, renda familiar e situação fundiária.

Segundo o diagnóstico habitacional, as favelas foram consideradas como comunidades

que possuem situação total ou parcialmente ilegal, infra-estrutura precária e tempo de

existência igual ou superior a dois anos; a favela com melhoria como assentamentos que, em

sua maioria, ainda apresenta característica de favela, mas dispõe de alguns serviços básicos de

infra-estrutura, tendo sido objeto de intervenção do Poder Público, diferenciando-se

primeiramente pelas tipologias habitacionais e urbanísticas; as vilas definidas como conjunto

de casas contíguas, destinadas exclusivamente à habitação, caracterizadas por sua implantação

encravada no interior dos quarteirões, ou no fundo dos quintais, quando possui um acesso que

é feito por uma das laterais do lote onde implantado; e os loteamentos irregulares como

àqueles que não possuem registro em Cartório ou Alvará expedido pelo órgão público

competente.

Baseado no diagnóstico habitacional, o Plano de 1994, buscou a articulação entre o

planejamento urbano e a política habitacional, introduzindo os conceitos de Habitação de

Interesse Social (HIS), entendida como aquela destinada às famílias que vivem em favelas,

vilas ou loteamentos irregulares ou as que auferem renda inferior a 10 (dez) salários mínimos,

e o conceito das Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS), correspondendo àquelas porções

do território municipal que requerem tratamento específico e destinam-se primordialmente à

produção, manutenção e recuperação de habitações de interesse social.

Verificando a situação atual da cidade do Natal, é notória a ausência de revisão e

pouco emprego do instrumento de AEIS. O Plano Diretor foi aprovado em 1994 e logo após

instituiu-se a AEIS Mãe Luiza, regulamentada pela Lei n° 4.663/95, processo iniciado desde

1992. Essa Lei, fruto de uma demanda das entidades comunitárias do bairro de Mãe Luiza,

contando com a articulação de vários setores (comunitários, acadêmicos e poder público),

tornou-se referência na regulamentação de outras áreas na cidade.

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137

A segunda AEIS só foi demarcada em 2002, com a Lei Complementar n° 044/02,

instituindo a AEIS Passo da Pátria (ver figura 5), sem, no entanto, haver um movimento

social que sustentasse tal proposta que se deu em função da conveniência do financiamento do

Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) para a Prefeitura.

A Lei n° 5.555/04 instituiu a terceira AEIS na comunidade Jardim Progresso (ver

mapa 5), definindo a Área em apenas três artigos, sem regulamentar a forma de atuação legal

e urbanística no assentamento. O terreno pertence ao governo do Estado, dessa forma, foi

escolhido para receber um projeto habitacional da Prefeitura, por não haver muitas áreas

livres no município e por ser ocupado por população de baixa renda.

Então, decorridos mais de dez anos da elaboração do Plano Diretor, pesquisas sobre a

habitação social em Natal e os trabalhos recentes sobre a Política Habitacional do Município

evidenciaram fragilidades no conceito de AEIS vigente. Assentamentos com situações de

irregularidades e informalidades diversas, encontram limites para serem consideradas e

priorizadas nas políticas habitacionais locais.

A partir dessa constatação, Tinoco (2001) acredita que os entraves para a

regulamentação das Áreas Especiais de Interesse Social em Natal encontram suas raízes na

disparidade entre os conceitos estabelecidos pelo Plano Diretor e a real situação dos

assentamentos populares da cidade. Aponta que a abrangência do conceito de Habitação de

Interesse Social e a própria definição das Áreas Especiais de Interesse Social, contida no

Plano Diretor de Natal, quando aplicadas sobre os assentamentos habitacionais da cidade,

extrapolam os limites físicos das áreas identificadas pelo Diagnóstico Habitacional do

município como favelas, vilas e loteamentos irregulares.

O universo estudado foi o bairro das Rocas, no município de Natal. Uma área

instituída como zona adensável, e com características sócio-espaciais diferenciadas do

restante da cidade. Além de caminhadas ao bairro para análise da sua configuração

morfológica, foram feitos 118 levantamentos de edificações de uso residencial, com o

objetivo da análise do índice de irregularidade urbanística.

Este levantamento consistiu na medição dos lotes e das edificações existentes nestes,

um croqui de cada unidade residencial era desenhado no local, e além das medidas necessárias

para os cálculos da área do lote, área construída, taxa de ocupação, índice de aproveitamento e

análise dos recuos, foi perguntado quantas pessoas residem no local, e no primeiro momento

era questionado também a posse da terra.

Durante o levantamento de campo, foi percebido insegurança por parte de alguns

moradores em relação à legalidade da posse da terra, fato que no primeiro momento dificultou

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138

o trabalho, uma vez que os moradores não apresentavam boa receptibilidade ao falar no

assunto.

Experimentou-se não perguntar sobre a posse da terra, para avaliar o comportamento

dos moradores, a receptividade aumentou bastante, facilitando a execução dos levantamentos.

A questão da insegurança em relação a posse da terra ficou clara.

A pesquisa no bairro das Rocas demonstrou a necessidade de regulamentação

específica no local devido suas peculiares características sócio-espaciais

Além de uma renda familiar média de 3,8 salários mínimos, a análise do padrão de

ocupação revelou que com a exceção de uma edificação levantada, todas as demais

apresentam irregularidade urbanística.

Uma das preocupações relevantes ao se pensar na regulamentação específica do bairro

das Rocas é evitar a gentrificação. Outras AEIS instituídas, como por exemplo Mãe Luiza em

Natal, demonstram que a impossibilidade de remembramento e definição de tamanho máximo

dos lotes constituem-se de uma boa ferramenta para evitar a expulsão branca.

As irregularidades se apresentaram através de tamanho de lote inferior ao padrão, pela

ausência de recuo frontal e pela taxa de ocupação superior ao permitido.

Para a regulamentação na área é importante levar em consideração que a população

constrói a sua casa a partir de seus valores, suas capacidades, necessidades e aspirações, sendo

a expressão das possibilidades financeiras e dos valores culturais dos próprios moradores.

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139

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SECRETARIA MUNICIPAL DE MEIO AMBIENTE E URBANISMO – SEMURB.Conheça melhor a nossa cidade Natal. Natal, 2003.

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SERRA, Geraldo. O espaço natural e a forma urbana. São Paulo: Nobel, 1987.

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142

APÊNDICES

A – Ficha a ser preenchida no levantamento de campo.

B – Fichas das amostras.

C- Tabela com resultado das médias da amostragem por quadra.

D- Tabela com resultado das médias da amostragem geral

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143

ANEXOS

A – Anexo 04 do Plano Diretor (Lei Complementar N° 07, de 05 de agosto de 1994), com

prescrições urbanísticas para o bairro das Rocas.

B – Anexos 01 e 02 da Lei 4.663, de 31 de julho de 1995, que dispões sobre o uso do solo,

limites e prescrições de Área Especial de Interesse Socila – AEIS, no bairro de Mão

Luiza no município de Natal.

C – Anexos 01 e 02 da Lei Complementar N° 044, de 23 de dezembro de 2002, que dispõe

sobre o uso do solo, limites e prescrições urbanísticas para Área Especial de Interesse

Social AEIS, da comunidade Passo da Pátria e adjacências, no bairro da Cidade Alta, no

município de Natal.

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144

APÊNDICE A

Ficha a ser preenchida no levantamento de campo.

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTECENTRO DE TECNOLOGIADEPARTAMENTO DE ARQUITETURAPROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ARQUITETURA E URBANISMO

TEMA: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL: O caso do bairro das Rocas em Natal/RN

ALUNA: Lílian Pantoja

1) Endereço:Rua n°

2) Identificação pelo mapa: Quadra

3) Croqui:

4) Número de pavimentos: ( ) 01 ( ) 02 ( )03 ( ) 04

5) Dimensões do lote:

Frente: Fundo:

Lateral Direita: Lateral Esquerda:

6) Recuos:

Frente: Fundo:

Lateral Direita: Lateral Esquerda:

7) Quantas pessoas residem:

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145

APÊNDICE B

Fichas das amostras.

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146

ENDEREÇO RUA JORDANES, 279

QUADRA 02 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

56,00

42,38

4,80

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

1.50

1.60

1.90

12.5

0

1.50

1.60

14.4

0

17.5

0

1.95 1.25

3.20

RUA

PLANTA BAIXA

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147

ENDEREÇO RUA JORDANES, 173

QUADRA 02 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

89,32

89,32

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

5.60

15.9

5

RUA

PLANTA BAIXA

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148

ENDEREÇO RUA JORDANES, 257

QUADRA 02 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

110,84

64,80

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

.80 6.00

6.80

10.8

05.

50

16.3

0

RUA

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149

ENDEREÇO RUA JORDANES, 243

QUADRA 02 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA1.30 1.80

3.10

2.80

13.5

5

16.3

5

RUA

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150

ENDEREÇO RUA JORDANES, 211

QUADRA 04 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

95,58

95,58

0,00

07

02

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 43,20

PLANTA BAIXA TÉRREO

PLANTA BAIXA PAV. SUPERIOR

RUA

RUA

5.40

17.7

0

5.40

8.00

Page 152: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

151

ENDEREÇO RUA JORDANES, 92

QUADRA 04 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

138,45

86,37

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

2.73 2.20 1.57

6.50

4.80

2.00

8.50

6.00

4.80

16.5

0

21.3

0

RUA

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152

SUPERIOR

ENDEREÇO

QUADRA 04 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXARUA EDIVAN REIS, 86

6.80

11.8

0

RUA

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153

1.65 3.15

2.85

9.55

4.80

12.4

0

RUA

ENDEREÇO RUA CAFÉ FILHO, 100

QUADRA 06 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

59,52

50,52

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

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154

1.00

3.50

5.30

1.35

2.50

7.95

11.8

0

RUA

ENDEREÇO RUA CAFÉ FILHO, 98

QUADRA 06 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

51,92

44,55

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

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155

1.60 2.40

2.70

12.6

0

4.00

15.3

0

RUA

ENDEREÇO RUA CAFÉ FILHO, 102

QUADRA 06 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

61,20

54,72

0,00

10

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

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156

4.05 1.45

1.75

13.3

0

5.50

ENDEREÇO RUA CAFÉ FILHO, 106

QUADRA 06 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

82,78

75,69

0,00

09

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

15.0

5

RUA

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157

RUA

ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 74

QUADRA 10 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

146,49

81,33

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

7.27

20.1

5

2.05 5.22

4.57

15.5

8

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158

5.68

ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 66

QUADRA 10 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

139,64

88,15

4,28

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

6.93

20.1

5

1.25

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159

1.20 ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 86 A

QUADRA 10 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

60,05

54,09

1,80

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

.80

18.1

5

1.50

2.98

1.48

20.1

5

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160

ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 110

QUADRA 10 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

30,85

30,85

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

2.73

11.3

0

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

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161

5.0015

.15

ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 108

QUADRA 10 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

75,75

75,75

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

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162

4.50

8.19

ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 112 A

QUADRA 10 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

36,86

30,43

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

RUA

RUA

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163

ENDEREÇO RUA LUCAS BICALHO, 60

QUADRA 10 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

49,63

49,63

0,00

01

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

RUA

6.90

7.30

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164

6.03

8.94

ENDEREÇO RUA DÉCIO FONSÊCA, 581

QUADRA 10 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

53,91

53,91

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

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165

RUA

4.60

8.30

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 386

QUADRA 20 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

38,18

38,18

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

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166

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

49,21

44,91

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

2.15 1.55

2.00

11.3

0

3.70

13.3

0

RUA

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 366

QUADRA 20 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

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167

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 364 C

QUADRA 20 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

44,55

44,01

0,00

07

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

2.40 .30

1.80

14.7

0

16.5

0

2.70

RUA

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168

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 362

QUADRA 20 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

120,30

107,81

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 0,00

RUA

2.40 2.49

4.895.

2019

.40

24.6

0

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169

5.50

12.6

0

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 358

QUADRA 20 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

SUPERIOR 2

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

69,30

69,30

69,30

18

03

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 69,30

RUA

PLANTA BAIXA térreo, pav 1, pav. 2

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170

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 358 B

QUADRA 20 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

SUPERIOR 2

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

125,51

69,89

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.50 3.20 1.00

4.75

7.95

3.60

3.50 4.20

7.70

12.7

03.

60

16.3

0

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171

4.00

10.1

0

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 354

QUADRA 20 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

SUPERIOR 2

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

40,40

40,40

0,00

05

02

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 40,40

RUA

PLANTA BAIXA térreo, pav 1

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172

ENDEREÇO RUA BELO HORIZONTE, 348 A

QUADRA 20 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

SUPERIOR 2

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

41,04

38,16

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.40

15.9

01.

20

17.1

0

Page 174: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

173

ENDEREÇO RUA DO AREAL, 365

QUADRA 25 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

150,15

76,41

11,60

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

1.45 2.90 1.65 8.30

1.45 2.90 9.95

14.30

8.00

2.50

10.5

0

1.90

3.05

5.55

1.90

8.60

RUA

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174

4.30

7.00

10.6

0

17.6

0

ENDEREÇO RUA DO AREAL, 347

QUADRA 25 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

75,68

45,78

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

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175

RUA

1.85 1.85

3.70

1.70

2.20

11.0

0

3.90

11.0

0

14.9

0

ENDEREÇO RUA DO AREAL, 343

QUADRA 25 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

55,13

40,70

3,15

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

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176

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 541

QUADRA 28 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

183,58

60,48

59,92

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

1.10 5.60

6.70

2.70

10.7

01.

7010

.80

1.50

27.4

0

Page 178: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

177

1.90

20.5

01.

50

22.0

0

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 545

QUADRA 28 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

41,80

38,95

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

Page 179: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

178

1.90 2.10

4.007.

004.

4014

.20

1.50

27.1

0

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 547

QUADRA 28 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

108,40

65,15

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

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179

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 549

QUADRA 28 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

145,20

69,52

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

1.10 5.50

6.60

1.70

10.6

09.

70

22.0

0

Page 181: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

180

5.70

18.7

5.6

02.

00

21.3

5

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 553

QUADRA 28 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

121,70

78,75

3,52

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

1.76 3.94

1.50 4.20

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181

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 552

QUADRA 28 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

68,85

46,72

0,00

02

02

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 25,50

3.05 1.20

4.25

3.70

2.10

10.4

0

16.2

0

PLANTA BAIXA TÉRREO

RUA

4.25

6.00

PLANTA BAIXA SUPERIORRUA

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182

4.10 2.00

6.10

6.95

1.70

13.4

0

22.0

5

RUA

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 489

QUADRA 30 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

134,51

85,14

0,00

08

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

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183

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 493

QUADRA 30 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

281,07

60,21

29,33

08

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

11.5

07.

002.

00.8

01.

704.

7011

.15

3.10

11.5

07.

002.

002.

504.

7011

.15

3.10

41.9

5

3.35 3.35

3.60 1.10 2.00

3.60 3.10

5.40 1.30

6.70

RUA

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184

END. RUA VEREADOR CAUBY BARROCA, 507

QUADRA 30 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

81,32

81,32

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

3.80

21.4

0

RUA

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185

1.30

12.4

01.

30

13.7

0

RUA

ENDEREÇO RUA BELO MONTE, 601

QUADRA 39 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

71,24

57,88

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

3.00 2.20

5.203.

009.

40

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186

ENDEREÇO RUA BELO MONTE, 603

QUADRA 39 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

90,16

43,00

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

.55 4.30 .75

5.60

5.00

10.0

01.

10

16.1

0

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187

ENDEREÇO RUA BELO MONTE, 605

QUADRA 39 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

86,40

75,60

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

5.40

2.00

14.0

0

16.0

0

RUA

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188

ENDEREÇO RUA BELO MONTE, 595

QUADRA 39 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

99,60

89,70

0,00

07

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

6.00

1.65

14.9

5

16.6

0

RUA

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189

ENDEREÇO RUA BELO MONTE, 593

QUADRA 39 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

136,35

122,75

0,00

09

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.00 2.00 .50

4.50

5.0

02.2

023.1

0

30.3

0

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190

ENDEREÇO RUA BELO MONTE, 591

QUADRA 39 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

95,48

58,24

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.60

6.65

10.4

0

17.0

5

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191

5.85 1.65

7.50

.80

11.4

012.2

0

END. RUA PASTOR CLIMACO BUENO, 10

QUADRA 41 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

91,50

66,69

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

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192

END. RUA PASTOR CLIMACO BUENO, 12

QUADRA 41 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

79,56

51,44

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.20 2.00

5.20

2.60

5.40

7.30

2.60

12.7

0

15.3

0

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193

ENDEREÇO RUA SÃO JOSÉ, 528

QUADRA 44 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

70,76

64,09

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

2.90

2.30

22.1

0

24.4

0

RUA

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194

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

136,08

136,08

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

5.60

24.3

0

RUA

ENDEREÇO RUA SÃO JOSÉ, 536

QUADRA 44 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

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195

ENDEREÇO RUA SÃO JOSÉ, 540

QUADRA 44 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

122,24

92,39

10,25

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.00 2.13 2.27

6.40

5.75 .65

2.40

1.30

9.50

5.90

19.1

0

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196

ENDEREÇO RUA SÃO JOSÉ, 554

QUADRA 44 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

176,15

105,03

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

6.50

8.00

16.2

02.

90

27.1

0

Page 198: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

197

ENDEREÇO RUA SÃO JOSÉ, 558

QUADRA 44 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

155,40

121,80

0,00

19

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

6.00

3.00

20.3

02.

60

25.9

0

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198

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 153

QUADRA 47 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

80,77

75,77

0,00

01

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

1.47

19.2

3

1.83

17.4

0

2.73

4.20

RUA

Page 200: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

199

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 157

QUADRA 47 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

133,64

77,48

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

4.44

30.1

0

12.6

517

.45

RUA

Page 201: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

200

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 159

QUADRA 47 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

72,80

69,17

0,00

08

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.48

16.2

5

Page 202: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

201

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 181

QUADRA 47 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

174,13

94,19

29,34

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

7.07

24.6

3

4.15

3.57

16.9

11.50 5.57

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202

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 203

QUADRA 47 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

93,96

93,96

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.24

22.1

6

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203

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 168

QUADRA 47 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

56,52

47,27

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.67

15.4

0

1.95

.57

12.8

8

Page 205: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

204

ENDEREÇO RUA SÃO JOÃO, 205

QUADRA 47 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

137,84

106,29

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.18

26.6

1

2.50

17.9

16.

20

3.00 2.18

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205

ENDEREÇO RUA FERREIRA ITAJUBA, 168 A

QUADRA 47 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

52,45

50,23

0,00

01

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.90

13.4

5

.57

12.8

8

Page 207: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

206

ENDEREÇO RUA FERREIRA ITAJUBA, 176

QUADRA 47 LEV 09

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

56,85

40,13

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.18

13.6

0

4.00

9.60

Page 208: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

207

ENDERREÇO RUA 3 DE OUTUBRO, 121

QUADRA 48 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

111,48

59,65

9,63

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.75

11.2

02.

5015

.40

31.8

5

2.30 1.20

3.50

Page 209: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

208

ENDERREÇO RUA 3 DE OUTUBRO, 125

QUADRA 48 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

80,50

66,50

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.80

13.3

0

16.1

0

5.00

Page 210: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

209

ENDERREÇO RUA 3 DE OUTUBRO, 135

QUADRA 48 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

66,74

60,02

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.70

1.52

2.10

10.5

8

14.2

0

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210

ENDERREÇO RUA 3 DE OUTUBRO, 135 A

QUADRA 48 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

30,60

30,60

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.00

15.3

0

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211

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

22,14

22,14

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.40

4.10

ENDERREÇO RUA 3 DE OUTUBRO, 157

QUADRA 48 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

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212

ENDERREÇO RUA 3 DE OUTUBRO, 273

QUADRA 48 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

64,80

64,80

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.80

13.5

0

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213

ENDEREÇO RUA SEBASTIÃO, 97

QUADRA 55 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

236,14

216,07

0,00

07

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

8.14

29.0

1

2.3

212.1

8.5

413.9

7

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214

ENDEREÇO TRAVESSA SÃO SEBASTIÃO, 09

QUADRA 55 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

51,22

45,93

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.84

8.77

3.54 2.30

2.30

6.47

RUA

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215

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 89

QUADRA 55 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

146,96

84,82

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.77

25.4

7

7.32

14.7

03.

45

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216

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 07

QUADRA 55 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

165,22

102,67

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.09

32.4

6

10.0

020

.17

2.29

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217

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 39

QUADRA 55 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

227,60

155,46

257,47

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

28.4

5

2.30

11.7

02.

3012

.15

1.95 4.74 1.31

3.27 4.73

8.00

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218

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 37

QUADRA 55 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

200,00

144,43

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

7.03

28.4

5

4.00

18.3

06.

15

5.53 1.50

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219

ENDEREÇO TRAVESSA SÃO SEBASTIÃO, 33

QUADRA 55 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

215,83

101,89

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

7.70

28.0

3

10.9

7

1.96

2.35

6.75

6.00

10.9

7

1.42 6.28

.80 6.90

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220

ENDEREÇO RUA DR. MIRANDA, 82

QUADRA 55 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

52,98

52,98

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 52,98

RUA

5.74

9.23

PLANTA BAIXA pav téreo, 1 pav.

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221

1.26

ENDEREÇO RUA DR. MIRANDA, 94

QUADRA 55 LEV 09

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

114,90

91,11

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.30

21.6

8

3.23

17.1

9

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222

ENDEREÇO RUA DR. MIRANDA, 106

QUADRA 55 LEV 10

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

149,58

91,48

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

6.75

22.1

6

5.86

15.5

0.8

0

1.20 5.55

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223

ENDEREÇO RUA DR. MIRANDA, 186

QUADRA 55 LEV 11

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

137,95

80,98

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.82

6.24

16.8

05.

58

28.6

2

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224

ENDEREÇO RUA DR. MIRANDA, 54

QUADRA 55 LEV 12

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

131,65

89,19

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

28.6

2

1.74 2.86

4.60

9.65

13.3

95.

58

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225

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 80

QUADRA 56 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

143,36

76,80

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

6.40

8.65

12.0

01.

75

22.4

0

RUA

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226

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 76

QUADRA 56 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

151,63

86,14

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

5.90

11.1

014

.60

25.7

0

RUA

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227

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

125,28

52,37

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.80

13.1

08.

504.

50

26.1

0

1.18 3.62

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 64

QUADRA 56 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

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228

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 58

QUADRA 56 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

118,00

78,50

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.00 3.00

6.50

11.8

05.

30

5.00

23.6

0

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229

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 56

QUADRA 56 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

98,18

62,90

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.25

8.30

14.8

0

23.1

0

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230

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 50

QUADRA 56 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

213,58

118,20

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.60 3.25 3.20

9.05

2.20

12.2

09.

20

23.6

0

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231

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 40

QUADRA 56 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

171,15

138,33

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.35 5.80

3.20

16.0

51.

75

21.0

0

8.15

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232

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 38 A

QUADRA 56 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

92,92

88,32

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

19.2

01.

00

20.2

04.60

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233

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 38

QUADRA 56 LEV 09

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

271,88

199,04

0,00

08

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.30 7.70 .50 1.00

8.30 4.20

12.50

6.70

7.00

3.20

3.90

.95

21.7

5

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234

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 126,00

9.00

16.0

0

9.00

14.0

0

PLANTA BAIXA TÉRREO

RUA

PLANTA BAIXA SUPERIOR

RUA

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 36

QUADRA 56 LEV 10

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

144,00

144,00

0,00

06

02

FOTO DA FACHADA

DADOS

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235

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 36 A

QUADRA 56 LEV 11

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

35,84

35,84

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.20

11.2

0

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236

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 32

QUADRA 56 LEV 12

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

331,20

147,60

0,00

09

02

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 147,60

RUA

9.00

16.4

02.

00

18.4

0

PLANTA BAIXA TÉRREO, PAV. 1

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237

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 28

QUADRA 56 LEV 13

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

186,30

167,35

0,00

13

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

.85 6.05

6.90

22.3

04.

70

27.0

0

Page 239: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

238

ENDEREÇO RUA SÃO SEBASTIÃO, 26

QUADRA 56 LEV 14

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

148,90

49,80

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.15 .70

1.90

12.0

016

.80

30.7

0

4.85

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239

ENDEREÇO RUA 4 DE OUTUBRO, 63

QUADRA 57 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

60,50

53,99

0,00

04

02

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 48,95

2.40 3.10

2.10

8.90

5.50

11.0

0

PLANTA BAIXA TÉRREO

RUA

8.90

PLANTA BAIXA SUPERIOR

2.10

5.50

RUA

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240

ENDEREÇO RUA 4 DE OUTUBRO, 43

QUADRA 57 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

132,50

84,84

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

4.60 .70

5.30

4.20

10.8

06.

004.

00

25.0

0

RUA

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241

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 817

QUADRA 84 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

186,36

48,67

86,94

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

9.20

3.10

9.45

5.20

15.7

0

30.3

56.10

RUA

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242

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 815

QUADRA 84 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

93,24

53,30

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

2.30 3.30

5.00

4.95

11.2

0

5.60

21.1

5

RUA

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243

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 813

QUADRA 84 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

162,26

93,69

1,26

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

1.404.00

5.40

7.50

17.3

52.

75

5.40

.00

7.80

.90

2.10

7.50

2.75

2.00

4.75

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244

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 827

QUADRA 84 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

169,91

106,65

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

8.25

9.30

8.00

8.25

17.3

0

5.60 1.05

6.65

25.5

5

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245

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

1.00 7.00

2.30 5.70

8.00

5.45

7.10

10.2

0

17.3

05.

45

22.7

5

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 845

QUADRA 84 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

182,00

111,87

0,00

01

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

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246

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 512

QUADRA 84 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

399,75

193,44

103,04

21

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

7.80 1.60 5.60

15.00

1.85

18.4

06.

40

1.85

24.8

0

26.6

5

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247

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 861

QUADRA 84 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

219,24

165,28

0,00

06

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

1.00 9.80

2.40

15.1

02.

80

20.3

0

10.80

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248

7.15

12.0

0

ENDEREÇO RUA GAL. GLICÉRIO, 74

QUADRA 84 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

85,80

52,12

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA CONSTRUÍDA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.40 4.75

1.80

2.35

6.50

1.35

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249

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 386

QUADRA 88 LEV 01

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

66,07

52,60

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

2.60 2.75

5.35

3.15

8.30

.90

12.3

5

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250

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 392

QUADRA 88 LEV 02

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

71,30

65,78

0,00

07

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

14.3

01.

20

15.5

0

4.60

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251

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 394

QUADRA 88 LEV 03

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

97,20

49,14

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

5.40

8.90

9.10

18.0

0

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252

23.6

03.

2012

.90

2.35 1.65

4.00

39.7

0

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 398

QUADRA 88 LEV 04

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

158,80

56,88

0,00

03

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

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253

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 406

QUADRA 88 LEV 05

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

59,69

48,41

0,00

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.70

2.40

10.3

0

12.7

0

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254

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 408

QUADRA 88 LEV 06

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

192,34

56,50

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA.90 5.00

5.90

20.2

011

.30

1.10

32.6

0

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255

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 410

QUADRA 88 LEV 07

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

186,60

68,00

7,02

00

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

7.90

2.70

4.40

2.50

12.1

01.

50

7.90

2.70

4.40

14.6

01.

50

31.1

0

2.60

3.40

3.002.001.00

5.001.00

6.00

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256

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 412

QUADRA 88 LEV 08

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

196,31

118,68

41,40

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

6.90

6.00

4.00

17.2

01.

25

28.4

5

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257

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 416

QUADRA 88 LEV 09

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

146,00

89,50

0,00

07

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.00 2.00

5.00

6.50

3.00

16.7

03.

00

29.2

0

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258

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 420

QUADRA 88 LEV 10

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

142,29

103,65

0,00

04

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

6.80

1.80

19.3

0

2.90 2.20

5.10

27.9

0

Page 260: PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO … · LÍLIAN PANTOJA PARÂMETROS URBANÍSTICOS PARA HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL : UMA ANÁLISE CRÍTICA PARA AS ROCAS EM NATAL/RN

259

14.0

013

.60

1.35

5.10

6.40

28.9

5

1.30

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 424

QUADRA 88 LEV 11

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

185,28

69,36

0,00

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

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260

ENDEREÇAO RUA DO AREAL, 426

QUADRA 88 LEV 12

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

201,28

14,08

92,50

05

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

3.20 4.20

7.40

4.40

10.3

012

.50

27.2

0

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261

ENDEREÇAO RUA TEOTÔNIO FREIRE, 12

QUADRA 88 LEV 13

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

133,64

69,62

1,82

02

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

4.60 1.30

5.90

4.28

1.40

4.27

11.8

0.9

0

22.6

5

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262

ENDEREÇAO RUA TEOTÔNIO FREIRE, 10

QUADRA 88 LEV 14

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

181,04

152,57

0,00

08

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

7.30

3.90

20.9

0

24.8

0

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263

ENDEREÇAO RUA TEOTÔNIO FREIRE, 20

QUADRA 88 LEV 15

QUADRO DE ÁREAS (m²)

LOTE

CASA

EDÍCULA

N° DE PESSOAS RESIDENTES

N° DE PAVIMENTOS

135,42

95,28

0,00

08

01

FOTO DA FACHADA

DADOS

LIMITES DO LOTE

ÁREA OCUPADA

LEGENDA

PLANTA BAIXA

SUPERIOR 1 0,00

RUA

1.50

2.00

14.8

03.

90

22.2

0

3.60

6.10

2.50

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264

APÊNDICE C

Tabela com resultado das médias da amostragem por quadra.

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265

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266

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267

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268

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269

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270

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271

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272

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273

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274

APÊNDICE D

Tabela com resultado das médias da amostragem geral

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275

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276

ANEXO A

Anexo 04 do Plano Diretor (Lei Complementar N° 07, de 05 de agosto de 1994),

com prescrições urbanísticas para o bairro das Rocas.

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277

ANEXO B

Artigo 6°, e anexos 01 e 02 da Lei 4.663, de 31 de julho de 1995, que dispões sobre o

uso do solo, limites e prescrições de Área Especial de Interesse Socila – AEIS, no bairro de

Mão Luiza no município de Natal.

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278

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279

ANEXO C

Anexos 01 e 02 da Lei Complementar N° 044, de 23 de dezembro de 2002, que

dispõe sobre o uso do solo, limites e prescrições urbanísticas para Área Especial de Interesse

Social AEIS, da comunidade Passo da Pátria e adjacências, no bairro da Cidade Alta, no

município de Natal.

ANEXO I

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