imóveis vale a pena investir em 2012

CAPA |||||||||||||||||||||||||||||||||||[por Diego Lazzaris e Tabata Pitol | ilustrações Ane Ceribelli

APÓS FORTE VALORIZAÇÃO NOS ÚLTIMOS ANOS E ESPECULAÇÕES SOBRE UMA POSSÍVEL BOLHA NO SETOR, ESPECIALISTAS DIZEM QUE, SABENDO PROCURAR BOAS OPORTUNIDADES, INVESTIMENTO É BOM NEGÓCIO

IMÓVEIS: VALE A PENA INVESTIR NELES EM 2012?

18 | invista | novembro dezembro | 2011

OS NÚMEROS IMPRESSIONAM. DE ACORDO COM o índice Fipe Zap, de janeiro de 2008 até o fe-chamento desta edição, os imóveis se valoriza-ram 113,2% em São Paulo, enquanto no mesmo período o Índice Bovespa caiu 12%. No Brasil, onde o índice é calculado há menos tempo, a valorização foi de 29,4% nos últimos 12 meses. O Ibovespa caiu 24,6% no período.

Diante desses dados, não é difícil concluir que o investimento em imóveis passou a ser bastan-te considerado pelos brasileiros. Mas se a má-xima do mercado diz que rentabilidade passada não indica rentabilidade futura, será que essa modalidade é a melhor opção, mesmo diante das perdas registradas pelo mercado de ações nos últimos meses?

Para Luiz Calado, vice-presidente do IBEF (Ins-tituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do livro “Imóveis, seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, a resposta é sim. Porém, é preciso ponderação e muito estudo do mercado. “Principalmente diante do nosso atual cenário econômico, o investimento em imóveis só é uma boa opção para quem conhece exatamente seus objetivos e sabe como atingi-lo.“

João Crestana, presidente do Secovi –SP, aler-ta que o investimento em imóveis só é vantajoso

para quem pode focar no longo prazo. “Com o atual cenário econômico, o mercado imobiliário é afetado. Hoje a velocidade de lançamentos já é maior que a velocidade das vendas, o que faz os preços caírem um pouco, podendo significar um bom momento para a compra. Então, quem foca no longo prazo – entre 10 e 15 anos – só tem a ganhar. Isso porque, historicamente, nesse período os imóveis sempre valorizam mais do que a inflação, sem falar que é possível ter um complemento mensal de renda com o aluguel. É preciso, no entanto, pesquisar muito antes de comprar, já que há competição entre as cons-trutoras e diferenças significativas de preços e condições”. O executivo afirma ainda que o in-vestidor especulador não deve optar por essa modalidade. “Quem quer ter lucro mais rápido deve focar em ações e derivativos, pois o mer-cado imobiliário não dá retorno significativo no curto prazo”, completa.

Segundo o gerente de locação da Auxiliadora Predial, Daniel Nakamura, em São Paulo, com apartamentos de até R$ 200 mil é possível con-seguir um aluguel que varia de 0,8% até 1% do valor do imóvel. Já em apartamentos mais ca-ros, o percentual de aluguel em relação ao valor do imóvel não costuma passar de 0,6%.

Pesquisa divulgada no início deste ano revelou que o Brasil é o país campeão em valorização de imóveis em 2010. Os dados são da Global Pro-perty Guide, que avaliou 36 países, em moeda local, sem descontar a inflação. Conheça os 10 países em que os imóveis mais se valorizaram:

Brasil: 33,5%

Letônia: 24,6%

Cingapura: 22,9%

Hong Kong: 20,6%

Israel: 16,4%

Austrália: 11,5%

Taiwan: 7,4%

Finlândia: 7,3%

Noruega: 6,7%

África do Sul: 5,1%

VALORIZAÇÃO DE IMÓVEIS

192011 | novembro dezembro | invista |

“Ter cabeça de investidor é fundamental para lucrar nesse negócio”, diz Calado. Segundo ele, quem pretende comprar um imóvel com o intuito de investir precisa deixar de lado os gostos pes-soais e tentar pensar como investidor, de olho principalmente nos imóveis com maior deman-da. “As pessoas estão acostumadas a comprar para morar e aplicam a mesma mentalidade para investir, e esse é um tremendo erro. Se a intenção é alugar, a primeira coisa é descobrir de que tipo de imóvel a cidade está precisando. Se é imóvel com um dormitório, duas vagas de garagem, por exemplo. É importante conhecer esse perfil”.

O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Pe-trucci, diz que os locais favoritos são os pró-ximos às estações de metrô e onde há fácil mobilidade. “Também são fáceis de alugar os apartamentos de um ou dois quartos próximos às universidades por causa da alta demanda”.

COMPRA E VENDAQuando o assunto é a compra de um imóvel, porém, com o objetivo de ter ganho de capital (vendê-lo mais caro), também é preciso cuida-do. “Após tanta valorização, o nível de preços agora está alto. Portanto, há grandes chances de se comprar algo que será difícil de vender e, neste caso, a inflação vai corroer o capital alo-cado. Além disso, é bem possível que não haja mais valorização; eu inclusive acredito que os preços vão mesmo cair”. A opinião é comparti-lhada pelo presidente da Abecip, Luiz França. “O momento realmente sinaliza que não continua-

rá havendo aumento nos preços. Tivemos muita valorização, e temos uma grande oferta. Nesse cenário, se um cobra caro, o cliente compra do vizinho mais barato”, acredita.

Isso não significa que não existam boas opor-tunidades de investimento no mercado de com-pra e venda de imóveis. Pelo contrário. Calado garante que sempre há imóveis herdados, ou que estão sendo vendidos por causa de um di-vórcio, por exemplo, e que por isso costumam custar menos. “Mas, para conseguir aproveitar esses bons preços, é preciso conhecer um bom corretor, que te leve a essas oportunidades. Ou-tra dica do autor é a compra de imóveis dete-riorados. “Se você vai comprar um imóvel para morar, você quer algo bonito, agradável aos olhos, sem vazamentos ou problemas elétricos. Se vai comprar para investir, esteja certo de que um imóvel com esses problemas custa bem menos e, mesmo com os consertos, vai dar para lucrar quando você apresentar a uma família a casa perfeita na qual sempre quis morar”.

O executivo completa afirmando que quem tem mais apetite a risco pode lucrar ao comprar hoje um imóvel em um local que deve se desen-volver no futuro. “Por exemplo, um imóvel pró-ximo a uma futura estação de metrô, ou mesmo próximo ao estádio que está sendo construído para o Corinthians, pode se valorizar bastante”.

No entanto, os imóveis na planta estão des-cartados pelo especialista. “Em momentos em que há muita oferta, como agora, os imóveis não se valorizam após estarem prontos. Muitos pré-dios não conseguem vender todos os aparta-

150%

100%

50%

0%

-50%jan/08

FON

TE: F

IPE

ZAP

Vari

ação

do

índi

ce

COMPARAÇÃO ENTRE FIPE ZAP x CDI x IBOVESPA x IPCA

set/11

Imóveis à venda em São Paulo (+113,2%)

CDI *(+47,2%) Ibov (-12%) IPCA (+22%)


* DADOS DO CDI A PARTIR DE ABRIL FORAM ATUALIZADOS PELA INFOMONEY

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, não titubeia ao afirmar que o Brasil não vive uma bolha de crédito, muito menos uma bolha imobiliária. De acordo com especialistas, a afirmação é coerente, e não apenas discurso de quem tem por ofício evitar o pânico da população.

Para Aline Rabelo, supervi-sora do Easynvest, entender as características de uma bolha é fundamental para perceber que estamos longe dela. “Nós temos solidez nos nossos bancos, a regulamentação do mercado imo-biliário é bem firme, enquanto nos EUA, que enfrentaram o problema da bolha imobiliária, nós vimos já na pré-crise uma desregula-mentação muito grande, o que permitiu a formação da bolha.”

No Brasil, também percebe-mos o aumento de renda da clas-se média, vemos que os imóveis são vendidos para pessoas com capacidade de pagamento, e o aumento de preços não está sen-do feito somente com base em expectativas futuras de preços. Ele está realmente embasado. “Portanto, não temos um cenário parecido com uma bolha propria-mente dita”, alerta a supervisora.

A afirmação, no entanto, não sinaliza que a executiva apoie 100% o investimento em imóveis: “essa é uma modalidade que, por mais que tenha tido uma grande valorização, tem baixa liquidez. Então é um pouco mais difícil

transacionar e transformar o valor imobilizado em um valor líquido. Outro ponto que vale ressaltar é que muitas pessoas compram imóveis e acabam deixando ele vazio, aguardando a valorização de preços para ven-der. Isso deixa o dinheiro imobili-zado durante muito tempo. Será que não é melhor procurar uma estratégia de investimentos que renda um valor mensal, que possa até custear suas despe-sas?”, questiona. E responde na sequência: “eu sugiro que a

BOLHA DE CRÉDITO?

pessoa parta para a gestão de riscos através da diversificação de investimentos”, completa.

Vale ressaltar que os recursos concedidos pelo Sistema Brasi-leiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento imobiliário atingiram um recor-de de R$ 37 bilhões no primeiro semestre do ano, alta de 55% sobre o mesmo período de 2010. O montante equivale a 44% da previsão da Abecip para a con-tratação de crédito imobiliário no ano, que é de R$ 85 bilhões.


mentos antes de o empreendimento ser finaliza-do, e acabam oferecendo os imóveis prontos por preços aproximados e com boas opções de finan-ciamento, não favorecendo quem adquiriu antes”.

IMÓVEIS DE PAPELMas quem pensa em usar os imóveis como forma de ganhar dinheiro precisa saber que não é apenas por meio da venda ou do aluguel que isso é possível. Existem diversas outras opções e, de acordo com especialistas, os fundos imobiliários são bastante interessan-tes para quem gosta do mercado imobiliário, mas não dispõe de tanto dinheiro para com-prar o bem físico.

“Com pouco dinheiro, você não consegue in-vestir em um imóvel de qualidade. No entanto, comprando cotas de um fundo de investimen-to, você tem a vantagem de ter acesso aos imó-veis de alto padrão”, afirma o consultor de in-vestimentos com foco no mercado imobiliário Sérgio Belleza Filho.

Um dos maiores atrativos desse tipo de apli-cação é que o investidor pode adquirir cotas de fundos que detêm shopping centers, edifícios comerciais de grande porte e outros empreen-dimentos imobiliários de sucesso por valores

muito mais acessíveis. “Você pode ser sócio de um fundo que tenha, por exemplo, 25% do Shopping Higienópolis. Ou ter cotas de um fundo que possui um prédio alugado para a Petrobras, como é o caso do fundo Torre Almi-rante”, destaca Belleza Filho.

O sócio-diretor da gestora RB Capital, Mar-celo Michaluá, ressalta que os fundos per-mitem que o investidor tenha uma exposição imobiliária mais diversificada, reduzindo riscos de vacância (desocupação do imóvel) e de de-terioração imobiliária em certa região. “A sala comercial ou o flat podem ficar desalugados. Mesmo assim, o investidor terá de pagar o condomínio e arcar com a manutenção. To-das essas variáveis de riscos, associadas ao investimento direto, são diluídas, por exemplo, na figura de um fundo”, diz. Além disso, outra questão importante é o fato de esses fundos possuírem uma gestão profissional. “Tem gen-te especializada no entendimento dos riscos imobiliários. O gestor escolhe os melhores ati-vos”, diz Michaluá.

A questão tributária é outro ponto atrativo dos fundos. Isso porque, enquanto sobre os rendimentos provenientes de aluguéis há in-cidência do imposto de renda, por meio dos


fundos imobiliários é possível, segundo a Lei 11.196/05, isentar de IR os investidores pessoa física. “Se o investidor pessoa física tiver me-nos de 10% das cotas do fundo e esse fundo tiver mais de 50 investidores e tiver suas cotas negociadas exclusivamente em bolsa, o rendi-mento é isento de imposto de renda”, explica Belleza Filho.

RENTABILIDADE E RISCOSOs fundos imobiliários funcionam como um investimento de renda variável. Isso quer dizer que você pode ter um rendimento positivo ou então amargar prejuízos com o fundo. Neste ano, enquanto alguns fundos registraram va-lorização expressiva – o fundo BB Progressivo, por exemplo, já rendeu 29,7% nos primeiros nove meses do ano - existem fundos com renta-bilidade negativa, como o Mais Shopping Largo 13, que já perdeu 33,67% em 2011.

“A média de rendimento dos fundos costu-ma ser alta e fica bem acima do CDI (Certifica-do de Depósito Interbancário)”, afirma Belleza Filho. De acordo com o consultor, para não ter surpresas desagradáveis, é importante que o investidor converse com o corretor sobre as melhores opções de fundos imobiliários e quais se encaixam melhor no seu perfil. “Os fundos de shopping ou de hotéis, como o Maxinvest, por exemplo, são mais indicados para o investidor que aceita um pouco mais de risco. Estes são empreendimentos que possuem sazonalidade, ou seja, geram mais receitas em determinados momentos do que em outros, devido ao desem-penho do mercado em que estão lastreados”, aconselha.

Por fim, quem pretende adquirir fundos imobi-liários também precisa ficar atento às desvanta-gens desse tipo de investimento. Uma delas é a falta de liquidez do mercado secundário. Isso quer dizer que, se você precisar do dinheiro com urgên-cia, pode ter dificuldade para vender suas cotas. O mesmo pode acontecer com quem pretende com-prar cotas depois do lançamento do fundo.

CRI E LCIMas quem procura investimentos em imóveis não conta apenas com as opções já citadas aqui. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) são duas

Nos últimos anos, as compras coleti-vas se tornaram uma “febre” no Brasil. De olho no modelo que tem dado certo para aquisição de cupons de descontos em jantares, viagens e tratamentos es-téticos, uma empresa gaúcha resolveu adotar um sistema semelhante para a compra de imóveis.“Montamos um grupo, vamos até uma incorporadora e pedimos um desconto expressivo”, afirma o sócio-diretor da Save Invest, Diego de Cerqueira Lima. Segundo o executivo, os grupos normalmente são formados por 3 a 15 pessoas. “O intuito é o mesmo dos sites de compras coletivas, ou seja: quanto mais pessoas, mais força nós temos para negociar com a incorpora-dora”, argumenta.Lima afirma que já foram fechadas três operações com grupos de com-pradores, todas no Rio Grande do Sul. “Também estamos com um parceiro em Santa Catarina e pretendemos começar a operação em Curitiba”, diz. No futuro, o plano é expandir para outras regiões, como o Sudeste. “Precisamos de parceiros nessas regiões”, comenta.De acordo com ele, esse modelo pode ser utilizado tanto para quem pretende comprar um imóvel com o objetivo de investir quanto por aqueles que pre-tendem morar. Apesar de o modelo ser parecido com o de compras coletivas, este é um tipo de transação que envol-ve procedimentos mais rigorosos. “Os valores são altos e é um investimento para a vida toda. Por isso, é um tipo de transação mais criteriosa, é preciso analisar a incorporadora, a unidade que se pretende adquirir e todos os demais detalhes”, afirma Lima.

COMPRA COLETIVA DE IMÓVEIS



Diversos são os motivos que levam uma pessoa a investir em imóveis. A decepção com outras modalidades de inves-timento é um deles. Esse é o caso da aposentada Dominique Galvão, que, após perder gran-de parte de seu patrimônio em fundos mútuos atrelados em ações, decidiu que todo o dinheiro que ganhasse daque-le momento em diante seria destinado à compra de imóveis com o objetivo de locação. “Na década de 1970, meu marido e eu decidimos alocar 60% de nosso patrimônio em um fundo mútuo de uma corretora. Naquela época, tínhamos visto uma grande valorização do mercado de capitais e achamos que teríamos um grande lucro. O fundo tinha prazo de dois anos, e, dentro desse período, tivemos uma mudança signifi-cativa no governo, e isso mexeu demais com as ações. Fato é que, quando o fundo venceu, tínhamos 30% menos do que o que havíamos alocado no fundo. Foi um grande baque.

Desde então, todo o dinheiro ganho com salário, aposen-tadoria e herança é utilizado na compra de imóveis que uso para locação. Os ganhos men-sais não são altos e, muitas vezes, os problemas gerados pelos inquilinos trazem grande dor de cabeça; porém, sei que, se vier a precisar do dinheiro, ele está ali, na forma de um imóvel, que posso vender a qualquer instante. Isso me dá segurança. Hoje, 70% do meu patrimônio está em imóveis, 20% em CDB e 10% na poupan-ça”, conta Dominique.

Já o empresário Luis Carlos Teixeira, proprietário de uma imobiliária, sempre enxergou nos imóveis uma maneira de consolidar patrimônio e ganhar dinheiro. “Desde pequeno, observava meu pai, que atuou como corretor por mais de 50 anos, o que me levou a uma carreira voltada para o merca-do imobiliário”, afirma.

Formado em direito, em 1986 decidiu, com sua mulher, inaugurar uma imobiliária na

OPÇÃO POR IMÓVEIS

cidade de Franca, a 400 km de São Paulo. Mas, além de prestar consultoria e interme-diar os negócios de terceiros, Teixeira também é um inves-tidor do mercado imobiliário. “Invisto em imóveis porque acredito nesse mercado e adoto a política de um mix de investimentos, entre residen-cial, comercial e industrial. Não existe um imóvel melhor, mas uma compra bem realiza-da, que permite uma revenda ou uma rentabilidade locatícia adequada”, destaca.

Mesmo com a alta dos preços nos últimos anos, ele ainda considera um investimento interessante, principalmente no longo prazo. “Na realidade, o preço do imóvel no Brasil, de uma forma geral, estava abaixo de muitos outros países, e agora temos um alinhamento. Obviamente existem momentos certos para se investir, mas, como empreendimento de longo prazo, não tenho dúvidas de que ainda é uma boa opção de investimento”, conclui.

AÇÕESIMÓVEISRENDA FIXA


alternativas que vêm ganhando cada vez mais espaço no Brasil.

Antes destinados apenas a investidores qua-lificados, com no mínimo R$ 300 mil investidos, os CRIs se tornaram uma opção para o investi-dor pessoa física no começo deste ano, quando a Caixa Econômica Federal começou a oferecer os certificados com aplicação mínima de R$ 10 mil, oferecendo um retorno de 10% ao ano mais TR (taxa referencial). Para se ter ideia, a poupan-ça tem rendimento anual de 6% mais TR, mas é necessário analisar as diferenças de tributação.

Entre as vantagens desse investimento, desta-cam-se a estrutura de garantia eficiente e o bai-xo risco, considerando-se o rating das agências internacionais.

No entanto, para o doutor em economia e con-sultor Humberto Veiga, antes de entrar nesse in-vestimento, é preciso uma grande análise. “Por exemplo, os CRIs não são tributáveis se você es-perar os 20 anos. Se for preciso tirar antes, há sim a incidência de tributos e o rendimento pode ficar menor do que o da poupança. Além disso, há um problema de liquidez, já que é preciso que alguém queira comprar os certificados para que o investidor consiga vendê-los. Não é como a poupança, de onde você tira, sem nenhum custo ou dificuldade, na hora que quiser”, explica.

Veiga alerta ainda que, na hora de optar por essa modalidade, é preciso que o investidor en-tenda o que está fazendo. “Ele vai emprestar dinheiro para uma empresa, que vai emprestar para uma série de tomadores de empréstimos imobiliários, e esse dinheiro vai voltar em pres-tações para o investidor. Ou seja, não é uma apli-

cação tradicional, daquelas que você aloca o re-curso e fica olhando o rendimento pela internet. É mais sofisticado que isso. O dinheiro não está lá à sua disposição. É preciso entender que ele pode ser devolvido para você sem você querer. Se o credor resolver que não quer mais pagar os 10% + TR, ele liquida; ele liquidando, o dinheiro volta para você, quer você queira, quer não.”

Já as LCIs têm atraído os investidores por conta de seu caráter conservador e de baixo risco, mas com uma rentabilidade maior do que muitas alternativas mais tradicionais, principal-mente por conta da isenção do imposto de renda (na fonte e na declaração) para os investidores pessoa física. Mas vale enfatizar que as Letras de Crédito são, sim, um investimento enquadra-do na categoria de “renda fixa”, ou seja, conser-vador.

Atualmente é possível entrar nesse mercado com R$ 20 mil ou R$ 30 mil. O montante deve ficar aplicado por, no mínimo, dois meses, sem prazo máximo. As LCIs conferem aos seus to-madores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, atualização monetária.

Frente a alternativas, como fundos de renda fixa e CDB, a isenção de imposto de renda é o que torna o investimento em LCIs mais atrativo. Uma LCI, num prazo de 180 dias, que promete rendimento de 90% do CDI, garante esses 90%. Para um CDB com a mesma rentabilidade líqui-da, seria necessário um rendimento bruto de 116,13%. No entanto, embora o risco seja baixo, por ser um título privado, se a própria empresa tiver problemas, pode afetar o rendimento do investidor. Vale esclarecer que a instituição só pode emitir letras com base em lastros de cré-ditos já desembolsados, ou seja, um limite que dá segurança ao investidor.

As LCIs não são recomendadas para forma-ção de uma reserva de segurança, já que, assim como os CRIs, há certa restrição de liquidez: pessoas que necessitem de recursos no curto prazo ou pensem em aproveitar oportunidades que apareçam de uma hora para outra devem ficar de fora dessa modalidade.

Por fim, vale dizer que a diferença entre CRI e LCI é que o primeiro se trata de títulos de créditos lastreados por dívida imobiliária e lastreados por imóveis comerciais ou residenciais. Já no segun-do os títulos são emitidos por construtoras.

AS LCIS TÊM ATRAÍDO OS IN-VESTIDORES POR CONTA DE SEU CARÁTER CONSERVADOR E DE BAIXO RISCO, MAS COM UMA RENTABILIDADE MAIOR DO QUE MUITAS ALTERNATIVAS MAIS TRADICIONAIS, PRINCIPALMEN-TE POR CONTA DA ISENÇÃO DO IMPOSTO DE RENDA (NA FONTE E NA DECLARAÇÃO) PARA OS IN-VESTIDORES PESSOA FÍSICA.

imóveis vale a pena investir em 2012

Documents