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Ardito & Miniguini PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - CRECI 82.824/79.637

Av. Marques de São Vicente,446 –sala308 New Worker Tower - Barra Funda / SP - Telefone (11)981877209/(11)984641594

e-mail: [email protected]/[email protected]

PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - CRECI 82.824/79.637 Av. Marques de São Vicente, 446 –sala308

New Worker Tower - Barra Funda / SP - Telefone (11)981877209/(11)984641594 e-mail: [email protected] / [email protected]

III –RESUMO

Este signatário encaminhou e-mail às partes no dia 19/04/2018 as 11:55hs, comunicando-os da vistoria e solicitando a abertura do imóvel, conforme comprova cópia do e-mail enviado no anexo 2 deste Laudo. Compareci ao local no dia 26/04/2018, às 9:30hs, foi possível efetuar a vistoria ao imóvel, sem nenhuma ocorrência. Trata-se de prédio de academia com aproximadamente 25 anos segundo informações da funcionária Sra. Vera, que trabalha na academia há 3 anos. O inquilino atual Sr. Claudio Marcio de Almeida alugou o prédio em junho de 2013, paga de aluguel para a Sra Vera Morioka, proprietária do imóvel, por mês, o valor de R$13.000,00 já inclusos o IPTU, utiliza 3 pavimentos sendo que 1 está vazio. Possui 06 vagas de carros na frente da academia.

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Trata-se de prédio estilo comercial com amplas salas e salões, além de conter piscina aquecida e vestiários, possui ainda andar com salas comerciais para locação.

IV – METODOLOGIA

Procuramos no local, três imóveis à venda, vendidos, locados ou locando e identificamos os seguintes:

R1: A VENDA por R$1.300.000,00 na mesma rua que o IA, área construída de 242m²,. Está a venda com MAXTAL ADMINISTRAÇÃO IMÓVEIS LTDA (11) 21672043 Cod: 293210239

R2: A VENDA, por R$2.980.000,00 na mesma rua do IA, número 643. Com área construída de 1.000 m². Está a venda com Está a venda na MIRANTTE INTERMEDIACAO DE NEGOCIOS E ADMINISTRACAO LTDA.com o código 2933310247 (011) 3871-8446

R3 : A VENDA por R$5.500.000,00 no mesmo bairro que o IA com ótimo padrão de construção servia também a uma academia com 1.380m². Está a venda na CARAMELO IMOVEIS (11) 38346779 com o Cod: 2932432536

RESUMO DO IMÓVEL AVALIANDO – IA:

O Imóvel avaliando pôde ser vistoriado internamente e estaremos usando a técnica de comparação em função de imóveis a venda ou vendidos no edifício do IA ou na Região.

FOTO 01 – Fachada IA

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Foto 02 – Vagas de Frente.

Foto 03 – entrada

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Foto 04 – Recepcão

Foto 05 – salão de pilates.

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Foto 06 vestiários

Foto 07 Salas de ginastica P

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PERITO EM AVALIAÇÕES IMOBILIÁRIAS - CRECI 82.824/79.637

Av. Marques de São Vicente, 446 –sala308 New Worker Tower - Barra Funda / SP - Telefone (11)981877209/(11)984641594

e-mail: [email protected] / [email protected]

Foto 08 vista do fundo do terreno.

Foto 09 escada de acesso aos doutros andares

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Foto 10 sala de equipamentos

Foto 11 outra sala de musculação

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Foto 12 fachada externa com 3 pavimentos e o subsolo.

Foto 13 Acesso ao subsolo .

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Foto 14 maquinário de piscina

Foto 15 sala de musculação

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Foto 16 Piscina

FOTO 17 mapa da localização do IA, R1, R2 e R3

Imóvel Referencial I – R1

R1: A VENDA por R$1.300.000,00 na mesma rua que o IA, com a metragem quadrada bem menor 242m².

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Foto 01 Fachada

Foto 02 fachada

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Foto 03 entrada

Foto 04 entrada pela rua secundária

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Foto 05 acesso ao pavimento superior

Foto 06 salão pavimento superior

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Foto 07 copa

Imóvel Referencial II – R2 R2: A VENDA, por R$2.980.000,00 na mesma rua do IA, com a metragem quadrada menor, 1000m².

Foto 01 Fachada.

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Imóvel Referencial III – R3 R3 : A VENDA por R$5.500.000,00 próximo ao IA, com a metragem quadrada de 5.500m² o imóvel tem as mesmas características do IA

FOTO 01 Fachada

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Foto 02 fachada vista pela rua

Foto 03 – salão de ginástica

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Foto 04 – garagem .

Foto 05 vista geral

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Foto 06 sala de ginastica

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Foto 08 piscinas

Foto 09 vestiário 2

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V - HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS Conforme dados levantados encontramos que os

imóveis são todos equiparados em termos de localização, podendo ser habitado, ter passado por reformas mais recentes e/ou troca de revestimentos ou imóveis mais novos que o IA. Imóveis a venda na mesma rua que o IA.

R$ 1.300.000,00 (Hum Milhão e trezentos Mil Reais), com área útil de 242m², R1, é um imóvel com o mesmo tipo de acabamento que o IA, porém bem menor. está em boas condições.

R$ 2.980.000,00 (Dois Milhões e Novecentos Oitenta Mil Reais) R2, na mesma rua que o IA com área menor ao IA, tem boa condição de manutenção e totalmente reformulado, um imóvel de 15 anos.

R$ 5.500.000,00 (Cinco milhões e Quinhentos Mil Reais), próximo do IA, com a área útil um pouco menor ao IA, 1.380m² imóvel com as mesmas especificações técnicas que o IA. Necessitando de pouca manutenção. Se tratando de prédios comerciais, já depreciados contabilmente; variando em tamanho, respeitando as diferenças em seu estado de conservação e localização, atribuímos um diferencial a cada um, ao apresentarmos o conceito.

HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

Os imóveis constantes deste trabalho, quando comparados ao hipotético Imóvel Paradigma, assim se representam suas virtudes e seus perfis:

IMÓVEL Imóvel

Paradigma 1300

pontos = 100%

PONTUAÇÃO % representativa Pontuação:1300%=x%

IA 1300 100%

R1 1250 96,15%

R2 1200 92,30% R3 1280 98,46%

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Assim, temos que, a média entre os referenciais é:

Representativa % : R¹ 96,15% + R² 92,30% + R³ 98,46 % ÷ 3 = 95,63% R$/m2 da área dos imóveis: R¹ 5.371,90+R²2.980,00+R³3.985,50÷3=R$4.095,80médio/m² Logo, o Imóvel Paradigma corresponde a: (R$ médio/m² )4.068,80x( % Repres. Média ) 95.63% = R$3.916,81(100%)

Se o IA corresponde a 100% quando comparado ao chamado Imóvel Paradigma, e se temos que os 100% deste equivalem a R$3.916,81, então, o valor do metro quadrado do Imóvel Avaliando (IA) é equivalente a: R$3.916,81 Que multiplicado pela área útil total (1.495m²) que o IA possui, nos fornece seu valor igual a R$ 5.855.630,95 (Cinco Milhões Oitocentos e Cinquenta e Cinco Mil Seiscentos e Trinta Reais e Noventa e Cinco Centavos)

Finalmente, concluímos que o Imóvel Avaliando, NÃO SOFRERÁ depreciação conforme a tabela de Ross Heidecke devido ao estado ÓTIMO ESTADO de MANUTENÇÃO DO IMÓVEL.

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VI - CONCEITO E GRÁFICO DE EQUIVALÊNCIA COMPARATIVA

Considerando sempre o melhor negócio ofertado, bem como as características de todos os imóveis vistoriados e a vistoria do IA, observamos que :

1300 PONTOS = 100%

IA R1 R2 R3

VII- CONCLUSÃO

Foram realizadas pesquisas de mercado e/ou

considerado o valor médio conhecido na região e vistorias ao Imóvel Avaliando em cumprimento ao que estabelece a NBR 14.653/2 da ABNT de Jun/04, aplicando-se fatores de transposição consubstanciada segundo técnicas modernas de avaliações, como o CAAVI – Conceitos Avançados em Avaliações Imobiliárias, registrada na Biblioteca Nacional/MEC e reconhecida pelo COFECI/DF pela Portaria 218/06.

Este PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica se louva em informações e/ou conhecimento do Mercado de Imóveis por profissional devidamente registrado junto ao Creci desta região conforme Lei 6.530 e Res. 1.066-07 do COFECI/DF, refletindo assim valores que efetivamente torna possível a liquidez do referido imóvel.

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Diante do exposto, atribuímos ao Imóvel em questão o valor aproximado de mercado de:

R$5.855.630,95

Variável de + 5% = R$6.148.412,49

Variável de - 5% = R$5.562.849,40

Atenciosamente

São Paulo, 08 de Agosto 2018.

Marcelo Moraes Ardito CRECI – 82.824-F

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