guia para não errar na hora de alugar ou comprar um imóvel · ou diminuíram, ou se houve um ......

Guia Para Não Errar na Hora de Alugar ou Comprar um ImóvelTodos os direitos reservados © 20173

ÍNDICE

PREFÁCIO 4

I - ALUGUELUGUEL 51. Conhecendo o imóvel 42. O excesso de garantias do locatário 53. Multas Contratuais 64. Os malefícios do acordo verbal 85. Problemas na hora de entregar o imóvel 96. O laudo de vistoria do imóvel 11

II - COMPRAII - COMPRA 121. Erros comuns na aquisição de um imóvel 132. Assinar contratos sem ler 163. Considerações 17

PREFÁCIO

O Guia Para Não Errar Na Hora De Alugar Ou Comprar Um Imóvel é um e-book didático que visa transmitir dicas e informações relevantes para se levar em conta neste momento tão importante.

Nosso foco é informar os locatários e compradores sobre as melhores dicas e práticas possíveis, prestando as devidas orientações a respeito de contratos, ajudando-os a fazer um bom negócio.

Separamos o material em duas partes, para uma melhor compreensão do conteúdo. Primeiro sobre o aluguel e o segundo sobre a compra de imóveis, pois existem diferentes pontos que devemos prestar atenção em cada uma dessas negociações.

HISTÓRICO DE ATUALIZAÇÕES:

- 30/08/2017 Lançamento da versão 1.0


I - ALUGUEL

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1. Conhecendo o imóvel

O começo de todo o ciclo de negociações entre locador e locatário é buscar o máximo de informações possíveis sobre o imóvel em questão. Isso inclui fazer uma minuciosa vistoria de seu estado, os objetos pertencentes a locação, a situação dos tributos e taxas referentes ao imóvel, ex: (contas de luz, agua e IPTU), as instalações hidráulicas, sanitárias e elétricas e etc.

Antes de firmar qualquer contrato, é importante que o locatário faça ao menos uma visita ao imóvel que pretende alugar, acompanhado do proprietário ou corretor. É imperativo que tanto locador quanto o locatário façam checklists de todas as nuances que forem encontradas no ambiente, desde o tipo de vizinhança, iluminação, pavimentação, infra-estrutura, ventilação e até mesmo o espaço para garagem.

Com tudo isso em mãos, já se tem uma visão geral do imóvel para o aluguel e, a partir daí, a negociação

I - ALUGUEL


de um contrato com base no que foi vistoriado e o seu valor de mercado pode ser negociado com maior precisão. Todos esses procedimentos evitam situações desconfortantes no futuro, já que tudo estará devidamente documentado com assinatura e fotos de todos os itens presentes no momento da visita. Caso existam estruturas a serem reformadas, tudo deverá constar na vistoria e ser registrado em cartório. Essa medida é uma segurança para ambas as partes. O ideal é que o imóvel não tenha nenhuma avaria, mas não é sempre que isso ocorre. Se for o caso, as devidas reformas também deverão ser acordadas antes do fechamento do negócio. O olhar clinico e a orientação do seu corretor de imóveis a esses mínimos detalhes, irá garantir ao locatário que não haja gastos além do que foi acordado.

2. O excesso de garantias do locatário

De fato, é importante tanto para

“ O olhar clinico do corretor de imóveis

aos detalhes da negociação e do

contrato faz toda diferença.

I - ALUGUEL


o locador quanto para o locatário, elaborarem um contrato de aluguel bem amarrado, para que não tenha problemas de interpretação.

A Lei 8.245/91, no artigo 37, prevê:

- Fiança- Seguro de fiança locatícia- Caução- Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento

Todas essas possibilidades estão previstas na lei, muito embora algumas vezes possam ocorrer alguns equívocos, como por exemplo: o locatário que se utiliza de duas dessas garantias ao mesmo tempo acaba gerando a nulidade dos efeitos contratuais para a locação. Isso quer dizer que só é possível utilizar um desses

dispositivos da lei e se atentar a esse detalhe, faz toda a diferença. Vale frisar que uma dessas garantias previstas já é mais do que o suficiente para a segurança do acordo. Caso o locatário tenha dúvidas sobre essas questões contratuais, bem como os seus direitos e deveres, o profissional capacitado para intermediar esses detalhes é o corretor credenciado.

Este profissional poderá orientar sobre todos os detalhamentos do contrato, sendo que este deve ser sempre claro e objetivo.

3. Multas Contratuais

Como todo trabalho de prestação de serviços, existem as multas por quebra de contrato. No


caso específico do aluguel de imóveis, os valores devem ser cobrados proporcionalmente. Neste caso deve-se considerar sempre o tempo restante para o fim da vigência. A Lei do Inquilinato 8.245/1991 não define um método para estipular o valor de multa. Assim, acaba-se utilizando cálculos equivocados, sendo imperativo que as partes já deixem em evidência qual a multa por quebra contratual. Aconselhamos o locatário fazer o possível para planejar a sua mudança com antecedencia e aguardar o termino da vigência do contrato. Isso evita transtornos com disputa e pagamentos dessas multas. Na própria mudança já se tem despesa, então não há necessidade de acrescentar mais um ônus.

Com isso, é importante que no momento que os documentos da locação forem assinados, o corretor informe o tempo de duração do contrato e deixe acordado esse valor da quebra de vigência. Essas medidas deixam o cliente muito mais seguro

I - ALUGUEL


de todas as informações.

4. Os malefícios do acordo verbal

Em um mundo regido por contratos, acordos verbais não podem mais ter espaço em uma negociação séria.

Como já dissemos, locador e locatário devem firmar acordos em contratos, tendo cada um à sua cópia assinada com todos os detalhes e autorização dos órgãos responsáveis.

Vale ressaltar que o locatário sempre levará desvantagem num acordo verbal, pois nunca se sabe as variações de leis e do próprio mercado. Em questão de semanas a oferta pode diminuir e por consequência o valor do imóvel aumentar.

Por isso é importante que o locatário sempre se mantenha informado a respeito do mercado imobiliário, no mínimo é necessário saber por exemplo, se as ofertas aumentaram ou diminuíram, ou se houve um aquecimento no setor. Esses pequenos indicadores são úteis para

I - ALUGUEL


saber se o aluguel será mais barato ou se as imobiliárias e construtoras lançarão mais ou menos produtos. Tendo essas informações em mãos e a necessidade de alugar o imóvel, é mais prudente fechar o acordo em contrato. Ainda que os acordos verbais sejam presentes em muitos setores da sociedade, a segurança deste documento irá fezer você dormir mais tranquilo sabendo de todos seus direitos e deveres, além disso ser ético e responsável.

5. Problemas na hora de entregar o imóvel

Entrega do imóvel é um momento que precisamos prestar atenção no que estamos recebendo. No momento em que as chaves são entregues é importante que se faça a vistoria com todos os objetos presentes no local, fazendo uma breve descrição do estado de preservação de cada item.

Sempre conserve os objetos da locação de acordo com o que está descrito no documento de vistoria. Se

“ No momento em que as chaves

são entregues ao locatário é importante

que se faça uma vistoria para se incluir

todos os objetos presente no local.

I - ALUGUEL


houver a necessidade de pagamentos de tributos atrasados de um outro inquilino ou problemas na estrutura da casa que não foram consertados, no período vigente do contrato, é sempre importante guardar as notas fiscais e anexar ao documento de vistoria para abatimento de valores. Iremos falar mais a respeito do laudo de vistoria mais adiante.

No final da locação deve-se fazer a verificação desta lista e comparar com o que está anotado nos documentos de vistoria no momento da locação do imóvel. Se houver uma grande diferença nas listas, pode resultar no pagamento do item danificado. No caso de haver a necessidade de reparos, o locatário pode contratar o serviço especializado ou conversar com o locador para um possível acordo, salvo os casos de deterioração devido o tempo.

“No caso de haver a necessidade

de reparos, o locatário pode

contratar o serviço especializado ou conversar com o locador para um possível acordo.

I - ALUGUEL


6. O laudo de vistoria do imóvel

Como foi abordado no item anterior, o laudo de vistoria é utilizado para descrever o estado do imóvel, por isso é um documento que precisa ser integralmente preenchido e anexado ao contrato da locação do imóvel.

Inclui desde fotos dos mobiliários até perícia técnica sobre a edificação. Locadores e locatários devem ter cópias autenticadas do laudo.

Assim, será mais fácil avaliar as responsabilidades das partes caso haja uma inconformidade com a vistoria realizada e o estado que o locatário entregar o domicílio.

I - ALUGUEL

II - COMPRA


1. Erros comuns na aquisição de um imóvel

Muitos brasileiros efetuam a compra de um imóvel sempre visando o conceito de uma casa perfeita. As análises passam pela vizinhança até a infraestrutura que o bairro pode oferecer, o que não é um erro em si, embora existam alguns outros detalhes que precisamos nos atentar.

Hoje, ainda existe uma tradição nacional dos famosos “Contratos de gaveta”, que são verdadeiros tiros no escuro, pois não há garantias tanto para o vendedor quanto para o comprador.

No ponto de vista do vendedor, se houver atraso nas parcelas do imóvel, poderá resultar em negativação do crédito; no caso do comprador, fica difícil pagar por algo que não foi passado para o seu nome. O ideal é que a transferência do contrato do imóvel dever ser feita no ato da compra.

É importante frisarmos a importância

II - COMPRA

“ Também é de suma

importância verificar se o imóvel pode ser negociado, pois muitas vezes o imóvel é resultado

de usucapião ou faz parte de inventário.


de termos responsabilidade no momento da compra de um imóvel.Cabe ao comprador ter a consciência do seu padrão de vida e adquirir uma residência de acordo com as suas possibilidades, caso contrário, as dívidas podem acumular e o bem pode ser penhorado, além de outras implicações jurídicas.

Também é de suma importância verificar se o imóvel pode ser negociado, pois muitas vezes o imóvel é resultado de usucapião ou faz parte de inventário ou está penhorado Portanto, deve-se sempre prezar pela transparência nas transações, verificar se o proprietário do imóvel tem a escritura, analisar com cautela se existem implicações judiciais ou execuções extrajudiciais atreladas ao nome do proprietário. Existem alguns sinais que devemos observar antes de fechamos a compra do imóvel, como por exemplo:

- Falta de informação sobre o imóvel: Casas sem escrituras ou partilhadas entre muitos herdeiros, geralmente

II - COMPRA


são péssimos negócios e podem levar anos para o seu desfecho, ainda que imóveis nessas condições não sejam tão raros, é preferível evitar esse tipo de negócio

- Usucapião: Em todas as grandes capitais existem residências que foram invadidas e o dono não reclamou o imóvel. Muitas vezes essa situação pode perdurar por décadas sem nenhum tipo de intervenção pública ou privada, e ainda assim, existem aqueles que colocam a casa a venda por um preço bem abaixo do mercado. Inevitavelmente os compradores aparecem e adquirem o imóvel sem nenhuma garantia e fica sujeito a ser expulso do imóvel, caso o verdadeiro proprietário reclame a propriedade. É sem dúvidas um grande erro e muitos compradores são iludidos.

- Imóveis com IPTU e outros tributos em atraso: A situação tributária do imóvel é sempre um ponto a se considerar antes da aquisição.

- Antecedente do proprietário: Conhecer a procedência de quem

II - COMPRA


negociamos é uma regra que não podemos esquecer. Se o proprietário não te passa clareza ou se as questões sobre a escritura da casa foram um tanto obscuras, não concretize o negócio e prefira fazer um investimento mais seguro.

2. Assinar contratos sem ler

Existe um péssimo hábito em nosso país que é a imprudência em assinar documentos importantes sem ao menos fazer uma leitura das cláusulas.

Contratos de compra de um imóvel são minuciosos e precisam ser lidos com calma. Se for possível, o comprador deve reservar algumas horas do dia para o estudo dos documentos. É importante uma leitura detalhada do contrato juntamente com outra pessoa, e se houver algo que não esteja de acordo com o combinado, as partes devem negociar. Assinar documentos sem ler pode colocar o comprador em situações judiciais bem complicadas. Assim, reservem um tempo para ler todo o contrato e sempre fiquem atentos.

“ Assinar documentos

sem ler pode colocar o comprador

em situações judicias bem complicadas.

II - COMPRA


3. Considerações

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