gestão condominial em projetos par requali – gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade...

Gestão Condominialem Projetos PAR

REQUALI – Gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade na habitação de interesse social Fortaleza/Julho/2006

Nirce Saffer Medvedovski ( Coordenadora )

Lígia Maria Ávila Chiarelli (Biloca)Mateus Treptow Coswig

Juliana Nunes de Sá BritoSara Roesler

Gabriela Canielas GonçalvesPaulo Roberto Faber Tavares Jr

[email protected]

Satisfação com a gestão condominial

Gestão Condominial em Projetos PARObjetivos

Avaliar, através da satisfação dos usuários e avaliação de desempenho, as ações da Gestão Condominial buscando identificar:

-os fatores que podem contribuir para a melhoria da gestão dos empreendimentos habitacionais promovidos pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR).

- os requisitos referentes ao programa de necessidades dos moradores do PAR não contemplados nos projetos atuais;

- relações existentes entre aspectos tipológicos e gestão condominial.

Estudo de caso: Residenciais Alta vista, Laçador e Porto

Gestão Condominial em Projetos PARMaterial e Métodos

Análise de documentação;

Entrevistas com informantes qualificados das administradoras;

Entrevista com os arquitetos autores dos projetos;

Observação participante em reuniões condominiais;

Aplicação e Análise de questionários.

Walkthrough acompanhado de check list

INDICADORES DE SATISFAÇÃO

PRIORIZAÇÃO DAS NECESSIDADES INDICADAS PELOS MORADORES


Análise de documentos:

concorrência nº 006/2002 – CPL/BR, relativa à seleção de empresas para a administração do PAR em Pelotas, a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio);

Convenção de Condomínio padrão para empreendimentos PAR, averbada na matrícula do Registro de Imóveis do empreendimento.

Volta para lista mat. e métodos


Entrevistas com informantes qualificados da administradoras e

arquitetos autores dos projetos:

foram entrevistadas pessoas-chave na administração e produção dos mesmos.

entrevista aberta pela possibilidade de o entrevistado expor opiniões sobre vários aspectos por eles considerados relevantes.

Os entrevistados foram: funcionários (de empresa terceirizada pela Imobiliária administradora) responsáveis pela portaria, os proprietários das imobiliárias, o arquiteto responsável por um dos projetos arquitetônicos em estudo (Laçador) e funcionários da CAIXA.



Observação participante em reuniões condominiais:

acompanhamento das reuniões condominiais convocadas mensalmente pela administradora, além destas, acontecem esporadicamente, reuniões de trabalho social convocadas pela CAIXA.



Questionário:

foi complementado com questões específicas para o estudo em questão, e foi composto de 3 partes, visando captar:

O perfil do morador;

A técnica do incidente crítico - o morador declara as coisas que mais gosta no conjunto, bem como as que menos gosta;

percepção do usuário sobre o espaço aberto do seu conjunto, - questões fechadas e abertas.



Walkthrough acompanhado de check list:

Realização de incursões visando análise preliminar através de observações técnicas. De posse de plantas em escala reduzida, os membros da equipe anotaram impressões iniciais e produziram fotos digitais de aspectos relevantes.


Gestão Condominial em Projetos PARResultados

Atendimento prestado pela Administradora

Aspectos de Adequação funcional

Aspectos da Gestão da Infra-estrutura

Aspectos da Adequação Organizacional

Gestão condominial x tipologia

As expectativas dos moradores


Fonte: Questionário de satisfação – modelo REQUALI/FAURB

Atendimento prestado pela Administradora:

2,69

3,16

2,34

2,34

2,44

3,09

1,81

1,81

3,25

2,97

3,28

3,28

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Frequência das reuniões

Comunicação

Rapidez do atendimento naprestação de serviços de

Manutenção e Conservação

Como se sente com o fato deo síndico ser designado pela

Imobiliária

Alta Vista Laçador Porto

Média das notas = 2,71_ inferior ao considerado satisfatório (3)Volta para lista de tópicos


Atendimento prestado pela Administradora:

Apenas o Porto obteve avaliações favoráveis da sua gestão condominial.

Laçador = avaliação bastante negativa, alcançando apenas 40% (2,0) da nota máxima em dois itens avaliados.

Alta Vista e Laçador são administrados pela imobiliária “A”

Porto é administrados pela imobiliária “B”

Satisfação geral dos conjuntos:

Alta Vista = 90%

Laçador = 72%

Porto = 87%Questão n° 63ª - Questionários REQUALI / FAURB

S ou FS

Residencial Laçador: Maior insatisfação com “o conjunto como um todo”.

Volta para lista de tópicos

2,69

3,16

2,34

2,34

2,44

3,09

1,81

1,81

3,25

2,97

3,28

3,28

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Frequência das reuniões

Comunicação

Rapidez do atendimento naprestação de serviços de

Manutenção e Conservação

Como se sente com o fato deo síndico ser designado pela

Imobiliária





Média das notas = 3,66_superior ao considerado satisfatório (3)

3,81

3,69

3,34

3,97

3,91

3,66

3,91

3,91

3,19

3,47

3,59

3,44

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Iluminação do Conjunto à noite

Escoamento das águas dachuva

Funcionamento dos sistemasde esgoto

Funcionamento dos sistemasde abastecimento de água






Todos os conjuntos obtiveram notas acima da nota mínima 3

A gestão da infra-estrutura é compartilhada pela administradora e a construtora do conjunto.

Problemas detectados durante a aplicação do questionário de satisfação aos moradores dos conjuntos (desabastecimento de água no PAR Porto, mau-cheiro em alguns banheiros no PAR Alta Vista) são decorrência de falhas de projeto ou execução e são de responsabilidade das respectivas construtoras.

3,81

3,69

3,34

3,97

3,91

3,66

3,91

3,91

3,19

3,47

3,59

3,44

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Iluminação do Conjunto à noite

Escoamento das águas dachuva

Funcionamento dos sistemasde esgoto

Funcionamento dos sistemasde abastecimento de água


Outros problemas detectados, como pouca iluminação ou drenagem pouco eficiente normalmente resultam da falta de manutenção.






3,41

3,50

3,78

2,09

2,72

3,72

3,03

3,78

4,03

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Segurança dos acessosprincipais dos blocos

Segurança dos acessosprincipais do condomínio

Sistema de distribuiçãode correspondências

Alta vista Laçador Porto





Definições iniciais de projeto passam a ter grande peso sobre a gestão, facilitando ou dificultando sua ação, propiciando ou não o uso e apropriação adequados dos espaços.

Residencial Laçador: segurança = 2,72 evidencia que há problemas de segurança nos acessos dos blocos

3,41

3,50

3,78

2,09

2,72

3,72

3,03

3,78

4,03

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Segurança dos acessosprincipais dos blocos

Segurança dos acessosprincipais do condomínio

Sistema de distribuiçãode correspondências

Alta vista Laçador Porto

Porto e Laçador = soluções periféricas

Via

Púb

lica

Via

Púb

lica

Via Pública

Via Pública

Via

Púb

lica

Via Pública

Via

Púb

lica

Porto= 1 acesso / Laçador= 5 acessosVolta para lista de tópicos



Aspectos da Adequação Organizacional:


4,00

3,22

3,59

3,56

3,06

3,06

2,19

3,44

2,53

2,47

4,03

3,5

3,94

3,13

3,13

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Limpeza do condomínio comoum todo

Manutenção do condomíniocomo um todo

Coleta de lixo

Controle da segurança docondomínio

Administração do salão defestas pela imobiliária





Aspectos da Adequação Organizacional:

Porto e Altas Vista = nota acima da mínima em todos os quesitos

Laçador = notas inferiores em 4 dos 6 quesitos

Aspectos de limpeza do condomínio e coleta do lixo estão bastante ligados – funcionário da administradora que recolhe o lixo dos cestos e os deposita nos coletores.

Manutenção = ações corretivas e reparos necessários. Ações simples = administradora. Determinados tipos de reparos = construtora, a qual atende dentro do seu cronograma de trabalho / atrasos no atendimento / geradores de insatisfação dos moradores com a própria administradora.

4,00

3,22

3,59

3,56

3,06

3,06

2,19

3,44

2,53

2,47

4,03

3,5

3,94

3,13

3,13

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5

Limpeza do condomínio comoum todo

Manutenção do condomíniocomo um todo

Coleta de lixo

Controle da segurança docondomínio

Administração do salão defestas pela imobiliária






15,63%

6,25% 6,25%

62,50%

53,13%

18,75%

6,25% 6,25%3,13%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Mel

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16

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15

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02468

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Laçador Porto Alta Vista



Gestão condominial x tipologia

Alta vista Laçador

Resultados bastante diversos da avaliação da gestão condominial para o Alta Vista e o Laçador (ambos administrados pela imobiliária “A”).

Aspectos originais de projeto, ao criar impasses no atendimento dos requisitos dos arrendatários podem criar sérios atritos entre arrendatários e imobiliária e levar a uma avaliação negativa da gestão.Volta para lista

de tópicos

Gestão Condominial em Projetos PARConclusões – Contribuição para o modelo


1) Informações sobre fatores que podem contribuir para a melhoria da gestão de empreendimentos do PAR;

• Maior representatividade do síndico (Alta vista e Laçador);• Maior freqüência de reuniões condominiais;• Maior rapidez no atendimento prestado pelas administradoras;• Segurança;• Direito de instituir ou destituir a administradora;• Esclarecimento sobre as responsabilidades do proprietário

(CAIXA) e do arrendatário quitado na manutenção;• Esclarecimentos da CAIXA quanto os direitos e deveres dos

arrendatários à melhorias e benfeitorias demandadas no empreendimento.

Identificar, analisar, priorizar, disponibilizar e avaliar:

Gestão Condominial em Projetos PAR


2) Identificação dos requisitos referente ao programa de necessidades dos moradores do PAR não contemplados nos projetos atuais:

• Cobertura nos estacionamentos;• Maior segurança e controle no acesso principal do conjunto e nos acessos do blocos;• Maior área arborizada;• Coberturas nas churrasqueiras externas.

Conclusões – Contribuição para o modelo

Gestão Condominial em Projetos PAR


3) Tipologia dos empreendimentos (apartamentos, casas em lote individual, casas em lotes coletivos – habitação evolutiva ou não):

• Acesso centralizado do conjunto;• Diminuição das áreas de corredores• Tipologia tem forte influência na satisfação com a gestão; As soluções periféricas têm a sua gestão dificultada por questões de segurança;

Conclusões – Contribuição para o modelo

Gestão Condominial em Projetos PARConsiderações finais

Sucesso do programa

Atender os requisitos dos arrendatários quanto:

o programa de necessidades dos moradores não contemplados nos projetos atuais;

a representação dos interesses dos arrendatários na gestão condominial (síndico arrendatário);

a criação de um canal de comunicação entre os arrendatários e a CAIXA = ouvidoria do PAR

Depende de :

permanência dos arrendatários;

satisfação dos usuários em relação a gestão condominial


Gestão Condominial em Projetos PARConsiderações finais

Situações previstas

arrendatários e proprietários morando nos PAR;

arrendatário não pode... / proprietário pode...

prestações de serviços / atividades informais nos apartamentos;

arrendatário 1 executou a melhoria (cobertura nos estacionamentos), arrendatário 2 como fica?

arrendatários hoje respondem por despesas do condomínio (flexibilização do programa) e quando os proprietários (ex-arrendatários) detiverem 2/3 das unidades eles é quem vão decidir. Tratamentos diferentes para a mesma situação!


gestão condominial em projetos par requali – gerenciamento de requisitos e melhoria da qualidade...

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