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UNIC ARY COELHO – FACULDADE DE RONDONÓPOLIS – FAR
CURSO DE DIREITO – 7º SEMESTRE – NOTURNO – TURMA: ÚNICA
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL (DAS COISAS)
PROFESSOR: CLAIRE INÊS MATIELO
ACADÊMICOS:
ANA FLÁVIA DOS S. MIRANDA – RA 2939920
ANTÔNIO CARLOS ALVES SANTOS– RA 2955299
BIANCA NASCIMENTO GOMES VIEIRA
CILEIDE VIEIRA DA SILVA – RA 2936645
CIMARIA FRANÇA DE OLIVEIRA – RA 2942288
DAYANE ARAÚJO GONÇALVES
JESSICA FERNANDA DE SUZA – RA 2936597
JOELMA VIEIRA DOS SANTOS – RA 2936646
LEÔNIDAS ANTÔNIO C. NETO – RA 2936585
SANDRO ALVES DE LIMA – RA 2939185
TAINÁ CARDOSO ALVES – RA 3259274
GRUPO 04
DAS SERVIDÕES E DOS MEIOS DE DEFESA
RONDONÓPOLIS – MATO GROSSO
MAIO – 2018/1
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S U M Á R I O
DAS SERVIDÕES E DOS MEIOS DE DEFESA
1. Introdução ............................................................................................................... 03
2. Da Base Legal ......................................................................................................... 04
3. Do Conceito, da Finalidade e da Natureza Jurídica ............................................. 04
4. Dos Pressupostos.................................................................................................... 05
5. Das Classificações ................................................................................................... 06
6. Do Exercício ........................................................................................................... 07
7. Da Extinção ............................................................................................................. 09
8. Dos Modos de Constituição .................................................................................... 10
9. Das Ações Judiciais ................................................................................................. 10
10. Do Caso Concreto .................................................................................................. 11
11. Da Decisão do STJ .................................................................................................. 11
12. Conclusão ............................................................................................................... 13
13. Referências Bibliográficas ..................................................................................... 14
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DAS SERVIDÕES E DOS MEIOS DE DEFESA
1. INTRODUÇAO
No período mais recente no Direito Romano, as servidões, como
direitos reais sobre as coisas alheias, estavam divididas em pessoais e prediais.
VENOSA (2007, p. 413) ensina que, “servitus significa escravidão;
portanto, na noção semântica, está presente o sentido de submissão de alguma
coisa ou pessoa a outrem ou a algo. Eram pessoas no velho direito o usufruto, o
uso, a habitação e as operae servorum et animalium (o trabalho de escravos e
animais)”.
As servidões pessoais tratam da relação entre coisa e pessoa sobre o
mesmo objeto, sendo uma relação pessoal, pois vincula a pessoa com a utilização da
coisa.
O que realmente nos interessa neste momento é a relação de
submissão, serviência entre dois imóveis, independentemente de quem quer que
sejam seus donos, ou seja, as servidões prediais.
O Código Civil trata as servidões prediais apenas de servidões, em
que se tem um prédio dominante que se aproveita de um outro prédio (pertencente
a dono diferente). Tem-se então o prédio serviente o que é sujeito à servidão e tem-
se o dominante, aquele que se beneficia do serviente.
Segundo DINIZ (2008, p. 392), “sinteticamente, poder-se-ia definir
as servidões prediais como sendo os direitos reais de gozo sobre imóveis que, em
virtude de lei ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em
benefício do dominante”.
A servidão serve à coisa e não ao proprietário, restringindo a
liberdade natural da coisa. São várias as classificações existentes, podendo ainda
uma mesma servidão ser enquadrada em mais de um tipo de classificação, como
abaixo se demonstrará, juntamente com a constituição, exercício e extinção das
servidões.
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A presente pesquisa faz uma análise da servidão em geral, de forma
a demonstrar a possibilidade de uma servidão de vista no ordenamento brasileiro,
além de analisar um caso concreto julgado pela corte superior (STJ – Superior
Tribunal de Justiça).
2. DA BASE LEGAL
Artigos 1.378 a 1.389, do Código Civil Brasileiro/2002.
3. DO CONCEITO, DA FINALIDADE E DA NATUREZA JURÍDICA
Nas palavras de Maria Helena Diniz, “poder-se-ia definir as
servidões prediais como sendo os direitos reais de gozo sobre imóveis que, em
virtude de lei ou vontade das partes, se impõem sobre o prédio serviente em
benefício do dominante” (2004, p. 375).
Nos termos do art. 1.378 do CC, “a servidão proporciona utilidade
para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono,
e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento,
e subsequente registro no cartório de Registro de Imóveis”.
Pois bem, nos termos da definição doutrinária exposta, os prédios
envolvidos na servidão são assim denominados: a) prédio dominante – aquele
que tem a servidão a seu favor; b) prédio serviente – imóvel que serve o outro,
em detrimento do seu domínio. Como se pode observar, nas servidões os
qualificativos se referem aos prédios, e não às partes, como ocorre nos demais
direitos reais de gozo.
Por meio desse instituto real, um prédio proporciona utilidade a
outro, gravando o último, que é do domínio de outra pessoa. Em suma, a servidão
representa um tapete de concessão em benefício de outro proprietário, simbologia
que serve como luva para representar a servidão de passagem, sua situação mais
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comum. Esclareça-se, contudo, que a servidão é altamente flexível e plurimórfica,
podendo assumir outras formas no mundo prático.
Pode-se dizer que a finalidade da servidão é a de aumentar a
utilidade do prédio dominante, e isto implicará consequentemente em restrições ao
prédio serviente.
A natureza jurídica da servidão é a de “um direito real (CC, art.
1.225, III) de gozo ou fruição sobre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo,
indivisível e inalienável”. (DINIZ, 2002, p. 355).
Mais detalhadamente, pode-se dizer que servidão é direito: a) real –
porque imposta à coisa e não ao dono, com a exigência da formalidade (registro em
Cartório); b) acessório – porção do direito de propriedade; c) perpétuo –
enquanto existirem os prédios; d) indivisível – mesmo no caso de divisão do
imóvel, passando a ter vários titulares. A servidão permanecerá indivisível, pois ela
se dá entre dois prédios e não entre titulares; e) inalienável – não pode ser
transferida a outro prédio. Poderá, todavia, ser transferida a outras pessoas.
4. DOS PRESSUPOSTOS
Norteiam essa figura jurídica os seguintes princípios:
a) É em regra, uma relação entre prédios vizinhos “praedia debent
esse vicina”, embora a contiguidade entre prédios dominante e
serviente não seja essencial;
b) A servidão não pode recair sobre prédio do próprio titular, logo
não há servidão sobre a própria coisa;
c) A servidão serve a coisa e não o dono, por essa razão distingue-
se da obrigação;
d) Não pode uma servidão constituir outra;
e) A servidão não se presume; há de ser constituída de modo
expresso e assentada no Registro de Imóveis;
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f) A servidão, uma vez constituída em benefício de um prédio, é
inalienável.
5. DAS CLASSIFICAÇÕES
Na esteira da melhor doutrina, as servidões admitem as seguintes
classificações:
I – Quanto à natureza dos prédios envolvidos:
a) Servidão rústica – em casos de prédios localizados fora de
área urbana, ou seja, em terreno rural. Exemplos: servidão para
tirar água, para condução de gado, de pastagem, para tirar areia
ou pedras.
b) Servidão urbana – se o imóvel estiver localizado em área
urbana. Exemplos: servidão para escoar água da chuva, para não
impedir a entrada de luz, para passagem de som, para usufruir
de vista ou de janela.
II – Quanto às condutas das partes:
a) Servidão opositiva – exercida por ato positivo ou comissivo.
Exemplo: servidão de passagem ou trânsito.
b) Servidão negativa – decorre de ato omissivo ou abstenção.
Exemplo: servidão de não construir edificação no terreno.
III – Quanto ao modo de exercício:
a) Servidão contínua – exercida independentemente do ato
humano. Exemplos: servidão de passagem de água, de som, de
imagem, de energia.
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b) Servidão descontínua – depende da atuação humana de
forma sequencial. Exemplos: servidão de passagem ou trânsito
de pessoas, de tirar água no terreno alheiro, de pastagem.
IV – Quanto à forma de exteriorização:
a) Servidão aparente – esta evidenciada no plano real e
concreto, havendo sinal exterior. Exemplos: servidão de
passagem ou trânsito, servidão de imagem.
b) Servidão não aparente – não revelada no plano exterior.
Exemplo: servidão de não construir.
Importante lembrar que, é perfeitamente possível conciliar de
forma livre e variável as duas últimas classificações. Assim, as servidões contínua e
descontínua podem ser aparentes ou não aparentes. Atente-se que ainda tem
aplicação a Súmula 415 do STF: “Servidão de trânsito, não titulada, mas tomada
permanente pela natureza das obras, considera-se aparente, conferindo direito à
proteção possessória”.
6. DO EXERCÍCIO
Quanto ao exercício das servidões, dispõe o art. 1.380 do CC que “o
dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e
uso, se a servidão pertencer a mais de um prédio (servidão conjunta), serão as
despesas rateadas entre os respectivos donos”, em regra, de forma igualitária e
proporcional.
Em regra, tais obras devem ser feitas pelo dono do prédio
dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título (art. 1.381 do CC).
Com razão, segundo Maria Helena Diniz, a norma está fundada na constatação pela
qual é o dono do prédio dominante que se beneficia do ônus real.
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Nos termos do art. 1.382 do CC, se a obrigação referente às obras
incumbir ao dono do prédio serviente, por convenção entre as partes, este poderá
exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do
dominante (abandono liberatório). Em complemento, se o proprietário do prédio
dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-
á custear as obras.
Ainda no que se refere ao exercício da servidão, o dono do prédio
serviente não poderá embaraçá-lo, sob as penas da lei (art. 1.383 do CC). Em caso de
incômodo no exercício, o dono do prédio dominante poderá fazer uso das ações
possessórias, caso da ação de interdito proibitório e da ação de reintegração de
posse.
Preconiza o art. 1.384 do CC que a servidão pode ser removida, de
um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada
diminuir as vantagens do prédio dominante. Também pode ser removida pelo dono
deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar
o prédio serviente. Nota-se, em suma, que a remoção da servidão somente é possível
se mantida a função social do direito real de fruição.
A servidão é regida pelo princípio de menor onerosidade ao imóvel
serviente ou pelo regramento do civiliter modo. Prevê expressamente o art. 1.385
do CC o exercício da servidão será restringido às necessidades do prédio dominante,
evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
O exercício da servidão é ainda regido pelo princípio da
indivisibilidade (servitutes dividi non possunt), retirado do art. 1.386 do CC.
Determina esse comando que as servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no
caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio
dominante, e continuam a gravar cada uma das partes do prédio serviente. Tudo
isso, salvo se, por natureza, ou por destino, só se aplicarem a certa parte de um ou
de outro.
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7. DA EXTINÇÃO
Ao encerrar o tratamento da servidão, o Código Civil de 2002
consagra as seguintes regras à sua extinção:
a) Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se
extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada no registro
de imóveis (art. 1.387 do CC). Se o prédio dominante estiver
hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será
também preciso, para cancelá-la, o consentimento do credor.
b) Conforme o art. 1.388 do CC, o dono do prédio serviente tem
direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro,
embora o dono do prédio dominante lhe impugne; a) quanto o
titular houver renunciado à sua servidão; b) quando tiver
cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a
comodidade, que determinou a constituição da servidão (sim do
objeto da servidão); c) quando o dono do prédio serviente
resgatar a servidão. Conforme leciona Maria Helena Diniz, esse
“ato de resgate, equivalente a uma renúncia expressa,
convencional e onerosa, consiste em escritura pública subscrita
por ambos os interessados, constando o preço da liberação do
ônus real, sua quitação e autorização para que se proceda ao
cancelamento do seu assento”.
c) Por derradeiro, enunciar o art. 1.389 que também se extingue a
servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de
fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção: a) pela reunião
dos dois prédios do domínio da mesma pessoa (confusão real);
b) pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato,
ou de outro título expresso; c) pelo não uso, durante dez anos
contínuos (desuso da servidão, pois se presume pelo tempo a
sua inutilidade).
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8. DOS MODOS DE CONSTITUIÇÃO
As servidões constituem-se por ato “inter vivos” ou “mortis causa”;
pela destinação do proprietário ou em decorrência de usucapião, pelo que se fará
necessária sentença judicial, também imprescindível em outros casos.
9. DAS AÇÕES JUDICIAIS
Diversas são as formas de tutela judicial das servidões. São elas:
a) Ação Confessória tem por escopo reconhecer sua exigência,
quando negada ou contestada pelo proprietário do prédio
gravado;
b) Ação Negatória o que pode recorrer o dono do serviente para
provar que inexiste ônus real, ou para defender seus direitos
contra o proprietário do imóvel dominante que, sem título,
pretender ter a servidão sobre o prédio, ou então para ampliar os
direitos já existentes;
c) Ação de Manutenção de Posse, outorgada ao dono do
prédio dominante, se este tiver sua posse protestada pelo dono
do serviente;
d) Ação de Nunciação de Obra Nova para defender a servidão
tigni immitendi (Travejamento);
e) Ação de Usucapião, nos casos expressamente previstos em
lei.
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10. DO CASO CONCRETO
Desavença entre vizinhos em torno de um muro no limite entre as
duas propriedades, localizadas no bairro Leblon no Rio de Janeiro. O principal
argumento era que este muro obstruía a vista de um deles a Lagoa Rodrigo de
Freitas. Levado o caso ao judiciário, em um primeiro momento, houve um acordo,
em que ficou estabelecido a diminuição do muro com a garantia de condições para
preservação da vista, iluminação e ventilação. Porém a controvérsia não restou
resolvida por muito tempo, pois foram plantadas árvores que acabaram tapando
novamente a visão da Lagoa. Levado novamente o caso ao judiciário, em primeiro
grau, foi determinado à poda das árvores limítrofes.
11. DA DECISÃO DO STJ
A corte superior brasileira (Superior Tribunal de Justiça – STJ) teve
em seu crivo caso análogo ao que se pretende debater nesta pesquisa. Trata-se do
REsp 935.474 – RJ.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA STJ – RECURSO ESPECIAL: REsp 935474 RJ 2004/0102481-0. DIREITO CIVIL. SERVIDÕES LEGAIS E CONVECIONAIS. DISTINÇÃO. ABUSO DE DIREITO. CONFIGURAÇÃO. – Há de se distinguir as servidões prediais legais das convencionais. As primeiras correspondem aos direitos de vizinhança, tendo como fonte direta a própria lei, incidindo independentemente da vontade das partes. Nascem em função da localização dos prédios, para possibilitar a exploração integral do imóvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre os respectivos proprietários. As servidões convencionais, por sua vez, não estão previstas em lei, decorrendo do consentimento das partes. – Na espécie, é incontroverso que, após o surgimento de conflito sobre a construção de muro lindeiro, as partes celebraram, acordo, homologando judicialmente, por meio do qual foram fixadas condições a serem respeitadas pelos recorridos para preservação da vista da paisagem a partir do terreno dos recorrentes. Não obstante inexista informação nos autos acerca do registro da transação na matrícula do imóvel, essa composição equipara-se a uma servidão convencional, representando, no mínimo,
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obrigação a ser respeitada pelos signatários doa acordo e seus herdeiros. – Nosso ordenamento coíbe o abuso de direito, ou seja, o desvio no exercício do direito, de modo a causar dano a outrem, nos termos do art. 187 do CC/02. Assim, considerando a obrigação assumida, de preservação da vista da paisagem a partir do terreno dos recorrentes, verifica-se que os recorridos exerceram de forma abusiva o seu direito ao plantio de árvores, descumprindo, ainda que indiretamente, o acordo firmado, na medida em que, por via transversa, sujeitaram os recorrentes aos mesmos transtornos causados pelo antigo muro de alvenaria, o qual foi substituído por verdadeiro “muro verde”, que, como antes, impede a vista panorâmica. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 935474 RJ 2004/01024/1-0, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, data de Julgamento: 19/08/2008, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 16.09.2008).
Como se pode observar, a sentença foi reformada pelo Tribunal de
Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), sob o argumento de que no acordo firmado entre
as partes não ficou estabelecido à alegada servidão de vistas, o que, segundo o
próprio Tribunal, nem existiria no sistema brasileiro.
Alçado os autos ao STJ, o relator do REsp., Exmo. Sr. Ministro Ari
Pargendler, mostrou-se favorável ao entendimento do TJRJ.
Por outro lado, em lúcida e brilhante fundamentação, a Exma. Sra.
Ministra Nancy Andrighi votou em sentido oposto, sobre a espeque de que é de se
fazer uma diferença entre Servidão Predial Legal e Convencional.
Com efeito, as servidões legais correspondem aos direitos de
vizinhança, tendo como fonte direta a própria lei, incidindo independentemente da
vontade das partes. Nascem em função da localização dos prédios, para possibilitar
a exploração integral do imóvel dominante ou evitar o surgimento de conflitos entre
os respectivos proprietários. As servidões convencionais ou servidões propriamente
ditas, por sua vez, não estão previstas em lei, decorrendo do consentimento das
partes.
A Ministra reconhece que, pelo acordo firmado entre as partes,
existiu, apesar de não constar nos autos o registro da transação na matrícula do
imóvel, uma relação que se equipara a uma servidão convencional. E que o plantio
das árvores violava o objetivo do acordo, que era de manter a vista da paisagem, a
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iluminação e a ventilação. Acompanhando o voto da MM. Ministra, o Exmo. Sr.
Ministro Massami Uyeda.
Acertada a decisão da Exa. Ministra ao diferenciar servidão
convencional de servidão legal e, neste caso, como visto, ficou garantido o direito a
paisagem/servidão de vista. Porém, em que pese todo o mérito da decisão, não
parece correto equiparar o caso a uma servidão convencional, pois não houve a
averbação do acordo no registro de imóvel, logo, devido a isso, o que existiu entre as
partes foi somente um contrato obrigacional, de não fazer, mas não algo que possa
se equiparar a uma servidão, que é um direito real, e por consequência exige a
averbação na matrícula do imóvel para sua existência.
12. CONCLUSÃO
Através desta pesquisa, as servidões e os modos de defesa ficou
demonstrando para que as mesmas servem e pode-se constatar que as servidões
estão bem presentes, muitas vezes sem mesmo as pessoas se darem conta de sua
existência, pois por exemplo, como forma mais conhecida, tem-se as servidões de
passagem, permitindo que o proprietário de um imóvel transite sobre o imóvel de
outra pessoa.
Pode-se verificar também, que há normas que regulamentam sua
constituição, exercício e extinção; sendo que só será possível a instituição de uma
servidão para prédios vizinhos (com donos diferentes) – embora não seja necessário
que os mesmos sejam contíguos; devendo ser útil ao prédio dominante e com
duração indefinida, pois perderia sua característica se fosse estabelecido um limite
de tempo.
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13. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Código civil e normas correlatas. – 8. ed. – Brasília: Senado Federal,
Coordenação de Edições Técnicas, 2017.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. v.
4. 18. ed. aum. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n 10.406, de 10-1-
2002). São Paulo: Saraiva, 2002.
______. Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. v. 4: direito das
coisas. 23. ed. rev., atual. e ampl. de acordo com a reforma do CPC e com o Projeto
de Lei n. 276/2007. São Paulo: Saraiva, 2008.
DONIZETTI, Elpídio. Curso didático de direito civil / Eupídio Donizetti; Felipe
Quintanella. – 6. ed. rev. e atual. – São Paulo: Atlas, 2017.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil – Vol. IV / Atual.
Carlos Edison do Rêgo Monteiro Filho. – 25. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.
TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4: Direito das Coisas / Flávio Tartuce. – 9. ed.
rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: reais (Coleção direito civil; v. 4). 17. ed.
São Paulo: Atlas, 2017.