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FACULDADE DE RONDONÓPOLIS – CAMPUS ARY COELHO
DIREITO
ANA PAULA DE MORAIS RA 294683014091
CÍCERO DO CARMO ARAUJO RA 293931314091
ELAINE SILVA ARIMATHEA RA 294232114091
GENILSON CARVALHO RA 294226814091
JORDANA BERGOLI NIMETH RA 294300714091
JOSUÉ TATAJUBA CORREA RA 293972614091
KARLA RODRIGUES DA SILVA RA 293994914091
MARIA KAROLINA G. DA SILVA RA 293911514091
NAYANE SORAILLE RA 294284514091
PAULO ALESSANDRO DE FREITAS RA 293965914091
ROSICLEIDE ELIAS ARAUJO RA 294267514091
WESLEY MIRANDA RIBEIRO RA 294680214091
Direito Civil - Coisas
Condomínio Geral e Condomínio Edilício
Rondonópolis
2018
FACULDADE DE RONDONÓPOLIS – CAMPUS ARY COELHO
ANA PAULA DE MORAIS RA 294683014091
CÍCERO DO CARMO ARAUJO RA 293931314091
ELAINE SILVA ARIMATHEA RA 294232114091
GENILSON CARVALHO RA 294226814091
JORDANA BERGOLI NIMETH RA 294300714091
JOSUÉ TATAJUBA CORREA RA 293972614091
KARLA RODRIGUES DA SILVA RA 293994914091
MARIA KAROLINA G. DA SILVA RA 293911514091
NAYANE SORAILLE RA 294284514091
PAULO ALESSANDRO DE FREITAS RA 293965914091
ROSICLEIDE ELIAS ARAUJO RA 294267514091
WESLEY MIRANDA RIBEIRO RA 294680214091
Direito Civil - Coisas
Condomínio Geral e Condomínio Edilício
Trabalho apresentado ao curso de Direito da
Faculdade de Rondonópolis – Campus Ary Coelho
como requisito à obtenção da nota parcial do 2º
bimestre na disciplina Direito Civil - Coisas.
Orientadora: Clairê Inês Gai Matielo.
Rondonópolis
2018
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ......................................................................................................... 4
2. CONDOMÍNIO GERAL ............................................................................................ 5
2.1 Conceito .................................................................................................................. 5
2.2 Tipos de Relações ..................................................................................................... 5
2.3 Espécies .................................................................................................................. 5
2.4 Classificações .......................................................................................................... 6
2.5 Direitos dos Condôminos .......................................................................................... 6
2.6 Deveres dos Condôminos .......................................................................................... 7
2.7 Extinção do Condomínio ........................................................................................... 8
2.8 Administração do Condomínio ................................................................................... 8
3. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL ................................................................ 9
4. CONDOMÍNIO HORIZONTAL OU EDILÍCIO ......................................................... 10
4.1 Conceito ................................................................................................................ 10
4.2 Natureza Jurídica .................................................................................................... 10
4.3 Formação e Características do Condomínio ............................................................... 10
4.4 Direitos dos Condôminos ........................................................................................ 12
4.5 Deveres dos Condôminos ........................................................................................ 12
4.6 Administração do Condomínio ................................................................................. 13
4.7 Assembleia Geral dos Condôminos .......................................................................... 13
5. CONDOMÍNIO DE LOTES ...................................................................................... 15
6. CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES ........................................................................ 17
7. CASO CONCRETO ................................................................................................. 18
7.1 Narração dos Fatos ................................................................................................. 18
7.2 Elucidação do Caso ................................................................................................ 18
7.3 Acórdão jurisprudencial .......................................................................................... 18
8. CONCLUSÃO ......................................................................................................... 20
9. REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA ............................................................................ 21
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1. INTRODUÇÃO
No Código Civil, temos a definição de condomínio, em uma acepção ampla, como o
objeto que possui mais de um proprietário. É um dos assuntos que mais suscita controvérsias
no direito, de grande complexidade nas relações jurídicas que desencadeia e enorme
importância nos conjuntos habitacionais que passaram a dominar nos tempos atuais. O objeto
de estudo do presente trabalho trata do condomínio em geral e do condomínio edilício. Sua
fundamentação jurídica se encontra nos artigos 1.314 a 1.358-A, do Código Civil Brasileiro e
suas peculiaridades serão apresentadas a seguir.
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2. CONDOMÍNIO GERAL
2.1 Conceito
O condomínio é conceituado no universo das relações jurídicas como a possibilidade
de um determinado bem ou direito a ele correspondente passar a pertencer a duas ou mais
pessoas, ou seja, constitui-se o condomínio ou domínio comum de um bem quando os direitos
elementares do proprietário competirem a dois ou mais titulares. Mesmo neste instituto, não
se pode afastar o princípio da exclusividade, pois cada condômino terá fração ideal do todo.
2.2 Tipos de Relações
Quando se trata de condomínio, existem dois tipos de relações a serem
compreendidas:
Externa: é a relação do condômino perante terceiros. Nesta relação as faculdades de
usar, gozar, dispor e reaver são exercidas de modo ilimitado.
Interna: é a relação do condômino perante outro condômino. Aqui as faculdades
sofrerão limitações, em razão do respeito pelo estado da indivisão.
2.3 Espécies
O Código Civil divide o condomínio em voluntário e necessário. O primeiro é relativo
ao condomínio em geral, onde se permite maior âmbito de decisão das partes, dependendo
mais delas a sua formação, ou seja, sua formação se dá pelo acordo de vontades de todos os
consortes. Já o segundo é constituído por causas estranhas ou independentes da vontade dos
condôminos. São casos específicos, determinados pela natureza das coisas, impondo a lei à
participação obrigatória, como por exemplo, casos de herança, de testamento e de doação a
mais de uma pessoa.
Atualmente, foram introduzidas no Direito Civil, através da Lei nº 13.465/2017
(conversão da MP nº 759/2016), outras duas modalidades de condomínio: o condomínio de
lotes, que encontra disposição no artigo 1.358-A do Código Civil e também pelo artigo 2º,
§7º, e pelo artigo 4º, §4º, da Lei nº 6.766/79; e o condomínio urbano simples, disciplinado
pelos artigos 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017.
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2.4 Classificações
Em harmonia com a melhor doutrina, podemos classificar o condomínio do seguinte
modo:
a) Quanto à origem
Convencional: origina-se da vontade dos condôminos;
Eventual: resulta da vontade de terceiros (doador ou testador, p. ex.);
Necessário ou legal: é imposto pela lei (caso de cercas, muros, paredes, valas, p.
ex.).
b) Quanto à forma
Pro diviso: o condômino existe de direito, mas não de fato. Cada condômino se
localiza numa parte certa e determinada do bem. Situa-se ele numa porção
específica da coisa, que a ocupa e exerce seu poder de uso, gozo e disposição
exclusiva;
Pro indiviso: o condomínio existe de fato e direito, mas indivisamente, ou sem uma
localização delimitada no bem;
Transitório: que pode ser extinto a qualquer tempo pela vontade de qualquer
condômino;
Permanente: aquele que perdura enquanto persistir a situação que o determinou
(paredes divisórias, p. ex.).
c) Quanto ao objeto
Universal: abrange a totalidade da coisa, inclusive frutos e rendimentos (comunhão
hereditária, p. ex.);
Particular ou Singular: alcança uma parte do bem, ou somente determinadas coisas
ou efeitos (condomínio de paredes e tapumes entre dois prédios, onde a parede
limítrofe torna-se comum, p. ex.).
2.5 Direitos dos Condôminos
O Código Civil traz, no início do capítulo sobre o condomínio geral, os direitos e
deveres dos condôminos. Os direitos vêm englobados no artigo 1.314, que determina:
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a) Usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a indivisão. O uso envolve residir ou ocupar o imóvel, desde que não se
limite ou impeça o uso pelos outros consortes. O uso e gozo devem ser compatíveis com o
destino da coisa e com o estado da indivisão. Logo, não é permitido alterar o modo como esta
é tradicionalmente usada, sem o consenso dos outros condôminos.
b) Reivindicá-la de terceiro. Aplica-se à hipótese o artigo 1.827, do Código Civil, que
autoriza o herdeiro a “demandar os bens da herança, mesmo em poder de terceiros”;
c) Defender a sua posse contra outrem;
d) Alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência dos demais
condôminos. Não respeitando o oferecimento do bem ao consorte, a venda não será nula, mas,
sim, anulável por qualquer dos condôminos que, no prazo de 180 dias, prazo este decadencial,
quiser exercer o direito de opção;
e) Gravar a respectiva parte indivisa. Trata-se da instituição de um ônus real sobre a
quota ideal do condômino, como, por exemplo, dá-la em hipoteca.
2.6 Deveres dos Condôminos
O Código Civil ordena, no artigo 1.315, que as despesas de conservação aproveitam a
todos condôminos, que deverão, por conseguinte, arcar com os ônus de satisfazê-las, sempre
na devida proporção ao valor do quinhão respectivo.
O artigo 1.316, do mesmo Código, permite ao condômino a renúncia ao quinhão, para
eximir-se das dívidas. Complementa o parágrafo primeiro do referido artigo que aqueles que
assumirem a dívida tornam-se titulares do quinhão renunciado, na proporção do que pagarem.
Por fim, não manifestando o interesse de assumir pelos demais condôminos, resta o direito à
divisão, de acordo com o parágrafo segundo.
No artigo 1.318 consta a divisão das dívidas contratadas por um dos condôminos,
desde que em proveito da comunhão. As despesas, relativamente ao credor junto ao qual
foram contraídas, ficam na responsabilidade do condômino que as contratou. Garante-lhe a
lei, todavia, a ação regressiva contra os outros, para haver de cada um a parte correspondente,
na proporção da respectiva quota. É a ação in rem verso, fundada no princípio de direito de
que ninguém deve se enriquecer à custa dos outros. Para tanto, é necessária a prova da
contratação da dívida por necessidade ou utilidade do condomínio.
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2.7 Extinção do Condomínio
O artigo 1.322 autoriza a venda de coisa comum, mas a venda restringe-se unicamente
ao imóvel indivisível, conforme apresenta a redação do dispositivo:
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o
apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o
condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa
benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa
comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á
licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu
maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a
coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em
condições iguais, o condômino ao estranho.
Sendo o imóvel divisível, a este caberá a ação de divisão, que poderá se dar de duas
formas:
Divisão amigável: quando todos os condôminos, em comum acordo, forem maiores
e capazes; ou
Divisão judicial: quando os condôminos não entrarem em um consenso, ou se um
deles for incapaz.
2.8 Administração do Condomínio
Nos artigos 1.323 a 1.326 seguem as normas relativas à administração do condomínio,
mas limitada esta ao uso ou proveito da coisa comum, ou seja, os condôminos podem usar a
coisa comum pessoalmente, e se não o desejarem, ou por desacordo, tal não for possível,
então resolverão se ela deve ser administrada, vendida ou alugada. Tal administração poderá
ser feita por um estranho ao condomínio.
O administrador será escolhido não pela maioria das pessoas, mas levando-se em
conta o valor dos quinhões de cada condômino (quota ideal de cada um). Não sendo possível
alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os
outros.
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Sobre os frutos da coisa comum, não havendo, em contrário, estipulação ou disposição
de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões de cada condômino.
3. CONDOMÍNIO NECESSÁRIO OU LEGAL
O condomínio necessário ou legal é o imposto pela lei, como no caso de paredes,
cercas, muros e valas. O tema se refere ao direito de tapagem (artigo 1.297 do Código Civil) e
o de construir (artigo 1.306 do Código Civil) relacionados aos direitos de vizinhança.
Nas referidas hipóteses, o “proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com
paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede,
muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o
terreno por ela ocupado” (artigo 1.328, do Código Civil).
Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o
pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra
obra divisória (artigo 1.330 do Código Civil).
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4. CONDOMÍNIO HORIZONTAL OU EDILÍCIO
4.1 Conceito
Denomina-se horizontal o condomínio quando se apresenta como uma propriedade
exclusiva e autônoma das unidades que o compõem, conjugada com um condomínio do
terreno e das partes comuns do prédio. É conhecido também como “condomínio edilício” por
corresponder à forma de construção própria da cidade, cujas leis emanam dos “edis”
(membros do poder legislativo municipal).
O Código Civil, apesar de expressa remissão à Lei nº 4.591/64, que continua em vigor,
contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência
das assembleias e dos síndicos. Nesses assuntos, a lei especial supracitada aplica-se apenas
subsidiariamente.
4.2 Natureza Jurídica
O estudo da natureza jurídica envolve a pesquisa da caracterização do condomínio no
direito. Trata-se de um tema caloroso, pois vigoram dois direitos de propriedade, um
individual e outro coletivo.
Prevalece o entendimento que o condomínio é uma espécie de propriedade especial.
Ele não possui personalidade jurídica, entretanto, conforme ordena o artigo 75, inciso IX do
Código de Processo Civil, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente,
representado pelo síndico, em situação similar à do espólio e da massa falida.
4.3 Formação e Características do Condomínio
O condomínio edilício caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao
lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade
autônoma e titular de partes ideais das áreas comuns (artigo 1.331 do Código Civil).
O parágrafo primeiro do artigo 1.331 contempla a função social da propriedade, que
veda como regra real (salvo autorização expressa na convenção condominial) a alienação dos
abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio.
A estrutura interna do condomínio se divide em:
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Unidade autônoma: pode consistir em apartamentos, escritórios, salas, lojas, abrigos
para veículos ou casas em vilas particulares. Não pode ser privada de saída para a
via pública. Pode o proprietário aluga-la, cedê-la, gravá-la, sem que necessite de
autorização dos outros condôminos, que não têm preferência na aquisição;
Áreas comuns: são insuscetíveis de divisão e de alienação, separadas da respectiva
unidade. Cada consorte pode usá-las “de maneira a não causar incômodo aos
demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das
mesmas partes por todos” (artigo 1.331 do Código Civil).
O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no
Cartório de Registro de imóveis, devendo conter, além do disposto em lei especial, a
individualização de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma
relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destinam (artigo 1.332 do Código
Civil).
A convenção do condomínio nada mais é do que a “bíblia do condomínio”, que deve
ser subscrito pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, e torna-se, desde
logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas
tenham posse ou detenção. Será a mesma feita por escritura pública ou particular. Poderá o
juiz suprir a vontade das partes, quando houver dificuldade para a reunião do quórum (artigo
1.350, §2º, do Código Civil).
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada
no Cartório de Registros de Imóveis; caso não registrada, terá efeito somente entre as partes.
A mesma estabelecerá os direitos e deveres dos condôminos (Súmula nº 260 do STJ).
Os locatários não têm poder de decidir a respeito da convenção. A convenção
determinará a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio, sua forma de
administração, a competência das assembleias, forma de sua convocação e o quórum exigido
para as deliberações, as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores, e o
regimento interno.
O regimento interno constitui um ato complementar à convenção, que funciona
geralmente para regular assuntos específicos, devendo ser levado ao conhecimento de todos
através de assembleia e aprovado por quórum simples da maioria dos presentes. O regimento
interno pode ser elaborado pelos condôminos.
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4.4 Direitos dos Condôminos
Basicamente, os direitos do condômino são aqueles reservados ao titular do domínio
da propriedade comum. Logo, o principal direito é o de usar, gozar e dispor do imóvel nas
dimensões asseguradas do artigo 1.228 do Código Civil, revistos e complementados no artigo
1.335, conforme segue:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que
não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
4.5 Deveres dos Condôminos
Um dos principais deveres dos condôminos é o pagamento das despesas do
condomínio, recolhendo a quota-parte das mesmas no prazo assinalado na convenção, dever
este que também aparece no artigo 12 da Lei nº 4.591/64.
A falta de pagamento dos encargos acarreta ao condômino juros moratórios
convencionados ou de 1%, caso não tenham sido previstos.
Os demais deveres estão elencados no artigo 1.336 do Código Civil com a seguinte
redação:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação
dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
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§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos
nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na
convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se
apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral,
por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a
cobrança da multa.
4.6 Administração do Condomínio
A administração do condomínio é exercida por um síndico, cujo mandato não pode
exceder de dois anos, permitida a reeleição. Compete-lhe, dentre outras atribuições dispostas
no artigo 1.348 do Código Civil, representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou
fora dele. Pode ser condômino, pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio.
O síndico pode ser assessorado por um conselho consultivo, constituído de três
condôminos, com mandatos que não podem exceder a dois anos, permitida a reeleição.
4.7 Assembleia Geral dos Condôminos
É a assembleia geral o órgão deliberativo dos condôminos, sendo que tudo quanto nela
ficar decidido terá força de lei, obrigando indistintamente os condôminos, tenham ou não eles
participado da mesma.
São dois os tipos de assembleias-gerais:
Ordinária: é a que se reúne, no mínimo, uma vez ao ano, em horário, dia e local
previstos na convenção. A sua realização é obrigatória, conforme determinação
legal (artigo 1.350 do Código Civil).
Extraordinária: autorizada pelo artigo 25 da Lei 4.591/64 e pelo artigo 1.355 do
Código Civil, compete, sobretudo, alterar a convenção do condomínio, exigindo-se
quórum especial, em se tratando de modificação de normas relativas a direitos ou
deveres dos condôminos. Se a convenção reclamar unanimidade para sua
alteração, esta será estritamente observada, presente o caráter cogente de que a
mesma se reveste. Não havendo quórum necessário, segue-se o previsto no artigo
1.351 que determina: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos
condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou
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da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos”.
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5. CONDOMÍNIO DE LOTES
O Código Civil disciplina em duas espécies de condomínio: o tradicional chamado de
geral, com previsão a partir do artigo 1.314 e o edilício, tratado a partir do artigo 1.331,
aplicando-se no que couber as disposições da norma que trata do condomínio em edificações
e as incorporações imobiliárias, a Lei nº 4.591/64.
Conforme informado no início desta pesquisa, foram introduzidas no Direito Civil,
através da Lei nº 13.465/2017 (conversão da MP nº 759/2016), outras duas modalidades de
condomínio: o condomínio de lotes, que encontra disposição no artigo 1.358-A do Código
Civil e também pelo artigo 2º, §7º, e pelo artigo 4º, §4º, da Lei nº 6.766/79; e o condomínio
urbano simples, disciplinado pelos artigos 61 a 63 da Lei nº 13.465/2017.
A Seção IV do Capítulo VII relativo ao condomínio edilício traz disposições acerca do
condomínio de lotes, estabelecendo o artigo 1.358-A, incluído pela Leo nº 13.465/2017, que
pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes
que são propriedade comum dos condôminos. O condomínio de lotes decorre do parcelamento
do solo que consiste na divisão de uma gleba em lotes. Na hipótese de criação de vias de
circulação, conforme o artigo 2º da Lei nº 6.766/79, tal parcelamento passa a ser designado de
loteamento. Até a edição da nova norma, ao ser realizado o parcelamento do solo, não poderia
haver a criação de áreas de propriedade comum dos proprietários dos lotes.
No entanto, com os novos usos e ocupação do solo, os loteamentos fechados ou
condomínios de casas, se tornaram prática comum e proliferaram, necessitando que houvesse
um tratamento jurídico sobre o fenômeno. De acordo com a recente disposição legal, o lote
poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante
de condomínio de lotes (artigo 2º, §7º da Lei nº 6.766/79).
Assim, fica permitida a criação de um condomínio que será composto por lotes, os
quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção
a ser definida no ato de instituição. As vias e as demais áreas de uso comum são tidas por
propriedade privada e pertencem aos titulares do lote de acordo com a respectiva fração ideal,
não sendo transferidas ao município. No entanto, o município poderá instituir limitações
administrativas ou direitos reais sobre essa área privada em benefício do interesse público
(artigo 4º, §4º da Lei nº 6.766/79, introduzido pela Lei nº 13.465/2017). No condomínio de
lotes, não haverá uma associação de moradores, e sim um condomínio.
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Por fim, para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura
ficará a cargo do empreendedor. Serão aplicadas ao condomínio de lotes as regras de
condomínio edilício no que couber.
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6. CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES
Trazido pela Lei 13.465/2017, o condomínio urbano simples encontra disciplina nos
seus artigos 61 a 63, estabelecendo que quando um mesmo imóvel contiver construções de
casas ou cômodos, poderá ser instituído, inclusive para fins de regularização urbana,
condomínio urbano simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão
discriminadas, na matrícula, a parte do térreo ocupada pelas edificações, as partes de
utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as
unidades entre si. Este deverá ser registrado na matrícula do respectivo imóvel, na qual
deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à
edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de
convenção de condomínio.
Após seu registro, deverá ser aberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à
qual caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do solo e das outras partes comuns, se
houver, representada na forma de percentual. As unidades autônomas constituídas em
matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares. Nenhuma
unidade autônoma poderá ser privada de acesso ao logradouro público e no que tange à gestão
das partes comuns, será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada
por meio de instrumento particular.
O condomínio urbano simples será regido por esta Lei, aplicando-se, no que couber, o
disposto na legislação civil, tal como os artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil.
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7. CASO CONCRETO
7.1 Narração dos Fatos
Rosiane adquiriu de Elaine em abril de 2018 um apartamento localizado na praia de
Balneário Camboriú-SC. Após cinco meses morando no imóvel Rosiane foi notificado pelo
Condomínio para que pagasse as taxas condominiais atrasadas referentes ao período de
janeiro de 2017 a março de 2018. Rosiane contranotificou o Condomínio afirmando que as
taxas condominiais não lhe poderiam ser cobradas, uma vez que à época não era proprietária
do imóvel.
7.2 Elucidação do Caso
Sendo a taxa de condomínio uma obrigação propter rem (decorrente da coisa), e
diretamente vinculada ao direito real de propriedade do imóvel, o responsável pelo
cumprimento é o proprietário que, neste caso, seria Rosiane, independentemente de ter origem
anterior à transmissão do domínio.
A título de conhecimento sobre o tema, por se tratar de dívida líquida, o prazo
prescricional para cobranças das taxas condominiais é de cinco anos, art. 206, § 5º, I, CC.
7.3 Acórdão sobre o caso
CIVIL E ADMINISTRATIVO. IMOVEL FUNCIONAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE
TAXA CONDOMINIAL AJUIZADA EM FACE DA UNIÃO, PROPRIETÁRIA DO
IMÓVEL. LEGITIMIDADE PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO. PAGAMENTO
DEVIDO PELA UNIÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÃO NÃO
PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. "Nas ações de cobrança, as taxas condominiais
constituem obrigações propter rem, ou seja, decorrentes da titularidade de um direito real
sobre a coisa, cuja responsabilidade é do proprietário até mesmo pelas prestações vencidas no
momento da aquisição, assegurando-se a possibilidade de regresso a quem tenha assumido o
encargo pela liquidação do débito, inclusive em relação às taxas suplementares porque a
omissão em participar da assembleia que as instituiu não retira a responsabilidade pelo
cumprimento da obrigação". (ACORDAO 00517934120134013400, DESEMBARGADOR
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FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1
DATA:24/11/2015 PAGINA:685.). 2. O inciso I, letra "c", do art. 15 da Lei n. 8.025/1990,
que prevê ser da competência do permissionário do bem público o pagamento das "despesas
ordinárias de manutenção, resultantes do rateio das despesas realizadas em cada mês, tais
como zeladoria, consumo de água e energia elétrica, seguro contra incêndio, bem assim outras
relativas às áreas de uso comum", não se aplica à relação existente entre a União, proprietária
do imóvel, e o condomínio residencial, pois esta última é regida pela Lei n. 4.591/64.
Precedente desta Corte (ACORDAO 00326006920154013400, DESEMBARGADOR
FEDERAL DANIEL PAES RIBEIRO, TRF1 - SEXTA TURMA, e-DJF1 DATA:14/07/2017
). 3. "Os juros de mora e a multa decorrente do inadimplemento estão previstas na Convenção
de Condomínio. A redução da multa não é cabível, porque, como o art. 1336, §1º, do Código
Civil de 2001 estabeleceu o percentual de 2% (dois por cento) como limite e a Convenção do
Condomínio não foi alterada para se adequar ao novo limite, há que se adotar o novel
percentual, em muito inferior ao original, como parâmetro para o cálculo da sanção, sob pena
de se inviabilizar o cálculo da pena". (ACORDAO 00160911020084013400, JUÍZA
FEDERAL MARIA CECÍLIA DE MARCO ROCHA, TRF1 - QUINTA TURMA, e-DJF1
DATA:20/04/2016). 4. Os honorários advocatícios foram corretamente fixados, uma vez que
estão dentro dos parâmetros e das disposições contidas no artigo 85, § 3º, inciso I, do
CPC/2015. 5. Apelação conhecida e, no mérito, não provida.
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8. CONCLUSÃO
O presente trabalho foi desenvolvido com o intuito de possibilitar maior conhecimento
sobre o tema “Condomínio Geral e Edilício”. Por se tratar de um assunto enfático,
observamos que se vale de dois Direitos de propriedade um individual e outro coletivo,
analisamos sua estrutura interna, Direitos e deveres dos condôminos, suas espécies, entre
outros. E através do caso concreto exposto, nos remetemos à observância da funcionalidade
na prática.
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9. REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. 7ª Ed. São Paulo:
Editora Saraiva, 2012.
NADER, Paulo. Curso de Direito Civil - Vol. 4: Direito das Coisas. 7ª Ed. Rio de Janeiro:
Editora Forense, 2016.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das Coisas. 8ª Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2016.
PINTO, Cristiano Vieira Sobral. Direito Civil Sistematizado. 9ª Ed. São Paulo: Editora
Juspodivm, 2018.
CÓDIGO CIVIL – PLANALTO. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 19 de maio de
2018.