exmo.sr.dr.juiz de direito da 02ª vara cível do foro ... · de acordo com a tabela de “valores...

Cinthia Esteves de Castro Sampaio arquiteta

1

Exmo.Sr.Dr.Juiz de Direito da 02ª Vara Cível do

Foro Regional de Pinheiros

Processo: 1004852-32.2014.8.26.0011/01

Ação: Cumprimento de Sentença -

Despesas Condominiais

Requerente: Condomínio Residencial Jardins da

Universidade

Requerido: Telma Maria de Lima

Cinthia Esteves de Castro Sampaio, arquiteta, perita

judicial nomeada por V.Exa. nos autos da ação epigrafa, agradecendo a

honrosa nomeação e tendo procedido as vistorias e estudos necessários,

vem respeitosamente, apresentar suas conclusões transcritas no seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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Índice

1) Preliminares

2) Vistoria

3) Método de Avaliação

3.1) Método Comparativo Direto

4) Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária

5) Valor do Imóvel

6) Conclusão.............................................................................. 17

7) Levantamento Fotográfico

8) Pesquisa e Homogeneização dos Elementos Pesquisados

9) Encerramento

10) Anexo

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1) Preliminares

Adotando-se metodologia específica e observando-se as

características do imóvel, bem como o contexto regional em que se

encontra, elaborou-se o laudo de avaliação, tendo o objetivo a apuração do

respectivo valor de mercado do imóvel descrito à seguir:

Apartamento nº121, localizado no 12º pavimento do “Edifício

Firenze”, integrante do “Condomínio Pátio Figueira”, situado na Avenida

Damasceno Vieira, nº928 – Vila Mascote - 42º Subdistrito do Jabaquara.

Contendo a área útil construída de 142,00m2 e área comum (inclui

garagem) de 102,199m2, com a área total de 244,199m2, correspondente a

uma fração ideal de 0,550489% no terreno condominal. Com direito a duas

vagas no 1º subsolo.

Matrícula nº: 152.619– 8ºCRI

2) Vistoria

Durante a vistoria na unidade penhorada, a perita teve o

acompanhamento da executada e moradora no local, Telma Maria de Lima –

tel.: 2506-1320.

Possui os seguintes ambientes:

- 03 dormitórios;

- sala com varanda;

- cozinha;

- área de serviço;

- banheiro.

O imóvel possui 01 vaga de garagem indeterminada localizada no

térreo ou no subsolo do condomínio, podendo, ser coberta ou descoberta.

Sujeita a rodízio.

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Circunvizinhança e Localização

O imóvel está localizado no Butantã, próximo à Rodovia Raposo

Tavares e Marginal do rio Pinheiros.

A circunvizinhança é de uso misto, mas predominantemente

residencial. As moradias são de classe média.

Localização por mapa - macro região

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Localização por mapa - micro região

Localização por satélite

BLOCO 03

Edifício São Francisco

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Melhoramentos Públicos

O bairro e o logradouro em estudo possuem todos os

melhoramentos públicos, quais sejam:

- água;

- esgoto;

- Iluminação pública;

- iluminação domiciliar;

- gás natural Comgás;

- TV a cabo;

- pavimentação;

- guia e sarjetas;

- telecomunicações;

- coleta de lixo, etc.

Serviços Urbanos

A região é dotada de fácil acesso pela malha viária e pelos meios

de transporte coletivo, assim como:

- correio;

- escola pública;

- comércio geral;

- segurança pública.

Memorial Descritivo

O imóvel faz parte de terreno plano. Ao nível dos logradouros e

seu solo é aparentemente firme e seco.

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De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos - 2002 do IBAPE/SP”, as características arquitetônicas e

construtivas do imóvel se classificam como:

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Ou seja:

referência Estado de conservação características

e

Necessitando reparos simples Edificação cujo estado possa ser recuperado com pintura

interna e externa, após reparos de fissuras e trincas

superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema

estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e

elétrico.

Resumo:

Grupo: 1.3 - apartamento

Padrão: 1.3.3 - médio

Custo de reprodução: 1,926 de R8N

Idade Aparente Estimada: 09 anos

Estado de Conservação: necessitando reparos simples (e)

O Condomínio “Jardins da Universidade” possui:

- 03 Blocos de Edifícios;

- 01 subsolo de garagem;

- portaria;

- salão de festas;

- plauground;

- quadra pequena com grama natural;

- churrasqueira.

O Edifício “São Francisco” possui:

- 15 andares com 04 apartamentos por andar;

- 02 elevadores (01 social/01 serviço).

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Descrição de acabamento do Edifício “São Francisco”:

Fachada:

Parede: pintura látex pva na cor branco;

Esquadria: ferro;

Hall Elevador:


Piso: cerâmica;

Teto: forro de gesso com pintura látex pva na cor branco.

A seguir temos a descrição de acabamento do apartamento nº52:

Sala com varanda:


Piso: cerâmica;

Teto: pintura látex pva na cor branco;

Esquadria: porta de vidro em alumínio;

Cozinha:

Parede: azulejo na cor branco;

Piso: cerâmica;


Esquadria: porta de vidro em alumínio voltada para a área de serviço;

Área de Serviço:


Piso: cerâmica;


Esquadria: alumínio;

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Dormitório 01:


Piso: cerâmica;


Esquadria: veneziana de alumínio;

Dormitório 02:


Piso: cerâmica;



Dormitório 03:


Piso: cerâmica;



Banheiro:


Piso: cerâmica;

Teto: forro de gesso com pintura látex pva na cor branco;

Louças: vaso sanitário do tipo padrão na cor branco e cuba de embutir;

Bancada: mármore espirito santo;

Box: vidro;

Esquadria: alumínio.

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3) Método de Avaliação

Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando cabe

consignar a definição de Valor de Mercado preconizada na “NBR 14653-1 e

2” – Avaliações de bens da ABNT, que substituiu em parte a “NBR 5676 –

Avaliações de Imóveis Urbanos”, bem como a “Norma de Avaliações do

IBAPE/SP”.

Segundo essas normas a definição de valor de mercado é:

“Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente

um bem, numa data de referência, dentro das condições do

mercado vigente.”

Vale citar também a descrição para Valor de Mercado do engenheiro

Alberto Lélio Moreira em seu livro Princípios de Engenharia de Avaliações-

Ed.Pini,1994:

“É aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender

mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas

também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das

condições de compra e venda e da utilidade da propriedade.”

3.1) Método Comparativo Direto

Para o presente caso será utilizado o Método Comparativo de Dados

de Mercado, que define valores por comparação em imóveis similares ao

avaliando.

Os dados pesquisados são ponderados através de

homogeneização, a fim de equalizar as características próprias de cada

elemento, já que estas influenciam no valor do mercado. Para a aplicação

deste método, é condição a existência de um conjunto de dados que possa

tornar-se, estaticamente, amostra real do mercado imobiliário.

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O Método Comparativo Direto é descrito pela NBR 14653-1 da

ABNT, citada, como sendo:

“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico

dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.”

4) Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária

Consideradas as características da região onde se situa o imóvel

avaliando elaborou-se a pesquisa de valores ofertados para os imóveis no

próprio edifício. A amostragem pesquisada obedece a critérios contidos na

Norma Técnica da ABNT apresentando as seguintes informações com

relação:

- detalhamento de sua localização, descrição e características que

permitam a sua identificação;

- idoneidade das fontes de informação;

- semelhança com o imóvel avaliando;

- atualidade;

- números de elementos utilizados maior ou igual a cinco.

Os elementos serão tratados e homogeneizados através dos

atributos (ou fatores de homogeneização) relatados à seguir, conforme

recomendação das normas:

- localização;

- padrão construtivo;

- estado de conservação;

- obsoletismo;

- fator elasticidade ou fator oferta (adotado 90%, já que é comum uma variação

entre os valores ofertados e os preços comercializados. A redução de 10% do valor ofertado

resulta no valor de venda ou de transação da propriedade);

- fator vaga (adotou-se 10% sobre o valor ofertado para cada vaga de garagem).

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Os fatores de homogeneização e tratamento dos elementos

amostrais serão expressos pelas fórmulas pré-estabelecidas, de acordo com

o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas

(apartamentos e escritórios).

Após a homogeneização dos elementos pesquisados, ou

amostragem de mercado, apura-se o valor do metro quadrado do imóvel

avaliando.

Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais

homogeneizados:

qu = (Vo x Fo) x Ftr

Au

onde:

qu = valor unitário do m2 de venda (R$);

Vo = valor de oferta, para pagamento à vista;

Au = área útil (m2);

Fo = fator oferta ou elasticidade (adotado 0,9);

Ftr = fator de transposição.

Este último - Ftr, homogeneíza cada elemento em relação ao

avaliando, considerando em cada parcela do valor de um imóvel (terreno e

construção) seus fatores de correção:

- valor unitário de terreno (dado pelo índice fiscal IF)*;

- padrão construtivo;

- obsolescência (dado pelo coeficiente de depreciação Foc)

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* Devido às inconsistências entre índices fiscais das quadras da mesma região geo-

econômica estudada, por não haver diferenças relevantes de uso e ocupação do solo nas

vias onde se situam os elementos comparativos pesquisados, que justifiquem a diferença de

índices adotados pela PMSP, a signatária adotará o mesmo índice fiscal do imóvel

avaliando, atualizado para 2009, para todos os elementos comparativos.

Ftr= Foc.i x Fp.i x IFi x Fv

Foc.p Fp.p IFp

onde:

Ftr = fator de transposição

IFi = índice fiscal do imóvel avaliando

IFp = índice fiscal da pesquisa

Fv = fator vaga

Foc.i = fator obsolência imóvel avaliando

Foc.p= fator obsolência imóvel pesquisa

Fp.i = fator padrão imóvel avaliando

Fp.p= fator padrão imóvel pesquisa

Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - Foc

O critério especificado é uma adequação do método

Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e

acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na

determinação de seu valor de venda.

O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do

padrão construtivo, é multiplicado pelo “Foc”, para levar em conta a

depreciação.

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Fórmula que determina o fator “Foc”:

Foc= R + K (1-R)

onde:

R= coeficiente residual correspondente ao padrão;

K= Coeficiente de Ross/Heideck

De acordo com a tabela de “Valores de Edificações de Imóveis

Urbanos - 2002 do IBAPE/SP”, as características arquitetônicas e

construtivas do imóvel se classificam como:

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Resumo:

Ir (vida referencial) = 60 anos

Ie (idade da edificação) = 09 anos

R (valor residual)= 20 anos

Idade em % da vida referencial = 15 anos

Estado de conservação necessitando reparos simples (e)

K (coeficiente) = 0,743

Foc.i= R + K (1-R)

Foc.i = 0,20 +0,743 (1,00-0,20)

Foc.i = 0,794

Apuração dos valores unitários “qu” levantados na pesquisa amostral:

Resumo dos Unitários

elemento 01 = R$ 5.858,48

elemento 02 = R$ 5.751,83

elemento 03 = R$ 5.259,50

elemento 04 = R$ 5.765,34

elemento 05 = R$ 5.675,13

Média Aritmética= R$5.662,06/m2

Nenhum dos elementos encontra-se 30% abaixo (R$3.963,44) e

30% acima (R$7.360,67) da média aritmética, portanto, todos foram

mantidos.

Valor Unitário (qu) = R$5.662,06/m2

Válido para novembro de 2015

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talm

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por

PA

TR

ICIA

SA

MM

AR

CO

NO

GU

EIR

A.

fls. 77


17

5) Valor do Imóvel

Vi = qu x Au

onde:

Vi = Valor total do imóvel

qu = valor unitário médio homogeneizado, referente às unidades

padronizadas semelhantes à avalianda, considerando o Método

Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas;

Au = Área útil do imóvel avaliando (m2);

Vi = R$ 5.662,06/m2 x 55,52m2

Vi= R$ 314.357,57

Em números redondos:

Vi= R$ 315.000,00


6) Conclusão

O Laudo apurou o Valor de Mercado para o imóvel objeto da ação:

Valor imóvel = R$ 315.000,00 (trezentos e quinze mil reais)


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18

7) Levantamento Fotográfico

Foto 01

Vista da portaria do Condomínio.

Foto 02

Vista do Edifício São Francisco.

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19

Foto 03


Foto 04


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20

Foto 05

Vista da recepção.

Foto 06

Vista da parta de entrada.

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21

Foto 07

Vista da sala.

Foto 08

Vista do corredor.

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22

Foto 09

Vista da cozinha.

Foto 10

Vista da área de serviço.

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fls. 83


23

Foto 11

Vista do dormitório 01.

Foto 12


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A.

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24

Foto 13


Foto 14

Vista do banheiro.

Par

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4852

-32.

2014

.8.2

6.00

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por

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25

8) Pesquisa e Homogeneização dos Elementos Pesquisados

Data da pesquisa: 11/2015

Elemento de Avaliação 01

Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples a importantes (f) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,606(1,00-0,20) Foc= 0,685 qu1= 311.789,99 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 1 55,52 1,926 0,685 qu1= R$ 5.858,48/m2


Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc= 0,794 qu2= 745.607,76 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 0,9 105,00 1,926 0,794 qu2= R$ 5.751,83/m2

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por

PA

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A.

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26


Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc= 0,794 qu3= 415.565,09 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 0,9 64,00 1,926 0,794 qu3= R$ 5.259,50/m2


Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples a importantes (f) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,606(1,00-0,20) Foc= 0,685 qu4= 292.906,05 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 1 53,00 1,926 0,685 qu4= R$ 5.765,34/m2


Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc= 0,794 qu5= 447.704,58 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 1 71,00 1,926 0,794 qu5= R$ 5.675,13/m2

Par

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2014

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por

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NO

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A.

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27

9) ENCERRAMENTO

Coloco-me a disposição de V.Exa., para eventuais

esclarecimentos, dá-se por encerrado o presente laudo, composto de 32

folhas impressas de um só lado e esta que vai datada e assinada.

São Paulo,24 de novembro de 2015.

Cinthia Esteves de Castro Sampaio

arquiteta

CAU: A91712-5

10) ANEXO

- Pesquisa imobiliária

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Pesquisa 01

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talm

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por

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29

Pesquisa 02

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Pesquisa 03

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Pesquisa 04

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Pesquisa 05

Par

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A.

fls. 93

exmo.sr.dr.juiz de direito da 02ª vara cível do foro ... · de acordo com a tabela de “valores...

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