estudo de mercado imobiliário angola 2014, angola property...

Consultadoria e Avaliação Imobiliária

Estudo de Mercado Imobiliário Angola 2014Angola Property Market 2014Luanda | Benguela | Lobito

Estudo de Mercado Imobiliário Angola 2014Angola Property Market 2014

Introdução

Apresentamos, pelo sexto ano consecutivo, o Estudo do Mercado Imobiliário de Angola, um documento que sintetiza a informação que, na nossa actividade diária, reunimos e à qual recorremos para sustentar os trabalhos de avaliação e de consultadoria imobiliária.

O Estudo debruça-se sobre o comportamento do mercado imobiliário nos segmentos de habitação, escritórios, turismo, comércio e industrial, com um enfoque, no que se refere a abrangência geográfica, em Luanda, Benguela e Lobito.

O imobiliário tem sido um dos principais alvos de investimento externo em Angola, um país no qual a oferta e a procura de produtos imobiliários continuam desencontradas e onde uma grande parte das necessidades imobiliárias continua ainda por preencher. As oportunidades são diversificadas e, num contexto em que a informação é uma ferramenta determinante para abordar e perceber o mercado imobiliário, lançamos a nova edição do “Estudo de Mercado Imobiliário Angola”. O nosso objectivo é partilhar e difundir a informação que existe sobre este mercado a todos quantos nele operam ou pretendem operar.

Introduction

Proprime presents “Angola Property Market”, a research released for the sixth consecutive year. This document summarizes the information and data that the company collects on a daily basis in order to support the property valuation and consultancy services provided.

The research focuses the performance of the Angolan property market in the residential, office, tourism, retail and industrial segments, with a geographic scope that comprises Luanda, Benguela and Lobito.

The property sector has been one of the main targets for foreign investment in Angola, a country in which demand and supply for property remain unbalanced and where a large part of property needs are still unfulfilled. Opportunities are diversified and, in a context in which information is a key tool for approaching and understanding the Property Market, Proprime launches a new edition of “Angola Property Market”. With this research, we aim to share and disseminate available information on this market to players operating or targeting this market.

Disclaimer

O estudo foi realizado pela Proprime com um objectivo meramente informativo. Todo o seu conteúdo é baseado em informação disponível ao público e obtida a partir de diversas fontes, incluindo meios de informação especializados, fontes oficiais e outras consideradas credíveis, bem como do trabalho de campo realizado pela empresa. A Proprime não garante, contudo, a sua exactidão ou integralidade, apesar de não duvidar do seu rigor.

Disclaimer

This report was produced by Proprime with informative purposes only. All the content is based in available information to the public and obtained from several sources, including specialized media, official and other information sources considered credible; as well as from the fieldwork developed by Proprime’s professionals. Proprime cannot be accountable for its accuracy or integrity, although not questioning its rigor.

Sobre a Proprime

A Proprime, empresa de direito angolano, combina a experiência e o know-how dos seus sócios com o objectivo de prestar um serviço eficaz e de qualidade aos seus clientes nas áreas de avaliação e consultadoria imobiliária.

A Proprime foi a primeira empresa certificada pela Comissão do Mercado de Capitais (CMC), como avaliadora de imóveis habilitada para realizar avaliações de activos integrados ou a integrar o património de Fundos de Investimento Imobiliário.

A Proprime assegura um conjunto de serviços, assentes nos mais rigorosos métodos e técnicas, necessários para o desempenho da actividade imobiliária em Angola. Os serviços prestados dividem-se em duas áreas:

Avaliação

O âmbito de actuação da Proprime nesta área abrange: - Bens tangíveis (imóveis e móveis) tais como habitação, escritórios, lojas,

armazéns, instalações industriais, terrenos urbanos, terrenos rústicos, promoções imobiliárias, máquinas e equipamentos.

- Bens intangíveis tais como: marcas, patentes, fórmulas, know-how, etc.

A Proprime assegura serviços de avaliação nas seguintes áreas:- Avaliação de imóveis no âmbito de crédito hipotecário;- Avaliação de terrenos;- Avaliação de projectos de promoção;- Avaliação de carteiras e patrimónios;- Avaliação de imóveis afectos à exploração de negócios;- Avaliação de imóveis afectos a empresas de acordo com as Normas

Internacionais de Contabilidade (NIC);- Avaliação de equipamento e maquinaria industrial;- Avaliação de empresas;- Avaliação de obras de arte.

Os sectores contemplados pelos departamentos da Proprime são os seguintes:- Residencial (Apartamentos, moradias isoladas e em banda, garagens);- Empresarial (Escritórios, armazéns, parques comerciais, lojas, postos de gasolina);- Lazer (Hotéis, parques temáticos, campos de golfe);- Saúde (Clínicas e hospitais, residências assistidas);- Em reserva (Terrenos urbanos e terrenos rústicos).

Consultadoria

Os serviços de consultadoria da Proprime proporcionam ao cliente uma sólida base para o desenvolvimento de investimentos imobiliários, abrangendo desde a prospecção à estruturação de veículos de investimento, passando pela concepção, gestão de projecto, gestão de obra, lançamento e comunicação de produtos.

Estes serviços incluem a análise e a avaliação detalhada que contempla tanto os aspectos quantitativos como os qualitativos do negócio. Os resultados destes estudos permitem, entre outras vantagens, detectar situações de desajustes da oferta em relação à procura natural.

Numa perspectiva de investimento, os relatórios da Proprime permitem analisar e escolher o cenário mais adequado em cada fase do processo, nas mais diversas fases de uma operação imobiliária, seja na fase de estudo de viabilidade, de planeamento, de definição do anteprojecto, como na de execução e de comercialização.

About Proprime

Proprime is a company under Angolan law, combining the expertise and know-how of its partners in order to provide efficient and quality services to its clients in the areas of property valuation and consultancy.

Proprime was the first company certified by Angolan supervisor and financial regulator entity Comissão do Mercado de Capitais (CMC) as a valuer qualified to execute valuations of property integrated or to integrate property investment funds.

The company provides a wide range of services of property consultancy and valuations, incorporating the most accurate and precise methods and techniques used in these activities. Services provided include the following areas:

Valuation

Proprime range of activities in this area includes: - Tangible assets (property and movable), such as residential, offices, stores,

warehouses, industrial plants, urban sites, rustic sites, property developments, machinery and equipment

- Intangible assets, such as brands, know-how, patent or formulas

Proprime delivers valuation services in the following areas: - Property valuations for mortgage lending purposes;- Valuation of sites- Valuation of development projects - Valuation of property portfolios- Valuation of property allocated to business operations;- Valuation of property allocated to companies, according to IAS/IFRS –

International Accounting Standard - Valuation of industrial machinery and equipment- Valuation of companies- Valuation of art works

Proprime Departments work in the following areas:- Residential (Apartments, Townhouses, Villas and Garages);- Commercial (Office, Warehouses, Retail Parks, Stores, Gas Stations);- Leisure (Hotels, Theme Parks, Golf Courses) - Health (Hospital and Clinics, Senior Care Facilities)- Land (Urban and Rustic sites)

Consultancy

Proprime consultancy services provide the client a strong foundation for investing in property, ranging from market research to structuring investment vehicles, project design and management, construction works management, product launch and communication.

These services include detailed analysis and assessment, comprising both qualitative and quantitative features of the business. The outcomes of these studies allow, for example, identifying over or under supply situations facing a natural demand.

Regarding the investment area, the reports developed by Proprime enable the analysis and selection of the scenario adjusted for each stage of the property operation, whether at the feasibility study stage, planning, defining the design draft, construction or marketing.

Introdução

Apresentamos, pelo sexto ano consecutivo, o Estudo do Mercado Imobiliário de Angola, um documento que sintetiza a informação que, na nossa actividade diária, reunimos e à qual recorremos para sustentar os trabalhos de avaliação e de consultadoria imobiliária.

O Estudo debruça-se sobre o comportamento do mercado imobiliário nos segmentos de habitação, escritórios, turismo, comércio e industrial, com um enfoque, no que se refere a abrangência geográfica, em Luanda, Benguela e Lobito.

O imobiliário tem sido um dos principais alvos de investimento externo em Angola, um país no qual a oferta e a procura de produtos imobiliários continuam desencontradas e onde uma grande parte das necessidades imobiliárias continua ainda por preencher. As oportunidades são diversificadas e, num contexto em que a informação é uma ferramenta determinante para abordar e perceber o mercado imobiliário, lançamos a nova edição do “Estudo de Mercado Imobiliário Angola”. O nosso objectivo é partilhar e difundir a informação que existe sobre este mercado a todos quantos nele operam ou pretendem operar.

Introduction

Proprime presents “Angola Property Market”, a research released for the sixth consecutive year. This document summarizes the information and data that the company collects on a daily basis in order to support the property valuation and consultancy services provided.

The research focuses the performance of the Angolan property market in the residential, office, tourism, retail and industrial segments, with a geographic scope that comprises Luanda, Benguela and Lobito.

The property sector has been one of the main targets for foreign investment in Angola, a country in which demand and supply for property remain unbalanced and where a large part of property needs are still unfulfilled. Opportunities are diversified and, in a context in which information is a key tool for approaching and understanding the Property Market, Proprime launches a new edition of “Angola Property Market”. With this research, we aim to share and disseminate available information on this market to players operating or targeting this market.

Disclaimer

O estudo foi realizado pela Proprime com um objectivo meramente informativo. Todo o seu conteúdo é baseado em informação disponível ao público e obtida a partir de diversas fontes, incluindo meios de informação especializados, fontes oficiais e outras consideradas credíveis, bem como do trabalho de campo realizado pela empresa. A Proprime não garante, contudo, a sua exactidão ou integralidade, apesar de não duvidar do seu rigor.

Disclaimer

This report was produced by Proprime with informative purposes only. All the content is based in available information to the public and obtained from several sources, including specialized media, official and other information sources considered credible; as well as from the fieldwork developed by Proprime’s professionals. Proprime cannot be accountable for its accuracy or integrity, although not questioning its rigor.

Sobre a Proprime

A Proprime, empresa de direito angolano, combina a experiência e o know-how dos seus sócios com o objectivo de prestar um serviço eficaz e de qualidade aos seus clientes nas áreas de avaliação e consultadoria imobiliária.

A Proprime foi a primeira empresa certificada pela Comissão do Mercado de Capitais (CMC), como avaliadora de imóveis habilitada para realizar avaliações de activos integrados ou a integrar o património de Fundos de Investimento Imobiliário.

A Proprime assegura um conjunto de serviços, assentes nos mais rigorosos métodos e técnicas, necessários para o desempenho da actividade imobiliária em Angola. Os serviços prestados dividem-se em duas áreas:

Avaliação

O âmbito de actuação da Proprime nesta área abrange: - Bens tangíveis (imóveis e móveis) tais como habitação, escritórios, lojas,

armazéns, instalações industriais, terrenos urbanos, terrenos rústicos, promoções imobiliárias, máquinas e equipamentos.

- Bens intangíveis tais como: marcas, patentes, fórmulas, know-how, etc.

A Proprime assegura serviços de avaliação nas seguintes áreas:- Avaliação de imóveis no âmbito de crédito hipotecário;- Avaliação de terrenos;- Avaliação de projectos de promoção;- Avaliação de carteiras e patrimónios;- Avaliação de imóveis afectos à exploração de negócios;- Avaliação de imóveis afectos a empresas de acordo com as Normas

Internacionais de Contabilidade (NIC);- Avaliação de equipamento e maquinaria industrial;- Avaliação de empresas;- Avaliação de obras de arte.

Os sectores contemplados pelos departamentos da Proprime são os seguintes:- Residencial (Apartamentos, moradias isoladas e em banda, garagens);- Empresarial (Escritórios, armazéns, parques comerciais, lojas, postos de gasolina);- Lazer (Hotéis, parques temáticos, campos de golfe);- Saúde (Clínicas e hospitais, residências assistidas);- Em reserva (Terrenos urbanos e terrenos rústicos).

Consultadoria

Os serviços de consultadoria da Proprime proporcionam ao cliente uma sólida base para o desenvolvimento de investimentos imobiliários, abrangendo desde a prospecção à estruturação de veículos de investimento, passando pela concepção, gestão de projecto, gestão de obra, lançamento e comunicação de produtos.

Estes serviços incluem a análise e a avaliação detalhada que contempla tanto os aspectos quantitativos como os qualitativos do negócio. Os resultados destes estudos permitem, entre outras vantagens, detectar situações de desajustes da oferta em relação à procura natural.

Numa perspectiva de investimento, os relatórios da Proprime permitem analisar e escolher o cenário mais adequado em cada fase do processo, nas mais diversas fases de uma operação imobiliária, seja na fase de estudo de viabilidade, de planeamento, de definição do anteprojecto, como na de execução e de comercialização.

About Proprime

Proprime is a company under Angolan law, combining the expertise and know-how of its partners in order to provide efficient and quality services to its clients in the areas of property valuation and consultancy.

Proprime was the first company certified by Angolan supervisor and financial regulator entity Comissão do Mercado de Capitais (CMC) as a valuer qualified to execute valuations of property integrated or to integrate property investment funds.

The company provides a wide range of services of property consultancy and valuations, incorporating the most accurate and precise methods and techniques used in these activities. Services provided include the following areas:

Valuation

Proprime range of activities in this area includes: - Tangible assets (property and movable), such as residential, offices, stores,

warehouses, industrial plants, urban sites, rustic sites, property developments, machinery and equipment

- Intangible assets, such as brands, know-how, patent or formulas

Proprime delivers valuation services in the following areas: - Property valuations for mortgage lending purposes;- Valuation of sites- Valuation of development projects - Valuation of property portfolios- Valuation of property allocated to business operations;- Valuation of property allocated to companies, according to IAS/IFRS –

International Accounting Standard - Valuation of industrial machinery and equipment- Valuation of companies- Valuation of art works

Proprime Departments work in the following areas:- Residential (Apartments, Townhouses, Villas and Garages);- Commercial (Office, Warehouses, Retail Parks, Stores, Gas Stations);- Leisure (Hotels, Theme Parks, Golf Courses) - Health (Hospital and Clinics, Senior Care Facilities)- Land (Urban and Rustic sites)

Consultancy

Proprime consultancy services provide the client a strong foundation for investing in property, ranging from market research to structuring investment vehicles, project design and management, construction works management, product launch and communication.

These services include detailed analysis and assessment, comprising both qualitative and quantitative features of the business. The outcomes of these studies allow, for example, identifying over or under supply situations facing a natural demand.

Regarding the investment area, the reports developed by Proprime enable the analysis and selection of the scenario adjusted for each stage of the property operation, whether at the feasibility study stage, planning, defining the design draft, construction or marketing.

Metodologia

Habitação

Em termos metodológicos, os valores médios apresentados fundamentam-se na amostra recolhida de produtos imobiliários (apartamentos e moradias) inseridos nos empreendimentos que se enquadram no segmento residencial de luxo (condomínio). A definição utilizada para caracterizar o tipo de projectos analisados é a que decorre do Urban Land Institute, que se apresenta de seguida:

“Condomínios são projectos imobiliários desenvolvidos sob o conceito de condomínio na verdadeira acepção da palavra em que existe uma coerência em todo o empreendimento ao nível da gestão integral de todas as infra-estruturas, nomeadamente:- segurança comum (gestão de acessos à propriedade)- gestão integrada dos espaços verdes e zonas sociais comuns que são

propriedade dos condóminos.”

Os dados que compõem a amostra deste estudo referem-se a imóveis que foram objecto de avaliação da Proprime e ao trabalho de campo realizado pela empresa, sendo toda a informação recolhida alvo de tratamento na intranet da Proprime.

Assim sendo, os valores apresentados correspondem a um mix entre preços de oferta e valores de avaliação recolhidos de empreendimentos que se situam nas seguintes zonas do Governo Provincial de Luanda: Baixa/Marginal, Ingombota/Maianga, Luanda Sul-Talatona, Luanda Sul-Benfica, Viana e Camama. E nos seguintes municípios de Benguela: Benguela e Lobito (Restinga).

Escritórios

A equipa da Proprime realiza, frequentemente, um trabalho de campo que permite ter um levantamento actualizado do parque de escritórios da cidade de Luanda e de outras zonas de Angola.

Este levantamento permitiu aferir qual o volume de metros quadrados em utilização (stock total), o volume de metros quadrados em construção, e o volume de metros quadrados em fase de projecto. Simultaneamente, com base nos trabalhos de avaliação imobiliária realizados, foi possível obter as rendas médias praticadas, os valores de venda por metro quadrado, e por último, as yields associadas a cada um dos activos de escritórios analisados, ou seja, a taxa de rentabilidade esperada pelo investidor com a aquisição do imóvel, tendo em conta as características do mesmo, o inquilino do imóvel e o contrato existente.

Caracterizámos o mercado de escritórios de Luanda considerando quatro zonas distintas, as quais estão assinaladas no mapa e são assim designadas: CBD, Cidade, Luanda Sul e Praia do Bispo.

Turismo | Comércio | Indústria

Os dados que compõem a amostra dos empreendimentos levantados, localizados na província de Luanda e nos municípios de Benguela e Lobito, integram imóveis identificados no trabalho de campo, o qual permite manter uma base de dados actualizada; e imóveis que foram objecto de serviços de avaliação prestados pela Proprime.

Methodology

Residential

IIn what concerns the methodology used, the average values presented are based in the collected sample of property (namely apartments and townhouses) integrated in residential luxury projects (condominium). The definition used to characterize the type of projects analysed is the one presented by the Urban Land Institute, which is as follows:

Condominium is a property project developed under the concept of condominium in the true sense of the word; meaning that there is consistency in the entire project in what concerns the integrated management of all infrastructures, namely:- Security Policy (management of accesses to property)- Integrated management of all co-owned green and social areas

Data comprising the sample of this report concern properties that have been valuated by Proprime or that have been identified in the fieldwork carried out by the company. All the data collected are processed by Proprime’s Intranet system.

Therefore, values presented are a mix between bid prices and valuation values collected from projects located in the following areas of Provincial Government of Luanda: Baixa/Marginal, Ingombota/Maianga, South Luanda-Talatona, South Luanda-Benfica, Viana and Camama. Benguela and Lobito (Restinga), both municipalities of Benguela, are also covered in the analysis.

Office

Proprime’s team frequently carries out fieldwork that allows obtaining an updated survey of the office stock and supply in Luanda and also in other regions of Angola.

Through these surveys, Proprime can assess the total office stock volume, future supply under construction and in a project stage. At the same time, and based on the valuation services developed, it was possible to obtain the average rents and sales values per square meter, and also the yields associated to each of the office assets analysed, i.e. the return rate expected by the investor when acquiring the asset, considering its features, tenant and existing lease.

We characterize Luanda office market according with four different areas, marked in the map and thus designated: CBD, Cidade, South Luanda and Praia do Bispo.

Tourism | Retail | Industrial

Data referring to these sectors integrate properties located in Luanda (Province) and in the municipalities of Benguela and Lobito. The properties in these samples were identified via fieldwork and valuations performed by Proprime, allowing to maintain an updated database.

Enquadramento económico

O potencial de crescimento de Angola continua elevado: basta analisar a sua dimensão geográfica, as potencialidades minerais, hídricas e de exploração agrícola, bem como a baixa densidade populacional (cerca de 16 habitantes por km2). Olhando também para a pirâmide etária actual (cerca de 60% da população tem menos de 25 anos) e para o ritmo de crescimento demográfico, o capital humano constitui-se como o maior activo do país, mas deverá ser olhado também como um dos grandes desafios nacionais.

A aceleração do processo de diversificação da economia torna-se fulcral para a diminuição da dependência do sector petrolífero, reduzindo, assim, a exposição do país a choques externos, mas também como forma de impulsionar a criação de emprego.

Depois de um período de franca expansão, iniciado em 2002 com o fim da guerra civil, a economia angolana deverá provavelmente enfrentar um período de crescimento mais moderado. De acordo com as projecções do FMI, a economia deverá crescer a um ritmo médio anual de 5,9% entre 2013 e 2017. Para 2014 os indicadores apontam para um crescimento da economia na casa dos 6,3%, contra os 5,6% com que fechou o ano 2013.

As perspectivas positivas para o país continuam, com base na conjugação de vários factores como o crescimento populacional, a acumulação de capital físico, o potencial de desenvolvimento de sectores produtivos e a exploração de outros recursos naturais - como a agricultura, as pescas e a agro-indústria ou o sector mineral, o sector do comércio (devido à estrutura demográfica e crescimento populacional do país), a construção e a energia eléctrica. É, contudo, importante não esquecer que continuam a existir desafios significativos que terão de ser ultrapassados para assegurar e consolidar os níveis de estabilidade política e económicos alcançados.

Economic Outlook

Angola’s growth potential remains high, considering drivers such as the country’s dimension, its mineral, water and agriculture potential, as well as the low population density (of about 16 inhabitants for km²). Analysing the current age pyramid (some 60% of population is under 25 years) and the pace of demographic growth, human capital is actually one of the country’s most important assets. Nevertheless it should also be addressed as one of the major national challenges.

Accelerating the diversification process of the Economy will be a vital aspect for reducing the dependence from the Oil sector, thus moderating the country’s exposure to external impacts and also boosting job creation.

Following a booming period started in 2002 with the end of civil war, the Angolan Economy is now expected to record a more moderate growth pace. According to IMF forecasts, the Economy‘s annual average growth rate is expected to sit at 5.9% between 2013 and 2017. In 2014 economic growth is expected to reach 6.3%, comparing with 5.6% recorded in 2013.

Outlook for the country remains positive, based on the combination of several factors such as population growth, human capital accumulation, development potential for production sectors and exploration of other natural resources – including agriculture, fisheries, agroindustry or mineral sector; retail sector (due to demographics structure and the country’s population growth); construction and electrical energy. However, it is very important to keep in mind that some very significant challenges should be addressed and overcome to assure and consolidate the achieved levels of political and economic stability.

Crescimento populacional (Milhões de habitantes; 2000-2018)Population Growth (Number of people in Millions; 2000-2018)

Fonte: Estimativas EIU, World Bank e FMI/Source: EIU estimates, World Bank and IMF

2000 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

19,5 20,2 20,8 21,5 22,1

Rendimento: PIB real per capital (milhares Akz; 2000-2018)Income: Real GDP per capita (Thousands Akz; 2000-2018)

2000 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

61,8 62,0 64,4 66,5 68,5

Taxa de crescimento real do PIB (%; 2003-2018)Real GDP growth rate (%; 2003-2018)

2003 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

3,4 3,9

6,85,6 6,3

Consumo privado (Mil milhões AKz; 2000-2018)Private Consumption (Billion AKz; 2000-2018)

2000 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

224345

775887

9611098

Metodologia

Habitação

Em termos metodológicos, os valores médios apresentados fundamentam-se na amostra recolhida de produtos imobiliários (apartamentos e moradias) inseridos nos empreendimentos que se enquadram no segmento residencial de luxo (condomínio). A definição utilizada para caracterizar o tipo de projectos analisados é a que decorre do Urban Land Institute, que se apresenta de seguida:

“Condomínios são projectos imobiliários desenvolvidos sob o conceito de condomínio na verdadeira acepção da palavra em que existe uma coerência em todo o empreendimento ao nível da gestão integral de todas as infra-estruturas, nomeadamente:- segurança comum (gestão de acessos à propriedade)- gestão integrada dos espaços verdes e zonas sociais comuns que são

propriedade dos condóminos.”

Os dados que compõem a amostra deste estudo referem-se a imóveis que foram objecto de avaliação da Proprime e ao trabalho de campo realizado pela empresa, sendo toda a informação recolhida alvo de tratamento na intranet da Proprime.

Assim sendo, os valores apresentados correspondem a um mix entre preços de oferta e valores de avaliação recolhidos de empreendimentos que se situam nas seguintes zonas do Governo Provincial de Luanda: Baixa/Marginal, Ingombota/Maianga, Luanda Sul-Talatona, Luanda Sul-Benfica, Viana e Camama. E nos seguintes municípios de Benguela: Benguela e Lobito (Restinga).

Escritórios

A equipa da Proprime realiza, frequentemente, um trabalho de campo que permite ter um levantamento actualizado do parque de escritórios da cidade de Luanda e de outras zonas de Angola.

Este levantamento permitiu aferir qual o volume de metros quadrados em utilização (stock total), o volume de metros quadrados em construção, e o volume de metros quadrados em fase de projecto. Simultaneamente, com base nos trabalhos de avaliação imobiliária realizados, foi possível obter as rendas médias praticadas, os valores de venda por metro quadrado, e por último, as yields associadas a cada um dos activos de escritórios analisados, ou seja, a taxa de rentabilidade esperada pelo investidor com a aquisição do imóvel, tendo em conta as características do mesmo, o inquilino do imóvel e o contrato existente.

Caracterizámos o mercado de escritórios de Luanda considerando quatro zonas distintas, as quais estão assinaladas no mapa e são assim designadas: CBD, Cidade, Luanda Sul e Praia do Bispo.

Turismo | Comércio | Indústria

Os dados que compõem a amostra dos empreendimentos levantados, localizados na província de Luanda e nos municípios de Benguela e Lobito, integram imóveis identificados no trabalho de campo, o qual permite manter uma base de dados actualizada; e imóveis que foram objecto de serviços de avaliação prestados pela Proprime.

Methodology

Residential

IIn what concerns the methodology used, the average values presented are based in the collected sample of property (namely apartments and townhouses) integrated in residential luxury projects (condominium). The definition used to characterize the type of projects analysed is the one presented by the Urban Land Institute, which is as follows:

Condominium is a property project developed under the concept of condominium in the true sense of the word; meaning that there is consistency in the entire project in what concerns the integrated management of all infrastructures, namely:- Security Policy (management of accesses to property)- Integrated management of all co-owned green and social areas

Data comprising the sample of this report concern properties that have been valuated by Proprime or that have been identified in the fieldwork carried out by the company. All the data collected are processed by Proprime’s Intranet system.

Therefore, values presented are a mix between bid prices and valuation values collected from projects located in the following areas of Provincial Government of Luanda: Baixa/Marginal, Ingombota/Maianga, South Luanda-Talatona, South Luanda-Benfica, Viana and Camama. Benguela and Lobito (Restinga), both municipalities of Benguela, are also covered in the analysis.

Office

Proprime’s team frequently carries out fieldwork that allows obtaining an updated survey of the office stock and supply in Luanda and also in other regions of Angola.

Through these surveys, Proprime can assess the total office stock volume, future supply under construction and in a project stage. At the same time, and based on the valuation services developed, it was possible to obtain the average rents and sales values per square meter, and also the yields associated to each of the office assets analysed, i.e. the return rate expected by the investor when acquiring the asset, considering its features, tenant and existing lease.

We characterize Luanda office market according with four different areas, marked in the map and thus designated: CBD, Cidade, South Luanda and Praia do Bispo.

Tourism | Retail | Industrial

Data referring to these sectors integrate properties located in Luanda (Province) and in the municipalities of Benguela and Lobito. The properties in these samples were identified via fieldwork and valuations performed by Proprime, allowing to maintain an updated database.

Enquadramento económico

O potencial de crescimento de Angola continua elevado: basta analisar a sua dimensão geográfica, as potencialidades minerais, hídricas e de exploração agrícola, bem como a baixa densidade populacional (cerca de 16 habitantes por km2). Olhando também para a pirâmide etária actual (cerca de 60% da população tem menos de 25 anos) e para o ritmo de crescimento demográfico, o capital humano constitui-se como o maior activo do país, mas deverá ser olhado também como um dos grandes desafios nacionais.

A aceleração do processo de diversificação da economia torna-se fulcral para a diminuição da dependência do sector petrolífero, reduzindo, assim, a exposição do país a choques externos, mas também como forma de impulsionar a criação de emprego.

Depois de um período de franca expansão, iniciado em 2002 com o fim da guerra civil, a economia angolana deverá provavelmente enfrentar um período de crescimento mais moderado. De acordo com as projecções do FMI, a economia deverá crescer a um ritmo médio anual de 5,9% entre 2013 e 2017. Para 2014 os indicadores apontam para um crescimento da economia na casa dos 6,3%, contra os 5,6% com que fechou o ano 2013.

As perspectivas positivas para o país continuam, com base na conjugação de vários factores como o crescimento populacional, a acumulação de capital físico, o potencial de desenvolvimento de sectores produtivos e a exploração de outros recursos naturais - como a agricultura, as pescas e a agro-indústria ou o sector mineral, o sector do comércio (devido à estrutura demográfica e crescimento populacional do país), a construção e a energia eléctrica. É, contudo, importante não esquecer que continuam a existir desafios significativos que terão de ser ultrapassados para assegurar e consolidar os níveis de estabilidade política e económicos alcançados.

Economic Outlook

Angola’s growth potential remains high, considering drivers such as the country’s dimension, its mineral, water and agriculture potential, as well as the low population density (of about 16 inhabitants for km²). Analysing the current age pyramid (some 60% of population is under 25 years) and the pace of demographic growth, human capital is actually one of the country’s most important assets. Nevertheless it should also be addressed as one of the major national challenges.

Accelerating the diversification process of the Economy will be a vital aspect for reducing the dependence from the Oil sector, thus moderating the country’s exposure to external impacts and also boosting job creation.

Following a booming period started in 2002 with the end of civil war, the Angolan Economy is now expected to record a more moderate growth pace. According to IMF forecasts, the Economy‘s annual average growth rate is expected to sit at 5.9% between 2013 and 2017. In 2014 economic growth is expected to reach 6.3%, comparing with 5.6% recorded in 2013.

Outlook for the country remains positive, based on the combination of several factors such as population growth, human capital accumulation, development potential for production sectors and exploration of other natural resources – including agriculture, fisheries, agroindustry or mineral sector; retail sector (due to demographics structure and the country’s population growth); construction and electrical energy. However, it is very important to keep in mind that some very significant challenges should be addressed and overcome to assure and consolidate the achieved levels of political and economic stability.

Crescimento populacional (Milhões de habitantes; 2000-2018)Population Growth (Number of people in Millions; 2000-2018)

2000 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

19,5 20,2 20,8 21,5 22,1

Rendimento: PIB real per capital (milhares Akz; 2000-2018)Income: Real GDP per capita (Thousands Akz; 2000-2018)

2000 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

61,8 62,0 64,4 66,5 68,5

Taxa de crescimento real do PIB (%; 2003-2018)Real GDP growth rate (%; 2003-2018)

2003 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

3,4 3,9

6,85,6 6,3

Consumo privado (Mil milhões AKz; 2000-2018)Private Consumption (Billion AKz; 2000-2018)

2000 2005 2010 2014 20182011 2012 2013

224345

775887

9611098

Luanda

2.748.222

1.893.231

967.908

280.000

2.131.087

1.183.172

880.000

225.000

265.000

237.753

1 - Baixa/

2 - Ingombota/

3 - Luanda Sul

4 - Luanda Sul

5 - Viana

6 - Camama

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

982.000

523.000

410.000

1.494.704

839.388

674.147

215.000

200.500

Apartamentos/Apartments T1 T2 T3 T4 Valor unitário médio (USD/m2)/Average unit price (USD/sq.m)

0 1.500 3.000 4.500 6.000 7.500 9.000

Talatona

Benfica

Habitação: ApartamentosResidential: Apartments

Property Market Outlook

Property market in Angola was not immune to the international financial crisis, which negatively impacted its development pace, slowing it down. Now that this impact is winding down, the market is experiencing once again a period of high growth, but with different conditions from those recorded in the early 2000, when sales were made at almost any value and completed even during the design stage.

The market is currently characterized by a new type of demand and by having high professionalization levels of the property industry. Also to be highlighted is the Government’s commitment in creating mechanisms and programs that, aiming to boost Angola’s economic and social development, are also trying to fulfil the needs of population in accessing housing.

The regeneration project of Baía de Luanda (Luanda Waterfront) is a cornerstone of this new market paradigm, reflecting at the same time the image of social and economic development that the country has achieved and also a dynamic and strong property market. Having a successful marketing and sales process, this urban regeneration operation is boosting property development, receiving several new residential, office, retail and also hotel projects. However, currently, an important part of these projects are still in a study stage.

In the property market, residential and office segments continue to be the more dynamic ones in 2014, although retail and industrial property also present very interesting investment opportunities.

In the residential market, the upper-middle class and large international companies – the later searching housing facilities for their employees relocated in Angola – continued to be the main driving forces of demand. However, the sales pace, which is currently stable, is now slower than the one recorded in the last decade boom period. It continues to lack suitable products for the Angolan middle class, but new projects targeting this demand are currently being developed, offering lower price levels and being located outside Luanda centre and Talatona, namely in areas such as Camama.

Demand for office spaces continues to be dominated by oil and financial companies. In retail property there are many opportunities for supply diversification and expansion, considering that the existing stock is very limited and that demographic growth and new population features – such as more urban populations and a younger middle class – are changing consumer needs.

In what concerns industrial property, the existing stock is mainly developed by owner-occupier. But private property developers have been targeting this segment after identifying that is lacking modern supply, and some new business centres have been emerging. Most of these projects combine warehouses, offices and retail.

VM/AP Average prices AA Average area AUP Average unit price- Valor médio/ AM/ - Área média/ VUM/ - Valor unitário médio/

Marginal

Maianga

Enquadramento do mercado imobiliário

Depois de sofrer o impacto da crise financeira internacional, a qual acabou por reflectir-se no abrandamento do ritmo de desenvolvimento, o mercado imobiliário Angolano experimenta novamente uma fase de elevado crescimento, embora numa conjuntura diferente e com características longe do início da década passada, em que se verificou um boom nas vendas a qualquer valor e uma absorção de produtos ainda em planta. Estamos actualmente perante um mercado que se defronta com uma nova procura, com uma maior profissionalização de players e de entidades, assim como com a abertura do Governo na criação de mecanismos e programas que, por um lado, atentam no desenvolvimento económico e social do país e, por outro, permitam satisfazer as necessidades da população no acesso à habitação.

Neste contexto, a requalificação da Baía de Luanda é um projecto de referência que reflecte o novo paradigma do mercado imobiliário, ao mesmo tempo reflectindo a imagem do desenvolvimento económico e social que o país tem vindo a concretizar e também o dinamismo do próprio sector imobiliário. Com uma comercialização bem-sucedida, esta intervenção está a ancorar o surgimento de vários projectos quer de habitação, quer de escritórios, comércio e hotelaria, embora muitos estejam ainda em fase de estudo.

No mercado, os segmentos de habitação e escritórios continuaram, em 2014, a ser os mais activos, embora as oportunidades de investimento sejam também muito claras em mercados como o de retalho ou de imobiliário industrial.

Na habitação, a classe média-alta angolana e as grandes multinacionais – que procuram alojamento para os seus quadros e profissionais deslocalizados – continuaram a ser as franjas mais dinâmicas da procura, embora o ritmo de vendas face ao período de boom da década passada tenha abrandado, mantendo-se agora em níveis estáveis. A classe média Angolana continua a ser uma força da procura para a qual é necessário desenvolver produtos, estando a surgir já novos empreendimentos para este Target a preços mais baixos e localizados fora de centro da cidade de Luanda e de Talatona, como na zona de Camama.

Nos escritórios, a procura continua a ser dominada pelas empresas dos sectores petrolífero e financeiro. Já no retalho, as oportunidades para diversificação e expansão da oferta, que é ainda bastante limitada, são muitas, considerando o ritmo do crescimento demográfico e as características populacionais – maior número de populações urbanas, classe média jovem a emergir -, assim como os novos hábitos e necessidades de consumo que daí resultam.

No imobiliário industrial, a auto-construção – ou seja a construção pelo próprio ocupante – continua a ser dominante entre a oferta existente. No entanto, este é um segmento em que começam a surgir projectos de centros empresariais integrados, com promoção de promotores privados, que têm identificado a falta de oferta. Estes projectos acabam por ser multiusos, conjugando armazéns com as componentes de escritórios e espaços comerciais.

O mercado habitacional em Angola tem registado, nos últimos anos, um crescimento substancial, resultado da iniciativa privada mas também devido à intervenção do Estado, com a criação de diversos mecanismos e comparticipações.

A comercialização bem-sucedida da Baía de Luanda é sem dúvida um marco de referência do mercado imobiliário angolano. As classes média-alta e alta continuam a ser os alvos da habitação promovida no centro de Luanda, mas começam agora a surgir diversos projectos destinados às classes com rendimentos mais baixos, os quais são comparticipados pelo Estado. As Novas Centralidades de Kilamba Kiaxi, Km 44 em Catete, Zango, Musseque Capara e Cacuaco, assim como a requalificação em curso nos municípios do Cazenga e Sambizanga são exemplos de empreendimentos dirigidos a estes consumidores.

Com a classe média a crescer, a procura, em geral, contínua dinâmica, apesar de ter abrandado o ritmo. O mercado tem vindo a entrar num novo paradigma, com a venda das casas a acontecer sobretudo depois do produto acabado, o que tem a ver quer com a falta de liquidez do mercado, mas também com a emergência de um consumidor mais exigente e prudente.

Residential market in Angola has been recording a significant growth in recent years as a result of both private investment and Government intervention, the latter focused in the creation of several instruments and public co-funding.

The successful sales process of Baía de Luanda is, without doubt, a reference in the Angolan property market. Upper-middle and upper classes continue to be the main target for residential projects developed in centre Luanda, but some new projects targeting the lower income classes and co-funded by the Government are now being developed. The new urbanization projects Novas Centralidades of Kilamba Kiaxi, Km 44 in Catete, Zango, Musseque Capara and Cacuaco, as well as the ongoing renewal in the municipalities of Cazenga and Sambizanga, are some examples of projects targeting this class of housing consumers.

Middle class continues to further increase and, overall, demand continues very dynamic, despite the slower pace. The market has been entering a new paradigm in which residential sales are happening after the completion of projects. This is mainly due to lack of liquidity in market but also because a more cautious and demanding consumer is emerging.