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ESCOLA SUPERIOR DE ADMINISTRAÇÃO, DIREITO E ECONOMIA – ESADE

CURSO DE PÓS GRADUAÇÃO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

ADRIANA REGINA CASSOL

O PROCESSO DE REGISTRO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Porto Alegre

2010



Trabalho de conclusão de curso apresentado em cumprimento das exigências do Curso de Pós Graduação em Direito Imobiliário da Escola Superior de Administração, Direito e Economia – ESADE, para obtenção do diploma de pós-graduação. Orientadora: Cláudia Fonseca Tutikian

Porto Alegre

2010

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Considerações sobre sua importância à luz da Lei 4.591/64

Trabalho de conclusão de curso apresentado em cumprimento das

exigências do Curso de Pós Graduação em Direito Imobiliário da Escola Superior de

Administração, Direito e Economia – ESADE, para obtenção do diploma de pós-

graduação.

Aprovada em de de 2010, pela Banca Examinadora

Banca Examinadora:

________________________________________ Orientadora: Profa. Cláudia Fonseca Tutikian

________________________________________ Prof°. Examinador:

________________________________________ Prof°. Examinador:

Dedico esta monografia a DEUS que me deu o dom da vida, ao meu noivo que me

mostrou novos horizontes dela, e aos meus pais e filha pelo apoio incondicional.

4

AGRADECIMENTO

Agradeço a todas as pessoas que contribuíram

para a realização deste trabalho, especialmente ao

meu noivo Eduardo que me incentivou e me apoiou

nesta caminhada, sendo companheiro nos momentos

mais difíceis no desenvolvimento deste estudo.

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RESUMO

O presente trabalho monográfico analisa a Incorporação Imobiliária no ordenamento jurídico brasileiro e o seu Processo de Registro. Demonstra a importância do Registro do Memorial de Incorporação Imobiliária, bem como, os seus efeitos. Por ser bastante minucioso, o referido Registro transmite segurança tanto para os adquirentes como para os demais elementos que estão envolvidos na operação. Com este propósito, a primeira parte deste trabalho conceitua a Incorporação e a figura do Incorporador, mostra a origem das Incorporações e a Legislação aplicável. Cita os direitos e deveres do Incorporador e do adquirente contemplados na Lei. Em seguida, aborda o Contrato de Incorporação, especificando sua natureza jurídica, seus elementos, o objeto, a causa, as partes, com sua capacidade e legitimidade e, por fim, a sua forma. A segunda parte do trabalho aborda o tema central objeto da pesquisa que é a análise do Processo de Registro da Incorporação Imobiliária. Analisa também, todos os documentos necessários, elencados na Lei de Incorporações, que devem constar no Memorial de Incorporação. Visto se tratar de obrigação, por parte do Incorporador, providenciar o registro deste, a fim de possibilitar a negociação das futuras unidades, conforme dispõe a Lei n. 4.591/64, dando assim, segurança e garantia ao futuro adquirente. Palavras-chave: Incorporação Imobiliária. Memorial de Incorporação. Processo de

Registro da Incorporação Imobiliária.

RESUMEN

Esta monografía analiza el Desarrollo de Bienes Raíces en el sistema jurídico brasileño y su proceso de registro. Demuestra la importancia del registro Memorial Desarrollo de Bienes Raíces, así como sus efectos. Ser muy cuidadoso, este registro proporciona seguridad tanto para los clientes y otros elementos que están involucrados en la operación. A tal efecto, la primera parte de este trabajo conceptualiza la fusión y la figura del incorporador, muestra el origen de Constitución y la ley aplicable. Cita los derechos y deberes de los incorporador y el comprador contemplados em la Ley luego se dirige al acuerdo de fusión, especificando su naturaleza jurídica, sus elementos, el objeto, la causa, las partes, com su capacidad y legitimidad y, en última instancia, su forma. La segunda parte de la obra aborda el tema central del objeto de investigación es el análisis de Procedimiento de Registro de Desarrollo de Bienes Raíces. También examina todos los documentos necesarios, enumerados en el Acta de Incorporación, que deben figurar en el Memorial de Incorporación. Como se trata de un compromiso por parte del incorporador, proporcionar el acta de esta a fin de permitir la negociación de las unidades de futuro, como se estipula en la Ley N º 4.591/64, de tal modo, garantizar la seguridad y el futuro comprador. Palabras clave: Desarrollo de Bienes Raíces. Memorial de Incorporación. Proceso

de inscripción de Desarrollo de Bienes Raíces.

SUMÁRIO

INTRODUÇÃO......................................................................................................... 9

1 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS................................................................. 11

1.1 Definição legal e conceito de Incorporação………………………...………… 11 1.2 Definição de Incorporador……………………………………………......……… 13 1.3 Origem das Incorporações……………………………………………......……… 17 1.4 Legislação aplicável……………………………………………………..………… 18 1.5 Direitos e deveres do Incorporador……………………………………..……… 20 1.6 Direitos e deveres dos Adquirentes……………………………………..……… 24 1.7 O Contrato de Incorporação……………………………………………………… 25 1.7.1 Natureza Jurídica do Contrato de Incorporação Imobiliária................... 27 1.7.2 Elementos do Contrato……………………………………………….......…… 28 1.7.3 Objeto………………………………………………………………………......… 29 1.7.4 Causa…………………………………………………………………….......…… 29 1.7.5 Partes........................................................................................................... 30 1.7.6 Capacidade das Partes............................................................................... 31 1.7.7 Legitimidade das Partes............................................................................. 32 1.7.8 Forma........................................................................................................... 32

2 O PROCESSO DE REGISTRO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS...... 34

2.1 O Registro das Incorporações........................................................................ 34 2.2 Memorial de Incorporação…………………………………………...…………… 38 2.2.1 Título de Propriedade do Terreno………………………………....………… 41 2.2.2 Certidões……………………………………………………………….………… 44 2.2.3 Histórico Vintenário do Imóvel…………………………………….………… 48 2.2.4 Projetos........................................................................................................ 49 2.2.5 Cálculos....................................................................................................... 50 2.2.6 Memorial Descritivo.................................................................................... 51 2.2.7 Custo da Obra............................................................................................. 52

2.2.8 Discriminação das Frações Ideais............................................................ 52 2.2.9 Minuta de Convenção do Condomínio...................................................... 53 2.2.10 Declaração do Preço................................................................................... 54 2.2.11 Procuração.................................................................................................. 55 2.2.12 Prazo de Carência....................................................................................... 55 2.2.13 Atestado de Idoneidade Financeira........................................................... 57 2.2.14 Box de Estacionamento............................................................................. 58 2.3 Efeitos do Registro da Incorporação............................................................. 59

CONCLUSÃO.......................................................................................................... 61

REFERÊNCIAS....................................................................................................... 64

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INTRODUÇÃO

Objetiva-se com a explanação do tema selecionado, concentrar os elementos

que mais se efetivam com relação ao Processo de Registro das Incorporações

Imobiliárias. O Incorporador deve, por Lei, encaminhar um requerimento ao Cartório de

Registro de Imóveis a respeito do empreendimento a ser construído ou em construção.

Estas informações, acompanhadas do Memorial de Incorporação, referem-se ao

terreno, a seu proprietário ou titular de direitos aquisitivos de sua propriedade, ao

Incorporador e ao empreendimento. E elas servem para dar publicidade à promessa do

Incorporador de realizar o empreendimento, objeto da Incorporação, no modo e tempo

definidos no processo. Tais informações também tornam obrigatória a construção do

empreendimento, de acordo com o projeto aprovado e as respectivas especificações,

depois de efetivadas. Ainda, conforme o caso, permite ao Incorporador oferecer

publicamente a venda das unidades autônomas do empreendimento ou de frações

ideais do terreno, onde será construída a edificação. Possibilitam aos interessados na

compra, terem acesso às informações essenciais acerca da Incorporação, situação do

terreno, idoneidade do proprietário e do Incorporador e, ainda, fornecer aos

compradores elementos técnicos para o acompanhamento das obras e a fiscalização

da atuação do Incorporador.

O primeiro Capítulo do presente trabalho aborda a definição legal e o conceito de

Incorporação, a definição de Incorporador, a origem das Incorporações, a Legislação

aplicável, os direitos e deveres do Incorporador e também dos adquirentes. Na

sequência, analisa o Contrato de Incorporação, especificando a natureza jurídica, os

elementos, o objeto, a causa, as partes, capacidade e legitimidade destas, e, por fim, a

forma do Contrato.

Já o segundo Capítulo, é direcionado ao tema principal da presente monografia:

o Processo das Incorporações Imobiliárias. Trata do Registro das Incorporações e do

Memorial de Incorporação. Especifica, ainda, todo o rol de documentos contidos no

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artigo 32 da Lei 4.591/64 e que devem acompanhar o respectivo Memorial. Além disso,

analisa os Efeitos do Registro da Incorporação, bem como, seus benefícios para todos

os envolvidos.

Assim sendo, a presente monografia tem como objetivo demonstrar todos os

requisitos essenciais para a realização do Registro de uma Incorporação Imobiliária, a

fim de primar pela segurança jurídica de forma geral. De modo que esta relação jurídica

promova segurança ao futuro adquirente da unidade imobiliária, bem como, aos demais

envolvidos nesta operação.

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1 INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

A Incorporação Imobiliária é o fator responsável da existência da propriedade do

Imóvel. E a propriedade tem como características especiais a possibilidade de ser

fracionada, de derivar de atos de vontade de empreendedores e do cumprimento de

formalidades específicas. Portanto, a Incorporação é um instituto de fundamental

importância e que movimenta o mundo imobiliário, cujo tema será desenvolvido no

decorrer do trabalho.

1.1 Definição legal e conceito de Incorporação

A expressão Incorporação originou-se do vocabulário latino, incorporatio, do

verbo incorporare - juntar, unir. No âmbito jurídico, o significado da Incorporação é o

agrupamento de determinadas pessoas cuja intenção é a formação de condomínio.

(PLÁCIDO e SILVA, 2005).

Chalhub (2003), num sentido mais amplo, define a Incorporação como aquela

atividade humana exercida no sentido de incluir, unir, introduzir ou ligar uma coisa ao

corpo da outra.

O Direito Civil, no que tange aos imóveis, define Incorporação como o caso da

acessão agregada ao solo, passando ambos a construir uma coisa.

Já para os negócios imobiliários, a Incorporação é definida como movimentação

de uma série de fatores de produção para construir e vender, durante o período da

construção das unidades imobiliárias em edificações coletivas. Isto envolve e reúne

pessoas, bem como a articulação de uma série de medidas na concretização do feito,

desde o início da construção até sua conclusão, com a individualização e discriminação

das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis. (Id., 2003).

Diniz contribui, no conceito de Incorporação, dizendo que a atividade

Incorporativa “é um negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a

construção, para a alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades

autônomas”. (2004, p. 150).

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E na sequência, o autor afirma que o aspecto que se ressalta da atividade da

Incorporação Imobiliária é “a venda antecipada de apartamento de um edifício a

construir, o qual economicamente, tem a função de obter capital necessário para sua

construção”. (2004, p. 150).

De forma mais simplificada, Tutikian também define o conceito legal de

Incorporação Imobiliária como “instituto destinado à venda das unidades autônomas

ainda em fase de construção ou, até mesmo, antes de serem sequer iniciados os

preparativos do terreno, a chamada venda na “planta, que nada mais é do que a venda

de imóvel futuro, pendente de ser construído.” (2008, p. 72).

Portanto, a Incorporação se dará por necessária quando o Incorporador

pretender alienar as unidades de edificação, estando estas pendentes de construção ou

em fase de andamento das obras, constituindo-se, então, na promessa de compra e

venda futura. (Id., 2008).

Desta forma, o elemento essencial caracterizador e definidor da Incorporação

Imobiliária é a promessa de venda ou construção de coisa futura, que está para ser

iniciada ou já está em andamento.

Pode-se dizer, então, que a Incorporação Imobiliária nada mais é, do que uma

atividade de grande complexidade, pois, através dela se relacionam pessoas físicas e

jurídicas, tais como, o proprietário do terreno, o incorporador, os autores dos diversos

projetos, o corretor de imóveis, o Incorporador e os adquirentes das unidades a

produzir. (SCHMIDT, 2006).

É uma atividade empresarial que visa à produção e à comercialização de

unidades imobiliárias em edificações coletivas. (CHALHUB, 2003).

As Incorporações Imobiliárias podem ocorrer em três modalidades distintas:

a) Construção por empreitada - é prevista no artigo 55 da Lei nº 4.591/64, pode

ser a preço fixo ou reajustável e ocorre quando o incorporador terceiriza o serviço de

construção, ou seja, ele contrata um construtor para realizar a edificação. Cabe

salientar que esta modalidade não exime o Incorporador da responsabilidade do

empreendimento.

b) Construção por administração (também denominada a preço de custo) – é

prevista no artigo 58 da mesma Lei. Realiza-se quando os compradores formam um

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condomínio, adquirindo um terreno e contratando um administrador e um construtor

para que efetivem a edificação. Neste caso, o empreendimento ficará para os

condôminos.

c) Incorporação a preço e prazo certo - regulada pelo artigo 43 da Lei nº

4.591/64, que por sua vez, é a mais usual, podendo ter reajuste ou não do preço,

cabendo ao Incorporador construir a edificação e ser responsável pela Incorporação

Imobiliária, inclusive pela alienação das unidades autônomas.

Esta última modalidade é a mais recomendável para o acesso ao direito de

responsabilidade à moradia, pois “[...] geralmente envolve profissionais habituais do

meio imobiliário, com capacidade técnica e financeira direta ou indiretamente”.

(TUTIKIAN, 2008, p. 73).

Por fim, conclui-se que a Incorporação Imobiliária é a atividade exercida por

alguém com o objetivo de realizar a construção de edificações compostas de unidades

autônomas, sob modalidade de condomínio, onde se realiza a venda antecipada do

imóvel (venda na planta), como meio de obter o capital necessário para dar início à

construção da edificação.

A seguir, para uma melhor compreensão, será analisada a figura do

Incorporador, por ser este o viabilizador da Incorporação Imobiliária, ou seja, o

responsável no desenvolvimento do projeto e da concretização do empreendimento.

1.2 Definição de Incorporador

O surgimento da figura do Incorporador ocorreu em função da generalização do

negócio imobiliário e da proliferação de edifícios para moradia das pessoas que se

aglomeravam nos grandes centros urbanos. (AVVAD, 2006).

Segundo Pereira, a figura do Incorporador “existiu antes de o direito ter cogitado

dele. E viveu a bem dizer na rua ou no alto dos edifícios em construção, antes de

sentar-se no gabinete dos juristas ou no salão dos julgadores”. (2000, p. 231).

O conceito de Incorporador está contido no artigo 29 da Lei 4.591/64:

Considera-se Incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a

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venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a têrmo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

De acordo com este conceito legal, Cambler entende que:

[...] se a própria descrição da atividade inclui a comercialização de

frações ideais de terreno, vinculando essas frações às unidades

autônomas, mediante o pagamento de preço determinado, pode-se

concluir que o Incorporador, pessoa física ou jurídica, sempre será

considerado comerciante, mesmo que não exerça essa função com

habitualidade, ou seja, pessoa física, o que explica a referência da

norma ao Incorporador comerciante ou não. (1997, p. 237-238).

Pode-se dizer então, de forma sucinta, que o Incorporador é aquele que aceita

propostas, compromissa ou efetiva a venda de unidades futuras, em edificações

inclusas ou apensas projetadas, coordenando e levando a termo o empreendimento.

Acrescenta-se ainda, que indifere se o incorporador seja pessoa jurídica ou

física, comerciante ou não. No mesmo sentido, não importa também que seja o

proprietário ou o titular de direitos tendentes à aquisição do terreno, conforme está

contido no artigo 30 da Lei 4.591/64. O Incorporador tanto pode ser o construtor da

obra, como também pode ser o corretor de imóveis interessado a viabilizar o

empreendimento e intermediar as vendas.

Assim, para ser Incorporador é necessário ser proprietário ou titular de direitos à

aquisição do imóvel, tais como promitente comprador, promitente permutante ou

cessionário destes; ou ainda, ser um construtor ou o corretor de imóveis. Frise-se que,

(p.130) “somente essas três figuras podem ser incorporadores e ninguém mais.”

(MEZZARI, 2002).

É mister destacar uma das características apresentadas pelo Incorporador: a de

ser empresário, o qual lidera e planeja um negócio, faz os estudos arquitetônicos e

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toma as providências para a aprovação do projeto de construção, as minutas dos atos

necessários ao empreendimento, a captação de recursos necessários para a execução

da obra, adotando, enfim, todas as medidas necessárias à organização, execução e

controle de sua atividade empresarial. (CHALHUB, 2003).

Nesse sentido, a atividade do Incorporador é caracterizada por estar “[...]

presente a intenção de, no curso da obra, alienar frações ideais do terreno vinculadas a

unidades futuras, fazendo disso uma atividade empresarial.” (MEZZARI, 2003, p.129-

30).

Depois de vendidas todas as unidades, o Incorporador promove a regularização

da transferência de domínio, reunindo em uma escritura única, o vendedor e os

compradores, aos quais transmite as respectivas quotas ideais do terreno.

Normalmente, os contratos com o construtor, fornecedores, empreiteiros de serviços e

empregados são feitos em nome dos adquirentes, que o Incorporador é encarregado de

representar. (CHALHUB, 2003).

Pode-se dizer, então, que o Incorporador é chave principal para que haja a

possibilidade de realização de uma Incorporação Imobiliária. E deverá ter seu nome

indicado no local da construção, impresso em placa ou por qualquer forma que permita

a quem passe pelas imediações, ligar aquela obra ao respectivo Incorporador. Bem

como, também nos documentos inerentes a ela e ainda possibilite aos interessados,

identificarem o Incorporador em relação ao empreendimento, visto que ele é sempre o

responsável pelo mesmo. (PEREIRA, 2000).

Corrobora nessa linha Tutikian (2008), dizendo que o Incorporador é figura

essencial para o desenvolvimento e concretização do empreendimento, uma vez que a

Incorporação Imobiliária se torna viável mediante a figura dele, pois, é quem articula os

esforços de toda cadeia para alcançar a construção das moradias à coletividade.

A atividade de Incorporador, bem como o exercício das suas atribuições e

atividades e ainda da conformidade ou desconformidade com que proceder em relação

às leis, encontra-se ele submetido em especial à Lei n.4.591/64. (CHALHUB,2003).

Ressalta-se que a relação jurídica da Incorporação está essencialmente ligada

ao fim e à respectiva geração do lucro, ou seja, na atualidade, com a entrada em vigor

da Lei n. 8.078/90 - Código de Proteção e Defesa do Consumidor, onde proliferam

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relações jurídicas de consumo, essas duas modalidades de relações jurídicas se

estreitaram, fazendo com que as normas incorporativas ficassem sujeitas às normas de

proteção ao consumidor de tal forma que, em determinadas circunstâncias, a norma

incorporativa se confunde com a norma jurídica de consumo. (AVVAD, 2006).

Em conformidade com o acima exposto, pode-se identificar o Incorporador como

o sujeito da relação jurídica de consumo, ou seja, a relação jurídica incorporativa, na

maior parte das vezes, é alcançada pelas normas do Código de Defesa do Consumidor,

principalmente, quando o próprio Código, no parágrafo 1º do art. 3º, faz menção ao

objeto da relação de consumo – o produto, que poderá ser: qualquer bem, móvel ou

imóvel, material ou imaterial.

O Incorporador realiza a produção das unidades condominiais, planeja a

montagem da Incorporação, cria o produto imobiliário, promove a transformação do

bem imóvel de modo a torná-lo atrativo à comercialização, além de ser potencialmente

um prestador de serviços, desenvolvendo e lançando o produto no mercado de

consumo. (CAMBLER, 1997).

Nos termos da Lei n. 4.591/64 – Condomínio e Incorporação Imobiliária - o

Incorporador pode ser pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou

estrangeira, que desenvolve atividade de produção, montagem, criação, construção e

comercialização de unidades condominiais, quando proprietário do imóvel incorporável.

Quando não, o Incorporador atua igualmente como prestador de serviços,

intermediando as negociações entre os demais sujeitos incorporativos (dono do terreno,

adquirentes, agente financeiro e construtora). (PEREIRA, 2000).

Para finalizar, conclui-se que o Incorporador é figura primordial para a realização

da Incorporação, ou seja, é a pessoa que promove a constituição do condomínio,

aproxima as partes, faz contatos, obtém capital, elabora planos, enfim, todas aquelas

atividades vistas anteriormente, que fazem parte da atividade incorporativa. Em suma, é

a pessoa chave para a concreção da Incorporação Imobiliária.

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1.3 Origem das Incorporações

O surgimento do instituto de Incorporação se tornou necessário, com o passar

dos anos, devido ao demasiado crescimento populacional e desproporcional em relação

à quantidade de espaços aptos à construção de moradias e que foi se agravando de

forma descontrolada.

Pela legislação anterior, apenas era possível a construção de uma casa em um

terreno, o que diminuía a utilização do espaço físico. Posteriormente, com o surgimento

da Lei dos Condomínios e Incorporações Imobiliárias e também com a criação do

condomínio especial, a utilização do espaço físico foi aumentada, pois, apresentou a

possibilidade de se construir num mesmo terreno, uma edificação com diversas

unidades.

Assim, a Lei de Incorporações possibilitou um maior aproveitamento dos espaços

físicos destinados a moradias tornando possível a concentração de um maior número

de pessoas morando numa mesma propriedade :

[...] na posição anterior, havia apenas uma casa sobre cada terreno, em geral abrigando uma única família, e, com a criação deste condomínio especial, pode haver diversas unidades autônomas sobre este mesmo terreno e, por conseqüência, a inclusão de mais moradores. (TUTIKIAN, 2008, p. 79).

Portanto, a Incorporação Imobiliária se faz necessária, uma vez que a

propriedade do imóvel passa, então, a submeter-se a um regime de condomínio

especial ou relativo, possibilitando a venda dessas unidades condominiais. Estas

unidades condominiais, que estão dentro desta propriedade, terão ao mesmo tempo,

uma área privativa e uma área de uso comum de todas as unidades.

Destacam-se, também, outros fatores que contribuíram no surgimento das

Incorporações Imobiliárias, tais como o déficit habitacional, incluindo as moradias sem

as mínimas condições de habitabilidade versus a insuficiência de recursos públicos

para sanar este déficit e a dificuldade para a população adquirir sua própria moradia

devido a escassez de terrenos bem localizados e seus preços super valorizados, a

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insuficiência de recursos financeiros para construção isolada, a mão-de-obra custosa, a

necessidade de contratação de técnicos de diversas áreas, entre outros. (Id., 2008).

Em suma, o instituto da Incorporação Imobiliária surgiu através dos Condomínios

Edilícios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhor aproveitamento do

solo, em razão do descontrolado crescimento populacional e escassez de terrenos para

construção de moradias para demanda.

1.4 Legislação Aplicável

No Código Civil Brasileiro de 1916 não havia previsão a respeito das

Incorporações Imobiliárias, nem dos condomínios em edifícios. O decreto-lei nº

5.481/28 foi o pioneiro a disciplinar a matéria que, posteriormente, sofreu alterações

com o decreto-lei nº 5.243/43 e a lei 285/45, o qual dispôs sobre a possibilidade da

alienação parcial dos edifícios de dois ou mais pavimentos e trouxe indicações de

normas para regulamentar a ocupação dos prédios de habitação coletiva. (SCHMIDT,

2006).

Registra-se que o Código Civil vigente também não trata da matéria, somente

disciplina a figura do condomínio edilício. (TUTIKIAN, 2008).

Os primeiros dispositivos legais que disciplinavam a matéria contemplavam tão

somente o edifício pronto, já em condições de utilização, regulavam a alienação de

suas unidades autônomas e traziam regras de convívio. Não faziam referência da fase

pré-condominial, ou seja, na fase do edifício enquanto Incorporação Imobiliária, em

suas várias etapas que antecedem o empreendimento, como a escolha e aquisição do

terreno, a comercialização e a própria construção do edifício. (SCHMIDT, 2006).

Também não havia nenhuma referência ou disciplina à figura do Incorporador

que, nas palavras de Schimidt:

[...] nasceu à margem do direito, mas cada vez mais presente nos negócios imobiliários, face ao incremento da indústria da construção civil, principalmente nas grandes cidades do país, sem que, em contrapartida, ficassem definidos seus direitos, mas especialmente, seus deveres e responsabilidades. (2006, p. 23).

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Assim, para suprir a lacuna legal existente, veio a Lei Federal nº 4.591/64,

chamada de Lei dos Condomínios e Incorporações (LCI). Esta lei foi alterada pela lei nº

4.864/65, “com o propósito declarado para criar estímulos à industria da construção

civil.” (p.23). A LCI teve seu regulamento dado pelo decreto nº 55.815/65, o qual

estabeleceu normas para escrituração nos Registros de Imóveis, dos registros previstos

na lei 4.591/64. (Id., 2006).

O pai da Lei de Incorporações, Caio Mario da Silva Pereira, também confirma

que “A nova Lei reguladora do Condomínio e Incorporações veio a preencher lacuna

sempre lamentada e imprimir sistema e ordem à matéria”. (PEREIRA, 2000, p. 11).

Em vista disso, com o advento da Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que

dispõe sobre o Condomínio nas Edificações e as Incorporações Imobiliárias, se

estabeleceram normas relativas à Incorporação Imobiliária, as quais vieram organizar o

instituto, resolvendo assuntos de grande relevância social e econômica pertinente à

área. Foi com a vinda desta Lei, que a Incorporação Imobiliária e o Incorporador

passaram a receber o reconhecimento expresso da Lei. (CHALHUB, 2003).

Destaca-se que a referida Lei disciplina o condomínio edilício em duas fases: a

de implantação e construção - a Incorporação Imobiliária - e a de utilização e

administração - o condomínio propriamente dito. (AVVAD, 2006).

Assevera Tutikian, que a Lei 4.591/64:

[...] é de suma importância para o instituto, visto que regula inteiramente, inclusive indicando todos os requisitos que devem ser cumpridos para que se possa alcançar o fim almejado: o registro da incorporação imobiliária e a possibilidade de promoção das vendas do términos da edificação. (2008, p.70).

A Lei das Incorporações, posteriormente, sofreu a incidência de duas alterações

desde sua edição. A primeira já acima referida - a Lei 4.864/65 - e uma segunda, mais

recente, a Lei nº 10.931/04, a qual regula especificamente o patrimônio de afetação. (Id,

2008).

Importante mencionar também a base legal da promessa de compra e venda e a

promessa de cessão de direitos e obrigações contratuais, instrumentos estes muito

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utilizados no comércio imobiliário e nas vendas das unidades condominiais em

produção.

A promessa de compra e venda está prevista no decreto-lei nº 58 apenas para os

terrenos loteados com pagamento do preço em prestações, posteriormente estendida

aos imóveis em geral, mesmo não loteados, pelo decreto nº 3.079/38, “tendo-lhe sido

atribuída eficácia de direito real oponível a terceiros, desde que não contenha cláusula

de arrependimento e esteja registrada no Ofício de Registro de Imóveis, segundo

redação determinada pela lei nº 6.014, de 27/12/1973.” O Código Civil de 2002, em

seus artigos 1.225, inc. VII, 1.417 e 1.418, veio a confirmar essa determinação legal.

Referente à promessa de cessão, o artigo 69 da lei nº 4.380/64 lhe conferiu a mesma

eficácia. (SCHMIDT, 2006).

Outras duas leis que são de suma importância para o direito imobiliário, mesmo

não influenciando diretamente na Incorporação Imobiliária, mas que devem ser de

conhecimento do Incorporador por afetar diretamente o direito à moradia, são: a Lei

6.015/73 (Lei dos Registros Públicos) e a Lei 8.078/90 (Código da Defesa do

Consumidor).

Para finalizar, é essencial que o Incorporador se atenha principalmente às Leis

nºs 4.591/64, 10.931/04, 6.015/73 e 8.078/90, quando realizar a Incorporação

Imobiliária e colocar suas unidades autônomas à venda para que, então, todas as

ações a serem efetivadas, venham ao encontro da legislação que regula tal atividade.

(TUTIKIAN, 2008).

1.5 Direitos e Deveres do Incorporador

Pode-se dizer que a responsabilidade do Incorporador é extremamente grande e

ampla, com consideráveis riscos. Todavia, em geral, existe a tendência de seu negócio

ser lucrativo. Conseqüentemente, suporta os ônus do seu empreendimento, tanto

civilmente com seus bens, quanto criminalmente. A Lei realmente não poupou o

Incorporador, entretanto, deixou expresso em seu texto quais as obrigações.

(MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

21

As obrigações mais relevantes que o Incorporador está sujeito, que, em regra,

são comuns a todas as espécies de contrato utilizáveis na atividade de Incorporação e

que são expressas de forma sintetizada por Chalhub, são:

1. a primeira e fundamental obrigação do incorporador, que constitui requisito para legitimá-lo a oferecer os imóveis à venda, é promover o registro da incorporação, nos termos já acima considerados (art. 32); 2. é obrigação do incorporador, manter seu nome indicado ostensivamente no local da construção (art.31, § 2º); 3. em todos os anúncios que fizer, bem como nos contratos e quaisquer papéis relativos à incorporação, o incorporador deve mencionar o número do registro do memorial (art. 32 § 3º); 4. atualizar a documentação do memorial e revalidar o registro da incorporação se, no prazo de 180 dias do registro provisório, a incorporação não estiver efetivada, nem tiver sido denunciada (art. 33, combinado com o art. 12 de Lei 4.86/65); 5. explicar em todos os ajustes preliminares que firmar com os adquirentes, a existência do prazo de carência, se houver (art. 34, § 3º); 6. denunciar a desistência da incorporação ao Registro de Imóveis, quando for o caso, e comunicá-la imediatamente aos adquirentes (art. 34, §, e art. 35, § 2º); 7. terminado o prazo de carência sem denúncia da incorporação, tem o incorporador a obrigação de, em sessenta dias, outorgar aos adquirentes o contrato correspondente (promessa de compra, contrato de construção, conforme o caso); não havendo prazo de carência, o prazo de sessenta dias se conta da data de qualquer ajuste preliminar (arts. 35 e 66, III, e art. 13 da Lei 4.864/65); 8. caso não outorgue os contratos aos adquirentes, o incorporador sujeita-se à multa de 50%, calculada sobre os valores que houver deles recebido, cobrável mediante execução (art. 35, § 5º); 9. em caso de denúncia da incorporação, restituir aos adquirentes as importâncias por estes pagas, no prazo de trinta dias, a contar da desistência; caso não o faça, essas importâncias são exigíveis mediante ação de execução, com reajustes monetário e juros de 6% ao ano, sobre os valores reajustados; 10. mencionar, nos contratos de construção, os nomes dos responsáveis pelo custeio da construção, responsabilizando-se (o incorporador) pelo custeio das unidades não vendidas (art. 35, § 6º); 11. mencionar em todos os instrumentos de ajuste, a eventual existência de ônus real ou fiscal sobre o terreno (arts. 37 e 66 II); a mesma exigência se dá, quando houver alguma ação que possa comprometer a titularidade do imóvel; 12. mencionar nos instrumentos de ajuste, a eventual ocupação do imóvel, esclarecendo a que título ela se dá e as condições de sua desocupação (art. 38); 13. nas hipóteses em que o incorporador tiver contratado a aquisição do terreno mediante permuta ou promessa de permuta, deve

22

explicitar em todos os instrumentos de ajuste qual é a parcela que será paga em dinheiro, ou a quota-parte, expressa em metros quadrados, das áreas das unidades a serem entregues em pagamento do terreno (art. 39); deve ser esclarecido também, se o alienante do terreno ficou ou não, sujeito a qualquer prestação ou encargo (art. 39, parágrafo único); 14. deve o incorporador discriminar, nos contratos de preço global, as parcelas relativas ao valor da fração ideal de terreno e ao valor da construção (art. 41); 15. é dever do incorporador, informar periodicamente aos adquirentes, o estado da obra, demonstrando sua correspondência com prazo pactuado, não podendo alterar o projeto nem desviar-se do plano de construção, salvo, autorização unânime dos compradores ou exigência legal (art. 43, I, II, IV, e VI), nem alterar o preço e as condições de pagamento, salvo se, expressamente previsto o reajustamento (art. 43, V); não pode o Incorporador, retardar injustificadamente as obras ou paralisá-las por mais de 30 dias, sob pena de destituição nos termos da lei; 16. nas hipóteses de contratação da construção por empreitada reajustável, discriminar o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, indicando os critérios e índices de reajuste a que está sujeita a obra em quaisquer contratos, cartas-proposta, escrituras e demais papéis, bem como, na publicidade escrita em que conste o preço, excluídos os anúncios classificados (art. 56); 17. quando a construção tiver sido contratada por administração ou a preço de custo, mencionar no contrato, a data em que será iniciada a obra e o valor estimado do orçamento, atualizando esse valor no caso de ajustes celebrados até as fundações, após o seu término e nas transferências de contrato ou sub-rogações, (art. 59); 18. ainda nas construções por administração, é dever do incorporador, manter para cada condomínio, contabilidade específica (art. 58, I), conta-corrente bancária própria (art. 58, II); idêntico dever é imputável ao Incorporador nas incorporações submetidas ao regime de afetação; 19. nas construções por administração, deve o incorporador discriminar o custo do terreno e o orçamento atualizado da construção, indicando o mês a que este se refere e a especificação da obra (art. 62); 20. requerer a averbação da construção da edificação, após a expedição do “habite-se”, bem como, a individualização e discriminação das unidades, com a conseqüente instituição do condomínio de utilização do edifício (art. 44); 21. o incorporador deve comparecer às assembléias gerais que houver sido convocado (art. 49, § 3º); 22. tem o incorporador, ainda, a obrigação de fiscalizar o cumprimento, pelo construtor e empreiteiros, das obrigações fiscais e previdenciárias, pelas quais possam ser solidariamente responsáveis, o proprietários do terreno, o dono da obra e o adquirente das unidades. (CHALHUB, 2003, p. 165-168).

É reservado também ao Incorporador, obrigações pré-contratuais, as quais

ocorrem antes do início do empreendimento, ou seja, o Incorporador somente poderá

23

negociar as unidades autônomas quando tiver arquivado no cartório do Registro de

Imóveis, toda a documentação pertencente ao empreendimento que promove.

(PEREIRA, 2000).

Como visto, são inúmeras as obrigações do Incorporador, todavia o não

cumprimento de todas as obrigações legais, estará ele, submetido às normas cíveis e

criminais, bem como, ao Código de Defesa do Consumidor. Isso vale também para o

corretor de imóveis. (MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

Simultaneamente, às obrigações do Incorporador, são reservados direitos

correspondentes ao seu negócio, dentre os quais são:

1. arrependimento, que corresponde ao direito de desistência da realização da incorporação dentro do prazo de carência, se tiver fixado; 2. exigir do adquirente, a assinatura do contrato definitivo, depois de expirado o prazo de carência, quando houver, sob pena de rescisão do instrumento preliminar de ajuste; 3. exigir o pagamento do preço estabelecido nos instrumentos de ajuste, promessas de compra e venda ou qualquer outro instrumento de alienação, podendo, em caso de mora: (a) promover a execução do crédito, (b) ajuizar ação de resolução do contrato, oferecendo previamente ao adquirente oportunidade para purga de mora, nos termos do Decreto-lei nº 745/69, (c) adotar os procedimentos de venda da unidade mediante leilão extrajudicial (art. 63 e parágrafos e art. 1º da Lei 4.864/65 ou, ainda, (d) promover leilão da unidade, caso tenha contratado a venda com pacto adjeto de alienação fiduciária (Lei 9.514/97, art. 27); para qualquer dessas hipóteses, o art. 41 prevê que, na falta de pagamento das prestações do terreno, os efeitos da mora recairão também sobre a parte relativa à construção, ainda que o pagamento desta esteja regularizado ou já esteja integralizado; 4. nas hipóteses no item anterior, o incorporador poderá transferir a terceiros os direitos do adquirente, cujo contrato tiver sido desfeito em razão da mora (art. 63, § 8, e art. 1º, VII, da Lei 4.864/65); 5. tem o incorporador, assim como tem o condomínio, direito de retenção da unidade como garantia do recebimento do seu crédito, retenção essa que exercerá até que o adquirente efetive o pagamento de sua dívida (art.52). (CHALHUB, 2003, p. 169-170).

Percebe-se, portanto, pelo considerável rol de obrigações atribuídas ao

Incorporador, a preocupação do legislador de prover a segurança jurídica àqueles que

pretendem fazer aquisições de unidades incorporativas.

24

1.6 Direitos e Deveres dos Adquirentes

A obrigação essencial dos adquirentes de unidades em Incorporação Imobiliária

é satisfazer o preço ajustado para compra e venda, o qual pode representar o valor total

da unidade (fração ideal do terreno e acessões que constituirão a futura Unidade

Imobiliária).

Além disso, os adquirentes não devem interferir na obra, não só para não

prejudicar o andamento dos serviços, mas, principalmente, para proteger sua

integridade física.

Em contrapartida ao cumprimento de sua obrigação de pagar, o adquirente tem o

direito de receber a unidade imobiliária identificada no contrato de aquisição, além de

outros direitos relevantes mencionados por Chalhub, tais como:

1. obter do incorporador, o contrato relativo à aquisição da unidade (ou contrato de aquisição da fração ideal e o de construção), no prazo de sessenta dias, a contar do final do prazo de carência, se houver; se não houver prazo de carência, o prazo a outorga do contrato se conta da data de qualquer documento de ajuste preliminar (art. 35 e seu § 1); 2. promover a averbação, no Registro de Imóveis, da carta-proposta ou do documento de ajuste preliminar para aquisição da unidade, caso incorporador deixe de outorgar o contrato relativo à respectiva unidade (art. 32, § 4º); 3. obter do incorporador, o pagamento da multa de 50% sobre a quantia que a ele tiver pago, caso seja descumprida a obrigação de outorga do contrato a que se refere o caput do art. 35; 4. no caso de denúncia da incorporação, receber do incorporador, em restituição, as quantias que a ele tiver pago, assegurado ao adquirente cobrá-la por via de execução, com reajuste e juros de 6% ao ano sobre o valor reajustado; 5. acompanhar o andamento da obra, mediante atuação da Comissão de Representantes; 6. obter do incorporador, relatórios periódicos em que fique demonstrado o andamento da obra em correspondência, bem como, o prazo pactuado no contrato ou em correspondência com o cronograma da obra; 7. promover a notificação do incorporador caso, injustificadamente, haja retardamento da obra ou sua paralisação por mais de trinta dias, para que ele reinicie a obra em trinta dias e lhe dê andamento normal; 8. destituir o incorporador, caso não atenda a notificação referida no item anterior; 9. assumir, representados pela Comissão de Representantes, a administração da obra em caso de destituição ou de falência do incorporador;

25

10. obter do incorporador, indenização dos prejuízos decorrentes da não conclusão da obra ou do seu retardamento injustificado; 11. promover, no Registro de Imóveis, a averbação da construção, caso o Incorporador ou construtor não o faça (art. 44, § 2º); 12. obter do incorporador e/ou do dono do terreno, a escritura de compra e venda da unidade e/ou da fração ideal do terreno, inclusive, mediante a adjudicação compulsória ou ação de cumprimento de obrigação de fazer, conforme o caso. (2003, p. 170-171).

Assim como Incorporador, o adquirente também tem seus deveres e direitos e

cabe a eles, simultaneamente, honrar suas obrigações para promover o bom

andamento da obra pretendida, sem causar prejuízo para ambas às partes.

1.7 O Contrato de Incorporação

A Incorporação Imobiliária é o negócio jurídico pelo qual o Incorporador assume

o compromisso de realizar, por si ou por terceiros, a construção de unidades

imobiliárias em edificação coletiva. Além disso, o Incorporador se obriga a transmitir a

propriedade dessas unidades aos futuros adquirentes, firmando contratos durante a

construção do empreendimento.

Desta forma, pelo fato de a Incorporação se tratar de um negócio de grande

complexidade, a qual depende da celebração de diversos contratos - dentre eles pode-

se citar como exemplos o contrato de promessa de compra e venda, o contrato de

construção, entre tantos outros - que, embora possuam autonomia, guardam entre si

estreita relação uns com os outros. Ambos contêm identidade própria, mas reunidos

fazem desempenhar uma nova função, “típica de contrato de incorporação, que é a

produção de unidades imobiliárias em edificações coletivas e a constituição de

propriedade sobre essas unidades em condomínio especial, com a conseqüente

transmissão desse direito aos respectivos adquirentes.” (CHALHUB, 2003, p. 142).

Os contratos que figuram a Incorporação Imobiliária estão coligados para o fim

de articular todos os meios necessários na realização da construção, a qual seu

resultado se concretizará no Registro de Imóveis, com a averbação da construção, que

resultará na individualização e discriminação das unidades imobiliárias autônomas,

integrantes de um conjunto de unidades. A partir da união desses contratos de

26

implementação de outros atos jurídicos, em especial o registro da Incorporação, é

identificado o negócio jurídico da Incorporação.

E, portanto, com a manifestação de vontade do Incorporador, do construtor e do

adquirente das unidades, entre outros que participem da atividade, é que se origina o

negócio da Incorporação.

O termo inicial da Incorporação é dado pela data do registro desta no Registro de

Imóveis da situação do empreendimento e o termo final a partir da data da averbação

da construção nesse mesmo Registro.

Apesar de o negócio jurídico da Incorporação ser formado pela união de várias

espécies de contrato, constitui ele uma modalidade contratual típica, uma vez que suas

regras são referidas de maneira específica pela lei, definindo suas características, seus

requisitos e efeitos. Importante frisar que, apesar da tipificação, a lei não conferiu um

nome específico para o negócio jurídico da Incorporação.

Em vista disso, afirma Chalhub que:

Trata-se de negócio jurídico que se formaliza pela coligação de contratos distintos, fundamentalmente o contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda e, eventualmente, o contrato de construção, aliados a outros atos essenciais, como por exemplo, a individualização e discriminação da edificação e das unidades autônomas para instituição do condomínio, previsto no art. 44. (2003, p. 147).

Além disso, o autor salienta um aspecto relevante nessa modalidade de contrato

que “[...] é o interesse coletivo, que constitui traço marcante de sua função social e que,

em conseqüência, dá o tom do seu escopo e condiciona sua funcionalidade

econômica.” (2003, p. 147).

Para finalizar, pode-se dizer que o contrato de Incorporação deve ser sempre

considerado sob a perspectiva do interesse coletivo do conjunto de adquirentes de

unidades, com a atenção para o fato de que é o interesse da totalidade dos adquirentes

que determina o escopo do contrato, sua funcionalidade econômica e social.

27

1.7.1 Natureza Jurídica do Contrato de Incorporação Imobiliária

A Incorporação Imobiliária caracteriza-se por ser um negócio jurídico bilateral,

típico, consensual, oneroso, comutativo, solene e de execução continuada. (CHALHUB,

2003).

Na sequencia serão abordadas, separadamente, essas características para uma

melhor compreensão.

Primeiramente, com relação à natureza da obrigação entabulada, o contrato

bilateral, em que a simples manifestação de vontade do Incorporador basta para que

ele se obrigue a construir edificação ou conjunto de edificações compostas de unidades

autônomas, para alienação total ou parcial. De outro lado, os adquirentes, ao firmarem

os contratos ou compromissos de compra e venda, também passam a ter direitos e

obrigações relativos à Incorporação. (MARQUES FILHO; DINIZ, 2006).

Os Contratos de Incorporação são denominados bilaterais e, quando de sua

feitura, conferem obrigações a todos os contratantes. Sua característica é o sinalagma,

ou seja, sua bilateralidade. (VENOSA, 2007).

Contribui Diniz (2004) que cada um dos contratantes torna-se credor e devedor

do outro, de forma simultânea e recíproca, característica do sinalagma.

É negócio típico, por apresentar definição expressa na lei, principalmente, no

parágrafo único do artigo 28. A Lei tipificou o contrato de Incorporação, estabelecendo

“sua estrutura e seus contornos, definindo as condições de contratação, enunciando

seus efeitos, identificando a figura central (Incorporador) em torno da qual gravitam os

atos concernentes ao negócio e tratando das obrigações das partes.” (CHALHUB,

2003, p. 149).

Com relação ao contrato ser consensual, esta característica se dá pelo fato deste

contrato se aperfeiçoar mediante declaração de vontade das partes.

A onerosidade se perfectibiliza devido às partes contratantes visarem vantagens,

pondo-se, em contrapartida, obrigações recíprocas. (Id., 2003).

Segundo Diniz (2004, p. 82), “os Contratos a título oneroso são aqueles que

trazem vantagens para ambos os contratantes, pois estes sofrem um sacrifício

patrimonial, correspondente a um proveito almejado”. Como exemplo, pode-se citar a

28

compra e venda, onde o promitente comprador pagará um valor determinado para obter

o bem e o promitente vendedor deverá outorgar a escritura.

Devido às obrigações das partes guardarem relativa equivalência: o preço que o

adquirente se obriga a pagar ao Incorporador guarda, também, relativa equivalência

como o valor da unidade imobiliária objeto do contrato, caracteriza o contrato

comutativo. (CHALHUB, 2003).

Corrobora nesse sentido, também Wald dizendo que “os Contratos cumulativos

se caracterizam pela equivalência presumida das prestações dos contratantes. As

prestações de ambos os contratantes devem ser certas e compensarem-se umas com

as outras”. (WALD, 2000, p. 216-217).

Nessa linha, Diniz (2003, p. 89) também contribui que há nos contratos

cumulativos a idéia de equivalência de prestações “[...] cada contratante, além de

receber do outro prestação relativamente equivalente à sua, pode verificar, de imediato,

essa equivalência”.

O contrato se caracteriza solene, devido sua validade depender da observância

da forma prescrita em lei e do cumprimento de uma série de requisitos. (CHALHUB,

2003).

Para Pereira (2000, p. 62), “Chama-se Contrato solene aquele para cuja

formação não basta o acordo das partes. Exige-se a observância de certas

formalidades, em razão da qual o Contrato se diz também formal”. Como exemplo, o

Registro da Incorporação no Registro de Imóveis, a celebração de Contratos escritos,

entre outras.

E, por fim, o contrato é negócio de execução continuada porque todas as

obrigações a ele relativas são efetivadas de forma escalonada, tendo como exemplo, a

construção que é realizada por etapas e o pagamento, que, em regra, se faz

parceladamente. (CHALHUB, 2003).

1.7.2 Elementos do Contrato

Os elementos que formam o contrato de Incorporação Imobiliária são de

natureza obrigacional e real. Representados pela obrigação de dar e de fazer com que

29

o negócio finde, e, por sua vez, estes representados pela eficácia real em razão do

negócio ter a finalidade de constituição de propriedade imobiliária.

Observa-se o contrato de construção, onde há, de um lado, a obrigação de

executar a construção e, de outro lado, a obrigação de pagar a construção.

Portanto, a relação jurídica existente entre o Incorporador e o adquirente

consolida-se, em regra, no acordo firmado (contrato) entre aquele que se obriga a

construir ou fazer construir e entregar a unidade ao comprador desta, e este, em

contrapartida, se obriga a pagar o preço estabelecido para a aquisição da propriedade

imobiliária que constitui o objeto do contrato. (CHALHUB, 2003).

1.7.3 Objeto

O objeto do contrato de Incorporação contempla os elementos de natureza

obrigacional e real.

O elemento de natureza obrigacional funda-se no compromisso que as partes

assumem ao contratar a transferência do domínio no momento que se completar o

pagamento do preço, associado à obrigação do Incorporador de promover a construção

e seu registro no Registro de Imóveis.

O elemento de natureza real é seu objeto mediato, ou seja, é o imóvel cuja

construção o Incorporador se compromete a promover, individualizando a unidade no

Registro de Imóveis e transmitindo-a ao adquirente.

Logo, o objeto de natureza real do negócio jurídico da Incorporação é composto

pelo terreno e pelas acessões que a ele vão se acrescendo, para formar uma edificação

submetida ao regime do condomínio especial por unidades autônomas. (CHALHUB,

2003).

1.7.4 Causa

É mister consideramos a causa como um dos elementos do contrato de

Incorporação para uma melhor compreensão do conteúdo e do alcance do contrato,

mesmo ela não sendo apreciada pelo nosso direito.

30

Por ela refletir o conteúdo do contrato, o seu entendimento é de suma

importância para assinalar a conduta das partes, conforme a funcionalidade econômica

e social do contrato, bem como, para possibilitar o equilíbrio da relação jurídica.

Pode-se dizer que a causa faz compreender e justificar a afetação1 da

Incorporação Imobiliária. E, nesse aspecto, Chalhub menciona a legislação especial

argentina, a qual apresenta de forma clara a causa do contrato. Segundo ela, é

mencionada a intenção do Incorporador de implantar no seu terreno uma edificação

composta por unidades autônomas, “cria-se uma afetação para esse terreno, ou seja,

fica esse terreno destinado a ser subdividido em frações ideais que futuramente

haverão de vincular-se às unidades autônomas pretendidas edificar.” (2003, p. 153).

1.7.5 Partes

De regra, a Incorporação Imobiliária possui como sujeitos o Incorporador e os

adquirentes, mas poderá envolver também, outras figuras conforme for o negócio em

cada caso específico, como por exemplo, a figura do proprietário do terreno (se for

pessoa distinta do Incorporador ou se o negócio de aquisição do terreno se fizer por

meio de permuta), o construtor (se o Incorporador entender de conferir a construção a

outra pessoa), entre outros.

Identificam-se os sujeitos no decorrer da característica de cada operação,

considerada com sua estrutura própria.

A seguir, serão ilustradas algumas situações que demonstram diferentes

relações jurídicas e seus respectivos sujeitos.

Primeiramente, é o caso do Incorporador quando se torna proprietário pleno do

terreno e também assume a construção, o qual não tomará financiamento para a

realização da mesma; nesse caso, o Incorporador firmará contrato de promessa de

venda com o adquirente, desta forma, apenas eles figurarão como sujeitos do negócio -

Incorporador e adquirente.

1 [...] importa na segregação de um conjunto de bens, composto do terreno e acessões nele lançadas e de todos os

direitos e obrigações do incorporador perante os adquirentes das unidades imobiliárias em construção, apartados do

patrimônio do incorporador ou de outros empreendimentos deste, e destinado a garantir a consecução do objetivo

31

O segundo exemplo a ser ilustrado é quando o Incorporador torna-se titular dos

direitos aquisitivos sobre o terreno através da promessa de compra e venda, com

pagamento parcelado, encarregando-se ele mesmo da construção, sem tomar

financiamento para construir; nesse caso, os sujeitos do negócio jurídico serão o

proprietário do terreno (que, no caso, é a pessoa legitimada a transmitir ao adquirente o

domínio sobre a fração ideal do terreno), o Incorporador (na qualidade de Incorporado e

na qualidade de cedente dos direitos aquisitivos sobre a fração ideal do terreno) e o

adquirente.

Pode também ocorrer, nos casos acima mencionados, que o Incorporador não

seja o construtor, mas contrata um terceiro para promovê-la. Nesse caso, o construtor

também figurará como sujeito do negócio. Em vista disto, as partes que comporão os

sujeitos do negócio são o Incorporador, o adquirente e o construtor, num caso, e o

Incorporador, o proprietário do terreno, o adquirente e o construtor, no outro caso.

(CHALHUB, 2003).

Em vista disso, a identificação dos sujeitos do contrato de Incorporação

dependerá, tão somente, das peculiaridades de cada situação.

1.7.6 Capacidade das Partes

De acordo com os princípios de ordem geral do nosso regramento jurídico, as

partes devem ter capacidade para contrair obrigações, no caso, o Incorporador quando

titular de direito de propriedade ou de direitos aquisitivos sobre o terreno, deve ele,

também, ter capacidade para transmitir esses direitos.

Frisa-se que além da capacidade, a lei ordena que o Incorporador possua

legitimidade para promover a Incorporação e, por conseguinte, alienar frações ideais

vinculadas a futuras unidades imobiliárias. (CHALHUB, 2003).

comum, que é a conclusão exitosa da obra em seus aspectos técnicos, financeiros e jurídicos, para o que, uma vez

constituído, ficará legalmente afetado. (SCHMIDT, 2006, p. 89).

32

1.7.7 Legitimidade das Partes

Chalhub esclarece as partes legitimadas para promover as Incorporações

Imobiliárias, as quais são:

a) o proprietário do terreno onde será realizada a incorporação, o promissário comprador, o cessionário deste ou o promissário cessionário, bem como, o promissário permutante, desde que do título conste cláusula de imissão de posse, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, título esse que deve estar registrado no Registro de Imóveis; b) o construtor, desde que investido, pelo proprietário do terreno, pelo promissário comprador e cessionário deste ou pelo promissário cessionário, de mandato por instrumento público, para fim específico de promover os atos relativos à Incorporação, devendo o mandato explicitar o direito do subscritor de fração ideal de averbar o documento de ajuste preliminar (§ 4º do art. 35); c) o corretor de imóveis, desde que, igualmente, investido dos poderes referidos na alínea anterior. (2003, p. 155).

Refere-se, oportunamente, que a legitimação para figurar como Incorporador diz

respeito à livre disponibilidade sobre o imóvel onde será construída a edificação, o

pleno exercício da posse sobre o mesmo, à inexistência de qualquer impedimento para

a venda do terreno em frações ideais vinculadas a futuras unidades, e, também, ao

expresso consentimento para demolição e construção. (Id., 2003).

1.7.8 Forma

Todas as modalidades de contrato que pactuam a Incorporação devem sempre

ser formalizadas por escrito, com a realização do registro no Registro de Imóveis da

circunscrição do terreno, para os atos que digam respeito à organização da

Incorporação e à transmissão da propriedade imobiliária ou de direitos a ela relativos,

igualmente aos atos relativos à constituição de direitos reais sobre o imóvel objeto da

Incorporação. (CHALHUB, 2003).

No próximo Capítulo, será abordado o Processo de Registro das Incorporações

Imobiliárias, bem como, todas as suas formalidades, destacando as determinações e

33

diretrizes atribuídas pela Lei 4.591/64, além do memorial de Incorporação, os

documentos necessários e suas peculiaridades.

34

2 O PROCESSO DE REGISTRO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS

O presente Capítulo analisará o Processo de Registro das Incorporações

Imobiliárias na sua forma, peculiaridades e também, nos efeitos que sobrevêm ao

registro. Caracteriza a obrigatoriedade do registro no Registro de Imóveis conforme

dispõe o caput do artigo 32 da Lei 4.591/64, em que, o Incorporador somente poderá

negociar sobre unidades autônomas, após ter arquivado no cartório competente de

Registro de Imóveis todos os documentos elencados pelo artigo.

2.1 O Registro das Incorporações

Conforme descrito acima reafirma-se então que, somente com o Registro da

Incorporação será possível a prática da venda de imóveis na planta. E o

descumprimento deste, implicará em contravenção relativa à economia popular, de

acordo com dispositivo da Lei de Incorporações. (MEZZARI, 2002).

Corrobora nesse sentido Silva, afirmando que “[...] a omissão, por inexistência do

Registro, tipifica o crime contra a economia popular, uma vez que a oferta pública da

Incorporação não registrada equivale à falsa afirmação de sua existência”. Dessa

forma, aquela informação sobre a inexistência do registro inserida na publicidade

comercial também equivale à falsa informação sobre a própria promoção da

Incorporação. (2000, p. 162-163).

Em vista disso, é ilícito elaborar contratos preliminares que contemplem a

obrigatoriedade de registro futuro da Incorporação. A negociação sobre unidades

autônomas se dará, somente, após o arquivamento no Cartório competente de Registro

de Imóveis do título de propriedade do terreno e outros documentos arrolados no artigo

32 da Lei.

Situação esta, reafirmada pela jurisprudência:

“No caso, as unidades foram negociadas sem que tais providências que deveriam anteceder as vendas fossem tomadas, havendo no contrato cláusula expressa prevendo a possibilidade a incorporação vir a ser registrada no “período da construção”. Não poderiam as partes contra disposição expressa em lei, como foi feito. A cláusula que afronta a lei é tida como não escrita.” (TJ-

35

SP, AC. Unânime da 9ª Cam. Civ. Pub. Na RT 719/136 – AP.244.275-2/1).MEZZARI, 2002, p. 136).

A polêmica gerada pelo descumprimento da legislação levou vários autores a se

manifestarem sobre o assunto. J. Nascimento Franco e Nisske Gondo sustentaram a

necessidade do instituto na edição de novas normas legais para seu aperfeiçoamento.

Pereira lamentou a falta de um órgão fiscalizador para os Incorporadores. Elvino Silva

Filho demonstrou, em uma de suas obras, a obrigatoriedade do registro da

Incorporação Imobiliária. Ademar Fioraneli e Jersé Rodrigues da Silva depositaram

confiança na edição do Código do Consumidor como remédio saneador para o

descumprimento de tal obrigação.

Infelizmente, a realidade mostra que, no geral, são poucos os empreendimentos

que têm a sua Incorporação levada a registro. As exceções ocorrem para poucos

empresários, uns por serem mais cautelosos e outros por cumprirem as exigências

feitas pelos agentes financeiros ao concederem financiamentos para os respectivos

empreendimentos. Na verdade, o que ocorre é que a grande maioria dos

empreendimentos autofinanciados deixa passar o período que medeia entre o

lançamento da idéia no mercado até a conclusão da obra, sem a realização do registro.

Nestes casos, costuma-se fazer a utilização de cartas propostas, pedidos de

reserva de apartamento com pagamento parcial, recibos, procurações e certos tipos de

contratos particulares ilícitos, ou seja, que estão totalmente em desacordo com a Lei de

Incorporações, bem como, com o Código de Defesa do Consumidor. Importante

salientar que a prática desses atos ilícitos, se dá devido à certeza da impunidade. “[...]

Nenhum incorporador faltoso, mesmo com a conduta criminosa tipificada, será levado

sequer às barras dos tribunais criminais, muito especialmente se efetivamente construir

o prédio.” (Id., 2002, p.137).

Na concepção do autor, seria de responsabilidade do Ministério Público

promover as ações penais correspondentes, uma vez que não há dificuldade para

constatar tais transgressões:

[...] basta a leitura dos anúncios de página inteira publicados nos jornais de cada cidade. A partir dessa leitura, ter-se-ia já a primeira constatação: o descumprimento generalizado do disposto no § 3º do art. 32 da Lei nº 4.591/64,

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que determina: “o número do registro (imobiliário) referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constatará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.” (MEZZARI, 2002, p. 138).

Acrescenta ainda, que o Ministério Público na sua atividade de fiscal do direito,

quando houvesse menção ao registro e cartório, poderia fazer um simples pedido de

informação ao registro imobiliário respectivo, para fazer a confirmação da existência do

registro ou não. Caso contrário, inexistindo a referência do registro e cartório, ou sendo

esta falsa, configuraria nitidamente a irregularidade. Sendo o Incorporador intimado

para comprovar a regularidade do seu empreendimento, sob pena de sofrer

penalidades, uma vez que não cumprira a letra da Lei.

Na atual conjuntura, a realidade se mostra diferente: os próprios empresários do

ramo imobiliário, unidos à inércia das autoridades, buscam retirar do âmbito legal a

exigência do registro, alegando a grandiosa burocracia, os elevados custos para a

feitura dos diversos documentos e, também, os altos valores dos emolumentos

decorrentes do registro imobiliário correspondente. Mas a Lei de Incorporações, acima

de tudo, visou proteger o comprador da eventual falta de critérios do empresário,

colocando a figura do Incorporador como elemento moralizador e disciplinador das

relações decorrentes desse tipo de empresário.

Portanto, é de suma importância fazer o registro das Incorporações Imobiliárias,

pois, os frutos dessa iniciativa serão colhidos não só pelas empresas, que garantirão

maior idoneidade aos seus empreendimentos, mas também, pelos compradores de

unidades em construção, que ficarão em sua maioria assegurados com relação ao

investimento de capital que fizeram. (Id., 2002).

Nesta senda, é mister lembrar também, que o Registro Imobiliário tem por

finalidade dar garantia, autenticidade, segurança e a produção dos efeitos dos atos

jurídicos que se desenvolverão em torno do imóvel a ser incorporado. Além de

estabelecer o direito de Propriedade, arquiva o histórico completo do imóvel, dando

conhecimento a todos da titularidade e dos ônus que possam pesar sobre o mesmo.

Assim, todos os atos jurídicos relativos a imóveis deverão ser anotados e trasladados

para os livros do Registro. (PEREIRA, 2000).

37

E, antes de efetuar o Registro no Cartório, o Projeto de Construção deve estar

definitivamente aprovado pela Prefeitura, a qual libera o Alvará2 de edificação. Frise-se

que este não supre a ausência do Registro da Incorporação. Contudo “[...] o Alvará é

juridicamente mais importante, com função anterior e distinta da função do Registro”, ou

seja, o Alvará legaliza o empreendimento. Ainda assim, se não for levada a Registro,

constituirá esse fato em contravenção, conforme já mencionado anteriormente. (SILVA,

2000, p.162).

Ao ser aprovado o Projeto da Construção de unidades isoladas, o imóvel

transforma-se de lote para frações ideais de terreno correspondentes às futuras

unidades autônomas. A restrição na utilização torna a Propriedade limitada, por vontade

declarada do proprietário e por aprovação do Poder Público. (Id., 2000).

Outra questão importante de salientar é que, quando se faz referência aos atos

registrários na Incorporação Imobiliária, deve-se ter em mente duas situações distintas:

A primeira, entendendo a Incorporação em seu sentido mais amplo, ou seja, a atividade

incorporativa, que é o objeto de estudo deste trabalho. A segunda, apenas abordando a

incorporação no seu sentido negocial, consubstanciada no Contrato de Incorporação.

No primeiro sentido, o Registro da Incorporação Imobiliária equivale ao

arquivamento e Registro dos documentos relacionados no art. 32 da Lei n. 4.591/64 e

no art. 1º, do Decreto n. 55.815/65, no Cartório de Registro de Imóveis. (CAMBLER,

1997).

A documentação relacionada no artigo 32 da Lei de Incorporações será antes

examinada pelo oficial de Registro de Imóveis, a que responderá, civil e criminalmente,

caso efetue o arquivamento de documentação contraveniente à Lei ou der certidão sem

o arquivamento de todos os documentos exigidos, cabendo-lhe fiscalizar o cumprimento

dos requisitos e exigências legais. (art. 32, parágrafos 7º da Lei n. 4.591/64).

O Registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do requerimento

no Registro de Imóveis, para apresentar por escrito e se necessário fundamentada, a

impugnação com todas as suas exigências para efetivar o arquivamento ou Registro da

2 "Alvará é o instrumento de licença ou da autorização para a prática de ato, realização de atividade ou

exercício de direito dependente de policiamento administrativo. É o consentimento formal da Adminis-tração à pretensão do administrado, quando manifestada em forma legal". (MEIRELLES, 1996, p.122-123).

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Incorporação, tanto em matéria de informações como de documentação, estando os

documentos em ordem, o Oficial registrará. (FRANCISCO, 1999).

Caso os documentos não estejam em ordem, os Oficiais terão 15 dias de prazo

para apresentar por escrito, as exigências que julgarem necessárias para efetivar o

Registro. Em caso de divergência, o Oficial levantará dúvida perante o juiz competente,

na forma prescrita na lei processual e, caso esteja tudo conforme o que foi exigido, será

feito o arquivamento com o prazo de 15 dias para fornecer a certidão, que, por

conseguinte, produzirá um número de ordem que será vinculado ao empreendimento.

(Art. 32, parágrafo 1º, Lei n. 4.591/64). (CAMBLER, 1997).

A seguir, será analisada toda a documentação necessária para o registro da

Incorporação Imobiliária, a começar pelo Memorial de Incorporação, requisito essencial

para tal.

2.2 Memorial de Incorporação

O Memorial de Incorporação é um dos requisitos legais que serve de alicerce

para o registro da Incorporação Imobiliária. É o ato jurídico basilar do negócio jurídico

da Incorporação Imobiliária. Em vista disso, o memorial deve ser arquivado no Registro

de Imóveis competente e registrado na matrícula do terreno no qual estiver projetada a

edificação objeto da Incorporação, para que então, legitime o Incorporador a realizar

oferta pública e formular proposta das unidades integrantes da futura edificação.

(CHALHUB, 2003).

Explica Tutikian, que o memorial de Incorporação:

[...] nada mais é do que um requerimento endereçado ao Registro de Imóveis, no qual tem de constar todas as informações exigidas no citado artigo, conforme exame infra. Aliás, este memorial deve ser feito em duas vias, assinado pelo incorporador ou por procurador com poderes especiais e com a firma reconhecida. (2008, p. 115).

O memorial de Incorporação estabelece a estrutura do negócio da Incorporação

por fixar sua caracterização e identificação. É um dossiê que inclui todas as

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informações indispensáveis e todos os documentos que descrevem e caracterizam, na

sua plenitude, o empreendimento planeado. Dentre os documentos, fazem parte o título

de propriedade do terreno, a cópia do projeto aprovado pelas autoridades, o orçamento

da obra e a especificação dos materiais.

A análise dos documentos que integram o memorial oportuniza o entendimento

do negócio que será realizado. O Memorial, por sua vez, esclarece de forma precisa e

completa todos os dados do negócio. Através dele, é possível conhecer a conformação

da futura edificação, com as plantas de situação e dos pavimentos, as características

gerais do empreendimento, as metragens das futuras unidades imobiliárias, sua

localização no pavimento, a distribuição das peças em cada unidade e, por fim, a

discriminação de todos os elementos necessários para a constituição da propriedade

imobiliária que a Incorporação há de formar. (CHALHUB, 2003).

Além disso, o Memorial de Incorporação demonstrará de forma ordenada, todas

as informações contidas nos documentos esparsos e o próprio pedido para que se

efetue o Registro. Outra característica importante é que ele identificará também, o

responsável pelo negócio, ou seja, o Incorporador. (FERREIRA, 1999).

A Lei n. 4.591/64 determina em seu art. 32 que “O Incorporador somente poderá

negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de

Registro de imóveis [...]”, portanto, o Incorporador não poderá iniciar a negociação da

Unidade Imobiliária, antes de registrar no Cartório de Imóveis uma série de documentos

os quais estabelecem a obrigatoriedade de Registro na Incorporação, antes do

lançamento de empreendimento à venda. (PEREIRA, 2000).

O Memorial de Incorporação deve estar registrado no Cartório de Imóveis que

abrange a região na qual o empreendimento será construído. A partir daí, estará o

Incorporador habilitado a realizar a oferta pública para a venda das unidades em

construção, as quais integrarão a futura edificação e a formalizarão dos respectivos

Contratos. (SILVA, 2000).

Encontram-se inseridos no Memorial de Incorporação documentos de natureza

jurídica, técnica, financeira e empresarial, que têm por finalidade oferecer às pessoas

que desejam fazer a aquisição, a possibilidade de uma avaliação precisa do que estão

querendo comprar, bem como, avaliar o risco desta aquisição.

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O documento de natureza jurídica integrante do memorial é o título de

propriedade do terreno onde será construído o edifício. A análise desse documento

oportunizará ao futuro adquirente conhecer a credencial fundamental com a qual o

proprietário do terreno e/ou Incorporador propõe o negócio.

Já os documentos de natureza técnica, que compõem o memorial são: a cópia

do projeto de construção aprovado pelas autoridades competentes, o quadro das áreas

da futura edificação que contém os elementos de descrição, de caracterização de toda

a edificação e de cada uma das futuras unidades, individualmente.

Os documentos de natureza financeira são compostos pelo orçamento da obra e

pelo quadro que registra os coeficientes de construção. Estes oportunizam ao

adquirente ter conhecimento do custo total da obra e do custo que será atribuído,

individualmente, à unidade que pretende adquirir.

E, por fim, os documentos de natureza empresarial, têm a funcionalidade de

exibir o perfil comercial do Incorporador, ou seja, são os atestados de idoneidade

financeira fornecidos por instituições financeiras, bem como, as certidões dos

distribuidores de protestos e de ações cíveis e criminais. (CAHLHUB, 2003).

Frise-se que toda a documentação que acompanha o requerimento da

Incorporação deve ser apresentada no original, reunidos em forma de processo com

todas as folhas numeradas e rubricadas. (TUTIKIAN, 2008).

O artigo 32 da Lei 4.591/64 é taxativo ao elencar os documentos indispensáveis

que devem constar e acompanhar o Memorial nos seguintes termos:

Art. 32. [...] a) título de Propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao Incorporador; c) histórico dos títulos de Propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos Registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;

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e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos. p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

Na sequência, serão analisados alguns aspectos mais relevantes dos

documentos acima referidos nos subtópicos a seguir:

2.2.1 Título de Propriedade do Terreno

O titulo de propriedade é o documento basilar que integra a Incorporação

Imobiliária. Como se vê, o proprietário do terreno, bem como, o titular de direitos

aquisitivos sobre ele, estão legitimados a promover Incorporações. (CHALHUB, 2003).

Assevera Tutikian que:

[...] o título de propriedade mais adequado é uma escritura pública definitiva de compra e venda registrada no Registro de Imóveis

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competente, o da circunscrição do imóvel e com a propriedade consolidada em nome do incorporador; entretanto esse título também poderá se revestir de um contrato de promessa de compra e venda ou de um contrato de cessão de direitos, ou ainda um contrato de promessa de cessão de direitos ou contrato de permuta de terreno por área construída. (2008, p. 88).

Salienta-se que os contratos acima mencionados têm validade, mas não são

definitivos, ao passo que a legitimidade somente se dá, quando neles tiverem inclusos

as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como, a cláusula de imissão de

posse. Desta forma, os contratos serão títulos válidos e com a característica de

definitividade, que por sua vez, darão legitimidade à Incorporação Imobiliária.

Importante esclarecer também, que não deve constar cláusula impeditiva de

alienação de frações ideais deste terreno, mas é necessário apresentar cláusulas de

autorização de demolição e construção. (Id., 2008).

Nesse sentido, Chalhub corrobora o entendimento referindo que:

A promessa de compra e venda, a cessão de direitos aquisitivos ou a promessa de cessão também podem habilitar a pessoa a promover incorporação, mas neste caso é necessário que esse título se revista das seguintes características:

• seja irrevogável; • não contenha cláusula que impeça sua alienação em frações ideais; • contenha permissão para demolir prédio eventualmente existente no

local. • contenha permissão para construir a edificação objetivada pela

incorporação. (2003, p. 48).

A cláusula de irrevogabilidade tem por objetivo evitar que seja desfeita a

promessa entre o titular do domínio e o Incorporador que, por conseqüência, frustre o

empreendimento, resguardando assim, o direito do adquirente à obtenção compulsória

do contrato.

Referente à promessa de permuta do terreno por unidades a serem construídas

no local, é importante elucidar que nesta modalidade o proprietário do terreno aliena um

determinado quinhão ao Incorporador e reserva para si o quinhão ao qual serão

vinculadas as futuras unidades autônomas que a ele pertencerão. (Id., 2003).

Outro fator necessário a ser mencionado é o direito reservado ao Incorporador

de denunciar a Incorporação dentro do prazo de carência, uma vez que, ao desistir do

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empreendimento, talvez não lhe interessará permanecer compromissário do terreno.

Ocorre que os requisitos da irrevogabilidade e da irretratabilidade vedam a inclusão

dessa espécie de cláusula resolutiva no contrato com o proprietário vendedor do

terreno. Em vista disso, se ao Incorporador interessar a rescisão desse contrato, deve

ele, negociá-la com o proprietário promitente vendedor após o cancelamento do registro

da Incorporação, alegando o direito que lhe assiste de denunciá-la no prazo de

carência. (SCHMIDT, 2006).

Quanto ao aspecto procedimental, pode ocorrer de a Incorporação envolver mais

de um terreno. Nesse caso, além de ter a propriedade, o Incorporador deverá fazer a

unificação fática e jurídica dos terrenos. A chamada fusão de matrículas. Para tanto, é

indispensável que os terrenos sejam lindeiros. A unificação dos terrenos será requerida

no próprio Memorial de Incorporação ou através de um requerimento à parte, com firma

reconhecida.

Caso os terrenos lindeiros sejam de propriedade do Incorporador, bastará o

escola superior de administraÇÃo, direito e economia ... · escola superior de administraÇÃo,...

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