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UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA MARIA
CENTRO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
ELABORAÇÃO DO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E
MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO
Rovani Schunke Cantarelli
Santa Maria, RS, Brasil
2017
ELABORAÇÃO DO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES
Rovani Schunke Cantarelli
Trabalho de conclusão de curso apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Universidade
Federal de Santa Maria (UFSM, RS) como requisito parcial para obtenção do grau de
Engenheiro Civil.
Orientador: Prof. Dr. Joaquim C. Pizzutti dos Santos
Santa Maria, RS, Brasil
2017
Universidade Federal de Santa Maria
Centro de Tecnologia
Departamento de Estruturas e Construção Civil
A Comissão Examinadora, abaixo assinada,
aprova o Trabalho de Conclusão de Curso
ELABORAÇÃO DO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES
Elaborado por
Rovani Schunke Cantarelli
Como requisito parcial para obtenção do grau de
Engenheiro Civil
Comissão Examinadora
“O Aprendizado é o significado mais límpido da vida, pois já mais se termina uma
existência sem que se aprenda algo.”
(Maria Clara Fraga Lopes)
AGRADECIMENTOS
Ao professor e orientador, Prof. Dr. Joaquim Pizzutti dos Santos, pelo esforço pessoal,
pelo seu tempo, conhecimentos técnicos transmitidos durante o curso de graduação que
levarei para toda a vida profissional. De mesmo modo agradeço à Universidade Federal de
Santa Maria por toda a infraestrutura oferecida ao longo da vida acadêmica, e a todos os
docentes que contribuíram para meu crescimento profissional e acadêmico.
À minha família, com destaque para minha mãe Rosecler Cantarelli e meu pai Giovani
Alves Cantarelli, por acreditarem no meu potencial, pelo apoio moral e financeiro durante
toda minha vida acadêmica.
À minha namorada Taís Storgatto que esteve sempre presente, dando apoio durante a
elaboração deste trabalho. E a todos os outros que me acompanharam nessa jornada e que de
alguma forma contribuíram para a realização desse momento importante na minha vida, a
graduação em engenharia civil.
RESUMO
Trabalho de conclusão de curso
Departamento de Estruturas e Construção Civil
Universidade Federal de Santa Maria
ELABORAÇÃO DO MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES
AUTOR: Rovani Schunke Cantarelli
ORIENTADOR: Prof. Dr. Joaquim C. Pizzutti dos Santos
DATA E LOCAL DA DEFESA: Santa Maria, 19 de Dezembro de 2017
O presente TCC (Trabalho de Conclusão de Curso) se baseia na importância da elaboração
correta do manual de uso, operação e manutenção de uma edificação, que além de fazer parte
das garantias oferecidas pela empresa construtora ao adquirente do imóvel em decorrência da
lei, também possui um importante papel para a preservação da vida útil de qualquer imóvel.
Com base na revisão legal e normativa apresentada no trabalho, é explicitada a importância e
a obrigatoriedade do fornecimento deste documento ao proprietário da edificação no momento
da entrega das chaves por parte do responsável pelo empreendimento. Além dessa revisão
legal e normativa, o presente trabalho aborda os principais conceitos envolvidos na elaboração
do Manual da Edificação, fornecendo informações importantes de modo a orientar a
elaboração deste documento desde a coleta de dados até a apresentação das informações
constantes no mesmo. Dessa forma, comprovou-se a importância do fornecimento desse
documento tanto para o proprietário do imóvel quanto para o construtor, de modo a evitar
impasses judiciais e garantir o desempenho e a durabilidade da edificação.
Palavras-chave: Manual; Uso; Operação; Manutenção; Edificação.
.
ABSTRACT
Completiom of Course Work
Undergraduate Course in Civil Engineering
Federal University of Santa Maria
BUILDING OPERATION & MAINTENANCE MANUALS' DEVELOPMENT
AUTHOR: Rovani Schunke Cantarelli
ADVISOR: Prof. Dr. Joaquim C. Pizzutti dos Santos
Date and place of defense: Santa Maria, 19 de Dezembro de 2017
The present paper is based on the importance of the correct development of the Building
Operation and Maintenance Manual, wich, besides being part of the guarantees offered by the
contractor to the property’s purchaser as a result of the law, it also plays an important role in
the preservation of any building’s lifespan. Based on a legal and normative review, the
presente paper explicit the importance and obligation of providing this document to the
building’s owner at the practical completion certification. In adittion to this legal and
normative review, this paper presentes the main concepts involved in the development of this
document, from the collection of data to the layout of presentation of its contents. Therefore,
it was proved the importance of providing this document both to the owner and to the builder
in order ro avoid legal impasses and guarantee the performance and durability of the building.
Keywords: Manual; Operation; Maintenance; Building.
LISTA DE FIGURAS
Figura1 – Diagrama dos fatores relacionados com a manutenção de um edifício...................22
Figura 2 - Vida útil de projeto (VUP) segundo a NBR 15575................................................ 25
Figura 3 – As fases do processo construtivo e documentação gerada..................................... 31
Figura 4 – Relação dos circuitos elétricos de um imóvel.........................................................50
Figura 5 - Influência da manutenção na vida útil da edificação ..............................................62
LISTA DE APÊNDICES
APÊNDICE 1 – Modelo de ilustrações incluídas em um Manual de Operação, Uso e
Manutenção de um edifício residencial da cidade de Santa Maria RS .............................83
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Prazos para reclamação do proprietário pelos vícios..............................................26
Tabela 2 – Exemplo de relação de profissionais responsáveis pela edificação........................39
Tabela 3 – Exemplo de relação de fornecedores dos materiais componentes da edificação....39
Tabela 4 – Sugestões de recomendações para manutenção das vedações de uma
edificação................................................................................................................43
Tabela 5 - Sugestões de recomendações para manutenção dos revestimentos de uma
edificação..................................................................................................................45
Tabela 6 - Sugestões de recomendações para manutenção das instalações elétricas de uma
edificação..................................................................................................................50
Tabela 7 - Sugestões de recomendações para manutenção das instalações hidrossanitárias de
uma edificação.........................................................................................................52
Tabela 8 - Sugestões de recomendações para manutenção das instalações prediais de gás ....53
Tabela 9 - Sugestões de recomendações para manutenção das esquadrias, janelas e portas da
edificação................................................................................................................ 54
Tabela 10- Sugestões de recomendações para manutenção das esquadrias, janelas e portas da
edificação................................................................................................................ 56
Tabela 11: Sugestões de recomendações para manutenção das instalações e equipamentos
para combate a incêndios.......................................................................................57
Tabela 12 – Sugestões de manutenções e verificações para um plano de manutenção
predial....................................................................................................................63
Tabela 13 – Documentação técnica e legal...............................................................................68
LISTA DE ANEXOS
ANEXO A – MODELO DE SOLICITAÇÃO DE ASSISTÊNCIA ...................................66
ANEXO B – MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO ...................67
ANEXO C – MODELO DE TERMO DE VISTORIA DO IMÓVEL...............................68
ANEXO D – MODELO DE TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL.....................69
LISTA DE ABREVIATURAS SIGLAS
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CDC Código de Defesa do consumidor
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção
VUP Vida Útil de Projeto
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO...........................................................................................................15
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO............... .............................................................................15
1.2 JUSTIFICATIVA..........................................................................................................16
1.3 OBJETIVOS.................................................................................................................17
1.3.1 Objetivo geral..............................................................................................................17
1.3.2 Objetivos específicos...................................................................................................17
1.3 METODOLOGIA.........................................................................................................17
1.4 ESTRUTURA DE APRESENTAÇÃO DO TRABALHO...........................................17
2 EXIGÊNCIAS LEGAIS E NORMATIVAS.............................................................19
2.1 ABNT NBR 14037: MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES.............................................................................................................19
2.2 ABNT NBR 15575: DESEMPENHO DE EIFICAÇÕES HABITACIONAIS............20
2.3 ABNT NBR 5674: MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES..........................................20
2.4 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR..............................................................20
3 CONCEITOS BÁSICOS............................................................................................22
3.1 MANUTENÇÃO..........................................................................................................22
3.1.1 Manutenção rotineira.................................................................................................23
3.1.2 Manutenção preventiva..............................................................................................23
3.1.3 Manutenção corretiva.................................................................................................23
3.1.4 Manutenibilidade da edificação.................................................................................23
3.2 DURABILIDADE E VIDA ÚTIL DA EDIFICAÇÃO.........................,,,,...................24
3.2.1 Vida útil de projeto (VUP) ........................................................................................25
3.3 VÍCIOS E DEFEITOS..................................................................................................26
3.4 DESEMPENHO............................................................................................................27
4. MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES....28
4.1 MANUAL DO PROPRIETÁRIO.................................................................................29
4.2 MANUAL DAS ÁREAS COMUNS............................................................................29
4.3 O DEVER DE INFORMAR E A IMPORTÂNCIA DA TRANSPARÊNCIA NAS
RELAÇÕES DE CONSUMO.......................................................................................28
4.4 ELABORAÇÃO DO MANUAL DA EDIFICAÇÃO..................................................30
4.4.1 Coleta dos dados e informações para a elaboração do documento........................31
4.4.2 Etapa de uso, operação e manutenção da edificação...............................................31
5 CONTEÚDOS A SEREM APRESENTADOS NO MANUAL DA
EDIFICAÇÃO............................................................................................................ 33
5.1 TERMOS DE GARANTIA DO IMÓVEL...................................................................33
5.1.1 Garantia legal e contratual.........................................................................................34
5.1.2 Perdas de garantias.....................................................................................................35
5.2 ASSISTÊNCIA TÉCNICA...........................................................................................36
5.3 MEMORIAL DESCRITIVO........................................................................................37
5.4 PROJETOS “AS BUILT”.............................................................................................37
5.5 FORNECEDORES E RESPONSÁVEIS PELA EDIFICAÇÃO.................................38
5.6 CUIDADOS E RECOMENDAÇÕES PARA O USO ADEQUADO DA
EDIFICAÇÃO..............................................................................................................41
5.6.1 Estrutura da edificação ...........................................................................................41
5.6.2 Vedações da edificação ............................................................................................42
5.6.3 Revestimentos da edificação.....................................................................................44
5.6.4 Instalações elétricas da edificação.......................................................................... 48
5.6.5 Instalações hidrossanitárias da edificação .............................................................50
5.6.6 Instalações predial de gás ......................................................................................51
5.6.7 Esquadrias, janelas e portas ....................................................................................53
5.6.8 Impermeabilização ..................................................................................................54
5.6.9 Cuidados referentes às instalações para ar condicionado.................................... 54
5.6.10 Áreas comuns do condomínio .................................................................................55
5.6.11 Instalações e equipamentos para combate a incêndios ........................................ 56
5.7 PROCEDIMENTOS DE EMERGÊNCIA..................................................................57
5.8 RECOMENDAÇÕES GERAIS..................................................................................57
5.8.1 Uso racional da água, energia elétrica e coleta seletiva de lixo ............................57
5.9 PEDIDOS DE LIGAÇÕES PÚBLICAS....................................................................58
5.10 REFORMAS NA EDIFICAÇÃO..............................................................................58
5.11 ATUALIZAÇÃO DO MANUAL..............................................................................59
6 PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL DA EDIFICAÇÃO..............................61
7 DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL............................................................67
8 ENTREGA DO EMPREENDIMENTO.................................................................72
8.1 QULIDADE E GESTÃO DE ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS NA
CONSTRUÇÃO CIVIL .............................................................................................72
8.2 VISTORIA..................................................................................................................73
8.3 ENTREGA DO MANUAL DA EDIICAÇÃO...........................................................73
9 CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................................................75
9.1 CONCLUSÕES...........................................................................................................75
15
1. INTRODUÇÃO
A crescente concorrência no cenário nacional da indústria da construção civil vem
aumentando a crescente procura pelas empresas em oferecer produtos finais que apresentem a
qualidade como diferencial competitivo. Ademais, nos últimos anos entra em vigor no país a
Norma de Desempenho de Edificações, a NBR 15575 (ABNT, 2013), estabelecendo
exigências no quesito de conforto e qualidade em cada um dos sistemas que compõe uma
edificação. Sendo essa, a primeira norma a tratar da qualidade dos produtos do setor da
construção civil, bem como a sua utilização pelos consumidores.
A norma citada atribui responsabilidades para todos os envolvidos na elaboração dos
projetos, processo construtivo e na manutenção da edificação, bem como para os usuários,
com a finalidade de manter o desempenho pretendido durante o prazo de vida útil do
empreendimento (BALCONI, 2013, p. 1). Por meio do documento, é possível realizar a
divisão correta de responsabilidades entre projetistas, construtores, usuários e fabricantes.
Dentro dessas atribuições de responsabilidades, a NBR 15575 (ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2013) atribui ao incorporador ou construtor a
responsabilidade de elaborar um Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação que
norteio as intervenções do usuário. E, cabe a este, realizar uma manutenção periódica e
preventiva de maneira eficiente de modo a garantir que o imóvel tenha condições de atender
às expectativas de projetos durante sua vida útil.
O Manual de Uso, Operação e Manutenção é considerado um dos documentos de
maior importância fornecidos ao proprietário do empreendimento. O mesmo contém
informações e diretrizes a respeito da utilização e manutenção do seu patrimônio, bem como a
correta forma de manter a sua conservação durante o período de vida útil do imóvel
(ANTONIAZZI, 2013). É nesse documento, norteado pela NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2011), que se encontram estabelecidos os
requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos no
manual elaborado pelo construtor ou incorporador, conforme legislação vigente.
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO
A indústria da construção civil se apresenta como um dos setores de maior
importância na formação do Produto Interno Bruto do Brasil, tendo um grande poder de
alavancagem da economia devido a sua elevada participação na formação de investimentos,
16
sendo responsável por aproximadamente 70% da formação de capital da economia brasileira
(GONDIN et al, 2004, p.1).
As empresas do setor atuam em um mercado cada vez mais competitivo. Em que o
avanço tecnológico e as transformações do ambiente contribuem para que as empresas
procurem novas soluções para aperfeiçoar seus processos e obter vantagens sobre seus
concorrentes.
Além de ter grande importância na economia nacional, atualmente, o setor tem se
mostrado mais do que um empreendimento leigo, mas, sobretudo um processo técnico de alta
especialização, com clientes cada vez mais exigentes e informados sobre seus direitos legais,
bem como sobre os deveres da empresa contratada.
No atual cenário competitivo da construção civil no Brasil, diversas construtoras
estão investindo em ações de melhoramento da gestão de entrega dos empreendimentos, de
modo a garantir um bom e duradouro relacionamento com os seus clientes. Assegurando
satisfação, e trazendo maior confiança ao consumidor (LIMA, 2016, p.1).
Desse modo, é de suma importância a empresa oferecer diferenciais como um manual
do proprietário bem elaborado, de modo a promover uma boa gestão de entrega do
empreendimento, mantendo um bom relacionamento com o cliente, e garantindo a preferência
deste para próximos negócios.
Diante desse cenário, é muito importante a preocupação com a boa gestão de entrega
de empreendimentos por parte das empresas construtoras, uma vez que esse momento marca a
troca da responsabilidade da obra para o condomínio, e é regido por diversos aspectos legais e
normativos, bem como por documentações importantes.
1.2 JUSTIFICATIVA
O presente trabalho justifica-se na importância e na obrigatoriedade da elaboração do
manual de operação, uso e manutenção das edificações, documento que constitui as garantias
legais do empreendimento, bem como agrega detalhes construtivos e informações sobre o
desempenho, uso e conservação do imóvel.
Apesar da entrega desse documento ser obrigatória, o mesmo nem sempre é
elaborado de forma adequada pela empresa construtora, porém, no atual cenário da construção
civil, esse tem se mostrado de grande relevância para a gestão de entrega do empreendimento
17
uma vez que o mesmo é responsável por descrever todas as inter-relações entre a construtora e
os proprietários da edificação, bem como as regras para se ter direito a garantias.
1.3 OBJETIVOS
1.3.1 Objetivo geral
O presente trabalho tem como objetivo principal estabelecer diretrizes e um roteiro
para elaboração de um manual de uso, operação e manutenção para edificações conforme as
normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e legislações vigentes.
1.3.2 Objetivos Específicos
• Abordar os principais conceitos, normativas e leis que se aplicam à elaboração do
Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.
• Apresentar uma forma para coleta das informações relevantes e a apresentação
dessas no documento em questão.
• Enfatizar a importância do Manual de Uso, Operação e Manutenção das
Edificações para o usuário e a empresa construtora.
1.4 METODOLOGIA
O trabalho proposto consiste em uma revisão bibliográfica a cerca do tema “Manual
de Uso, Operação e Manutenção das Edificações”, e foi elaborado com base em artigos,
livros, trabalhos e resenhas de diversos autores, bem como consultas a normas e leis. Além
dessas fontes de pesquisas bibliográficas, o trabalho também contempla parte das atividades
desenvolvidas pelo acadêmico durante seu período de Estágio Supervisionado, no qual esse
participou da elaboração de manuais de edificações.
1.5 ESTRUTURA DE APRESENTAÇÃO DO TRABALHO
Primeiramente, o presente trabalho se propõe a realizar uma revisão legal e normativa
para a elaboração do Manual da Edificação. Após, será realizado uma revisão bibliográfica
acerca dos principais conceitos envolvidos na elaboração do documento, e os processos que
18
irão guiar a coleta de dados e o desenvolvimento desse documento de fundamental
importância ao usuário do imóvel. Também será apresentado um roteiro para elaboração do
Manual de Uso, Operação e Manutenção de uma edificação, onde apresentadas a disposições
gerais desse, comentando sobre cada item do documento, segundo as normas e legislações
vigentes, bem como mostrando a forma, linguagem e composição da estrutura do material de
modo a torna-lo didático e acessível ao usuário da edificação. Ao final será feita a
apresentação dos resultados encontrados e as conclusões.
19
2 EXIGÊNCIAS LEGAIS E NORMATIVAS
O manual de uso, operação e manutenção das edificações, tem como objetivo principal
orientar o entendimento técnico dos direitos e obrigações aos proprietários da edificação, e
orientar as construtoras nas suas obrigações. O mesmo deverá estar em consonância com a
NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉNICAS, 2011), a qual
estabelece os requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos conteúdos a serem
apresentados no documento que deverá ser entregue pelo construtor e/ou incorporador,
conforme legislação vigente.
Ademais, com a finalidade de atender ao consumidor, surgiram novas exigências em
relação conforto, durabilidade da edificação e segurança estrutural, principalmente através da
norma NBR15575 (ABNT, 2013) e do Código do Consumidor. Com esta situação os direitos
e obrigações passam a exigir não somente da empresa responsável pela construção do
empreendimento, mas também, dos proprietários das unidades, a forma correta de uso,
operação e manutenção da edificação através das instruções e diretrizes contidas no Manual
da Edificação.
2.1 ABNT NBR 14037: MANUAL DE OPERAÇÕES, USO E MANUTENÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES
“Estabelece o conteúdo a ser incluído no Manual de operação, uso e manutenção das
edificações com recomendações para sua elaboração e apresentação” (ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2011).
A norma apresenta recomendações e requisitos mínimos para elaboração e
apresentação dos conteúdos a serem incluídos nos manuais das edificações, que devem ser
elaborados e entregues pelo responsável pela edificação, conforme legislação vigente, de
modo a:
a) Informar aos proprietários das unidades autônomas e ao condomínio as
características técnicas na edificação.
b) Informar em linguagem adequada os procedimentos recomendáveis e obrigatórios
para o uso, conservação e manutenção do edifício.
c) Recomendar ações que contribuam para estender a vida útil do projeto.
d) Recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de
uso inadequado;
20
e) Fornecer Informações e procedimentos recomendáveis para um melhor
aproveitamento da edificação
As informações apresentadas no manual devem ser escritas em linguagem acessível,
de modo a facilitar a compreensão por parte do usuário da edificação, contendo um nível de
detalhamento compatível com a complexidade do empreendimento.
De mesmo modo, a empresa responsável pela execução empreendimento deve
certificar-se que os materiais e equipamentos empregados na obra atendam os requisitos
especificados. Arquivar documentos importantes como os termos de garantias, notas fiscais,
contratos, manuais dos fabricantes, de modo a entregar ao proprietário ou síndico, mantendo
uma cópia dos mesmos no arquivo da empresa.
2.2 ABNT NBR 15575: DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES HABITACIONAIS
A norma contempla as obrigações profissionais em todas as etapas da construção de
um empreendimento e durante a vida útil da edificação, com destaque para os deveres e
obrigações dos usuários quanto à conservação do imóvel a fim da obtenção de sua garantia e
vida útil (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2013).
Além disso, o documento estabelece as exigências mínimas de desempenho requeridas
pelo usuário no que se referem à segurança, habitualidade e sustentabilidade, obrigando as
empresas do setor da construção civil a conceberem e executarem as obras para que o nível de
desempenho especificado em projeto seja mantido ao longo da vida útil da edificação.
2.3 ABNT NBR 5674: MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES
Publicada em Julho de 2012, a norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade da
elaboração de um programa de manutenção predial, de maneira a preservar e estender a vida
útil das edificações em razão da degradação natural e do próprio desempenho dos sistemas,
elementos e componentes da edificação. Seja essa rotina de atividades desenvolvidas por uma
equipe de manutenção local ou empresa especializada.
2.4 CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
O Código de Defesa do Consumidor estabelece exigências para as relações entre
produtores e consumidores ao mesmo tempo em que impõe pesadas sanções aos responsáveis
21
técnicos quando o produto apresentar falhas em uso ou vícios de construção, vedando a
colocação no mercado de qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas
brasileiras elaboradas pela ABNT.
Empresas do ramo da construção civil estão explicitamente citados no Código de
Defesa do Consumidor. No cenário atual, é de suma importância para as empresas atuantes
nesse setor da indústria a manter características como: tradição, longevidade e seriedade. E de
modo a manter essas características é importante que as empresas desse setor respeitem os
direitos dos consumidores (LASTE, 2012).
O Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990, p. 2), através de seu artigo 6.,
Parágrafo 1., informa que é direito básico do consumidor gozar proteção à vida, saúde e
segurança contra os ricos provocados por práticas do fornecimento de produtos e serviços
considerados perigosos ou nocivos. No parágrafo 2. do mesmo artigo é exigido que o
consumidor seja educado e informado sobre o uso e o consumo adequado dos produtos e
serviços. Portanto, é dever da empresa construtora, ao colocar seu produto no mercado,
fornecer através do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação informações que
garantam a integridade do usuário e do imóvel de forma que ele possa utilizar plenamente a
edificação sem nenhum risco à integridade de ambos.
De mesmo modo, o Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 50., exige que
qualquer produto colocado no mercado deve ser entregue acompanhado de manual de
utilização e/ou instalação, elaborado em linguagem didática, com ilustrações explicativas,
informações corretas e precisas.
22
3 CONCEITOS BÁSICOS
3.1 MANUTENÇÃO
Manutenção é definida como o “conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da
vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus
sistemas constituintes de atender às necessidades e segurança dos usuários” (NBR 15575-1,
2013).
A mesma norma esclarece que a manutenção é economicamente relevante no custo
global do empreendimento, não podendo ser realizada de modo improvisado, sendo entendida
com um serviço técnico especializado.
A manutenção predial abrange questões muito além de manter a edificação em bom
estado, como questões legais, sociais, econômicas e ambientais sendo algumas variáveis que
estão envolvidas no processo de manutenção. Ao mesmo tempo em que o procedimento de
manutenção predial contribui para a garantia da vida útil de um imóvel, o mesmo é importante
para a preservação das fontes de recursos naturais, à media que esse processo evita a
necessidade de construção de um novo empreendimento (FERREIRA, 2010, p.13)
Com base no diagrama apresentado na figura 1, é percebido que a manutenção predial
não se aplica apenas na fase de pós-ocupação do empreendimento, mas deve ser entendida
como um conceito que abrange todas as fases do empreendimento. Uma vez que, as decisões
tomadas nas etapas anteriores ao pós-ocupação irão influenciar na manutenibilidade da
edificação.
Figura1: Diagrama dos fatores relacionados com a manutenção de um edifício
Fonte: (FERREIRA, 2010).
23
Além disso, como sugere a figura 1, a empresa e os profissionais responsáveis pelo
edifício podem se aproveitar da situação de modo a aprender com o que já foi realizado. Ou
seja, após a entrega do imóvel pode ser realizada uma retroalimentação das etapas anteriores o
que tange à aplicabilidade ou não de uma determinada solução anteriormente adotada em
outros empreendimentos (FERREIRA, 2010, p.25).
3.1.1 Manutenção rotineira
Segundo a NBR 5674 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,
2012), esse tipo de manutenção se baseia em serviços de menor complexidade e padrão
definido, com fluxo constante de serviços, podendo ser executados por uma equipe de
manutenção permanente da edificação.
3.1.2 Manutenção preventiva
Tipo de manutenção caracterizada por exigir um planejamento prévio para execução
dos serviços, os quais podem ser solicitados pelos usuários ou pelo programa de manutenção
da edificação. Esse tipo de serviço tem por finalidade tratar das condições de durabilidade dos
componentes em questão (NBR 5674, 2012).
3.1.3 Manutenção corretiva
De acordo com a NBR 5674 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS
TÉCNICAS, 2012), a manutenção corretiva é definida como o conjunto de serviços
emergenciais ou essenciais que necessitam intervenção imediata para que o imóvel continue
atendendo os requisitos mínimos de desempenho e segurança ao usuário.
3.1.4 Manutenibilidade da edificação
De modo geral, uma edificação apresenta uma característica que a diferencia dos
demais bens, uma vez que a mesma apresenta uma vida útil consideravelmente grande, e para
que esse prazo seja realmente alcançado com um bom funcionamento dos sistemas que a
compõe, é fundamental a prática da manutenção (FERREIRA, 2010, p.20).
24
A etapa de manutenção sempre foi entendida como um processo que se inicia apenas
após a entrega do empreendimento aos proprietários, durante a etapa de pós-ocupação. Porém,
mesmo essa etapa concentrando um maior esforço com o processo de manutenção, é
importante levar em conta o processo de manutenção predial desde o momento da concepção
da edificação, pois são nas etapas anteriores à entrega da edificação que importantes decisões,
que podem influenciar na manutenibilidade da edificação, são tomadas.
Deste modo, todos os projetos que compõe o empreendimento devem ser
desenvolvidos já levando em conta facilitar as manutenções ao longo da vida útil da obra. A
manutenção da edificação, conforme a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE
NORMAS TÉCNICAS, 2011), consiste no conjunto de atividades a serem realizadas à fim de
conservar ou recuperar a capacidade funcional do edifício, bem como de seus componentes e
sistemas, de modo a manter um bom desempenho durante a utilização e atender às
necessidades de segurança dos usuários.
A mantenabilidade segundo Zanotto et al (2015, p. 284) , é a medida da facilidade de
manutenção, que deve receber devida importância na fase de concepção do empreendimento à
partir da crescente demanda dos usuários por imóveis mais duráveis e a preocupação com a
redução dos custos de manutenção ao longo da vida útil da edificação.
Ademais, a NBR 15575 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,
2013) estabelece como critérios de manutenibilidade o favorecimento das condições de acesso
para inspeção e manutenção predial. Condição que se define pela elaboração de um sistema de
manutenção organizado e adequado às operações de usos da edificação e a correta informação
ao proprietário do imóvel através do Manual de Uso, Operação e Manutenção.
3.2 DURABILIDADE E VIDA ÚTIL DA EDIFICAÇÃO
Durante a década de 1990, houve um forte movimento para introdução e
caracterização do conceito de vida útil das edificações, a definição desse conceito foi
motivada pela necessidade de avaliação do desempenho econômico, bem como do
planejamento da manutenção do empreendimento (ROQUE. MORENO JÚNIOR, 2005).
Segundo Isaia (2011), o termo durabilidade está ligado a capacidade do produto em
manter seu desempenho e suas características as quais o mesmo foi projetado, durante um
período de tempo. Ou seja, durabilidade significa que determinada edificação terá um
desempenho contínuo satisfatório para as finalidades as quais ela foi concebida e projetada,
25
mantendo sua resistência e condições normais de serviço durante a vida útil especificada ou
esperada.
A vida útil de uma edificação depende da vida útil adotada em projeto e,
principalmente, da periodicidade e efetividade das manutenções realizadas no imóvel
(ROQUE. MORENO JÚNIOR, 2005, p. 4). Assim, fica evidente a importância da elaboração
de um manual da edificação contemplando a etapa de manutenção predial a fim de estender a
vida útil e a durabilidade do edifício e de todos os seus componentes e sistemas.
3.2.1 Vida útil de projeto (VUP)
É o período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender
aos requisitos de desempenho estabelecidos na norma de desempenho, NBR 15575,
considerando os requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do
projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de
manutenção especificados no Manual da Edificação.
A Associação Brasileira de Normas Técnicas estabelece, através da NBR 15575
(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2013), os requisitos mínimos de
desempenho a serem atendidos pela edificação quanto a segurança, habitabilidade e
sustentabilidade. Além disso, o documento expõe que a vida útil de uma edificação é variável
individualmente para cada sistema que compõe a mesma, conforme a figura 1.
Figura 2 – Vida útil de projeto (VUP) segundo a NBR 15575
Fonte: (KELCH, 2016).
26
3.3 Vícios e defeitos
Toda empresa atuante na indústria da construção civil tem, como primeiro dever legal,
assegurar e responder pela perfeição da edificação executada. Tanto o responsável técnico
pelo projeto e execução do empreendimento, quanto o incorporador e o construtor respondem
pela imperfeição da obra, pois lhes é dever de edificar em consonância com as boas técnicas e
metodologias construtivas.
Assim como na aquisição de um produto de qualquer natureza, ao comprar um imóvel,
são necessárias garantias de que o mesmo é entregue em perfeitas condições de uso, e de
acordo com o memorial descritivo do empreendimento e as normas técnicas vigentes.
Segundo o Código de Defesa do Consumidor (Brasil, 1990), o produto é considerado
defeituoso quando o mesmo não oferece a segurança esperada, de maneira que possa
apresentar riscos à integridade de quem possa estar usufruindo o mesmo. Ou seja, o defeito se
define como falhas no produto que podem afetar a saúde e a segurança do consumidor.
O vício está intimamente ligado à qualidade ou quantidade do produto, de modo que o
mesmo se torne inadequado ao consumo ou diminuindo-lhe o valor. Segundo a NBR 13752
(ABNT, 1996), vícios são anomalias, decorrentes de falha de projeto ou execução, ou da
informação defeituosa sobre sua utilização ou manutenção, que afetam o desempenho do
produto, tornando-o inadequado ao fim a que se destina, causando transtornos ou prejuízos
materiais ao consumidor.
De acordo com Grandiski (2013), os vícios podem ser classificados como aparentes ou
ocultos, sendo o primeiro caracterizado pela apresentação de falhas construtivas facilmente
detectáveis pelo consumidor, e o segundo caracterizado por falhas inexistentes no ato de
entrega, mas que se apresentam futuramente durante a fase de utilização do produto.
Tabela 1 - Prazos para reclamação do proprietário pelos vícios
Fonte: (AMBROSIO, 2017, p. 34).
27
3.4 Desempenho
A degradação da edificação ou de seus componentes, e a consequente redução de
desempenho é um problema frequente, que ocorre pincipalmente devido ao envelhecimento
precoce dos mesmos desencadeado por problemas de projeto e execução e a falta de
manutenção (POSSAN; DEMOLINER, 2013, p.2).
Desempenho de uma edificação pode ser definido como o comportamento da mesma
durante a fase de utilização. Comportamento que abrange as questões mínimas de
habitabilidade necessárias para que o usuário possa utilizá-la com segurança e conforto.
A NBR 15575-1 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS, 2010)
define desempenho como sendo o comportamento que a edificação e seus sistemas
apresentam durante a utilização dos mesmos. Para possuírem um desempenho adequado, os
sistemas que compõe uma edificação devem ser capazes de cumprir e manter todos os
requisitos e especificações durante a vida útil do imóvel.
28
4 MANUAL DE OPERAÇÃO, USO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES:
O Código de Defesa do Consumidor exige do consumidor ou fabricante o fornecimento de
informações adequadas a respeito do uso, manutenção e riscos dos produtos comercializados.
Desse modo, todas as empresas do ramo da construção civil, ao colocar um imóvel à venda no
mercado, tem por obrigação o fornecimento de um manual para o proprietário dessa
edificação.
O manual da edificação tem por função principal orientar o proprietário no uso correto
do imóvel para melhor aproveitamento do mesmo, e da mesma forma, conter instruções para
lidar com situações de reforma e manutenções, prevenir ocorrência de falhas e acidentes
decorrentes do mau uso do imóvel, orientar sobre os materiais que podem ser utilizados para
reparos, o que pode ser nocivo à estrutura da edificação e a quem o usuário deve recorrer para
buscar suporte técnico.
Outras informações importantes que devem ser contempladas pelo documento são,
preferencialmente, cópias dos projetos ‘as built’ da edificação, informações sobre o padrão de
materiais utilizados em área comum, como batentes ou esquadrias, e determinar restrições
para reformas que possam comprometer a coerência da fachada da edificação.
O Manual de Operação, Uso e Manutenção é um dos mais importantes documentos
fornecidos ao proprietário de um imóvel. É nele que estão descritas as inter-relações dos
incorporadores e condomínios, e as regras para se ter direito a garantias. O mesmo contém
informações que se referem à utilização e a manutenção da edificação, bem como à forma
correta de manter as sua conservação (ANTONIAZZI, 2012, p. 12).
Apesar de no contexto atual as empresas construtoras não darem a devida importância
a esse documento, o mesmo é de fundamental importância para a gestão da entrega de
empreendimentos da empresa, uma vez que esclarece as responsabilidades dos construtores
no que diz respeito à garantia de atendimento da vida útil da edificação, bem como garante o
máximo de informações aos proprietários e ao condomínio sobre a edificação. Também
esclarece as diretrizes fundamentais para a correta forma de manutenção do edifício, de modo
a prevenir danos decorrentes do mau uso, assegurando a durabilidade, vida útil, e
possibilitando maior economia no caso da necessidade de futuras intervenções.
Desse modo, a entrega desse manual, é sem dúvidas, importante para ambas as partes.
Uma vez que que o proprietário tem em mãos um documento que o auxiliará na manutenção
de se imóvel, garantindo o seu funcionamento, valorização no mercado imobiliário e uma
extensão de sua vida útil. De outro lado, o construtor pode se isentar de certas
29
responsabilidades quando comprovado que o usuário não seguiu as orientações contidas no
documento.
4.1 MANUAL DO PROPRIETÁRIO
Deve ser elaborado o Manual do Proprietário específico para a unidade autônoma,
abrangendo os itens e componentes utilizados na construção do imóvel, contendo suas
respectivas descrições, bem como as operações necessárias para o correto uso desses, e
informações a respeito das atividades necessárias para manutenção dos mesmos. Além disso,
os clientes devem ser informados da importância da manutenção de sua unidade, bem como
de sua responsabilidade proporcional à sua condição de condômino na manutenção das áreas
comuns do condomínio (CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO,
2014, p. 31).
4.2 MANUAL DAS ÁREAS COMUNS
Da mesma forma, as áreas comuns do condomínio, também requerem cuidados
específicos para o seu uso, operação e manutenção. A fim de orientar o síndico a respeito das
informações relevantes para utilização e conservação do patrimônio de uso comum da
edificação, é recomendado que o manual do síndico também faça parte integrante da
documentação do condomínio, com o mesmo servindo de guia para uma melhor
administração do condomínio.
O documento é elaborado com a finalidade de transmitir as informações referentes ás
áreas de uso comum da edificação, estabelecendo condições de uso, operação, manutenção
para as mesmas. Além disso, o manual deve contemplar as condições de garantias, e orientar,
de forma genérica sobre a conservação e manutenção da edificação.
Durante a entrega da edificação, é aconselhável a entrega de um documento que
contemple as características da edificação e aconselhe o síndico na implantação de uma gestão
de manutenção. É de responsabilidade da construtora ou incorporadora elaborar um manual
definitivo em linguagem apropriada e com as especificidades da edificação “as built”, para as
áreas de uso comum do imóvel, conforme a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE
NORMAS TÉCNICAS, 2011).
A abordagem e extensão das informações devem ser de acordo com a complexidade
do produto e de seus equipamentos. O síndico ao se eleger, recebe a incumbência de zelar
30
pelo condomínio, conforme a legislação vigente. A negligência perante os serviços de
manutenção rotineira e preventiva pode significar a desvalorização do patrimônio coletivo,
além de acarretar em risco de comprometer a vida útil dos sistemas construtivos.
4.3 O DEVER DE INFORMAR E A IMPORTÂNCIA DA TRANSPARÊNCIA NAS
RELAÇÕES DE CONSUMO
O dever de transmitir a informação baseia-se no reconhecimento de um déficit
informacional do consumidor perante o fornecedor, uma vez que este último detém o
conhecimento especializado acerca do processo de produção e fornecimento dos produtos e
serviços no mercado (SOARES, 2011, p.1). Segundo o Código de Defesa do Consumidor
(BRASIL, 1990), em seu artigo 4º, é garantido ao consumidor, nas relações de consumo, os
princípios do atendimento de suas necessidades, respeito à sua dignidade, segurança, bem
como a transparência e harmonia nessas relações.
É esse princípio da transparência que garante ao consumidor o direito à informação
clara e correta sobre o produto adquirido e o contrato a ser firmado.
O relacionamento entre a empresa construtora e o cliente é um fator crucial para o
desenvolvimento e o êxito de um empreendimento. Fornecer instruções de utilização,
informações técnicas, procedimentos de manutenção, informações legais e um suporte de
atendimento pós-venda são formas importantes de aproximação do fabricante com o seu
cliente (AMBRÓSIO, 2017, p. 12). E de acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da
Construção, CBIC, empresas do ramo da construção civil que adotaram esse procedimento
demonstram grande melhoria na gestão de entrega dos empreendimentos, bem como no
processo de pós-venda e assistência técnica, melhorando a imagem da empresa frente ao
cliente.
4.4 Elaboração do Manual da Edificação
A elaboração do manual é de obrigação do responsável pela produção da edificação e
pela entrega formal do mesmo ao primeiro proprietário da edificação. O documento deve ser
entendido como um serviço técnico e executado por profissionais qualificados para tal.
A elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação demanda uma
ampla coleta de dados que se inicia ainda na fase de planejamento do empreendimento,
somente se encerrando ao final da execução do mesmo (ANTONIAZZI, 2012, p. 18-19).
31
A figura 3 apresenta as fases do processo construtivo de uma edificação e a
documentação gerada durante esse período.
Figura 3 – As fases do processo construtivo e documentação gerada
Fonte: SANTOS (2003, p.19).
4.4.1 Coleta dos dados e informações para a elaboração do documento
Na indústria da construção civil, um dos fatores cruciais para o sucesso de um
empreendimento é o planejamento, uma vez que essa é uma tarefa complexa que envolve
todos os aspectos e fases da obra. A elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção
da Edificação, de mesmo modo, é um processo que se estende durante todas as fases do
empreendimento.
A manutenção de um edifício ocorre, evidentemente, durante a etapa de uso e
operação do mesmo, porém, tanto a demanda de serviços quanto a manutenibilidade dos
sistemas que compõe a edificação começam a ser determinados já nas primeiras etapas de um
empreendimento, se estendendo por todas as etapas desse. (SANCHES, 2010, p. 57).
A qualidade de desempenho da etapa de operação, uso e manutenção de uma
edificação é resultado de todas as etapas anteriores (planejamento, projeto e execução), pois
são essas que determinarão as medidas preventivas e corretivas desempenhadas pelos usuários
do imóvel.
32
A coleta de dados para elaboração do manual da edificação deve ter início ainda na
fase de planejamento do empreendimento, pois, segundo Antoniazzi (2012, p. 23) é nessa
etapa que o mesmo começa a adquirir suas características, uma vez que são definidos os
sistemas construtivos e materiais que serão empregados, definições de requisitos mínimos de
habitabilidade até a parte de gestão e controle do empreendimento.
Durante a fase de projeto ocorrem as especificações de todos os elementos e
componentes do empreendimento. As decisões e especificações resultantes da etapa de
projeto influenciam diretamente no desempenho e manutenibilidade da edificação, pois são
essas, que definem a demanda do tipo da manutenção necessária, a frequência da realização
da mesma e os custos desses procedimentos (SANCHES, 2010).
A fase de execução tem se mostrado como a etapa mais importante para a elaboração
do Manual da Edificação, pois segundo SANTOS (2013, p. 19-20), é essa que demanda uma
maior atenção a fim de buscar o melhor desempenho da edificação tanto em termos de
gerenciamento, quanto relativo às técnicas construtivas. Além disso, as decisões tomadas
nessa etapa tem grande capacidade de influenciar o resultado final do empreendimento.
Diante disso, é evidente a necessidade de garantir uma efetiva coleta e registro das
informações durante todas as etapas do processo construtivo, principalmente quanto as
alterações ocorridas durante a faze de execução, que deverão ser registradas e mantidas
atualizadas. Desta maneira, ao elaborar o Manual da Edificação, as informações que serão
apresentadas no mesmo estarão sistematizadas de tal modo a facilitar a elaboração do
documento.
4.4.2 Etapa de uso, operação e manutenção da edificação
Ao término das etapas do processo construtivo apresentadas acima, tem-se a fase de
uso, operação e manutenção, que se inicia logo após a entrega do empreendimento. Segundo
Souza et al. (1995, p.200), essa etapa é de fundamental importância, uma vez que é de
interesse da empresa responsável pela obra garantir a satisfação de seus clientes. Desse modo,
é necessário que a empresa forneça informações corretas e detalhadas sobre os procedimentos
adequados a fim de proporcionar um melhor aproveitamento do imóvel a fim de prolongar a
vida útil da edificação e minimizar os gastos com manutenção. Diante disso, o manual do
proprietário se apresenta como uma importante ferramenta de comunicação entre a
construtora e o proprietário.
33
5 CONTEÚDOS A SEREM APRESENTADOS NO MANUAL DA EDIFICAÇÃO
No documento, o usuário da edificação deverá encontrar informações precisas sobre
prazos e termos de garantia, materiais utilizados na edificação, responsáveis técnicos pela
elaboração dos projetos, características das instalações, fornecedores dos componentes da
edificação, responsáveis pela assistência técnica, localização e especificações de
equipamentos.
Como, muitas vezes, desenhos esquemáticos e termos técnicos podem não ser
devidamente entendidos pelo usuário leigo, a norma NBR 14037 (ABNT, 2014) recomenda a
utilização de linguagem simples e direta, e recursos gráficos como ilustrações, de modo a
facilitar o entendimento por parte do usuário da edificação.
De mesmo modo, os itens devem ser divididos em capítulos, de forma a facilitar a
busca por informação. O documento deve ser elaborado em linguagem simplificada,
utilizando material gráfico adequado para facilitar a leitura e entendimento do material por
parte dos usuários.
5.1 TERMOS DE GARANTIA DO IMÓVEL
Segundo o Código de Defesa do Consumidor (BRASIL, 1990), garantia é o direito
básico do consumidor de receber um produto de qualidade, próprio e adequado para o
consumo. De mesmo modo que o produto deve possuir uma vida útil, definida pelo período
de tempo no qual o produto deve manter condições satisfatórias para sua utilização, sem
apresentar vícios ou defeitos, desde que realizados adequadamente os programas de
manutenção necessários (DEL MAR, 2007, p. 196).
Os prazos e condições de garantia dos componentes empregados no imóvel deverão
estar de acordo com aqueles estipulados pelos produtores, fabricantes e/ou fornecedores,
através de suas respectivas Associações de Fabricantes, as quais chancelam este documento.
Exceto quando houver definição expressa diferentemente apresentada pela própria garantia, os
prazos contam a partir da data de expedição do Auto de conclusão (habite-se) emitido pelo
órgão competente responsável, e para outros componentes, a partir da emissão da respectiva
nota fiscal (SINDICATO DA INDÚSRTIA DA CONSTRUÇÃO DO ESTADO DO PARÁ,
2010, p. 29).
Os prazos constantes no documento devem ser estabelecidos com as normas técnicas e
leis vigentes, contemplando os principais itens das unidades autônimas e de áreas comuns.
34
A entrega do Termo de Garantias do imóvel, além de ser requisito legal, traz maior
segurança na relação de ambas as partes, deixando claro desde o momento da entrega do
imóvel os direitos e obrigações dos clientes e incorporadores e construtores (CÂMARA
BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO, 2013, p. 3). Além disso, notas fiscais,
contratos, manuais dos fabricantes de materiais e equipamentos e dos prestadores de serviços,
e todos os demais documentos relevantes citados na norma ABNT NBR 14037 devem ser
guardados e entregue ao proprietário do imóvel.
5.1.1 Garantia legal e contratual
As condições e prazos de garantia normalmente não são previstos nos contratos e,
muitas vezes, a empresa responsável pela construção pode assumir a premissa de que suas
obrigações com a obra estão encerradas uma vez que o empreendimento foi entregue. Porém,
o construtor deve prever em contrato essas condições de garantias e assistência técnica, de
modo a criar um contrato claro e transparente. (ROCHA; FERREIRA; SILVA, 2012, p.39).
A garantia legal existe independentemente de termo escrito, pois a mesma decorre da
lei, sendo obrigatória, incondicional, irrestringível e inegociável. Desse modo, a lei assegura o
direito de chamar à responsabilidade a empresa construtora independentemente da prova de
sua culpa (LASTE, 2012, p. 43). Ademais, segundo o Código de Defesa do Consumidor
(Brasil, 1990), a garantia legal, por decorrer da lei, não pode ser suprimida total ou
parcialmente, pela vontade das partes.
Em contrapartida, a garantia contratual tem livre conteúdo e se manifesta em termos
escritos de um contrato (MELLO, 2010, p. 31). Sendo a mesma um complemento da garantia
legal, facultada pelo fornecedor, através de termo escrito, padronizado, de modo a esclarecer
em eu consiste a garantia, contemplando um prazo compatível com o prazo estabelecido de
desempenho do produto.
Deste modo, observa-se que a garantia legal e contratual são sistemas diferentes de
modo que a garantia legal é obrigatória e obriga o fornecedor a resolver as patologias
apresentadas no produto, quando o mesmo não apresentar com funcionalidade adequada,
assim como indenizar o consumidor por perdas ou danos. Já a garantia contratual se manifesta
de maneira voluntária e visa complementar a garantia legal, obrigando o fornecedor a manter
o produto em bom estado o objeto da garantia durante o prazo fixado em contrato.
35
5.1.2 Perdas de garantias
Em uma edificação são empregados diversos tipos de materiais que, a fim de terem
uma durabilidade prolongada, dependem do uso adequado e da boa conservação. Ao receber o
empreendimento, a responsabilidade pela conservação e manutenção de todos os sistemas que
compõe a edificação passa a ser de todos os condôminos, independente das garantias legais
que lhes são asseguradas.
Com base no que define a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS
TÉCNICAS, 2011), o usuário da edificação tem por obrigação proceder com todas as
manutenções preventivas do imóvel conforme as orientações do manual de uso, operação e
manutenção. De mesmo modo, o condomínio possui a obrigação de realizar a manutenção
periódica das áreas comuns conforme determina a NBR 5674 a qual estabelece os requisitos
para a gestão do sistema de manutenção predial, sob pena de perca de garantias sobre o
imóvel.
São alguns exemplos de situações nas quais o usuário perderá o direito à garantia dos
componentes do imóvel:
• Se durante o prazo de vigência da garantia não for observado o que dispõe o Manual
de Uso, Operação e Manutenção das Edificações e a NBR 5674 – Manutenção da
Edificação, no que diz respeito à manutenção preventiva correta, para imóveis habitados
ou não;
• Se, nos termos do artigo 393 do Código Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de
força maior, que impossibilite a manutenção da garantia concedida;
• Se for executada reforma ou descaracterização dos sistemas na unidade autônoma,
unidades vozinhas (com repercussão na unidade em pauta) ou áreas comuns, com
fornecimento de materiais e serviços pelos próprios usuários;
• Se houver danos por mau uso, ou não respeitando os limites admissíveis de sobrecarga
nas instalações e estruturas;
• Se os proprietários ocupantes não permitirem o acesso do profissional destacado pela
Construtora e/ou Incorporadora, nas dependências de unidade e nas áreas comuns, para
proceder à vistoria técnica ou serviços de assistência técnica;
• Se forem identificadas irregularidades na vistoria técnica e devidas providências
sugeridas não forem tomadas por parte do proprietário ou do condomínio;
36
• Se não for executado o Programa de Manutenção Preventiva de acordo com a NBR
5674 – Manutenção da Edificação
Os demais fatores que possam acarretar a perda da garantia devem estar descritos nas
orientações de uso e manutenção do imóvel para os sistemas específicos.
5.2 ASSISTÊNCIA TÉCNICA
Segundo a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,
2011, p. 6), o Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação deve apresentar o
procedimento no qual o construtor se obriga a prestar o serviço de pós venda ao cliente, para
orientações e esclarecimentos de possíveis dúvidas referentes à manutenção e assistência
técnica.
Neste capítulo deverão constar informações referentes ao direito do proprietário em
requerer substituição de equipamentos ou componentes defeituosos, bem como reparos em
sua edificação. De mesmo modo, neste capítulo do Manual de Uso, Operação e Manutenção
da Edificação deverão ser apresentadas informações de como a empresa responsável pela
construção do empreendimento deverá se portar ao ser solicitada pelo contratante.
Ao ser solicitada pelo cliente, a construtora deverá saber como proceder, é importante
adotar um procedimento padrão para análise da solicitação para, no menor tempo possível,
contatar o cliente a fim de realizar uma vistoria para avaliação da reclamação, e se mesma se
mostrar procedente, programar a realização do serviço a fim de sanar o problema. Ao realizar
a vistoria, é importante atentar para as garantias e responsabilidades sobre o problema
comunicado, a fim de avaliar se os mesmos são resultados de mau uso da edificação, nesse
caso, se comprovado, a empresa se exime da responsabilidade de reparar o problema.
Segundo o Código de Defesa do Consumidor, durante o atendimento, quando a
solicitação de assistência técnica for julgada pertinente e dentro do prazo de garantia do
imóvel, a empresa construtora deverá sanar o vício em um prazo de 30 dias contados à partir
da comunicação do mesmo ao fornecedor. Não sendo resolvidas as irregularidades, o
consumidor reclamante terá o direito de exigir a substituição do produto por outro, da mesma
espécie e nas mesmas condições ou a restituição imediata do valor atualizado mediante a
devolução do imóvel ou, ainda, o abatimento do valor proporcional ao defeito.
Também poderá ser incluída no documento a informação de que constatando-se na
visita de avaliação dos serviços solicitados à empresa construtora, que os mesmos não se
enquadram nas condições de garantia, será cobrada uma taxa de visita e não caberá ao
37
construtor a execução desses (SINDUSCON MG). Neste caso, quando a solicitação não se
apresentar dentro do prazo de garantia ou for resultado do mau uso da edificação, é
importante para a empresa fornecer um bom atendimento, procurando orientar o cliente,
prestando um auxílio técnico, prezando pela boa imagem da empresa.
É recomendável que as solicitações de assistência técnica sejam realizadas pelos
clientes por meio escrito, através de documentos padronizados e objetivos, preferencialmente
com modelo fornecido pela própria empresa construtora.
Segundo Souza et al. (1995, p. 209), ao término dos reparos, é importante coletar o
termo de recebimento dos serviços, no qual o cliente se demonstra satisfeito com o serviço
prestado pela empresa e garante que a falha foi corrigida.
5.3 MEMORIAL DESCRITIVO
No memorial descritivo da edificação, encontram-se as especificações técnicas de
todos os componentes empregados do edifício. O mesmo tem como papel auxiliar na
comunicação entre o construtor e o proprietário do imóvel quanto a condições do mesmo,
protegendo a empresa contra eventuais problemas. Como por exemplo, características não
previstas no projeto que possam a vir ser exigidas pelo cliente.
Segundo a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,
2011), neste capítulo, deve ser apresentado uma descrição escrita e ilustrativa da edificação
conforme construída, ou seja, os projetos ‘as built’. Deverá conter informações sobre as
cargas estruturais, cargas elétricas e descrição dos sistemas e equipamentos que compõe a
edificação. Além disso, o mesmo deve contemplar aspectos relevantes ao usuário da
edificação como a relação dos componentes utilizados para acabamentos e suas
especificações.
5.4 PROJETOS “AS BUILT”
A construção de um imóvel ainda é um processo artesanal, e durante sua execução, o
projeto está sujeito a sofrer alterações, a revisão As Built, indica que é a revisão final.
Encontrado na NBR 14645-1, a expressão de origem inglesa ‘As Built’, na área da arquitetura
ou engenharia significa ‘como construído’. É importante para a elaboração do manual da
edificação, que seja feito o levantamento e a verificação de todas as medidas existentes na
mesma, transformando as informações coletadas e aferidas em desenhos técnicos de modo a
38
representar a real situação da edificação quanto ao trajeto de instalações elétricas,
hidrossanitárias, telecomunicações, etc.
O ‘As Built’ devidamente elaborado e atualizado é uma confiável fonte de informação
para o início de uma reforma, minimizando o risco de acidentes ou eventuais transtornos que
possam ocorrer da ausência de um projeto atualizado da edificação (SILVA, 2013 p.33).
Para se obter corretamente as informações necessárias para elaborar o projeto “as
built” é recomendando a verificação dos projetos executivos, diários de obra e, sobretudo, a
verificação ‘in loco’ do que realmente foi executado. Caso não seja possível definir com
precisão a localização dos componentes da edificação, quando as tubulações e eletrodutos
embutidos na alvenaria já estão executadas, recomenda-se garantir uma margem de segurança
em relação a esses sistemas embutidos quando repassados os projetos aos usuários.
Deste modo, para facilitar a compreensão do proprietário do imóvel, é recomendado o
fornecimento de projetos e desenhos esquemáticos com nível de detalhamento de acordo com
a complexidade do sistema em questão, de modo a representar a posição das instalações da
edificação, orientando o usuário sobre perfurações, indicando os locais aonde poderá ter
algum risco de atingir alguma tubulação, eletrodutos, ou qualquer outro componente da
edificação.
O apêndice 1, incluído ao final do presente trabalho apresenta alguns exemplos de
projetos e ilustrações desenvolvidos de modo a facilitar ao máximo o entendimento do
usuário leigo, e de acordo com a complexidade de cada sistema, conforme a norma NBR
14037 (ABNT, 2014). Os mesmos foram desenvolvidos pelo autor deste trabalho para um
Manual de Uso, Operação e Manutenção de um edifício residencial multifamiliar.
5.5 FORNECEDORES E RESPONSÁVEIS PELA EDIFICAÇÃO
Este capítulo do manual deverá informar ao usuário dados para contatos de todos os
fornecedores envolvidos no empreendimento, bem como projetistas, técnicos, entre outros
dados relevantes. É de extrema importância para o proprietário estar ciente de quem se deve
contatar em caso de certo equipamento ou sistema apresentar falha.
A tabela 2 apresenta um modelo para apresentação da relação dos profissionais
responsáveis pela edificação, enquanto a tabela 3 apresenta um exemplo para apresentação
dos fornecedores dos materiais que compõe a edificação.
39
Tabela 2 – Exemplo de relação de profissionais responsáveis pela edificação.
Fonte: Elaborado pelo autor.
Tabela 3 – Exemplo de relação de fornecedores dos materiais componentes da edificação.
(continua)
Material Empresa Contato
Acabamento de superfície
sobre o reboco interno
Telefone:
E-mail:
Automatização de portões e
interfones
Telefone:
E-mail:
Chaminés, calhas,
capamuros, algeroz e
elementos em aluzinco
Telefone:
E-mail:
Serviço Profissional responsável Contato
Projeto arquitetônico Resp. Técnico:
Registro CAU:
Telefone:
E-mail:
Projeto elétrico e
SPDA
Eng. Eletricista:
CREA:
Telefone:
E-mail:
Projeto estrutural Eng. Civil:
CREA:
Telefone:
E-mail:
Projeto
Hidrossanitário e
Proteção de combate
a incêndio (PPCI)
Eng. Civil:
CREA
Telefone:
E-mail:
Execução da obra Eng. Civil:
CREA
Telefone:
E-mail:
Projeto/execução das
fundações
Eng. Civil/Empresa responsável:
CREA
Telefone:
E-mail:
40
Disjuntores
Telefone:
E-mail:
Elevadores
Telefone:
E-mail:
Esquadrias em alumínio
Telefone:
E-mail:
Execução inst. elétricas,
telefônicas, SPDA
Telefone:
E-mail:
Execução instalações
hidrossanitárias
Telefone:
E-mail:
Fios e cabos elétricos Telefone:
E-mail:
Forro em gesso acartonado
Telefone:
E-mail:
Impermeabilizações
Telefone:
E-mail:
Instalações de gás GLP
Telefone:
E-mail:
Impermeabilizações no
poço do elevador
Telefone:
E-mail:
Louças sanitárias
Telefone:
E-mail:
Metais sanitários / Registros
hidráulicos
Telefone:
E-mail:
Pedras e granitos
Telefone:
E-mail:
Argamassa colante e
rejuntes
Telefone:
E-mail:
Piso porcelanato
(fabricante)
Telefone:
E-mail:
Piso porcelanato
(instalação)
Telefone:
E-mail:
Piso laminado (fabricante)
Telefone:
E-mail:
41
Portas de madeira
Telefone:
E-mail:
Portas (instalação)
Telefone:
E-mail:
Tinta, massa corrida e
textura Telefone:
E-mail:
Serralheria
Telefone:
E-mail:
Telhados
Telefone:
E-mail:
Tomadas e interruptores
Telefone:
E-mail:
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.6 CUIDADOS E RECOMENDAÇÕES PARA O USO ADEQUADO DA EDIFICAÇÃO
Para um melhor aproveitamento da edificação por parte do usuário, o manual deve
apresentar um capítulo no qual sejam apresentadas informações a respeito do correto uso do
imóvel, bem como procedimentos para manutenção do mesmo, contemplando todos os
sistemas que constituem a edificação.
5.6.1 Estrutura da edificação
A estrutura se caracteriza por ser a parte mais resistente de uma construção, são os
elementos estruturais que absorvem e transmitem os esforços, desempenhando um papel
essencial para a manutenção da segurança e da solidez da edificação. Desta forma, a estrutura
tem por função garantir a forma espacial idealizada garantindo integridade à edificação por ta
Desse modo, o usuário da edificação deve ser orientado sobre as peças estruturais
(pilares, lajes e vigas) da edificação, de modo a estar informado de que as mesas não podem
ser removidas total ou parcialmente, não devem ser sobrecarregadas além dos limites
previstos em projeto, e se danificadas – como, por exemplo, tiverem suas armaduras expostas-
, precisam ser reparadas imediatamente.
Também é importante frisar que a alteração de quaisquer dessas peças estruturais pode
acarretar em danos graves a segurança estrutural do edifício, bem como para a colocação de
42
cargas concentradas sobre as lajes, tais como equipamentos ou móveis de grande porte,
recomenda-se consultar o profissional responsável pela obra ou um profissional especializado.
5.6.2 Vedações da edificação
As vedações constituem um subsistema da edificação formados pelos elementos que
definem e limitam verticalmente o edifício e seus ambientes internos e controla a passagem e
agentes indesejáveis. Esse sistema está associado ao cumprimento e alguns requisitos de
desempenhos como: segurança estrutural, isolação térmica, isolação acústica, estanqueidade,
segurança ao fogo, durabilidade e economia (OLIVEIRA, 2013, p.16).
Para a manutenção do desempenho e das características as quais esse sistema foi
concebido, algumas orientações são importantes de serem seguidas. No sentido de preservar e
garantir a vida útil das vedações da edificação, o Manual da Edificação deve orientar sobre a
função das paredes de alvenaria que são concebidas para suportar o seu peso próprio e cargas
de ocupação como armários e prateleiras, desde que corretamente instalados. Além disso,
qualquer reforma que venha a ser feita no imóvel deve ser executada levando em
consideração aspectos técnicos de estabilidade, segurança, conforto térmico, acústico e
estanqueidade.
Antes de perfurar paredes para a fixação de móveis ou quaisquer objetos, é necessário
a certificação de que a alvenaria resiste ao peso do elemento a ser fixado, assegurando que
não haverá agressão alguma às instalações embutidas na mesma. De modo a evitar acidentes,
é essencial evitar abrir furos perto do quadro de distribuição de energia, de tomadas,
interruptores, válvulas e torneiras.
De mesmo movo, o cuidado deve ser maior ao perfurar paredes de banheiros, áreas de
serviço ou cozinhas, devido à presença de instalações hidrossanitárias ou de gás, nestes casos,
verificar os esquemas em anexos que mostram os detalhes das paredes críticas.
No caso de sistemas de vedações menos convencionais, como o Drywall, é ainda mais
importante a necessidade de informar sobre a forma de manutenção do sistema, como por
exemplo, a maneira mais adequada para limpeza e fixação de objetos ou móveis nas paredes,
sempre seguindo as orientações dos fabricantes ou instaladores à fim de garantir o bom
desempenho e evitar perdas de garantias.
43
A tabela 4 exemplifica um modelo de recomendações para um sistema de vedação de
uma edificação apresentado em um Manual de Uso, Operação e Manutenção de um
empreendimento.
Tabela 4: Sugestões de recomendações para manutenção das vedações de uma edificação
VEDAÇÕES
DESCRIÇÃO:
Têm a finalidade de vedar a edificação. São as paredes internas e externas, onde estão
contidas esquadrias e pelas quais passam as instalações elétricas, hidrossanitárias, etc,
constituídas basicamente na combinação dos elementos de argamassa de assentamento e
tijolos ou blocos cerâmicos ou de concreto.
As paredes da caixa de escada e poço dos elevadores serão resistentes a 2 horas de
fogo atendendo a NBR 9077;
Nas unidades autônomas, as paredes externas foram executadas exclusivamente com
blocos cerâmicos vazados, entretanto, as paredes internas foram executadas com blocos
cerâmicos vazados e gesso acartonado, conforme o projeto da edificação.
As paredes de tijolos cerâmicos são executadas com camadas de tijolos unidas por
argamassa de assentamento e tem a função de suportar seu próprio peso (e cargas de ocupação
como armários e prateleiras, desde que corretamente instalados) e oferecer estanqueidade e
conforto térmico e acústico no interior da edificação.
Paredes em gesso acartonado são placas formadas por gesso e papel cartão sustentadas
por perfis estruturais geralmente de aço galvanizado
RECOMENDAÇÕES:
Qualquer reforma que venha a ser feita no imóvel deve ser executada levando em
consideração aspectos técnicos de estabilidade, segurança e conforto térmico, acústico e
estanqueidade;
Antes de perfurar paredes para fixação de quadros, armários, prateleiras ou outros
objetos, certifique-se de que a alvenaria resiste ao peso do elemento a ser sustentado,
assegurando que não haverá agressão alguma às instalações embutidas nas paredes e à própria
alvenaria. Para tal, recomenda-se utilizar parafusos e bucha, evitando pregos e martelo;
Visando a prevenção de acidentes, evite abrir os furos perto do quadro de distribuição
de energia, de tomadas, interruptores, válvulas e torneiras;
Deve ser tomado um cuidado ainda maior ao instalar espelho e acessórios nos
banheiros, áreas de serviço e cozinha, por causa das instalações hidrossanitárias e elétricas
44
(ver esquemas anexos que mostram detalhes das paredes mais críticas destas peças);
Com o tempo é normal que surjam fissuras na parede e nas lajes, tendo em vista que,
por conta da variação térmica do ambiente, os materiais (concreto, alvenaria, aço, etc) sofrem
dilatação ou retração. Por haver diferença na dilatação dos materiais, trincas horizontais
provavelmente surgirão em sua parede. Isso não compromete a segurança do seu imóvel.
Durante o inverno e períodos úmidos, procure ventilar os cômodos do apartamento,
evitando o surgimento de mofo. Caso surja mofo em algum local do imóvel, recomenda-se
lavar com detergente a área – exceto sobre estruturas de ferro ou alumínio;
Evite encostar o fundo dos armários nas paredes para que seja evitada a umidade
proveniente da condensação. Aconselhamos a colocação de um isolante como, por exemplo,
chapa de isopor, entre o fundo do armário e a parede, ou similares;
Para as paredes de gesso acartonado:
Retirar o pó durante a limpeza semanal para evitar o acúmulo de sujeira e a
descoloração do gesso;
Para limpar áreas revestidas com gesso, utilize um pincel, espanador ou flanela que
esteja limpa e seca, evitando impactos e batidas sobre o mesmo para que não haja surgimento
de trincas;
Evite o uso de panos úmidos ou mesmo água, uma vez que o gesso é um material
poroso e sua estrutura não resiste muito à umidade;
Manter as áreas ventiladas pode evitar o surgimento de manchas, mofo, etc;
Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos, utilizar parafusos e buchas
apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuízo ao
desempenho do sistema.
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.6.3 Revestimentos da edificação
O desempenho dos revestimentos em uma edificação não depende somente da relação
dos materiais empregados e suas técnicas de aplicação, mas é fundamental a manutenção após
a aplicação de acordo com o uso a que se destina. A manutenção desse sistema está associada
a uma série de atividades programadas que devem prolongar sua vida útil de minimizar os
custos desse processo (REBELO, 2010 p. 10).
A negligência do processo de manutenção nesse sistema pode acarretar no surgimento
de manifestações patológicas que poderão causar grandes prejuízos financeiros aos usuários
45
da edificação. Sendo assim, é imprescindível orientar o usuário sobre o a forma correta de
manutenção desse sistema.
O conjunto dessas operações serve para manter a perfeita funcionalidade dos
revestimentos da edificação. Essas operações devem ter caráter periódico, e a frequência
conforme o tipo de material e o uso para o qual o material é destinado.
Na tabela 5 são apresentadas sugestões de recomendações para a correta manutenção
dos revestimentos de uma edificação.
Tabela 5: Sugestões de recomendações para manutenção dos revestimentos de uma
edificação
REVESTIMENTOS DE PAREDES
PINTURA ACRÍLICA SOBRE GESSO ACARTONADO:
São utilizados para regularizar e uniformizar a superfície e auxiliar na proteção contra
a ação direta de agentes agressivos dos elementos de vedação e estruturais, servindo de base
para receber outros acabamentos ou pintura.
As paredes em alvenaria de tijolos cerâmicos foram revestidas com chapisco, seguido
por duas camadas de argamassa niveladora média interna e uma camada de argamassa
niveladora de acabamento, cujo fabricante consta na lista de fornecedores deste manual.
É executada após a aplicação de massa corrida sobre as placas de gesso acartonado,
feita para consertar pequenos defeitos nas mesmas.
Para limpeza da superfície pintada, esponja macia umedecida com água e detergente
líquido neutro. A limpeza deverá ser efetuada de forma suave e homogênea, em toda a
superfície pintada. Enxaguar com água limpa. Evitar o uso de produtos abrasivos;
Não limpar a pintura com pano seco, pois poderá ocorrer o polimento da superfície
(manchas brilhantes);
Não se recomenda o uso de equipamentos que utilizem água quente ou vapor, pois
podem gerar manchas indesejáveis;
Caso necessário efetuar reparos e/ou retoques de pintura, pintar a parede por inteiro até
uma descontinuidade (como um canto), pois a tinta sofre um envelhecimento natural e quando
retocada somente em uma parte da parede, pode ocorrer diferença de aspecto, textura e cor
PINTURA ACRÍLICA SOBRE ARGAMASSA NIVELADORA DE SUPERFÍCIE:
Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas ásperas, buchas, palha de aço,
lixas e máquinas com jato de pressão;
Nas áreas internas com pintura, evitar a exposição prolongada ao sol, utilizando cortinas nas
46
janelas;
Para limpeza e remoção de poeira, manchas ou sujeiras, utilizar espanadores, flanelas secas ou
levemente umedecidas com água e sabão neutro. Tomar cuidado para não exercer pressão
demais na superfície;
Em caso de contato com substâncias que provoquem manchas, limpar imediatamente com
água e sabão neutro;
Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfícies pintadas, pois podem acarretar remoção da
tinta, manchas ou trincas;
Manter os ambientes bem ventilados, evitando assim o surgimento de bolor ou mofo.
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características
comprovadamente equivalente;
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho de quina a
quina ou de friso a friso), para evitar diferenças de tonalidade entre a tinta velha e a nova
numa mesma parede;
Repintar áreas e trechos com as mesmas especificações da pintura original;
REVESTIMENTOS CERÂMICOS DE PAREDE:
Evite o uso de produtos de limpeza com teor ácido, como soda cáustica, e também de
objetos de limpeza abrasivos, como esponjas de aço. O uso desses produtos pode danificar o
esmalte das peças cerâmicas e o rejuntamento das mesmas;
Para a limpeza dessas áreas, utilize um pano umedecido em sabão neutro ou em outro
produto indicado para esse fim;
Caso seja necessário perfurar as paredes de banheiro, cozinha e área de serviço, fazê-lo
nas juntas dos azulejos, não esquecendo de evitar os locais onde possa haver passagem de
instalações elétricas ou hidrossanitárias;
Para fixação de móveis, acessórios ou equipamentos, utilizar parafusos e buchas
apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuízo ao
desempenho do sistema;
Não utilizar máquina de alta pressão de água, vassouras de piaçava, escovas com
cerdas duras, peças pontiagudas, esponjas ou palhas de aço, espátulas metálicas, objetos
cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danificar o sistema de revestimento.
REVESTIMENTOS DE PISOS
REVESTIMENTOS CERÂMICOS DE PISO:
Para todos os pisos, evite a queda de objetos pesados para que não surjam trincas ou
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rachaduras nos pisos;
Não arrastar móveis, equipamentos ou materiais pesados, para que não haja desgaste
excessivo ou provoque danos à superfície do revestimento;
Não esfregar com muita frequência para evitar danos ao rejunte. Um pano úmido pode
ser utilizado para limpezas mais frequentes;
Para a limpeza dos pisos cerâmicos, utilizar esponja macia ou pano umedecido em
sabão neutro ou em produtos específicos para esse uso, evitando o uso de álcool, ácidos ou
semelhantes;
Evitar o uso de detergentes corrosivos, sapólios ou similares, produtos que contém
flúor ou ácidos, que atacam a superfície do material, acarretando em perda de brilho e também
prejudicando seu rejuntamento. Evite também sabão em pó e produtos para realçar o brilho,
soda cáustica e escovas abrasivas;
Em caso de derramamento de algum líquido sobre o mesmo, como suco de frutas,
vinho, vinagre ou refrigerante, limpar o mais rápido possível para evitar o surgimento de
manchas no piso;
LAMINADOS:
Recomenda-se o uso de feltros em pés de mesas, cadeiras e outros móveis para evitar
riscos no piso. Também é recomendado o uso de capachos nas portas de entrada para recolher
a sujeira, fragmentos de pedra e areia, provenientes das solas dos sapatos;
Recomenda-se também o uso de cadeiras com rolantes de poliuretano, evitando riscos
e danos ao piso;
Evitar arrastar móveis sobre o piso. Caso necessário, coloque o móvel sobre o cobertor
e arraste;
Esse piso não deve entrar em contato com água. Caso algum líquido seja derramado,
seque rapidamente para evitar infiltrações e danos ao piso;
Para a limpeza, usar aspirador de pó sem raspar no piso, ou vassoura de cerdas macias;
Caso seja necessário, usar um pano levemente umedecido, mas nunca adotar materiais
saponáceos, ácidos, abrasivos, ceras e semelhantes, evitando a degradação do piso, riscos,
surgimento de manchas, etc. Optar sempre por detergente ou sabão neutros;
Caso o piso entre em contato com algum material gorduroso, use um pano levemente
umedecido em água e detergente ou sabão neutro, apenas. Repetir o processo caso tenha ainda
resquícios de gordura no piso;
Os fabricantes de pisos laminados não recomendam a instalação de armários
embutidos sobre pisos laminados, pois o peso dos armários impedirá a livre dilatação do piso.
Recomenda-se a instalação dos armários antes do piso ou o recorte do mesmo após a
instalação dos armários.
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FORROS DE GESSO
Não fixar suportes para pendurar vasos, televisores ou qualquer outro objeto, pois não
estão dimensionados para suportar peso. Para fixação de luminárias, verificar recomendações
e restrições quanto a peso;
Evitar impacto no forro de gesso que possa danificá-lo;
Para limpar áreas revestidas com gesso, utilize um pincel, espanador ou flanela que
esteja limpa e seca, evitando impactos e batidas sobre o mesmo para evitar surgimento de
trincas;
Evite o uso de panos úmidos ou mesmo água, uma vez que o gesso é um material
poroso e sua estrutura não resiste muito à umidade;
Manter as áreas ventiladas pode evitar o surgimento de manchas, mofo, etc.;
Para mais informações sobre instalação de equipamentos no forro de gesso, contate o
profissional indicado no Manual da Edificação.
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.6.4 Instalações elétricas da edificação
São os componentes do sistema destinado a distribuir a energia elétrica de forma
segura e controlada em uma edificação, conforme projeto específico elaborado dentro dos
padrões descritos pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e analisado pela
concessionária local.
Deve-se adotar alguns cuidados importantes para a manutenção e preservação desse
sistema, sendo assim, a tabela 6 exemplifica as recomendações sugeridas pelo autor durante a
elaboração de um manual para uma edificação.
Tabela 6: Sugestões de recomendações para manutenção das instalações elétricas de uma
edificação
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
RECOMENDAÇÕES:
Não devem serem feitas alterações nas instalações elétricas sem que haja o respaldo
de um profissional qualificado;
Evitar a ligação de vários aparelhos em uma mesma tomada, isso pode acarretar em
sobrecarga da mesma e curto-circuito, causando danos aos seus aparelhos. Verifique a
potência dos aparelhos a serem conectados em uma mesma tomada, evitando que o
somatório dessas potências seja maior ou igual a 100 Watts;
49
Evitar também a conexão de vários aparelhos em uma mesma tomada quando um
desses aparelhos tenha a função de aquecer ou resfriar – pois esses aparelhos consomem
grande quantidade de energia elétrica - para evitar uma sobrecarga no circuito daquela
tomada;
Verifique se a voltagem de todos os seus aparelhos eletrônicos é 220V e se o plug do
aparelho corresponde à tomada disponível no local de utilização;
Sempre que for instalar ou fazer manutenção de aparelhos ou instalações elétricas,
desligue o disjuntor correspondente ao circuito ou, por precaução, o disjuntor geral;
Em caso de incêndio, desligue o disjuntor geral antes de utilizar o extintor;
Ao desconectar um aparelho da tomada, puxe-o pelo conector e nunca pelo cabo.
Caso não vá utilizar um equipamento por um longo período de tempo, desconecte-o da
tomada;
Em caso de curto-circuito em aparelhos ou no circuito, o disjuntor respectivo ao
mesmo desligar-se-á automaticamente, evitando um problema maior. Não o religue antes de
verificar onde ocorreu o problema. Caso não reconheça a origem do mesmo, solicite os
serviços de um profissional habilitado;
Não substitua o disjuntor, principalmente por um de maior amperagem, sem a
aprovação de um profissional especializado;
Não obstrua o quadro de distribuição e não pendure objetos nas instalações aparentes;
Não colocar líquidos ao contato dos componentes elétricos do sistema;
Tenha sempre cuidado ao lidar com instalações elétricas;
Fonte: Elaborado pelo autor.
De mesmo modo, é interessante também o fornecimento de uma relação dos circuitos
elétricos do imóvel relacionando-os com o respectivo disjuntor no quadro de disjuntos, a fim
de facilitar uma possível manutenção ou procedimento que necessite o desligamento de um
circuito específico, conforme o exemplo da figura 4.
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Figura 4 – Relação dos circuitos elétricos de um imóvel
Fonte: Elaborado pelo Autor
5.6.5 Instalações hidrossanitárias da edificação
As instalações hidrossanitárias têm como finalidade a distribuição da água potável
com qualidade e quantidade suficiente para abastecer à população do edifício, e promover o
afastamento adequado das águas servidas, criando desta forma, condições favoráveis ao
conforto e segurança dos usuários.
Esse sistema está diretamente ligado às questões de saúde e higiene do projeto de uma
habitação, além de apoiarem as funções humanas nele desenvolvidas, as instalações devem
manter sua capacidade funcional durante toda vida útil projetada, sendo submetidas `as
intervenções periódicas de manutenção e conservação.
Na tabela 7 são apresentadas sugestões de orientações e recomendações para o bom
uso e a correta manutenção desse sistema predial.
51
Tabela 7: Sugestões de recomendações para manutenção das instalações hidrossanitárias de
uma edificação
INSTALAÇÕES HIDROSSANITÁRIAS
DESCRIÇÃO:
Conjunto de tubos, conexões, válvulas, reservatórios, medidores, eletromecânicos,
peças de utilização, equipamentos e outros componentes destinados a conduzir água
potável da fonte de abastecimento aos pontos de utilização e a água não potável dos pontos
de utilização ao ponto destinado pela concessionária de tratamento de água.
Instalações hidráulicas refere-se ao sistema que traz a água do reservatório de água
do prédio até o apartamento. Instalação sanitária refere-se à rede de esgoto por onde escoa
a água utilizada e os dejetos. Ambos requerem cuidados no uso e manutenção. Problemas
nessas instalações acarretam avarias de difícil reparo. O condomínio é responsável pela
limpeza periódica dos reservatórios e deve avisá-lo com antecedência quando ocorrer. A
limpeza deve ser feita por empresa qualificada.
RECOMENDAÇÕES:
Instalações Hidráulicas:
Evite apoiar quaisquer objetos sobre torneiras e registros;
Evite impactos e batidas contra torneiras, registros e contra a tubulação que
alimenta lavatórios, pias e vasos sanitários;
Para a limpeza dos metais sanitários, ralos das pias e lavatórios, cubas de aço inox e
outros use apenas água e sabão neutro. Evite esponja de aço ou elementos metálicos para
que não surjam riscos nos mesmos;
No caso de haver pequenos vazamentos, procure consertá-los o mais rápido
possível, com o auxílio de um profissional capacitado;
Não utilizar água com temperatura acima de 80ºC;
Não apertar em demasia, desnecessariamente, os registros e torneiras;
Não faça furos na parede sem ter a certeza de que no local não passa parte da
tubulação de água;
Não remova os elementos de apoio das peças e bancadas
Instalações Sanitárias:
Os ralos possuem grelhas de proteção, para evitar que detritos maiores caiam em
seu interior, ocasionando entupimento. Não é recomendado remover as grelhas e evite
colocar sobre o ralo quaisquer materiais que o impeçam de funcionar corretamente;
Nunca jogar gordura ou resíduos sólidos nos ralos. Além de poluir a água, pode
causar entupimentos na rede;
Procurar utilizar sempre os ralos das cubas da pia da cozinha, impedindo que
resíduos sólidos desçam pelas tubulações;
Na instalação de armários sob as bancadas de lavatórios e cozinha, tomar cuidado
52
para que os sifões e ligações flexíveis não sofram impactos, que podem danificar as
junções, provocando vazamentos;
Não utilizar para eventual desobstrução do esgoto hastes, água quente, ácidos ou
similares;
Evitar o uso de materiais à base de soda cáustica, bem como arames e ferramentas
não apropriadas para desentupir a rede sanitária;
Para desentupir pias e lavatórios, procure utilizar desentupidor de borracha. Caso
não funcione, contrate um profissional qualificado para realizar a limpeza;
Evite o uso excessivo de produtos de limpeza nas máquinas de lavar louça e roupas;
Louças e acessórios:
Evite usar louças e acessórios sanitários como ponto de apoio;
Evite o uso de desinfetantes abrasivos à base de soda cáustica, bem como de
esponjas de aço, para que não haja danificação das superfícies dos aparelhos sanitários;
Não se recomenda jogar nos vasos sanitários absorventes, papel higiênico, fraldas
descartáveis, algodão, cotonetes, preservativos ou quaisquer outros objetos que possam
provocar entupimento dos vasos ou da tubulação. É importante dar a destinação correta a
cada material;
Preferencialmente, utilizar água e esponja macia ou pano umedecido em sabão, ou
ainda desinfetantes biodegradáveis – que poluem menos a água e não degradam as
tubulações
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.6.6 Instalações de gás predial
As instalações prediais para suprimento de gás combustível em residências têm por
objetivo a alimentação de fogões domésticos e aquecedores de água e, mais raramente, algum
outro equipamento que porventura o necessite. Os sistemas de gás centralizado são
constituídos basicamente das instalações de central e gás, rede de canalizações e medidores de
consumo individuais.
Na tabela 8 são listadas algumas sugestões para a correta manutenção das instalações
do sistema de distribuição de gás predial
Tabela 8: Sugestões de recomendações para manutenção das instalações prediais de gás
INSTALAÇÕES DE GÁS
DESCRIÇÃO:
São o conjunto de tubulações e equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados
53
ao transporte, disposição e/ou controle de fluxo de gás em uma edificação, conforme
projeto específico elaborado de acordo com as normas técnicas brasileiras da ABNT e
diretivas das concessionárias.
CUIDADOS DURANTE O USO:
Na instalação do aquecedor a gás consulte a empresa construtora para proceder a
instalação, evitando ações que possam vir a prejudicar a estrutura ou os materiais da
edificação;
Nunca testar ou procurar por vazamentos de gás utilizando fósforos ou qualquer outro
material inflamável, procure usar espuma de sabão. Caso se verifique vazamento de gás de
algum aparelho, como fogão ou aquecedor, feche imediatamente os respectivos registros;
Manter os ambientes ventilados, abrindo as janelas e portas, não utilizando nenhum
equipamento elétrico ou acionar qualquer interruptor. Caso perdure o vazamento, solicitar ao
síndico o fechamento da rede de abastecimento. Acionar imediatamente a empresa
responsável e o fornecedor dos equipamentos;
Verificar regularmente as condições da mangueira de ligação da tubulação ao
eletrodoméstico e trocá-la quando necessário;
Evitar fazer alterações em prumadas, ramais e pontos de alimentação sem consultar
uma empresa especializada;
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.6.7 Esquadrias, janela e portas
Neste capítulo é importante relatar todos os procedimentos e cuidados para manter
esses componentes protegidos, bem como a forma mais adequada de limpeza e manutenção à
fim de prolongar a vida útil desses componentes da edificação. A tabela 9 apresenta algumas
informações importantes a respeito do uso e manutenção correta desses.
Tabela 9: Sugestões de recomendações para manutenção das esquadrias, janelas e
portas da edificação
ESQUADRIAS, JANELAS E PORTAS
DESCRIÇÃO:
Componentes construtivos cuja função principal é permitir ou impedir a passagem de
pessoas, animais, objetos, iluminação e ventilação entre espaços ou ambientes.
CUIADADOS DURANTE O USO:
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Evitar bater as portas e janelas ao fechá-las. Além da possibilidade de causar defeitos
na madeira e na pintura, podem comprometer a fixação na parede;
Na área de serviço, banheiro e cozinha, evite o contato constante com água, o que
pode causar o apodrecimento prematuro da madeira;
Conserve as portas de madeira encerando-as periodicamente, com cera de boa
qualidade;
Para a limpeza das portas utilize flanela seca e produtos específicos. Evite usar água;
Para a limpeza das fechaduras e dobradiças, evite o uso de produtos abrasivos e
lubrifique-as periodicamente;
Nas janelas, evite o fechamento brusco das persianas, não prejudicando sua
funcionalidade;
Conserve as janelas evitando submetê-las a esforços desnecessários. Elas devem
correr suavemente sobre as guias. Evite batidas.
Limpe periodicamente as guias das janelas para manter seu funcionamento correto;
Evite o contato do alumínio com produtos abrasivos ou agressivos, como cimento,
cal, produtos ácidos e esponjas de aço;
Não remova as borrachas ou massas de vedação;
Evite batidas na superfície ou nos caixilhos da janela;
Para a limpeza das janelas, utilize esponja macia ou pano umedecido com sabão
neutro, evitando o uso de detergentes corrosivos. Evite também o uso de materiais abrasivos,
para que não surjam riscos na janela. Limpe o vidro com produtos adequados para tal,
evitando materiais que possam riscá-lo;
Não instale cortinas, ar-condicionado ou equipamento semelhante diretamente na
estrutura da esquadria ou que nelas possam interferir;
Não altere a instalação ou a estrutura da esquadria;
Não remover as borrachas ou massas de vedação, para evitar infiltrações indesejáveis;
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.6.8 Impermeabilização das áreas molhadas
Impermeabilizar é o ato de isolar e proteger os materiais de uma edificação da
passagem indesejável de fluidos, mantendo assim as condições de habitabilidade do imóvel. É
uma técnica que consiste no emprego de produtos específicos com o objetivo de protegeras
diversas áreas do edifício contra a ação de águas que podem ser oriundas da chuva, lavagem,
banhos ou outras origens.
É de conhecimento comum que um dos maiores causadores de manifestações
patológicas em edificações é a água. A impermeabilização desempenha um papel fundamental
55
em uma edificação, sendo de suma importância para evitar danos os materiais empregados na
obra. O custo do emprego dessa técnica em um edifício varia de 0,5 a 2% do valor total da
obra, porém esse gasto se eleva consideravelmente quando necessário uma recuperação ou
reforma (LONZETTI, 2010, p.10).
Desse modo, o proprietário do imóvel deve estar ciente dos cuidados que devem ser
tomados para manter um desempenho adequado da impermeabilização, evitando surgimento
precoce de infiltrações. A durabilidade do sistema depende basicamente da manutenção,
sendo essa fundamental para preservação da garantia e o aumento do tempo de funcionalidade
do sistema.
Deve-se tomar cuidado ao realizar qualquer alteração ou reforma que possa agredir a
impermeabilização das áreas úmidas da edificação, evitando perfurações, cortes ou remoção
dos revestimentos, bem como evitar a quebra do piso cerâmico sobre essas áreas, o que pode
prejudicar o desempenho do sistema.
Os reparos não devem ocorrer em períodos chuvosos e devem ser realizados por
empresa ou profissional especializado na área. A escolha dos materiais deve ser criteriosa, de
acordo com a estrutura e a utilização do local. O condomínio tem o dever de exigir a
apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica pelo profissional responsável, a
aplicação de produtos regulamentados e as garantias do serviço.
5.6.9 Instalações para ar condicionado
Informar o usuário sobre a capacidade da unidade de ar condicionado comportada
pelas esperas. De mesmo modo, é importante certificar-se de que as mesmas estão bem
fixadas em estruturas rígidas o suficiente para não ocorrer o desprendimento da
condensadoras da parede externa, evitando possíveis acidentes.
Ademais, certificar-se de que a fixação da evaporadora não atinja o percurso da
tubulação da rede entre a unidade externa e a unidade condensadora interna, para isso,
consulte os projetos ou contate a construtora.
5.6.10 Áreas comuns do condomínio
As áreas comuns de um edifício compreendem todas aquelas cujo domínio é comum a
todos os condôminos, como por exemplo os halls de entrada, escadaria, corredores internos,
espaços de elevadores, etc.
56
De modo a preservar essas áreas, o proprietário deve ser informado de alguns
procedimentos e recomendações importantes para o bom uso e conservação dessas. A tabela
10 apresenta algumas sugestões que foram elaboradas pelo autor e incluídas em um Manual
de Uso, Operação e Manutenção e uma edificação residencial.
Tabela 10: Sugestões de recomendações para manutenção das esquadrias, janelas e portas
da edificação
ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO
RECOMENDAÇÕES:
A utilização das áreas comuns é controlada pelo regulamento interno do condomínio.
Procure conhecê-lo. A conservação e manutenção das áreas comuns são de responsabilidade
do condomínio. Entretanto, todos os moradores do edifício são responsáveis pela correta
utilização e consequente conservação de quaisquer elementos de uso comum.
Alterações nas áreas comuns, e nisto está a alteração de elementos na fachada, poderá
ser realizada após aprovação em assembleia de condomínio, conforme especificado na
Convenção de Condomínio;
Quando o condomínio executar reformas, melhoramentos que venham a ser adotados,
o mesmo deverá fazê-la com profissionais habilitados para tal finalidade com as devidas
anotações de responsabilidades técnicas que permitirá com que suas avaliações técnicas
impliquem em respeitar boas técnicas e resultados para obter estabilidade, segurança e
conforto provido de tais modificações, deverão ser apresentados à incorporadora.
A instalação de telas e grades em janelas precisa obedecer ao estabelecido na
Convenção de Condomínio e no Regimento Interno do Condomínio;
Qualquer modificação, reforma ou ampliação que venham em acréscimos ou
alteração no carregamento da estrutura deverá possuir o aceite por escrito do calculista
estrutural do edifício.
Fonte: Elaborado pelo autor.
6.11 Instalações e equipamentos para combate a incêndios
O sistema de incêndio é o que menos será utilizado durante a vida útil da edificação,
porém a sua operação deverá ser de eficiência total quando necessário. Desse modo, a
manutenção e inspeção periódicas do referido sistema devem ser rigorosas, desse modo, a
tabela 11 lista algumas recomendações importantes para a manutenção desse sistema.
57
Tabela 11: Sugestões de recomendações para manutenção das instalações e
equipamentos para combate a incêndios
INSTALAÇÕES E EQUIPAMENTOS PARA COMBATE A INCÊNDIOS
RECOMENDAÇÕES:
Todos os pavimentos do edifício possuem extintores, do tipo ABC, para o combate a
incêndios. Procure estar ciente da localização do extintor no seu pavimento e como manuseá-
lo, caso seja necessário.
Não utilizar extintores e rede de hidrantes para outras finalidades;
Não trancar as portas corta-fogo e as caixas de hidrantes;
Nunca deixar fechado o registro de hidrantes;
Os extintores servem apenas para um primeiro combate a princípios de incêndio.
Caso o incêndio tome maiores proporções, preze pela sua vida;
No caso de princípio de incêndio ligar para o Corpo de Bombeiros, desligar o gás e as
chaves ou disjuntores gerais de energia;
Fonte: Elaborado pelo autor.
5.7 PROCEDIMENTOS DE EMERGÊNCIA
Nesse capítulo do documento, a construtora deve apresentar os cuidados necessários
para evitar acidentes e danos á edificação, tanto na unidade do proprietário, quanto nas áreas
de uso comum do condomínio. É importante informar sobre procedimentos para situações que
possam requerer providências rápidas e imediatas, de modo a assegurar a segurança pessoal
do usuário e o patrimônio dos condôminos.
5.8 RECOMENDAÇÕES GERAIS
É importante que todos os moradores da edificação estejam cientes dos aspectos
ambientas, e promovam a conscientização de seus vizinhos e funcionários, para que
contribuam em ações que possam trazer benefícios a todos.
5.8.1 Uso racional da água, energia elétrica e coleta seletiva de lixo.
Um programa de conservação e uso racional de energia elétrica de uma edificação
consiste em uma série de medidas que visem diminuir o consumo de energia elétrica, com a
manutenção da qualidade dos serviços proporcionados (AAE, 1997).
58
Os usuários da edificação devem ser orientados a estabelecer um uso adequado e
racional da energia elétrica, desligando sempre que possíveis pontos de iluminação e
equipamentos, lembrando sempre de não atingir os equipamentos fundamentais para o
funcionamento da edificação (bombas, alarmes, etc.).
De mesmo modo, é importante a racionalização do consumo de água potável na
edificação, além da adoção de outras medidas como verificar mensalmente as contas para
analisar o consumo de água e conferir a existência de possíveis vazamentos. Em caso de
oscilações, contatar a concessionária para inspeção. Além disso, a equipe de manutenção local
deve ser conscientizada para o uso adequado da água a fim de evitar o desperdício.
A coleta seletiva de lixo é uma atividade que contribui significativamente para a
sustentabilidade urbana, desse modo, é importante orientar o usuário à separar o lixo orgânico
do lixo seco de modo a facilitar o serviço de recolhimento do serviço de coleta de lixo
municipal.
5.9 PEDIDOS DE LIGAÇÕES PÚBLICAS
Logo após o recebimento das chaves da unidade, a primeira providência a ser tomada
pelo usuário é o pedido de ligações de serviços públicos nas empresas concessionárias
responsáveis. Desse modo, é importante que nesse capítulo do manual sejam fornecidas as
informações necessárias para orientar ao proprietário sobre como proceder para obter os
serviços básicos como a energia elétrica e telefone.
5.10 REFORMAS NA EDIFICAÇÃO
Com o passar do tempo, uma edificação passa por diversas intervenções – reformas,
ampliações, mudanças na forma de ocupação, e outras - que muitas vezes deixam de ser
documentadas. Uma das finalidades do manual da edificação é documentar as condições da
uma edificação. Englobando sua configuração arquitetônica e instalações, pois manter um
registro sempre atualizado da edificação garante maior segurança e praticidade na hora de
intervir no espaço construído.
Segundo a NBR 16280 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,
2014), a edificação deve cumprir a função de serviço a qual a mesma foi projetada. Contudo,
59
ao logo do tempo de serviço é provável que surja a necessidade de ajustes, adequações a
novas demandas e até mesmo recuperação de suas propriedades técnicas.
É de suma importância a conscientização de proprietários e síndicos quanto às
responsabilidades sobre obras nos condomínios, onde nos regulamentos interno providências
importantes devem ser consideradas.
Todas as reformas a serem realizadas por moradores, que afetem a estrutura ou
qualquer sistema da edificação, devem ser comprovadamente documentadas e comunicadas
ao síndico do condomínio antes de seu início, contendo a descrição dos serviços a serem
realizados. A mesma deverá ser realizada por um profissional responsável, devidamente
habilitado, e que ateste a responsabilidade sobre o serviço. Ademais, toda alteração do projeto
original deve ter a ciência dos projetistas originais do empreendimento.
Como responsável legal do condomínio, o síndico, ao ser comunicado de qualquer
reforma, deve atuar de maneira a impedir qualquer atividade que venha a colocar em risco à
segurança do patrimônio, usuários e do meio ambiente. É função deste, garantir que toda
reforma tenha a devida documentação e aprovações prévias e que esteja de acordo com todas
as diretrizes e termos contidos no manual de uso, operação e manutenção da edificação
(VELLETRI; OLIVEIRA, 2013).
Ao final da obra é necessário atualizar o conteúdo do manual de uso, operação e
manutenção da edificação, nos pontos em que as reformas interfiram conforme os ter, os da
ABNT NBR 14037. De mesmo modo, toda a documentação das obras de reforma deve ser
arquivada como parte integrante do manual, ficando sob guarda do responsável legal pela
edificação, estando disponível prontamente quando solicitada e repassada integralmente e
formalmente ao seu sucessor.
5.11 ATUALIZAÇÃO DO MANUAL
Esse capítulo do documento deve conter uma advertência explícita e grifada ao
proprietário do imóvel a respeito da obrigatoriedade da atualização do conteúdo do mesmo
quando realizadas modificações na estrutura em relação ao originalmente especificado
(CORDEIRO, 2001).
Caso sejam efetuadas reformas ou alterações no projeto original, o Manual de Uso,
Operação e Manutenção da edificação deverá ser atualizado estando de acordo com as novas
técnicas e produtos empregados no edifício. O mesmo deverá ser revisado minuciosamente e
todas as correções deverão ser explicitadas, em projetos, aspectos técnicos, além de outras
60
possíveis revisões. A atualização poderá ser feita em partes específicas encartadas nesse, ou
na forma de um novo documento a ser elaborado por profissional técnico capacitado. As
versões desatualizadas do manual devem ser desconsideradas, porém é importante que sejam
guardadas para futuras consultas a cerca da memória técnica da edificação.
61
6 PLANO DE MANUTENÇÃO PREDIAL DA EDIFICAÇÃO
Toda edificação é concebida para atender ás necessidades de seus usuários por um
longo período de tempo. Porém, normalmente, estes não se planejam para atender as
necessidades do seu imóvel ao longo do tempo. Portanto, é de suma importância o
planejamento de um sistema de manutenção de modo a orientar ao usuário para corrigir e
antever falhas nos sistemas construtivos de sua edificação.
Uma dos principais motivos do descaso com a manutenção predial é a definição da
entrega do empreendimento como o final do processo construtivo, não se levando em conta
que o processo construtivo é contínuo, de modo a garantir o bom desempenho do imóvel ao
longo da sua vida útil, vem como a satisfação das necessidades presentes e futuras dos
usuários (BARBOSA; PUSCH, 2011).
O principal objetivo do plano de manutenção é estabelecer uma sistemática eficiente e
eficaz de gestão predial, com foco na manutenção preventiva, uma vez que uma atuação
preventiva resulta em impactos positivos no que se refere à economicidade e principalmente
na confiabilidade dos sistemas e instalações que compõe a edificação, trazendo segurança e
bem estar aos usuários.
A elaboração de um plano de manutenção predial adequado trás inúmeros benefícios
aos proprietários da edificação. Além de proporcionar uma maior vida útil ao imóvel, a
manutenção preventiva acarreta em uma melhor valorização do bem no mercado imobiliário,
melhorias no desempenho de equipamentos, instalações e sistemas que compõe o edifício,
bem como conforto e economia para os usuários da edificação (CASTRO, 2007).
Segundo a NBR 14037 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS,)
é obrigação das construtoras e/ou incorporadoras de entregar, junto com o empreendimento,
um plano de manutenção para a edificação. O sistema de gestão de manutenção predial deve
ser baseado nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037, e deve contemplar todos os
sistemas da edificação, além de conter a periodicidade das manutenções e os responsáveis
pelos serviços.
A figura 5 apresenta a influência da manutenção para a manutenção do desempenho ao
longo da vida útil de uma edificação. Ademais a tabela 12 lista algumas sugestões de
manutenções e verificações para um plano de manutenção predial.
62
Figura 5 – Influência da manutenção na vida útil da edificação
Fonte: (ABNT, 2013, p.50).
Tabela 12: Sugestões de manutenções e verificações para um plano de manutenção
predial:
FREQUENCIA SISTEMA ATIVIDADE RESPONSÁVEL
Sempre
Em áreas
úmidas
Manter o ambiente ventilado para
evitar surgimento de fungo ou
bolor.
Equipe de manutenção local
Revestimento
cerâmico e
laminado
Evitar fortes impactos. Equipe de manutenção local
Piso laminado Manter o piso seco. Equipe de manutenção local
A cada
15 dias
Bombas d’água Alternar a chave no painel para
utilizá-las em rodízio.
Equipe de manutenção local Iluminação de
emergência
Efetuar teste de funcionamento por
15 min.
63
A cada mês
Instalações
hidráulicas,
louças e metais
Limpeza de ralos, grelhas e calhas.
Equipe de manutenção local
Iluminação de
emergência
Teste de funcionamento do sistema
por mais de uma hora.
Bombas de
incêndio Testar seu funcionamento.
Mármores e
granitos Enceramento de peças polidas.
Instalações
sanitárias
Verificar se os terminais de
ventilação da rede de esgoto estão
abertos.
A cada três
meses
Caixas de
esgoto e gordura
Verificar estado e efetuar limpeza
caso necessário.
Equipe de manutenção local Esquadrias de
Alumínio Limpeza dos trilhos internos.
Porta corta-fogo Lubrificar dobradiças e maçanetas.
A cada seis
meses
Bombas de
recalque Manutenção. Empresa especializada
Dedetização Aplicação de produtos químicos. Equipe de manutenção local
Esquadrias de
madeira Lubrificar dobradiça das portas.
Equipe de manutenção local
Instalação
elétrica
Testar os disjuntores do quadro de
distribuição.
Instalações
hidráulicas,
louças e metais
Testar abertura e fechamento dos
registros do subsolo e da cobertura. Equipe de manutenção local
Instalações
hidráulicas,
louças e metais
Limpar os aeradores (bicos
removíveis).
Equipe de manutenção local Verificar ralos e sifões.
Limpar e verificar regulagem do
mecanismo de descarga.
A cada seis
meses Reservatórios
Limpar e verificar o nível de
funcionamento das boias. Empresa especializada
64
A cada seis
meses
Sistema de
combate à
incêndio
Manutenção constante para manter
a operacionalidade do sistema.
Empresa especializada
A cada ano
Alvenarias
Inspecionar a integridade da
alvenaria.
Equipe de manutenção local
Vistoriar as paredes quanto à
existência de sobrecarga devido à
fixação de estantes, armários, etc.
Certificar não haver proliferação de
fungos e inexistência de impactos
sobre a parede.
Esquadrias de
Alumínio
Inspecionar a integridade física.
Equipe de manutenção local
Revisar os orifícios dos trilhos
inferiores.
Lubrificar, com grafite em pó, as
dobradiças, rótulos.
Verificar o funcionamento de
trincos e dobradiças.
Esquadrias de
Alumínio
Verificar riscos profundos na
pintura ou parte metálica da
esquadria exposta.
Equipe de manutenção local Regular o freio.
Apertar parafusos aparentes.
Revisar a persiana de enrolar.
Esquadrias de
Alumínio
Verificar ocorrência de vazamentos
ou falhas na vedação e fixação dos
caixilhos.
Equipe de manutenção local
Esquadrias de
Ferro Repintar. Empresa especializada
Impermeabilizaç
ão
Inspecionar e refazer onde
necessário os rejuntes de pisos,
paredes, ralos, soleiras e peças
sanitárias.
Equipe de manutenção local
Instalação
elétrica
Reapertar as conexões do quadro de
distribuição. Equipe de manutenção local
65
A cada ano
Piso cimentado,
em concreto
Verificar juntas de dilatação e
preencher com mastique quando
necessário.
Equipe de manutenção local
Instalações
hidráulicas,
louças e metais
Trocar os vedantes das torneiras,
misturadores de lavatório, bidê e
registros de pressão. Equipe de manutenção local
Verificar os isolamentos de água
quente.
Porta corta-fogo Regulagem das portas. Empresa especializada
Revestimento
cerâmico
Verificar eflorescência, manchas e
peças quebradas.
Equipe de manutenção local
Verificar e efetuar manutenções
para manter a estanqueidade.
Revisar o rejuntamento quanto à
presença de fissuras e pontos
falhos.
A cada ano
Revestimentos
em pedras
Verificar eflorescência, manchas e
peças quebradas. Equipe de manutenção local
Sistema de
proteção contra
descargas
atmosféricas
Inspecionar integridade e
reconstituir sistema de medição. Empresa especializada
Vidros Revisão das vedações e fixações
dos vidros nos caixilhos. Equipe de manutenção local
A cada dois
anos
Esquadrias de
madeira Encerar. Empresa especializada
Instalação
elétrica
Tomadas, interruptores e pontos de
luz: reapertar conexões e verificar
estado dos contatos elétricos.
Equipe de manutenção local
A cada três
anos
Esquadria de
madeira Pintar ou envernizar. Empresa especializada
Instalações
hidráulicas,
louças e metais
Verificar anéis e estanqueidade dos
registros de gaveta e de esfera. Equipe de manutenção local
Verificar o diafragma da torre de
entrada e a comporta do mecanismo
de caixa acoplada.
Empresa especializada
66
A cada três
anos
Revestimento de
parede, piso,
teto
Repintar áreas privativas e comuns,
inclusive fachada. Empresa especializada
A cada cinco
anos
Instalações
hidráulicas,
louças e metais
Verificar a estanqueidade da
válvula de descarga, torneira
automática e torneira eletrônica.
Empresa especializada
Especificado
pelo fabricante
Elevadores
Manutenção / troca / recarga
recomendada pelo fabricante.
Empresa especializada
Iluminação de
emergência
Extintores
Instalações de
gás
Verificação das condições da
mangueira de ligação ao
eletrodoméstico e trocar.
Fonte: O autor
Além de um plano de manutenção predial, o condomínio deve ser orientado à manter
um livro de registros das manutenções realizadas, mantendo em arquivo notas fiscais,
contratos, laudos, certificados, termos de garantia e demais comprovantes da realização dos
serviços ou da capacidade das empresas ou profissionais para executá-lo (CBIC).
É de suma importância que os mesmos sejam mantidos legíveis e disponíveis para
prover evidência da efetiva implementação do programa de manutenção da edificação durante
o período de vida útil dos sistemas que compõe a edificação.
Para exemplificar um modelo de livro de registros de manutenção predial, está
disponibilizada no anexo 2 desse trabalho uma proposta de modelo desse documento.
67
7 DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGAL
Conforme exigências da NBR 14036, o manual deve especificar a lista dos
documentos fornecidos em anexo, informando as responsabilidades pela entrega inicial e a
renovação dos mesmos, bem como a periodicidade da renovação dos mesmos.
A tabela 13 relaciona os principais documentos que devem fazer parte da
documentação do condomínio, sendo alguns deles entregues pela construtora ou
incorporadora. Os demais devem ser providenciados pelo condomínio.
Tabela 13 - Documentação técnica e legal
Documento Incumbência do
fornecimento
inicial
Incumbência pela
renovação
Periodicidade da
renovação
Manual do
proprietário
Construtora ou
incorporadora
Proprietário Quando houver
alteração na fase de
uso
Manual das áreas
comuns
Construtora ou
incorporadora
Condomínio Quando houver
alteração na fase de
uso ou legislação
Certificado de
garantia dos
equipamentos
instalados
Construtora ou
incorporadora
Condomínio A cada nova
aquisição ou
manutenção
Notas fiscais dos
equipamentos
Construtora ou
incorporadora
Condomínio A cada nova
aquisição ou
manutenção
Manuais técnicos de
uso, operação e
manutenção dos
equipamentos
instalados
Construtora ou
incorporadora
Condomínio A cada nova
aquisição ou
manutenção
Auto de conclusão
(Habite-se)
Construtora ou
incorporadora
Não há Não há
Alvará de aprovação
execução da
edificação
Construtora ou
incorporadora
Não há, desde que
inalteradas as
condições do
edifício
Não há
Alvará de instalação
dos elevadores
Construtora ou
incorporadora
Não há, desde que
inalteradas as
condições do
edifício
Não há
Alvará de
funcionamento dos
elevadores
Construtora ou
incorporadora
Condomínio Não há
Auto de Vistoria do
Corpo de Bombeiros
(AVCB)
Construtora ou
incorporadora
Condomínio Verificar legislação
específica
68
Projetos Legais
(Projeto Aprovado e
Incêndio)
Construtora ou
incorporadora
Não há Não há
Projetos aprovados
em concessionárias
Construtora ou
incorporadora
Não há Não há
Projetos executivos Construtora ou
incorporadora
Não há Não há
Especificações,
instituição de
condomínio
Condomínio Não há Não há
Ata da assembleia de
instalação de
condomínio
Condomínio Condomínio A cada alteração de
síndico
Convenção
condominial
Condomínio Condomínio Quando necessário
Regimento Interno Condomínio Condomínio Quando necessário
Relação de
proprietários
Condomínio Condomínio A cada alteração
Licenças ambientais Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Quando necessário
Termos de
ajustamento de
conduta ambientais
(TAC)
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Quando necessário
Recibo do
pagamento do IPTU
do último ano da
obra, boleto(s) de
IPTU(s) a serem
pagos, cópia do
processo de
desdobramento do
IPTU e carnês IPTU
desdobrado.
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Não há
Recibo de
pagamento da
concessionária de
energia elétrica
(último pagamento)
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Não há
Recibo de
pagamento da
concessionária de
água e esgoto
(último pagamento)
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Não há
69
Atestado do start-up
do gerador
Construtora ou
Incorporadora
Não há Não há
Certificado de
abrangência do
grupo gerador
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Verificar legislação
estadual específica
Certificado de
limpeza, desinfecção
e potabilidade dos
reservatórios de água
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio A cada 6 meses
Declaração de
limpeza do poço de
esgoto, poço de água
servida, caixas de
drenagem e esgoto.
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio A cada ano
Relatório de vistoria
de entrega da obra
Construtora ou
Incorporadora
Não há Não há
Relação de
equipamentos,
móveis,
eletrodomésticos e
objetos de decoração
entregues ao
condomínio (quando
aplicável)
Construtora ou
Incorporadora
Não há Não há
Cadastro do
condomínio no
sindicato patronal
Condomínio Não há Não há
Atestado de
instalação de gás e
instalações
hidráulicas e outras
instalações prediais
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Verificar legislação
específica
Atestado de
instalações elétricas
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Verificar legislação
específica
Atestado de Sistema
de Proteção a
Descarga
Atmosférica (SPDA)
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio A cada ano
Medição ôhmica
(com terrômetro
calibrado e aferido
pelo INMETRO)
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio A cada 5 anos para
edificações
residenciais ou
comerciais
Sugestão ou modelo
de programa de
manutenção
Construtora ou
Incorporadora
Não há Não há
70
Sugestão ou modelo
de lista de
verificação do
programa de
manutenção
Construtora ou
Incorporadora
Não há Não há
Livros e atas de
assembleias/presença
Condomínio Condomínio A cada alteração
Livro do conselho
consultivo
Condomínio Condomínio A cada alteração
Inscrição do edifício
na Receita Federal
(CNPJ)
Condomínio Condomínio A cada alteração de
síndico
Inscrição do
condomínio no ISS
Condomínio Condomínio Não há
Inscrição do
condomínio no
sindicado dos
empregados
Condomínio Condomínio Não há
Apólice de seguro de
incêndio ou outros
sinistros que cause
destruição
Condomínio Condomínio A cada ano
Relação de
moradores
Condomínio Condomínio A cada alteração
Cópia dos
documentos de
registro e
funcionários
terceirizados
Condomínio Condomínio A cada alteração de
funcionário
Programa de
Prevenção de Riscos
Ambientais (PPRA)
– Conforme NR 09
do MTE
Condomínio Condomínio A cada ano
Programa de
Controle Médico de
Saúde Ocupacional
(PCMSO) –
Conforme NR 07 do
MTE
Condomínio Condomínio A cada ano, quando
aplicável
Atestado de brigada
de incêndio
Condomínio Condomínio A cada ano
Relatório de
inspeção anual dos
elevadores (RIA)
Condomínio Condomínio A cada ano
Contrato de
manutenção de
elevadores
Condomínio Condomínio Validade do
contrato
71
Contrato de
manutenção de
gerador
Condomínio Condomínio A cada ano
Certificado de teste
dos equipamentos de
combate a incêndio
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Verificar a
legislação vigente
Contrato do sistema
e instrumentos de
prevenção e combate
a incêndio
Condomínio Condomínio A cada ano
Livro de ocorrências
da central de alarmes
Condomínio Condomínio A cada ocorrência
Certificado de
desratização e
desinsetização
Condomínio Condomínio A cada 6 meses
Cadastro do
condomínio junto às
concessionárias de
serviços
Construtora ou
Incorporadora
Condomínio Não há (desde que
inalteradas as
condições do
edifício)
Fonte: (CBIC, 2014)
72
8 ENTREGA DO EMPREENDIMENTO
Na indústria da construção civil, o período de contrato entre a empresa construtora e o
cliente é bastante longo, uma vez que o cliente, muitas vezes começa a se relacionar com a
empresa antes do início das obras, e continua durante todo o período de execução e após a
entrega da mesma.
Com clientes cada vez mais bem-informados sobre sus direitos, e esperando receber
produtos com elevado padrão de qualidade, o mercado tem exigido das empresas atuantes na
indústria da construção civil um melhor atendimento à essas expectativas. Desse modo,
construtoras e incorporadoras então se esforçando e se qualificando para melhor os processos
e modernizar sua atuação, como exemplo disso, é a adoção de melhores práticas para a gestão
de entrega de seus empreendimentos.
A construtora é a parte responsável pela execução do empreendimento, tendo o dever
de entregar um produto que atenda ao objetivo ao qual ele foi encomendado, ou seja, uma
edificação em perfeitas condições de uso, em conformidade com as normas vigentes e de
acordo com as especificações técnicas previstas em projeto.
8.1 QUALIDADE E GESTÃO DE ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS NA
CONSTRUÇÃO CIVIL
A entrega do manual de uso, operação e manutenção é um procedimento comum
durante a entrega de um produto em qualquer ramo industrial, como forma de prevenir a
cobrança de responsabilidades pelos clientes quando estes não recebem instruções adequadas
sobre o uso do produto adquirido. Porém, na indústria da construção civil, isto não ocorre com
frequência, uma vez que são poucas as empresas que fornecem manuais com esta finalidade
(SANTOS, 2003, p.16).
O manual da edificação além de ser um documento obrigatório e possuir exigências
normativas da Associação Brasileira de Normas Técnicas, código de edificações municipais e
do consumidor, faz parte da gestão de entrega do empreendimento na indústria da construção
civil (ANTONIAZZI, 2012, p.18).
Na indústria da construção civil o produto apresenta características que o distingue dos
demais produtos, especialmente pelo fato de o mesmo atender ao usuário por um grande
período de tempo apresentando desempenho adequado ao uso que se destinam, resistindo às
intempéries e ao uso.
73
Portanto, é extremamente necessário o fornecimento de informações para o usuário de
maneira a instruir este a fazer o uso correto do imóvel, bem como os processos de operação e
manutenção preventiva da edificação. Dessa forma, o manual da edificação atua como um elo
entre as fases de execução e utilização do empreendimento, definindo as responsabilidades do
usuário e do construtor. Dessa forma, esse documento atua de maneira a melhorar a gestão da
entrega do empreendimento, bem como a relação entre ambas as partes durante o período de
pós-ocupação, contribuindo para melhor satisfação do cliente, o que é fundamental para a
sobrevivência da empresa no mercado.
8.2 VISTORIA
A vistoria do imóvel deve ser formalizada através da assinatura do termo de vistoria
do imóvel, conforme o anexo 3, e o termo de recebimento do imóvel, conforme o anexo 4,
visando atender ao Código de Defesa do Consumidor (SOUZA et al., 1995).
Durante a vistoria, o proprietário deve estar atento em observar a existência de não
conformidades ou apontar a necessidade da execução de alguns serviços. Após os
procedimentos de vistoria do imóvel, o proprietário só deve aceitar o recebimento do mesmo
quando não houver vícios na construção, ou quando os mesmos forem sanados.
Com o imóvel se apresentando de acordo com as condições contratuais e em
obediência aos projetos, especificações técnicas e demais elementos, o proprietário declara o
recebimento da obra concluída por parte do contratado através dos documentos citados
anteriormente.
Usualmente as construtoras e incorporadoras realizam vistorias com os clientes em sua
respectiva unidade autônoma e na presença do síndico ou representante legal nas áreas
comuns. Entretanto, novas práticas têm sido adotadas, como a entrega por parte da empresa
construtora de laudos técnicos elaborados por profissionais habilitados, contanto com uma
análise técnica e imparcial. Esses documentos registram a terminalidade das obras e podem
eventualmente acompanhar os documentos referentes aos testes de funcionamento dos
sistemas realizados pela construtora.
8.3 ENTREGA DO MANUAL DA EDIFICAÇÃO
São recomendações da norma ABNT NBR 14037, que durante a entrega do imóvel, a
empresa responsável pelo empreendimento deverá entregar ao proprietário um exemplar do
74
manual contendo informações relevantes sobre sua respectiva unidade autônoma, também
incorporando informações necessárias sobre componentes, instalações e equipamentos de
áreas comuns.
Além disso, é recomendando a entrega de um exemplar de manual específico às áreas
comuns ao síndico administrador do condomínio, incluindo uma cópia de todos os projetos e
informações técnicas referentes à edificação.
75
9 CONSIDERAÇÕES FINAIS
9.1 CONCLUSÕES
O trabalho foi desenvolvido para servir como orientação para a elaboração do Manual
de Uso, Operação e Manutenção de uma edificação, com base nas principais leis, normas
técnicas que regem o documento. Foi realizado uma revisão bibliográfica no intuito de
conhecer as principais diretrizes para a correta elaboração do Manual da Edificação, através
de leis, normas técnicas além de outras bibliografias pertinentes que abordam a confecção do
mesmo.
Através da elaboração desse trabalho foi constatada a importância da correta
elaboração do manual, uma vez que esse se apresenta como uma importante ferramenta de
comunicação entre a empresa construtora e o proprietário do imóvel. Deste modo, é
importante a correta elaboração do documento a fim de esclarecer ao usuário o seu papel na
etapa de uso, operação e manutenção, de modo que esse possa estar apto à utilizar seu bem de
maneira adequada, zelando pela boa conservação da propriedade, reduzindo os custos de
manutenção e prolongando a vida útil dos sistemas que compõe o edifício.
Devido a sua importância, a elaboração desse documento exige um profissional
qualificado para tal tarefa, além de um levantamento criterioso de projetos, memoriais, entre
outros dados coletados durante as demais etapas do processo construtivo.
Além disso, foi observada a importância da atualização do documento no caso em que
ocorram modificações no imóvel, mantendo um manual atualizado conforme a situação real
do imóvel.
As informações apresentadas nesse trabalho são limitadas e simples na visão de
profissionais experientes que atuam no setor da construção civil. Porém, como é observado
em alguns casos, a negligência por parte das construtoras ao apresentar um manual para os
proprietários das edificações. Nesse cenário, esse trabalho poderá servir como referência para
aqueles que ainda não se adequaram às normas e leis que se aplicam ao fornecimento desse
documento em questão.
Ademais, a proposta para elaboração de um manual desenvolvida nesse trabalho pode
ser aplicada para elaboração de outros documentos semelhantes, além de poder ser
complementada com novas informações e contemplando diferentes tipos de edificação e
sistemas construtivos.
76
REFERÊNCIAS
AMBROSIO, H. L. L. Proposta para elaboração do manual de uso, operação e
manutenção para unidade autônima residencial de uma edificação. 2017. Trabalho de
Conclusão de Curso (Graduação em Engenharia Civil) – Universidade Federal de Santa
Catarina, SC, 2017.
ANTONIAZZI, M. Manual de operação, uso e manutenção de edificações: elaboração e
coleta de dados durante a execução. 2012. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em
Engenharia Civil) – Escola de Engenharia da Universidade Federal do Rio Grande do Sul, RS,
2012.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5.674: manutenção
edificações – procedimento. Rio de Janeiro, 1999
______. NBR 15.575-1: edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – desempenho parte
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79
ANEXO 1 – MODELO DE SOLICITAÇÃO DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA
SOLICITAÇÃO DE ASSISTÊNCA TÉCNICA
Cliente:_______________________________________________________________
Telefone:_____________________ E-mail:_________________________________
Empreendimento:______________________________________________________
Endereço:_____________________________________________________________
Nº da unidade:________
Defeito/Reclamação:_________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
_______________________________
Declaro estar ciente de que os reparos solicitados, se procedentes, serão executados em
_____ dias úteis, durante o horário comercial, e em data previamente fixada pela
empresa.
Data: ___/____/________
__________________ ___________________
Proprietário Empresa
Declaro que os reparos acima solicitados foram efetuados, estando o imóvel em perfeitas
condições, nada mais tendo a reclamar.
Data: ___/____/________
__________________
Proprietário Fonte: elaborado pelo autor.
80
ANEXO 2 – MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO PREDIAL
Condomínio:
Síndico/responsável:
Atividade realizada
Data
Empresa
ou
profissional
responsável
Documento
comprovante
Observações
O responsável pelo condomínio deverá manter, junto com este livro de registros de
manutenção predial, um arquivo com os comprovantes das mesmas, sejam notas fiscais,
contratos, laudos, certificados, termos de garantia e demais comprovantes da realização dos
serviços ou da capacidade das empresas ou profissionais para executá-los. É importante que
esses registros sejam mantidos legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva
implementação do programa de manutenção da edificação.
Fonte: elaborado pelo autor
81
ANEXO 3 – MODELO DE TERMO DE VISTORIA DO IMÓVEL
TERMO DE VISTORIA DO IMÓVEL
EMRPEENDIMENTO:__________________________________________________
PROPRIETÁRIO:_____________________________________________________
APARTAMENTO:_________________________ BOX:_____________________
Da vistoria, declaro que neste momento vistoriei o imóvel e aponto abaixo as pendências
encontradas, as quais a Construtora se compromete em sanar no prazo de __ dias.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
____________________
Apontadas as pendências encontradas, me comprometo a comparecer em ___/___/______
para vistoria complementar e assinatura do Termo de Recebimento do Imóvel, caso tudo
esteja contento.
____________, ______ de _____________ de ______________
__________________ ___________________
Proprietário Empresa
Fonte: elaborado pelo autor
82
ANEXO 4 – MODELO DE TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL
TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL
EMRPEENDIMENTO:__________________________________________________
PROPRIETÁRIO:_____________________________________________________
APARTAMENTO:_________________________ BOX:_____________________
Declaro, nesta data, que as pendências anteriormente apontadas foram sanadas pela
construtora, não existindo defeitos visíveis e que tudo se encontra em concordância com os
projetos, registro de incorporação, memorial descritivo e material publicitário da
incorporadora.
Dessa forma, considero cumpridas as obrigações e responsabilidades da empresa
contratada, relacionadas com a execução do imóvel, nada mais tendo a reclamar, recebo as
chaves do imóvel por mim adquirido.
____________, ______ de _____________ de ______________
__________________ ___________________
Proprietário Empresa
Fonte: elaborado pelo autor
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APÊNDICE 1 – MODELOS DE ILUSTRAÇÕES INCLUÍDAS EM UM
MANUAL DE OPERAÇÃO. USO E MANUTENÇÃO DE UMA
EDIFICAÇÃO DE UM EDIFÍCIO RESIDENCIAL DA CIDADE DE
SANTA MARIA – RS.
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