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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Aprovação da delimitação da Reserva Ecológica Nacional do município de Tondela – Portaria n.º 5/2012, de 2 de Janeiro. Texto integral: >>>

Aprovação da delimitação da Reserva Ecológica Nacional do município de Tomar, para a área de intervenção do Plano de Pormenor do Parque Des-portivo ao Açude da Pedra – Portaria n.º 10/2012, de 10 de Janeiro. Texto integral: >>>

Fixação das bases do «Projecto de Emparcelamento Rural Integrado dos Coutos de Moura», abrangendo os terrenos das freguesias de Santo Agostinho e de São João Batista (distrito de Beja) – Portaria n.º 21/2012, de 24 de Janeiro. Texto integral: >>> Aprovação da delimitação da Reserva Ecológica Nacional do município de Águeda – Portaria n.º 23/2012, de 25 de Janeiro. Texto integral: >>>

Trespasse de estabelecimento comercial sem licença administrativa – Acórdão de 24.01.2012:

“A recorrente persiste no entendimento de que a falta de licença administrativa para funcionamento do estabelecimen-to, que nem sequer está em condições de ser licenciado, inquina de nulidade o negócio jurídico de promessa de tres-passe que celebrou com os réus.

Esta tese da recorrente não logrou con-vencer a Relação […] uma vez que a emissão da licença de funcionamento do estabelecimento era possível, bastando à autora/recorrente, para a obter, reali-zar as obras necessárias de acordo com a notificação da entidade administrativa competente.

Ora, o art. 280º do CC diz que “é nulo o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável”.

Como diz Mota Pinto, “será impossível legalmente o objecto de um negócio quando a lei ergue a esse objecto um obstáculo tão insuperável como o que as leis da natureza põem aos fenómenos fisicamente impossíveis”.

Por sua vez, “é contrário à lei o negócio cuja realização material se não pode im-pedir, mas que a lei reprova, consideran-do-o ferido de nulidade (por ex.: venda da herança de pessoa viva…).

Sem dúvida que nessa universalidade que constitui o estabelecimento comer-cial se integra a licença administrativa para funcionamento, elemento essencial da sua estrutura orgânica e funcional, pois que sem ela, não é legalmente ad-missível a laboração.

(continuação na página seguinte)

EDIÇÃO JANEIRO | 2012 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Mas não é condição sine qua non da existência de um estabelecimento comercial encontrar-se ele a funcionar, bastando que o complexo da sua organização económica esteja pronto ou apto a entrar em movimento.

Como escreve Galvão Telles, “…o facto de o estabelecimento ainda não ter sido posto em movimento, ainda não ter entrado no giro co-mercial, encontrando-se numa situação estáti-ca, não obstará a que seja objecto possível de negócios jurídicos, nomeadamente seja cedido a outrem para o explorar e assim lhe dar vida. Ele constitui desde já uma potencial fonte de lucros, e tanto basta para que possa entrar no comércio jurídico.

Em consonância, é entendimento generalizado na doutrina e jurisprudência que um estabe-lecimento comercial pode ser objecto de tres-passe mesmo que ainda não esteja a ser ex-plorado ou, inclusive, incompleto e em via de formação.” Texto integral: >>>

Perda objectiva do interesse e indemnização resultante da resolução do contrato - Acórdão de 24.01.2012:

“Ao determinar que a perda do interesse do credor é apreciada objectivamente, a lei pre-tende evitar “que o devedor fique sujeito aos caprichos daquele ou à perda infundada do interesse na prestação. Atende-se, por conse-guinte, ao valor objectivo da prestação, não ao valor da prestação determinada pelo credor, mas à valia da prestação medida (objectiva-mente) em função do sujeito (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 3º ed, pág. 72).

Ora, no caso concreto, estão demonstrados fac-tos suficientes para se ter por provada a invo-cada perda do interesse da autora, na presta-ção da ré, objectivamente apreciada.

E justificam, à luz dos princípios da boa fé, a conversão da mora da ré em incumprimento definitivo e a resolução do contrato, pela perda objectiva do interesse da autora na prestação da mesma ré, comunicada pela carta de 29-12-2003, face ao comportamento omissivo desta ré, apesar das anteriores interpelações da au-tora para aquela concluir o trabalho contratado – arts. 432, nº1 e 808, nºs 1 e 2 do C.C.

A resolução do contrato “consiste na destruição da relação contratual, validamente constituída, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes, que pretende fazer re-gressar as partes à situação em que elas se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado” (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol, II, pág. 238).

Na falta de disposição especial, a resolução é equiparada, quanto aos seus efeitos, à nu-lidade do negócio jurídico, nos termos do art. 433 do C.C.

A resolução tem efeito retroactivo, salvo se a retroactividade contrariar a vontade das partes – art. 434, nº1, do C.C.

Em caso de resolução contratual, a posição clássica e largamente dominante, é a de que a tutela se resume ao interesse contratual nega-tivo, ou seja, ao prejuízo que o credor não teria se o contrato não tivesse sido celebrado (…).

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Essa doutrina e jurisprudência defende a incom-patibilidade de cumulação entre a resolução do contrato e a indemnização correspondente ao interesse contratual positivo, sobretudo com fundamento nos argumentos retirados do efei-to retroactivo da resolução e da incoerência da posição do credor, ao pretender, depois de ter optado por extinguir o contrato pela resolução, basear-se nele para obter uma indemnização, correspondente ao interesse no seu cumpri-mento.

Por isso, é de concluir que, por regra, a indem-nização fundada no não cumprimento defini-tivo, que se cumula com a resolução, respeita apenas ao chamado interesse contratual nega-tivo ou de confiança, visando colocar o credor prejudicado na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato, e não naquela em que se acharia se o contrato tivesse sido cumprido.” Texto integral: >>>

Duplicação de inscrições matriciais - Acórdão de 12.01.2012:

“(…) Tem que se dar como assente que o prédio questionado por autora e réus é o mesmo, é a mesma realidade física, tendo recaído sobre ele duplicação de inscrições matriciais e de regis-tos prediais (descrições e inscrições).

Com efeito, segundo o nosso direito, o facto de alguém – caso não exista outrem que tenha registado a aquisição do direito com data ante-rior ao início da posse – estar na posse de uma coisa implica que a lei presuma que ele é igual-mente titular do direito sobre a mesma, dis-pensando-o de ter que provar essa titularidade.

Com efeito, devido à especial eficácia dos direi-tos reais perante terceiros, torna-se necessário dar publicidade aos mesmos, existindo para

tal, no caso dos prédios rústicos e urbanos, o registo predial.

Daqui resultando a fé pública do registo, de-vendo o mesmo estar em conformidade com a situação jurídica substantiva do imóvel, per-mitindo dar a conhecer tal situação.

Podendo haver casos em que se verifique desconformidade entre a situação substantiva e a situação registal, o que afecta a dita fé pública do registo.

Sucedendo que, relativamente ao conteúdo do registo, há que considerar, em primeiro lugar, a descrição regulada nos arts 79.º e ss do CdRP, que tem por fim a identificação física, económi-ca e fiscal dos prédios, sendo efectuada uma descrição distinta para cada prédio.

Sendo certo que um dos efeitos mais impor-tantes do registo é a atribuição ao seu titular da presunção da titularidade do direito, a qual se corporiza em duas presunções: (i) a de que o direito existe, tal como consta do registo; (ii) a de que pertence, nesses precisos termos, ao titular inscrito (art. 7.º do CdRP).

Sendo tais presunções ilidíveis (arts 350.º, nº 2 e 3.º, nº 1, al. b), 8.º a contrario e 13.º do CdRP).

Ora, a falada duplicação dos registos sobre o mesmo prédio, sobre a mesma realidade física, mas incidentes sobre diferentes reali-dades registais, inutilizou a função publicitária daqueles.

Tendo ambas as partes, dado cumprimento às suas obrigações registais, reportando-se, con-tudo, a prédios diferentes, mas que, afinal, do mesmo não passavam.

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E, assim, (…) não poderá, sob pena de se frus-trarem os princípios estruturantes do registo predial, como a publicidade e a segurança es-tática e dinâmica, qualquer deles beneficiar de inscrições lavradas sobre distintas realidades jurídicas, mas que afinal se reportam à mesma e única (a realidade respeitante ao mesmo pré-dio e não a prédios diferentes).

Devendo prevalecer, não as normas registais, mas as de direito substantivo.

Sendo até ainda certo que, acaso se tratasse de direitos inscritos sobre o mesmo bem, pre-valeceria o (…) inscrito em primeiro lugar – art. 6.º, nº 1 do CdRP. Presumindo-se, assim, que, quem está na pos-se de uma coisa é titular do direito correspon-dente aos actos que sobre ela pratica.”Texto integral: >>>

Incumprimento de prestações acessórias – Acórdão de 10.01.2012:

“Segundo doutrina e jurisprudência, hoje, quase uniformes, só o incumprimento defini-tivo justifica a resolução do contrato-promessa bem como a exigência do sinal em dobro ou a perda do sinal passado, pois a simples mora não pode ter tal consequência (…).

Uma das situações de mora ou retardamento da prestação (ainda possível e com interesse para o credor) que pode resvalar para o incum-primento definitivo, é aquela em que o devedor (já em mora) não realiza a prestação dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor para o efeito (art. 442º e 808º n.º 1, 2ª parte do CC): o seu veículo e instrumento materiali-za-se na chamada interpelação admonitória, a qual, para ser eficaz, deve conter uma intimação

clara para cumprir, fixar um prazo peremptório razoável, consoante as circunstâncias do caso e advertir, sem ambiguidades que a falta de cumprimento, dentro daquele prazo, acarre-tará a consequência de ter-se por não cumpri-da a prestação, em definitivo.

Tal como sucede no caso vertente, nem sempre as obrigações resultantes do acordo contratual se resumem às prestações principais, contratu-almente, típicas, componentes do sinalagma; antes pululam, em torno destas, nomeada-mente, deveres acessórios de tais prestações que visam preparar o cumprimento ou asse-gurar a sua perfeita execução, encontrando-se a elas, funcionalmente, ligados. E, por via desta conexão funcional, por vezes, sucede que a violação de um desses deveres pode origi-nar situações moratória ou de incumprimen-to definitivo conforme seja causa de simples retardamento ou de definitiva inadimplência daquelas prestações (principais) cujo cumpri-mento visa assegurar.

Resulta da matéria de facto acima elencada que as partes convencionaram que a prometida escritura apenas se celebraria, 30 dias após a entrega pelos RR ao A de documentação ne-cessária à sua implementação, dependente, como se veio a verificar, de justificação de parte do imóvel prometido vender e da efec-tivação do respectivo registo, em nome dos promitentes-vendedores.

Não oferece dúvida de que este dever que re-caia sobre os RR tem carácter secundário, é acessório da prestação principal e face à sua instrumentalidade relativamente a esta, o seu eventual incumprimento potenciaria inevitável repercussão sobre a sua execução.

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Cumpre, porém, anotar que nenhum prazo foi estipulado para cumprimento pelos RR. Da a-ludida obrigação secundária, pelo que, se não forem interpelados judicial ou extrajudicial-mente para cumprirem, a sua constituição em mora não se verificará (cfr artº805º, 1 do CC). Tal como pondera Ana Prata, “nestes casos, se nenhuma das partes desencadear o vencimen-to das obrigações contratuais, estas manter-se-ão até que se esgote o prazo da prescrição ordinária” (O Contrato-Promessa e seu Regime Civil, 642).

Entenderam as instâncias que no cumprimen-to daquela obrigação secundária, os RR não deram azo a retardamento que, por culposo, justificasse a interpelação que o A procurou o-perar, com a carta de 28 de Abril, fixando-lhes o prazo de dois meses para, nomeadamente, obterem a justificação da parte do prédio de que não eram proprietários e a sua regulariza-ção no registo predial.

Nesta perspectiva, pois, concordando-se com as instâncias, não pode reconhecer-se ao teor da aludida carta meio válido e adequado para a fixação do prazo para cumprimento da o-brigação em apreço, ou seja, não se lhe reco-nhece potencialidades para constituir os RR em mora.” Texto integral: >>>

Indemnização devida ao senhorio pelo atraso na restituição da coisa locada – Acórdão de 17.01.2012:

“(…) A ré deixou de fazer uso do locado nele não exercendo qualquer comércio (…).

Peticionam ainda os autores o pagamen-to de uma indemnização correspondente a €1.500,00 por cada mês de atraso na entrega do locado, valor que corresponde ao valor da renda actual daquela loja atendendo ao local onde se situa e às características do locado.

Na verdade, e como foi já entendido pelo STJ, “ A indemnização pelo atraso na restitu-ição da coisa locada, prevista no art. 1045º do CC, abrange todos os danos resultantes desse atraso e, em princípio, está limitada pelo critério consignado nesse preceito, com exclusão das regras gerais dos arts. 562º e seguintes do mesmo Código , qualquer que seja a causa de cessação do contrato, desig-nadamente o acordo ou transacção judicial, homologada por sentença.

No mesmo sentido se pronunciaram posteri-ores e diversas decisões do mesmo e Alto Tri-bunal, designadamente o Ac. de 13/11/2007 (17), nele se dizendo, v.g., que “ (…) a norma do art.º 1045º do CC, relativa à indemnização devida ao senhorio pelo atraso na restituição da coisa locada, limita o seu cálculo pelo cri-tério estabelecido neste preceito, afastando as regras gerais dos art.ºs 562º e seguintes.

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II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

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E assim, porque o valor dos prejuízos está de modo imperativo fixado na lei a forfait, nem o locador pode exigir uma indemnização mais elevada apenas com fundamento no incumpri-mento do dever de restituição que é imposto ao locatário findo o contrato, nem este pode alegar que o locador não auferiria o valor da renda estipulada.”

Concluindo, estabelecendo o artº 1045º, nº1, do CC, como a nosso ver em rigor estabe-lece, um critério especial de quantificação do quantum da obrigação de indemnização devida pelo arrendatário aquando do atraso na resti-tuição do locado, ainda que susceptível é certo de crítica/reparo, é com base nele que importa julgar/decidir.”

Arrendamento de prédio indiviso – Acórdão de 17.01.2012:

“Em matéria de arrendamento dispõe o nº 2, do artigo 1024º, do Código Civil, na redacção introduzida pela Lei 6 /2006,de 27 de Feve-reiro, aqui aplicável atenta a data da celebração do “contrato” – 01.01.2010), que: “O arrenda-mento de prédio indiviso feito pelo consorte ou consortes administradores só é válido quando os restantes comproprietários manifestem, por escrito e antes ou depois do contrato, o seu as-sentimento”.

Têm sido divergentes as posições doutrinárias quanto à natureza do vício decorrente de imó-vel dado de arrendamento por um ou alguns dos contitulares do direito sem o assentimento dos restantes.

Simplesmente, qualquer que seja essa nature-za, de pura e simples nulidade, mera anulabi-lidade, nulidade sujeita a um regime especial ou ineficácia dúvidas não se têm colocado que

sempre ao consorte que não tenha prestado consentimento não lhe é oponível esse mesmo negócio, a quem assistirá o direito de invocar tal vício, assim decidindo a jurisprudência una-nimemente (cfr. por todos o Acórdão do Supre-mo Tribunal de Justiça de 29.09.2009, in www.dgsi.pt - processo nº 743912000.S1).

Nos autos resulta claro que a exequente, sendo co-titular de 1/7 das benfeitorias implantadas no prédio objecto do arrendamento (casa de moradia), não só não prestou o seu consenti-mento, como manifesta a sua oposição na con-testação que deduziu a esse mesmo arrenda-mento.

Sem mais considerandos, naturalmente que o aventado “contrato de arrendamento”, por ca-recer de validade e, como tal, insusceptível de produzir efeitos relativamente à exequente, não constitui fundamento de oposição à e-xecução, pois não extingue ou sequer modifica o direito que decorria do título executivo.”

Compropriedade de parcela indivisa – Acórdão de 12.01.2012:

“Ficou provado que os dois prédios, pertencen-tes respectivamente aos réus e hoje ao autor, constituíam um único prédio, que foi dividido por escritura de 1981.

A parcela que hoje se discute fazia parte desse prédio e, naturalmente, antes da divisão, era utilizada por ambos os consortes, proprietários do imóvel.

Na escritura de divisão do prédio nada ficou a constar sobre o destacamento desta parcela.

(continuação na página seguinte)

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II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa (continuação)

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Também não se provou se a parcela integra qualquer um dos dois prédios que resultaram da divisão, nomeadamente o prédio dos réus.

Igualmente não se provou a existência de um acordo verbal expresso no sentido de a parcela continuar indivisa a pertencer em comum aos dois consortes.

(…) Provou-se que a utilização desta parcela como passagem e acesso a todo o prédio que se verificava antes da sua divisão, continuou a verificar-se depois desta divisão (…).

Todos estes factos integram a prática de ac-tos de posse, tal como ela é definida no artigo 1252º do CC.

Com efeito, os referidos actos são praticados de forma correspondente ao exercício do di-reito de compropriedade sobre a referida par-cela, previsto no artigo 1403º do CC, quer por parte do autor, quer por parte dos réus.

A posse manteve-se inalterada e não se veri-ficou nenhuma das suas causas de extinção, previstas no artigo 1267º do CC.

Verificando-se a posse do autor e dos réus (contabilizando-se na posse do autor a posse anterior do seu pai) há mais de 25 anos depois da divisão do prédio, já decorreram os prazos previstos no artigo 1296º do CC e está adquiri-do o direito de compropriedade sobre a parcela por ambas as partes, nomeadamente pelo au-tor, nos termos dos artigos 1287º e 1403º do CC, não podendo os réus privar o autor do uso da mesma (artigo 1406º do CC).”Texto integral: >>>

Utilização de locado para fim diverso do contratado e abuso de direito do senhorio - Acórdão de 12.01.2012:

“Ficou consignado na escritura pública que enformou o negócio que o locado se desti-nava ao exercício da actividade industrial de móveis e estofos, não lhe podendo ser dado outro destino, sem o consentimento do loca-dor, dado por escrito.

Porém, o R. tem a sua habitação instalada no locado (…) desde o início do contrato, para onde transferiram a residência (…).

Não temos a mínima dúvida quanto à proi-bição contratual de afectação do locado a fim diverso daquele que foi previsto no contrato (…) sem autorização escrita do senhorio.

Era ao R. que competia alegar e provar a au-torização, enquanto matéria de excepção, impedindo o efeito jurídico pretendido pe-los A.A. (art.º 342º, nº 2, do Código Civil). Mais: era ao R. que cabia demonstrar que, apesar de ter fixado ali a sua residência, con-tinuava a exercer a sua actividade industrial no espaço arrendado, assim, que, apesar de tudo, mantinha a afectação destinada pelo contrato. Não tendo demonstrado este facto, ficamo-nos pela afectação do espaço à ha-bitação do demandado, fim manifestamente diverso daquele para o qual o arrendamento foi contratado.

(continuação na página seguinte)

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II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa (continuação)

III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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A proibição de não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina e a possibilidade de resolver o contrato com aquele fundamento tem sido consagrada na lei, pelo que temos também como seguro afirmar o direito actu-al do A. marido, na qualidade de senhorio, de resolver o contrato nos termos daquele art.º 1083º, nº 2, al. c) do Código Civil.

O cerne da questão desloca-se, no entanto, do problema da falta de autorização do senhorio para a afectação da fracção à sua habitação, para a eventual verificação do abuso de direito, a título de excepção peremptória. Ou seja, os A.A. têm o direito à resolução do contrato, mas poderá verificar-se um conjunto de circunstân-cia que bloqueiem ou paralisem o seu exer-cício, impedindo a produção dos seus efeitos (art.ºs 493º, nºs 2 e 3 e 496º do Código de Processo Civil), justamente, pela verificação da ilegitimidade do exercício do direito, acaso se revele que o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons cos-tumes ou pelo fim social ou económico desse direito (art.º 334º).

A violação do princípio da confiança, revela normalmente um comportamento com que, ra-zoavelmente, não se contava, face à conduta anteriormente assumida e às legítimas expec-tativas que gerou --- “venire contra factum proprium” --- que se enquadra na expressão legal “manifesto excesso”.

Para estarmos perante uma hipótese de venire contra factum proprium --- e não apenas de qualquer outra forma de tutela da confiança ---, terá de se poder afirmar a contrariedade directa entre o anterior e o actual comportamento. Será o caso, designadamente, quando a confiança foi dirigida a uma determinada situação jurídica ou a uma conduta futura do agente, que vem a ser contrariada pela sua posterior atitude.

Ora, tendo decorrido mais de três décadas de contrato, em plena execução, sem que, como se provou, o senhorio tivesse feito alguma vez alusão a qualquer violação do contrato de ar-rendamento, é por demais evidente que se conformou com a referida afectação perma-nente à habitação que, ao arrepio do contrato, o R. deu à fracção.

O facto do senhorio não ter efectuado qualquer reparo quanto ao destino dado ao locado ao longo de tanto tempo não poderia ter deixado de criar no R. uma expectativa segura de que nunca lhe iria ser efectuada qualquer advertên-cia no sentido de destinar o local ao fim pre-visto no contrato.

Impor agora ao R. o fim contratualmente pre-visto, ou melhor, a resolução do contrato por incumprimento daquele fim, constituiria uma verdadeira e surpreendente traição ao seu in-teresse respeitado e protegido pelo primitivo senhorio ao longo de décadas, assim, numa conduta contraditória, manifestamente re-provável e violadora do princípio da boa fé; por isso injusta e intolerável à luz do nosso orde-namento jurídico.” Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto (continuação)

I - IMOBILIÁRIO Jornal “O Público”

Dia 18 de Janeiro- Lisboa vai ter novo hotel junto ao aeroporto.Para mais informações: >>>

II – Outras notícias

Dia 19 de Janeiro- Samsung e Serralves inauguram a primeira instalação de realidade aumentada em Portu-gal. Para mais informações: >>>

- Obras profundas com despejo têm de ser autorizadas pelas câmaras. Para mais informações: >>>

Dia 23 de Janeiro- Investimento imobiliário cai 70%. Para mais informações: >>>

- Colômbia e Peru são o novo “eldorado” das empresas lusas. Para mais informações: >>>

Dia 25 de Janeiro- Nova lei pode fazer rendas subir mais de mil euros em Lisboa. Para mais informações: >>>

Dia 29 de Janeiro- “Hostels” promovem reabilitação e dão nova vida ao centro do Porto.Para mais informações: >>>

Dia 30 de Janeiro- Bancos espanhóis querem acelerar a venda de activos imobiliários. Para mais informações: >>>

- Crise: Famílias entregam 19 casas por dia à banca. Para mais informações: >>>

Dia 31 de Janeiro- Fundo imobiliário já tem acordo de 4 dos 9 bancos credores da AEP. Para mais informações: >>>

- Rendas antigas avançam para a liberaliza-ção. Para mais informações: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 03 de Janeiro- Europe listed sector posts 10% loss in 2011.Para mais informações: >>>

Dia 04 de Janeiro- UK investors purchase Barcelona’s Hotel Palace for EUR 68m. Para mais informações: >>>

Dia 18 de Janeiro- UK property heads told to buy back shares to lower gearing.Para mais informações: >>>

Dia 20 de Janeiro- Asian investment into London office market soars. Para mais informações: >>>

Dia 27 de Janeiro- Blackstone tops 2011 investor list.Para mais informações: >>>

Dia 30 de Janeiro- Alternative property gains traction in uncertain climate.Para mais informações: >>> Dia 31 de Janeiro- Green Properties, CIT to build London resi towers. Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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