DIREITOS REAISD. VIZINHANÇA, SUPERFÍCIES E SERVIDÃO

Prof. Guido Cavalcanti

Direito de Vizinhança

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Das Árvores Limítrofes

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

Da Passagem Forçada

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Das Águas

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido

Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de

qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Do Direito de Construir

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Superfície

É direito real de fruição ou gozo sobre coisa lheia, de origem romana. No moderno ordenamento, além de previsto na CF nos artigos 182 e 183 da CF, está inteiramente regulado pelos artigos 1.369 a 1377 do N.C.C

O priprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada.

Isso veio a substituir a enfiteuse, que tinha praticamente as mesmas características, mas tinha como característica a perpetualidade.

Ele tem muita semelhança com um arrendamento (aluguel), mas como foi elevado a categoria de direito real, ganhou um status de maior proteção.

Observe que a superfície não abrande o subsolo, como se lê no parágrafo único. Portanto, a utilização do subsolo tem que ser a inerente a mera obra.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

É de se notar que nosso atual código só admite a superfície por tempo determinado.

Também é de se notar que se o imóvel já possuir construção ou plantação não poderá ser objeto de direito de superfície, porque somente o terreno se presta a essa finalidade, salvo se for convencionada a demilição da construção existente.

Modo de constituição

Deve ser realizada mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Também pode nascer por ato de última vontade, p.ex., testamento.

Neste caso, não basta a mera transferência, pois o direito real só irá nascer com a solenidade cumprida.

Pode ter duas modalidades: gratuita ou onerosa.

Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente

Transferência do Direito de Superfície Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros

e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

Isso é uma regra que é frontamente diferente da enfiteuse, que quando da transferência havia o pagamento do famoso laudêmio. No caso de superfície, esse tipo de pagamento é proibido.

Observe também que a superfície acaba gerando um claro direito de preferência, em igualdade de condições

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.

Extinção do Direito de superfície Termina a superfície, portanto, com o advento do

termo estabelecido no contrato. Mas existem causas especiais para extinção da superfície:

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

O proprietário tem portanto a expectativa de receber a coisa com a obra ou plantação.

SERVIDÃO

É a utilização de vantagem de prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostra-se necessária ou útil por aumentar as possibilidades e condições de uso, implicando alguma restrição ao primeiro.

Também pode ser chamada servidão real, predial ou simplismente servidão.

Trata-se de um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais.

Ou seja,acaba um prédio servindo ao outro

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Observe que são prédios de donos diversos. Tem por objeto uma parcela do direito dominial de usar. Ela nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais, que são direitos de vizinhança impostos coativamente. Então, torna-se um ônus imposto voluntariamente.

Podem ser de trânsito (passagem) que assegura ao proprietário a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem.

Podem ser de aqueduto (canalização), que faz que a água atravesse pelo prédio serviente. Pode ser de iluminação ou ventilação. De pastagem, que confere ao pecuatista o direito de fazer com que o seu gado penetre e se alimente nos pastos vizinhos.

Os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade de que sejam contíguos.

Características

O prédio serviente sofre as restrições em benefício do outro, chamado dominante.

A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele, tendo existência independente da pessoa do proprietário. Acaba sendo uma obrigação propter rem.

Os prédios devem pertencer a donos diversos. Se houve confusão, a servidão estará extinta.

A servidão serve a coisa e não ao dono. Tanto é assim que mesmo diante da modificação do dono de algum dos prédios, a servidão perdura.

A servidão não se presume, pois constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Imóveis.

A servidão é de duração indefinida, porque perde sua característica de servidão quando estabelecidade por tempo determinado. Portanto, em regra, perpétua.

A servidão é indivisível, porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédio serviente.

Um servidão é contínua quando exercida independente de uma ação humana e, em geral, ininterruptamente.

É o exemplo das águas, as de passagem de cabos, energia, ventilação. Já a servidão descontínua é a que tem o seu exercício condicionado a ato humano.

A aparente é a servidão que se manifesta por obras exteriores, visíveis e permamentes, como a de passagem e a de aqueduto, em que o caminho é os condutos podem ser vistos. Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura.

Extinção das servidões

Da Extinção das Servidões Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão,

uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.

Somente no caso de desapropriação é que a extinção ocorre sem necessidade de cancelamento do registro.

1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:

I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;

II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;

III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:

I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;

II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;

III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.