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MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MINAS GERAISPROMOTORIA DE JUSTIÇA DE DEFESA DO CIDADÃO

CONSUMIDOR, TUTELA DAS FUNDAÇÕES E PROCON/MG

EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA _ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXXXXXX-MG

URGÊNCIA – QUALIDADE DE VIDA DE HIPERVULNERÁVEIS

Notícias de fato nº XXXX.14.004267-3; XXXX.13.004835-9;XXXX.13.004815-1; XXXX.12.003398-1; XXXX.13.002884-9;XXXX.14.002276-6; XXXX.09.002377-2 e outras cem reclamações

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MINAS GERAIS, através

da Promotoria de Justiça Especializada na Defesa do Consumidor vem, com fundamento no

disposto nos artigos 1º, inciso III, 5º, inciso XXXII, inciso 6º, caput, 127, caput, 129, III,

170, inciso V, todos da Constituição Federal; artigos 1º, inciso II e IV, 5º e 12 da lei

7.347/85 (LACP); artigos 30, 35, inciso I, 39, 81, incisos II e III, 82, inciso I, todos do

Código de Defesa do Consumidor (lei 8.078/90); e, com base no que consta nos expedientes

em anexo, propor a presente

AÇÃO CIVIL PÚBLICA, com requerimento de tutela específica de

obrigação de fazer e não fazer em face de:

PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE DEFESA DO CIDADÃODefesa do Consumidor, PROCON e Tutela das Fundações

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MRV – ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, pessoa jurídica de

direito privado, inscrita no CNPJ sob o nº 08.343.492/0001-20, com endereço na Avenida

Raja Gabaglia, nº 2720, Bairro Estoril, Belo Horizonte, pelos fatos e fundamentos abaixo

expostos:

I – DOS FATOS

1 – Ao final de 2014 aportou nesta Promotoria de Justiça reclamação do consumidor João

Rodrigues de Oliveira Filho (notícia de fato nº XXXX.14.004267-3), pela qual indica que

entabulou contrato de compra e venda de imóvel junto à requerida, decorrendo nas tratativas

a afirmação do corretor de que as despesas referentes a taxas de prestação de serviço de

cartório e ITBI correriam por conta da empreendedora. No entanto, essa afirmação não se

efetivou, pois recebeu boletos cobrando por referidos serviços e tributo.

2 – Na notícia de fato nº XXXX.14.004962-9, Maria Gilda de Oliveira Coelho informa que

celebrou contrato de compra e venda imobiliária com a requerida, sendo que nas tratativas

estipulou-se que haveria pagamento pela consumidora do valor de R$ 9. 700,00 (nove mil e

setecentos reais) parcelados a favor da requerida, sendo que o restante, R$ 108.423,00 (cento

e oito mil, quatrocentos e vinte e três reais), seria financiado pela CEF. Das tratativas,

igualmente foi estipulado que o pagamento para a CEF apenas teria termo inicial após o

encerramento das parcelas devidas à empreendedora, o que não ocorreu. Restando sério

prejuízo à compradora, considerando seus parcos rendimentos mensais.


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3 – Pela notícia de fato nº XXXX.14.001935-8, o consumidor Oscar José Emídio reclama

que determinado preposto da requerida, mediante técnicas de persuasão, levou a erro

terrível, mediante oferta enganosa, isto porque indicou que o pagamento do sinal em sua

totalidade (mais de vinte mil reais), seria de forma isolada, sem a cobrança concomitante do

financiamento imobiliário pela CEF, no entanto foi cobrado cumulativamente nas duas

rubricas. Ademais, expressa que pagou os custos da corretagem por duas vezes (uma ao

próprio corretor e outra à requerida).

4 – Pela notícia de fato nº XXXX.15.000134-6 a consumidora Sandra Ribeiro da Silva

indica que lhe foi cobrada pela requerida o reembolso por pagamento de habite-se, enquanto

no contrato essa obrigação não lhe restou tocada. Ademais, verifica-se que foi exigido

também da mesma consumidora estapafúrdia taxa de administração de contrato, conforme

documento de fls. 06.

5 – Pela notícia de fato nº 0024.14.007954-2 a consumidora Alessandra Garcia Marques

queixa que adquiriu imóvel constituído por casa da requerida em 05.09.2013, recebendo as

chaves em 06.02.2014, no entanto por disposição contratual (cláusula 6.2) está sendo

obrigada a pagar tributos e taxa condominial desde a época do habite-se que se deu em

2010.

6 – Na notícia de fato nº XXXX.09.002377-2 o consumidor Airton Guimarães Ponce

reivindica que após adquirir unidade habitacional da requerida, além do empreendimento ter

sido entregue com atraso, as prestações destinadas ao empreendimento foram corrigidas pelo


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INCC, já que a mora referente à liberação de financiamento pelo agente financeiro deveu-se

à empreendedora.

7 – O consumidor Paulo Godinho Lagares, na notícia de fato nº XXXX.14.000974-8,

apresentou querela quanto à requerida reportando-se ao fato de que preposto garantiu

financiamento no patamar de noventa por cento (90%) do valor do imóvel, no entanto

quando da celebração do ajuste final a proposta de financiamento reduziu para oitenta por

cento (80%) abalando planejamento doméstico. O mesmo ocorreu com o consumidor Paulo

Silvestre Dias Júnior, conforme termo de audiência de fls. 65, oportunidade em que a

requerida admite a venda com memória de cálculo inadequada.

8 – O consumidor Deusimar de Souza pontua que celebrou contrato com a requerida

considerando oferta que anunciava financiamento, inclusive dentro das perspectivas

econômicas domésticas, conforme instrumentalizado na notícia de fato nº

XXXX.14.000017-6. Todavia, não sobrevindo o auxílio do crédito imobiliário oficial a

requerida exigiu o pagamento das parcelas contratuais, mediante aplicação do INCC, sem

possibilitar a resilição contratual.

9 – Na notícia de fato nº XXXX.14.002894-6, a consumidora Rayla Oliveira Freitas adverte

que em estande de venda de imóveis da requerida foi procurada por preposto que lhe

apresentou oferta de compra de imóvel onde o sinal seria dividido, inclusive com utilização

do FGTS diretamente à empreendedora e o restante do preço financiado. Deve ser dito,

todavia, que assinou todos os contratos em formulários não preenchidos e quando

posteriormente tomou ciência a contratação discrepava totalmente das tratativas. Narrou,


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por conseguinte, que no contrato de financiamento junto ao agente financeiro (Banco do

Brasil) também houve disparidade com o anunciado, especialmente no que cinge as

condições de pagamento.

10 – As notícias de fato nº XXXX.13.004835-9 e XXXX.13.004815-1 têm conteúdo

relevante acerca dos episódios referentes, respectivamente, aos consumidores Walteir José

de Moura e Juliana Ferreira Santos e que se adequam aos demais expedientes aqui

versados. Referidos consumidores foram atraídos por oferta da requerida e, ainda, por

desempenho da corretora-preposta (Elisângela Oliveira) celebrando compromissos de

compra e venda de unidades habitacionais, pagando comissão de corretagem e sinal

acordados nas tratativas. Ocorre que ao comparecerem ao correspondente bancário o

crédito imobiliário não fora aprovado, quando lhes foi indicado o dever de pagar o valor de

todo imóvel com recursos próprios. Em suma: não são proprietários: meros devedores,

inclusive de taxa condominial. É de chamar atenção as atas das audiências no MPMG,

quando a corretora fora ouvida:

“Abertos os trabalhos, pela ordem, ao lado do reclamante, apresentou-se a

corretora Elisângela Oliveira, que alegando intermediação e recebimento de

corretagem prevista no contrato, manifestou que o contrato não se perfez da forma

como o reclamante tinha expectativa, até porque não conseguiu êxito no

financiamento junto à CEF, porquanto o contrato foi celebrado mediante correção

por tabela price e logo após a celebração do mesmo houve vedação de tal

modalidade pelo BACEN. Ainda manifestou que os corretores são treinados a

manifestar que de qualquer forma o financiamento pela CEF logrará êxito, com

cento por cento de possibilidade... O reclamante manifestou que pagou quinze mil

reais e solicita a restituição de tal verba, bem como está recebendo cobrança de

condomínio sem estar morando no imóvel”.


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11 – A notícia de fato nº XXXX.13.002884-9 tem a reclamação da consumidora Paula

Martins Cabral explicitando que adquiriu unidade habitacional da requerida proveniente de

contrato firmado em 2010, contudo além de não receber o imóvel no tempo indicado no

contrato, as prestações do financiamento estão sendo remetidas pela CEF.

12 – A consumidora Rosana de Albuquerque Moura na notícia de fato nº XXXX.14.002276-

6 asseverou que após celebrar contrato de compra e venda de unidade habitacional, a

entrega das chaves ficou condicionada ao pagamento de ITBI e outros tributos, contudo

sendo funcionária pública municipal iria utilizar férias-prêmio para pagamento de referidas

rubricas. Tenha-se, contudo, que a requerida antecipou-se pagando os tributos e

condicionando a posse da reclamante ao amplo ressarcimento, contrariamente à publicidade.

13 – A notícia de fato nº 0024.13.005853-0, apesar de ser anônima, foi colhida sítio

eletrônico do mpmg.mp.br que disponibilizada canais diretos de reclamação para a

população. Tal expediente revela que o condomínio construído pela requerida no endereço

situado na rua Luiz Fuad Adib, nº 105, foi caracterizado por publicidade enganosa

(indicação de bairro equivocado), bem como está fortemente caracterizado por vícios de

construção, a saber: i) problemas de acabamento externo; ii) ausência de para-raios; iii)

ausência de espaço para estocagem de correspondências, já que são 720 (setecentas e vinte

unidades); iii) problemas estruturais no alçapão das caixas d’água; iv) ausência de

impermeabilidade externa; v) infiltrações e rachaduras. Ademais determinado transformador

de energia elétrica fica exposto ao alcance de qualquer pessoa (especialmente crianças) sem

devida proteção.


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14 – O consumidor Juliano Duarte Ferreira narra na notícia de fato nº XXXX.11.002108-7

que adquiriu unidade imobiliária junto à requerida mediante tratativas aceitas e pagas

firmando-se promessa de compra e venda, sendo que no ato de conclusão do contrato as

condições foram modificadas.

15 – A partir da notícia de fato nº XXXX.12.003398-1 o consumidor Murilo Colosio Natal

indica que sobejando saldo devedor de taxa de evolução junto à CEF no programa

habitacional ‘MINHA CASA MINHA VIDA’, a requerida pagou referido débito sem avisar

o consumidor da existência do mesmo, negativando-o e posteriormente inscrevendo nos

órgãos de restrição de crédito. Neste expediente o PROCON/Udia apresentou processo

administrativo sancionatório em face da requerida considerando a prática de publicidade

enganosa por omissão, fls. 23 usque 148.

16 – Considerando tantas reclamações exaustivas na Promotoria de Justiça de Defesa do

Consumidor desta Comarca, foi requisitada do PROCON/Udia a existência por ventura de

queixas em trâmite igualmente naquele órgão. A resposta está anexada a esta petição, donde

se percebe aproximado A UMA CENTENA DE RECLAMAÇÕES.

II – DO DIREITO


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II.1 - DA LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO: DOS LESADOS

ATUAIS AOS LESADOS FUTUROS

17 – A legitimidade do Ministério Público para questões atinentes à atuação processual civil

decorre do fundamento constitucional da dignidade da pessoa humana (CF, art. 1º, inc. III)

que ganha concretude através do exercício de direitos fundamentais dentre eles, na hipótese

desta lide coletiva, a vida (CF, art. 5º, caput), moradia (CF, art. 6º) e habitação (CF, art.

21, inciso XX). Por isso, visível a coerência da Constituição Federal quando estabelece ser

dever do MP atuar nos casos de interesses individuais indisponíveis (CF, art. 127).

18 – Para tanto, conforme observar-se-á do próximo tópico desta ação civil pública os

direitos fundamentais à moradia à habitação estão intrinsecamente relacionados com a

dignidade da pessoa humana. O que revela tranquilamente a legitimidade ativa do MPMG

em postular a favor de todos os consumidores lesados pela requerida e aqueles outros prestes

a serem lesados!

19 – Também para a tutela das relações de consumo e dos direitos dos consumidores bem

como de quaisquer interesses transindividuais, a legitimidade do Ministério Público decorre

claramente dos artigos 5º, inciso XXXII e 129, inciso III da Constituição Federal, além do

artigo 170, inciso V, que trata dos princípios gerais da atividade econômica, dentre eles a

defesa do consumidor.


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20 – Ademais, a Lei da Ação Civil Pública (Lei Federal nº 7347/85) dispõe que ao

Ministério Público decorre legitimidade para proceder à defesa dos danos causados aos

consumidores, conforme dispõe o inciso II do art. 1º e o art. 5º da referida lei, tendo nossa

Carta Magna confirmado e ampliado essa legitimidade para a tutela em juízo dos interesses

difusos e coletivos, bem como dos individuais homogêneos, em substituição a uma grande

quantidade de feitos individuais.

21 – No caso em tela – para além da indisponibilidade de direitos já adrede situada

anteriormente – dois são os interesses processuais a serem tutelados, conforme dispostos no

art. 81 do CDC. O primeiro difuso, considerando moradia, habitação e publicidade enganosa

como figuras jurídicas de ordem pública que a todos interessa solver, não só compradores. O

segundo individual homogêneo, vislumbrado pela origem comum da conduta da

requerida em lesar diversos consumidores, quer através de estratagemas ardilosos, quer

através de cláusulas e práticas abusivas, quer através de entrega de produtos com vícios.

22 – Assim, perfeitamente cabível, nos termos do artigo 81 do Código de Defesa do

Consumidor, a defesa coletiva dos consumidores, através da intervenção obrigatória do

MPMG, a fim de lhes garantir a necessária proteção por meio de todas “as espécies de ações

capazes de propiciar sua adequada e efetiva tutela”.

23 – Ademais, o art. 129 da CF amplia a atuação do Ministério Público à medida que

estabelece como função institucional qualquer atribuição que lhe for conferida, desde que

compatível com sua finalidade (leia-se defesa, proteção e promoção à pessoa humana).

Destarte, o interesse social, que comumente caracteriza as questões citadinas (Estatuto da


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Cidade, art. 1º, parágrafo único), bem como a relação de consumo, é excelente demonstração

desta ratio juris (telos) do Ministério Público.

24 –Rodolfo Camargo Mancuso assim define interesse social:

“Interesse social, no sentido amplo que ora nos concerne, é o interesse que

consulta à maioria da sociedade civil: o interesse que reflete o que esta sociedade

entende por 'bem comum'; o anseio de proteção à res publica; a tutela daqueles

valores e bens mais elevados, os quais essa sociedade, espontaneamente, escolheu

como sendo os mais relevantes. Tomando-se o adjetivo 'coletivo' num sentido

amplo, poder-se-ia dizer que o interesse social equivale ao exercício coletivo de

interesses coletivos" (Interesses Difusos, Conceito e legitimação para agir. Ed.

RT, 1994, p. 25).

25 – Neste sentido é o entendimento do STJ:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMIDADE. MINISTÉRIO PÚBLICO.

CONTRATOS DE FINANCIAMENTO. SFH. CLÁUSULAS. CASA

PRÓPRIA.

Esta Corte entende que o Ministério Público possui legitimidade ad causam para

propor ação civil pública objetivando defender interesses individuais homogêneos,

como no presente caso, em que o parquet alega abusivas cláusulas de contratos de

financiamento para aquisição da casa própria firmados com instituição financeira

vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, demonstrado o interesse


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social relevante. Agravo regimental improvido. (STJ - AgRg no AgRg no REsp:

229226 RS 1999/0080619-0, Relator: Ministro CASTRO MEIRA, Data de

Julgamento: 04/03/2004, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJ

07.06.2004 p. 178RT vol. 828 p. 172).

26 – Resta clara, pois, a legitimidade do Ministério Público para instaurar ação civil pública

em defesa do direito individual indisponível, interesse difuso e interesse individual

homogêneo para a promoção dos atuais lesados e dos futuros outros consumidores, a

continuar a conduta abusiva da requerida.

II.2 – MORADIA. HABITAÇÃO. DIREITOS FUNDAMENTAIS NA CONCRETUDE DA

DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA

27 – O direito fundamental à moradia está assentado na Constituição Federal

independentemente da inerente positivação prevista no art. 6º do Texto Magno. É dizer que a

moradia deriva implicitamente da essencialidade do fundamento constitucional da dignidade

da pessoa humana. Neste sentido Ingo Wolfgang Sarlet explica:

“Para além disso, sempre haveria como reconhecer um direito fundamental à

moradia como decorrência do princípio da dignidade da pessoa humana (art. 1.º,

III, da CF/1988), já que este reclama, na sua dimensão positiva, a satisfação das

necessidades existenciais básicas para uma vida com dignidade, podendo servir

até mesmo como fundamento direto e autônomo para o reconhecimento de direitos

fundamentais não expressamente positivados, mas inequivocamente destinados à


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proteção da dignidade. Neste contexto, vale lembrar exemplo garimpado do direito

comparado, designadamente da jurisprudência francesa, de onde extraímos

importante aresto do Conselho Constitucional (Decisão 94-359, de 19.01.1995),

reconhecendo que a possibilidade de toda pessoa dispor de um alojamento decente

constitui um valor de matriz constitucional, diretamente fundado na dignidade da

pessoa humana, isto mesmo sem que houvesse previsão expressa na ordem

constitucional”. In: O direito fundamental à moradia na Constituição:

algumas anotações sobre seu contexto, conteúdo e eficácia. Doutrinas

essenciais de direitos humanos. v 3. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p.

677.

28 – Dito desta forma, vê-se em ampla crise os direitos fundamentais – normas de

efetividade da dignidade de da pessoa humana – pois enquanto parca minoria detém

propriedade onde erige a ‘casa própria como abrigo inviolável’, os menos favorecidos,

valendo-se de programas habitacionais destinados à população de baixíssima renda para

alcançar igual dignidade social, perpassam por procedimentos aviltantes e humilhantes

dentre eles as práticas abusivas da MRV.

29 – O preceito de igual dignidade social não tem por escopo nivelar as classes sociais.

Reflete, ao contrário disso, o reconhecimento a cada cidadão do necessário respeito à

qualidade de pessoa mediante o direito à pretensão de ser colocado em condições idôneas de

exercer suas escolhas e potencialidades. Cumpre ao Estado, através das instituições

funcionais, atuar contra situações econômicas, políticas e morais mais degradantes e que

excluem alguns sujeitos de direito ao tratamento reservado à generalidade.


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30 – Valendo-se da assertiva de Hegel (no clássico Filosofia do Direito) de que a

‘propriedade constitui o espaço de liberdade da pessoa’ hoje pode-se ir além e concluir que

é a moradia tal ponto sitiante emancipatório. Gize-se que a ausência de lugar adequado à

proteção contra as intempéries, para a reserva da privacidade e intimidade, para a alocação

de toda a família, donde vicejam saúde e bem estar, reflete diretamente no rebaixamento da

qualidade de vida da pessoa humana, impedindo o livre desenvolvimento da

personalidade. Em suma, obstaculizar o direito fundamental à moradia é mitigar a

existência e o direito à vida da pessoa.

31 – Mas vale a advertência que moradia não se confunde com propriedade, pois cada qual

é direito fundamental com âmbito de proteção e objetos próprios. Daí dizer que o direito à

moradia pode referir-se tanto às situações de propriedade como às de posse (nesta última

valendo-se da locação, comodato, a usucapião entre outras relações jurídicas previstas no

ordenamento).

32 – Por conseguinte, a perceber que a Constituição Federal garante o direito fundamental à

moradia, todavia não especifica o respectivo objeto e âmbito de proteção, cumprem aos

intérpretes e Tribunais operar hermenêutica adequada que possa suprir referida lacuna. Para

tanto, a partir do reconhecimento do bloco da constitucionalidade – corolário de uma

Constituição aberta – é compatível amparar-se nas declarações de direitos humanos que

por certo especificam tal conteúdo, até porque são elas as bases dos textos constitucionais

dos Estados Democráticos de Direito.


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33 – Com arrimo, portanto, no enquadramento transnacional, é através da Comissão da

ONU para Direitos Econômicos, Sociais e Culturais que se vislumbra os elementos básicos

indicativos do conteúdo e âmbito de proteção ao direito fundamental à moradia, dentre

eles, com destaque:

i. Segurança jurídica para a posse, independentemente de sua natureza e

origem;

ii. Disponibilidade de infraestrutura básica para a garantia da saúde, segurança, conforto e nutrição dos titulares do direito (acesso à água potável, energia para o preparo da alimentação, iluminação, saneamento básico etc.);

iii. As despesas com a manutenção da moradia não podem comprometer a satisfação de outras necessidades básicas;

iv. A moradia deve oferecer condições efetivas de habitabilidade, notadamente assegurando a segurança física aos seus ocupantes;

v. Acesso em condições razoáveis à moradia, especialmente para os portadores de deficiência;

vi. Localização que permita o acesso ao emprego, serviços de saúde, educação e outros serviços sociais essenciais;

vii. A moradia e o modo de sua construção devem respeitar e expressar a identidade e diversidade cultural da população.

34 – É por isso que o Estatuto da Cidade (Lei federal nº 10.257/2001) quando do

escalonamento das diretrizes de política urbana, estabelece extenso rol, com destaque à

garantia do direito a cidades sustentáveis, cujo núcleo tem positivado o acesso à moradia

digna. Verbis:PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE DEFESA DO CIDADÃODefesa do Consumidor, PROCON e Tutela das Fundações

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Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das

funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes

gerais:

I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra

urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infraestrutura urbana, ao transporte

e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;

35 – A partir dessas asserções é possível dizer que o direito à moradia é amplamente

complexo, porque envolve: i) tutela e promoção à moradia; ii) direito à habitação; iii)

deveres fundamentais conexos (especialmente aqueles designados como deveres de

proteção). Vejamos cada um deles, para afinal verificar a tessitura de pertinência temática

da presente ação.

36 – No primeiro caso, o conceito de moradia, como já frisado refere-se à dignidade da

pessoa humana e ao livre desenvolvimento da personalidade (CF, art. 1º, III), direito à vida

(CF, art. 5º, caput), direito à liberdade (CF, art. 5º, caput), direito à segurança (CF, art. 5º,

caput), direito à igualdade (CF, art. 5º, caput), direito à intimidade e à privacidade (CF, art.

5º, V e X) e, por fim, direito à saúde (CF, art. 6º). Em poucas palavras: espaço de

emancipação da pessoa humana.

37 – No segundo caso, o direito à habitação sugere a instalação de políticas públicas

adequadas de acesso da população às moradias (ou mediante arrendamentos subsidiados, ou

mediante programas de propriedades destinados às populações de baixa renda). Volvendo a

Ingo Wolfgang Sarlet compreende-se que:


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“Já na esfera de um direito à moradia como direito de acesso a uma habitação,

igualmente existe um leque amplo de possibilidades, como demonstra a criação de

linhas de financiamento específicas facilitando a aquisição ou construção de

residências especialmente para pessoas de baixo poder aquisitivo, o

estabelecimento de um sistema de mutirões, ou mesmo a criação de uma rubrica

específica na esfera da assistência social (como ocorre em diversos países

industrializados) destinada a cobrir - em caráter temporário e em montante variável

de acordo com as circunstâncias do caso concreto - despesas com habitação

(pagamento de alugueres), nesta hipótese com a vantagem de que com isto estarão

sendo estimulados investimentos na construção de habitações, por sua vez

refletindo no incremento dos níveis de emprego e fomento da economia”, In: O

direito fundamental à moradia na Constituição: algumas anotações sobre seu

contexto, conteúdo e eficácia. Doutrinas essenciais de direitos humanos. v 3.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 683.

38 – A referência acima cai como luva a presente ação, posto que a maioria dos contratos

firmados com a requerida pelos consumidores aqui protegidos tem por base a política

pública de habitação para acesso à moradia, legislativamente compreendida como

“PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA”, através da vigência do SFH e da Lei

federal nº 11.977/09, que assim dispõe:

“Art. 1o O Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV tem por finalidade criar

mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais

ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais,

para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e

cinquenta reais) e compreende os seguintes subprogramas:

I - o Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU; e


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II - o Programa Nacional de Habitação Rural - PNHR.

Parágrafo único. Para os fins desta Lei, considera-se:

I - grupo familiar: unidade nuclear composta por um ou mais indivíduos que

contribuem para o seu rendimento ou têm suas despesas por ela atendidas e

abrange todas as espécies reconhecidas pelo ordenamento jurídico brasileiro,

incluindo-se nestas a família unipessoal;

II - imóvel novo: unidade habitacional com até 180 (cento e oitenta) dias de

“habite-se”, ou documento equivalente, expedido pelo órgão público municipal

competente ou, nos casos de prazo superior, que não tenha sido habitada ou

alienada;

III - oferta pública de recursos: procedimento realizado pelo Poder Executivo

federal destinado a prover recursos às instituições e agentes financeiros do Sistema

Financeiro da Habitação - SFH para viabilizar as operações previstas no inciso III

do art. 2o;

IV - requalificação de imóveis urbanos: aquisição de imóveis conjugada com a

execução de obras e serviços voltados à recuperação e ocupação para fins

habitacionais, admitida ainda a execução de obras e serviços necessários à

modificação de uso;

V - agricultor familiar: aquele definido no caput, nos seus incisos e no § 2o do art.

3o da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; e

VI - trabalhador rural: pessoa física que, em propriedade rural, presta serviços de

natureza não eventual a empregador rural, sob a dependência deste e mediante

salário.

39 – É importante frisar referida disposição legislativa, porquanto já demonstra a

hipervulnerabilidade dos contraentes consumidores, eis que além de estarem sujeitos às


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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2006/Lei/L11326.htm#art3%C2%A72

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2006/Lei/L11326.htm#art3%C2%A72



vicissitudes de mercado onde se avulta a ampla fragilidade de poder de negociação (inerente

a qualquer consumidor), ainda constitui parte da população cuja categoria social lhes imputa

o desígnio de família com baixa rentabilidade mensal.

40 – Portanto, aqui o direito à moradia resplandece pelas políticas públicas habitacionais.

Afinal, habitar significa...

“Ocupar como residência, morar, viver em; povoar, estar, permanecer. Por fim,

habitat (Ecologia) lugar de vida de um organismo; total de características

ecológicas do lugar especifico habitado por um organismo ou população.

Hábito, habitável, habitude são palavras que decorrem de habitar, habitação.

Cidade de habitação - deverá dar atendimento a essa ideia de morar, permanecer, e

as políticas públicas da habitação levarão em conta esse ponto fundamental da

questão, pois se trata de compreender o sentido de pertencimento e de

enraizamento do ser humano ao seu habitat”, Maria Garcia, in A cidade e o

direito à habitação. Normas programáticas na Constituição Federal.

Doutrinas essenciais de direitos humanos. v. 3. São Paulo: Revista dos

Tribunais, 2011, p. 986.

41 – No terceiro caso, ainda pela Constituição Federal o direito à moradia resplandece

como reflexivo a dever fundamental, porquanto estabelece não apenas ao Estado, mas a

outros destinatários (dentre eles a sociedade civil) o respeito ao lugar (locus) da pessoa. Na

hipótese presente, a requerida contrata o direito fundamental à moradia, sem observar em

contrapartida os deveres fundamentais (despesas de manutenção, habitabilidade, equilíbrio e


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segurança jurídica). Fato é que o inadimplemento da requerida quanto aos seus deveres

fundamentais, impõe por consequência ao Estado os deveres de proteção aos agentes consumidores vulneráveis.

II.3 – PRÁTICA ABUSIVA. LEGÍTIMAS EXPECTATIVAS. OFERTA E EFEITO

VINCULANTE

42 – A postura da requerida é bem delineada em dois momentos.

43 – Num primeiro momento, conforme seus prepostos adiantaram ao MPMG: i)

afirma aos consumidores que o financiamento, junto às instituições financeiras, será

concedido com certeza absoluta; ii) promete que o crédito imobiliário alcançará todo valor

da unidade habitacional ou a noventa por cento dela; iii) insiste que não haverá pagamentos

concomitantes referentes as parcelas do financiamento (junto à instituição financeira) e as

parcelas devidas à própria empreendedora (no que respeita ao sinal).

44 – Estas, pois, são as bases das promessas de compra e venda e evidente a considerar tais

assertivas, os consumidores incautos se absorvem nesta ilusão.

45 – Num segundo momento, quando da celebração do contrato definitivo de compra e

venda da unidade habitacional a realidade é outra, posto que: i) pode ser que o


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financiamento não seja autorizado pela instituição financeira, contrariamente ao prometido

pelo corretor; ii) o financiamento não chega a atingir a totalidade do valor da unidade

habitacional e nem mesmo a noventa por cento dela; iii) há concomitância entre as parcelas

do sinal e parcelas do financiamento.

46 – Vê-se, pois, a quebra a confiança, por parte da requerida. Onde a verificação dos

procedimentos de contratação (promessa de compra e venda e contratação definitiva)

representam, ao contrário da lógica legal, comportamentos discrepantes e contraditórios.

Está-se diante de venire contra factum proprium. Essa situação é vedada pela boa-fé

objetiva (CDC, art. 4º, inc. III), que no caso concreto tem como corolário o princípio da

confiança.

47 – Sobre o assunto, são vários os ensinamentos de Menezes Cordeiro in A boa-fé no

Direito Civil:

A locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição

jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente. (...). O

venire contra factum proprium, porque dotado de carga ética, psicológica e

sociológica negativa atenta, necessariamente, contra a boa-fé. (...). Como

expressão da confiança, o venire contra factum proprium situa-se numa linha de

concretização da boa-fé. In: A boa-fé no Direito Civil, Almedina, 2001, p. 742.

48 – Citando Siebert/Knopp, o referido autor continua:


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Verifica-se a violação da boa-fé, com consideração pelos costumes do tráfego,

sobretudo quando a outra parte pode confiar numa determinada situação jurídica

ou material proveniente do comportamento anterior do titular do direito e atuou

com base disso. In: A boa-fé no Direito Civil, Almedina, 2001, p. 754.

49 – E ainda, tomando como referência Alff/BGB/RGRK, completa:

“O exercício inadmissível do direito em consequência de comportamento

contraditório de um parceiro num contrato verifica-se, pois, quando a outra parte

tenha confiado na atitude tomada pelo seu parceiro e se tenha apoiado nela de tal

maneira que a adaptação a uma situação jurídica alterada não lhe possa ser exigida,

segundo a boa-fé. In: A boa-fé no Direito Civil, Almedina, 2001, p. 755.

50 – Igualmente a doutrina nacional:

“Boa-fé objetiva e confiança são conceitos que se aproximam. A confiança é, em

regra, a base de comportamentos sociais ou jurídicos individuais, e considerando-

se a perspectiva da comunidade, há nestes comportamentos a crença de uma

conduta correta por parte dos demais, ou à falta desta, a realização de

consequências (sanções) na hipótese de violação. Daí porque a proteção da

confiança abrange essencialmente as expectativas de cumprimento de

determinados deveres de comportamento. Bruno Miragem. In: Curso de Direito

do Consumidor, RT, 2014, p. 238.

51 – A lógica civilista prestigiou a formação do contrato através das figuras jurídicas da

proposta e aceitação (CC, arts. 427/433), tendo por pressuposto o reconhecimento de que a


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convergência de vontades é comum em situações individualizadas e paritárias, onde

presume-se a igualdade entre dois contratantes. Por essa perspectiva, são compreensíveis as

inúmeras possibilidades de a policitação (proposta) não ser obrigatória a quem a fez; basta

verificar as excludentes no art. 428 e no parágrafo único no art. 429, ambos do Código Civil.

52 – Tenha-se, contudo, que a formação dos contratos de consumo parte de

pressupostos diversos, a considerar a massificação da sociedade, a hiperutilização da

informação, a desigualdade entre as contrapartes e as práticas desenvolvidas por empresários

no mercado. Neste sentido:

“Especulações à parte, o princípio da confiança tem sua grande atuação na

tutela do direito do consumidor, pois sua incidência objetiva torna o mercado

um local seguro, onde possa haver harmonia e lealdade nas relações entre

consumidores e fornecedores e onde não se necessite sempre desconfiar do

outro. Essa segurança significa a incidência direta do princípio da confiança

sobre todas as relações privadas, para proteção daquelas situações de fato em

que a confiança foi depositada, atuando como um instrumento de aplicação

do direito” Gerson Luiz Carlos Branco, in A proteção das expectativas

legítimas derivadas das situações de confiança: elementos formadores do

princípio da confiança e seus efeitos. Revista de Direito Privado. São

Paulo: RT, 2004, p. 173.

53 – E é nesse eixo central que o art. 30 do CDC prescreve:


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“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada

por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e

serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular

ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado”.

54 – Destarte, a ausência de segurança quanto às expectativas criadas não só vulnera

ainda mais o consumidor, como o impede em ater-se à dimensão do adimplemento de

suas obrigações, posto que o ‘prometido’ destoa do contrato definitivo, para bem além das economias do aderente e do planejamento familiar.

Miguel Reale, ao explicitar a boa-fé como pressuposto estruturante do sistema, esgotou

o tema...

“Nada mais incompatível com a ideia de boa-fé do que a interpretação

atômica das regras jurídicas, ou seja, destacadas de seu contexto. Com o

advento, em suma, do pressuposto geral da boa-fé na estrutura do

ordenamento jurídico, adquire maior força e alcance o antigo ensinamento de

Portalis de que as disposições legais devem ser interpretadas umas pelas

outras. O que se impõe, em verdade, no Direito, é captar a realidade factual

por inteiro, o que deve corresponder ao complexo normativo em vigor, tanto

o estabelecido pelo legislador como o emergente do encontro das vontades

dos contratantes. É que está em jogo o princípio da confiança nos

elaboradores das leis e das avenças, e de confiança no firme propósito de seus

destinatários no sentido de adimplir, sem tergiversações e delongas, aquilo

que foi promulgado ou pactuado. Miguel Reale, in A boa-fé no Código

Civil, doutrinas Essenciais de Direito Civil, v. 2, RT: 2011, p. 657.


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55 – E é por isso, que no CDC o princípio da confiança tomou projeções mais acendradas no

sentido de dotar a oferta (realizada no mercado para o consumidor) de efeito vinculante, não importando qual foi a vontade do fornecedor, senão o resultado

alcançado especialmente quando afeta o consentimento do consumidor à

aderência ao negócio. Novamente, a doutrina consumerista explica essa vinculação:

“Em relação à oferta de consumo, embora o fato de que nas situações em que seja

feita conscientemente pelo fornecedor mantenha essa característica negocial,

quando se examina o teor do art. 30, que faz referência a qualquer informação

suficientemente precisa’ estabelecendo para logo seu efeito vinculativo, de modo

independente à vontade manifestada pelo fornecedor, esta conduz à situação de

que a conduta do fornecedor não seja considerada relevante. Importante será

apenas o resultado, que consiste na geração e divulgação da informação ou

publicidade suficientemente precisa, no que se aproxima fortemente da categoria

do ato-fato jurídico ou ainda contato social, uma vez que – conforme ensina

Adalberto Pasqualotto – a mera atuação dos anunciantes, voltada ao incremento de

seus negócios é fonte de deveres e obrigações” Bruno Miragem. In: Curso de

Direito do Consumidor, RT, 2014, p. 242.

56 – Do caderno probatório, especialmente as notícias de fato nº XXXX.13.004835-9 e

XXXX.13.004815-1, restou claro que a requerida através de corretores – treinados por ela própria – proclamava a certeza do financiamento pelas instituições de crédito, o que

também gera obrigatoriedade, pois tais ‘corretores’ são ‘longa manus’ da construtora, seus

prepostos, seus representantes, onde efetivamente vislumbra-se ampla solidariedade nos

termos do art. 34 do CDC, verbis:


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“Art. 34. O fornecedor do produto ou serviço é solidariamente responsável pelos

atos de seus prepostos ou representantes autônomos”.

57 – Quando a requerida recruta ‘corretor imobiliário’ para agir em seu nome (treinando-o

a dizer o que era mito), na realidade está desmaterializando-se perante o consumidor. Em

outras palavras: estabelece relação complexa por cadeia de fornecimento, no entanto deixa

sua marca e imagem incutidas e impregnadas na consciência do consumidor. Eis a teoria da

aparência, conforme expõe a doutrina especializada:

“Sob esta inspiração, desenvolveu-se na doutrina e jurisprudência brasileira a

teoria da aparência, fundamento da responsabilidade daqueles a quem, em face da

boa-fé despertada na contraparte, no outro sujeito da relação negocial, ou por uma

conduta social típica, ensejava a responsabilidade daquele a quem se aparentava

representar” Bruno Miragem. In: Curso de Direito do Consumidor, RT, 2014,

p. 242.

58 – O E. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais não discrepa desta orientação:

“AÇÃO ORDINÁRIA - EXIGÊNCIA DE CUMPRIMENTO DE PROPOSTA

RELATIVA A SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR - CDC -

APLICABILIDADE - CONSUMIDOR POR EQUIPARAÇÃO - EMPRESA

DE TELEFONIA E CREDENCIADA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA

- INTEGRAÇÃO DA CADEIA DE FORNECIMENTO - RECURSO

DESPROVIDO.

Mesmo não se enquadrando no conceito de consumidora, previsto no art. 2º, a

autora pode ser equiparada a consumidora stricto sensu, por força do art. 29, tendo


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em vista a sua vulnerabilidade frente às rés, o desequilíbrio contratual entre as

partes e a exposição às práticas comerciais e contratuais, a que se referem os

Capítulos V e VI do CDC.

Não há como afastar a responsabilidade solidária da apelante, pelos atos praticados

pela sua credenciada, nos termos do que dispõe o art. 34, do CDC, que estabelece a

solidariedade entre todos aqueles que figuram na cadeia de prestação ou oferta dos

produtos e serviços. Apelação nº 1.0145.12.000123-8/001.

59 – Ou:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - PROCESSO

ADMINISTRATIVO - CDC - RELAÇÃO DE CONSUMO - TÍTULOS

DE CAPITALIZAÇÃO - PUBLICIDADE ENGANOSA -

RESPONSABILIDADE DA FORNECEDORA - MULTA APLICADA -

PROCON - IGUALDADE - REDUÇÃO - HONORÁRIOS

ADVOCATÍCIOS.

1 – As empresas que comercializam títulos de capitalização subsumem-se na

categoria de fornecedores de produtos (art. 3º. da Lei nº. 8.078/90 do Código

de Defesa do Consumidor). Os adquirentes desses títulos enquadram-se no

conceito de consumidor, pois são os destinatários finais do produto adquirido,

independentemente de terem realizado o negócio intermediado

por corretores de seguro;

2 – Embora o corretor de seguros de vida e de capitalização seja responsável

pelos atos que praticar, não há dúvida que atua no interesse da empresa de

capitalização, ao angariar clientes;


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http://www4.tjmg.jus.br/juridico/sf/proc_resultado2.jsp?listaProcessos=10145120001238001



3 – O Código de Defesa do Consumidor consagrou o princípio da veracidade

da publicidade de produtos e serviços, que encontra sustentação na boa-fé

objetiva, uma vez que esta cria deveres positivos às partes contratantes, tais

como segurança e clareza nas informações prestadas;

4 – Para que seja válida a intimação da pessoa jurídica por via postal, basta

que seja endereçada ao local onde se encontra o estabelecimento, não sendo

de se exigir a assinatura do representante legal da empresa no aviso de

recebimento;

5 – O PROCON Municipal tem legitimidade para aplicar sanções

administrativas se constatada a ilegalidade de condutas por meio de

procedimento administrativo;

6 – Não há falar em ofensa ao princípio constitucional da ampla defesa e ao

contraditório, se comprovado que, sob a ótica da regularidade formal, o

procedimento na esfera administrativa que apurou a irregularidade e imputou

multa, tramitou sem qualquer vício, defeito ou ilegalidade.

7 – A fixação dos honorários advocatícios deve observar o grau de zelo do

profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e importância da

causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu

serviço. Apelação nº 1.XXXX.10.003318-3/001.

60 – Isto posto, identifica-se desde já que dentre os efeitos vinculantes da oferta de consumo

dois deveres são notórios: i) o dever de contratar: realizar o contrato anunciado na

oferta; ii) o dever de contratar nos moldes ofertados, cumprindo as

nuances e condições de destaque que levaram o consumidor a crer e consentir.


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61 – Daí que pode-se valer além do disposto no art. 30, do albergado no artigo 35 (ambos do

CDC), ad instar:

Art. 35. Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à

oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e

à sua livre escolha:

I - exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta,

apresentação ou publicidade;

II - aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III - rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente

antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos.

62 – Se espera razoavelmente, a considerar os consumidores, de baixíssima renda, vítimas

da dissociação entre o prometido e o efetivamente contratado, é: i) que a requerida responda

pela eventual diferença entre o valor prometido quanto ao financiamento e o valor

efetivamente financiado pelo agente de crédito imobiliário; ii) que tenha acesso à parte do

sinal que lhe é própria somente ao final do pagamento ao agente de crédito imobiliário, já

que a não simultaneidade de cobranças era prometida.

II.4 – CLÁUSULA ABUSIVA. PAGAMENTO DE TAXAS E TRIBUTOS.

RESTITUIÇÃO EM DOBRO


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63 – A exemplo da notícia de fato nº XXXX.13.004835-9, o contrato padrão (fls. 19) traz a

seguinte cláusula:

6.2) IMPOSTOS, TAXAS E OUTRAS DESPESAS:

Todas as despesas, impostos, taxas, multas e contribuições que recaírem

sobre o imóvel objeto deste contrato, até a data do Habite-se ou da entrega

das chaves, o que ocorrer primeiro, são de responsabilidade da

PROMITENTE VENDEDORA e a partir daí passarão a correr por conta

exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR, ainda que lançados em nome

da PROMITENTE VENDEDORA. A mesma regra aplica-se àqueles que

incidam ou venham a incidir sobre as partes comuns, indivisíveis e

inalienáveis do empreendimento.

As despesas de ligações definitivas de serviços públicos ao Poder Público ou

às suas concessionárias, bem como as despesas indispensáveis à instalação,

funcionamento e regulamentação do condomínio correrão por conta do

PROMITENTE COMPRADOR. Tais despesas não estão incluídas no preço

pactuado.

64 – Não restam dúvidas da abusividade da cláusula contratual, porquanto a requerida

repassa as despesas de condomínio ao consumidor pelo simples fato de o ‘habite-se’ ser

emitido, independentemente da posse pelo comprador. É dizer o

consumidor está suportando tal encargo muito embora não administre, nem goze e nem

usufrua da unidade habitacional e sequer dá causa para as despesas relativas às áreas comuns

e do prédio como um todo.


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65 – Deve-se recordar que o ‘habite-se’ é documento administrativo expedido pela

autoridade municipal que simplesmente atesta a habitabilidade do imóvel. No entanto, a

expedição de referido documento oficial não importa em término da incorporação,

porquanto para a finalização completa da obra ainda é dever do incorporador individualizar cada unidade habitacional. Neste sentido, dispõe o art. 41, da

Lei federal nº 4.591/64:

Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o

incorporador deverá requerer, a averbação da construção das edificações,

para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo

perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no

cumprimento dessa obrigação.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação o construtor requerê-la-

á sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os

adquirentes.

§ 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser

requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

66 – O sempre lembrado Professor Caio Mário da Silva Pereira explica:

“O contrato de incorporação busca uma finalidade última, que é proporcionar

aos adquirentes as respectivas unidades autônomas concluídas e aptas à sua

utilização, seja esta residencial, profissional ou comercial. Partindo desta

noção, que é, ao mesmo passo, de ordem jurídica e de ordem prática, deve-se

considerar em vigor o contrato de incorporação até o momento em que se


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atinge este resultado econômico ou teleológico. Assim sendo, é de se assentar

que o termo natural do contrato de incorporação coincide com a consecução

deste objetivo. Daí dizer que o contrato de incorporação extingue-se com a

conclusão da edificação ou do conjunto de edificações e sua entrega aos

adquirentes em condições de habitabilidade, considerada esta expressão no

sentido de sua utilização. A Lei 4.591/64 prevê este termo final do contrato,

determinando, uma vez concedido o ‘habite-se’ pela autoridade

administrativa, que o incorporador requeira a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades. Esta

obrigação do incorporador (art. 44) é sancionada com a responsabilidade,

perante os adquirentes, pelas perdas e danos que resultem de sua mora. [...]

Realizada a construção, discriminadas e individualizadas as unidades

autônomas, entregues estas e quitados o incorporador e o construtor,

extingue-se o contrato de incorporação. É a sua extinção natural. Contrato

bilateral que é, e de execução sucessiva, termina pelo cumprimento ou

execução voluntária das obrigações recíprocas dos contratantes”. In:

Doutrinas essenciais de direito registral. v. 4. RT: São Paulo, 2011, p.

243.

67 – A abusividade da cláusula provém da vantagem excessiva por parte do predisponente

do contrato (requerida) que, impondo-se desarrazoadamente pela posição dominante

dentro da relação jurídica contratual, acaba fraturando e ferindo, pelo teor conteudístico, a

sinalagma negocial, causando desequilíbrio entre direitos e obrigações em prejuízo dos

consumidores. Vale a lição do direito estrangeiro:

“A descrição apontada se torna relevante ao tempo que o empresário aproveita esta

técnica de substituição da discussão paritária e clássica para introduzir, por via da


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predisposição, cláusulas que afirmam injustamente sua posição contratual

dominante. E o poder de negociação, ao concentrar-se em um dos polos, geral

mente conduz ao abuso, muito especialmente quando o empresário aproveita de

seu domínio negocial para exonerar-se de responsabilidades ou limitar suas

consequências, para atenuar suas obrigações o facilitar a execução das tarefas sob

seu encargo, ou, na perspectiva do consumidor para a agravar acentuadamente seus

encargos, acentuar seus deveres, estabelecer-lhe prazos apertados, inverter a carga

probatória, enfim desequilibrar o princípio de reciprocidade das estipulações, de

tal sorte a acumular vantagens a seu favor e simultaneamente desvantagens nas

prestações do cliente”, Rubén S. Stiglitz y Gabriel A. Stiglitz, in Contratos por

adhesión, cláusulas abusivas y protección al consumidor. Buenos Aires:

Depalma, 1985, p. 95, (tradução pelo livre do signatário).

68 – Destarte, não há dúvida de que ao momento em que a cláusula em epígrafe impõe ao

consumidor o pagamento da taxa de condomínio e ou impostos a partir do ‘habite-se’ – e

não exclusivamente quando da entrega das chaves, que é entrega simbólica da unidade

– acaba por estabelecer obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em extrema

desvantagem, bem como constituindo-se ofensiva à boa-fé e à equidade. É o que pode ser

denotado do inciso IV do art. 51 do CDC, verbis:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas

ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o

consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou

a equidade”.


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69 - Saliente-se que o TJMG tem entendimento explícito quanto ao tema:

APELAÇÃO CÍVEL. DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA

OBRA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO PREVISTA NO

CONTRATO - DANOS MORAIS - EXISTÊNCIA - CONDOMÍNIO -

LUCROS CESSANTES - LEI 4.591/64 - MULTA.

Lícita a cláusula que estipula a prorrogação do prazo para a entrega de imóveis,

quando estabelecida de forma proporcional.

Havendo dois prazos distintos, deverá ser considerada para entrega do imóvel a

data prevista no contrato firmado entre as partes litigantes.

O atraso na entrega do imóvel enseja lesão a direito de personalidade do

comprador.

Conforme jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça,

descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e

venda, é cabível a condenação da construtora por lucros cessantes.

É abusiva a cobrança de taxas de condomínio da consumidora em data anterior à

da entrega das chaves .

A aplicação da severa penalidade prevista no art. 35 da lei nº 4.591/64 não pode

ocorrer de forma irrestrita e sem maiores reflexões à luz do caso concreto.

Se antes da propositura da ação, da entrega do imóvel e até mesmo da assinatura

do contrato de financiamento, a situação documental do imóvel já estava resolvida,

afasta-se a incidência da multa do art. 35 da lei nº 4.591/64, conforme orientação

do Superior Tribunal de Justiça. Apelação cível nº 1.0024.13.401268-1/001.


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70 – Igualmente o E. Superior Tribunal de Justiça:

“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL.

LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS

CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE

DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.

1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a

partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento

das despesas condominiais.

2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está sofrendo

cobrança de duas cotas condominiais referentes a período anterior à entrega

das chaves.

3. Embargos de divergência providos. (Superior Tribunal de Justiça STJ;

EREsp 489.647; Proc. 2003/0107545-3; RJ; Segunda Seção; Rel. Min.

Luis Felipe Salomão; Julg. 25/11/2009; DJE 15/12/2009)”

71 – Portanto, todas as cobranças de impostos e taxas de condomínio realizadas a desfavor

dos consumidores tendo por termo inicial a simples expedição de ‘habite-se’, além de

estarem acobertadas por cláusula contratual nula de pleno direito, devem ser restituídas

em dobro aos pagadores (com juros e correção monetária), dado o abuso da exigência, sem

lastro em engano justificável, nos termos do art. 42, parágrafo único do CDC, ad instar:


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Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto

a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou

ameaça.

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à

repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso,

acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano

justificável.

72 – Diga-se aqui ser desnecessária a demonstração da má-fé da requerida quanto à cobrança

e recebimento de tais encargos pagos pelos consumidores, porquanto a norma acima descrita

não exige elemento subjetivo (dolo ou culpa), senão parte de imputação objetiva, bastando

demonstrar o pagamento e a ausência de causa legal que o fundamente. Vale dizer:

“É de perceber que não se exige na norma em destaque a existência de culpa do

fornecedor pelo equívoco da cobrança. Trata-se, pois, de espécie de imputação

objetiva, pela qual o fornecedor responde independentemente de ter agido ou não

com culta ou dolo. Em última análise, terá seu fundamento na responsabilidade

pelos riscos do negócio, no qual se inclui a eventualidade de cobrança de quantias

incorretas e indevidas do consumidor”. Bruno Miragem. In: Curso de Direito do

Consumidor, RT, 2014, p. 301.

II.5 – INADIMPLEMENTO. EXTENSÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE EVOLUÇÃO

DA OBRA. AINDA A RESTITUIÇÃO EM DOBRO


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73 – A notícia de fato nº XXXX.13.002884-9, lastreada pela consumidora Paula Martins

Cabral e inúmeras outras indicadas pelo PROCON/Udia demonstram que a requerida

mesmo entregando a unidade habitacional fora do prazo prometido no contrato, ainda

continuou a cobrar a taxa de evolução da obra.

74 – A cobrança de ‘taxa de evolução’ ou ‘juros de obra’ advém de imposição realizada

pelo predisponente quando realizada a venda do imóvel na planta, cabendo ao consumidor

pagar referida remuneração até entrega das chaves. Isso se dá, porque o imóvel é alienado

com financiamento já garantido e repassado pelo agente financeiro ao construtor, devendo o

comprador remunerar o empreendedor pelos juros do valor financiado até o término da obra.

Se o empreendedor atrasar a entrega cumpre a ele pagar tal juro ao agente financeiro: é o

risco do inadimplemento.

75 – É importante frisar que a maioria dos contratos da requerida não informa tal previsão,

causando confusão aos compradores que não compreendem o motivo da cobrança.

76 – Apenas para destacar na hipótese exemplificativa do item 73 desta exordial, no

compromisso de compra e venda (fls. 06/08) o valor do imóvel era de R$ 71.939,00 (setenta

e um mil, novecentos e trinta e nove reais) sendo que a quantia indicada para financiamento

foi exatamente R$ 71.939,00 (setenta e um mil, novecentos e trinta e nove reais). Em suma,

o agente de crédito imobiliário financiou cem por cento (100%) da transação. Ocorre que a

consumidora foi surpreendida com a cobrança da taxa de evolução, inclusive após a entrega

das chaves, ou seja: i) a ausente a informação da cobrança; ii) cobrança continuada.


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77 – A dogmática brasileira não titubeia neste sentido do dever de informação...

“O dever de informar do incorporador, construtor ou loteador, nos contratos

imobiliários, observa-se em dois sentidos: relativamente ao objeto do contrato,

qual seja, às características, dimensões e utilidades do imóvel objeto da venda; e,

por outro lado, o preço, a forma de pagamento, taxas de juros incidentes antes da

entrega do imóvel pronto (entrega das chaves) [...] Neste sentido, aplicam-se, in

totum, o disposto nos artigos 30, 31 e 52 do CDC, cuja eficácia protege a boa-fé e

as legítimas expectativas do consumidor-adquirente ao celebrar o contrato, assim

como informa a decisão sobre a contratação em acordo com a sua capacidade de

pagamento, especialmente por conta do caráter diferido da obrigação no tempo, e a

dimensão do compromisso financeiro que normalmente representa”. Bruno

Miragem. In: Curso de Direito do Consumidor, RT, 2014, p. 389.

78 – Configura-se extrema ignomínia a continuidade da cobrança de referida remuneração

quando a posse da unidade habitacional já está na titularidade do consumidor, mediante a

entrega das chaves. A cobrança após a entrega da unidade perde o lastro fundante, porquanto

o imóvel já se faz concretizado, longe da ideia de planta. Portanto, se a unidade já foi

‘construída’ não há se falar em extensão de pagamento pelo tempo de ‘construção’. Aqui,

verifica-se a exigência de vantagem manifestamente excessiva pela MRV, prática abusiva

nos termos o art. 39, inciso V o CDC, verbis:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas

abusivas:

V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;


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79 – O TJMG em valioso pronunciamento assim decidiu:

“APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA

C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - PRELIMINARES -

REJEITADAS - COBRANÇA DE "TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA"

APÓS ENTREGA DAS CHAVES - ILEGALIDADE - NEGATIVAÇÃO

INDEVIDA - DEVER DE INDENIZAR - QUANTUM INDENIZATÓRIO.

A interpretação de norma contida no contrato celebrado entre as partes conduz à

inequívoca conclusão de que a cobrança da ‘taxa de evolução da obra’, em

período posterior à fase da construção é ilegal.

A ‘fase de construção’ se encerra com a entrega das chaves do apartamento

adquirido, eis que nesse momento, presume-se já ter se encerrado a fase de

execução das obras. É esta a única interpretação razoável e teleologicamente

comprometida, que traduz o real significado da palavra ‘construção’ contida no

dispositivo contratual.

A inscrição indevida nos cadastros de proteção ao crédito por dívida inexistente

caracteriza prática de ato ilícito, a ensejar indenização por danos morais,

prescindido da comprovação do prejuízo.

Em se tratando de ilícito contratual, a correção monetária deve incidir a partir do

seu arbitramento, nos termos da Súmula 362 do colendo Superior Tribunal de

Justiça.

Preliminares rejeitadas, agravo retido não provido, primeiro apelo não provido e

parcialmente provido o segundo. (TJ-MG - AC: 10024111042107001

MG, Relator: Nilo Lacerda, Data de Julgamento: 25/09/2013,


38

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Câmaras Cíveis / 12ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação:

03/10/2013).

80 – Igualmente, pelo judicioso voto abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL - COMPRA DE IMÓVEL - PRORROGAÇÃO DO

PRAZO DE ENTREGA PREVISTO NO CONTRATO - RAZOÁVEL -

LEGALIDADE - ENTREGA DO BEM APÓS O PRAZO DE

PRORROGAÇÃO - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL -

CONFIGURADO - MULTA - CABÍVEL - RESSARCIMENTO DAS

DESPESAS EFETUADAS E DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA -

CABIMENTO - DANO MORAL - CONFIGURADO - MANTER VALOR.

É legal a cláusula contratual que prevê a prorrogação do prazo razoável para

entrega do imóvel, considerando o princípio pacta sunt servanda.

O atraso na entrega do imóvel, após o prazo de prorrogação, por culpa dos

promitentes vendedores, caracteriza inadimplemento contratual, podendo ser

cobradas as despesas efetuadas pela parte inocente e incidir multa.

A taxa de evolução de obra é devida desde a aprovação do financiamento até o

término da obra. Portanto, se a obra atrasar, é devido o pagamento da referida taxa

ao banco que financiou o imóvel, no caso, a Caixa Econômica Federal, até a sua

conclusão. Ocorrendo a mora das requeridas em relação à entrega do imóvel, a

parte autora não pode ser penalizada com o pagamento de tal encargo.

Há dano moral se a construtora, de modo injustificado, atrasa, por longo período, a

entrega de imóvel, impedindo o comprador de dele tomar posse na data aprazada.

O valor da indenização deve ser fixado com prudência, segundo os princípios da

razoabilidade e proporcionalidade, mostrando-se apto a reparar, adequadamente, o

dano suportado pelo ofendido, servindo, ainda, como meio de impedir que o


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condenado reitere a conduta ilícita. (APELAÇÃO CÍVEL 1.0145.11.047209-

2/001, RELATOR (A): DES.(A) EVANDRO LOPES DA COSTA TEIXEIRA,

17ª CÂMARA CÍVEL, JULGAMENTO EM 28/02/2013, PUBLICAÇÃO DA

SUMULA EM 12/03/2013).

81 – Não fosse a continuidade da cobrança da taxa de evolução da obra indevidamente, a

requerida, conforme as reclamações que aportaram nesta Promotoria de Justiça e no

PROCON/Udia, deixou de entregar empreendimentos nas datas avençadas, sem que

qualquer eximente pudesse afastar o nexo de causalidade de sua responsabilidade. Contudo,

dentre tantas agressividades desfavoráveis aos consumidores previstas no contrato padrão,

verifica-se que, maliciosamente, a MRV não estipula qualquer multa ou sanção por seu inadimplemento.

82 – Ora, os consumidores – aqui retomando o art. 35, inciso III do CDC – fazem jus às

perdas e danos por conta de referidos atrasos, já que se evidencia amplo diálogo da lei

consumerista com o disposto no art. 389 do Código Civil, nos seguintes termos:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais

juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos,

e honorários de advogado.

83 – Destarte, os consumidores, em liquidação de sentença, deverão demonstrar os danos emergentes e os lucros cessantes decorrentes da mora da requerida. Aliás é

nesse mesmo sentido a orientação do E. Tribunal de Justiça de São Paulo:PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE DEFESA DO CIDADÃODefesa do Consumidor, PROCON e Tutela das Fundações

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO INJUSTIFICADO

NA ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. PRAZO DE

TOLERÂNCIA. PREVISÃO ABUSIVA. LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO

DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR CONTRATUAL DO IMÓVEL.

DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E DA SATI. TAXA

CONDOMINIAL DEVIDA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES. DANO

MORAL. RECONHECIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE

PROVIDO.

1. Compromisso de venda e compra. Prazo de tolerância. Abusividade. Eventuais

intercorrências fazem parte do risco do empreendimento. Cabe ao vendedor

considerar eventuais intercorrências na estipulação do prazo para a entrega da

unidade.

2. Prazo de tolerância. A estipulação de prazo de tolerância demonstra a prévia

intenção de não entregar as unidades no prazo estabelecido. Má-fé. Engodo

empregado contra o adquirente. Cláusula que coloca o compromissário comprador

em desvantagem exagerada. Proibição. Princípio da boa-fé (art. 51, do CDC).

3. Demora injustificada na entrega da unidade habitacional. Caracterização. Perdas

e danos. Lucros cessantes. Fixação em 0,5% por mês sobre o valor do imóvel de

janeiro de 2010 até entrega efetiva das chaves.

4. Comissão de corretagem. SATI. Valores não devidos. Contratações que

ofendem o CDC (art. 39). Restituição

5. Multa moratória estabelecida para os compradores. Impossibilidade de aplicação

aos vendedores.

6. Taxa condominial. Valor devido apenas após a entrega das chaves. Devolução.

7. Dano moral. Reconhecimento. Fixação da indenização com moderação (R$

20.000,00). Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - APL:


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01321808820118260100 SP 0132180-88.2011.8.26.0100, Relator: Carlos

Alberto Garbi, Data de Julgamento: 11/11/2014, 10ª Câmara de Direito

Privado, Data de Publicação: 12/11/2014)

84 – O mesmo se diga quanto ao nosso E. Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - INADIMPLEMENTO

DA CONSTRUTORA - ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA

DAS CHAVES E NA AVERBAÇÃO DA CERTIDÃO DE HABITE-SE

NA MATRÍCULA DO IMÓVEL - PRAZO DE CARÊNCIA -

LEGALIDADE - ENCARGOS MORATÓRIOS - NÃO ESTIPULAÇÃO

EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR - RESTABELECIMENTO DO

EQUILÍBRIO DO SINALAGMA CONTRATUAL - APLICAÇÃO DOS

PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ E ISONOMIA - MULTA E JUROS

MORATÓRIOS DEVIDOS - LUCROS CESSANTES - OCORRÊNCIA

- DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO- HONORÁRIOS

ADVOCATÍCIOS - QUANTUM - RAZOABILIDADE.

A fixação prazo de carência para entrega das chaves do imóvel, além de

comum em contratos de promessa de compra e venda de imóveis ‘na planta’,

é, no caso concreto, válido e razoável face aos incidentes que podem ocorrer

na obra, não havendo qualquer abusividade em tal contratação, que foi

expressamente prevista no instrumento contratual, nos termos do art. 6º, III

do CDC.

Na hipótese dos autos, a entrega das chaves não foi capaz de elidir a mora da

requerida, vez que, naquela data, o bem ainda não poderia estar sendo

legalmente ocupado, o que só ocorreu quando da averbação da certidão de

baixa e habite-se na matrícula do imóvel, aproximadamente quase um ano e

sete meses depois do prazo máximo previsto contratualmente.


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Não havendo nos autos prova de algum motivo relevante a justificar tamanho

atraso, dúvida não há quanto à responsabilidade da ré pelo descumprimento

do contrato, apta a ensejar a reparação dos danos suportados pela parte

autora.

A hodierna jurisprudência do STJ tem entendido que, nos casos de atraso na

entrega do imóvel, por fato atribuível à construtora, como no caso dos autos,

o promitente comprador poderá pleitear, além da multa moratória

expressamente estabelecida no contrato, ‘também o cumprimento, mesmo que

tardio, da obrigação e, ainda, a indenização correspondente aos lucros

cessantes pela não fruição do imóvel, durante o período da mora da

promitente vendedora’.

Embora o mero descumprimento contratual não seja apto a gerar indenização

por dano extrapatrimonial, o atraso demasiado ou incomum na entrega do

imóvel ocasiona séria e fundada angústia no espírito dos adquirentes, que

interfere no seu bem-estar, não se tratando de mero dissabor, ensejando,

assim, indenização compensatória pelo dano moral sofrido.

Nos termos do art. 20, §3º, do CPC, os honorários deverão ser fixados entre

o percentual mínimo de dez por cento (10%) e o máximo de vinte por cento

(20%) do valor da condenação, atendidos os parâmetros indicados no

dispositivo legal. A condenação imposta na sentença no patamar de 10%, a

nosso aviso, mostra-se suficiente para remunerar condignamente o trabalho

dos ilustres causídicos. Apelação Cível 1.0024.13.301743-4/001.

85 – Conclui-se por esse tópico que as taxas de evolução de obra referentes aos pagamentos

realizados por consumidores quando a obra já estava concluída e após a sua conclusão

também devem ser restituídas em dobro (CDC, art. 42, parágrafo único). Assim

como fazem direito à indenização os consumidores que não obtiveram a unidade

habitacional no prazo fixado contratualmente, desde que demonstrado o prejuízo em

liquidação de sentença.PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE DEFESA DO CIDADÃODefesa do Consumidor, PROCON e Tutela das Fundações

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II.6 – COMISSÃO DE CORRETAGEM. ESTRATÉGIA DE VENDAS. PREPOSTO A SERVIÇO DA

REQUERIDA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO

86 – Outro engendro artificioso e tão cruel com o consumidor está descrito nos

compromissos de compra e venda (a exemplo o de fls. 08 na notícia de fato nº

XXXX.14.002276-6) onde consta a cláusula 3.3 com o seguinte absurdo: “despesas devidas

ao corretor de imóveis contratado pelo compromitente comprador para fazer a

intermediação da compra da unidade”.

87 – Isto ficou bem visível quando a corretora Elisângela Oliveira, incisivamente,

manifestou em audiência do MPMG que ‘os corretores são treinados a afirmar que de

qualquer forma o financiamento pela CEF logrará êxito, com cento por cento de

possibilidade’. Em outras palavras: o comportamento no mundo da realidade difere e destoa do escrito nos contratos.

88 – Resplandece claro na hipótese que os consumidores não devem arcar com o ônus de pagamento da taxa de corretagem, como se viu em diversas

notícias de fato e reclamações perante o PROCON/Udia: isto porque todos os corretores

estão ligados à requerida para prestação de serviços no interesse exclusivamente dela.


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89 – Aqui não se trata de ‘mera aproximação’ de profissional liberal na conjugação de

esforços entre duas vontades. As vendas ocorridas se deram em ‘estandes’ ou mesmo em

‘feirões da casa própria’, largo ambiente empresarial, oportunidade em que corretores, antes

da atitude imparcial para a conclusão do negócio, seguiam estritamente às determinações da

requerida, inclusive no que respeita a enganosidade.

90 – Portanto, clara a relação de dependência entre o preposto e requerida, o que afasta de

todo o teor no art. 722 do Código Civil que assim dispõe:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude

de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,

obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções

recebidas.

91 – Neste sentido, a jurisprudência mineira digna de elogio:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VÍCIO ‘CITRA PETITA’

CONFIGURADO - NULIDADE DA SENTENÇA - TEORIA DA

CAUSA MADURA - APLICAÇÃO DO CDC - POSSIBILIDADE DE

REVISÃO - INCIDÊNCIA - CORREÇÃO MONETÁRIA -

PERIODICIDADE ANUAL - COBRANÇA DE CORREÇÃO

MONETÁRIA ANTERIORMENTE À ASSINATURA DO CONTRATO

- ILEGALIDADE - ÍNDICE SETORIAL - PREVISÃO CONTRATUAL

- PREVALÊNCIA - JUROS REMUNERATÓRIOS - COBRANÇA


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DESDE A FEITURA DO CONTRATO - POSSE POSTERIOR -

LEGALIDADE - POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO DO

PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 15% - CLÁUSULA

ABUSIVA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VENDA CASADA -

TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS - ONEROSIDADE EXCESSIVA -

HONORÁRIOS EXTRAJUDICIAIS - ILEGALIDADE - PRAZO PARA

RESCISÃO.

É nula a sentença que omite apreciação sobre pedido formulado na petição

inicial. Estando a causa madura para julgamento (art. 515, §3º, do CPC),

pode o Tribunal ad quem seguir no exame do mérito.

A relação existente entre a incorporadora e os compradores é disciplinada

pelo Código de Defesa do Consumidor, diante da expressa disposição da

legislação consumerista (Lei 8.078/90), em seu artigo 3º, §2º, mostrando-se

pertinente a possibilidade de controle judicial de tais ajustes.

O ordenamento jurídico brasileiro possibilita a revisão dos contratos que

apresentem abusividades, independentemente da ocorrência de qualquer

evento imprevisível, uma vez que as cláusulas nulas não são aptas a produzir

efeitos. A periodicidade da correção monetária nos contratos de compra e

venda de imóvel celebrados em real deve ser anual, consoante estabelecido

pelas Leis 10.192/01 e 9.069/95.

É ilegal a cláusula que determina a incidência da correção monetária em

período anterior à data da assinatura do contrato, a qual constitui o marco

inicial de incidência de qualquer encargo contratual. Havendo previsão

contratual de correção monetária pelos índices do IGP-M, este deve

prevalecer, com incidência a partir da assinatura do contrato.

É lícita a cobrança de juros remuneratórios desde a feitura do contrato de

promessa de compra e venda, ainda que a posse do imóvel seja concedida


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posteriormente, quando o promissário comprador opta pelo pagamento

parcelado para aquisição do bem, junto à empresa empreendedora.

Mesmo na hipótese de ser o contrato de promessa de compra e venda de

imóvel rescindido por inadimplência do promissário comprador, tem este

direito à restituição do valor pago, corrigido, autorizando-se o promitente

vendedor a reter 10% desse quantum, em razão do descumprimento do

contrato, para cobertura de despesas com administração, comercialização do

imóvel e outros gastos havidos em razão do arrependimento do comprador

inadimplente.

Comprovado que a construtora se beneficiou da cobrança de comissão de

corretagem, constitui abusividade de sua conduta, por configurar venda

casada, consubstanciada no condicionamento do fornecimento de produto ou

serviço, mediante o fornecimento de outro produto ou serviço (art. 39, I,

CDC).

É ilícita a previsão da taxa de cessão de direitos, a qual se mostra onerosa,

favorecendo o enriquecimento sem causa.

É abusiva a cláusula contratual que, no caso de inadimplência, além dos

encargos remuneratórios e moratórios, obriga o consumidor ao pagamento de

todas as despesas de cobrança da dívida e dos honorários advocatícios

extrajudiciais. Apelação Cível 1.0707.01.031924-2/004

92 – Lado anverso, deve-se ter mente que referidos contratos imobiliários são operados entre

grande incorporadora imobiliária de destaque nacional frente a consumidores que dependem

de políticas públicas governamentais de habitação para acesso à moradia, o que demonstra


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hipervulnerabilidade na compreensão da avença e desigualdade em discutir direitos e

obrigações frente ao corretor e seu chefe imediato (MRV).

93 – Também o TJMG em entendimento medular:

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E

INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL - DIREITO

PROCESSUAL CIVIL - PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE

POR RECURSO PREMATURO REJEITADA - ILEGITIMIDADE

PASSIVA - DECISÃO ULTRA PETITA E OMISSA - PRELIMINARES

TAMBÉM REJEITADAS - RESCISÃO CONTRATO DE COMPRA E

VENDA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - MERO

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - LESÃO NÃO

VISLUMBRADA - RETENÇÃO INDEVIDA DE VALORES PAGOS A

TÍTULO DE PRESTAÇÕES - RESCISÃO POR CULPA DA

EMPREENDEDORA - COBRANÇA DE COMISSÃO DE

CORRETAGEM DA PROMITENTE COMPRADORA - OBRIGAÇÃO

ASSUMIDA PELA PROMITENTE VENDEDORA - RESTITUIÇÃO

DEVIDA - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA - RELAÇÃO DE

CONSUMO.

Não há que se falar em intempestividade, quando interposto o recurso de

apelação antes do julgamento dos embargos de declaração, uma vez que

inexiste na instância ordinária necessidade de esgotamento da via recursal,

além do fato de que no julgamento dos embargos não houve qualquer

modificação que alterasse o mérito do recurso, pelo que seu não

conhecimento seria excesso de formalismo.


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Como não foi realizado o juízo de admissibilidade da primeira apelação,

incabível o não conhecimento do recurso, com fundamento na ausência de

interposição de agravo de instrumento contra decisão que sequer foi

proferida.

A legitimidade para a causa consiste na qualidade da parte de demandar e ser

demandada, ou seja, de estar em juízo. O pedido é o que se pretende com a

instauração da demanda e se extrai da interpretação lógico-sistemática da

petição inicial, sendo de se levar em conta os requerimentos feitos em seu

corpo e não só àqueles constantes em capitulo especial ou sob a rubrica 'dos

pedidos'.

Em que pese a parte dispositiva da sentença não ter expressamente cancelado

as notas promissórias, tem-se que se trata de mera conseqüência, uma vez que

o contrato foi rescindido.

O dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento

contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão

à honra ou violação da dignidade humana.

Indevida a cobrança da comissão de corretagem e, embora o valor tenha sido

destinado à corretora, a responsabilidade pela restituição se estende à

vendedora, eis que na mesma cadeia produtiva.

O legislador não distinguiu entre aqueles com os quais os consumidores

mantêm imediata relação contratual e os demais agentes da cadeia

econômica.

Todos, perante o destinatário final, são igualmente responsáveis, embora

depois possam, em regresso, recompor entre si os seus interesses, em razão

da maior ou menor atuação no viciamento do serviço. Apelação

Cível 1.0145.12.038864-3/001 .


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94 – Portanto, a considerar a cadeia produtiva do empreendimento imobiliário, a

hipervulnerabilidade dos consumidores e o engendro astucioso da incorporadora os valores

pagos a título de comissão de corretagem devem ser restituídos aos compradores,

também em dobro (CDC, art. 42, parágrafo único). Caso contrário; caso não exista a

reprimenda, a incorporadora ainda compreenderá como oportuna e lucrativa a continuidade

da abusividade através de seus prepostos: um convite à atuação lesiva e à impunidade

contratual.

II.7 – INADIMPLEMENTO PARCIAL. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO. ALVENARIA ESTRUTURAL

95 – A notícia de fato nº 0024.13.005853-0 colhida no sítio eletrônico do mpmg.mp.br

assenta que o condomínio construído pela requerida no endereço situado na rua Luiz Fuad

Adib, nº 105 está sendo habitado em conjunção aos seguintes vícios de construção, a saber:

i) problemas de acabamento externo; ii) ausência de para-raios; iii) ausência de espaço para

estocagem de correspondências, já que são 720 (setecentas e vinte unidades); iii) problemas

estruturais no alçapão das caixas d’água; iv) ausência de impermeabilidade externa; v)

infiltrações e rachaduras. Ademais determinado transformador de energia elétrica fica

exposto ao alcance de qualquer pessoa (especialmente crianças) sem devida proteção.

96 – O vício de construção, a rigor reúne tanto vício no produto (CDC, art. 18) como vício

na prestação de serviços (CDC, art. 20), configurando adimplemento imperfeito do contrato,

isto porque tanto a unidade habitacional como o empreendimento por completo acabam

tornando-se impróprios ao consumo ou ao menos têm o valor de mercado diminuído.


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97 – O ilustre Desembargador Sérgio Cavalieri Filho explica:

“O principal foco de litígio entre o construtor e o consumidor são os vícios de

qualidade decorrentes da baixa qualidade dos materiais empregados e a má

técnica utilizada. No momento da entrega, a obra está aparentemente perfeita;

tempos depois começam a aparecer infiltrações, vazamentos, rachaduras,

defeitos nas instalações hidráulicas e elétricas. O fato gerador da

responsabilidade do construtor é agora o vício do produto ou do serviço, em

conformidade com os arts. 18 e 20 do CDC. Vício é um defeito menos grave

que, embora não comprometa a segurança da obra, afeta a sua utilidade e

reduz o seu valor. A responsabilidade pelo vício do produto ou serviço

decorre da falta de conformidade ou qualidade da coisa ou serviço com a sua

perspectiva de durabilidade e utilidade. Enquanto na responsabilidade pelo

defeito da obra, por sua gravidade, visa-se proteger a integralidade pessoal do

consumidor e dos seus bens, na responsabilidade pelo vício protege-se a

equivalência entre a prestação e a contraprestação. Diferentemente do

Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor não estabeleceu prazos

fixos dentro dos quais os vícios de construção devem se apresentar.

Determina que a durabilidade, a qualidade e a utilidade do produto ou serviço

devem corresponder às expectativas do consumidor criadas pelo fornecedor;

devem corresponder ao prazo normal e razoável de durabilidade do produto

ou serviço.

Se o defeito se manifestar dentro desse período, e não sendo decorrente do

seu mau uso ou desgaste normal do tempo, o fornecedor deve por ele

responder. Parece-me, assim, que a responsabilidade do construtor não mais

se limita aos vícios que a obra apresentar nos cinco primeiros anos de

existência, estendendo-se agora, à luz do Código de Defesa do Consumidor,

por todo o período de razoável durabilidade do prédio. Acrescente-se que


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http://www.revistadostribunais.com.br/maf/app/widgetshomepage/resultList/document?&src=rl&srguid=i0ad818150000014c31b6a842571c7df5&docguid=Id2b44ab02d4111e0baf30000855dd350&hitguid=Id2b44ab02d4111e0baf30000855dd350&spos=1&epos=1&td=108&context=3&startChunk=1&endChunk=1




também aqui a responsabilidade do construtor é objetiva por ser irrelevante

que ele tenha ou não conhecimento desse vício. Nesse sentido o texto

expresso do art. 23 do CDC: ‘A ignorância do fornecedor sobre os vícios de

qualidade por inadequação dos produtos e serviços não o exime de

responsabilidade”. In: Responsabilidade do construtor/incorporador no

Código do Consumidor. Doutrinas essenciais de direito do consumidor.

v. 4. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011, p. 1.379.

98 – Gize-se em adesão que o memorial descritivo da obra também fixa a expectativa dos

consumidores que apenas anuem à compra da unidade imobiliária considerando a promessa

quanto o objeto do contrato: o bem imóvel, seu preço e suas qualidades. É por isso que a Lei

federal 4.591/64 dispõe:

Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes

previstos nesta Lei poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de

administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato

com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o

construtor.

§ 1º O Projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante

e complementar do contrato

99 – Os vícios indicados na reclamação são de prestação de fato (prestação de serviço).

Cumpre, pois, por parte da requerida saneá-los ou reexecutá-los e, na impossibilidade, o

abatimento do preço ou as perdas e danos quanto ao mencionado empreendimento, nos

termos do art. 20 do CDC, verbis:


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Art. 20. O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os

tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por

aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou

mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à

sua escolha:

I - a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível;

II - a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem

prejuízo de eventuais perdas e danos;

III - o abatimento proporcional do preço.

100 – Vale ainda registrar que a requerida constrói seus empreendimentos à base da famosa

alvenaria estrutural, dispensando vigas de ferro ou postes de concreto. É interessante que

esta observação não consta do contrato como informação básica e causa as seguintes

consequências: i) venda de unidades a preço de mercado, no entanto com estrutura falha e

amplamente lucrativa aos interesses da empreendedora; ii) risco à vida, saúde e segurança do

consumidor, isto porque qualquer abalo lateral à obra pode jogá-la ao chão e matar inúmeras

pessoas. Os consumidores sequer sabem desse fato, conforme certidão em anexo.

III – DO PEDIDO

101 – Consoante dispõe o artigo 3º da lei nº 7.347/85, a ação civil pública poderá ter por

objeto a condenação em dinheiro e o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer. Além


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disso, para tal cumprimento (artigo 12) da obrigação de fazer ou não fazer “poderá o juiz

conceder mandado liminar, com ou sem justificação prévia, em decisão sujeita a agravo”.

Todavia, no caso em tela, dada a evidência do direito dos consumidores expostos a

inúmeras iniquidades e abusividades, a providência a ser requerida tem outro escopo, a

tutela específica de obrigação de fazer e não fazer, nos moldes do §3º do art. 461 do CPC,

cuja redação tem ampla equivalência com o disposto no artigo 84, §3º do CDC, in verbis:

“Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou

não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o

pedido determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao

do adimplemento.

§ 3º. Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de

ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou

mediante justificação prévia, citado o réu. A medida liminar poderá ser revogada

ou modificada, a qualquer tempo, em decisão fundamentada”.

102 – Nesta esteira de argumentos, conclui-se que o MPMG dispõe e se reveste de um eficaz

instrumento de defesa do interesse individual homogêneo, podendo utilizar do presente

expediente a fim de propiciar a adequada tutela aos servidores, mediante os seguintes

requerimentos:

A) seja concedida tutela antecipada, nos termos do artigo 84,§§ 3º e 4º do CDC,

determinando-se à requerida a suspensão temporária da cobrança dos valores

referentes ao sinal diretamente pago pelos consumidores, até que estes últimos encerrem


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o pagamento das parcelas pertinentes ao agente financeiro, considerando que a oferta

enganosa levou as vítimas a assumirem responsabilidades além do planejamento econômico-

familiar, prevenindo-se o superendividamento, bem como o próprio inadimplemento por

parte dos consumidores, sob pena de pagamento de multa para cada dia descumprido à razão

diária de R$ 1.000,00 (mil reais), a qual deverá ser destinada ao fundo de que trata o artigo

13 da lei 7.347/85;

B) seja concedida tutela antecipada, nos termos do artigo 84,§§ 3º e 4º do CDC,

obrigando-se a requerida à suspensão imediata da cobrança da taxa de evolução da obra de todos os consumidores que estão na posse das unidades

habitacionais contratadas, prevenindo-se o superendividamento, bem como o próprio

inadimplemento por parte dos consumidores sob pena de pagamento de multa para cada dia

descumprido à razão diária de R$ 1.000,00 (mil reais), a qual deverá ser destinada ao fundo

de que trata o artigo 13 da lei 7.347/85;

C) seja concedida tutela antecipada, nos termos do artigo 84,§§ 3º e 4º do CDC,

obrigando-se a requerida à suspensão imediata da cobrança de taxas de condomínios e tributos aos consumidores que ainda não estão na posse das

unidades habitacionais contratadas, prevenindo-se o superendividamento, bem como o

próprio inadimplemento por parte dos consumidores sob pena de pagamento de multa para

cada dia descumprido à razão diária de R$ 1.000,00 (mil reais), a qual deverá ser destinada

ao fundo de que trata o artigo 13 da lei 7.347/85;


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D) ao final, seja a requerida condenada definitivamente a suspender a cobrança dos

valores referentes ao sinal diretamente pago pelos consumidores, considerando a oferta

enganosa, contudo deferindo-lhe o percebimento de referida remuneração após o pagamento

pelos consumidores das parcelas devidas ao agente financeiro; sob pena de pagamento de

multa para cada dia descumprido à razão diária de R$ 1.000,00 (mil reais), a qual deverá ser

destinada ao fundo de que trata o artigo 13 da lei 7.347/85;

E) ao final, seja a requerida condenada a arcar com a diferença entre a promessa dos

eventuais valores a serem dispostos pelo agente financeiro com os valores efetivamente

financiados aos consumidores que aqui se habilitarem, considerando a oferta enganosa,

sob pena de pagamento de multa para cada dia descumprido à razão diária de R$ 1.000,00

(mil reais), a qual deverá ser destinada ao fundo de que trata o artigo 13 da lei 7.347/85, ou

alternativamente ou o equivalente a perdas e danos a serem fixados por esse juízo;

F) ao final, seja declarada nula a cláusula contratual que estipula o

pagamento por parte do consumidor, ainda fora da posse da unidade habitacional contratada,

das verbas relativas ao condomínio e tributos, nos termos do artigo 51, §

4º do CDC;

G) ao final, seja a requerida condenada a restituir em dobro as taxas de condomínio e

tributos efetivamente pagos, enquanto ainda desprovidos de posse da unidade

habitacional, aos consumidores que aqui se habilitarem, nos termos do art. 42, parágrafo

único do CDC;


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H) ao final, seja a requerida condenada a restituir em dobro a taxa de evolução da obra

efetivamente pagas, quando já na posse da unidade habitacional, aos consumidores que

aqui se habilitarem, nos termos do art. 42, parágrafo único do CDC;

I) ao final, seja a requerida condenada a restituir em dobro as comissões de corretagem

efetivamente pagas aos consumidores que aqui se habilitarem, nos termos do art. 42,

parágrafo único do CDC;

J) ao final, seja a requerida condenada a indenizar em perdas e danos, aos consumidores

que aqui se habilitarem, o atraso injustificado na entrega da obra,

tomando-se por base o equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor imóvel

adquirido a título de lucros cessantes a contar do termo final contratual da entrega e a

entrega efetivamente realizada da unidade habitacional, nos termos do art. 363 do Código

Civil e art. 35, inciso III do CDC;

K) ao final, seja a requerida condenada a sanear os vícios de construção ou reexecutar os

serviços (desde que confiada a terceiros), em prazo assinado por esse juízo, quanto ao

empreendimento situado no endereço da rua Luiz Fuad Adib, nº 105, nesta cidade, assim

discriminados: i) problemas de acabamento externo; ii) ausência de para-raios; iii) ausência

de espaço para estocagem de correspondências, já que são 720 (setecentas e vinte unidades);

iii) problemas estruturais no alçapão das caixas d’água; iv) ausência de impermeabilidade

externa; v) infiltrações e rachaduras; vi) acondicionamento de transformador de energia

elétrica evitando-se exposição aos moradores; nos termos do art. 20 do CDC;


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L) caso seja impossível o saneamento ou reexecução do serviço conforme acima pleiteado,

requer-se a condenação da requerida ao abatimento proporcional do preço de cada unidade e

empreendimento, conforme prudente ponderação desse juízo, nos termos do art. 20 do CDC.

M) seja, ao final, condenada ao dever de informar, com destaque, nos contratos

predispostos que a construção de seus empreendimentos é realizada por alvenaria

estrutural (sem vigas de ferros e postes de concreto) e que, portanto, exige máxima atenção

do consumidor na conservação do bem, considerando os riscos inerentes;

N) seja, ao final, condenada ao dever de informar, com destaque, nos contratos

predispostos que a taxa de evolução da obra, nos casos pertinentes, será devida até a entrega

das chaves;

O) seja, ao final, realizada a revisão do preço de todos os empreendimentos e unidades

habitacionais construídos pela requerida nesta Comarca, tendo por base a alvenaria

estrutural, isto porque a ausência de informação leva ao instituto da lesão objetiva (preço

incompatível com o valor intrínseco), conforme art. 6º, inciso V (primeira figura) do CDC;

P) seja realizada perícia para aferir o grau de segurança de todos os empreendimentos

imobiliários da requerida, evitando-se catástrofes nesta cidade;


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Q) requer, ainda, seja a requerida condenada ao pagamento das custas finais e demais ônus

da sucumbência, que serão convertidos aos cofres estaduais;

R) seja a requerida condenada ao pagamento de danos morais coletivos no valor de R$

100.000,00 (cem mil reais) a considerar a quebra da confiança e o rebaixamento da

qualidade de vida dos consumidores da região;

S) seja a requerida citada no endereço acima constante para a defesa que tiver, com as

advertências de estilo; e

T) seja amplamente publicado e divulgado o edital de que trata o art. 94 do Código de

Defesa do Consumidor, a fim de que os interessados possam intervir no processo como

litisconsortes.

103 – Protesta provar o alegado por todos os meios de provas judicialmente permitidos,

como oitiva de testemunhas e juntadas de documentos.

104 – Ad cautelam, requer seja oficiada a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil

para informar as operações financeiras celebradas com a requerida, a fim de que o juízo e


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todos os interessados tenham conhecimento da dimensão das atividades desenvolvidas pela

MRV – Engenharia e Participações S/A nesta cidade.

105 – Dá-se à causa o valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

106 – Termos em que, pede e espera deferimento.

Xxxxxxxxxxxx, 11 de março de 2015.

Promotor(a) de JustiçaPromotoria de Justiça de Defesa do Cidadão


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