direito e legislacao

Curso Técnico em Transações ImobiliáriasMódulo – Direito e Legislação do Mercado Imobiliário

TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIASDIREITO E LEGISLAÇÃO DO

MERCADO IMOBILIÁRIO


SUMÁRIOApresentação 1. Lei de introdução ao direito civil (licc) 2. Das pessoas 3 – dos bens4. Dos fatos jurídicos 5. Do direito das obrigações 6. Direito das coisas 7. Lei n.º 4.591/64 - lei do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias 8. Lei n.º 6766/79 - lei do parcelamento do solo urbano 9. Lei n.º 8078/90 – lei de proteção do consumidor 10. Lei n.º 8.245/91 - lei de locações dos imóveis urbanos 11. Lei n.º 6015/73 – lei dos registros públicos 12. Lei n.º 6530/78 E SEU INSTRUMENTO REGULAMENTADOR, DECRETO 81871/78 – regulamenta a profissão de corretor de imóveis 13. Resolução-cofeci n.º146/82–institui o código de processo disciplinar 14. Resolução-cofeci n .º 326/92 – institui o código de ética profissional Questões Gabarito Bibliografia


APRESENTAÇÃO

Destina-se, o presente trabalho, a introduzir aquele estudante ou o Técnico em Transações Imobiliárias nos fundamentos dos atos e fatos jurídicos relacionados exclusivamente com o exercício da profissão de Corretor de Imóveis. Justamente pelo modesto objetivo, aqui não se aprofundou em discussões doutrinárias e teóricas que sobram no mundo do direito.

Alguns temas da disciplina Direito de Legislação coincidem com os de outras disciplinas. Nesse caso procurou-se conceituar e discorrer sobre as conseqüências sob o ponto de vista estritamente jurídico, deixando o ensino da prática a essas outras disciplinas.

Dado ao foco, procurou-se incluir os tópicos diretamente relacionados à profissão de Corretor de Imóveis, deixando de lado temas não menos importantes. Nesse sentido, certas disposições, direitos e obrigações não foram sequer analisadas, ou o foram superficialmente, considerando que o objeto profissional do Corretor é o imóvel. Deve-se, claro, recomendar a continuação dos estudos jurídicos, mesmo como forma de aperfeiçoamento pessoal.


1. DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942 - Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro.

O tema central da Lei de Introdução do Código Civil é a própria lei, na medida em que versa sobre a vigência dela, sua revogação, da impossibilidade de alegar-se o seu desconhecimento, da aplicação da lei e de suas lacunas, da interpretação da lei e sua eficácia no tempo e no espaço. A publicação no Diário Oficial é a forma de tornar a lei pública e, portanto, de conhecimento geral. Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece. A presunção de que todos conhecem a lei não corresponde à realidade, dada a quantidade de leis existentes e à sanha legiferante do executivo.



A lei, para ser imperativa, deve estar em vigor. A maioria delas costuma indicar a data da partir de quando entrará em vigor. Todavia, se uma lei nada dispuser a respeito, entrará ela em vigor 45 dias após a publicação oficial, no território nacional, e em 3 meses nos países estrangeiros onde se admite a legislação pátria. O intervalo de tempo compreendido entre a data da publicação da lei e sua entrada em vigor denomina-se vacatio legis. O instituto da vacância da lei objetiva a concessão de prazo para que todos se adaptem à nova lei. O novo Código Civil passou a vigorar após um período de vacatio legis.



Via de regra a lei vigorará por tempo indeterminado, até que uma outra lei posterior a modifique ou revogue. Mas a lei nova deve ter hierarquia igual ou superior a da lei modificada ou revogada. Há casos em que a lei é de vigência temporária, principalmente para atender situações extremes, mas passageira. A lei não é capaz de prever todas as situações jurídicas, e sendo omissa deve o juiz decidir o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. A aplicação da lei ao caso concreto deve sempre atender aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.



Uma vez em vigor, a lei tem efeito imediato e geral, mas deve respeitar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Ato jurídico perfeito é o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. Direito adquirido é aquele que o seu titular pode exercer, pessoalmente ou por terceiros, ou aquele cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou condição pré-estabelecida inalterável, a arbítrio de outrem. Chama-se coisa julgada ou caso julgado a decisão judicial de que já não caiba recurso.


2 - DAS PESSOAS

Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na vida civil, ou seja, tem personalidade que a autoriza a ser titular de deveres e direitos nas relações jurídicas entre os homens. A personalidade civil da pessoa começa do nascimento com vida e termina com a morte. A respiração é considerada como sendo a prova mais eficaz do nascimento com vida. Todavia, desde a concepção a lei põe a salvo os direitos do nascituro, ser já concebido, mas que está por nascer. Nesse sentido, o nascituro pode herdar, receber doações e legados, ser adotado, figurar como sujeito ativo e passivo de diretos e obrigações.

2.1 - Das pessoas naturais



A capacidade civil é a aptidão da pessoa para ser titular, ou seja, exercer direitos e assumir obrigações na ordem civil. Apesar de toda pessoa ser titular de diretos e deveres, necessariamente não significa que ela possa exercê-los plenamente. Há casos em que a lei protege determinados grupos de pessoas, considerando a idade, saúde e o desenvolvimento intelectual, impedindo-os de exercer pessoalmente seus direitos. A esse grupo de pessoas dá-se a denominação de incapazes. Assim, a incapacidade pode ser entendida como a vedação imposta pela lei para a prática pessoal de direitos e obrigações, não obstante a pessoa ser titular desses direitos e deveres. Ela pode ser absoluta ou relativa.



São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de dezesseis anos, os que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para a prática desses atos, e os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade. A determinação da capacidade da pessoa é de suma importância para a validade do negócio jurídico, pois ele é nulo quando celebrado por pessoa absolutamente incapaz. E sendo nulo não gera nenhum efeito. No exercício de diretos e deveres os absolutamente incapazes são representados pelo pai, tutor ou curador, que pratica ato jurídico em nome ou pelo absolutamente incapaz.



São incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os exercer, os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos, os ébrios habituais, os viciados em tóxicos, e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento reduzido, os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo, os pródigos. O negócio jurídico celebrado por pessoa relativamente incapaz é anulável. A lei permite aos relativamente incapazes a prática de atos jurídicos, mas condiciona essa prática a assistência do pai, tutor ou curador, ou seja, de uma pessoa plenamente capaz, que se posta ao lado do relativamente incapaz, auxiliando-o na prática do ato jurídico e integrando-lhe a capacidade.



A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil. Todavia, cessará, para os menores, a incapacidade pela emancipação concedida pelos pais, pelo casamento, pelo exercício de emprego público efetivo, pela colação de grau em curso de ensino superior, pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de emprego no qual, o menor, com dezesseis anos completos tenha economia própria. Uma vez ocorrida a emancipação ela se torna irrevogável e definitiva. Quem se emancipou pelo exercício do comércio e depois faliu, quem se casou e depois ficou viúvo ou se divorciou não retorna à condição de incapaz.



A existência da pessoa natural termina com a morte. Pode-se presumir a assim declará-la, sem decretação de ausência, depois de esgotadas as buscas e averiguações, nos casos em que é extremamente provável a morte de quem estava em perigo de vida, se o desaparecido em campanha ou feito prisioneiro não for encontrado até dois anos após o término da guerra. A morte presumida tem como conseqüência a abertura da sucessão definitiva quanto aos bens e a dissolução da sociedade conjugal. Se dois ou mais indivíduos falecerem na mesma ocasião, não se podendo averiguar se algum dos comorientes precedeu aos outros, presumir-se-ão simultaneamente mortos.


2.1.1 - Dos Direitos da Personalidade

Os direitos da personalidade são a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, o nome e o pseudônimo. Eles são intransmissíveis e irrenunciáveis, não podendo o seu exercício sofrer limitação voluntária. Isto significa que o titular de direitos de personalidade não pode, exceto em casos específicos previstos em lei, transmitir esses diretos a outrem, não pode renunciar ou deles dispor voluntariamente. Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei. Toda pessoa tem direito ao nome, nele compreendidos o prenome e o sobrenome. O nome da pessoa não pode ser empregado por outrem em publicações ou representações que a exponham ao desprezo público, ainda quando não haja intenção difamatória, nem se pode usar o nome alheio em propaganda comercial.


2.1.2 - Da Ausência

A ausência ocorre quando uma pessoa desaparece do seu domicílio e dela não se tem mais notícia ou não tenha deixado representante ou procurador. Ao ausente será nomeado curador, que procederá a arrecadação dos bens.

Os interessados poderão requerer a declaração de ausência e a abertura as sucessão provisória depois de decorrido um ano da arrecadação dos bens do ausente, ou três anos se ele deixou representante ou procurador. São considerados interessados na declaração de ausência o cônjuge não separado judicialmente, os herdeiros presumidos, legítimos ou testamentários, os que tiverem sobre os bens do ausente direito dependente de sua morte, e os credores de obrigações vencidas e não pagas.

Dez anos depois da abertura da sucessão provisória poderão os interessados requerer a sucessão definitiva. Pode-se requerer a sucessão definitiva, também, provando-se que o ausente conta oitenta anos de idade e que as últimas notícias dele remontam a cinco anos.


2.2 - Das Pessoas Jurídicas

Pessoa jurídica é a entidade constituída de homens ou bens com vida, direitos, obrigações e patrimônio próprios. São de direito público, interno ou externo, e de direito privado. A existência legal das pessoas jurídicas de direito privado começa com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro.

São pessoas jurídicas de direito público interno a União, os Estados, o Distrito Federal e os Territórios, os Municípios, as autarquias, e qualquer outra entidade de caráter público criada por lei.

São pessoas jurídicas de direito público externo os Estados estrangeiros e todas as pessoas que forem regidas pelo direito internacional público.

São pessoas jurídicas de direito privado as associações, as sociedades, e as fundações.

Aplica-se às pessoas jurídicas, no que couber, a proteção dos direitos da personalidade.


2.2.1 - Das associações e das sociedades

As associações são constituídas pela união de pessoas que se organizem para fins não econômicos, exercendo via de regra, atividades culturais, religiosas ou beneficentes. As sociedades são constituídas pela união de pessoas que se organizam visando fins econômicos, ou seja, visando o lucro. São exemplos a sociedade civil, a sociedade limitada, a sociedade anônima de economia mista.


2.2.2 – Das Fundações

Fundação é a pessoa jurídica composta pela organização de um patrimônio, destacado pelo seu instituidor para fins religiosos, morais, culturais ou de assistência. A fundação possui apenas patrimônio gerido por curadores e não tem proprietário, nem titular, nem sócios.


2.3 - O Domicílio

O domicílio da pessoa natural é o lugar onde ela estabelece a sua residência com ânimo definitivo. Todavia, se a pessoa tiver diversas residências, vivendo nelas alternadamente, qualquer delas poderá ser considerada seu domicílio. O domicílio também pode ser o local de trabalho ou o lugar onde a pessoa mantém o centro de suas ocupações, ou, ainda, o lugar onde for encontrada, se não tiver residência fixa ou centro de ocupações habituais. O domicílio das pessoas jurídicas é o lugar onde funcionarem as respectivas diretorias e administrações, ou onde elegerem domicílio especial no seu estatuto ou atos constitutivos. Tendo a pessoa jurídica diversos estabelecimentos em lugares diferentes, cada um deles será considerado domicílio para os atos nele praticados.


2.3 - O Domicílio

O domicílio pode ser classificado como voluntário, legal e de eleição. Voluntário é aquele estabelecido por critério exclusivo do indivíduo, sem qualquer interferência exceto sua manifestação de vontade. Legal ou necessário é aquele fixado por lei para determinadas pessoas. Domicílio de eleição é aquele especificado por comum acordo das partes contratantes.


3 - DOS BENS

Bens são as coisas de quantidades limitadas com utilidade ao homem e que nele provoca o desejo de possuí-las. Conforme as suas características têm diversas classificações, a saber.


3.1 - Dos bens considerados em si mesmos

São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente. Também são considerados imóveis, para efeitos legais, os direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram e o direito à sucessão aberta. Não perdem o caráter de imóveis as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local, e os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se reempregarem.

3.1.1 -Dos Bens Imóveis


3.1.2 - Dos Bens Móveis

São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação econômico-social. Também são considerados móveis, para efeitos legais, as energias que tenham valor econômico, os direitos reais sobre objetos móveis e as ações correspondentes, e os direitos pessoais de caráter patrimonial e respectivas ações. Os materiais destinados a alguma construção, enquanto não forem empregados, conservam sua qualidade de móveis; readquirem essa qualidade os provenientes da demolição de algum prédio.


3.1.3 - Dos Bens Fungíveis e Consumíveis

São fungíveis os móveis que podem substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Infungíveis são os que não podem ser substituídos, valendo pela sua individualidade. São consumíveis os bens móveis cujo uso importa destruição imediata da própria substância, sendo também considerados tais os destinados à alienação. Inconsumíveis, são os bens móveis de natureza durável.


3.1.4 - Dos Bens Divisíveis

Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam. É exemplo a gleba de lote rural, a barra de ouro. Indivisíveis são os bens que não admitem divisão.


3.1.5 - Dos Bens Singulares e Coletivos

São singulares os bens que, embora reunidos, se consideram de per si, independentemente dos demais. São coletivos os bens singulares que, pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação unitária.


3.2 - Dos Bens Reciprocamente Considerados

Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente. Acessório é aquele cuja existência supõe a do principal. São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro. Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso. Apesar de ainda não separados do bem principal, os frutos e produtos podem ser objeto de negócio jurídico.


3.2 - Dos Bens Reciprocamente Considerados

As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.


3.3 - Dos Bens Públicos

São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas jurídicas de direito público interno; todos os outros são particulares, seja qual for a pessoa a que pertencerem. Também são bens públicos os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças, os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial ou municipal, inclusive os de suas autarquias, e os dominicais, que constituem o patrimônio das pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou real, de cada uma dessas entidades. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação. Os bens públicos dominicais podem ser alienados desde que observadas as exigências da lei. Em qualquer hipótese os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.


4 - FATOS JURÍDICOS

Fato jurídico é o acontecimento que produz conseqüências jurídicas. O fato jurídico pode decorrer da natureza, como os efeitos de uma ventania, ou de uma ação humana, criando, transferindo, modificando, ou extinguindo direitos e obrigações. É importante diferenciar ato jurídico de negócio jurídico. O primeiro é o acontecimento que tem seus limites estabelecidos pela lei, tanto na forma, nos termos quanto nos efeitos. O segundo, o negócio jurídico, é o ato lícito que faculta às partes de estabelecerem a fixação dos termos e dos efeitos, de acordo com seus interesses particulares. A validade do negócio jurídico requer agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa em lei.

4.1 - Fatos, atos e negócios jurídicos



A realização de negócio jurídico tem como pressuposto uma declaração de vontade. Aquele que a emite deve ter capacidade, ou seja, estar consciente da declaração de vontade e das suas conseqüências. Havendo incapacidade absoluta ou relativa, deve o agente ser representando ou suprido. A liceidade do objeto visa garantir a obediência dos negócios ao ordenamento jurídico na medida em que não permite negócios jurídicos que vão encontro à lei, a moral ou aos bons costumes. Ressalta-se que a impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.



Por fim, na realização do negócio jurídico é imprescindível a obediência à forma, ou seja, o meio pelo qual se ele exterioriza. A regra geral é de que a validade da declaração de vontade dependerá de forma especial somente quando a lei expressamente a exigir, sendo livre a forma nos demais casos. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, a sua ausência o invalida. A manifestação de vontade, mesmo que o autor haja feito a reserva mental de não querer o que manifestou, têm validade, exceto de o destinatário da manifestação tinha conhecimento do desejo do declarante. Quando as circunstâncias ou os usos o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa, o silêncio importa anuência.



Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente.


4.2 - Da Representação

Os poderes de representação são conferidos pela lei ou pelo interessado. A manifestação de vontade do representante, nos limites de seus poderes, produz efeitos em relação ao representado. O representante é obrigado a provar às pessoas, com quem tratar em nome do representado, a sua qualidade e a extensão de seus poderes, sob pena de, não o fazendo, responder pelos atos que a estes excederem. É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou. Realizado o negócio, o prazo de decadência para pleitear sua anulação é de cento e oitenta dias, a contar da conclusão do negócio ou da cessação da incapacidade.


4.3 - Da Condição, do Termo e do Encargo

Considera-se condição a cláusula que subordina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e incerto. Deriva exclusivamente da vontade das partes. São lícitas todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes. São proibidas as condições que privarem o negócio jurídico de todo efeito o sujeitar ao puro arbítrio de uma das partes. Invalidam os negócios jurídicos que lhes são subordinados as condições impossíveis (quando suspensivas), as ilícitas, as de fazer coisa ilícita, e as condições incompreensíveis ou contraditórias. A condição impossível é aquele em que o acontecimento necessário para a eficácia do ato jurídico é inatingível, inalcançável ou legalmente proibida.



Condições suspensivas são aquelas em que a aquisição do direito fica na dependência de um evento futuro e incerto; enquanto este se não verificar, não se terá adquirido o direito. Condições resolutivas são aquelas em que o direito adquirido se desfaz quando ocorrer determinado evento; enquanto este não se realizar, vigorará o negócio jurídico. Termo é a definição do momento, do dia em que começam ou terminam os efeitos do negócio jurídico. O termo inicial suspende o exercício, mas não a aquisição do direito.



Para estabelecimento do termo, salvo disposição legal ou convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do começo, e incluído o do vencimento. Se o dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o seguinte dia útil. Meado é considerado, em qualquer mês, o seu décimo quinto dia. Os prazos de meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, se faltar exata correspondência. Os prazos fixados por hora contar-se-ão de minuto a minuto. Estabelecido um negócio jurídico entre vivos sem fixação de prazo, ele é exeqüível desde logo, exceto se a execução tiver de ser feita em lugar diverso ou depender de tempo.



O encargo é cláusula acessória que impõe um a obrigação ao beneficiário do ato jurídico. Não suspende a aquisição nem o exercício do direito, salvo quando expressamente imposto no negócio jurídico, pelo disponente, como condição suspensiva. O encargo ilícito ou impossível será considerado não escrito, liberando o ato negocial de qualquer restrição. Todavia, se constituir o motivo determinante da liberalidade será invalidado o negócio jurídico.


4.4 - Dos Defeitos do Negócio Jurídico

O negócio jurídico tem como fundamento a livre e consciente manifestação de vontade com vistas a atingir os fins pretendidos. Se ela não é consciente ou o querer não se manifestou livremente, como nos casos de erro ou ignorância, dolo, coação, estado de perigo e lesão, o negócio jurídico pode ser anulado porque defeituoso. Há, também, manifestação de vontade que o agente quis e estava consciente, mas a fez em desacordo com as disposições legais ou do boa-fé, como no caso da fraude contra credores.


4.4.1 - Do Erro ou Ignorância

Erro é a falsa noção sobre alguma coisa, enquanto a ignorância é o desconhecimento acerca de algo. Ambos viciam o consentimento do declarante, que teria se manifestado de outra maneira de conhecesse a realidade.

São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.

Erro substancial ou essencial é aquele que recai sobre a natureza do negócio, sobre o objeto principal da declaração, ou a alguma das qualidades a ele essenciais. Da mesma forma, erro substancial é aquele que recai sobre a identidade ou à qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante. Ainda, erro substancial é aquele que ocorre quando for o motivo único ou principal do negócio jurídico, sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei.


4.4.1 - Do Erro ou Ignorância

O ato jurídico somente é anulado por erro substancial ou essencial. Não acarreta nulidade o erro acidental ou secundário. O erro de indicação da pessoa ou da coisa, denominado erro acidental, a que se referir a declaração de vontade, não viciará o negócio quando, por seu contexto e pelas circunstâncias, se puder identificar a coisa ou pessoa cogitada.


4.4.2 - Do Dolo

Dolo é o artifício ou expediente usado para enganar alguém. Os negócios jurídicos são anuláveis quando o dolo for a sua causa. Diferencia o dolo do erro porque a vontade neste é enganada espontaneamente, enquanto que naquele ela é provocada. O dolo é acidental quando, a seu despeito, o negócio seria realizado, embora por outro modo. Ele só obriga à satisfação das perdas e danos. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria celebrado. Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio, ou reclamar indenização.


4.4.3 - Da Coação

Coação é a violência física ou moral que impede alguém de dispor livremente de sua vontade. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens. Não se considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o simples temor reverencial.


4.4.4 - Do Estado de Perigo

Ocorre o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa.


4.4.5 - Da Lesão

Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.


4.4.6 - Da Fraude Contra Credores

Pratica fraude contra credores o devedor insolvente, ou na iminência de o ser, que onera ou aliena seus bens, desfalcando seu patrimônio em detrimento dos credores. Nesse caso, os credores poderão anular os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida. Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do outro contratante.


4.5 - Da Invalidade do Negócio Jurídico

A desobediência quanto a forma prescrita em lei acarreta uma sanção que impede o negócio jurídico de produzir efeitos. Essa sanção é denominada nulidade, que pode ser absoluta ou relativa. A nulidade absoluta caracteriza-se pela falta de algum elemento substancial do negócio jurídico, como, por exemplo, quando for celebrado por pessoa absolutamente incapaz, for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto, quando o motivo determinante das partes for ilícito. Da mesma forma, nulo é o negócio jurídico quando não se reveste da forma prescrita em lei, tiver por objetivo fraudar lei imperativa, e quando a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar sanção.



Também é nulo negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. A simulação ocorre nos casos de declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira, ao se antedatar ou pós-datar escritos particulares, ou, ainda, quando aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem. A nulidade absoluta, por ser matéria de ordem pública, pode ser levantada a qualquer tempo, por qualquer pessoa; e não admite convalidação ou ratificação e não se sujeita a prescrição. A nulidade relativa caracteriza-se pela incapacidade relativa do agente ou por vício resultante de manifestação de vontade. A nulidade relativa só levantada pelo interessado direto. Pode ser convalidada com a ocorrência da prescrição, pela correção do vício, pela revogação da exigência legal ou pela ratificação.



O prazo decadencial para anulação do negócio jurídico decorrente e vício de vontade é de quatro anos, contados conforme o vício. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato. Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as partes ao estado em que antes dele se achavam, e, não sendo possível restituí-las, serão indenizadas com o equivalente. A invalidade do instrumento não induz a do negócio jurídico sempre que este puder provar-se por outro meio. Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal.


4.6 - Dos Atos Ilícitos

A distinção entre ato ilícito e negócio ilícito observa-se, sobretudo, quanto aos efeitos. O primeiro é punido com a ineficácia, enquanto o segundo gera a obrigação de reparar o dano. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Não são considerados atos ilícitos aqueles praticados em legítima defesa ou no exercício regular de direito ou a promoção da deterioração ou destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo iminente, observados as circunstâncias e o limites.


4.7 - Da Prescrição e da Decadência

O titular de direitos deve exercê-los no tempo e na forma estabelecida pela lei ou estabelecida particularmente, sob pena de caducidade e, de conseqüência, o perecimento do direito ou da possibilidade de cobrá-lo.


4.7-1 - Da Prescrição

A prescrição é a extinção de uma ação ajuizável em decorrência da inércia do seu titular, durante certo lapso de tempo. A prescrição extingue a pretensão e de conseqüência a possibilidade de se exigir um direito. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. Especificamente afeta ao direito imobiliário, prescrevem em três anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos, a pretensão para receber prestações vencidas de rendas temporárias ou vitalícias, a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações acessórias, a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, a pretensão de reparação civil, a pretensão do beneficiário contra o segurador, e a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório.


4.7.1 - Da Prescrição

Prescrevem em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular, a pretensão dos profissionais liberais, contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato, a pretensão do vencedor para haver do vencido o que despendeu em juízo.


4.7.2 - Da Decadência

Decadência e extinção do direito em decorrência da inércia do seu titular, que deixa escoar o prazo legal ou convencionado, para o seu exercício. Enquanto a prescrição extingue a pretensão, pois o inerte perde a possibilidade de ajuizar ação para fazer valer um direito, na decadência ele perde o próprio direito e extingue-se não só a pretensão, mas o próprio direito pelo não exercício.


5 - DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES

“Obrigação é a relação jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre devedor e credor e cujo objeto consiste numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo primeiro ao segundo, garantindo-lhe o adimplemento através do seu patrimônio” (Washington de Barros Monteiro). A prestação ou contraprestação deve ser possível, licita, determinada ou determinável, e traduzível em dinheiro.


5.1 - Das Modalidades das Obrigações

As obrigações dividem-se em obrigações de dar ou restituir, obrigações de fazer, ou de não fazer.


5.1.1 - Das Obrigações de Dar

Essas obrigações relacionam-se a obrigatoriedade de entregar alguma coisa, que poderá ser certa, determinada e específica ou incerta, indeterminada ou genérica. Via de regra as obrigações incertas tratam sobre coisas fungíveis, e as obrigações certas sobre coisas infungíveis.


5.1.1.1 - Das Obrigações de Dar Coisa Certa

A obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela mesmo que não mencionados, salvo se o contrário resultar do título ou das circunstâncias do caso. O credor de coisa certa não está obrigado a receber outra, ainda que mais valiosa. As obrigações de dar e de restituir se resolvem conforme averiguação da existência de culpa do devedor. Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos. Se deteriorada, poderá o credor exigir o equivalente, ou aceitar a coisa no estado em que se acha, com direito a reclamar indenização das perdas e danos.



Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes. Se deteriorada a coisa, poderá o credor resolver a obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu preço o valor que perdeu. Apenas para ilustrar, tradição é a entrega da coisa feita pelo devedor ao credor, e obrigação resolvida é a obrigação finda, extinta. Se a obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor, se perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se resolverá, ressalvados os seus direitos até o dia da perda. Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá, este, pelo equivalente, mais perdas e danos.



Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização; se a perda resultar de culpa do devedor, responderá, este, pelo equivalente e mais perdas e danos.


5.1.1.2 - Das Obrigações de Dar Coisa Incerta

A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo gênero e pela quantidade. Nas coisas determinadas pelo gênero e pela quantidade, a escolha pertence ao devedor, se o contrário não resultar do título da obrigação; mas não poderá dar a coisa pior, nem será obrigado a prestar a melhor. Antes da escolha, não poderá o devedor alegar perda ou deterioração da coisa, ainda que por força maior ou caso fortuito.


5.1.2 - Das Obrigações de Fazer

A obrigação de fazer relaciona-se com o encargo de prestar um serviço, um ato positivo, material ou imaterial, em benefício do credor ou terceiro. Bem exemplifica a obrigação de fazer o encargo aceito pelo pedreiro para construir um muro. O devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exeqüível incorrerá na obrigação de indenizar perdas e danos. Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos. Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor mandá-lo executar as custas do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuízo da indenização cabível. Em caso de urgência, pode o credor, independentemente de autorização judicial, executar ou mandar executar o fato, sendo depois ressarcido.


5.1.3 - Das Obrigações de Não Fazer

A obrigação de não fazer relaciona-se com o encargo de abster-se obrigatoriamente de um fato que poderia praticar, de tolerar, consentir ou não impedir. Extingue-se a obrigação de não fazer, desde que, sem culpa do devedor, se lhe torne impossível abster-se do ato, que se obrigou a não praticar. Se aquele que se obrigou a abster-se de praticar o ato o fizer, o credor pode exigir seu desfazimento, sob pena de o próprio credor o desfazer a custa do devedor, que responderá também por perdas e danos. Em caso de urgência, poderá o credor desfazer ou mandar desfazer, sem prejuízo do ressarcimento devido.


5.1.4 - Das Obrigações Alternativas

Obrigação alternativa é aquela que tem por objeto duas ou várias prestações que são devidas de tal maneira que o devedor se libere inteiramente executando uma “só dentre elas” (Planiol). Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra coisa não se estipulou, mas ele não pode obrigar o credor a receber parte em uma prestação e parte em outra. Quando a obrigação for de prestações periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período. Se uma das duas prestações não puder ser objeto de obrigação ou se tornada inexeqüível, subsistirá o débito quanto à outra. Se, por culpa do devedor, não se puder cumprir nenhuma das prestações, não competindo ao credor a escolha, ficará aquele obrigado a pagar o valor da que por último se impossibilitou, mais as perdas e danos que o caso determinar.


5.1.4 - Das Obrigações Alternativas

Quando a escolha couber ao credor e uma das prestações tornar-se impossível por culpa do devedor, o credor terá direito de exigir a prestação subsistente ou o valor da outra, com perdas e danos; se, por culpa do devedor, ambas as prestações se tornarem inexeqüíveis, poderá o credor reclamar o valor de qualquer das duas, além da indenização por perdas e danos. Se todas as prestações se tornarem impossíveis sem culpa do devedor, extinguir-se-á a obrigação.


5.1.5 - Das Obrigações Divisíveis e Indivisíveis

Obrigação divisível é aquela cuja prestação o devedor pode cumprir a obrigação por partes. Havendo mais de um devedor ou mais de um credor em obrigação divisível, esta presume-se dividida em tantas obrigações, iguais e distintas, quantos os credores ou devedores. A obrigação é indivisível quando a prestação tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetíveis de divisão. Se, havendo dois ou mais devedores, a prestação não for divisível, cada um será obrigado pela dívida toda. O devedor, que paga a dívida, sub-roga-se no direito do credor em relação aos outros coobrigados. Perde a qualidade de indivisível a obrigação que se resolver em perdas e danos.


5.1.6 - Das Obrigações Solidárias

Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda. A solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das partes. A obrigação solidária pode ser pura e simples para um dos co-credores ou co-devedores, e condicional, ou a prazo, ou pagável em lugar diferente, para o outro.


5.1.6.1 - Da Solidariedade Ativa

Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o cumprimento da prestação por inteiro. Enquanto alguns dos credores solidários não demandarem o devedor comum, a qualquer daqueles poderá este pagar. O pagamento feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que foi pago. Convertendo-se a prestação em perdas e danos, subsiste, para todos os efeitos, a solidariedade. O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento responderá aos outros pela parte que lhes caiba.


5.1.6.2 - Da Solidariedade Passiva

O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcialmente ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto. O pagamento parcial feito por um dos devedores e a remissão por ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à concorrência da quantia paga ou relevada. A cláusula, condição ou obrigação adicional, qualquer que seja ela, estipulada entre um dos devedores solidários e o credor, não poderá agravar a posição dos outros sem consentimento destes. Impossibilitando-se a prestação por culpa de um dos devedores solidários, subsiste para todos o encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas e danos só responde o culpado.


5.1.6.2 - Da Solidariedade Passiva

Todos os devedores respondem pelos juros da mora, ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado responde aos outros pela obrigação acrescida. O credor pode renunciar à solidariedade em favor de um, de alguns ou de todos os devedores. Se o credor exonerar da solidariedade um ou mais devedores, subsistirá a dos demais.


5.2 - Da Transmissão das Obrigações

Na cessão de crédito, o credor (cedente) pode transferir a terceiro (cessionário) o direito que possui em relação ao devedor (cedido), se a isso não se opuser à natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o devedor. A cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação. A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão quando a este notificada. Salvo estipulação em contrário, o cedente não responde pela solvência do devedor. O cedente, responsável ao cessionário pela solvência do devedor, não responde por mais do que daquele recebeu, com os respectivos juros; mas tem de ressarcir-lhe as despesas da cessão e as que o cessionário houver feito com a cobrança.

5.2.1 - Da Cessão de Crédito


5.2.1 - Da Cessão de Crédito

O crédito, uma vez penhorado, não pode mais ser transferido pelo credor que tiver conhecimento da penhora; mas o devedor que o pagar, não tendo notificação dela, fica exonerado, subsistindo somente contra o credor os direitos de terceiro.


5.2.2 - Da Assunção de Dívida

É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava. Qualquer das partes pode assinar prazo ao credor para que consinta na assunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio como recusa. Salvo assentimento expresso do devedor primitivo, consideram-se extintas, a partir da assunção da dívida, as garantias especiais por ele originariamente dadas ao credor. Se a substituição do devedor vier a ser anulada, restaura-se o débito, com todas as suas garantias, salvo as garantias prestadas por terceiros, exceto se este conhecia o vício que inquinava a obrigação.


5.3 - Do Adimplemento e Extinção das Obrigações

O ato de cumprir a obrigação é denominado adimplemento. A obrigação pode ser extinta com o pagamento, com a dação em pagamento, com a novação, a compensação, a transação, confusão e a remissão de dívidas.


5.3.1 - Do Pagamento

O pagamento é o cumprimento dado a uma obrigação, em dinheiro ou coisa.


5.3.1.1 - De Quem Deve Pagar

Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor. Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposição deste. Só terá eficácia o pagamento que importar transmissão da propriedade, quando feito por quem possa alienar o objeto em que ele consistiu. Se se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o solvente não tivesse o direito de aliená-la.


5.3.1.2 - Daqueles a Quem se Deve Pagar

O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito. O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo é válido, ainda provado depois que não era credor. Não tem validade o pagamento cientemente feito ao credor incapaz de quitar, se o devedor não provar que em benefício dele efetivamente reverteu.


5.3.1.3 - Do Objeto do Pagamento e Sua Prova

O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa. Ainda que a obrigação tenha por objeto prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal. É lícito convencionar o aumento progressivo de prestações sucessivas. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.


5.3.1.3 - Do Objeto do Pagamento e Sua Prova

São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial. O devedor que paga tem direito a quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada. A quitação designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores. Se o pagamento se houver de fazer por medida, ou peso, entender-se-á, no silêncio das partes, que aceitaram os do lugar da execução.


5.3.1.4 - Do Lugar do Pagamento

Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor escolher entre eles. Dívida quérable é a pagável no domicílio do devedor. Dívida portable é a pagável no domicílio do credor. Sendo o contrato omisso prevalecerá o domicílio do devedor como lugar do pagamento. Se o pagamento consistir na tradição de um imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem. Ocorrendo motivo grave para que se não efetue o pagamento no lugar determinado, poderá o devedor fazê-lo em outro, sem prejuízo para o credor. O pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir renúncia do credor relativamente ao previsto no contrato.


5.3.1.5 - Do Tempo do Pagamento

Salvo disposição legal em contrário, não tendo sido ajustada época para o pagamento, pode o credor exigi-lo imediatamente. As obrigações condicionais cumprem-se na data do implemento da condição, cabendo ao credor a prova de que deste teve ciência o devedor. Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida antes de vencido o prazo estipulado no contrato ou definido no Código Civil, desde que no caso de falência do devedor, ou de concurso de credores; se os bens hipotecados ou empenhados forem penhorados em execução por outro credor; ou, ainda, se cessarem ou se tornarem insuficientes as garantias do débito e o devedor se negar a reforçá-las.


5.3.2 - Pagamento em Consignação

Pode o devedor efetuar o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, sendo o ato considerado pagamento, extinguindo-se a obrigação. Pode ocorrer nos casos em que o credor não puder ou recusar, sem justa causa, receber o pagamento dar quitação na devida forma. Da mesma forma, cabe o pagamento em consignação caso o não for ou não mandar receber a coisa no lugar, no tempo e condição devidos; se ele for incapaz de receber; for desconhecido, declarado ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil; se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o objeto do pagamento ou, ainda, se pender litígio sobre o objeto do pagamento.


5.3.2 - Pagamento em Consignação

Para que a consignação tenha força de pagamento é imprescindível a observância dos requisitos do pagamento, ou seja, feita observando a identidade do credor, a prestação deve ser integral e efetuada na época acordada, ou se feita com atraso, acompanhada dos encargos da mora. Por fim, deve ocorrer no lugar estipulado para o pagamento. Enquanto o credor não declarar que aceita o depósito, ou não o impugnar, poderá o devedor requerer o levantamento, pagando as respectivas despesas, e subsistindo a obrigação para todas as conseqüências de direito.


5.3.3 - Do Pagamento com Sub-Rogação

Sub-rogar tem o significado de trocar, substituir, colocar uma coisa ou pessoa no lugar de outra. A sub-rogação deve ser declarada expressamente no contrato, não se presumindo. Ocorre quando o credor recebe o pagamento de terceiro e lhe transfere todos os seus direitos. Ela transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.


5.3.3 - Do Pagamento com Sub-Rogação

Ela pode ser pessoal ou real. Na sub-rogação pessoal a dívida é paga por um co-devedor ou terceiro interessado. Na sub-rogação real substitui-se a coisa devida. A sub-rogação também pode ser legal ou convencional. No primeiro caso decorre de imposição legal e se manifesta nos casos em que o credor paga a dívida do devedor comum; em que terceiro efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel, em que terceiro interessado paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte. No segundo caso, a sub-rogação convencional, decorre de estipulação de vontades entre o credor e terceiro ou entre o devedor e terceiro.


5.3.4 - Da imputação do Pagamento

Imputar o pagamento significa indicar o que se está pagando. Ocorre quando a pessoa obrigada por dois ou mais débitos da mesma natureza, a um só credor, indica a qual deles oferece pagamento, se todos forem líquidos e vencidos. São requisitos a dualidade ou pluralidade de dívidas, a identidade do credor e devedor, débitos de natureza igual e suficiência de pagamento para qualquer das dívidas.


5.3.5 - Da Dação em Pagamento

O credor de coisa certa não pode ser obrigado a receber outra coisa, ainda que mais valiosa. Todavia, a coisa dada em pagamento, mesmo que diversa do estipulado, pode extinguir a obrigação desde que o credor concorde com a substituição. Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda. Se for título de crédito a coisa dada em pagamento, a transferência importará em cessão. Se o credor for evicto da coisa recebida em pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a quitação dada, ressalvo os direitos de terceiros.


5.3.6 - Da Novação

A novação é a substituição de uma obrigação por outra. Ocorre a novação pela substituição do sujeito ativo ou do sujeito passivo ou do objeto da obrigação, surgindo uma nova relação jurídica, que extingue e substitui a anterior. A novação por substituição do devedor pode ser efetuada independentemente de consentimento deste. Se o novo devedor for insolvente, não tem o credor direito de ação regressiva contra o primeiro, salvo se este obteve por má-fé a substituição. A novação extingue os acessórios e garantias da dívida, sempre que não houver estipulação em contrário. Não aproveitará, contudo, ao credor ressalvar o penhor, a hipoteca ou a anticrese, se os bens dados em garantia pertencerem a terceiro que não foi parte na novação.


5.3.6 - Da Novação

A novação feita sem o consentimento fiador o exonera com o devedor principal. Não podem ser objeto de novação obrigações nulas ou extintas, exceto as obrigações simplesmente anuláveis,


5.3.7 - Da Compensação

A compensação é uma modalidade de extinção de obrigação recíproca. Se duas pessoas forem, ao mesmo tempo, credores e devedores uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas fungíveis. A diferença de causa nas dívidas não impede a compensação, exceto se provier de esbulho, furto ou roubo, se uma se originar de comodato, depósito ou alimentos, ou se uma for de coisa não suscetível de penhora. As partes podem, de comum acordo, estipular a exclusão da compensação, ou, ainda, no caso de renúncia prévia de uma delas.


5.3.8 - Da Confusão

Se na mesma pessoa se confundir as qualidades de credor e devedor a obrigação será extinta. A confusão pode verificar-se a respeito de toda a dívida, ou só de parte dela. Cessando a confusão, para logo se restabelece, com todos os seus acessórios, a obrigação anterior.


5.3.9 - Da Remissão das Dívidas

A remissão é o ato pelo qual o credor dispensa graciosamente o devedor de pagar a dívida. É um ato de liberalidade do credor, e bilateral, pois depende da concordância do devedor. A remissão pode ser total ou parcial, e pode produzir os mesmos efeitos que a transação. A remissão da dívida extingue a obrigação, mas não pode prejudicar terceiro.


5.4 - Do Inadimplemento das Obrigações

Inadimplir significa descumprir uma obrigação assumida. Essa inexecução gera uma série de conseqüências jurídicas, conforme a obrigação. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens do devedor. O inadimplemento pode ser relativo ou absoluto. Relativo, também denominado mora, ocorre quando a obrigação não foi cumprida no tempo, lugar e formas estipuladas, mas sua execução ainda pode ser aproveitada pelo credor. A inadimplência é considerada absoluta quando a obrigação não foi cumprida e sua execução fora do tempo, lugar e formas estipuladas não mais se aproveita ao credor. Nesse casso ocorre o inadimplemento. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.


5.4 - Do Inadimplemento das Obrigações

Nas obrigações negativas, de não fazer, o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o ato de que se devia abster. Nos contratos benéficos, responde por simples culpa o contratante, a quem o contrato aproveite, e por dolo aquele a quem não favoreça. Nos contratos onerosos, responde cada uma das partes por culpa, salvo as exceções previstas em lei. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. O caso fortuito ou de força maior se caracteriza pela inevitabilidade do acontecimento, do fato, e pela ausência de culpa na produção do evento.


5.4.1 - Da Mora

A mora consiste na inexecução total ou parcial de uma obrigação, mas sua execução, ainda que tardia ou deficiente pode ser aproveitada pelo credor. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer. O devedor responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.


5.4.1 - Da Mora

No prazo estipulado, o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, constitui de pleno direito em mora o devedor. Não havendo prazo estipulado, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou. Nas obrigações negativas, considera-se o devedor em mora a partir do dia em que se executou o ato, se dele havia a obrigação de se abster. Nos contratos que versam sobre imóveis a interpelação cartorária ou judicial, constitui o devedor em mora. O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, mesmo sendo essa impossibilidade resultante de caso fortuito ou de força maior, se estes ocorrerem durante o atraso, salvo se provar isenção de culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse oportunamente desempenhada.


5.4.1 - Da Mora

A mora do credor faz cessar para o devedor a responsabilidade de conservação da coisa, obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas em conservá-la, e sujeita-o a recebê-la pela estimação mais favorável ao devedor, se o seu valor oscilar entre o dia estabelecido para o pagamento e o da sua efetivação. Purga-se a mora, por parte do devedor, oferecendo este a prestação mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta, e por parte do credor, oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma data.


5.4.2 - Das Perdas e Danos

Aquele que causar prejuízo a alguém, pelo descumprimento culposo de um contrato ou pela prática de ato ilícito deve reparar as perdas e danos. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.


5.4.3 - Dos Juros Legais

No dizer de Sílvio Rodrigues, “juro é o preço do uso do capital”, ou seja, juro significa rendimento de capital. Distinguem-se os juros em compensatórios e moratórios, sendo este a remuneração do capital empregado e aqueles a indenização pelo prejuízo resultante da mora culposa na execução de uma obrigação. Quando os juros moratórios não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional. Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento, ou acordo entre as partes.


5.4.4 - Da Cláusula Penal

A cláusula penal, ou multa convencional, é uma convenção estipulada pelas partes na qual estas se obrigam a pagar uma determinada multa no caso de violação de algum dispositivo contratual. Trata-se de uma obrigação acessória, que tem por objetivo garantir o cumprimento da obrigação principal e também fixar previamente o valor das perdas e danos em caso de descumprimento do pactuado. Por ser obrigação acessória, sendo nula ou anulada a obrigação principal, também o são as disposições contidas na cláusula penal. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. A cláusula penal pode ser estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior. Também pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.


5.4.4 - Da Cláusula Penal

O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder o da obrigação principal, sendo a penalidade reduzida eqüitativamente se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.


5.4.5 - Das Arras ou Sinal

O contrato preliminar pode ser garantido pelas arras ou sinal, que torna presumido o acordo final e obrigatório o contrato Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as. Se inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.


5.4.5 - Das Arras ou Sinal

A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu terá devolve-as em dobro. Em ambos os casos não haverá direito á indenização suplementar.


5.5 Dos Contratos em Geral

Contrato é a uma convenção estabelecida entre duas ou mais pessoas, com o objetivo de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir entre elas uma relação jurídica patrimonial. A validade do contrato depende da capacidade jurídica das partes, do objeto lícito, possível, determinado ou determinável, bem como de forma prescrita ou não proibida pela lei. São princípios básicos que informam os contratos a autonomia de vontades, a supremacia da ordem pública, e a força vinculante do contrato. A autonomia de vontades faculta às partes a liberdade para estipular ou não estipular o que lhes convenha, ou de escolher com quem contratar.



A supremacia da ordem pública torna a autonomia da vontade relativa, uma vez que a sujeita às normas legais imperativas e aos princípios da moral e dos bons costumes. Nesse sentido, a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, além de que é obrigatório aos contratantes guardar, tanto na execução quanto a conclusão do contrato, os princípios de probidade e boa-fé. A força vinculante do contrato, também denominada pacta sunt servanda, significa que o contrato faz lei entre as partes. Uma vez estipuladas as condições, observada a livre e consciente manifestação de vontade e a supremacia da ordem pública, as disposições no contrato expressas são de cumprimento obrigatório pelas partes.



As cláusulas ambíguas ou contraditórias eventualmente constante do contrato de adesão devem ser interpretadas de modo mais favorável ao aderente. Da mesma forma, nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. As partes podem estipular contratos atípicos, desde que observe as normas fixadas pela lei. A lei veda a contratação de herança de pessoa viva.


5.5.1 - Da Formação dos Contratos

A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. Deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa presente, sem estabelecimento de prazo, e não aceita imediatamente. A pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante é considera presente. Também, deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa ausente, sem o estabelecimento de prazo, se tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente. Da mesma forma, deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa ausente, com estabelecimento de prazo, se não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo estipulado. Por fim, deixa de ser obrigatória a proposta se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.



A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das circunstâncias ou dos usos. Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde que ressalvada esta faculdade na oferta realizada. Se a aceitação, por circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, este deverá comunicar imediatamente ao aceitante, sob pena de responder por perdas e danos. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará nova proposta. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, o contrato será considerado concluído caso não chegue à recusa. Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante.



Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida. Todavia, são exceções a essa regra os casos em aceitação é considera inexistente, se o proponente se houver comprometido a esperar resposta, ou se a aceitação não chegar no prazo convencionado. Reputar-se-á celebrado o contrato no lugar em que foi proposto.


5.5.2 - Da Estipulação em Favor de Terceiro

Estipular significa, contratar, estabelecer condições, cláusulas e obrigações recíprocas. A estipulação pode ser feita em favor de terceiro, que não participa do estipulado. O seguro de vida é um clássico exemplo de estipulação em favor de terceiro, na medida em que o segurado estabelece com a seguradora algum benefício em favor de do beneficiário, que não participa diretamente do contrato. O beneficiário pode exigir o cumprimento do estipulado, observado as condições e normas do contrato, mas também pode ser substituído pelo estipulante independente de anuência.


5.5.3 - Da Promessa de Fato de Terceiro

Pode alguém firmar compromisso para que terceiro pratique determinado ato. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar.


5.5.4 - Dos Vícios Redibitórios

Vícios redibitórios são os defeitos ocultos presente na coisa, de tal modo grave que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor. Verificado o vício redibitório, pode o adquirente optar pelo abatimento no preço ou por rejeitar a coisa. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos. Se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, desde que o perecimento se dê por vício oculto já existente ao tempo da tradição.


5.5.4 - Dos Vícios Redibitórios

O prazo de decadência do direito de obter a redibição ou abatimento no preço é de trinta dias para móveis, contados da entrega efetiva, e de um ano para imóveis. Na impossibilidade de ser o defeito oculto conhecido no prazo legal, a decadência correrá a partir do momento em que dele tiver ciência até o máximo de cento e oitenta dias se móveis, e um ano se imóveis. Os prazos não correm na constância de cláusula de garantia, mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadência.


5.5.5 - Da Evicção

A evicção é fato que causa ao adquirente a perda total ou parcial da coisa adquirida, por decisão judicial, em favor de terceiro, este reconhecido como verdadeiro dono. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. Contrato oneroso é aquele em que ambas as partes têm obrigações patrimoniais, com vantagens recíprocas. As partes podem, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção. Todavia, não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.


5.5.5 - Da Evicção

O evicto, salvo estipulação em contrário, tem direito à restituição integral do preço ou das quantias que pagou, à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção, e às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.


5.5.6 - Dos Contratos Aleatórios

O contrato aleatório é aquele em há dependência direta a eventos futuros ou incertos, sendo que as partes assumem o risco de uma contra prestação desproporcional ou mesmo de nada receber.

Quem vendeu coisa pendente de fato futuro sem se responsabilizar pelos resultados recebe o preço integral, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa.

Quem prometeu a entrega de coisa futura de quantidade indeterminada, sem se responsabilizar pelos resultados recebe o preço integral ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à esperada, desde que alguma quantidade venha a existir e que de sua parte não tiver concorrido culpa. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.

O mesmo entendimento é aplicado às coisas existentes, mas expostas a risco.


5.5.7 - Do Contrato Preliminar

O contrato preliminar é a declaração de vontade de ambas as partes, ou de uma delas, no sentido de prometerem firmar posteriormente um contrato definitivo. Esta modalidade de contrato, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Deverá ser levado ao registro competente. Uma vez concluído o contrato preliminar, e nele não constando cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, fixando prazo à outra para que o efetive. Esgotado o prazo ao contrato preliminar é conferido caráter definitivo, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.


5.5.7 - Do Contrato Preliminar

Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.


5.5.8 - Do Contrato com Pessoa a Declarar

Ao concluir um contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes. Essa indicação deve ser comunicada à outra parte no prazo de cinco dias da conclusão do contrato, se outro prazo não tiver sido estipulado. A pessoa adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes do contrato, a partir do momento em que este foi celebrado.


5.5.9 - Da Extinção do Contrato

São modalidades de extinção do contrato o seu cumprimento e a rescisão, termo este entendido em sentido amplo. A rescisão pode ocorrer pelo distrato, pela denúncia unilateral, por força de cláusula resolutiva expressa ou tácita, ou pelo inadimplemento.


5.5.9.1 - Do Distrato

O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. A rescisão (ou em sentido estrito a resilição) unilateral pode ocorrer mediante denúncia notificada à outra parte, desde que a lei expressa ou implicitamente o permita. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos.


5.5.9.2 - Da Cláusula Resolutiva

Cláusula resolutiva é a disposição expressa ou tácita que implica na revogação do negócio jurídico pelo inadimplemento da obrigação por uma das partes. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.


5.5.9.3 - Da Exceção de Contrato não Cumprido

A exceção de contrato não cumprido, ou exceptio non adimpleti contractus, ocorre nos contratos bilaterais e consiste proibição aos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, exigir o implemento da do outro. Da mesma forma, se sobrevier a uma das partes contratantes, diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra se recusar à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.


5.5.9.4 - Da Resolução por Onerosidade Excessiva

Se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato de execução continuada ou diferida. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida ou alterada no modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.


5.6 - Das Várias Espécies de Contrato

É o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. O contrato de compra e venda possui três elementos essenciais: acordo de vontades, a coisa e o preço (consensus, res et pretium). A declaração de vontade vem a ser o consentimento que vem a recair sobre a coisa e o preço. A coisa é o objeto da compra e venda, podendo ser qualquer coisa comercializável. O preço deve ser em dinheiro ou em coisas representativas de dinheiro. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

5.6.1 - Da Compra e Venda



Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegurará ter na coisa as qualidades que a elas correspondem. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. O preço pode ser fixado ao arbítrio de terceiro, à taxa do mercado ou bolsa, em certo e determinado dia e lugar, ou em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.



A fixação do preço não pode ser deixada ao arbítrio exclusivo de uma das partes componentes do contrato de compra e venda, sob pena de tornar-se nulo o contrato. Exceto estipulação das partes em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição. Exceto no caso de venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. Tradição é o meio pelo qual se transfere a propriedade da coisa móvel ao adquirente, em decorrência do cumprimento a um contrato. Via de regra a transferência do bem é efetiva ou real, mas também poderá ser simbólica ou fictícia. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.



A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. Em ambos os casos dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória. Os cônjuges podem contratar a compra e venda com relação a bens excluídos da comunhão.



A lei veda em alguns casos, sob pena de nulidade, a realização do contrato de compra e venda, mesmo que a venda se dê em hasta pública. Nesse sentido não podem ser comprados pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; pelos juízes e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos em litigância no juízo onde servirem ou que se estender a sua autoridade; pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.



Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, ocorrerá a venda ad mensuram. Se a extensão não corresponder às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. Decai do direito de propor as ações em relação a venda ad mensuram o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. A venda ad corpus é aquela em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa, a referência, às suas dimensões. Nesse caso não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido ter sido a venda ad corpus.



O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas. O condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a estranhos, se outro condômino a quiser. Nesse caso, o condômino não informado da poderá haver para si a parte vendida a estranhos, desde que deposite o preço pago e requeira a coisa vendida no prazo máximo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Os Contratos de Compra e Venda podem ser gravados com cláusulas especiais, estabelecendo direitos e deveres específicos, tais como cláusula de retrovenda, de venda a contento e da sujeita à prova, da preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio, e da venda sobre documentos.


5.6.1.1 - Da Retrovenda

Cláusula através da qual o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.


5.6.1.2 - Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova

A venda a contento é a cláusula que determina que a venda somente se aperfeiçoa após o adquirente manifestar seu agrado. Assim, entende-se que a venda é feita sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue. Da mesma forma, a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.


5.6.1.3 - Da Preempção ou Preferência

É a cláusula que impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.


5.6.1.3 - Da Preempção ou Preferência

Salvo estipulação das partes fixando prazo diverso, o direito de preempção caducará em três dias se não exercida em relação à coisa móvel, e em sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor, se imóvel. Se o comprador alienar a coisa sem ter comunicado previamente ao vendedor o preço e as vantagens que por ela lhe oferecem responderá por perdas e danos. O adquirente se tiver procedido de má-fé, responderá solidariamente.


5.6.1.4 - Da Venda com Reserva de Domínio

É cláusula inserta no contrato de compra e venda de coisa móvel em que o vendedor reserva para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa que não pode ser caracterizada perfeitamente, de modo a diferenciá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé. Segundo o entendimento doutrinário, é considerada cláusula suspensiva, na medida em que suspende a transferência da propriedade da coisa alienada. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago.


5.6.1.4 - Da Venda com Reserva de Domínio

O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.


5.6.1.5 - Da Venda Sobre Documentos

Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. Salvo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.


5.6.2 - Da Troca ou Permuta

“Troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra, que não seja dinheiro” (Covis Beviláqua). Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com exceção de que cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca, salvo se estipularem ao contrário. Da mesma forma, é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.


5.6.3 -Do Contrato Estimatório

Modalidade de contrato em que o proprietário, denominado consignante, entrega bens móveis a outrem, denominado consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada. Se o consignatário não puder restituir a coisa em sua integridade, ou a restituição tornar-se impossível, ainda que por fato a ele não imputável, mesmo assim não se exonera da obrigação de pagar o preço ao consignante. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou seqüestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.


5.6.4 - Da Doação

A doação é uma modalidade de contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. Aquele que doa é denominado doador, e quem aceita donatário. A manifestação da aceitação pelo donatário é condição indispensável ao aperfeiçoamento do negócio. A manifestação é expressa quando efetuada de forma verbal, escrita ou com gestos, desde que suficientes para demonstrar a vontade do donatário. Tácita quando o donatário pratica atos incompatíveis com a recusa da doação. Presumida quando doador de liberalidade não sujeita a encargo fixa prazo para o donatário para declarar se aceita ou não, e este se mantém silente; ou, ainda, quando a doação é feita como contemplação a casamento futuro com pessoas determinadas e o casamento se consuma.


5.6.4 - Da Doação

A doação é pura quando traduz simples liberalidade, mero benefício movido pelo altruísmo do doador. Remuneratória, quando objetiva retribuir serviços ou favores prestados por qualquer motivo não cobrados pelo donatário. Com encargo, ou modal quando se impõe ao donatário uma contraprestação que ele deve cumprir e que resulta em vantagem ao doador ou a outrem. Condicional, quando sua eficácia depende de acontecimento futuro e incerto. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro


5.6.4 - Da Doação

São restrições à liberdade de doar a disposição torna nula a doação de todos os bens do doador, sem reserva ou renda suficiente para a sua subsistência, e o excesso da doação que atingir o quinhão da legítima dos herdeiros. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo. Pode, também, a revogação ser automática, no caso de doação resolúvel.


5.6.4 - Da Doação

A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida.


5.6.5 - Da Locação de Coisas

Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. O locador é obrigado a entregar ao locatário a coisa alugada em condições de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário. Da mesma forma, garantir ao locatário, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.


5.6.5 - Da Locação de Coisas

O locatário é obrigado a servir-se da coisa alugada conforme estipulado ou presumido; dispensar a ela o mesmo cuidado como se sua fosse; a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; e restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.


5.6.6 - Do Empréstimo

O empréstimo divide-se em comodato e mútuo.


5.6.6.1 - Do Comodato

O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.


5.6.7.2 - Do Mútuo

O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis em que há transferência do domínio da coisa emprestada ao mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Pode ser oneroso ou gratuito. Usualmente refere-se a empréstimo de dinheiro. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, observados que, se eles não forem convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, permitida a capitalização anual.


5.6.8 - Da Prestação de Serviço

Esta modalidade de prestação de serviço refere-se exclusivamente às empresas de serviços e aos trabalhadores autônomos, não podendo haver a caracterização de relação sujeita às leis trabalhistas. Da mesma forma, não se aplica às categorias profissionais com regulamentação própria, como os corretores de imóveis. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição. O pagamento ocorrerá depois de prestado o serviço, salvo se por convenção, ou costume, não houver de ser adiantada. A obrigação de fornecer os materiais não se presume, mas resulta da lei ou da vontade das partes. O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução.


5.6.8 - Da Prestação de Serviço

Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Decairá desse direito o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução seja confiada a terceiros, a não ser que, por motivos supervenientes ou razões de ordem técnica, fique comprovada a inconveniência ou a excessiva onerosidade de execução do projeto em sua forma originária. Essa proibição não abrange alterações de pouca monta, ressalvada sempre a unidade estética da obra projetada.

Não se extingue o contrato de empreitada pela morte de qualquer das partes, salvo se ajustado em consideração às qualidades pessoais do empreiteiro.


5.6.9 - Do Depósito

O depósito pode ser voluntário ou necessário. Qualquer que seja a modalidade, o depositário que não o restituir quando exigido será compelido a fazê-lo mediante prisão não excedente a um ano, e ressarcir os prejuízos.


5.6.9.1 - Do Depósito Voluntário

Contrato em que uma parte, o depositário, recebe um objeto móvel, para guardar, até que o depositante o reclame. O contrato de depósito é gratuito, exceto se houver convenção em contrário, se resultante de atividade negocial ou se o depositário o praticar por profissão. O depósito voluntário provar-se-á por escrito. O depositário é obrigado a guardar e conservar a coisa depositada como se sua fosse, bem como devolvê-la quando o exigir o depositante. Se o depósito se entregou fechado, colado, selado, ou lacrado, nesse mesmo estado se manterá. Salvo disposição em contrário, a restituição da coisa deve dar-se no lugar em que tiver de ser guardada. As despesas de restituição correm por conta do depositante.


5.6.9.1 - Do Depósito Voluntário

O depositário não poderá, sem licença expressa do depositante, servir-se da coisa depositada, nem a dar em depósito a outrem, sob pena de responder por perdas e danos. O depositante é obrigado a reembolsar as despesas feitas pelo depositário, na guarda da coisa, a indenizar os prejuízos que do depósito provierem e pagar a gratificação eventualmente estipulada no contrato.


5.6.9.2 - Do Depósito Necessário

Depósito necessário é aquele que independe da vontade das partes, mas por obrigação legal ou por ocasião de alguma calamidade, como o incêndio, a inundação, o naufrágio ou o saque. As bagagens dos viajantes ou hóspedes nas hospedarias onde estiverem são equiparadas ao depósito necessário. Nesse caso, os hospedeiros responderão como depositários, assim como pelos furtos e roubos que perpetrarem as pessoas empregadas ou admitidas nos seus estabelecimentos.


5.6.10 - Do Mandato

Contrato por meio do qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde indicado o lugar onde foi passada, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos, bem como a assinatura do outorgante. O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida. Mesmo que o mandato seja outorgado através de mandato por instrumento público, o substabelecimento pode ser feito mediante instrumento particular. Substabelecimento é o ato pelo qual o mandatário transfere a outrem, o substabelecido, os poderes que lhe foram conferidos pelo mandante.


5.6.10 - Do Mandato

Para os atos que exijam escritura pública, como a compra e venda de imóveis, o mandato deve ser outorgado por intermédio de escritura pública. Portanto, a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito. A aceitação do mandato pode ser tácita, e resulta do começo de execução. O mandato pode ser especial a um ou mais negócios determinadamente, ou geral a todos os do mandante. O mandato pode ser para negócios (ad negotia), ou com finalidade judicial (ad judicia). Via de regra só confere poderes de administração. Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. O poder de transigir não importa o de firmar compromisso.


5.6.10.1 - Das Obrigações do Mandatário

O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.


5.6.10.2 - Das Obrigações do Mandante

O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido, e adiantar a importância das despesas necessárias à execução dele, quando o mandatário lho pedir. É obrigado ao mandante a pagar ao mandatário a remuneração ajustada e as despesas da execução do mandato, ainda que o negócio não surta o esperado sem culpa do mandatário. Da mesma forma é obrigado o mandante a ressarcir ao mandatário as perdas que este sofrer com a execução do mandato, sempre que não resultem de culpa sua ou de excesso de poderes.


5.6.10.3 - Da Extinção do Mandato

São modalidades de extinção do mandato a revogação ou a renúncia; a morte ou interdição de uma das partes; sobrevindo estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; e pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o mandante o revogar, pagará perdas e danos. Se a cláusula de irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato será ineficaz. O mandato com a cláusula "em causa própria", não poderá ser revogado e nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.


5.6.10.3 - Da Extinção do Mandato

Para revogar o mandato deve o mandante notificar da revogação o mandatário ou procurador e ainda comunicar o fato a todos os eventuais interessados, seja por meio de notificações diretas ou publicação em jornal. Não tomadas essas providências continuarão válidos os atos ajustados entre o procurador demitido e terceiros de boa-fé, que não sabiam da revogação.

É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache vinculado.

A nomeação comunicada de um outro mandatário para o mesmo negócio revoga o mandato anterior.

A renúncia do mandato será comunicada ao mandante, que, se for prejudicado pela sua inoportunidade, ou pela falta de tempo, a fim de prover à substituição do procurador, será indenizado pelo mandatário, salvo se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo considerável, e que não lhe era dado substabelecer.


5.6.11 - Da Comissão

Modalidade de contrato em que o comissário passa a comprar ou vender bens, em seu próprio nome, mas por conta de um comitente, e de acordo com as instruções deste. O comissário fica diretamente obrigado para com as pessoas com quem contratar, sem que estas tenham ação contra o comitente, nem este contra elas, salvo se o comissário ceder seus direitos a qualquer das partes. O leiloeiro é um exemplo típico de ocorrência de comissão, desde que ausente o proprietário da coisa leiloada. No desempenho das suas incumbências o comissário é obrigado a agir com cuidado e diligência, não só para evitar qualquer prejuízo ao comitente, mas ainda para lhe proporcionar o lucro que razoavelmente se podia esperar do negócio, respondendo por qualquer prejuízo que, por ação ou omissão, ocasionar ao comitente, salvo motivo de força maior.


5.6.11 - Da Comissão

O comissário não responde pela insolvência das pessoas com quem tratar, exceto em caso de culpa e se ele assumir o ônus através da cláusula del credere. Nesse caso responderá o comissário solidariamente com as pessoas com que houver tratado em nome do comitente. Cláusula del credere é aquela em que “o comissário assume a responsabilidade pela solvência daqueles com quem vier a contratar no interesse e por conta do comitente” (Maria Helena Diniz).


5.6.12- Da Corretagem

Pelo contrato de corretagem, uma pessoa se obriga a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A atividade do corretor é voltada para o público, não para pessoas determinadas. Define-se o contrato de corretagem pelo liame obrigacional: não pode haver ligação decorrente de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios. Deve, também, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.



A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. O contrato de corretagem tem como objetivo a disponibilização dos meios necessários para realização do negócio. Nesse sentido, a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha ele conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor. Todavia, se for ajustada a corretagem com exclusividade, através de documento escrito, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.



Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida. Da mesma forma se procederá se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. Para resguardar seus direitos é recomendável ao Corretor notificar o dono do negócio, discriminado as pessoas com quem tratou com vistas à intermediação. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.


5.6.13 - Da Fiança

A fiança é o contrato por meio do qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. A fiança é uma modalidade de contrato que só tem validade se escrito. Seu estabelecimento independe da vontade do devedor e não vale além da obrigação afiançada A fiança prestada pelo cônjuge sem o consentimento do outro tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal. O credor não pode ser obrigado a aceitar fiador indicado se este não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação. Sobrevindo a insolvência ou incapacidade do fiador poderá o credor exigir que seja substituído.


5.6.13 - Da Fiança

O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor, respondendo este também por todas as perdas e danos que o fiador pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança. Na fiança por tempo indeterminado pode o fiador exonerar-se da fiança que tiver assinado, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.


5.6.14. - Da Transação

É lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante concessões mútuas. Podem ser objeto de transação os direitos patrimoniais de caráter privado. Quando a lei exigir, ou quando recair sobre direitos contestados em juízo, a transação deverá ser feita por escritura pública, permitido o instrumento particular nos demais casos. A transação deve ser interpretada restritivamente e por ela não se transmitem, apenas se declaram ou reconhecem direitos. Sendo nula qualquer das cláusulas da transação, nula será esta. Só se anula a transação nos casos de dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa.


5.6.15 - Do Compromisso ou Arbitragem

É admitido compromisso, judicial ou extrajudicial, para resolver litígios entre pessoas que podem contratar, exceto para solução de questões de estado, de direito pessoal de família e de outras que não tenham caráter estritamente patrimonial. Admite-se nos contratos a cláusula compromissória, para resolver divergências mediante juízo arbitral, na forma estabelecida na Lei 9.307/1996, que regula a arbitragem.


5.7 - Dos Atos Unilaterais

Aquele que, por anúncios públicos, se comprometer a recompensar, ou gratificar, a quem preencha certa condição, ou desempenhe certo serviço, contrai obrigação de cumprir o prometido. Aquele que fizer o serviço, ou satisfizer a condição estabelecida poderá exigir a recompensa estipulada. A promessa de recompensa pode ser revogada utilizando-se da mesma publicidade, desde que seja feita antes de prestado o serviço ou preenchida a condição.

5.7.1 - Da Promessa de Recompensa


5.7.2 - Do Pagamento Indevido

O pagamento indevido é aquele efetuado sem qualquer vínculo obrigacional que o justifique. Aquele que recebeu o que lhe não era devido ou recebeu dívida condicional antes de cumprida a condição fica obrigado a restituir. Quem voluntariamente pagou o indevido incumbe a prova de tê-lo feito por erro.


5.7.3 - Do Enriquecimento Sem Causa

O enriquecimento sem causa é o acréscimo patrimonial de alguém, em prejuízo de outrem, sem justa razão, ou de modo ilícito. É o locupletamento à custa alheia. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.


6. DIREITO DAS COISAS

O direito das coisas apresenta-se como um vínculo entre a pessoa e a coisa. É um direito absoluto e oponível erga omnes (contra todos), ou seja, o titular do direito real tem o poder de reivindicar a coisa onde quer que se encontre ou de quem quer a detenha. De acordo com entendimento teórico-doutrinário tradicional, os direitos reais são aqueles estabelecidos em lei, não se admitindo interpretação extensiva. Nesse sentido são diretos reais a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca e a anticrese. Não se deve confundir direito real com direito sobre a coisa, pois este é bem mais amplo que o primeiro, pois além de englobar os diretos reais, abrange a posse e as obrigações mistas ou propter rem.


6. DIREITO DAS COISAS

Enquanto no direito das coisas existe um vínculo direto entre uma pessoa e uma coisa que deve ser respeitado por todos, no direito das obrigações o vínculo é estabelecido entre pessoas determinadas, excluindo terceiros estranhos à relação.


6.1 - Da posse

Posse é o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, em nome próprio e com autonomia.


6.1.1 - Da Posse e sua Classificação

Interessa informar a classificação da posse quanto à extensão da garantia possessória, quanto aos vícios objetivos, quanto à subjetividade, quanto aos efeitos, ou quanto à idade.

Quanto à extensão da garantia possessória a posse pode ser direta ou indireta. Direta quando exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa; indireta quando o proprietário a conserva por ficção legal, mas o exercício da posse direta é conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real limitado.

Quanto aos vícios objetivos a posse pode ser justa ou injusta. Justa é a posse que não for violenta, clandestina ou precária, injusta a que for violenta, clandestina ou precária. Posse violenta é aquela adquirida com o uso da força física ou violência moral. Posse clandestina é aquela adquirida às escondidas daquele que tem interesse em conhecê-la. Posse precária é aquela cedida em caráter provisório e adquirida com abuso de confiança por parte de quem recebeu a coisa com o dever de restituí-la.


6.1.1 - Da Posse e sua Classificação

Quanto à subjetividade a posse pode ser de boa-fé ou de má-fé. De boa-fé é aquela em que o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa; de má-fé é aquela em que o. o possuidor conhece o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.

Quanto aos efeitos a posse pode ser ad interdicta ou ad usocapionem. Ad interdicta é aquela que pode ser amparada pelos interditos possessória, nos casos de esbulho, turbação ou ameaça; ad usocapionem é aquela capaz de dar origem à usucapião da coisa.

Quanto à idade a posse pode ser nova ou velha. Nova é aquela que data de menos de ano e dia; velha a que data de mais de ano e dia. A posse nova admite a concessão de liminar nas ações possessórias, a velha não.

A posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente. Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida.


6.1.2 - Da Aquisição da Posse

Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. A posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a pretende ou por seu representante, por terceiro sem mandato, dependendo neste caso de ratificação. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas móveis que nele estiverem. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais. São atos que não induzem e nem autorizam a aquisição da posse os de mera permissão ou tolerância, os violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.


6.1.3 - Dos Efeitos da Posse

A posse pode ser perturbada pela turbação, pelo esbulho ou pela ameaça de agressão iminente. O esbulho é a perda da posse, injustamente, por emprego de violência, clandestinidade ou abuso de confiança. A turbação é a tentativa de esbulho, embaraçando a o exercício da posse, sem, contudo, acarretar sua perda. O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa não podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse. Da mesma forma, o turbado pode utilizar-se da ação de manutenção de posse, e o esbulhado a ação de reintegração de posse. Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve de alguma das outras por modo vicioso.


6.1.4 - Da Perda da Posse

Perde-se a posse quando o possuidor deixa, embora contra a própria vontade, de ter de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. São exemplos o abandono, a tradição, a perda ou destruição da coisa etc.


6.2 - Dos Direitos Reais

São diretos reais a propriedade, a superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca e a anticrese. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.


6.3 - Da Propriedade

O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. São proibidos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.


6.3 - Da Propriedade

A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las. As jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais pertencem à União, constituindo propriedade distinta da do solo.

A propriedade presume-se plena e exclusiva até prova em contrário. Plena é a propriedade em que todos os direitos elementares (usar, gozar, dispor e reaver) estão reunidos no proprietário. Limitada quando um desses elementos é entregue a um outro titular.

Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.


6.3.1 - Da Aquisição da Propriedade Imóvel

Adquire-se a propriedade imóvel pelo usucapião, pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel, pela acessão e pelo direito hereditário. A aquisição pode ser originária ou derivada. Originária quando o indivíduo faz seu o bem sem que alguém tenha lhe transmitido; derivada quando houver transmissão de domínio, por ato causa mortis ou inter vivos.


6.3.1.1 - Da Usucapião

Usucapião é de aquisição da propriedade decorrente do exercício de da posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, por determinado tempo fixado pela lei. A usucapião é declarada por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Não podem ser usucapidos os bens públicos e as coisas fora do comércio. São várias as possibilidades de se adquirir a usucapião conforme as características do imóvel e da posse. Adquire a propriedade, independentemente de título e boa-fé, aquele que, sem oposição ou interrupção, possuir como seu um imóvel por quinze anos. Se o morador houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo é reduzido a dez anos.



Adquire a propriedade aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e fazendo dela sua moradia. Adquire a propriedade aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possuir como sua, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família.



Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e sem contestação, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Reduz se o prazo a cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que todas sejam contínuas, pacíficas. O justo título e a boa-fé são exigidos nos casos de usucapião após dez anos da posse.


6.3.1.2 - Da Aquisição pelo Registro do Título

Somente se transfere a propriedade por ato entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis; enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Até a decretação da invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.


6.3.1.3 - Da Aquisição por Acessão

A acessão é o acréscimo a um imóvel, seja decorrente da atividade humana ou por causas naturais. Ocorre de forma natural por formação de ilhas, por aluvião, por avulsão ou por abandono de álveo; e por causas artificiais por plantações ou construções.


6.3.1.3.1 - Das ilhas

As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros. A denominação rios particulares significa rios não navegáveis. Sendo o rio navegável as ilhas formadas são da pessoa de direto público em que tais correntes pertencem.


6.3.1.3.2 - Da Aluvião

Aluvião é a denominação dos acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas. A aluvião pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.


6.3.1.3.3 - Da Avulsão

Avulsão e a denominação que se dá ao fato de uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, por força natural violenta. Nesse caso, o dono do imóvel acrescido adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.


6.3.1.3.4 - Do Álveo Abandonado

Álveo é o leito do rio. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.


6.3.1.3.5 - Das Construções e Plantações

Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. Ocorrendo plantação ou construção em terreno próprio, mas com sementes, plantas ou materiais alheios, o dono do terreno adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. Ocorrendo plantação ou construção em terreno alheio, mas com sementes, plantas e construções próprias, estas são perdidas em proveito do proprietário do térreo, mas se o plantador ou construtor agiu de boa-fé terá direto à indenização. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.


6.3.2 - Da Perda da Propriedade

Perde-se a propriedade imóvel por alienação, pela renúncia, por abandono, por perecimento da coisa, e pela desapropriação. Outras causas também consideradas pela lei causam a perda da propriedade, tais como o usucapião, a acessão etc.


6.3.3 - Dos Direitos de Vizinhança

O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, podendo exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente.

6.3.3.1 - Do Uso Anormal da Propriedade


6.3.3.2 - Das Árvores Limítrofes

A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até a divisa, pelo proprietário do terreno invadido. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.


6.3.3.3 - Da Passagem Forçada

O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem.


6.3.3.4 - Da Passagem de Cabos e Tubulações

O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, desde que receba indenização suficiente para atender, também, à desvalorização da área remanescente.


6.3.3.5 - Das Águas

O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.


6.3.3.6 - Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente as despesas.


6.3.3.7 - Do Direito de Construir

O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos civis e administrativos. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho e não poderá abrir janelas, ou fazer terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. São proibidas construções capazes de poluir ou inutilizar a água do poço ou nascente alheia. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.


6.4 - Do Condomínio Geral

Há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cada qual com sua parte ideal. Via de regra o novo Código Civil revogou as disposições da Lei 4.591 em referência ao condomínio.


6.4.1 - Do Condomínio Voluntário

Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la, mas nenhum condômino pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Podem os condôminos estipular que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.


6.4.2 - Do Condomínio Necessário

Ocorre essa modalidade de condomínio quando há meação de paredes, cercas, muros e valas. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado.


6.5 - Do Condomínio Edilício

O Condomínio edilício é instituído em edificações e tem como características partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. São de utilização em comum pelos condôminos, e não podem ser alienados separadamente, ou divididos, o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público,



Os condôminos têm o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, usar das partes comuns, conforme a sua destinação, sem excluir a utilização pelos demais compossuidores, e votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite. São deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, abster-se de realizar obras que comprometam a segurança da edificação ou a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, não utilizar a sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.



O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A administração do condomínio cabe ao síndico, que poderá não ser condômino, eleito em assembléia para mandato não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Compete ao síndico, dentre outros, representar, ativa e passivamente, o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia, zelar pela conservação e a guarda das partes comuns, cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas, realizar o seguro da edificação etc.


6.6 - Da Propriedade Resolúvel

Propriedade resolúvel é aquela de caráter transitório, não permanente, que pode ser cancelada sobrevindo determinada condição legal ou convencional, a condição resolutiva ou termo final. Ocorrendo a condição ou advindo o termo diz que a propriedade foi resolvida. Nesse caso, são também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. São exemplos o pacto de retrovenda, a venda a contento, a propriedade fiduciária etc.


6.7 - Direitos Reais de Gozo ou Fruição sobre Coisas Alheias

Os direitos reais são previstos e limitados por lei, e não se admitem a criação de novas espécies por ato de vontade das partes. Essa modalidade de direito transfere o domínio do imóvel ao adquirente, para que este possa gozar e fruir do bem, conforme o tipo de direito real pactuado. Os direitos reais sobre coisas alheias comentados serão os que tratam da superfície, das servidões, do usufruto, do uso, da habitação, do direito do promitente comprador, do penhor, da hipoteca e da anticrese.


6.8 - Da Superfície

O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.


6.9 - Das Servidões

A servidão é o proveito ou facilidade prestada por um prédio - o serviente - em favor de outro – o dominante. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono. É constituída mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis. O exercício da servidão é restrito às necessidades do prédio dominante, de modo a evitar agravar o encargo ao prédio serviente. Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.


6.10 - Do Usufruto

O usufruto é um direito conferido a uma pessoa que o autoriza a usar coisa alheia, móvel ou imóvel, e auferir para si os frutos por ela produzidos. Cabe ao usufrutuário a posse, o uso, a administração e os frutos da coisa; e ao proprietário (conhecido como nu-proprietário) o direito abstrato à propriedade. O usufruto pode recair em um ou mais bens, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. O usufruto de imóveis será constituído mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.


6.10 - Do Usufruto

O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não lhe mudar a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto. Todavia o usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto. É atribuição do usufrutuário pagar as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu, bem como as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.


6.10 - Do Usufruto

Extingue-se o usufruto pela morte do usufrutuário, pelo termo de sua duração, pela cessação da causa que o originou, pela destruição da coisa, pela consolidação (quando a mesma pessoa passa a ser o usufrutuário e o proprietário), pelo usucapião, por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, pela renúncia, pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai etc. Os demais casos de extinção do usufruto estão presentes no art. 1410 do Código Civil.


6.11 - Do Uso

O uso é uma espécie de usufruto restrito, que atribui ao seu titular apenas o uso de coisa alheia, sem direito à administração e aos frutos, salvo daquilo que seja necessário ao consumo pessoal e da família, compreendidas a de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.


6.12 - Da Habitação

O direito real temporário de habitar gratuitamente casa alheia. O titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.


6.13 - Do Direito do Promitente Comprador

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer a adjudicação do imóvel.


6.14 - Direitos Reais de Garantia sobre Coisas Alheias

“Direito real de garantia é aquele confere ao seu titular a prerrogativa de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação” (Sílvio Rodrigues). São eles o penhor, a hipoteca e a anticrese.


6.14.1 - Disposições gerais sobre o penhor, hipoteca e a anticrese.

Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese. Só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver. O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação.



O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro. Excetuam-se dessa regra as dívidas trabalhistas, previdenciárias, fiscais, que têm preferência. O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze anos da data de sua constituição. A dívida será considerada vencida se o bem dado em garantia se perecer, deteriorar ou depreciar e o devedor, intimado, não o reforçar ou substituir, se o devedor cair em insolvência ou falir, se as prestações não forem pontualmente pagas, se desapropriar o bem dado em garantia.



É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento, mas vencida a dívida, poderá o devedor dar a coisa em pagamento da dívida. Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante.


6.14.2 - Do Penhor

Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação. O credor pignoratício tem direito à posse da coisa empenhada; à retenção dela em caso de indenização de despesas justificadas; ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa empenhada; a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se autorizado expressamente pelo contrato ou pelo devedor; a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder; a promover a venda antecipada sempre que haja receio fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, mas o dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra garantia real idônea.


6.14.2 - Do Penhor

O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago. O credor pignoratício é obrigado à custódia da coisa, na qualidade de depositário, a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, à defesa da posse da coisa empenhada e a comunicação ao dono dela, das circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória, a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida; Extingue-se o penhor com a extinção da obrigação; com o perecimento da coisa; renunciando o credor; confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa; dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.


6.14.3 - Da Hipoteca

“Hipoteca é o direto real que o devedor confere ao credor, sobre um bem imóvel de sua propriedade ou a outrem, para que o mesmo responda, preferentemente ao credor, pelo resgate da dívida” (Sílvio Rodrigues). Podem ser objeto de hipoteca os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles, o domínio direto, o domínio útil, as estradas de ferro, os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham, os navios, e as aeronaves. Em nosso caso discorremos somente sobre a hipoteca que grava bens imóveis. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado, mas poderá convencionar-se que vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for alienado.



O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. Salvo o caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira. As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um deles, se o título se referir a mais de um. Compete aos interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca. Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem requeridas, sendo que o número de ordem determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas. Ambas as partes podem prorrogar a hipoteca, até perfazer vinte anos, da data do contrato.



A lei confere hipoteca, chamada nesse caso de hipoteca legal, às pessoas de direito público interno sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, sua guarda ou administração; aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação. A hipoteca extingue-se pela extinção da obrigação principal, pelo perecimento da coisa, pela resolução da propriedade, pela renúncia do credor, pela remição, e pela arrematação ou adjudicação.


6.15 -Da Anticrese

Na anticrese o devedor entrega ao credor a posse do imóvel, cedendo-lhe o direito de auferir os frutos e rendimentos desse imóvel, até o montante da dívida a ser paga. O imóvel hipotecado pode ser dado em anticrese, sendo a recíproca verdadeira. O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, exato e fiel, de sua administração. O adquirente dos bens dados em anticrese poderá remi-los, antes do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido de remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse.


7. LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964

As disposições relativas ao condomínio edilício constante nessa lei foram revogadas pelo novo Código Civil, de forma que da Lei n.º 4.591/64 trataremos somente das incorporações imobiliárias.

7.1 - Do Condomínio

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias


7.2 - Das Incorporações

Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Incorporador é a pessoa física ou jurídica, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construção devidamente aprovados pelas autoridades competentes.



O número do registro da incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra. O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.



É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.


7.2.1 - Da Construção de Edificação em Condomínio

A construção de imóveis, objeto de incorporação, poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração. Poderá ser designada, no contrato de construção ou eleita em assembléia, uma Comissão de Representantes, composta de no mínimo três membros escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, em tudo que interessar ao bom andamento da obra. Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, exercendo o construtor, o incorporador ou o condomínio o direito de retenção sobre a respectiva unidade.


7.2.1.1 - Da Construção por Empreitada

Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados. Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade, dispensada essa exigência nos anúncios "classificados" dos jornais.


7.2.1.2 - Da Construção por Administração

Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra. No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra e a data em que se iniciará efetivamente a obra. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento, dispensada essa exigência nos anúncios "classificados" dos jornais.


7.2.2 - Das Infrações

Pode-se estipular no contrato que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, depois de prévia notificação com o prazo de dez dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, e que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada. Não purgada a mora o prazo de dez dias poderá ser promovida, em leilão público, a venda da quota de terreno. O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso seja corrigível em função da variação do índice geral de preços que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.


7.2.2 - Das Infrações

É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações, punível com pena de reclusão de um a quatro anos e multa. Na mesma pena incorre também o corretor de imóveis, o incorporador, o construtor, os diretores ou gerentes de empresa incorporadora, corretora ou construtora que, em contrato, publicidade ou comunicação ao público fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações, ou que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.


8 - LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 - Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.



Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

Nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS), a infra-estrutura básica dos parcelamentos situados consistirá, no mínimo, de vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável, e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.



Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. É proibido o parcelamento do solo urbano, enquanto não solucionados os problemas, em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, com declividade igual ou superior a trinta por cento Também não será permitido o parcelamento do solo em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação ou em áreas de preservação ecológica.



A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas. Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão. Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.



Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Juntamente com o pedido deverá apresentar os documentos de comprovação da propriedade do terreno; de inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos, ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel e aos alienantes; cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação da execução das obras exigidas; exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão.



No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos. O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.



Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão. Nesse caso, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.



Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvo o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.



Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido trinta dias depois de constituído em mora o devedor. Nesse caso, a requerimento do credor, o devedor-adquirente será intimado a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Purgada a mora, convalescerá o contrato. Permanecendo a inadimplência, de posse da certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.



Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.



É proibido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Verificado que o loteamento ou desmembramento não está registrado, deverá o adquirente do lote notificar o loteador para suprir a falta, suspendendo o pagamento, ao loteador, das prestações restantes, mas efetuando o depósito delas junto ao Registro de Imóveis competente. Regularizado o loteamento pelo loteador, este poderá levantar as prestações depositadas em cartório. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.



Constitui crime contra a Administração Pública dar início, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, em desacordo com as disposições legais ou sem a observância das determinações constantes do ato administrativo de licença. Da mesma forma, constitui crime fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. Em ambos os casos a pena é de reclusão, de um a quatro anos, e multa.



A pena será aumentada de um a cinco anos, e multa, se o crime é cometido por meio de venda, promessa de venda ou reserva de lote não registrado no Registro de Imóveis competente ou com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado.

Quem, de qualquer modo, concorrer para a prática das condutas acima citadas incidirá nas penas cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Aquele que registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado será apenado com detenção de um dois anos, e multa.


9 - LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 - Dispõe sobre a proteção do consumidor

O Código do Consumidor estabelece normas visando a proteção e defesa do consumidor, da ordem pública e do interesse social. É de vital importância o conhecimento de alguns conceitos e regras que regem o direito consumeirista, pois o Corretor de Imóveis é um fornecedor de serviços com características bem particulares, haja vista que fornece seus serviços profissionais tanto ao vendedor quanto ao comprador.

9.1 – Definições e Conceitos



Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Destinatário final é aquele que adquire um produto ou serviço para utilizar em uso próprio, que não revende o produto para outrem, nem o aplica na produção de outros produtos. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Esta última definição é uma exação jurídica denominada consumidor por equiparação. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.



Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial. Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.


9.2 - Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço

Não raro ocorre de o produto ou serviço causar danos às pessoas. Neste caso o fabricante, o produtor, o construtor, e o importador respondem de modo objetivo. A responsabilidade objetiva independe da averiguação da culpa e só é excluída se provada a inexistência do defeito, que não foi colocado o produto no mercado ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiro. Considera-se o produto defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera. Não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado.


9.2 - Da Responsabilidade pelo Fato do Produto e do Serviço

O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar. O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas. O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste ou que o defeito decorre de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Os profissionais liberais são exceção à regra da responsabilidade objetiva, vez que sua responsabilidade pessoal deve ser apurada mediante a verificação de culpa.


9.3 - Da Responsabilidade por Vício do Produto e do Serviço

Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária. Ocorrendo o vício e não sendo ele sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; ou o abatimento proporcional do preço. O prazo de trinta dias pode ser reduzido a sete dias ou dilatado até 180 dias, desde que as partes assim estipulem.


9.3 - Da Responsabilidade por Vício do Produto e do Serviço

O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço. A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor. A ignorância do fornecedor sobre os vícios de qualidade por inadequação dos produtos e serviços não o exime de responsabilidade.


9.4 - Da Decadência e da Prescrição

O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis, noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. A reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, transmitida de forma inequívoca, obsta a decadência do direto de reclamar dos vícios aparentes. No caso de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.


9.5 - Das Práticas Comerciais

Toda informação ou publicidade oferecendo ou apresentando produtos ou serviços obriga o fornecedor que a fizer ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, sobre as características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

9.5.1 – Da Oferta


9.5.2 - Da Publicidade

A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique como tal, sendo proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. É abusiva a publicidade discriminatória, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança.


9.5.2 - Da Publicidade

A publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço. O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.


9.5.3 - Das Práticas Abusivas

É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas consideradas abusivas, praticar a venda casada, ou seja, condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço. Da mesma forma não pode limitar quantitativamente sem justa causa, ou recusar atendimento às demandas dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes. Não poderá enviar ou entregar ao consumidor qualquer produto serviço sem solicitação prévia nem se prevalecer da fraqueza ou ignorância do consumidor para impingir-lhe seus produtos ou serviços. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor sem a sua solicitação, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento.



Não pode repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos; colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas convencionadas; recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento; elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços; deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério; aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido.



O fornecedor de serviço será obrigado a entregar ao consumidor orçamento prévio discriminando o valor da mão-de-obra, dos materiais e equipamentos a serem empregados, as condições de pagamento, bem como as datas de início e término dos serviços. Salvo estipulação em contrário, o valor orçado terá validade pelo prazo de dez dias, contado de seu recebimento pelo consumidor. Uma vez aprovado pelo consumidor, o orçamento obriga os contraentes e somente pode ser alterado mediante livre negociação das partes. O consumidor não responde por quaisquer ônus ou acréscimos decorrentes da contratação de serviços de terceiros não previstos no orçamento prévio.


9.5.4 - Da Cobrança de Dívidas

Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.


9.6 - Da Proteção Contratual

O CDC protege o consumidor antes, quando e após a elaboração do contrato. Os contratos não obrigarão o consumidor, se não lhe foi dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor.


9.6 - Da Proteção Contratual

O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito.


9.6.1 - Das Cláusulas Abusivas

São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que impossibilitem, exonerem, atenuem ou transfiram a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços; subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga; estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; determinem a utilização compulsória de arbitragem; deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias. A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.


9.6.1 - Das Cláusulas Abusivas

As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação. É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito às cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.


9.6.2 - Dos Contratos de Adesão

Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas foram unilateralmente colocadas pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.


10 - LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 - Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei. A locação pode ser residencial e não residencial. São reguladas pelo Código Civil ou leis especiais os imóveis públicos, as garagens autônomas, os espaços destinados à publicidade, os apart- hotéis, hotéis. As partes podem ajustar um contrato de locação por qualquer prazo, dependendo de autorização conjugal, se igual ou superior a dez anos. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

10.1 - Da locação em geral



Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, mas o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada ou judicialmente estipulada. A ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.



Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.



A locação também poderá ser desfeita por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. É livre a convenção do aluguel, mas não pode ser estipulado em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Só pode ser cobrado adiantadamente em caso de locação por temporada, ou se não foi dada garantia.

O aluguel está sujeito aos reajustes por vontade das partes, mas não havendo acordo pode ocorrer reajuste judicial, a cada três anos.



O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, a garantir o uso pacífico do imóvel locado, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, fornecer ao locatário recibo discriminado dos pagamentos. Pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação, inclusive as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, pagar os impostos, taxas e o de seguro, salvo disposição expressa em contrário no contrato, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, sendo estas as despesas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.



O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. Restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto, permitir a vistoria do imóvel pelo locador, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, pagar o prêmio do seguro de fiança, e pagar as despesas ordinárias de condomínio, sendo estas as despesas necessárias à sua administração. Convencionado que cabe ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.



No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Nesse caso deve o locador cientificar o locatário através de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O direito de preferência do locatário deverá ser exercido de maneira inequívoca no prazo de trinta dias. Não se aplica o direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado. O prazo para tal é de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.



Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

O locador pode exigir do locatário, como garantia, a prestação de caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo vedada mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Constitui contravenção penal exigir o pagamento de quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos, exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, e cobrar antecipadamente o aluguel, salvo os casos de locação para temporada ou locação sem garantia.


10.2 - Da locação residencial

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.


10.2 - Da locação residencial

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado. Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel nos casos de mútuo acordo das partes; decorrentes da prática de infração legal ou contratual, decorrentes da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público; decorrentes de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; ou se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.


10.3 - Da locação para temporada

Locação para temporada é aquela contratada por prazo não superior a noventa dias destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir do locatário, como garantia, a prestação de caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo vedada mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.


10.4 - Da locação não residencial

Na locação comercial o locatário terá direito à renovação do contrato, caso tenha sido ele celebrado por escrito e com prazo determinado. Nesse caso o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos dever ser de cinco anos, e esteja o locatário explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Ação renovatória é a modalidade da ação destinada a fazer valer o direto de renovação do contrato locatício, e deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.



O locador não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação; o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.



Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados, o contrato somente poderá ser rescindido nos casos de mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público; o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil. Quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel se destinar ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados considerar-se-á a locação como sendo não residencial, de forma que as disposições que serão aplicadas são da locação comercial.



Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.


11. LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 - Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências

Os registros públicos objetivam conferir autenticidade, segurança, publicidade e eficácia aos atos jurídicos. São modalidades o registro civil de pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas, o registro de títulos e documentos, e o registro de imóveis. Com esse intuito existem os cartórios de registro de nascimentos, casamentos e óbitos, a quem cabe registrar os atos relacionados às pessoas naturais; os cartórios de registro de títulos e documentos, a quem cabe registrar os atos relacionados às pessoas jurídicas e ao registro de títulos e documentos; os cartórios de registro de imóveis, a quem cabe registrar os atos relacionados aos imóveis.

11.1 – Das atribuições


11.1 – Das atribuições

O serviço cartorial começará e terminará às mesmas horas em todos os dias úteis, mas o de registro civil de pessoas naturais funcionará todos os dias, sem exceção. É nulo o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente, sendo civil e criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade. Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título. Os oficiais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro.


11.2 - Da Publicidade

Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. No caso de recusa ou retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível.


11.3 - Do Registro Civil das Pessoas Naturais

Serão registrados no registro civil de pessoas naturais, os nascimentos, os casamentos, os óbitos, as emancipações, as interdições, as sentenças declaratórias de ausência, as opções de nacionalidade, e as sentenças que deferirem a legitimação adotiva. Serão averbados, à margem do registro as sentenças que decidirem a nulidade ou anulação do casamento, a separação, divórcio ou o restabelecimento da sociedade conjugal, os atos judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de filhos ilegítimos, as escrituras de adoção e os atos que a dissolverem, e as alterações ou abreviaturas de nomes. Não serão cobrados emolumentos pelo registro civil de nascimento e pelo assento de óbito, bem como pela primeira certidão respectiva. Os reconhecidamente pobres estão isentos de pagamento de emolumentos pelas demais certidões extraídas pelo cartório de registro civil.


11.4 - Do Registro Civil de Pessoas Jurídicas

No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos os contratos, os atos constitutivos, os estatutos ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública, as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas, e os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos. A existência legal das pessoas jurídicas só começa com o registro de seus atos constitutivos.


11.5 - Do Registro de Títulos e Documentos

No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor ou, facultativamente, de quaisquer documentos, para sua conservação. Para surtir os efeitos, em relação a terceiros, estão sujeitos ao registro no Registro de Títulos e Documentos, entre outros, os contratos de locação de prédios os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária, as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento.



O registro integral dos documentos consistirá na trasladação dos mesmos, com a mesma ortografia e pontuação, com referência às entrelinhas ou quaisquer acréscimos, alterações, defeitos ou vícios que tiver o original apresentado, e, bem assim, com menção precisa aos seus característicos exteriores e às formalidades legais. O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais. O oficial, salvo quando agir de má-fé, devidamente comprovada, não será responsável pelos danos decorrentes da anulação do registro, ou da averbação, por vício intrínseco ou extrínseco do documento, título ou papel, mas, tão-somente, pelos erros ou vícios no processo de registro.



O oficial será obrigado, quando o apresentante o requerer, a notificar do registro ou da averbação os demais interessados que figurarem no título, documento, o papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhes sejam indicados, podendo requisitar dos oficiais de registro em outros Municípios, as notificações necessárias. Por esse processo, também, poderão ser feitos avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida a intervenção judicial. O serviço das notificações e demais diligências poderá ser realizado por escreventes designados pelo oficial e autorizados pelo Juiz competente.


11.6 - Do Registro de Imóveis

No Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.



Nesse sentido serão feitos o registro da instituição de bem de família, das hipotecas, dos contratos de locação de prédios, das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis, dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão, das incorporações, instituições e convenções de condomínio; dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais , dos loteamentos urbanos e rurais, da compra e venda pura e da condicional, da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel etc. Da mesma forma, serão feitas as averbações de extinção dos ônus e direitos reais, das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência, da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano etc.



Via de regra todos os atos de registro ou averbação previstos no art. 167 da Lei de Registros Públicos são obrigatórios e deverão ser efetuados no território da situação do imóvel. O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas. Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.



Deverá constar obrigatoriamente nas escrituras e nos autos judiciais a indicação com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados a certidão do registro imobiliário. Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.



O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida.


A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO NOVO CÓDIGO CIVIL

BREVE NOÇÕES Para melhor elucidar o tema, trataremos de buscar em nosso sistema legislativo um histórico de toda a responsabilidade aplicável ao profissional da intermediação imobiliária, haja visto que esses assumem notável conotação nas alterações introduzidas, segundo se verifica no Capítulo XIII, sob o título da corretagem (arts. 722 a 729). Sabiamente o legislador possibilitou a não exclusão da aplicação das outras normas constantes da legislação especial (art. 729)



CONCEITO Ao discorrermos sobre a responsabilidade do profissional, nada mais justo que iniciemos por conceituar necessariamente o que é responsabilidade. Buscamos na obra – Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva, como sendo:



RESPONSABILIDADE Forma-se o vocábulo de responsável, de responder, do latim respondere, tomado na significação de responsabilizar-se, vir garantindo, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que praticou.Em sentido geral, pois, responsabilidade exprime a obrigação de responder por alguma coisa. Quer significar, assim, a obrigação de satisfazer ou executar o ato jurídico, que se tenha convencionado, ou a obrigação de satisfazer a prestação ou de cumprir o fato atribuído ou imputado à pessoa por determinação legal.A responsabilidade, portanto, tem ampla significação, revela o dever jurídico, em que se coloca a pessoa, seja em virtude de contrato, seja em face de fato ou omissão, que lhe seja imputado, para satisfazer a prestação convencionada ou para suportar as sanções legais, que lhe são impostas.



Onde quer, portanto, que haja a obrigação de fazer, dar ou não fazer alguma coisa, de ressarcir danos, de suportar sanções legais ou penalidades, há a responsabilidade, em virtude da qual se exige a satisfação ou o cumprimento da obrigação ou da sanção.A responsabilidade, desta maneira, tanto decorre da convenção como da norma ou regra jurídica, em face das quais a obrigação se exige ou o dever se impõe.Na linguagem comercial, é comum o emprego do vocábulo na significação de encargos, ônus, o que, em verdade, não se afasta do sentido originário de obrigação a cumprir.E nesta acepção entendem-se as expressões: O sócio Fulano tem a responsabilidade do escritório; o sócio Beltrano tem as responsabilidades da gerência; as responsabilidades são divididas entre os sócios.



E daí porque, responsabilidade, exprimindo etimologicamente a qualidade de ser responsável, a condição de responder, pode ser empregado em todo pensamento ou idéia, onde se queira determinar a obrigação, o encargo, o dever, a imposição de ser feita ou cumprida alguma coisa.Na linguagem jurídica, há espécies de responsabilidades, que se apresentam devidamente determinadas: responsabilidade civil, responsabilidade penal, responsabilidade contratual, responsabilidade administrativa ou funcional etc.Todas elas, porém, não fogem ao sentido geral de obrigação, encargo, dever, compromisso, sanção, imposição. Assim, podemos desmembrar o conceito supra, declinando outras variações de responsabilidade, segundo conceitos extraídos da obra - Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva, quais sejam:



RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - Em sentido amplo, quer a expressão exprimir a obrigação assumida pelas partes contratantes, em virtude da qual se acham no dever de fazer ou cumprir tudo que tenham convencionado ou ajustado.Desse modo, evidenciada a responsabilidade contratual da parte, quando não cumpre a obrigação a que está sujeita, pode ser compelida pela outra a cumpri-la, sob pena de responder pelos danos, que lhe possam ser causados.Responsabilidade contratual, pois, nesta lata acepção, exprime o mesmo que obrigação contratual ou obrigação derivada do contrato ou da convenção.Neste sentido, entendem-se as expressões: responsabilidade do devedor, do credor, do cedente, do cessionário, do mandante, do mandatário, do fiador, do locador, do locatário etc. Revela-se a obrigação, que deve ser cumprida por eles, em virtude da convenção estabelecida.



Mas, em sentido especial, a responsabilidade contratual entende-se a obrigação de indenizar ou de ressarcir os danos causados pela inexecução de cláusula contratual ou pela má execução da obrigação, nela estipulada.Assim sendo, a responsabilidade, além de fixar a obrigação que não foi cumprida, determina a obrigação de ressarcir o dano, conseqüente do inadimplemento ou má execução da obrigação contratual. RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL - É verificada pelos agentes, desde que seja conhecida/comprovada que esse agiu ou não com culpa. RESPONSABILIDADE CRIMINAL - Entende-se a obrigação de sofrer o castigo ou incorrer nas sanções penais impostas ao agente do fato ou omissão criminosa.



A responsabilidade criminal ou penal funda-se na imputabilidade do ato criminoso.Embora responsabilidade e imputabilidade empreguem-se como expressões equivalentes, exprimem sentidos diferentes.A imputabilidade mostra, indica, põe a descoberto o autor do ato ilícito, o executor do fato criminoso ou o agente do crime.A responsabilidade advém da evidência de que ele responde ou deve sofrer as sanções impostas por seu ato.Daí porque pode haver imputabilidade sem responsabilidade. E não pode haver responsabilidade sem imputabilidade, visto que esta é que determina a autoria, de que se deriva a obrigação de reparar o mal.



Nas palavras do mestre CARLOS ALBERTO BITTAR, in Responsabilidade Civil - Teoria & Prática, pgs. 8, 9 e 12 observamos os seus ensinamentos referente à matéria sobre a responsabilidade civil, onde observamos que: “Outrossim, alguns requisitos são exigidos para a caracterização do dano em concreto, admitidos também certos temperamentos na respectiva formulação. Assim, requer-se: a) o dano seja atual (e não remoto), mas aceita-se o dano futuro, ou a perda de oportunidade, desde que conseqüências certas e previ-síveis da ação violadora (...); b) certo (definido, ou, pelo menos , determinável), porém, admite-se o damnum infectum e a perda do prêmio face ao acidente; c) pessoal (refletido na pessoa do lesado)...; d) direto (resultante da ação violadora), contudo, acolhe-se o dano derivado ou reflexo (...).



Em seguida, mister se faz que o dano seja decorrente de fato de outrem, relacionado ou não, como o lesado, e traduzido em: a) ação ilícita, ou b) exercício de atividade perigosa, dentro dos dois planos em que se desdobra a teoria da responsabilidade civil (responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva). Trata-se, portanto, de ação qualificada pelo Direito, que faz gerar, para o violador, a obrigação de reparar. No âmbito do ilícito, consubstancia-se, ou em fato humano próprio (responsabi-lidade direta), ou de outrem, ou de ainda, em fato de animal ou de coisa inanimada (responsabilidade extracontratual) e, de outro lado, em retardamento ou descumprimento, total ou parcial de obrigação ou de contrato (responsa-bilidade contratual).



Na primeira é de prática de ilícito, fora ou dentro de relação contratual, que nasce a obrigação (conforme o sistema das codificações: em nosso Código Civil, arts. 159 e 1.056), na segunda, pelo desenvolvimento da empresa, com a ascensão dos riscos que o explorador introduz na sociedade em proveito próprio (conforme leis especiais sobre atividades perigosas, apartadas das codificações, que vem sendo editadas, desde as estradas de ferro.



Deve, por fim, haver vínculo (nexo causal) entre a ação e o evento, de sorte a poder-se concluir que o dano proveio do fato do agente. Por outras palavras, cumpre seja este causa do prejuízo: que exista uma relação, certa e direta, entre o fato desencadeador e o resultado danoso, dentro da teoria denominada de “equivalência das condições”. Cumpre a propósito, demonstrar em concreto essa relação, pela análise de subjetividade do agente e das circunstancias do caso. Caracterizando-se a responsabilidade, na hipótese de derivação de ilícito (subjetiva), pela demonstração da existência de dolo (vontade ou consciência) ou de culpa (negligência, imprudência ou imperícia) do causador e, na decorrente de atividade perigosa (objetiva), pelo simples implemento da relação causal (independentemente da subjetividade do agente).



O Novo Código Civil (2002) discorre uma série de situações que envolvem oprofissional: No campo profissional, na qualidade de autônomo/liberal, o qual assume suas responsabilidades dentro das obrigações de fazer (personalíssima – artigos 247 a 249), pois seu contrato de trabalho é caracterizado por uma prestação de serviços (artigos 593 a 609), devendo sim responder por perdas e danos causados no exercício de sua profissão (artigos 402 a 405). No campo negocial, o profissional deverá entender que o negócio (jurídico – arts. 104 a 114), realizados também se caracterizam por obrigações de fazer, dar e ainda solidárias (arts. 233 a 249 e 264 a 285), os quais não sendo tais negócio absolutos podem ser rescindidos (arts. 472 a 480), face uma lesão (art. 157 ) ou uma onerosidade excessiva (arts. 478 a 480), passível de ressarcimento por perdas e danos e danos morais (arts. 402 a 405).



Diante dos conceitos supra citados, necessário analisar a responsabilidade do Corretor de Imóveis frente ao Novo Código Civil, partindo da análise dos artigos 722 a 729, abarcando outras legislações. A seguir para melhor visualizar o texto legal, transcrevemos o teor dos artigos: Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.



Observe que o supra citado artigo inicia, justificando que a corretagem se dará sempre por um contrato de prestação de serviços, a cumprir um mando na realização de um ou mais negócios. Ora evidenciado a necessidade do Contrato de Opção de Corretagem com Exclusividade (Res. COFECI n. 458/95). O contrato de corretagem vem assumir um prazo determinado ou não. Explica-se. Quando o Corretor de Imóveis é contratado para realizar mais de um negócio, muitas das vezes as partes não estipularam prazo certo determinado, a não ser ao término/conclusão dos negócios encomendados.



Assim, citamos o conceito de CONTRATO DE CORRETAGEM. Também conhecido como de mediação, é a convenção pela qual uma pessoa, sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, consoante as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias visando a celebração do contrato. (...) Obtendo êxito na aproximação, após a formalização entre comprador e vendedor, o Corretor de Imóveis fará jus à compensação adicional (comissão), pelo serviço prestado. (Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva)



Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Uma vez firmado o contrato de corretagem, verificamos que deverá o profissional executar a sua mediação com DILIGÊNCIA e PRUDÊNCIA.



Ser diligente na execução da mediação significa: “Derivado do latim diligentia (cuidado, empenho, exatidão), quer, pois, significar toda atenção ou cuidado que deve ser aplicado pelo agente, ou pessoa que executa um ato ou procede num negócio, para que tudo se cumpra com a necessária regularidade”.

A diligência exprime, assim, a própria prudência adotada na execução de todos os atos e negócios jurídicos. (Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva )



Já a prudência, significa: “Do latim prudentia, de prudens, síncope de providens (providente, acautelado), exprime a cautela ou o cuidado, com que se devem fazer as coisas, para que bons sejam os resultados obtidos”.

A prudência, por isso, revela-se na exata compreensão do método ou do sistema posto em prática para realização de qualquer empreendimento. É a atenção que de deva dar à execução das coisas, para que nada de mal possa acontecer.

A prudência opõe-se à imprudência, imprevidência, ou, mesmo, à negligência.

Indica a boa ordem seguida na execução das coisas ou o tino na direção, do que se executa. (Vocabulário Jurídico – Ed. Forense – 1.999 – Versão 1.0 – Plácido e Silva)



Ora, agindo de tais formas, impõe o preceito legal que o profissional deverá prestar todas as informações sobre o andamento do negócio. Tais informações, necessariamente deverão constar o número de pretendentes, o valor médio de mercado, se a época da transação é adequada para alcançar o valor pretendido, os empecilhos verificados. Tais situações não serão verificadas se o profissional não for zeloso e paciente para promover e cercar-se de todos os documentos necessários do imóvel e ainda, verificar se os pretendentes têm capacidade de cumprir com o contrato.



Por fim, impõe a pena ao profissional, possibilitando dele se exigir a reparação por perdas e danos (arts. 402/405), advindo necessariamente do contrato de corretagem firmado, devendo aquele “prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência”. Medianamente o profissional da corretagem deverá assumir a responsabilidade pelos serviços técnico assumidos na intermediação, informando ao seu cliente sobres os riscos; as alterações de valores; e outras situações que possam influenciar no resultado do negócio, para melhor ou pior. Isso que dizer que o profissional deverá deter conhecimento aguçado para verificar quanto à segurança e risco do negócio, opinando quanto ao seu fechamento ou não. Por perdas e danos, verificamos que o Código Civil, assim preceitua:



Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar. Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.



Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Parágrafo único. Provado que os juros da mora não cobrem o prejuízo, e não havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar. Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.



Ainda quanto às alterações de valores, assim definidos por regras de mercado, por situações adversas (externas ao negócio), mas que futuramente refletirão necessariamente no negócio realizado, podendo prejudicar umas das partes contratantes. Ou ainda qualquer outra situação que influenciará no resultado do negócio sob seus cuidados. Aqui necessariamente vale ressaltar alguns cuidados que os profissionais deverão adotar quando do contrato de corretagem:• Certificar-se da qualidade de proprietário do imóvel, munindo-se dos

necessários documentos; Se comprador, quanto à capacidade de adquirir bens; capacidade de pagamento;

• Certificar-se da atual situação do imóvel, mediante verificação de escritura pública, impostos prediais, territoriais e rurais;



• Verificar a existência de ônus sobre o imóvel diante da expedição/verificação das certidões negativas; existências de ações em face do imóvel;

• Buscar informações acerca a qualidade dos contratantes – existência de ações no Fórum, Justiça do Trabalho, Justiça Federal, Execuções Fiscais, diante dos sites disponíveis para cada um desses órgãos;

• Verificar diante do laudo de vistoria, a situação do imóvel;• Deter documentos hábeis e probatórios quanto ao seu efetivo trabalho

de intermediação, diante de fichas, relatórios e outros documentos que sejam provas quanto à sua diligência no mister que lhe fora confiado;

• Ser cauteloso, paciente e cuidadoso com o patrimônio alheio, agindo com prudência na condução do negócio.



Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.



Os artigos supra declinados discorrem necessariamente sobre a remunera-ção do profissional, os casos de efetivo pagamento e, ainda a possibilidade de seu não pagamento, mesmo havendo determinação no contrato de corretagem com exclusividade. Explica-se: Ao discorrer sobre a remuneração, inicialmente deveremos entender que o valor mínimo da Comissão de Corretagem é disciplinado pelos Sindicatos dos Corretor de Imóveis juntamente com o Sindicato das Empresas Imobiliárias e o CRECI promove a sua homologação. Não temos tais percentuais fixados em lei, a liberalidade para ser fixado pelas partes ou ainda, exclusivamente pela natureza do negócio. Deve ser esclarecido que a Tabela de Comissão de Corretagem deverá englobar todas as situações inerentes aos negócios realizados pelos profissionais e empresas e haver sua ampla divulgação, para conhecimento do público inclusive.



Outra situação que se verifica é que a remuneração é devida diante da efetiva mediação do negócio, entenda-se que havendo acordo entre as partes, por escrito diante de documento hábil em que fixaram o preço, a sua forma de pagamento, condições outras do negócio, terminado está o contrato de mediação, por se entender que a formalização do negócio em contrato é uma mera determinação legal para os contratantes e não para o Corretor de Imóveis obter a outorga no recebimento de sua comissão. O contrato de mediação prevê a obtenção de um ou mais negócio, conforme instrução recebida pelo contratante, quando ao preço, forma de pagamento, tipo de imóvel, prazo de entrega e outras situações. O profissional consegue traduzir e formalizar a conclusão do contrato de mediação, mediante um documento que é a proposta aceita as condições do negócio por ambas as partes.



A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e outras situações do negócio, caracteriza-se um pré-contrato (art. 462 a 466), vinculando as partes a cumpri-la integralmente. Assim, concluído está o trabalho do Corretor de Imóveis. É claro que esse acompanhará o negócio até a assinatura da escritura pública de contrato, a fim de melhor caracterizar o seu trabalho de fato finalizá-lo, com plena satisfação para ambas às partes.



Ocorre, entretanto, que após concluir a proposta, uma das partes vem arrepender-se, o texto do artigo 725 garante o direito do Corretor de Imóveis de receber a sua comissão, veja o julgado abaixo:

COMISSÃO DE CORRETAGEM – Aproximadas as partes e formalizado o negócio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse não se realiza, única e exclusivamente, por culpa do devedor, é devida a comissão de corretagem. (STJ – REsp 147317 – SP – 3ª T. – Rel. Min. Eduardo Ribeiro – DJU 12.04.1999 – p. 144)



Atualmente o entendimento é diferente daquele trazido pelo novo texto legal, senão vejamos: CIVIL – CONTRATO DE CORRETAGEM – VENDA DE IMÓVEL – PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR – DESISTÊNCIA POSTERIOR – INTERMEDIAÇÃO – RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO – COMISSÃO INDEVIDA – I. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias. II. Recurso especial não conhecido. (STJ – REsp – 317503 – SP – 4ª T. – Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior – DJU 24.09.2001 – p. 00315)



Houve assim um avanço em benefício do Corretor de Imóveis, haja visto que o contrato de mediação também poderá prever que a comissão será devida somente quando efetivada a negociação, diante da assinatura da escritura pública, caso contrário prevalecerá ao que tudo indica o novo entendimento. Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.



Novamente interpreta o legislador em benefício do Corretor de Imóveis, inclusive vindo aplicar ao contrato de mediação um efeito extensivo, garantindo ao profissional à percepção da sua remuneração, nas hipóteses que o artigo prevê. Os reclamos dos profissionais, justifica o presente artigo, pois, quantos negócios foram realizados entre as partes, após o vencimento do contrato de opção de venda, simplesmente para afastar o profissional e à sua remuneração. Não será mais possível, entretanto alertamos que o referido artigo não poderá ser lido isoladamente, pois a determinação do artigo 726, diz ser contrata tal pagamento se evidenciada: “... COMPROVADA INÉRCIA OU OCIOSIDADE, do profissional”. Tal exceção ao pagamento da remuneração do profissional, também deverá ser aplicado à presente situação.



Observe que os Tribunais já vinham se posicionando nesse sentido, senão vejamos os arestos a seguir: MEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA – VENCIMENTO DO PRAZO DE EFICÁCIA NA OPÇÃO DE VENDA – PRORROGAÇÃO DO LAPSO TEMPORAL E APROXIMAÇÃO DAS PARTES – COMPROVAÇÃO – ADMISSIBILIDADE – Ainda que vencido o prazo de eficácia lançado por escrito na opção de venda, é devida a verba remuneratória do Corretor de Imóveis se comprovadas a prorrogação do lapso temporal e a aproximação, por ele, das partes, condutora ao acordo de vontades a propósito do negócio intermediado. (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 610.561-00/5 – 4ª C. – Rel. Juiz Rodrigues da Silva – DOESP 03.05.2002)



MEDIAÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA – NEGÓCIO REALIZADO APÓS O PRAZO DA AUTORIZAÇÃO – APROXIMAÇÃO DAS PARTES PROMOVIDA DENTRO DO PRAZO DA OPÇÃO – UTILIDADE DA INTERMEDIAÇÃO – CABIMENTO – Corretagem. Intermediação de negócio. Validade da atuação do Corretor de Imóveis mesmo depois de vencida a opção escrita. Venda realizada a pessoa apresentada pelo Corretor de Imóveis. Resultado útil do trabalho realizado. Valor da comissão fixado segundo o correto valor do pagamento. Escritura lavrada com valores irreais. Possibilidade da existência de fraude na documentação da transação. Ação procedente em parte. Recurso improvido. (2º TACSP – Ap. c/ Rev. 621.258-00/3 – 8ª C. – Rel. Juiz Ruy Coppola – DOESP 05.04.2002)



Devemos ser cautelosos, quanto à determinação legal do artigo em comento, haja visto que como esse se encontra inserido em um texto maior, devemos promover a leitura integral inclusive dos artigos antecedentes, para promover a integralidade da idéia do legislador.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um Corretor de Imóveis, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.



Da mesma forma que anteriormente citamos, a previsão da divisão da remuneração para os profissionais envolvidos na conclusão da intermediação, entretanto, surge uma indagação. Todos os envolvidos deverão deter contratos específicos (não havendo a figura da exclusividade), ou figurarem no mesmo contrato de mediação? A prática tem se mostrado indiferente, pois haverá sempre prova de que um ou mais Corretores de Imóveis figuraram na intermediação, pois todos deterão documentos hábeis a provarem a sua participação no negócio realizado. Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.



Por fim, esse artigo estende a interpretação quanto a responsabilidade do Corretor de Imóveis não só frente ao Corretor de Imóveis, mais nas legislações especiais, possibilitando interpretá-las da mesma forma que indicada pelo legislador. A seguir trataremos dessas legislações especiais, as quais na verdade somarão aos artigos antecedentes à responsabilidade do Corretor de Imóveis.


12 - LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 E SEU INSTRUMENTO. REGULAMENTADOR, O DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE

1978 A Lei n.° 6530/78 e o seu instrumento regulamentador, o Decreto 81.871/78, regulamentam a profissão de Corretor de Imóveis e disciplinam o funcionamento de seus órgãos de fiscalização. O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias ou àquele inscrito nos termos da Lei nº 4.116/62, desde que requeira a revalidação da sua inscrição. Ao Corretor de Imóveis compete exclusivamente exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. Pode, ainda, mas não de modo exclusivo, opinar quanto à comercialização imobiliária.



1978As pessoas jurídicas também poderão exercer o que compete ao Corretor de Imóveis, mas o atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. As pessoas jurídicas deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as atividades.



1978Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade Profissional, à pessoa jurídica será fornecido Certificado de Inscrição.

O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. Deverá a anuidade ser paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica.

O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.



1978O Conselho Federal (COFECI) e os Conselhos Regionais (CRECI) são autarquias, dotadas de personalidade jurídica de direito público, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Tem por objetivo a disciplina e a fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, bem como representar, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da categoria profissional. O COFECI tem como sede e foro a Capital da República e jurisdição em todo o território nacional, e cada CRECI tem sede e foro na Capital do Estado da sua jurisdição.



1978O COFECI é composto por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. O CRECI é composto por vinte e sete membros efetivos e igual número de suplentes. O mandato dos membros do COFECI e do CRECI é de 3 (três) anos, permitida a recondução. Somente poderão ser membros do Conselho Regional os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar. Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros, composta de um presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros. Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros.



1978A extinção ou perda de mandato de membro do COFECI e dos CRECI ocorrerá por: renúncia, superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição, condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em julgado, destituição de cargo, função ou emprego, mencionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado, e por ausência, sem motivo justificado, a três sessões consecutivas ou seis intercaladas em cada ano.



1978Compete ao Conselho Federal eleger sua diretoria; elaborar e alterar seu regimento; elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais e homologá-lo; aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões; baixar normas de ética profissional; elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis; fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; julgar os recursos das decisões dos Conselhos; aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; fiscalizar irregularidades e intervir temporariamente nos Conselhos Regionais; destituir diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; e baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.



1978Compete aos Conselhos Regionais eleger sua diretoria; aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; propor a criação de sub-regiões; homologar tabelas de preços de serviços de corretagem; decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas; organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; impor as sanções às infrações ético-disciplinares previstas em lei; baixar resoluções, no âmbito de sua competência.



1978São receitas de cada CRECI as anuidades, emolumentos e multas, a renda patrimonial, as contribuições voluntárias, e as subvenções e dotações orçamentárias. São receitas do COFECI 25% das anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais, além da a renda patrimonial, as contribuições voluntárias, e as subvenções e dotações orçamentárias.



1978Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica é vedado transgredir normas de ética profissional fixadas no Código de Ética; prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou por qualquer meio auxiliar ou facilitar o exercício da profissão aos não inscritos ou impedidos; anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscrição; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; violar o sigilo profissional; negar aos interessados a prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos; violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção; deixar de pagar contribuição ao CRECI; promover, ou facilitar, a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber



1978As sanções disciplinares aplicáveis aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas são advertência verbal; censura; multa; suspensão da inscrição, até noventa dias; e cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.



1978As penas de advertência, censura ou multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência. Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao COFECI. O recurso apresentado pelo apenado é denominado voluntário e deverá ser interposto no prazo de trinta dias a contar da ciência da decisão. Ex officio é o recurso interposto obrigatoriamente pelo Presidente do CRECI nos casos de penalidade de suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias, ou cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.



1978As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões, mas será o COFECI a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício. A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição.


13 – RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 - Aprova o Código de Processo Disciplinar.

Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI), nos limites territoriais da respectiva região, têm jurisdição administrativa visando a apuração e punição de infração às leis, regulamentos e normas disciplinadoras do exercício da profissão de Corretores de Imóveis. Se em primeira instância a jurisdição é exercida pelo CRECI, em grau de recurso o é pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).

13.1 - Da jurisdição


13.2 - Do Processo Disciplinar

O processo disciplinar decorrente da prática de infração à Lei n° 6.530/78, ao Decreto n° 81.871/78 e às Resoluções baixadas pelo COFECI, pode ser originado pela lavratura do Auto de Infração ou pelo recebimento do Termo de Representação. Na persecução administrativo disciplinar deve-se assegurar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, levando em conta os princípios da reconsideração de decisões e da dualidade de instâncias.

A punibilidade decorrente de ilícito apurado em processo disciplinar prescreve em cinco anos contados da data de verificação de sua ocorrência. A lavratura do auto de infração ou do termo de representação interrompe o prazo prescricional.

Será arquivado, ex officio ou a requerimento do autuado ou do representado, todo processo disciplinar paralisado há mais de 03 (três) anos, pendente de despacho ou julgamento, com responsabilização do membro ou servidor do CRECI que der causa ao arquivamento.


13.2 - Do Processo Disciplinar

Os prazos previstos no Código de Processo Disciplinar serão computados excluindo-se o dia do começo e incluindo se o do vencimento, serão ‑contínuos e não se interromperão em domingos, sábados, feriados e dias de ponto facultativo, mas não começarão nem terminarão nesses dias e, nesta última hipótese, serão prorrogados até o primeiro dia útil subseqüente. Excetua-se dessa regra o prazo para apresentação do instrumento de intermediação imobiliária, que é imediato.


13.2.1 - Do Auto de Infração

O auto de infração será lavrado pelo CRECI contra pessoas físicas ou jurídicas que transgridam normas disciplinares. O agente de fiscalização lavrará o auto de infração contendo a qualificação completa do autuado, a data, hora e local da lavratura, o local da ocorrência da infração, dispositivo legal infringido e a descrição circunstanciada dos fatos e elementos caracterizadores da infração. O Auto de Infração será lavrado sempre no estabelecimento do infrator, ainda que a infração tenha sido cometida em outro local. Estabelecimento do infrator é o escritório do Corretor de Imóveis ou a sede da matriz ou da filial da pessoa jurídica. Excluem se do conceito de estabelecimento o ‑ stand ou posto de venda em locais de construção, de incorporação ou de loteamento.


13.2.1 - Do Auto de Infração

A apresentação do contrato de intermediação imobiliária deve ser imediata à solicitação pelo agente fiscal, mas qualquer outro documento pode ser apresentado obrigatoriamente no prazo de cinco dias na sede do CRECI. Os instrumentos de contrato de intermediação imobiliária deverão ser arquivados no escritório do Corretor de Imóveis contratado, durante um ano, contado do vencimento do prazo de vigência, à disposição da Fiscalização. Lavrado o auto de infração e cientificado o infrator, terá este o prazo improrrogável de 15 dias para a apresentação de defesa escrita, acompanhada ou não de documentos. Esgotado o prazo de quinze dias e sendo considerado procedente o auto de infração será o processo administrativo à Comissão de Ética e Fiscalização Profissional (CEFISP) que o instruirá e o julgará aplicando, conforme as circunstâncias particulares do caso, uma penalidade.


13.2.2 - Da Representação

O processo administrativo de representação iniciar se-á pelo recebimento ‑de denúncia, comunicação de membro ou servidor do COFECI ou do CRECI, ou ofício de autoridade pública, da ocorrência de infrações ético-disciplinares perpetrada por Corretor de Imóveis. A peça preliminar poderá ser apresentada por qualquer pessoa e deverá conter a qualificação e assinatura do denunciante, além de narrar, fundamentadamente, os fatos e circunstâncias tidas como caracterizadores da infração. Nesse caso será transformada em representação, a qual se iniciará mediante a lavratura de termo próprio. Se a peça preliminar descrever fato caracterizador de infração cometida por pessoa não inscrita no CRECI, não será instaurada a representação, mas a referida peça preliminar será remetida à autoridade policial.


13.2.2 - Da Representação

Lavrado o termo de representação e cientificado o representado, terá este o prazo improrrogável de 15 dias para a apresentação de defesa escrita, acompanhada ou não de documentos, requerimentos de diligência e quaisquer provas admitidas em direito.

Esgotado o prazo de quinze dias será o processo administrativo remetido Comissão de Ética e Fiscalização Profissional (CEFISP), que o instruirá e o julgará indicando, conforme as circunstâncias particulares do caso, uma penalidade.

Após o processo administrativo será relatado e proferido voto em Sessão Plenária.

A sistemática da apuração de infração em caso de representação difere do auto de infração. Neste a CEFISP instrui e julga o processo administrativo, naquele a Comissão instrui e indica a penalidade, que pode ser aceita ou não pelos Conselheiros reunidos em Sessão Plenária.


13.3 – Dos Recursos

Independente de a penalidade ter sido decorrente e auto de infração ou de representação, os recursos disponíveis, seus prazos e a forma de seu processamento são idênticos. O autuado poderá, no prazo de trinta dias, contados da data de cientificação da decisão tomada pela CEFISP ou pela Sessão Plenária, interpor recurso cujo efeito será suspensivo. Interposto o recurso, poderá ser-lhe atribuído efeito de pedido de reconsideração ou encaminhado ao COFECI. No primeiro caso o processo administrativo será submetido à revisão da Sessão Plenária do CRECI e se julgado improcedente deverá ser encaminhado ao COFECI para apreciação do recurso. Interposto ou não o recurso voluntário, o Presidente do CRECI recorrerá ex officio ao COFECI, no caso de imposição das penalidades de suspensão ou cancelamento da inscrição.


14 – Resolução-COFECI n.º 326/92 - Institui o Código de Ética Profissional

O Código de Ética Profissional contém regras que obrigam a todos os Corretores de Imóveis e tem por objetivo fixar a forma pela qual devem eles se conduzir quando no exercício profissional. Nesse sentido, o Código anuncia que os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.



Em relação ao exercício da profissão, à classe profissional, cabe ao Corretor de Imóveis não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a dignidade profissional; defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe; zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, contribuindo sempre que solicitado; auxiliar a fiscalização do exercício profissional, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência; relacionar se com os colegas dentro dos princípios de consideração, ‑respeito e solidariedade visando a harmonia da classe; colocar se a par da ‑legislação vigente e procurar difundi-la.



Em relação aos clientes, cabe ao Corretor de Imóveis inteirar se de todas as ‑circunstâncias do negócio, antes de oferecê lo e ao fazê-lo apresentar dados ‑rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio. Cabe também recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinado; prestar contas pormenorizadas ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio; orientar tecnicamente o negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente. Deve o Corretor de Imóveis restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título; contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais; receber comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado somente de uma única parte, exceto se houver consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.



Ao Corretor de Imóveis é terminantemente proibido aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições legais; manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei; promover a intermediação com cobrança de “over-price” (sobrepreço); e locupletar se a custa do cliente. Também é vedado receber comissões em ‑desacordo com a Tabela de honorários vigente; angariar serviços com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe; desviar cliente de outro Corretor de Imóveis, deixar de atender ou cumprir às notificações ou determinações regulares emanados do Conselho Profissional; acumpliciar se com os que exercem ilegalmente atividades de ‑transações imobiliárias.



Da mesma forma, é defesa a promoção de transações imobiliárias contra disposição literal da lei; o abandono dos negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente; aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar lhe ‑prévio conhecimento, por escrito ou, ainda, sem com ele contratar; anunciar capciosamente; reter negócio quando não tiver probabilidade de realizá-lo; utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais; e receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.



O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. A apuração das faltas cometidas contra o Código de Ética, bem como a aplicação da correspondente penalidade é de competência do CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis.


BIBLIOGRAFIA

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