direito civil iv-direito de vizinhanca-final

8/17/2019 Direito Civil IV-direito de Vizinhanca-final

1/28

1

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARÁ

INSTITUTO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS

FACULDADE DE DIREITO

DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA E CONDOMÍNIO

BELÉM – PARÁ2016


2/28

2

ADAMS BRUNNO SILVA

JEFFERSON LOBATO CALDAS

DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA E CONDOMÍNIO

Trabalho apresentado como requisito avaliativo da

disciplina Direito Civil IV, ministrada pelo Prof(a).

Natlia !im"es, na #niversidade $ederal do Par.

BELÉM – PARÁ

2016


3/28

3

DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

1.IntroduçãoO direito de vizinhança é o ramo do direito civil que se ocupa dos conflitos de

interesses causados pelas recíprocas interferências entre propriedades imóveis

próximos. Não há necessidade como se sa!e de serem as propriedades imóveis

contí"uas# !asta serem próximas para que possa ter lu"ar a interferência que será

então coi!ida pelas normas protetoras dos direitos de vizinhança.

$ortanto trata%se de normas que tendem a compor a satisfazer os conflitos

entre propriedades opostas com o o!&etivo de tentar definir re"ras !ásicas da

situação de vizinhança. 'usca%se como disse a satisfação de interesses de

proprietários opostos.

O direito de propriedade é um dos direitos su!&etivos do homem no campo

patrimonial havendo diversas limitaç(es ao seu exercício. No campo dos direitos de

propriedade destaca%se o tema em questão re"ulado no )ódi"o )ivil 'rasileiro

*))+.

Na !oa doutrina do professor ,ashin"ton de 'arros -onteiro *2000, apud

GONÇALVES, 2015, p.379). Os direitos de vii!"a!#a $o!stitue% &i%ita#'es

i%postas pe&a (oa $o!viv!$ia so$ia&, *ue se i!spira da &ea&dade e !a (oa +. A

propriedade deve ser usada de ta& %a!eira *ue tor!e poss-ve& a $oeist!$ia so$ia&.

Se assi% !/o se pro$edesse, se os proprietrios pudesse% i!vo$ar u!s $o!tra os

outros seu direito a(so&uto e i&i%itado, !/o poderia% prati$ar *ua&*uer direito, pois,

as propriedades se a!i*ui&aria% !o e!tre$"o*ue de suas vrias +a$u&dades/.

0ão características dos direitos de vizinhança em primeiro lu"ar re"ular

situaç(es entre proprietários esta!elecendo nesse sentido limitaç(es restriç(es ao

uso da propriedade ou se&a trata%se aqui de deveres criados pela lei.

1ma outra característica do direito de vizinhança é que nesse tema não se

!usca criar vanta"ens para os proprietários para qualquer prédio ao contrário visa

e tão somente a evitar pre&uízos. 2aí essas restriç(es serem denominadas peladoutrina restriç(es defensivas


4/28

4

. 3s restriç(es no direito civil podem decorrer tam!ém da autonomia privada.

)omo exemplo de restrição ne"ocial nós temos as servid(es que ao contrário do

direito de vizinhança visam a conferir &ustamente maiores vanta"ens para os

proprietários para os prédios dominantes. 3 servidão portanto se distin"ue do

direito de vizinhança se&a pela fonte se&a pela finalidade. $ela fonte porque as

servid(es têm sempre fonte convencional ou contratual# e pela finalidade porque as

servid(es visam 4 criação de vanta"em para a propriedade dominante enquanto

que a vizinhança sur"e sempre da lei por meio de normas imperativas que visam a

evitar pre&uízos.

-ais uma característica do direito de vizinhança5 procura%se mediante as

normas que comp(em as relaç(es de vizinhança coi!ir as interferências indevidas

nos imóveis vizinhos. 6o&e em dia é adotado pela doutrina o termo interferência que

su!stituiu o termo anterior % imissão % por se entender que este 7ltimo possui um

si"nificado al"o material concreto palpável. $or isso com a evolução do direito de

vizinhança o termo técnico que si"nifica o inc8modo o dist7r!io indese&ado passou

a ser interferência para se ampliar a possi!ilidade de defesa do proprietário diante

das in"erências não corpóreas não palpáveis.

O direito de vizinhança esta!elece o!ri"aç(es propter re% vinculando os

confinantes a acompanhar a coisa tal direito a!arca a situação &urídica do o!ri"ado

do titular do domínio ou do detentor de determinada coisa. 9ssas o!ri"aç(es são

o!ri"aç(es am!ulatórias por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel.

9ntre as limitaç(es impostas ao direito de vizinhança podemos dividir em as

que implicam em uma su&eição e as que implicam uma a!stenção.

3s limitaç(es que implicam em uma su&eição pelo vizinho podemos destacar5

a que incide so!re o vizinho do prédio encravado o!ri"ado a conceder passa"em ao

dono deste *art. :.;


5/28

5

$or outro lado as limitaç(es que implicam em a!stenção são5 a proi!ição

imposta ao proprietário de fazer mau uso de seu prédio suscetível de pre&udicar a

sa7de o sosse"o ou a se"urança do vizinho *art. :.;@@ do ))+# e a de a!rir a &anela

eirado ou terraço a menos de metro e meio do prédio de seu confinante

devassando desse modo a propriedade deste *art. :.>A: do ))+.

O tema li"a%se diretamente 4 função social da propriedade de índole

constitucional que permeia toda a estrutura do direito de propriedade.

6o&e em dia &á é quase pacífico que a propriedade tem ao lado do seu

aspecto estrutural formado por seus elementos econ8mico e &urídico *elemento

econ8mico ou interno é a senhoria a possi!ilidade de usar fruir e dispor e oelemento &urídico ou externo é a possi!ilidade de repelir as in"erências alheias+ um

aspecto funcional por força de ditame constitucional que deve permear os aspectos

econ8micos e &urídicos do instituto.

O fen8meno da ur!anização do desenvolvimento das cidades torna

tam!ém mais e mais vasto o campo de incidência dos conflitos de vizinhança

so!retudo em edifícios de apartamentos os condomínios re"ulamentados pela Bei

C.=D:EFC e pelo novo )ódi"o )ivil. 3 esse propósito aliás o )ódi"o de ;AA; em

passa"em que ainda não mereceu maior atenção da doutrina eri"iu como dever do

cond8mino dar 4s suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as

utilizar de maneira pre&udicial ao sosse"o salu!ridade e se"urança dos possuidores

ou aos !ons costumes *arti"o :.>>F GH+.

2. DA PARTE ESPECIAL DO DIREITO DE VIZINHANÇA

2.1. DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

O art. :.;@@ do )ódi"o civil esta!eleceu que5

3rt. :.;@@. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer

cessar as intr!r"n#i$% &r'udi#i$i% 4 se"urança ao sosse"o e 4 sa7de

dos que o ha!itam provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

$ará"rafo 7nico. $roí!em%se as interferências considerando%se a natureza

da utilização a localização do prédio atendidas as normas que distri!uem


6/28

6

as edificaç(es em zonas e os limites ordinários de tolerIncia dos

moradores da vizinhança.

2e acordo com a doutrina do professor )arlos Jodri"ues Konçalves as

interferências ou atos pre&udiciais 4 se"urança ao sosse"o e 4 sa7de capazes decausar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies5 ile"ais

a!usivos e lesivos.

Os Gle"ais são os atos ilícitos que o!ri"am 4 composição do dano ou se&a o

direito a indenização na forma do art. :


7/28

7

!+ Se o da!o +or i!to&erve&, deve o ui, pri%eira%e!te, deter%i!ar *ue sea

reduido a propor#'es !or%ais $ode o &uiz por exemplo fixar horário de

funcionamento de atividade considerada nociva *somente durante do dia p.

ex+ exi"indo a colocação de aparelhos de controle da poluição levantamento

de !arreiras de proteção etc.c+ Se !/o +or poss-ve& reduir o i!$%odo a !-veis suportveis, deter%i!ar o

ui a $essa#/o da atividade Muando nem mediante o empre"o de medidas

adequadas se conse"uir reduzir o inc8modo a níveis suportáveis ou quando a

ordem &udicial para que se&am adotadas não for cumprida determinará o &uiz

o fechamento da ind7stria ou do esta!elecimento a cessação da atividade ou

até a demolição da o!ra se forem de interesse particular.d+ N/o se deter%i!ar a $essa#/o da atividade se a $ausadora do i!$%odo +or

i!d4stria ou *ua&*uer atividade de i!teresse so$ia& 0e o inc8modo não puder

ser reduzido aos "raus de tolera!ilidade mediante medidas adequadas será

imposto ao causador do dano a o!ri"ação de indenizar o vizinho.

Na forma dos arts. =>F e =>@ CP do Novo )ódi"o de $rocesso )ivil *N)$)+

a ação apropriada para a tutela dos direitos mencionados é a cominatória que

imporá ao réu a o!ri"ação de se a!ster de práticas dos atos pre&udiciais ao vizinhoou a de tomar as medidas adequadas para a redução do inc8modo so! pena de

pa"amento de multa diária.

)orro!orando com o entendimento o art. :.;


8/28

8

daquelas árvores. Nesse sentido se afirma nos arti"os :.; e :.;


9/28

9

essa é precária difícil quase inacessível se nessas hipóteses se considera ou não

viável a utilização da passa"em forçada. -a&oritariamente doutrina e &urisprudência

se inclinaram pela resposta ne"ativa considerando que a passa"em forçada imp(e

uma restrição 4 propriedade privada do vizinho somente na medida em que o prédio

não encontre qualquer possi!ilidade de saída é que ele terá direito a essa

passa"em. 0ó portanto quando literalmente encravada é que terá direito 4

passa"em forçada é o entendimento que prevalece. O &uiz então diante dessa

hipótese vai fixar o rumo da passa"em de maneira a tentar minimizar o sofrimento

e o 8nus do prédio que tem de suportar a passa"em do vizinho# e assim que cessar

essa situação de encravado se&a pela a!ertura de novas vias se&a pela aquisição

de novas terras cessa para o vizinho o dever de franquear a passa"em.

O arti"o :.;


10/28

10

mediante rece!imento de indenização que atenda tam!ém 4 desvalorização da área

remanescente.

9m se"undo pode%se concluir que terá lu"ar a passa"em de ca!os etu!ulaç(es somente quando indispensável. Q o que se depreende da parte final do

caput desse mesmo arti"o :.;


11/28

11

O )ódi"o em sequência passa a disciplinar o instituto das á"uas comuns e

o faz entre os arti"os :.; a :.;DF e nas modificaç(es trazidas nas re"ras "erais dos arti"os :.;


12/28

12

pará"rafo 7nico afirma que quanto 4 essa indenização vai se a!ater o eventual

!enefício que aquela á"ua venha por eventualidade a conceder ao prédio inferior.

3rt. :.;


13/28

13

3rt. :.;DA. O proprietário de nascente ou do solo onde caem á"uas pluviais

satisfeitas as necessidades de seu consumo não pode impedir ou desviar o

curso natural das á"uas remanescentes pelos prédios inferiores.

3rt. :.;D:. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as á"uas

indispensáveis 4s primeiras necessidades da vida dos possuidores dos

imóveis inferiores# as demais que poluir deverá recuperar ressarcindo os

danos que estes sofrerem se não for possível a recuperação ou o desvio do

curso artificial das á"uas.

3rt. :.;D;. O proprietário tem direito de construir !arra"ens açudes ou

outras o!ras para represamento de á"ua em seu prédio# se as á"uas

represadas invadirem prédio alheio será o seu proprietário indenizado pelo

dano sofrido deduzido o valor do !enefício o!tido.

3rt. :.;D>. Q permitido a quem quer que se&a mediante prévia indenização

aos proprietários pre&udicados construir canais através de prédios alheios

para rece!er as á"uas a que tenha direito indispensáveis 4s primeiras

necessidades da vida e desde que não cause pre&uízo considerável 4

a"ricultura e 4 ind7stria !em como para o escoamento de á"uas supérfluas

ou acumuladas ou a drena"em de terrenos.

:o 3o proprietário pre&udicado em tal caso tam!ém assiste direito a

ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou

irrupção das á"uas !em como da deterioração das o!ras destinadas a

canalizá%las.

;o O proprietário pre&udicado poderá exi"ir que se&a su!terrInea a

canalização que atravessa áreas edificadas pátios hortas &ardins ou

quintais.

>o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor pre&uízo

aos proprietários dos imóveis vizinhos e a expensas do seu dono a quem

incum!em tam!ém as despesas de conservação.

3rt. :.;DC. 3plica%se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. :.;


14/28

14

3rt. :.;DF. 6avendo no aqueduto á"uas supérfluas outros poderão

canalizá%las para os fins previstos no art. :.;D> mediante pa"amento de

indenização aos proprietários pre&udicados e ao dono do aqueduto de

importIncia equivalente 4s despesas que então seriam necessárias para a

condução das á"uas até o ponto de derivação.

$ará"rafo 7nico. ?êm preferência os proprietários dos imóveis atravessados

pelo aqueduto.

2.. DA LINHA DIVISRIA ENTRE PR3DIOS E DO DIREITO DE TAPA,EM

O tema é extenso e controverso# a!ordaremos suas diretrizes !ásicas. 0e há

d7vida quanto ao delineamento da linha divisória faz%se a !usca de títulos de

propriedade para determinar os lindes os limites entre os prédios. 0e não for

possível com !ase nesses títulos de propriedade fixar%se a linha divisória

demarcando%se as fronteiras entre os dois prédios como prevê o art. :.;D@ lança%se

mão dos critérios previstos no arti"o :.;D


15/28

15

>o 3 construção de tapumes especiais para impedir a passa"em de

animais de pequeno porte ou para outro fim pode ser exi"ida de quem

provocou a necessidade deles pelo proprietário que não está o!ri"ado a

concorrer para as despesas.

3rt. :.;D


16/28

16

atinentes a "a!aritos a recuos etc há al"umas re"ras específicas tam!ém no

)ódi"o )ivil. 3 primeira delas é a das distIncias le"ais.

O novo )ódi"o aumentou a distIncia mínima para a construção deedificaç(es em relação aos limites entre imóveis rurais % era de um metro e meio no

)ódi"o de :D:F e passou a ser de três metros no )ódi"o de ;AA; *arti"o :.>A>+.

$ortanto ho&e são três metros até o limite do terreno para er"uer a construção rural.

3 $o!trario se!su como &á se interpretava o proprietário pode construir no

seu imóvel ur!ano até o limite da divisória mas a lei impede a a!ertura de &anelas a

menos de um metro e meio de terreno vizinho. Gsso se manteve no novo )ódi"o

expressamente *arti"o :.>A:+# eis outra re"ra específica.

Os pará"rafos do arti"o :.>A: por seu turno veiculam "randes novidades.

2isp(e o pará"rafo primeiro5 3s &anelas cu&a visão não incida so!re a linha

divisória !em como as perpendiculares não poderão ser a!ertas a menos de

setenta e cinco centímetros. 2iminui%se pela metade a disposição do caput.

O pará"rafo se"undo descreve que é para as a!erturas menores que não

são tecnicamente consideradas &anelas *ou se&a medem menos de dez por vinte

centímetros+ que a permissão para a sua a!ertura está condicionada a que estas

a!erturas este&am a mais de dois metros de altura para se evitar que se devasse o

prédio vizinho que se rompa a privacidade. No sistema anterior não havia esse

requisito de altura que aliás foi de inspiração do )ódi"o )ivil Gtaliano.

)oncluindo o arti"o :.>AA aduz outra re"ra específica no sentido de que

não se pode despe&ar á"uas diretamente so!re o vizinho. Q uma fórmula mais

"enérica melhorando%se a redação da disposição le"al em relação 4 anterior

correspondente. 3 depender das circunstIncias poderá ser necessário o uso de

calhas ou de qualquer mecanismo con"ênere a fim de evitar tal transtorno.

2.5. (6u$% 7ir$i%

Os arts. :.>AA e :.>A: do )) proí!e o est&i$-dio propriamente dito isto é o

despe&o de á"uas por "otas uma vez que ao proprietário so!re o qual deitem"oteiras é facultado o direito de em!ar"ar a construção da o!ra.


17/28

17

$ortanto não pode o proprietário construir de modo que o !eiral de seu

telhado despe&e so!re o vizinho ainda que este este&a o!ri"ado a rece!er as á"uas

correm naturalmente para o seu prédio entretanto não pode ser compelido a

suportar as que ali fluam artificialmente por meio de calhas ou !eirais.

O proprietário poderá colocar calhas que recolham as "oteiras impedindo que

caiam na propriedade vizinha para isso poderá encostar o telhado na linha divisória.

2.8. P$rd% di9i%:ri$%

O )ódi"o )ivil a!orda as quest(es das paredes divisórias nos arts. :.>AC a

:.>A@ do )). 3s paredes divisórias são as que inte"ram a estrutura do edifício nalinha de divisa.

O art. :.>AC do )) disp(e que para meter trave e su!ordinado está a duas

condiç(es5 que a nova construção se levante em cidade vila ou povoado# que a

edificação este&a o!ri"ação a determinado alinhamento. O direito de madeirar

somente pode ser exercido como foi dito se a parede do prédio contí"uo suportar a

nova construção.

?rata o art. :.>A= do )) que ao proprietário que primeiro edificar poderáassentar parede somente no seu terreno ou até meia espessura do terreno vizinho.

O para"ráfo 7nico acrescenta que o con8mino de parede%meia possa utilizá%la é

preciso que com isso não ponha em risco a se"urança ou a separação dos dois

prédios e avise previamente o outro vizinho.

No art. :.>AF do )) re"ula o le"islador que cada condomínio poderá utilizar

paredes divisórias até o meio da respectiva espessura desde que não coloque em

peri"o a se"urança ou a separação dos dois prédios e fazendo ao proprietáriovizinho a devida comunicação das o!ras que pretende realizar. 9ntretanto ca!e

ressaltar que não pode outrossim demolir parede%meia sem expresso

consentimento do vizinho.

$or fim o art. :.>A@ do )) permite aos confinantes altear a parede divisória

se necessário reconstruindo%a para suportar o alteamento devendo estes arcar com

todas as despesas ou com a metade se o vizinho adquirir meação tam!ém na parte

aumentada.

2.1;. Do u%o do &ro


18/28

18

Os arts. :.>A< a :.>:> do )) tratam do direito ao uso do prédio vizinho.

3duz o art. :.>A< do )) as restriç(es impostas ao direito de construir

relativas a feitura de fornalhas fornos de for&a ou de fundição aparelhos hi"iênicosfossos canos de es"oto depósitos de su!stIncias corrosivas ou suscetíveis de

infiltração daninha sendo toleradas tão somente chaminés ordinárias e os fornos de

cozinha podendo o!ras em desacordo com este dispositivo ser em!ar"ada.

3lém disso são proi!idas as construç(es capazes de polui ou inutilizar para

uso ordinário a a"ua do poço ou nascente alheia a elas preexistentes não se

permitindo tam!ém fazer escavaç(es ou quaisquer o!ras que tirem ao poço ou 4

nascente de outrem a á"ua indispensável 4s suas necessidades normais na formados arts. :.>AD e :.>:A do )).

O art. :.>:: do )) esta!elece ainda que Não são permitidas o!ras ou

serviços que possam provocar desmoronamento ou deslocação de terra ou que

comprometa a se"urança do prédio vizinho senão após haverem sido feitas as

o!ras acautelatórias.

Lá o art. :.>:; do )) serve de fundamento para o direito de açãodemolitória esta!elecendo que quem violar as proi!iç(es esta!elecidas na 0eção

HGG do )apitulo do )ódi"o )ivil é o!ri"ado a demolir as construç(es feitas

respondendo por perdas e danos.

$or fim o art. :.>:> do )) disp(e que o proprietário ou ocupante do imóvel é

o!ri"ado a tolerar que o vizinho entre no prédio mediante aviso prédio para as

finalidades de temporariamente usar quando indispensável 4 reparação construção

reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório e para apoderar%se de

coisas suas inclusive animais que aí se encontrem casualmente. 3lém disso poderá

tam!ém entrar no prédio para os casos de limpeza ou reparação de es"otos

"oteiras aparelhos hi"iênicos poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

)aso se&a entre"ues pelo vizinho as coisas !uscadas poderá ser impedido a

sua entrada no imóvel e havendo do exercício acima dano terá o pre&udicado direito

a ressarcimento.


19/28

19

)onforme !em assevera o professor )arlos Jo!erto Konçalves uitas

vees, o proprietrio te% !e$essidade de pe!etrar !o i%6ve& vii!"o, para pro$eder

aos servi#os %e!$io!ados !o art. 1.313. % direito de +a8&o, desde *ue avise

previa%e!te o vii!"o. Este, *ua!do %uito poder +aer restri#'es *ua!to a

"orrios, dis$ip&i!a!do8os. odavia, o *ue tiver de pe!etrar !o i%6ve& $o!+i!a!te +i$a

o(riado, por &ei, a reparar o da!o *ue porve!tura $ausar: GONÇALVES, 2015,

p.379).

+. DO CONDOM)NIO ,ERAL

?em a doutrina sustentado noç(es diversas quanto 4 propriedade

condominial em discuss(es intermináveis relacionadas 4 sua estrutura pois napropriedade condominial verifica%se um fen8meno aparentemente contraditório ao

exercício do poder econ8mico de domínio diante do fato de mais de um titular

exercer o mesmo direito so!re o !em.

?em%se contudo atenuado esta aparente contradição ou se&a a diversidade

de titularidade dos direitos de domínio com a individualidade quanto ao exercício de

seu poder.

O direito real de propriedade se conserva intacto apenas se estendendo a

cada um dos co%proprietários o exercício de sua parte ideal no direito comum so!re

o mesmo !em. 3ssim considerando%se desta maneira a propriedade de um !em vai

pertencer pro i!diviso a mais de um titular o mesmo ocorrendo ainda que

materialmente se&a divisível a coisa comum.

3 doutrinadora de 2ireito )ivil -3JG3 69B9N3 2GNGS considerou estas

teorias a"rupando os entendimentos da se"uinte forma5

a+ ?eoria da propriedade inte"ral ou total que vislum!ra no condomínio um

só direito de maneira que cada cond8mino tem direito 4 propriedade so!re toda a

coisa sendo que o exercício desse direito é limitado pelos direitos dos demais

consortes. 3depto desta doutrina é 0)G3BOL3 ao asseverar que o condomínio

constitui relação de i"ualdades que mutuamente se limitam.


20/28

20

!+ ?eoria das propriedades pl7rimas parciais para a qual cada cond8mino só

é dono apenas de sua parte ideal havendo no condomínio diversas propriedades

intelectualmente parciais cu&a reunião é que daria ori"em ao condomínio./

27vidas não ocorrem que nosso direito positivo considerou a primeira das

teorias apresentadas porque o art. :.>:C do )ódi"o )ivil de ;AA; da mesma forma

que o )ódi"o de :D:F esta!elece o direito de cada cond8mino ou consorte utilizar%

0e do !em em conformidade com sua destinação econ8mica podendo exercer

seus direitos em face de terceiros.

-as o condomínio ao contrário da propriedade individual não tem o condão

de se perpetuar no tempo &ustamente por se compor a propriedade de mais de umindivíduo que podem em determinado momento da relação condominial diver"ir

quanto aos interesses comuns ou simplesmente querer se afastar de seu exercício.

3 nossa atual lei civil !em alicerça a possi!ilidade de sua extinção quando no

art. :.>;A que tem o mesmo sentido do caput do art. F;D do códi"o anterior imp(e

que5

3rt. :.>;A. 3 todo tempo será lícito ao cond8mino exi"ir a divisão dacoisa comum respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas

despesas da divisão./

?ecidas estas consideraç(es pode%se inclusive extrair os princípios que

re"em o condomínio "eral que seriam o da indivisi!ilidade de seu exercício e da

divisi!ilidade quanto 4 sua extinção ou se&a o direito de todos os cond8minos no

exercício da propriedade quanto ao !em e o de promover a sua extinção.

O $rofessor B39J0ON -31JO !em exp(e estes princípios aos quais

denomina de características fundamentais do condomínio "eral assim lecionando5

:T+ indivisi!ilidade de seu exercício U essa característica manifesta%se pela

possi!ilidade de existência de cotas ideais desi"uais e não o!stante a coisa se

mantém una e indivisa de sorte que possam todos os cond8minos quaisquer que

se&am as suas cotas ideais ter de i"ual modo o exercício de seu direito so!re todos

os fra"mentos da coisa. 2aí chamar%se pro i!diviso esse tipo de condomínio. Gsso

si"nifica que o cond8mino de cota ideal a mais reduzida tem quanto ao exercício o

mesmo direito que o cond8mino de cota ideal mais elevada#


21/28

21

;T+ divisi!ilidade quanto 4 sua extinção U o condomínio "eral é temporário.

?al se revela como um ponto marcante de sua caracterização. )oncerne em ter cada

cond8mino o ar!ítrio de promover a extinção do condomínio a qualquer tempo. Q o

direito asse"urado a cada um de retirar%se da comunhão no instante em que quiser./

Note%se que &á podemos alertar que o códi"o atual introduziu modificaç(es

quanto 4 matéria referente ao condomínio e a principal novidade é &ustamente incluir

no códi"o de ;AA; o condomínio horizontal contido na Bei nP C.=D:EFC e que a"ora

está incluído no capítulo HGG do ?ítulo GGG dos 2ireitos Jeais que trata da propriedade.

Gnclusive o atual códi"o apresenta nova nomenclatura para o instituto a"ora

denominado de condomínio edilício. Não se pode olvidar contudo que o novoendereço do instituto e sua moderna roupa"em não afastou de nosso ordenamento

&urídico a Bei nP C.=D:EFC que se aplica quando a matéria nele contida não estiver

disciplinada no atual diploma civil. 9ncerrando esta apresentação do instituto não

podemos deixar de avisar que na presente exposição limitamo%nos a apresentar as

espécies de condomínio disciplinadas na nossa ordem &urídica as modificaç(es

mais relevantes do condomínio "eral deixando para tecer uma análise mais

detalhada so!re o condomínio edilício em uma exposição posterior onde serãoexaminados os aspectos mais destacados e controvertidos do instituto.

+.1. DIREITOS E DEVERES DOS COND?MINOS @ ADMINISTRAÇO DO

CONDOM)NIO

)onsiderando a apresentação e divisão do instituto no atual )ódi"o )ivil

poderíamos esta!elecer diante do caráter normativo em que se disp(e que a lei

denomina de condomínio "eral e que o divide em condomínio voluntário e

necessário enquanto que em outro título trata do condomínio edilício.

No condomínio "eral quanto ao condomínio voluntário que sur"e da livre

disposição da vontade são apresentadas as suas características !ásicas os direitos

e deveres dos cond8minos inclusive quanto 4 contri!uição para as despesas do

condomínio e formas de administração transferência das cotas ideais e extinção do

condomínio.

9m relação aos "astos do condomínio inovou o atual códi"o permitindo%lhe o

direito de eximir%se do pa"amento das despesas e dívidas renunciando 4 sua cota.


22/28

22

0endo esta forma de condomínio constituída através de um ne"ócio &urídico temos

na disposição contida no art. :.>:F do códi"o novo típico exemplo de resilição

unilateral podendo%se aplicar por analo"ia o disposto no art. C@> do códi"o citado.

3 norma contida no art. :.>:F no entanto parece traduzir uma pequena

contradição quando em seu ;P anuncia que se nenhum desses cond8minos

assumir as despesas do renunciante a coisa comum será dividida.

1ma interpretação literal do instituto poderá conduzir 4 ideia da aplica!ilidade

do dispositivo apenas quando o condomínio for divisível. No entanto melhor condiz

com a ratio &eis do instituto se concluir que na verdade considera o le"islador que

ao ocorrer o término do condomínio vai%se repartir a parte do renuncianteproporcionalmente com os cond8minos remanescentes. Neste caso teriam os

cond8minos que assumir al"umas o!ri"aç(es mas em contrapartida teriam um

acréscimo em suas fraç(es ideais.

9ntendo inclusive que nada impede que um "rupo de cond8minos adquira a

cota do renunciante e tam!ém daqueles que não queiram assumir as despesas

mantendo assim a relação condominial e esta!elecendo nova divisão da coisa

comum na proporcionalidade das despesas assumidas.

O eminente $rofessor -3J)O 31JQBGO 29 -9BO so!re o dispositivo em

questão esclarece que na hipótese vai ser indispensável a venda onerosa do !em.

0e não houver por parte dos cond8minos o interesse em manter o condomínio esta

será a 7nica solução ca!ível pois como !em afirma o ilustrado -estre5

0e os cond8minos não quiserem ou não puderem assumir as

despesas le"adas pelo renunciante a 7nica solução &urídica viável será aalienação onerosa do !em dividindo%se proporcionalmente o preço

alcançado./

Não se pode olvidar inclusive que o )ódi"o )ivil em vi"or reforça a divisão a

coisa comum por exi"ência de qualquer cond8mino respaldando o quinhão de cada

um pela sua parte nas despesas da divisão conforme o caput do art. :.>;A.

Neste dispositivo ocorre outra inovação de destaque5 além da

responsa!ilidade do cond8mino pelas despesas correspondentes 4 sua cota

mantém o ;P deste arti"o a possi!ilidade de o cond8mino acordar que o !em


23/28

23

comum permaneça indiviso pelo prazo de = *cinco+ anos como &á permitia o códi"o

anterior. No entanto inova o >P do citado arti"o quando permite que a requerimento

de qualquer interessado e por motivo "rave o ma"istrado determine a divisão da

coisa comum antes do prazo.

$ara exemplificar situaç(es que acarretem a divisão antecipada da coisa

comum o $rofessor -3J)O 31JQBGO '9S9JJ3 29 -9BO ao comentar o

dispositivo5

*...+ Novidade trazida pelo códi"o encontra%se no pará"rafo terceiro

reforçando ainda mais a temporariedade do condomínio. ?al dispositivo le"al

esta!elece que qualquer interessado poderá requerer a divisão da coisa

comum antes do prazo quinquenal pactuado se "raves raz(es o

aconselharem como seria o caso de sucessivos atos violentos provenientes

da compropriedade ou quando a indivisão funcionar como um entrave 4

exploração do imóvel em toda a sua potencialidade. /

Na linha de raciocínio quanto aos direitos dos cond8minos como corolário

dos princípios acima expostos a re"ra contida no art. :.>:C de nossa lei civil a qual

inicia a disciplina do instituto permite ao cond8mino além de reivindicar a coisa

comum de terceiro defender sua posse e alienar a respectiva parte ideal ou

quinhão.

Muanto aos demais direitos do cond8mino deve%se destacar a previsão que

lhe dá o le"islador de constituir 8nus reais so!re sua cota. 9sta norma estava

contida no inciso GGG do art. F;> do anti"o códi"o em que tentou dispor o le"islador o

direito de alienar ou "ravar a respectiva parte indivisa.

O códi"o anterior ao tratar so!re os direitos reais de "arantia esta!elecia emseu art. @=@ U ;T parte U que cada um dos cond8minos poderia dar em "arantia

real a parte que tivesse se fosse divisível a coisa e só a respeito dessa parte

vi"oraria a indivisi!ilidade da "arantia. Vazia assim o le"islador distinção entre o

condomínio so!re !em divisível do condomínio pro i!diviso sendo que nesta forma

de condomínio parte da doutrina considerava a proi!ição de 8nus reais em

referência 4 cota ideal quando o condomínio recaísse so!re !em indivisível.

3 questão entendo superada pois além de o art. :.>:C da lei nova em sua

parte final dar ao cond8mino o direito de "ravar sua parte ideal sem qualquer


24/28

24

restrição como &á o fazia o art. F;> do )ódi"o de :D:F sintoniza%se com este

dispositivo a nova re"ra introduzida pelo art. :.C;A ;P que assim preceitua5

3rt. :.C;A. 0ó aquele que pode alienar poderá empenhar hipotecar

ou dar em anticrese# só os !ens que se podem alienar poderão ser dados

em penhor anticrese ou hipoteca./

)omentando o dispositivo o feste&ado $rofessor 0WBHGO JO2JGK190 assim

leciona5

*...+ O art. @=@ do )ódi"o de :D:F ho&e art. :.C;A ;P do )ódi"o

de ;AA; disciplinava a constituição de direito real de "arantia so!re coisa

comum a dois ou mais proprietários. O dispositivo continha três re"ras a

sa!er5

a+ a coisa condominial só podia em seu todo ser dada em "arantia

real se todos os consortes assentissem#

!+ cada cond8mino podia "ravar sua parte indivisa#

c+ se a coisa fosse indivisível não se admitia a constituição do 8nus

real so!re a parte indivisa.

3 primeira proposição por ser ó!via dispensa explicaç(es. Q

evidente que nin"uém pode "arantir dé!ito próprio com coisa alheia sem

aquiescência do proprietário. 9 no caso de coisa comum o consorte só é

dono de uma parte ideal pois os outros quinh(es são alheios.

3s outras duas proposiç(es podem ser examinadas de uma só vez.

3 possi!ilidade de "ravar a parte indivisa é um corolário da condição de

proprietário. 2e modo que me parece in&ustificável a restrição trazida pelo

art. @=@ do )ódi"o de :D:F limitando a prerro"ativa de fazê%lo aos casos

de ser divisível a coisa e proi!indo portanto a constituição de 8nus real se

for a coisa indivisível. 2e resto nesse ponto o citado art. @=@ entra em

conflito com o art. F;> do mesmo códi"o que ao enumerar os poderes do

comunheiro inclui o direito de "ravar a coisa comum. /

)onclui o -estre5

O )ódi"o de ;AA; permite sem qualquer restrição a oferta em

"arantia pelo cond8mino de sua parte ideal *art. :.C;A ;P+./


25/28

25

+.+. EBTINÇO DO CONDOM)NIO ,ERAL

)omo tópico distinto deve%se destacar o término do re"ime condominial

so!re a coisa indivisa em conformidade com as disposiç(es contidas no art. :.>;;cu&as re"ras são praticamente as mesmas do art. F>; do códi"o anterior anotando%

se no entanto modificaç(es quanto ao exercício de preferência dos cond8minos na

aquisição de coisa comum.

)omo se acentua o condomínio comum é um instituto que não tem como

característica fundamental a perpetuidade franqueando%se assim a qualquer dos

cond8minos impor a sua extinção conforme os ditames da Bei $rocessual )ivil

estando a matéria incluída como procedimento especial de &urisdição voluntária nostermos dos arts. :.::< e :.::D do códi"o citado.

Veitas estas consideraç(es "erais inclusive quanto 4 forma de proceder 4

extinção do condomínio devemos o!servar que am!as as leis permitem a

ad&udicação da coisa comum a um dos seus titulares. -as se assim não ocorrer o

!em será o!&eto de alienação onerosa dando%se preferência ao cond8mino em

relação ao estranho e entre os consortes aquele que tiver !enfeitoria mais valiosa

e não as havendo o que for titular do maior quinhão.

Lustificam%se estes critérios pois se um dos cond8minos realizou o!ras e

melhoramentos que acarretaram maior valor de mercado ao !em deve ter o

privilé"io em sua aquisição ao propor para esta o mesmo valor da maior oferta.

0e não houver realização de !enfeitorias o critério é o favorecimento de

quem detém maior parcela na coisa comum pois foi o que indevidamente mais

contri!uiu para as despesas do condomínio presumindo%se tam!ém a sua maior

participação administrativa &ustificando a preferência.

3 norma em referência é a mesma contida no art. F>; do códi"o revo"ado.

)omentando so!re este arti"o afirma )BXHG0 '9HGBRM13 que5

Não havendo nenhuma das causas de preferência o direito i"ual dos

cond8minos anula%se reciprocamente e a coisa será vendida ao estranho./

No entanto importante inovação foi introduzida através do pará"rafo 7nico doart. :.>;; do atual códi"o cu&o teor é o se"uinte5


26/28

26

3rt. :.>;;. *...+ $ará"rafo 7nico. 0e nenhum dos cond8minos tem

!enfeitorias na coisa comum e particiam todos do condomínio em partes

i"uais realizar%se%á licitação entre estranhos e antes de ad&udicada a coisa

4quele que ofereceu maior lanço proceder%se%á 4 licitação entre os

cond8minos a fim de que a coisa se&a ad&udicada a quem afinal oferecer

melhor lanço preferindo em condiç(es i"uais o cond8mino ao estranho./

9stá !em definida a intenção do le"islador de ;AA; ao manter para os

cond8minos o exercício da preferência mesmo que ausentes aqueles dois critérios

em que se dá a um dos cond8minos preferência em relação aos demais. 3 forma

disposta no )ódi"o de :D:F criava uma in&ustiça &á que a ausência daqueles critérios

não permitiria o exercício da preferência pelos cond8minos. 3 lei nova conforme a

redação acima transcrita permite ao cond8mino preferir aos estranhos.

+.-. OUTRAS *ORMAS DE CONDOM)NIO

)omo 7ltimas linhas deste tra!alho ca!e lem!rar em primeira a!orda"em

que a Bei )ivil tam!ém disciplina o condomínio necessário. Nos itens anteriores

a!ordou%se quanto ao condomínio "eral a parte referente ao condomínio voluntário

que se distin"ue principalmente do condomínio necessário pois enquanto aquele

sur"e exclusivamente da vontade dos cond8minos este sur"e de imposição da

própria lei.

)om efeito o art. :.>;@ do atual )ódi"o )ivil expressamente consi"na que

este condomínio ocorre quanto 4 meação de paredes cercas muros e valas.

O que se deve destacar nesta espécie de condomínio "eral é a norma

insculpida no art. :.>>A do atual códi"o que disp(e no mesmo sentido do art. FC= do

códi"o revo"ado impondo que não poderá aquele que pretender a divisão fazer uso

da área comum enquanto não pa"ar ou depositar o valor da meação. 9sta solução

imposta pela lei poderá implicar desvanta"em para o outro cond8mino se lhe for

irrelevante que aquele que não cumpriu o seu dever se&a proi!ido de utilizar a

divisória. -ais &usto seria destacar a co!rança &udicial da metade do valor da o!ra


27/28

27

dada a relevIncia para o cond8mino da existência desta e de rece!er parte da

quantia despendida em sua construção.

3note%se o re"ime da comunhão de !ens que decorre do casamentoapresentado em duas formas5 comunhão universal de !ens e comunhão parcial de

!ens.

No primeiro re"ime comunica%se todo o patrim8nio de am!os os c8n&u"es

adquiridos antes e na constIncia do casamento com as exceç(es previstas em lei

conforme art. :.FF< do atual )ódi"o )ivil.

?am!ém no re"ime da comunhão parcial ocorre a co%propriedade quanto aos

!ens adquiridos após o casamento com as exclus(es determinadas pelo art. :.F=D

do )ódi"o )ivil de ;AA;. O atual códi"o introduz um novo re"ime de !ens que é o da

participação final nos aquestos sendo que a comunhão aqui não ocorre mas

apenas a divisão do patrim8nio adquirido con&untamente pelo casal durante o

casamento quando se verificar a dissolução da sociedade con&u"al.

No direito das sucess(es com a morte do autor da herança os herdeiros se

tornam de imediato titulares da propriedade e posse dos !ens deixados pelo autor da herança. Q evidente que o condomínio só vai ocorrer quando houver mais de um

sucessor. Nesta hipótese os herdeiros tornam%se co%proprietários do patrim8nio

comum permitindo%se inclusive a cessão dos direitos hereditários instituto a"ora

disciplinado expressamente no )ódi"o de ;AA; em seus arti"os :.@DC e :.@D=.

Jeleva%se notar a re"ra contida no pará"rafo 7nico do art. :.@D= que

esta!elece que no caso de cessão de direitos hereditários e sendo vários os co%

herdeiros a exercer preferência efetuar%se%á entre os mesmos a distri!uição do

quinhão daquele que cedeu sua parte na proporção das respectivas cotas

hereditárias.

Não é demais acentuar que quando se efetuar a partilha de !ens do espólio

vai%se extin"uir o condomínio porque a cada um dos herdeiros ca!erão os !ens que

foram discriminados individualmente na sentença que homolo"ar a partilha.

)omo se pode concluir no re"ime condominial de onde decorre a comunhãode interesses apresentam%se diversos institutos da Bei )ivil não se podendo


28/28

28

inclusive deixar de mencionar a composse que é disciplinada no direito

possessório onde em linhas "erais disciplina%se a posse com as mesmas re"ras e

princípios do condomínio inclusive quanto ao direito dos compossuidores em

exercer e defender a posse comum mesmo que individualmente e até em face dos

demais titulares da posse.

REFERÊNCIAS

%&VI'#*, Clóvis, C+dio Civil comentado, (&ditora !araiva- !o Paulo, /001)

C2DI34 CIVI' %5*!I'&I54. Dispon6vel em78http7--999.planalto.ov.br-ccivil:0;-leis-/00/-l.htm? *cesso em 0;-0@-/0

direito civil iv-direito de vizinhanca-final

Documents