dinâmica imobiliária e regulação ambiental

8/3/2019 Dinmica Imobiliria e Regulao Ambiental

1/20

R. bras. Est. Pop., So Paulo, v. 24, n. 2, p. 317-336, jul./dez. 2007

Dinmica imobiliria e regulao ambiental:uma discusso a partir do eixo-sul da Regio

Metropolitana de Belo Horizonte*

Heloisa Soares de Moura Costa**Mnica Campolina Diniz Peixoto***

O trabalho traz, inicialmente, uma breve discusso terica sobre a produo

do espao urbano e a emergncia da regulao ambiental, principalmente noque diz respeito expanso urbana. A seguir, so discutidos alguns instrumentosde regulao ambiental em especial o licenciamento de atividades , que tmfeito emergir prticas sociais diversificadas, articulando interesses econmicos,o Estado e grupos sociais voltados para proteo ambiental. Enfatiza-se o cartercontraditrio da interveno do Estado e discutem-se os limites e possibilidades de

ao dos movimentos sociais organizados em torno da reproduo das condiesde expanso urbana. O artigo utiliza o caso do crescimento metropolitano noeixo-sul de Belo Horizonte para evidenciar os conflitos em torno das formasde apropriao e uso do solo urbano, bem como os expedientes adotados

pelo capital imobilirio para agregar valor ao produto, reforando mecanismos

conhecidos de elitizao e excluso. Discute-se, ainda, se h possibilidades dereverso de tal quadro a partir da participao e negociao dos conflitos entreos agentes sociais envolvidos.

Palavras-chave: Poltica ambiental. Mercado imobilirio. Participao. Con-flito.

Produo do espao urbano eregulao ambiental

Neste trabalho buscou-se contribuir

para a compreenso das relaes contem-porneas entre a atividade imobiliria e o Es-tado, tendo em vista, por um lado, o contextoatual da expanso urbana/metropolitana nasua verso de produo do espao formal,que tem como pblico-alvo as camadasde alta e mdia renda da populao e, por

outro, as tendncias atuais de regulaodos processos de expanso urbana/metro-politana, num momento de fragmentaoda gesto urbana em diferentes contextos

polticos locais (municipais) e crescente uti-lizao de procedimentos usuais da polticaambiental como o licenciamento parao controle do parcelamento do solo. Estedebate assume contornos particulares nocaso em anlise a expanso metropoli-tana ocorrida no chamado eixo-sul de Belo

* Este trabalho constitui resultado parcial das seguintes pesquisas desenvolvidas na UFMG: A expanso metropolitanade Belo Horizonte: dinmica e especificidades no eixo-sul, financiada pela FAPEMIG, pelo CNPq e pela PRPq/UFMG; e

Novas periferias metropolitanas: poltica e regulao urbano-ambiental na produo do espao metropolitano, financiadapelo CNPq. Uma verso preliminar deste artigo foi apresentada ao XXIX Encontro Anual da Anpocs, no GT ConflitosSociais e Meio Ambiente.**Arquiteta (FAU/UFRJ), doutora em Demografia (Cedeplar/UFMG), professora do Programa de Ps-Graduao emGeografia do IGC/UFMG e pesquisadora do CNPq.***Arquiteta (EA/UFMG), mestre em Geografia (IGC/UFMG), analista ambiental da Feam Fundao Estadual do MeioAmbiente de Minas Gerais.


2/20

318 R. bras. Est. Pop., So Paulo, v. 24, n. 2, p. 317-336, jul./dez. 2007

Dinmica imobiliria e regulao ambientalCosta, H.S.M. e Peixoto, M.C.D.

Horizonte , por incorporar tambm outroelemento: a regulao da urbanizao nointerior de unidades de conservao de

uso sustentvel, como o caso da APASul rea de Proteo Ambiental ao Sul daRegio Metropolitana de Belo Horizonte.

A expanso de Belo Horizonte apresen-ta algumas caractersticas da urbanizaorecente, materializada em termos espaciaisem processos de fragmentao e dispersodo tecido urbano, associados a mecanismosde crescente segregao socioespacial.

A atividade imobiliria considerada,tradicionalmente, um setor (uma frao) do

capital de baixa tecnologia, pouco expressivoem termos de participao da vanguarda doprocesso de acumulao, porm de granderelevncia para a canalizao de poupanase investimentos privados dispersos. Apesarde trazer ao debate relaes sociais arcaicasassociadas ao rentismo e propriedadefundiria, ambos compreendidos, no quadroconceitual da economia poltica, como umentrave fluidez da acumulao capitalista,o capital imobilirio vem h dcadas ope-

rando em condies vantajosas diante deoutros setores da economia, medida queconsegue influir em (e antecipar) ganhosdecorrentes dos mecanismos formadoresda renda da terra, particularmente a rendadiferencial (LIPIETZ, 1974; TOPALOV, 1974;BALL, 1977).

Desde os anos 70 e durante as duasdcadas que se seguiram, os estudossobre dinmica imobiliria e fundiria ur-bana produziram uma reflexo bastante

consistente sobre a lgica de atuaodos agentes sociais na produo do es-pao urbano, a partir da qual se buscavaexplicar a consolidao de um padro deurbanizao marcado pela desigualdadeextrema, que se manifesta nas j bem co-nhecidas mltiplas formas de segregaosocioespacial e informalidade/ilegalidadeurbana. Mais recentemente, como parteda conhecida estratgia de produo denovas mercadorias, fundamental para asobrevivncia do processo de acumulaoe em consonncia com os tambm bastantediscutidos movimentos de enclausuramentoe auto-segregao (CALDEIRA, 1997), osloteamentos fechados vm se espalhando

rapidamente pelo espao urbano brasileiro,forjando novos conceitos de moradia, jus-tificados pelo discurso da segurana e da

qualidade ambiental (COSTA, 2003).No novidade a utilizao da natureza,assim como do corpo das mulheres (SHIVA,2001), para a venda dos mais diversosprodutos. O que se busca argumentarcomo pressuposto deste trabalho que,no momento atual, no s a natureza, mastambm os atributos e a qualidade ambientaldo espao vm passando a fazer parte doproduto imobilirio, agregando-lhe valor naforma de renda diferencial e, s vezes, de

renda de monoplio.Os estudos realizados sobre a expan-

so metropolitana de Belo Horizonte emsua poro sul apontaram alguns destesprocessos associados modernizaoecolgica (HARVEY, 1996), ainda quetardia, do capital imobilirio na expansourbana. So alguns exemplos: a crescentecomplexidade dos empreendimentos, con-gregando outros usos alm do residencial,em especial aqueles associados a centrosculturais e turismo de natureza; a criao deunidades de conservao de uso exclusivo,como as RPPN Reservas Particulares dePatrimnio Natural; o parcelamento no in-terior de unidades de conservao de usosustentvel; a concepo (simplista, dira-mos) dos empreendimentos com unidadesautnomas, desvinculadas dos centrosurbanos; o controle seletivo de densidadesa partir de tipologias construtivas; e o uso do

processo de licenciamento ambiental comouma espcie de selo verde legitimador doempreendimento.

Assim como o capital, o Estado tambmincorporou princpios da modernizaoecolgica, como a tendncia crescente deutilizao de procedimentos e instrumentosda legislao ambiental nos processos deregulao das atividades urbanas (COSTA,2006). O licenciamento ambiental de lotea-mentos o mecanismo discutido nestetrabalho, tendo como estudo de caso oprocesso de licenciamento da segunda fasede expanso do empreendimento AlphavilleLagoa dos Ingleses, no municpio de NovaLima, ao sul de Belo Horizonte.


3/20

319



O referencial terico mais amplo parteda noo de produo social do espaoe do urbano (LEFEBVRE, 1991; 1999),

contemplando, entre outros, os seguintesaspectos:

- produo material do espao, doambiente construdo, envolvendo suabase econmica, a infra-estrutura, asedificaes, as materialidades, inclu-sive os espaos no construdos e depreservao;

- produo social da natureza, comoambiente transformado, muitas vezesmaterializada como paisagem na

expanso urbana;- produo e reproduo de valores,

modos de vida, desejos e padresde consumo;

- produo e reproduo de relaessociais, de mercado e de poder,muitas vezes naturalizadas e re-produzidas como privilgios, mani-festaes assimtricas materializadasespacialmente em vrias formas de

segregao e excluso;- reproduo de um aparato de re-

gulao que estabelece regras ecritrios para atuao dos agentes,construindo acordos de convivncia,bem como instncias de explicitaoe negociao dos conflitos.

O eixo-sul de expanso metropolitanade Belo Horizonte

O padro de expanso urbana quese desenvolveu no eixo-sul da RegioMetropolitana de Belo Horizonte (RMBH),ultrapassando a barreira natural da Serrado Curral, apresenta caractersticas espe-ciais se comparado com outros eixos deexpanso metropolitana, destacando-se aestrutura fundiria altamente concentradade propriedade de grandes empresas mi-

neradoras, particularmente no municpio deNova Lima, onde se encontram importantesreas de proteo ambiental.

Enquanto o entorno imediato de BeloHorizonte e de suas reas conurbadas, emespecial Betim e Contagem, a oeste e naregio norte, vivenciou uma significativaoferta de lotes para o mercado de baixarenda nas dcadas de 70 e 80, o eixo sulmetropolitano foi palco da oferta de lotespara a populao de mdia e alta renda,atrada pelos seus atributos ambientais, aprincpio como segunda moradia para lazerde final de semana e, aos poucos, particu-

larmente a partir dos anos 90, como localde moradia principal. Contribuiu para issoa interveno do Estado na definio deinvestimentos em infra-estrutura, bem comopolticas metropolitanas de uso, ocupao eparcelamento do solo dos anos 70.

O municpio de Nova Lima apresentauma situao especial no contexto daRMBH, possuindo rico patrimnio natural,onde se destacam remanescentes de Mata

Atlntica, rede hidrogrfica densa com im-

portantes mananciais destinados ao abas-tecimento da populao metropolitana,reservas importantes de minrio de ferro,beleza cnica e uma rica biodiversidade.Por outro lado, est localizado no entornodo Parque Estadual da Serra do Rola Moae 93,11% do seu territrio est inseridono interior da APA Sul,1 rea de proteoambiental criada para a preservao demananciais de importncia estratgicapara o abastecimento de gua da RMBH,de sua biodiversidade e do seu patrimniocultural relacionado ao ciclo do ouro e minerao. Alm disso, no momento oeixo-sul encontra-se sob forte presso daimplantao de projetos urbansticos des-tinados a empreendimentos imobiliriosde grande porte. A Tabela 1 evidencia aparticipao do municpio de Nova Limana APA Sul.

1A rea de Proteo Ambiental Sul da Regio Metropolitana de Belo Horizonte foi criada pela Lei Estadual n. 13.960.De acordo com o art. 15, da Lei Federal n. 9.985, de 18 de julho de 2000, a criao de uma rea de proteo ambientaltem por objetivo [...] disciplinar seu processo de ocupao e assegurar a sustentabilidade do uso de seus recursosnaturais. O mesmo art.15 define a rea de proteo ambiental como [...] uma rea em geral extensa, com um certo graude ocupao humana, dotada de atributos abiticos, biticos, estticos ou culturais especialmente importantes para aqualidade de vida e o bem-estar das populaes humanas [...] .


4/20



MAPA 1Mancha urbana dos municpios da Regio Metropolitana de Belo Horizonte

2002

Fonte: Costa et al. (2006).


5/20

321



De acordo com a legislao ambientalvigente, alm do porte, pelo fato dessesempreendimentos se localizarem no interiorde unidade de conservao estadual e na

regio metropolitana, o licenciamento am-biental obrigatrio e realizado na esferado Copam.

Localizam-se no municpio as se-guintes unidades de conservao que soreas de proteo de mananciais: EstaoEcolgica de Fechos, Reserva da Mutuca,Mata Capito do Mato e Mata do Tumb.Existem ainda duas Reservas Particularesde Patrimnio Natural (RPPN), ambas emreas das empresas mineradoras: a Mata

do Jambreiro, de propriedade da Mine-raes Brasileiras Reunidas (MBR, hojeCVRD); e outra RPPN, criada recentementeno loteamento Vale dos Cristais, perten-cente Anglo Gold,2 durante o processo delicenciamento ambiental no Copam, comomedida compensatria para concesso daLicena Prvia.

Tais reas, localizadas no entorno doParque Estadual da Serra do Rola Moa, deacordo com a legislao correlata,3 exigemdos empreendimentos que pretendem se

instalar na denominada zona de amorteci-mento4 de rea natural protegida a mani-festao prvia favorvel do rgo gestorda unidade de conservao, no caso o Insti-tuto Estadual de Florestas de Minas Gerais(IEF-MG). O cumprimento dessa exignciapode acarretar modificaes na legislaourbanstica municipal, tendo em vista quealguns usos e modelos de ocupao do solopodem ser considerados inadequados aosobjetivos de preservao do parque e, at

mesmo, justificar o indeferimento da licenaambiental ou impedir a manifestao prviafavorvel do rgo gestor do parque quanto sua localizao.

Por outro lado, a localizao no interiorda APA Sul impe, ainda, restries quantoaos usos e ocupao do solo, pois, emboraa APA seja uma unidade de conservao de

2 Diante da perspectiva de esgotamento da minerao, a empresa vem diversificando suas atividades e investindo nomercado imobilirio metropolitano, a partir de projetos de grande envergadura, associando reas residenciais, comrcioe servios e unidades de conservao.3 A Lei n. 9.985 de 18/07/2000 institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservao SNUC.4 A zona de amortecimento, estabelecida na Lei n. 9.985, de 18 de julho de 2000, definida no art. 2, inciso XVIII como[...] o entorno de uma unidade de conservao, onde as atividades humanas esto sujeitas a normas e restriesespecficas, com o propsito de minimizar os impactos negativos sobre a unidade [...].

TABELA 1

Participao dos Municpios na APA Sul da Regio Metropolitana de Belo Horizonte

Municpiosrea total

(em hectares) rea do municpio na APA

Sul (em km)

Participao da rea do municpio

no territrio da APA Sul (%)Baro de Cocais 34.056 3,9023 1,15

Belo Horizonte 33.023 34,3340 10,40

Brumadinho 64.008 182,4925 28,51

Caet 54.224 39,2172 7,23

Catas Altas 23.821 74,5436 31,29

Ibirit 7.366 17,6767 24,00

Itabirito 54.415 260,6347 47,90

Mrio Campos 3.506 11,4229 32,58

Nova Lima 42.845 398,9391 93,11

Raposos 7.159 39,4054 55,04

Rio Acima 22.784 227,8400 100,00

Santa Brbara 68.471 338,6535 49,46

Sarzedo 6.217 22,5402 36,26

Fonte: Zoneamento Ecolgico-Econmico da APA Sul RMBH, 2003, em elaborao.


6/20



uso sustentvel que admite determinadosusos em seu interior,5 existe um rigor maiorna anlise dos estudos de impacto ambien-

tal e das respectivas medidas mitigadorasdurante o processo de licenciamento am-biental. Acrescentam-se a essas restriesos conflitos entre o poder pblico estadual,o mercado e a comunidade, em decor-rncia de interesses divergentes em tornodo processo de ocupao do solo no ter-ritrio municipal, dividido entre minerao,residncia, comrcio e servios de mdio egrande portes e a proteo ambiental.

Licenciamento ambiental e expansourbana

Institudo em Minas Gerais em 1980, pelaLei Estadual n. 7.772/1980, o licenciamentoambiental voltou-se inicialmente para asatividades produtivas dos setores primrio(minerao) e secundrio (indstrias detransformao), motivado pela crescentemobilizao da sociedade em torno dasameaas qualidade de vida ocasionadas

pela poluio atmosfrica e hdrica.Desde a dcada de 70, a associaoentre poluio e qualidade do ambienteurbano j apontava a necessidade de regu-lao ambiental da urbanizao em moldessemelhantes ao das atividades produtivas,cujo controle, em princpio, levaria a umamelhoria geral das condies de vida dapopulao. Entretanto, nesse perodo inicialde percepo das questes ambientais,predominou a viso segundo a qual qualquer

transformao no ambiente natural constituauma fonte de deteriorao ambiental.Nesta perspectiva, a ocupao urbana,

cuja produo engloba em grande medidaprocessos artificiais, seria, por definio,causadora da degradao ambiental.6 Foi

s a partir de meados da dcada de 80que esta viso comeou a se transformar7e ganhou corpo a hiptese de a gesto

urbana se consolidar como uma ao deproteo ambiental. No nvel da regulao,as questes relacionadas urbanizaopassam a ser consideradas na prtica dagesto ambiental, com a publicao daResoluo Conama n. 01/86, que listoucomo atividades sujeitas ao estudo prviode impacto ambiental os projetos urbansti-cos, entre os quais o parcelamento do solourbano destinado ao uso residencial.

Entretanto, a possibilidade de utiliza-

o dos instrumentos de gesto ambientalpara impedir a realizao de empreendi-mentos imobilirios de grande porte temsido bastante remota, a exemplo do quetradicionalmente acontece com o licencia-mento de atividades produtivas (industriais,minerrias, etc.) ou de grandes projetos deinfra-estrutura, como as barragens.

A prpria noo de licenciamento reme-te ao estabelecimento das condies nasquais se dar o empreendimento a ser licen-

ciado, e no deciso acerca do empreendi-mento acontecer ou no a famosa opozero ou a estudos prvios de planejamentodas atividades. Est implcita a noo de queh sempre uma soluo tcnica adequada,uma certa f na tecnologia (GIDDENS,1991). Igualmente presente est a lgica demercado, que constitui a racionalidade im-plcita no estabelecimento de grande partedas medidas compensatrias.8

No caso da expanso urbana via parce-

lamento do solo, as restries de naturezatcnica, relacionadas ocupao de reasfrgeis e/ou de importncia para o equilbriodos ecossistemas, usualmente reduzem-se busca de uma alternativa tecnolgicaadequada reduo do impacto negativo

5 A Lei Federal n. 9.985, de 18 de julho de 2000, que institui o Sistema Nacional de Unidades de Conservao SNUC,define a APA como uma unidade destinada a proteger a diversidade biolgica mediante a regulao do processo deocupao e a garantia do uso sustentvel dos recursos naturais ( art. 15).6 Os relatrios do Banco Mundial, no incio da dcada de 70, explicitam essa relao, que foi includa nas justificativas paraa incorporao da questo urbana como uma questo ambiental na elaborao do II Plano Nacional de Desenvolvimento(1974), conforme lembram Lysia Bernardes (1986) e Marilia Steinberger (2000).7 Ver, por exemplo, Monte-Mr (1994) para um questionamento da idia de espao urbano como espao morto. Vertambm a interessante contribuio de Swyngedouw (2001) sobre a urbanizao cyborg, um hbrido de processosnaturais e artificiais, de natureza e tecnologia.8 Ver Zhouri, Laschefski e Paiva (2005) para uma crtica ao procedimento do licenciamento ambiental.


7/20

323



e, em caso de destruio de patrimnio ir-recupervel, como passveis de negociaode medidas compensatrias para situaes

de exceo. Raramente so discutidas alter-nativas para o empreendimento e, depen-dendo dos potenciais impactos ambientaisnegativos da atividade, a adoo de medidascompensatrias um paliativo. As medidasadotadas, propostas pelo empreendedor,nem sempre privilegiam as reas prximasao empreendimento diretamente afetadas,buscando, de forma clara, no prejudicaremos investimentos.

Os procedimentos para o licenciamento

ambiental so definidos em leis e delibe-raes, com certa flexibilidade de negociaopara os conflitos explicitados, considerando-se que o frum de deciso um conselho o Conselho Estadual de Poltica Ambiental(Copam) ou os Conselhos Municipais deMeio Ambiente, nos casos de competnciadecisria no mbito municipal.9

A regulao do parcelamento do solo

O Estado assumiu, num primeiro mo-mento, uma estratgia de gesto baseadana produo de leis e normas, sintetizadasa seguir, que constituem a fundamentao

jurdica para atuao do Estado no mbitourbanstico e ambiental.

Embora a legislao florestal, a derecursos hdricos e a urbanstica, vigentesno Brasil a partir de meados da dcada de30, reunissem condies para regular aocupao adequada do solo urbano, nor-

mas especficas para o controle da poluioe da degradao ambiental somente seconcretizaram no incio da dos anos 80,influenciadas pelos resultados da PrimeiraConferncia das Naes Unidas sobre oMeio Ambiente (Estocolmo, 1972) e pelaproposta do II Plano Nacional de Desen-volvimento (II PND) em 1974.

Logo aps a publicao da lei federalsobre o parcelamento do solo urbano Lei

n. 6.766/79 em 1979, foram elaboradas eaprovadas, na dcada de 80, as legislaesfederal e estadual do meio ambiente, com

o objetivo de definir as diretrizes da polticaambiental brasileira. Alm da publicao denormas e padres de qualidade ambiental,foram definidos como instrumentos degesto: a avaliao de impacto ambiental;o zoneamento ambiental; o licenciamentoambiental; a criao de unidades de con-servao; e os conselhos de meio ambiente,instncias deliberativas que objetivavamgarantir a participao social no processodecisrio. O Estado de Minas Gerais, um

dos pioneiros na gesto ambiental, publi-cou em 1980 a Lei Estadual n. 7.772, quedefiniu as diretrizes para sua atuao narea ambiental e contribuiu para elaboraoda legislao federal, publicada em 1981: aLei n. 6.938.

O controle da expanso urbana/metro-politana feito com a participao formaldo Estado, de acordo com as normasvigentes.10 Diretrizes de planejamento met-ropolitano, baseadas em parmetros de

anlise definidos ainda nas dcadas de 70e 80, vigoram at os dias atuais e no foramatualizadas, desconsiderando o estgioatual do processo de metropolizao deBelo Horizonte e as alteraes introduzidasna legislao urbanstica e ambiental.

Agrava essa situao a inexistnciade um frum de debate sobre a regiometropolitana, capaz de subsidiar o plane-

jamento e a gesto municipal, a elaboraoe implementao de planos diretores, ou

ainda auxiliar na anlise de processos delicenciamento de atividades urbanas, entreas quais o parcelamento do solo. O re-sultado um processo de expanso urbanafragmentado e desarticulado, comandadoprioritariamente pelos interesses do capitalimobilirio/fundirio, que tem agravado avulnerabilidade fsica, ambiental e urbanada regio. Em conseqncia, alguns proble-mas so desencadeados, podendo-se citar,

9 Ver Peixoto (2005) para uma anlise detalhada das legislaes urbanstica e ambiental associadas ao parcelamento dosolo urbano e, em especial, dos procedimentos para o licenciamento ambiental de loteamentos.10 A Deliberao n.16, de 05 de junho de 1981, estabeleceu as normas para o parcelamento do solo na RMBH, mediantedeliberao do conselho deliberativo da RMBH, tendo como referncia a recm aprovada Lei federal de Parcelamentodo Solo, a Lei n.6766/79.


8/20



entre outros, ocorrncia de assentamentoshumanos em reas ambientalmente frgeis,desateno capacidade de suporte do stio

natural e das estruturas instaladas, intensaespeculao imobiliria e ilegalidade daocupao de reas perifricas, insuficinciade servios pblicos, desarticulao institu-cional, escassez de recursos humanos efinanceiros e desinformao e omisso dadeciso poltica, resultando na ineficinciado setor pblico no controle do processo deexpanso urbana e ausncia de mecanis-mos efetivos de participao social naadministrao e construo da metrpole.

O controle das fontes poluidoras11

realizado mediante o Licenciamento Am-biental, que avalia a viabilidade ambientalde um empreendimento nas etapas deplanejamento, instalao, funcionamentoe ampliao, para a concesso das res-pectivas Autorizao de Funcionamento eLicenas Prvia LP,12 de Instalao LIe de Operao LO,13 aps apreciao doConselho Estadual de Poltica Ambiental(Copam), fundamentada nos respectivos

pareceres tcnico e jurdico.Para cumprir suas funes, o Copamconta com o suporte tcnico dos demaisrgos que integram o sistema de gestoambiental em Minas Gerais: a FundaoEstadual do Meio Ambiente (Feam) e o Ins-tituto Estadual de Florestas (IEF-MG), quepossuem atribuies especficas definidasem lei.14 Embora fossem parceiros no sis-tema desde 1998, a atuao desses rgosvinha sendo feita de forma desarticulada e

s vezes controversa. Esse fato tem gerado

crticas da sociedade civil com relao aosprocedimentos e resultados alcanadosno cumprimento de suas funes. De fato,

anlises mais recentes tm apontado paramudanas de postura do Copam, inicial-mente palco de explicitao de conflitos,na direo de posturas mais conciliatriase orientadas para a formao de consensos(CARNEIRO, 2005).

Em que pesem as crticas aos procedi-mentos adotados e morosidade e rigornas anlises dos processos, na viso dosempreendedores15 o licenciamento am-biental permite

[...] planejar e implantar de forma sistemticae efetiva as medidas e sistemas de controleambiental, propiciando qualidade aosassentamentos humanos. a oportunidadedo empreendedor avaliar os riscos eoportunidades do seu empreendimento.

Por outro lado,

[...] obriga que os empreendedores melhorema qualidade de seus projetos. [...] Com o nvelde exigncia alto, somente aqueles quetrabalham corretamente podem permanecerno mercado. E, conseqentemente,existe uma elevao na qualidade dosassentamentos humanos.

H uma clara ambigidade entre odiscurso dos empreendedores, ao reco-nhecerem a importncia do licenciamentoambiental, e a prtica marcada pela tendn-cia implantao dos empreendimentos margem da legislao vigente, optandopela ilegalidade como forma de diminuirseus custos e, segundo eles mesmos,

reduzir dessa forma o custo final do seu

11 So fontes poluidoras, de acordo com do Decreto n. 39.424/1998, [...] qualquer atividade, sistema, processo, opera-o, maquinaria, equipamento ou dispositivo, mvel ou no, que induza, produza ou possa produzir poluio (MINASGERAIS, 1998, Art. 3, 1).12 Considera-se a Licena Prvia a etapa mais importante do licenciamento ambiental, pois permite a discusso dospossveis efeitos da implantao da atividade no espao e das propostas para minimizar ou evitar os impactos negativosdecorrentes da implantao e ocupao do loteamento. Tal importncia maior quando os municpios e a regio nopossuem diretrizes de ocupao previamente definidas que incorporem a regulao da expanso urbana em reas deproteo ambiental.13O Copam um rgo normativo, colegiado, consultivo e deliberativo subordinado Secretaria de Meio Ambiente eDesenvolvimento Sustentvel de Minas Gerais (Semad), responsvel pela implementao da poltica ambiental do Estado.

constitudo por representantes dos diversos segmentos da sociedade.14 O Decreto n. 39.424/1998 estabelece as competncias no licenciamento e fiscalizao ambiental em Minas Gerais. Deacordo com o art. 5, pargrafo nico, cabe Feam o controle das atividades industriais, minerrias e de infra-estrutura(aqui est inserido o licenciamento do parcelamento do solo) e, ao IEF-MG, o controle das atividades agrcolas, pecuriase florestais.15 Opinies obtidas atravs de questionrio, visando coletar informaes sobre a viso dos usurios do licenciamentoambiental no Estado de Minas Gerais.


9/20

325



produto. As caractersticas do mercadofundirio/imobilirio para o qual o produto direcionado constituem um elemento

importante na composio do preo finale, portanto, na viabilidade econmica deadoo, por parte do empreendedor, dosparmetros exigidos pelo licenciamentoambiental. Dito em outros termos, a realiza-o de empreendimentos imobilirios comobservncia dos critrios exigidos garanteum determinado padro de qualidade aoproduto, mas eleva o investimento realizado,encarecendo o produto final. No limite,chega-se ao paradoxo segundo o qual a

observncia da regulao urbanstica eambiental, no caso da atividade imobiliria,agrega valor ao produto, encarecendo-o e,conseqentemente, elitizando-o e tornan-do-o inacessvel para os segmentos maispobres da populao.

A regulao que em princpio deveriagarantir padres mnimos de urbanizaopara todos, num contexto de exclusosocioeconmica e de falta de alternativashabitacionais de massa, ao desencadear o

gatilho do preo da terra, acaba por tornaro acesso mesma (e cidade) uma metaainda mais distante para muitos. No casode empreendimentos em reas de proteoambiental, em que os atributos ambientaisdo meio natural contribuem para o aumentodas restries e cuidados na realizao doparcelamento, acrescenta-se ao processoa renda diferencial gerada pelo monopliodo usufruto da natureza, materializada comopaisagem, o que contribui para uma espiral

ascendente de valorizao.Assim, diferentemente de uma merca-doria produzida em srie por uma indstria,o produto final deste processo de licencia-mento de parcelamento do solo o lote e,em ltima anlise, o espao urbano, que sediferencia especialmente pelos atributos delocalizao aos quais se atribui uma valora-o segundo sua posio na diviso sociale econmica do espao (LIPIETZ, 1974). Adiscusso sobre o licenciamento ambiental

de atividades imobilirias necessita ser ar-ticulada com a compreenso das formas eprocessos de produo social do espao,bem como pela explicitao dos papisdesempenhados e interesses associados a

cada um dos agentes sociais que participamde tal processo (SINGER, 1973; LOJKINE,1981). Da mesma forma, os procedimentos

e metodologias utilizados no licenciamentonecessitam incorporar esta dimenso, sobo risco de se transformarem em procedi-mentos incuos ou em arenas nas quais osdebates explicitados no traduzem os reaisconflitos existentes entre os atores. O casodo licenciamento ambiental do empreendi-mento Alphaville Lagoa dos Ingleses,localizado no municpio de Nova Lima,no eixo-sul de expanso metropolitana deBelo Horizonte, fornecer um interessante

exemplo destes dilemas.

Licenciamento ambiental no eixo-sulde expanso metropolitana: o caso doAlphaville 2 em Nova Lima

Antecedentes

Como na maioria dos municpiosbrasileiros, a aprovao de loteamentosno municpio de Nova Lima adotou como

referncia o Decreto-lei n. 58/37, cujas exi-gncias limitavam-se definio dos limitesdo loteamento, do traado das ruas e de umparecer sanitrio e militar, se fosse o caso.Na aprovao dos loteamentos

[...] no se especificavam exignciassanitrias a serem observadas [...] Osespaos pblicos, na prtica [...] eramsomente as ruas. Deixavam de exigirequipamentos urbanos e comunitrios,tais como faixas non aedificandi e locaisdestinados ao lazer, sade, cultura.

Os loteamentos s interessavam ao direitocivil. [O que significava] [...] ressalvar ocomprador em seus direitos imediatos quanto propriedade imobiliria [...] (MACHADO,1998, p.117).

Consideraes como declividades, tipode solo, vegetao, nascentes e cursosdgua no eram analisadas no processode aprovao. Essa situao produziu,no territrio de Nova Lima, ocupao dosolo em reas de risco potencial, sujeitas a

escorregamento de encostas e ocorrnciade enchentes nas regies onde foram reali-zadas obras de regularizao e canalizaode rios, ocupando as vrzeas dos cursosdgua. O descumprimento dos disposi-


10/20



tivos do Cdigo Florestal contribuiu para aocupao de reas inadequadas em termosda segurana da populao e evidenciou

a ausncia de integrao entre os rgosresponsveis pela aplicao da legislao.Com a criao da Regio Metropolitana

de Belo Horizonte, em 1973, e de seu rgode suporte tcnico, o Plambel, houve umatentativa de tratamento conjunto com os mu-nicpios, das questes urbanas e ambientais,particularmente no que se refere ao controleda expanso urbana, ao transporte pblico, habitao e ao saneamento. No entanto,na dcada de 80, o sistema de planejamento

metropolitano mostrou sua fragilidade, eessas questes foram tratadas de forma iso-lada, embora os potenciais impactos nega-tivos afetassem a regio em sua totalidade.Segundo Mares Guia (2000, p.412),

[...] a crise financeira e o incio do processode redemocratizao vm expor as brechaspoltico-institucionais do sistema [...] Acarncia de recursos pblicos tem comoconseqncia imediata o estancamentodos investimentos federais nas regiesmetropol i tanas [ . . . ] o processo deredemocratizao propicia o estabelecimentode novas relaes de poder, fortalecendonovos atores sociais, em especial asprefeituras e os movimentos sociais.

Somente durante o processo de criaoda APA Sul, no perodo de 1992 a 1994,evidenciou-se algum fortalecimento dosmovimentos sociais na regio, especial-mente os ambientalistas, articulados emtorno da proteo ambiental e da formaliza-

o da unidade de conservao. Desde osanos 70, em Belo Horizonte, o movimentoambientalista desempenhou papel ativo nainstitucionalizao da preservao ambien-tal, a exemplo do tombamento da Serra doCurral e, posteriormente, da criao da APA

Sul.16 Os insuperveis conflitos de interesseenvolvendo proprietrios fundirios, o setorminerrio, os interesses coletivos e difusos

de preservao dos aqferos de abasteci-mento metropolitano e do rico patrimnioambiental de forma mais ampla so algunsdos elementos que vm retardando o esta-belecimento de um Zoneamento Ecolgico-Econmico para a APA (CAMARGOS, 2004;FREITAS, 2004).

A partir de 1994, os primeiros loteamen-tos foram encaminhados ao licenciamentoambiental, especialmente aqueles que pre-tendiam se instalar no municpio de Nova

Lima, onde ocorreu a maior presso paraocupao. A participao da Sedru/MG, quesucedeu a Seplan, nesse sentido foi deci-siva, pois vinculou a liberao da anunciaprvia para os loteamentos a localizados obteno da Licena de Instalao do Co-pam, segunda etapa do processo de licen-ciamento ambiental, aps o fornecimentodas diretrizes metropolitanas.

O licenciamento de loteamentos emNova Lima, entretanto, ainda poucorepresentativo no total de licenciamentosdo conjunto das atividades econmicas.Dos 100 empreendimentos localizados nomunicpio, licenciados ou em processo delicenciamento no Copam a partir de 1977,17foram registradas apenas dez solicitaesde licenciamento ambiental de loteamen-tos urbanos. Em consulta ao setor dedocumentao do Copam, verificou-se queesses empreendimentos somente foram

encaminhados ao licenciamento ambientala partir de 1995, portanto aps a criaoda APA Sul.

Entre os dez loteamentos objeto desolicitao de licenciamento ambiental nomunicpio de Nova Lima, toma-se como

16 A regio foi palco de uma das primeiras mobilizaes motivadas pela questo ambiental na Regio Metropolitana deBelo Horizonte, no final da dcada de 70. O movimento alertava para a destruio da Serra do Curral, situada na divisados municpios de Belo Horizonte e Nova Lima, por uma mineradora e seus impactos negativos na paisagem. Para oprocesso de tombamento da Serra do Curral, ver Ferreira (2003). Ver Somarriba (1984) para uma anlise dos movimentossociais em Belo Horizonte nos anos 80.17 Em 1977, o governo de Minas Gerais iniciou o controle ambiental de atividades de potencial impacto poluidor, coma criao da Comisso Estadual de Poltica Ambiental, cujo rgo executivo era a Superintendncia de Meio Ambiente(SMA). no mnimo curioso apontar que o parcelamento do solo, ou seja, a atividade que d origem ao espao urbanotenha a necessidade de licenciamento justificado pelo potencial poluidor que a cidade representa e no pelo fato deo licenciamento buscar garantir condies adequadas de habitabilidade do espao resultante do parcelamento, ou deavaliao das conseqncias do aumento das demandas por investimentos pblicos em decorrncia de novos fluxos depessoas, veculos, mercadorias ou servios.


11/20

327



referncia o empreendimento imobilirio Alphaville 2, uma expanso do Alphaville

Lagoa dos Ingleses (agora denominado 1),loteamento fechado situado s margens daLagoa dos Ingleses, no interior da APA Sul.

A referncia para a anlise so os estudoselaborados para o licenciamento ambientaldo empreendimento, exigidos na legislaopara avaliao da viabilidade ambiental desua implantao.

Alphaville 2: palco de conflitos

O Alphaville Lagoa dos Ingleses, etapa2, localiza-se na poro sul do municpiode Nova Lima, a cerca de 25 km de BeloHorizonte-MG, s margens da Lagoa dosIngleses, na proximidade do trevo rodoviriopara Ouro Preto, na BR-040 BH/Rio, tendocomo acesso principal a rodovia BR-356,sentido Ouro Preto.

A primeira etapa do Alphaville foiaprovada em 1999, compreendendo umarea de 430 hectares, dividida em 1.642

lotes, 1.545 dos quais, com tamanhosvariando entre 700 e 1.500 m, destinadosa residncias unifamiliares e distribudosem unidades muradas independentes, de-nominadas residenciais. Os demais lotes,lindeiros ao sistema virio principal, sodestinados a atividades tercirias, com pos-sibilidade de verticalizao. H ainda umconjunto padronizado de 51 casas gemi-nadas, denominadas town houses, almde um centro comercial composto por 228

lojas e salas. O empreendimento perten-ce Alphaville Urbanismo S.A, empresaque j realizou 31 projetos urbansticossemelhantes no Brasil. A terra originalmentepertencia MBR Mineraes Brasileiras

Reunidas , detentora de parcela significa-tiva de terras em Nova Lima, inclusive do

entorno do empreendimento. Segundo osempreendedores, o projeto economi-camente vivel, ecologicamente correto eurbanisticamente perfeito (ALPHAVILLE,2004 apud LASCHEFSKI, 2006).

O empreendimento foi lanado emmaro de 1998 e entregue em 2000 cominfra-estrutura completa: ruas asfaltadas earborizadas, praa com tratamento paisa-gstico, reas verdes preservadas, guaritasde segurana, iluminao pblica, rede de

gua, estao de tratamento de esgotoe ciclovias. Antes mesmo do lanamentooficial, 90% dos 1.545 lotes haviam sidovendidos em apenas 90 dias, embora oprocesso de ocupao, atualmente em tornode 20%, venha se dando de forma muitomais lenta do que previsto inicialmente.Cerca de metade dos lotes foi compradaapenas como investimento, o que vemrepercutindo na dificuldade de viabilizaoeconmica das atividades de comrcio e

servios l instaladas, originalmente atradaspela previso de um mercado consumidormuito mais amplo do que o que existe efe-tivamente (LASCHEFSKI, 2006; REZENDE,2004; VILLASCHI, 2003).

O Alphaville, desde sua primeira etapa, um empreendimento emblemtico parao licenciamento ambiental de loteamentos,dada a complexidade de sua proposta e porser o primeiro empreendimento desse portea se instalar no interior de uma unidade de

conservao de uso sustentvel em MinasGerais, a APA Sul. Alm de passar por todasas etapas do licenciamento ambiental, pelaprimeira vez, foram explicitados os conflitose os questionamentos sobre a adequao

TABELA 2Processos no Copam para obteno de licena ambiental, segundo atividades

2004

Atividades Processos no Copam

Minerao 33Industria de transformao 19

Infra-estrutura 05

Comrcio e servios 31

Loteamentos 10

Outros 02

Total 100Fonte: Feam, 2004.


12/20



dos estudos ambientais realidade ur-bana.

O EIA/Rima elaborado pela empresa

explicita objetivos sobre a busca de autono-mia e o atendimento s diretrizes de desen-volvimento municipal naquele momento,voltadas para atrair populao de alta rendae comrcio e servios sofisticados.

O porte do empreendimento a se-gunda etapa representa uma rea de expan-so de 340ha e o projeto completo, quandoimplantado, corresponder a uma cidade decerca de 27 mil habitantes18 e sua preten-dida autonomia, definida pela possibilidade

de instalao de atividades de comrcio eservios, colocaram os rgos responsveispelo licenciamento ambiental diante de umanova realidade: o licenciamento de um em-preendimento com um nmero elevado dehabitantes, concentrao de servios sofisti-cados, reas homogneas, que pretendem[...] dispensar a cidade (CALDEIRA, 1997).Embora seja divulgada a imagem de umailha de paz, tranqilidade e segurana, adependncia de mo-de-obra e de outros

centros de comrcio e servios, algumasvezes dos servios disponibilizados pelaadministrao municipal, colocam em che-que essa dita autonomia. Essas questesderam origem a divergncias e conflitosentre os empreendedores, a equipe tcnicaresponsvel pelo licenciamento e organiza-es da sociedade civil.

Os responsveis pelo empreendimentoadvogavam (convenientemente) o tratamen-to do projeto urbanstico como uma unidadeisolada, conforme idealizado e divulgado nomaterial promocional do projeto, dispen-sando, portanto, a anlise prospectiva dasrelaes com os demais ncleos urbanos ea sede municipal. Ou seja, ao tratar um pro-

jeto urbanstico que se instala numa determi-nada regio como uma unidade autnoma,os empreendedores buscavam diferenci-loe, assim, evitar a adoo dos procedimentosdo licenciamento ambiental convencional,

como o de uma atividade industrial, comlimites e responsabilidades bem definidas

com relao ao atendimento s exigncias,como, por exemplo, aquelas relacionadasao destino de efluentes e resduos.

A aprovao da primeira etapa doempreendimento pelo Copam se fez apsuma srie de negociaes, mediante umalistagem extensa de condicionantes, econtou com a participao decisiva de re-presentantes de entidades ambientalistas.Crticas foram feitas deciso de aprovaro empreendimento, pois o nmero de con-dicionantes da etapa de concesso delicena prvia significava que no tinhamsido apresentados dados suficientes para

a concluso das anlises, ou que o em-preendimento no teria tido sua viabilidadeambiental comprovada.

Durante a primeira etapa de implan-tao do Alphaville, os empreendedoresforam autuados vrias vezes por descumpri-mento de condicionantes do Copam e porterem sido iniciadas a comercializao doslotes e a ocupao do empreendimentosem a obteno da licena respectiva. Se-gundo documentos integrantes do processoadministrativo, at maro de 2003, os condi-cionantes ainda no haviam sido cumpridos,principalmente aqueles que dependiam daparceria com a Prefeitura Municipal de NovaLima, como a instalao de aterro sanitriono municpio que receberia os resduosslidos gerados no empreendimento. Essesaspectos, entre outros, foram levantados naaudincia pblica realizada por solicitaoda Associao Mineira de Defesa do Ambi-

ente Amda, durante a anlise do EIA-Rimapara a segunda etapa.

No que se refere etapa 1, o que nopodemos deixar de abordar, j que a licenaambiental, na verdade, uma concesso dasociedade ao empreendedor para utilizarrecursos naturais que so de todos, lembrar que existem condicionantes aindano cumpridas, citando entre elas porexemplo, a implantao de reserva florestale [...] a destinao final de resduos slidos[...] (Relatrio da Audincia Pblica do

Alphaville 2, realizada em Nova Lima, em06/05/2004).

18 Nmeros apresentados pela Associao Mineira de Defesa do Meio Ambiente Amda, durante a Audincia pblicaAlphaville Lagoa dos Ingleses, Fase II, Nova Lima, 06/05/04 (LASCHEFSKI, 2006).


13/20

329



Esses antecedentes evidenciam asdificuldades enfrentadas pelo rgo res-ponsvel pela anlise ambiental Feam

, quando foi protocolada a solicitao delicena prvia para a etapa 2 do loteamento,objeto desse estudo.

O foco das discusses o possvel im-pacto negativo de um parcelamento desseporte uma cidade no seu entorno. Comoprecisar a rea indiretamente afetada apsa consolidao do empreendimento e fazerprognsticos quanto ao seu futuro? Essadiscusso foi encaminhada pela AssociaoMineira de Defesa do Ambiente Amda, em

vrias oportunidades, quando cobrou queo Copam deveria exigir do empreendedora elaborao de planos diretores para osmunicpios de Bruma-dinho (incluindo-se seu distrito Piedade do Paraopeba) eItabirito, considerados os mais afetadospelo empreendimento. Outras entidadesambientalistas e moradores das redondezastemem a ocorrncia de uma urbanizaodescontrolada nos arredores do con-domnio, sendo que um agravante nesse

contexto o centro comercial projetado paraatender, alm dos moradores, tambm ascidades vizinhas que se situam no entornode aproximadamente 15 km.

Em decorrncia de todos esses fatores,durante a Audincia Pblica, foi solicitadaa elaborao de um Plano Diretor para aregio (LASCHEFSKI, 2006). Tal temor bastante presente no caso dos municpiosde Brumadinho e Itabirito, mas poucoapontado por Nova Lima, por dois motivos:

a sede urbana situa-se a uma distncia con-sidervel do empreendimento; e a intensaconcentrao fundiria por parte das em-presas mineradoras no municpio, inclusiveno entorno imediato do Alphaville, impede aocupao por urbanizao espontnea. Esta

j comea a ocorrer nos distritos e povoadosde Brumadinho (MENDONA; PERPTUO;VARGAS, 2004), com tendncia a se inten-sificar principalmente aps a implantaoda segunda fase do empreendimento.19

Tais questes de carter metropolitano e

regional escapam totalmente s exignciasdo licenciamento ambiental, fortementevoltado para o interior do empreendimento

e, no mximo, seu entorno imediato. bem verdade que no existiam as ori-entaes de um plano diretor de Nova Limana ocasio do processo de licenciamento ehavia interesse da administrao municipaldaquele momento em sua aprovao, poisem vrias oportunidades os representantesdo municpio compareceram s reuniesdo Copam para se manifestarem favoravel-mente pela sua aprovao. Curioso ressaltarque, durante a audincia pblica, havia uma

faixa de apoio ao empreendimento, assinadapela ento Prefeitura Municipal de NovaLima, entre as inmeras outras estendidaspelas paredes do auditrio.

A ausncia de diretrizes metropolitanasfoi citada em todas as oportunidades, pois,sem essa referncia, os impactos ambien-tais negativos sobre as estruturas urbanasou rurais dos municpios vizinhos so oresultado de especulaes sobre o futuroque os municpios no parecem dispostos

a enfrentar.Uma das questes que dificultam aanlise ambiental de loteamentos fechadosrefere-se inexistncia de parmetros ur-bansticos tradicionalmente adotados parasua aprovao, como, por exemplo, livre cir-culao da populao, existncia de reaspblicas e independncia vinculada a umaautogesto que na prtica no existe. Quemfar a coleta e o destino final do lixo urbano?De quem a responsabilidade pelo atendi-

mento demanda por transporte pblico,ensino fundamental, postos de sade?O Estado, como agente regulador,

tem contribudo para a manuteno des-sas pseudo ilhas urbanas, homognease desarticuladas. A atuao do capitalimobilirio na regio tem disseminado umacultura da moradia essencialmente antiur-bana, alimentada simultaneamente pelosonho do retorno natureza e pela ilusoda segurana nos condomnios fechados

(COSTA, 2003, p.159).

19 Estima-se a gerao de 9.000 empregos durante a construo (incluindo a fase 2) e cerca de 1.000 empregos per-manentes aps a finalizao das obras, conforme informao fornecida pelo empreendedor durante a audincia pblicada fase 2 (LASCHEFSKI, 2006).


14/20



A chamada auto-segregao da popu-lao de alta renda uma tendncia obser-vada no processo de ocupao do espao

no eixo sul da RMBH.20

Entretanto, issono significa que os condomnios sejamexcludos dos mecanismos de regulaodo Estado, mesmo que este assuma, comfreqncia, o papel de coadjuvante noprocesso.

O lanamento do Alphaville 2 surgequando algumas das condicionantes dolicenciamento ambiental da etapa 1 nohaviam sido cumpridas, embora j tivesseiniciado o processo de ocupao da rea.

Voltam tona as mesmas preocupaesque j haviam estado no centro do debatesobre a viabilidade ambiental do Alphaville1: qual o impacto regional de um em-preendimento desse tipo, em que pesesua lenta ocupao, particularmente nospovoados tradicionais existentes no entornoe no acrscimo de trfego na rodovia, suaprincipal via de acesso? No seria esse umimpacto ambiental negativo de magnitude talque inviabilizasse sua implantao? No caso

de Nova Lima, essa colocao particular-mente pertinente. Considerando a realidadede seu meio fsico e a deciso de tornar aregio uma unidade de conservao de usosustentvel, como superar os conflitos?

A histria do Alphaville 2 tem incio noprocesso conflituoso que marcou a primeiraetapa. De acordo com Acselrad (2004, p.26),esse conflito, como tantos outros, tem a vercom o rompimento do acordo simbitico

entre as diferentes prticas sociais dispos-tas no espao, em funo da denncia deefeitos indesejveis da atividade de um dosagentes sobre as condies materiais dosexerccios das prticas de outros agentes.Entretanto, para alguns autores, essacerteza sobre os efeitos indesejveis deuma atividade sobre o ambiente est quasesempre repleta de valores morais ou dedisposies legais, mais do que de certezastcnicas, pois, segundo Ewald (1992), as

generalizaes na rea ambiental tm a ver

com um debate sobre valores e no sobrerespostas definitivas.

A oportunidade que a audincia pblica

convocada pela Amda deu a todos setorpblico, comunidade ou o prprio mercado foi a de ver explicitados, naquela oportu-nidade, o jogo de foras e as relaes depoder que surgem no licenciamento ambi-ental de um parcelamento do solo urbano.

A populao diretamente afetada pelo em-preendimento tem seu frum especial departicipao na audincia pblica, podendoinfluenciar na concesso da licena ambien-tal prvia dos empreendimentos, embora em

muitos casos seja uma mera formalidade.No caso do Alphaville 2, a audinciapblica, realizada depois de cerca de doisanos em que o processo estava em anlise,ocorreu quando uma srie de decisese negociaes j estava em curso, tendoem vista uma falha do empreendedor naformalizao do processo, possibilitandoento a solicitao, por parte da Amda, derealizao da audincia, o que foi acatadopelo Copam.

Do ponto de vista dos empreendedores,o licenciamento ambiental um processomuito lento que torna inviveis empreendi-mentos dessa natureza, tendo em vista omontante de recursos investidos. Ou seja,segundo os empreendedores, a aprovaoe implantao da etapa I j evidenciavama viabilidade ambiental da etapa II. Essaassociao levanta a discusso sobre oefeito cumulativo do empreendimento para oambiente diretamente afetado e seu entorno,tendo em vista que no h referncia de suacapacidade de suporte.

A imprensa publicou vrias notcias so-bre a audincia pblica, pois ficou demons-trado na comunidade que as opinies eramdivergentes quanto aos benefcios para aregio.

Expanso da Alphaville II polmica

A Lagoa dos Ingleses EmpreendimentosImobilirios realiza hoje, s 14h30, audincia

pblica no auditrio do Sebrae, em Nova

20 Mendona (2003, p. 133) assume como auto-segregao o que Gist e Fava (1964) denominaram segregaovoluntria, que ocorre quando um indivduo, por sua prpria iniciativa, procura conviver com outros semelhantes a elee afastado daqueles que so diferentes em aspectos que, para ele, so fundamentais.


15/20

331



Lima, Regio Metropolitana de Belo Horizonte(RMBH), para elucidar o projeto de expansoAlphaville II, vinculado ao empreendimento Alphaville Lagoa dos Ingleses. A sesso

foi requerida pela Associao Mineira deDefesa do Meio Ambiente (Amda), alegandoestarem incompletos e desatualizadosos estudos de impacto ambiental feitospela empreendedora. De acordo com asuperintendente executiva da entidade, MariaDalce Ricas, a inteno da Amda entregarum documento ao Conselho de PolticaAmbiental (Copam), relativo primeira etapado Alphaville Lagoa dos Ingleses localizadono entroncamento da BR-356 com BR-040 ,retificando e fornecendo mais informaessobre a fragilidade dos estudos ambientais

que o empreendedor forneceu poca(1997) (Dirio do Comrcio, 06/05/2004).

Vrias questes foram levantadasnaquela oportunidade, tais como porte doempreendimento, extenso do impacto re-gional, capacidade de suporte da lagoa paraum novo uso de recreao e lazer s suasmargens, tratamento dos esgotos, coletae destino final dos resduos, efeito, sobrea vazo da lagoa, da impermeabilizaoprevista no sistema virio e na ocupaodos terrenos, impacto, sobre a fauna local,da interferncia nos seu habitat, impactos dagerao e atrao de trfego sobre a rodo-via BR-040, quando da plena ocupao doempreendimento, e, finalmente, discussosobre os muros que confirmam o seu isola-mento do entorno.

possvel o licenciamento ambientaldiscutir a viabilidade ambiental de em-preendimentos sem a definio prvia do

municpio de seu zoneamento de uso eocupao do solo? A concluso de ava-liao de impacto ambiental fica prejudicadaem termos socioeconmicos quando nose sabe qual projeto o municpio tem paraa ocupao de seu territrio?

Os empreendedores e os analistasambientais responsveis pelos estudos tc-nicos referentes ao licenciamento ambientalentrevistados (PEIXOTO, 2005) concordamsobre a importncia das definies refe-

rentes ao uso e ocupao do solo pelosgovernos locais no processo, como seregistra a seguir:

Um municpio que tenha planejamentofacilita o processo de anlise da viabilidadeambiental dos loteamentos. O Plano Diretorda cidade e sua legislao complementardeveriam nortear o Plano de Negcio doempreendimento e principalmente o uso dosolo urbano (entrevista com empreendedor,2004).

O planejamento municipal forneceria aosanalistas vrios dos parmetros mencio-nados, notadamente o zoneamento muni-cipal, que indicaria reas passveis de ocupa-o, onde as perdas inevitveis de recursosnaturais sejam suportveis para o municpio(entrevista com analista ambiental, 2004).

Em 20 de maio de 2004, o parecertcnico decorrente da anlise do EIA/Rimasobre o licenciamento ambiental da etapa 2do Alphaville foi encaminhado ao ConselhoConsultivo da APA Sul, reunido em carterextraordinrio, tendo em vista que a mani-festao do Conselho condio para o

encaminhamento do processo Cmara deAtividades de Infra-estrutura CIF/Copam,uma das sete cmaras especializadas queintegram a estrutura do Copam.21

Ao mesmo tempo, as organizaes no-governamentais envolvidas na discusso,22representadas pela Amda, deram continui-dade mobilizao em torno do licencia-mento ambiental do Alphaville 2, divulgandona imprensa e em seu portal na Internetinformaes sobre o andamento do pro-

cesso e sobre os possveis impactos do em-preendimento em sua rea de influncia.No portal da Amda,23 foi veiculada

a notcia: Prefeitura de Nova Lima pres-siona Conselho da APA Sul, deixandoclaro que o nico interesse da Prefeiturano licenciamento da etapa II do Alphaville econmico, especialmente em decorrnciada grande parcela de IPTU que o municpiopassar a arrecadar. O portal registra queo empreendimento ser implantado numa

21 Sobre a estrutura tcnica e administrativa e as competncias do Copam, consultar o Decreto n. 39.490, de 13 demaro de 1998.22 A audincia pblica foi solicitada pela Amda, pela Asturies (Associao para o Desenvolvimento do Turismo EcolgicoSustentvel da Encosta da Serra) e Fundao Biodiverditas.23 Em 21-05-2004, no portal .


16/20



regio que j sofre impacto de outros projetos imobilirios e do turismo predatrio,que no podem ser quantificados, so

irreversveis e em sua maior parte no somitigveis e infinitamente maiores que aatividade mineradora (AMDA/ASSESSORIADE IMPRENSA, 21/05/2004).

As questes levantadas pela Amdaso pertinentes. Na ausncia do suportedo planejamento local e regional, as de-cises do licenciamento ficam restritas aocontrole da degradao ambiental com aimplantao e ocupao dos loteamentos,particularmente no que diz respeito ao sa-

neamento bsico, gerao de resduos,drenagem pluvial e ao cumprimento das nor-mas ambientais e urbansticas porventuraexistentes. Por trs da gesto ambiental e daaplicao de seus instrumentos est, comoafirma Jacobi (2002, p. 384), a forma comoas pessoas percebem ou no a existncia deagravos ambientais, as inter-relaes que osmoradores estabelecem com esses agravose as solues propostas para a resoluode problemas.

O desdobramento desta posio, notici-ado pela imprensa, foi o recurso administra-tivo impetrado pela Amda junto ao plenriodo Conselho de Poltica Ambiental Copamcontra deciso da Cmara de Infra-Estrutura CIF, que concedeu Licena de Instalao expanso do Alphaville, no dia 08/07/2005.No recurso apresentado, a entidade so-licita ampliao dos estudos ambientais, deforma a contemplar os impactos radiaisdo empreendimento, alm de questionar a

ausncia de parecer tcnico do IEF quantoaos impactos ambientais sobre a flora e afauna e alertar sobre o descumprimento decondicionantes da primeira etapa. Um iteminteressante que traz novamente tona adiscusso sobre a gesto refere-se respon-sabilidade quanto implantao de aterrosanitrio, originalmente do empreendedor,mas posteriormente repassado por convnio Prefeitura de Nova Lima. Tal convnio, en-tretanto, no fornece prefeitura condies

de realizar a obra. O Estado, atravs daCIF do Copam, no entra na questo porentender que se tratar de um problemaentre prefeitura e empreendedor, o que contestado pela Amda.

Enquanto se discutia no Copam olicenciamento ambiental do Alphaville 2,outros empreendimentos imobilirios lo-

calizados no municpio de Nova Lima eramanalisados, sem a mesma polmica geradapelo Alphaville. Mesmo municpio, mesmasrestries ambientais, maiores ou menoresrestries com relao ao relevo a s con-dies de solo e prevendo escalas diferenci-adas de efeitos ambientais negativos em suarea de influncia. Diferentes abordagens,embora se tratasse de realidades ambientaissemelhantes. O que mudou? Buscar essaresposta pode conduzir identificao das

fragilidades do licenciamento ambiental eindicar formas para usar todo o seu potencialna prtica da gesto territorial.

Consideraes finais

Embora as legislaes ambiental e ur-bana tenham evoludo no sentido de maiorarticulao entre elas, observa-se que hum longo caminho a ser percorrido, apesardos evidentes ganhos. Os mecanismos

de regulao ambiental, pensados paraatividades produtivas convencionais, soainda frgeis para lidar com a produo doespao urbano, em especial nas periferiasurbanas (pobres ou ricas), em contextos deausncia de instrumentos de planejamentosupralocal ou metropolitano. Os procedi-mentos usuais da legislao ambiental,como o licenciamento, mostram-se poucoadequados para o trato da complexidadeda expanso urbana. Por outro lado, a

existncia de audincias pblicas, aindaque de forma limitada, vem possibilitando aexplicitao de conflitos e o aparecimentode possibilidades de alianas.

A insero das questes urbanas naregulao ambiental est ainda em faseinicial, pois com freqncia a cidade tratada como um dos principais agentesde degradao ambiental e, por isso, osconflitos decorrentes da oposio da cidadeao ambiente no processo de licenciamento

resultam da concepo que ainda prevalecede existncia de uma natureza natural, obje-to central de preservao. Como afirma umanalista ambiental: uma das dificuldadesde aprovar um projeto urbanstico no Co-


17/20

333



pam decorre do fato de que a maioria dostcnicos que trabalham no licenciamentoambientalno gosta da cidade.24

Ono gostar da cidade evidencia as di-ficuldades observadas na prtica da gestoambiental, quanto o objeto de licenciamento a expanso urbana. Contudo, essa no uma opinio geral, embora predomine,nessa prtica e na legislao que lhe dsuporte, a defesa de uma natureza natural,que dificilmente existe. Associar os pro-blemas ambientais produo do espaourbano indica, por outro lado, a necessidadede refletir sobre as origens dessa relao,

que reproduz as rupturas entre o homeme a natureza, evidenciada pelo fato de anatureza estar progressivamente perdendoseu valor de uso para ser tratada comomercadoria e elemento que agrega valor aoespao produzido. A atuao do Estado temse voltado para a ampliao de sua funonormativa e de controle, estabelecendo no-vos procedimentos, revendo e atualizandosua legislao. Mas essa atuao se realizasem que se interfira nas questes de fundo

associadas s condies de reproduosocial em termos amplos. Sempre vale re-cordar que em uma sociedade de classes oEstado age [...] de acordo com as relaesde fora entre as classes e grupos sociais,geralmente em favor da frao hegemnicadas classes dominantes (CASTELLS, 1978,p. 3).

Finalmente, ainda no que se refere aosconflitos socioambientais envolvendo a ativi-dade imobiliria, muitas vezes nem sequer

caracterizados como tal, a participao dosgrupos sociais bastante diversificada echeia de ambigidades. No h uma defi-

nio clara da figura do atingido, do gruposocial que perde com o empreendimento,como na implantao de barragens ou

em outros conflitos derivados de injustiasambientais. Existe, muitas vezes, a identi-ficao dos grupos sociais consumidoresdos produtos as moradias, os lotes, oloteamento fechado seguro e exclusivo com as posies dos empreendedores.Tais grupos, usualmente, ao se verem comoinvestidores, apiam aes que podemapontar para ganhos patrimoniais, mas,dependendo das circunstncias, podemver na regulao urbanstica/ambiental, ou

seja, no Estado, uma garantia de qualidadedo investimento imobilirio realizado. Nestesentido, o licenciamento pode transformar-se numa certificao ambiental.

Os grupos sociais indiretamente atin-gidos pelas transformaes sociais e es-paciais decorrentes do empreendimentopodem representar interesses difusos,cujas possibilidades de alianas com ou-tros grupos dependero de cada contextoespecfico. A naturalizao das relaes de

propriedade faz a desigualdade no acesso terra e habitao parecer apenas umaquesto fruto das disparidades sociais, oque parcialmente verdadeiro. A noo deque a reproduo dos espaos cada vezmais elitizados e segregados contribui paraa elevao dos patamares de valorizaofundiria e, conseqentemente, para alimen-tar a excluso no clara para a maioria dapopulao. Alis, corresponde a um nvelde abstrao to grande quanto a noo de

funo social de propriedade presente naConstituio de 1988 e, em grande parte, dapoltica territorial urbana desde ento.

24 Depoimento espontneo recolhido em contato informal entre a autora e representante da sociedade civil, que integraa Cmara de Infra-estrutura Urbana CIF/COPAM.

Referncias bibliogrficas

ACSELRAD, H. Conflitos ambientais: aatualidade do objeto. In: ACSELRAD, H.(Org.). Conflitos ambientais no Brasil.Rio de Janeiro: Ed. Relume Dumar,

Fundao Heinrich Boll, 2004.

BALL, M. Differential rent and the role oflanded property. International Journalof Urban and Regional Research ,London, Edward Arnold, 1 (3), p. 380-

403, 1977.


18/20



BERNARDES, L. Poltica urbana: umaanlise da experincia brasileira. Anlise eConjuntura, Rio de Janeiro, v. 1, n.1., p.83-119, jan. /abr. 1986.

CALDEIRA, T. P. R. Enclaves fortificados: anova segregao urbana. Novos EstudosCEBRAP, n. 47, p. 179-192, 1997.

CAMARGOS, R. Nascimento da APASul RMBH: o poder da polmica. In:

ACSELRAD, H. (Org.). Conflitos ambientaisno Brasil. Rio de Janeiro: Ed. RelumeDumar,Fundao Heinrich Boll, 2004.

CARNEIRO, E. J. A oligarquizao da

poltica ambiental mineira. In: ZHOURI, A.; LASCHEFSKI, K.; PEREIRA, D. Ainsustentvel leveza da poltica ambiental;desenvolvimento e confl i tos scio-ambientais. Belo Horizonte: Autntica,2005, p.65-88.

CASTELLS. M. City, class and power.Londres: The Macmillan Press, 1978.

COSTA, H. S. M. Natureza, mercado e cultura:caminhos da expanso metropolitana deBH. In: MENDONA, J. G.; GODINHO, M.H. L. (Orgs.). Populao, espao e gestona metrpole: novas configuraes, velhasdesigualdades. Belo Horizonte: PUC Minas,2003, p. 159-179.

_________. Mercado imobilirio, Estado enatureza na produo do espao metro-politano. In: COSTA, H. S. M. et al. (Orgs.).Novas periferias metropolitanas. BeloHorizonte: Editora C/ Arte, 2006.

EWALD, F. L expertise une illusionncessaire. Paris: Autrement, 1992.

FERREIRA, M.B. A proteo ao patrimnionatural urbano: estudo de caso sobre aSerra do Curral. Dissertao (Mestrado emGeografia). Belo Horizonte: IGC/UFMG,2003.

FREITAS, E. S. M. A reproduo socialda metrpole em Belo Horizonte: APA

Sul RMBH, mapeando novas raridades.Dissertao (Mestrado em Geografia). BeloHorizonte: IGC/UFMG, 2004.

GIDDENS, A. As consequncias da moder-nidade. So Paulo: Ed. da Unesp, 1991.

HARVEY, D. Justice, nature and thegeography of difference . BlackwellPublishers, 1996.

JACOBI, P. Meio ambiente urbano esustentabilidade: alguns elementos parareflexo. In: CAVALCANTI, C. (Org.). Meioambiente, desenvolvimento sustentvele polticas pblicas. So Paulo: Cortez,2002, p. 384-390.

LASCHEFSKI, K. A sustentabil idadegeogrfica de condomnios na zonametropolitana de Belo Horizonte. In: COSTA,H. S. M. et al. (Orgs.). Novas periferias

metropolitanas. Belo Horizonte: Editora C/Arte, 2006, p. 313-338.

LEFEBVRE, H. The production of space.Blackwell Publishers, 1991.

_________. A revoluo urbana. Belo Hori-zonte: Ed. UFMG, 1999.

LIPIETZ, A. Le tribut foncier urbain. Paris:Maspero, 1974.

LOJKINE, J. O estado capitalista e a

questo urbana. So Paulo: Martins Fontes,1981.

MACHADO, P. A. L. Direito ambientalbrasileiro. So Paulo: Malheiros Editores,1998.

MARES GUIA, V. R. A gesto na RegioMetropolitana de Belo horizonte: avanos elimites. In: FERNANDES, E. (Org.). Direitourbanstico e poltica urbana no Brasil.Belo Horizonte: Del Rey, 2000, p.407-426.

MENDONA, J. G.; PERPTUO, I. H. O.;VARGAS, M. C. A periferizao da riqueza nametrpole belo-horizontina: falsa hiptese?In: SEMINRIO SOBRE A ECONOMIAMINEIRA, 11, 2004, Diamantina. AnaisBelo Horizonte: Cedeplar/UFMG, 2004.

MENDONA, J. G. Belo Horizonte: ametrpole segregada. In: MENDONA, J.G.; GODINHO, M. H. L. (Orgs.). Populao,

espao e gesto na metrpole: novasconfiguraes, velhas desigualdades. BeloHorizonte: PUC Minas, 2003, p. 119-58.

MONTE-MR, R. L. Urbanizao extensiva elgicas de povoamento: um olhar ambiental.


19/20

335



In: SANTOS, M.; SOUZA, M. A.; SILVEIRA,M. L. (Orgs.). Territrio, globalizao efragmentao. So Paulo: Hucitec/Anpur,

1994.PEIXOTO, M. C. D. Licenciamento ambiental eexpanso urbana: um estudo em Nova Lima,Regio Metropolitana de Belo Horizonte,MG. Dissertao (Mestrado em Geografia).Belo Horizonte: IGC/UFMG, 2005.

REZENDE, L. N. Alphaville Lagoa dosIngleses. Um novo cenrio de um velhomodo de vida. Monografia (Trabalho deConcluso de Curso). Belo Horizonte: IGC/

UFMG, 2004.SHIVA, V. Biopirataria. Pilhagem da naturezae do conhecimento. Petrpolis: Vozes,2001.

SINGER, P. Economia pol t ica daurbanizao. So Paulo: Brasiliense,1973.

SOMARRIBA, M. M. Lutas urbanas em BeloHorizonte. Belo Horizonte: Vozes/FundaoJoo Pinheiro, 1984.

STEINBERGER, M.A relao meio ambiente meio urbano: do global para o local. Belo

Horizonte: Fundao Joo Pinheiro, 2000.Mimeografado. [Texto produzindo parao Curso de Gesto Urbana e Municipal,

promovido pela ESAF, WBI, Ipea e CEF].SWYNGEDOUW, E. A cidade como umhbrido: natureza, sociedade e urbanizao-cyborg. In: ACSELRAD, H. (Org.). A duraodas cidades; sustentabilidade e risco naspolticas urbanas. Rio de Janeiro: DP&A,2001.

TOPALOV, C. Les promoteurs immobiliers.Paris: Mouton, 1974.

VILLASCHI, J. Novas modalidades de

urbanizao e sua insero regional: ocondomnio Alphaville Lagoa dos Ingleses,Nova Lima MG. In: CASTRIOTA, L. B. (Org.).Urbanizao brasileira: redescobertas.Belo Horizonte: C/Arte, 2003, p.159-174.

ZHOURI, A.; LASCHEFSKI, K.; PAIVA, A.Uma sociologia do licenciamento ambiental:o caso das hidreltricas em Minas Gerais. In:ZHOURI, A.; LASCHEFSKI, K.; PEREIRA, D.(Orgs.). A insustentvel leveza da poltica

ambiental; desenvolvimento e conflitosscio-ambientais. Belo Horizonte: Autntica,2005, p.89-116.

Resumen

Dinmica inmobiliaria y regulacin ambiental: una discusin a partir del eje-sur de la reginmetropolitana de Belo Horizonte

El trabajo trae, inicialmente, una breve discusin terica sobre la produccin del espacio urbanoy la emergencia de la regulacin ambiental, principalmente respecto a la expansin urbana.

A continuacin, son discutidos algunos instrumentos de regulacin ambiental en especial olicenciamiento de actividades , que han hecho emerger prcticas sociales diversificadas, articu-lando intereses econmicos, el Estado y grupos sociales orientados a la proteccin ambiental.Se enfatiza el carcter contradictorio de la intervencin del Estado y se discuten los lmites yposibilidades de accin de los movimientos sociales organizados en torno a la reproduccin delas condiciones de expansin urbana. El artculo utiliza el caso del crecimiento metropolitanoen el eje-sur de Belo Horizonte para evidenciar los conflictos en torno a las formas de apropi-

acin y uso del suelo urbano, as como los expedientes adoptados por el capital inmobiliariopara agregar valor al producto, reforzando mecanismos conocidos de elitizacin y exclusin.Se discute, incluso, si hay posibilidades de reversin de tal cuadro a partir de la participaciny negociacin de los conflictos entre los agentes sociales involucrados.

Palabras-clave: Poltica ambiental. Mercado inmobiliario. Participacin. Conflicto.


20/20


Abstract

Real-estate dynamics and environmental regulation: a discussion on the southern side of theBelo Horizonte Metropolitan Region

This article begins with a brief theoretical discussion of the production of urban space and theemergence of environmental regulamentation, especially in terms of urban expansion. Next,instruments of environmental regulation are discussed, especially the licensing of activities.Such instruments have created diverse social practices that articulate economic interests, theState, and social groups involved in environmental protection. The contradictory features ofState intervention are also discussed, as well as the limits and possibilities of action by organizedsocial movements involved in urban expansion. The text refers to a case study of metropolitangrowth in the southern side of the city of Belo Horizonte, Brazil. In this context, conflicts involv-ing land use and appropriation are discussed, as well as real-estate interests as they add valueto their products, thus reinforcing well known forms of gentrification and exclusion. The articlealso brings up the question as to whether change is possible on the basis of participation andconflict negotiation among the social agents involved.

Keywords: Environmental policy. Real-estate market. Participation. Conflict.

Recebido para publicao em 02/10/2007.Aceito para publicao em 12/11/2007.

dinâmica imobiliária e regulação ambiental

Documents