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Demonstrações Financeiras

Upcon SPE 4 EmpreendimentosImobiliários S.A.31 de dezembro de 2013 e 2012com Relatório dos Auditores Independentes

Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários S.A.

Demonstrações financeiras

31 de dezembro de 2013 e 2012

Índice

Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras ................................... 1

Demonstrações financeiras auditadas

Balanços patrimoniais ....................................................................................................................... 3Demonstrações do resultado ............................................................................................................ 4Demonstrações dos resultados abrangentes .................................................................................... 5Demonstrações das mutações do patrimônio líquido ........................................................................ 6Demonstrações dos fluxos de caixa .................................................................................................. 7Notas explicativas às demonstrações financeiras ............................................................................. 8

Condomínio São LuizAv. Presidente Juscelino Kubitschek, 1830Torre I - 8º Andar - Itaim Bibi04543-900 - São Paulo - SP - Brasil

Tel: (5511) 2573-3000ey.com.br

Uma Companhia-membro da Ernst & Young Global Limited

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Relatório dos auditores independentes sobre as demonstrações financeiras

AosAdministradores e Acionistas daUpcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários S.A.São Paulo - SP

Examinamos as demonstrações financeiras da Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários S.A.(“Companhia”), respectivamente, que compreendem o balanço patrimonial em 31 de dezembro de2013 e as respectivas demonstrações do resultado, do resultado abrangente, das mutações dopatrimônio líquido e dos fluxos de caixa para o exercício findo naquela data, assim como o resumodas principais práticas contábeis e demais notas explicativas.

Responsabilidade da Administração sobre as demonstrações financeiras

A Administração da Companhia é responsável pela elaboração e adequada apresentação dasdemonstrações financeiras de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil, assim comopelos controles internos que ela determinou como necessários para permitir a elaboração dessasdemonstrações financeiras livres de distorção relevante, independente se causada por fraude ou erro.

Responsabilidade dos auditores independentes

Nossa responsabilidade é a de expressar uma opinião sobre essas demonstrações financeiras combase em nossa auditoria, conduzida de acordo com as normas brasileiras e internacionais deauditoria. Essas normas requerem o cumprimento de exigências éticas pelos auditores e que aauditoria seja planejada e executada com o objetivo de obter segurança razoável de que asdemonstrações financeiras estão livres de distorção relevante.

Uma auditoria envolve a execução de procedimentos selecionados para obtenção de evidência arespeito dos valores e divulgações apresentados nas demonstrações financeiras. Os procedimentosselecionados dependem do julgamento do auditor, incluindo a avaliação dos riscos de distorçãorelevante nas demonstrações financeiras, independentemente se causada por fraude ou erro. Nessaavaliação de riscos, o auditor considera os controles internos relevantes para a elaboração eadequada apresentação das demonstrações financeiras da Companhia para planejar osprocedimentos de auditoria que são apropriados nas circunstâncias, mas não para fins de expressaruma opinião sobre a eficácia desses controles internos da Companhia. Uma auditoria inclui, também,a avaliação da adequação das práticas contábeis utilizadas e a razoabilidade das estimativascontábeis feitas pela Administração, bem como a avaliação da apresentação das demonstraçõesfinanceiras tomadas em conjunto.

Acreditamos que a evidência de auditoria obtida é suficiente e apropriada para fundamentar nossaopinião.

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Opinião sobre as demonstrações financeiras

Em nossa opinião, as demonstrações financeiras acima referidas apresentam adequadamente, emtodos os aspectos relevantes, a posição patrimonial e financeira da Upcon SPE 4 EmpreendimentosImobiliários S.A. em 31 de dezembro de 2013, o desempenho de suas operações e os seus fluxos decaixa para o exercício findo naquela data, de acordo com as práticas contábeis adotadas no Brasil.

Outros assuntos

As demonstrações financeiras da Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários S.A. referentes aoexercício findo em 31 de dezembro de 2012, apresentadas para fins comparativos, não foram por nósexaminadas, tampouco foram examinadas por outros auditores independentes. Consequentemente,não estamos expressando uma opinião sobre estas demonstrações financeiras.

São Paulo, 31 de março de 2014.

ERNST & YOUNGAuditores Independentes S.S.CRC-2SP015199/O-6

Acyr de Oliveira Pereira Anderson Lopes BastosContador CRC-1SP220266/O-0 Contador CRC-1SP253897/O-3

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Balanços patrimoniais31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais)

Notas 2013 2012Ativo (não auditado)Circulante

Caixa e equivalentes de caixa 3 2.629 9Contas a receber 4 2.256 -Imóveis a comercializar 5 9.650 16.035Outros créditos - 17 175

Total do ativo circulante 14.552 16.219

Não circulanteContas a receber 4 7.599 -Partes relacionadas - - 1.090

Total do ativo não circulante 7.599 1.090

Total do ativo 22.151 17.309

PassivoCirculante

Fornecedores - 271 35Obrigações trabalhistas e tributárias - 19 1Contas a pagar – aquisição de terrenos 6 1.984 576Adiantamento de clientes 7 8.512 1.180Tributos correntes com recolhimento diferido 8 92 -Dividendos a pagar 1.216 -

Total do passivo circulante 12.094 1.792

Não circulanteContas a pagar – aquisição de terrenos 6 161 13.948Tributos correntes com recolhimento diferido 8 844 -

Total do passivo não circulante 1.005 13.948

Patrimônio líquido Capital social 9.a 1.612 1 Reserva legal 9.b 256 - Reserva de lucros 3.647 - Prejuízos acumulados - (43)

Total patrimônio líquido 5.515 (42)

Adiantamento para futuro aumento de capital 9.c 3.537 1.611 Total patrimônio líquido e adiantamento para futuroaumento de capital 9.052 1.569

Total do passivo, patrimônio líquido e adiantamentopara futuro aumento de capital 22.151 17.309

As notas explicativas são parte integrante das demonstrações financeiras.

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Demonstrações do resultadoExercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais, exceto resultado por ação)

Notas 2013 2012(não auditado)

Receita operacional líquida 11 23.094 -Custo dos imóveis vendidos - (15.651) -Resultado bruto 7.443 -

Despesas comerciais 12 (1.840) (26)Despesas administrativas - (27) (8)Outras receitas operacionais - 5 -Resultado antes das despesas e receitas financeiras 5.581 (34)

Despesas financeiras - (4) (5)Receitas financeiras - 51 -Resultado antes do imposto de renda e da contribuição social 5.628 (39)

Imposto de renda e contribuição social 13 (466) -

Resultado do exercício 5.162 (39)

Resultado básico por ação 10 10,71


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Demonstrações dos resultados abrangentesExercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais)

2013 2012(não auditado)

Resultado do exercício 5.162 (39)

Outros resultados abrangentes - -

Resultado abrangente do exercício 5.162 (39)


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Demonstrações das mutações do patrimônio líquidoExercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais)

Reserva de lucros

NotasCapitalsocial Legal

Retençãode lucros

Resultadodo exercício

Prejuízosacumulados

Total dopatrimônio

líquido

Adiantamentopara futuroaumento de

capital

Total dopatrimôniolíquido e

adiantamentopara futuroaumento de

capital

Saldos em 31 de dezembro de 2011 (não auditado) 1 - - - (4) (3) 35 32

Resultado do exercício - - - - - (39) (39) - (39)Adiantamento para futuro aumento de capital 9.c - - - - - - 1.576 1.576

-Saldos em 31 de dezembro de 2012 (não auditado) - 1 - - - (43) (42) 1.611 1.569

Integralização de capital 9.a 1.611 - - - - 1.611 (1.611) -Adiantamento para futuro aumento de capital 9.c - - - - - - 3.537 3.537

Resultado do exercício - - - - 5.162 - 5.162 - 5.162Absorção do prejuízo 9.b - - - (43) 43 - - -

Destinação do lucro Reserva legal 9.b - 256 - (256) - - - - Dividendos mínimos 9.b - - - (1.216) (1.216) - (1.216) Reserva de lucro 9.b - - 3.647 (3.647) - - - -

Saldos em 31 de dezembro de 2013 1.612 256 3.647 - - 5.515 3.537 9.052


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Demonstrações dos fluxos de caixaExercícios findos em 31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais)

2013 2012(não auditado)

Das atividades operacionaisResultado antes do imposto de renda e contribuição social 5.628 (39)Ajustes para conciliar o resultado às disponibilidades geradas

pelas atividades operacionais:Tributos correntes com recolhimento diferido 493 -Ajuste a valor presente – contas a receber 843 -

Variações nos ativos e passivosContas a receber (10.698) -Imóveis a comercializar 154 (1.483)Outros créditos 158 (171)Fornecedores 236 35Obrigações trabalhistas e tributárias (1) 1Adiantamento de clientes 1.180 1.180

Caixa líquido aplicado nas atividades operacionais (2.007) (477)

Fluxo de caixa das atividades de financiamentoAdiantamento para futuro aumento de capital 3.537 1.576Contas a receber de partes relacionadas 1.090 (1.090)

Caixa líquido gerado nas (aplicado nas) atividades definanciamento 4.627 (1.090)

Aumento líquido de caixa e equivalentes de caixa 2.620 9

Caixa e equivalentes de caixaNo início do exercício 9 -No fim do exercício 2.629 9

Aumento líquido de caixa e equivalentes de caixa 2.620 9



Notas explicativas às demonstrações financeiras31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)

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1. Contexto operacional

A Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários S.A. (“Companhia”) possui por propósitoespecífico o planejamento, a promoção, o desenvolvimento, a venda e a entrega doempreendimento imobiliário denominado “Edifício Residencial M. Ferraz”, a ser desenvolvido nobairro do Itaim na Cidade de São Paulo no Estado de São Paulo.

A Companhia possui prazo de duração por tempo determinado, prazo este previsto para orecebimento de todas as parcelas decorrentes da alienação das unidades imobiliárias integrantesdo empreendimento.

Em agosto de 2013, a Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. realizou AssembleiaGeral de transformação de sociedade limitada para sociedade por ações, alterando suadenominação social para Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários S.A.

As demonstrações financeiras da Companhia foram aprovadas pela diretoria em 31 de março de2014.

2. Políticas contábeis

2.1. Apresentação das demonstrações financeiras

As demonstrações financeiras foram preparadas de acordo com as práticas contábeisadotadas no Brasil que compreendem os pronunciamentos, interpretações e orientações doComitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aplicáveis a entidades de incorporaçãoimobiliária no Brasil, como aprovadas pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) epelo Conselho Federal de Contabilidade (CFC), incluindo a orientação técnica OCPC 04 -Aplicação da Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação ImobiliáriaBrasileiras - no que diz respeito ao reconhecimento de receitas e respectivos custos edespesas decorrentes de operações de incorporação imobiliária durante o andamento daobra (Método da Percentagem Completada - POC).

As demonstrações financeiras foram elaboradas com base no custo histórico, excetoquando informado de outra forma, conforme descrito no resumo das principais práticascontábeis. O custo histórico geralmente é baseado no valor das contraprestações pagasem troca de ativos.


Notas explicativas às demonstrações financeiras--Continuação31 de dezembro de 2013 e 2012(Em milhares de reais, exceto quando indicado de outra forma)

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2. Políticas contábeis--Continuação

2.1. Apresentação das demonstrações financeiras--Continuação

As demonstrações financeiras foram elaboradas no curso normal dos negócios. AAdministração efetua uma avaliação da capacidade da Companhia de dar continuidade assuas atividades durante a elaboração das demonstrações financeiras. A Companhia estáadimplente em relação as cláusulas de dívidas na data da emissão dessas demonstraçõesfinanceiras e a Administração não identificou nenhuma incerteza relevante sobre acapacidade da Companhia de dar continuidade as suas atividades nos próximos 12 meses.

Todos os valores apresentados nestas demonstrações financeiras estão expressos emmilhares de reais, exceto quando indicado de outra forma.

As informações não contábeis e/ou não financeiras incluídas nessas demonstraçõesfinanceiras, tais como receitas e custos não reconhecidos nas unidades vendidas eseguros, não foram auditadas.

A moeda funcional da Companhia é o Real, as demonstrações financeiras sãoapresentadas em milhares de Reais.

2.2. Principais práticas contábeis

As principais práticas contábeis adotadas para a elaboração das demonstraçõesfinanceiras estão apresentadas a seguir:

a) Apuração e apropriação do resultado de incorporação imobiliária e venda de imóveis

Na apropriação do resultado com incorporação imobiliária e venda de imóveis sãoobservados os procedimentos estabelecidos pelos Pronunciamentos, Orientações eInterpretações do Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) inerentes aoscontratos de construção e aos contratos de construção do setor imobiliário,especificamente relacionados ao pronunciamento CPC 17 - Contratos de Construção,à orientação - OCPC 01 - Entidades de Incorporação Imobiliária, à Interpretação I CPC02 - Contrato de Construção do Setor Imobiliário e à Orientação OCPC 04 - Aplicaçãoda Interpretação Técnica ICPC 02 às Entidades de Incorporação Imobiliária.



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2.2. Principais práticas contábeis--Continuação

a) Apuração e apropriação do resultado de incorporação imobiliária e venda de imóveis--Continuação

Nas vendas de unidades não concluídas de empreendimentos imobiliários sãoadotadas as seguintes premissas:

· É apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas (incluindo oterreno), em relação ao seu custo total orçado, sendo esse percentual aplicado sobrea receita das unidades vendidas, ajustada segundo as condições dos contratos devenda, sendo assim determinado o montante das receitas a serem reconhecidas.Uma receita não é reconhecida se há uma incerteza significativa da sua realizaçãoou se não puder ser mensurada confiavelmente;

· Os montantes das receitas de vendas apuradas, incluindo a atualização monetária,líquido das parcelas já recebidas, são contabilizados como contas a receber, oucomo adiantamentos de clientes, quando aplicável;

· Custo incorrido (incluindo o custo do terreno) correspondente às unidades vendidas eé apropriado integralmente ao resultado;

· Os encargos financeiros diretamente relacionados aos empreendimentos imobiliários,quando aplicável, correspondentes a contas a pagar por aquisição de terrenos e asoperações de crédito imobiliário, incorridos durante o período de construção, sãoapropriados ao custo incorrido dos empreendimentos imobiliários e refletidos noresultado por ocasião da venda das unidades do empreendimento imobiliário a queforam apropriados.

Nas vendas de unidades concluídas de empreendimentos imobiliários, o resultado éapropriado no momento em que a venda é efetivada, independentemente do prazo derecebimento do valor contratual.

Os montantes recebidos com relação à venda de unidades imobiliárias quandosuperiores aos valores reconhecidos de receitas são contabilizados comoadiantamentos de clientes, no passivo circulante ou no passivo não circulante.



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a) Apuração e apropriação do resultado de incorporação imobiliária e venda de imóveis--Continuação

Os juros pré-fixados e a variação monetária incidentes sobre o saldo de contas areceber a partir da data de entrega das chaves são apropriados ao resultadofinanceiro, quando incorridos, obedecendo ao regime de competência de exercícios.

As despesas com propaganda, marketing, promoção de vendas e outras atividadescorrelatas são reconhecidas ao resultado, na rubrica de “Despesas comerciais” (comvendas) quando efetivamente incorridas, respeitando-se o regime de competênciacontábil dos exercícios, de acordo com o respectivo período de veiculação.

Normalmente, as comissões sobre vendas das unidades imobiliárias são encargospertencentes aos adquirentes dos imóveis, e não constituem receita ou despesa daentidade de incorporação imobiliária. Entretanto, quando esses encargos são arcadospela entidade de incorporação imobiliária, as despesas incorridas são registradas comopagamentos antecipados, os quais são apropriados ao resultado na rubrica de“Despesas comerciais” (com vendas), observando-se os mesmos critérios deapropriação do resultado de incorporação e venda de imóveis.

Despesas com estande de vendas são reconhecidas diretamente no resultado doexercício na rubrica de “Despesas comerciais”.

b) Ativos, circulante e não circulante

b.1) Caixa e equivalentes de caixa incluem recursos financeiros em caixa, saldospositivos em conta movimento e aplicações financeiras com liquidez imediata ecom risco insignificante de mudança de seu valor de mercado. As aplicaçõesfinanceiras incluídas nos equivalentes de caixa são classificadas na categoria“Ativos financeiros ao valor justo por meio do resultado”. As aplicaçõesfinanceiras restritivas ou com vencimento superior a 90 dias são classificadascomo títulos e valores mobiliários.



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b) Ativos, circulante e não circulante--Continuação

b.2) Contas a receber de clientes são apresentadas aos valores de realização,reconhecidas de acordo com os critérios descritos na Nota 2.2.a. A constituiçãode provisão para devedores duvidosos foi considerada desnecessária, tendo emvista que as contas a receber possuem garantia real das unidades imobiliáriasvendidas, na medida em que a concessão das correspondentes escrituras ocorremediante a liquidação e/ou negociação dos recebíveis dos clientes.

b.3) Os imóveis a comercializar estão demonstrados ao custo de aquisição deterrenos e incluem os gastos acumulados com o desenvolvimento doempreendimento imobiliário, proporcionalmente às unidades habitacionais emestoque, não excedendo ao seu valor líquido de realização.

b.4) Os demais ativos são apresentados ao valor de custo ou de realização, incluindo,quando aplicável, os rendimentos e as variações monetárias incorridas.

c) Passivos, circulante e não circulante

São demonstrados por valores conhecidos ou calculáveis, acrescidos, quandoaplicável, dos correspondentes encargos e das variações monetárias incorridas.

Os ativos e passivos são classificados como circulantes quando sua realização ouliquidação é provável que ocorra nos próximos 12 meses. Caso contrário, sãodemonstrados como não circulantes.

d) Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas

Julgamentos

A preparação das demonstrações financeiras da Companhia requer que aAdministração faça julgamentos e estimativas e adote premissas que afetem os valoresapresentados de receitas, despesas, ativos e passivos, bem como as divulgações depassivos contingentes, na data-base das demonstrações financeiras. Contudo, aincerteza relativa a essas premissas e estimativas poderia levar a resultados querequeiram um ajuste significativo ao valor contábil do ativo ou passivo afetado emperíodos futuros.



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d) Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas--Continuação

Julgamentos

A preparação das demonstrações financeiras da Companhia requer que aAdministração faça julgamentos e estimativas e adote premissas que afetem os valoresapresentados de receitas, despesas, ativos e passivos, bem como as divulgações depassivos contingentes, na data-base das demonstrações financeiras. Contudo, aincerteza relativa a essas premissas e estimativas poderia levar a resultados querequeiram um ajuste significativo ao valor contábil do ativo ou passivo afetado emperíodos futuros.

Estimativas e premissas

As principais premissas relativas a fontes de incerteza nas estimativas futuras e outrasimportantes fontes de incerteza em estimativas na data do balanço, envolvendo riscosignificativo de causar um ajuste relevante no valor contábil dos ativos e passivos nopróximo exercício financeiro, são discutidas a seguir:

Custos orçados

Os custos orçados totais, compostos pelos custos incorridos e custos previstos aincorrer para o encerramento das obras, são regularmente revisados, conformeevolução das obras, e os ajustes com base nesta revisão são refletidos nos resultadosda Companhia de acordo com o método contábil utilizado.

Tributos

Existem incertezas com relação à interpretação de regulamentos tributários complexose ao valor e época de resultados tributáveis futuros. Dadas à natureza de longo prazo ea complexidade dos instrumentos contratuais existentes, diferenças entre os resultadosreais e as premissas adotadas, ou futuras mudanças nessas premissas, poderiamexigir ajustes futuros na receita e despesa de tributos já registrada. A Companhiaconstitui provisões, com base em estimativas cabíveis, para possíveis consequênciasde auditorias por parte das autoridades fiscais das respectivas jurisdições em queopera. O valor dessas provisões baseia-se em vários fatores, como experiência deauditorias fiscais anteriores e interpretações divergentes dos regulamentos tributáriospela entidade tributável e pela autoridade fiscal responsável. Essas diferenças deinterpretação podem surgir numa ampla variedade de assuntos, dependendo dascondições vigentes no respectivo domicílio da Companhia.



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d) Julgamentos, estimativas e premissas contábeis significativas--Continuação

Estimativas e premissas--Continuação

Provisões para riscos tributários, cíveis e trabalhistas

A Companhia reconhece provisão para causas tributárias, cíveis e trabalhistas. Aavaliação da probabilidade de perda inclui a avaliação das evidências disponíveis, ahierarquia das leis, as jurisprudências disponíveis, as decisões mais recentes nostribunais e sua relevância no ordenamento jurídico, bem como a avaliação dosadvogados externos. As provisões são revisadas e ajustadas para levar em contaalterações nas circunstâncias, tais como prazo de prescrição aplicável, conclusões deinspeções fiscais ou exposições adicionais identificadas com base em novos assuntosou decisões de tribunais.

A liquidação das transações envolvendo essas estimativas poderá resultar em valoressignificativamente divergentes dos registrados nas demonstrações financeiras devidoàs imprecisões inerentes ao processo de sua determinação. A Companhia revisa suasestimativas e premissas pelo menos anualmente.

e) Ajuste a valor presente

Os elementos integrantes do ativo e passivo, quando decorrentes de operações decurto prazo (se relevantes) e longo prazo, sem a previsão de remuneração ou sujeitasa: (i) Juros pré-fixados; (ii) Juros notoriamente abaixo do mercado para transaçõessemelhantes; e (iii) Reajuste somente por inflação, sem juros, são ajustados a seuvalor presente com base na taxa média praticada pela Companhia para concessão dedesconto sobre o preço da tabela de vendas ou a sua taxa média de captação, dosdois o maior, que está em consonância com as taxas de remuneração de títulospúblicos (NTN-B) de risco e prazo semelhantes.

O ajuste a valor presente e a respectiva reversão sobre as contas a receberdecorrentes das vendas de imóveis são registrados no próprio grupo de “Receitas deincorporação imobiliária”, conforme preceitua o OCPC 01.



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f) Imposto de renda e contribuição social sobre o lucro

A Companhia adotou a sistemática do patrimônio afetado. Sendo assim, optou-se pelatributação de seus resultados em conformidade com o Regime Especial de Tributação(RET), em que as receitas operacionais com venda de imóveis são tributadas, deforma definitiva, à alíquota de 4% (que abrange inclusive as contribuições para aCOFINS e para o PIS/PASEP).Como a prática contábil de provisão difere da prática fiscal, é calculado um passivo ouativo de impostos e contribuições sociais federais com recolhimento diferido pararefletir as diferenças temporárias, conforme comentado na Nota Explicativa nº 8.

g) Resultado básico por ação

O resultado por ação básico é calculado por meio do resultado do período atribuívelaos acionistas da Companhia e a média ponderada das ações ordinárias em circulaçãono respectivo período, considerando ajustes de desdobramento ocorridos no períodoou no evento subsequente à preparação das demonstrações financeiras.

A Companhia não possui operações ou instrumentos que possam ter um efeito dilutivo,portanto, o resultado diluído por ação corresponde ao valor do resultado básico poração.

h) Instrumentos financeiros

h.1) Reconhecimento inicial e mensuração: os instrumentos financeiros daCompanhia são representados pelas disponibilidades, contas a receber, contas apagar, empréstimos e financiamentos. Os instrumentos são reconhecidosinicialmente pelo seu valor justo acrescido dos custos diretamente atribuíveis àsua aquisição ou emissão, exceto os instrumentos financeiros classificados nacategoria de instrumentos avaliados ao valor justo por meio do resultado, para osquais os custos são registrados no resultado do exercício.



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h) Instrumentos financeiros--Continuação

h.2) Mensuração subsequente: a mensuração dos ativos e passivos financeirosdepende da sua classificação, que pode ser da seguinte forma:

Ativos financeiros a valor justo por meio do resultado: ativos financeiros a valorjusto por meio do resultado incluem ativos financeiros mantidos para negociaçãoe ativos financeiros designados no reconhecimento inicial a valor justo por meiodo resultado. Ativos financeiros são classificados como mantidos paranegociação se forem adquiridos com o objetivo de venda no curto prazo.

A Companhia avaliou seus ativos financeiros a valor justo por meio do resultado,pois pretende negociá-los em um curto espaço de tempo. Quando a Companhianão estiver em condições de negociar esses ativos financeiros em decorrência demercados inativos, e a intenção da Administração em vendê-los no futuropróximo sofrer mudanças significativas, a Companhia pode optar em reclassificaresses ativos financeiros em determinadas circunstâncias. A reclassificação paraempréstimos e contas a receber disponíveis para venda ou mantidos até ovencimento, depende da natureza do ativo. Essa avaliação não afeta quaisquerativos financeiros designados a valor justo por meio do resultado utilizando aopção de valor justo no momento da apresentação.

Passivos financeiros a valor justo por meio do resultado: passivos financeiros avalor justo por meio do resultado incluem passivos financeiros para negociação epassivos financeiros designados no reconhecimento a valor justo por meio doresultado. Passivos financeiros são classificados como mantidos paranegociação quando forem adquiridos com o objetivo de venda no curto prazo.Ganhos e perdas de passivos para negociação são reconhecidos nademonstração do resultado. A Companhia não apresentou nenhum passivofinanceiro a valor justo por meio de resultado.

Empréstimos e financiamentos: após reconhecimento inicial, empréstimos efinanciamentos sujeitos a juros são mensurados subsequentemente pelo custoamortizado, utilizando o método da taxa de juros efetivos. Ganhos e perdas sãoreconhecidos na demonstração do resultado no momento da baixa dos passivos,bem como durante o processo de amortização pelo método da taxa de jurosefetivos.



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h) Novas normas e interpretações técnicas

Determinadas normas foram revisadas e novos pronunciamentos passaram a vigorar apartir de 1º de janeiro de 2013, no entanto, a adoção das novas normas ou asalterações não afetaram as demonstrações financeiras da Companhia.

3. Caixas e equivalentes de caixa

Descrição 2013 2012(não auditado)

Caixa - 9Conta corrente bancária 46 -Aplicação financeira (i) 2.583 -Total 2.629 9

(i) São representadas por aplicações em renda fixa e apresentam remuneração de 85% a 100% do CDI, com liquidez diária, embancos considerados de primeira linha pela Administração.

4. Contas a receber

A Companhia adotou os procedimentos descritos na nota explicativa nº 2.2.a, parareconhecimento contábil dos resultados auferidos nas operações imobiliárias realizadas. Emdecorrência da adoção desses procedimentos, o saldo de contas a receber das unidadesvendidas e ainda não concluídas não está refletido nas demonstrações financeiras, uma vez queo seu registro é limitado à parcela da receita reconhecida contabilmente, líquida das parcelas járecebidas.

As contas a receber de venda de imóveis são atualizadas pela variação do Índice Nacional daConstrução Civil (INCC) até a entrega das chaves. Após a entrega das chaves as contas areceber são atualizadas pelo Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e há a incidência dejuros Tabela Price correspondente a 12% a.a.



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4. Contas a receber--Continuação

Foi calculado sobre as unidades não concluídas, e contabilizado o montante apropriadoproporcionalmente, conforme CPC12 e OCPC 01, utilizando a taxa de desconto de 4,23%. A taxade desconto está representada pelo custo médio ponderado de captação da Companhia,descontando o IGPM projetado para 12 meses.

Descrição 2013

Clientes por incorporação 10.698Ajuste a valor presente (843)Total 9.855

Circulante 2.256Não circulante 7.599

As parcelas classificadas em não circulante são assim apresentadas por ano de vencimento:Descrição R$

2015 1.1852016 6.4092017 5Total 7.599

5. Imóveis a comercializar

É representado pelos terrenos disponíveis para incorporação e pelo custo de formação deunidades imobiliárias, relativo às unidades disponíveis para venda do empreendimento:


Terrenos - 16.035Imóveis em construção 9.650 -Total 9.650 16.035

6. Contas a pagar – aquisição de terreno

São compromissos assumidos na compra do terreno objeto da incorporação imobiliária:Descrição 2013 2012

(não auditado)Circulante 1.984 576Não circulante 160 13.948

A composição da parcela do não circulante será liquidada durante o exercício de 2015. O saldode terrenos a pagar é atualizado pela variação do Índice Nacional da Construção Civil (INCC) ouÍndice Geral de Preços Mercado (IGP-M).



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7. Adiantamentos de clientes

É representado por:


Adiantamento de clientes (permutas físicas) 6.152 -Adiantamento de clientes (incorporações) 2.360 1.180

8.512 1.180

Os adiantamentos de clientes representam os valores recebidos por venda de unidadesimobiliárias dos empreendimentos cuja incorporação encontra-se sob condição suspensiva, e oupor recebimentos superiores ao valor das receitas realizadas, bem como permutas físicas a valorjusto.

8. Tributos correntes com recolhimento diferido

Conforme permitido pela legislação fiscal, o resultado relacionado às vendas de unidadesimobiliárias é tributado com base no regime de caixa e não com base no critério descritoanteriormente para seu reconhecimento.

A Companhia em Janeiro de 2014, adotou a sistemática do patrimônio afetado. Sendo assim,optou-se pela tributação de seus resultados em conformidade com o Regime Especial deTributação (RET), em que as receitas operacionais com venda de imóveis são tributadas, deforma definitiva, à alíquota de 4% (que abrange inclusive as contribuições para a COFINS e parao PIS/PASEP).Como a prática contábil de provisão difere da prática fiscal, é calculado um passivo ou ativo deimpostos e contribuições sociais federais com recolhimento diferido para refletir as diferençastemporárias, conforme demonstrado a seguir:

Passivo 2013

PIS a recolher 93COFINS a recolher 400IRPJ a recolher 289CSLL a recolher 154Total 936

Circulante 92Não circulante 844



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9. Patrimônio líquido

a) Capital social

Em 14 de agosto de 2013, a Upcon SPE 4 Empreendimentos Imobiliários Ltda. realizouAssembleia Geral de transformação de sociedade limitada para sociedade por ações, com adeliberação de transformação das 100 quotas para 100 ações ordinárias nominativas e com valornominal de R$1 (valor expresso em reais).

Em 13 de setembro de 2013, aprovou o aumento do capital social com a emissão de 1.612.210ações nominativas representativas do capital social da Companhia, com valor nominal de R$1(valor expresso em reais).

Em 31 de dezembro de 2013, o capital social é de R$1.611, dividido em 1.612.310 açõesordinárias nominativas e com valor nominal de R$1 (valor expresso em reais) cada, totalmenteintegralizado.

b) Reservas de lucro e política de dividendos

A reserva legal é constituída a razão de 5% do lucro líquido apurado em cada exercício social,após a compensação de prejuízos acumulados, nos termos do artigo 193 da Lei nº 6.404/76, atéo limite de 20% do capital social.

Aos detentores das ações ordinárias é assegurado um dividendo não inferior a 25%, calculadocom base no lucro líquido do exercício ajustado na forma da lei. Os dividendos foram calculados,conforme demonstramos a seguir:

2013

Resultado do exercício 5.162( - ) Absorção dos prejuízos acumulados (43)

Resultado do exercício passível de destinação 5.119

Reserva legal (256)Base para cálculo dos dividendos mínimos 4.863

Dividendos mínimos obrigatórios - 25% 1.216

c) Adiantamento para futuro aumento de capital

Os acionistas aportaram o montante de R$3.537 (R$ 1.576 em 2012) que será utilizado paraaumento do capital da Companhia.



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10. Resultado por ação

Em atendimento ao CPC 41, a Companhia apresenta a seguir as informações sobre o resultadopor ação para o exercício social findo em 31 de dezembro de 2013.

O cálculo básico do resultado por ação é feito por meio da divisão do resultado do exercício,atribuído aos detentores de ações ordinárias, pela quantidade média ponderada de açõesordinárias disponíveis durante o exercício. Em 31 de dezembro de 2013 não há diferença entre ocálculo do resultado por ação básico e diluído em função da inexistência de ações ordináriaspotenciais dilutivas.

A tabela a seguir estabelece o cálculo do resultado por ação para do exercício findo em 31 dedezembro de 2013 (em milhares, exceto resultado por ação):

Numerador 2013Resultado do exercício 5.162

DenominadorMédia ponderada do número de ações ordinárias 482.907

Resultado básico por ação ordinária (valor expresso em reais) 10,69

11. Receita operacional líquida

São representadas por:

Descrição 2013Receita de imóveis vendidos 24.431Ajuste a valor presente (843)Tributos incidentes sobre vendas (493)Receitas líquidas 23.094



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12. Despesas comerciais

2013 2012Vendas (169) -Estande de vendas (472) -Publicidade e propaganda (1.199) (26)Total (1.840) (26)

13. Imposto de renda e contribuição social

Os valores de imposto de renda e contribuição social demonstrados no resultado apresentam osseguintes valores:

2013 2012Resultado antes da provisão para o imposto de renda econtribuição social 5.628 (39)(x) Aplicação de alíquitas do IRPJ 25% e da CSLL 9% 34% 34%Expectativa de imposto de renda e contribuição social (1.913) -

Efeito da tributação pelo lucro presumido e pelo patrimônio deafetação (RET) 1.447 -

Total (466) -

14. Instrumentos financeiros

Os instrumentos financeiros correntemente utilizados pela Companhia restringem-se,principalmente, a operações de caixa e equivalente de caixa e contas a pagar, em condiçõesnormais de mercado, estando reconhecidos nas demonstrações financeiras pelos critériosdescritos na Nota Explicativa nº 2. Estes instrumentos são administrados por meio de estratégiasoperacionais, visando à liquidez, rentabilidade e minimização de riscos.



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14. Instrumentos financeiros--Continuação

Os principais instrumentos financeiros ativos e passivos em 31 de dezembro de 2013 sãodescritos a seguir, bem como os critérios para sua valorização:

· Caixa e equivalentes de caixa (Nota Explicativa nº 3): os saldos em conta corrente mantidos embancos de primeira linha têm seus valores de mercado idênticos aos saldos contábeis. Para asaplicações financeiras, o valor de mercado foi apurado com base nas cotações de mercadodesses títulos na data-base do balanço. As taxas pactuadas refletem as condições usuais demercado;

· Contas a receber (Nota Explicativa nº 4): os valores de conta a receber apresentados a valorcontábil têm valor de mercado similar.

· Contas a pagar (Nota Explicativa nº 6): os valores reconhecidos representam a parcela emReais dos valores de aquisição, preponderantemente, dos terrenos para incorporaçãoimobiliária, conforme cláusulas previstas nos contratos.

Considerações sobre riscos

Riscos de crédito: a política de venda de imóveis da Companhia considera o nível de risco decrédito, a qual está disposta a sujeitar-se no curso de seus negócios. A análise de crédito e aseletividade de seus clientes são procedimentos adotados, a fim de minimizar eventuaisproblemas de inadimplência em contas a receber.

Riscos de liquidez: é o risco da Companhia não possuir recursos líquidos suficientes para honrarseus compromissos financeiros, em decorrência de descasamento de prazo ou de volume entreos recebimentos e pagamentos previstos. Para administrar a liquidez do caixa em moedanacional e estrangeira, são estabelecidas premissas de desembolsos e recebimentos futuros,sendo monitoradas diariamente pela área de tesouraria.

Gestão de risco de capital: os objetivos da Companhia ao administrar seu capital são os desalvaguardar a capacidade de continuidade de suas operações, para oferecer retorno aos seusquotistas e garantia às demais partes interessadas, além de manter uma adequada estrutura decapital.

Operações com instrumentos derivativos: a Companhia não efetuou operações em caráterespeculativo, seja em derivativos, ou em quaisquer outros ativos de risco.

Risco operacional: a Companhia tem como atividade preponderante a incorporação e odesenvolvimento de empreendimentos imobiliários. A performance de suas operações estásujeita às condições do mercado, economia e indústria.



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15. Publicação da Medida Provisória 627/2013

Em 17 de setembro de 2013, foi publicada a Instrução Normativa RFB 1.397 (IN 1.397) e em 12de novembro de 2013 foi publicada a Medida Provisória 627 (MP 627) que: (i) revoga o RegimeTributário de Transição (RTT) a partir de 2015, com a introdução de novo regime tributário; (ii)altera o Decreto-Lei nº1.598/77 pertinente ao cálculo do imposto de renda da pessoa jurídica e alegislação sobre a contribuição social sobre o lucro líquido. O novo regime tributário previsto naMP 627 passa a vigorar a partir de 2014, caso a Companhia exerça tal opção. Dentre osdispositivos da MP 627, destacam-se alguns que dão tratamento à distribuição de lucros edividendos, base de cálculo dos juros sobre o capital próprio e critério de cálculo da equivalênciapatrimonial durante a vigência do RTT.

A Companhia preparou um estudo dos potenciais efeitos da aplicação da MP 627 e IN 1.397 econcluiu que não resultam em efeitos relevantes em suas operações e em suas demonstraçõesfinanceiras do exercício findo em 31 de dezembro de 2013, baseada na nossa melhorinterpretação do texto corrente da MP. A possível conversão da MP 627 em Lei pode resultar emalteração na nossa conclusão. A Companhia aguarda a definição das emendas à MP 627 paraque possa optar ou não pela sua adoção antecipada no exercício fiscal 2014.

demonstrações financeiras upcon spe 4 empreendimentos...

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