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DANIEL JÁDSON NORONHA LIMA

A MANUTENÇÃO NA CONSERVAÇÃO DO BOM

DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES AO LONGO DE

SUA VIDA ÚTIL

NATAL-RN

2016

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

CENTRO DE TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

Daniel Jádson Noronha Lima

A manutenção na conversão do bom desempenho das edificações ao longo de sua vida útil.

Trabalho de Conclusão de Curso na modalidade

Monografia, submetido ao Departamento de

Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio

Grande do Norte como parte dos requisitos

necessários para obtenção do Título de Bacharel

em Engenharia Civil.

Orientador: Profa. Dra. Jaquelígia Brito da Silva

Natal-RN

2016

Catalogação da Publicação na Fonte

Universidade Federal do Rio Grande do Norte - Sistema de Bibliotecas Biblioteca Central Zila

Mamede / Setor de Informação e Referência

Lima, Daniel Jádson Noronha.

A manutenção na conservação do bom desempenho das edificações ao longo de sua vida

útil / Daniel Jádson Noronha Lima. - 2016.

115 f. : il.

Monografia (Graduação) - Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Centro de

Tecnologia, Departamento de Engenharia Civil. Natal, RN, 2016.

Orientadora: Profª. Drª. Jaquelígia Brito da Silva.

1. Manutenção predial - Monografia. 2. Inspeção predial - Monografia. 3. Desempenho

predial - Monografia. 4. Valorização imobiliária – Monografia. I. Silva, Jaquelígia Brito da. II.

Título.

RN/UF/BCZM CDU 69.059

Daniel Jádson Noronha Lima

A manutenção na conservação do bom desempenho das edificações ao longo de sua vida útil.

Trabalho de conclusão de curso na modalidade

Monografia, submetido ao Departamento de

Engenharia Civil da Universidade Federal do Rio

Grande do Norte como parte dos requisitos

necessários para obtenção do título de Bacharel em

Engenharia Civil.

Aprovado em 16 de novembro de 2016.

BANCA EXAMINADORA

___________________________________________________

Prof (a). Dr(a). Jaquelígia Brito da Silva – Orientador

___________________________________________________

Prof(a). Dr(a). Leonardo Flamarion Marques Chaves – Examinador interno

___________________________________________________

Eng (a). Mauriceia Medeiros – Examinador externo

Natal-RN

2016

"O sucesso nasce do querer, da determinação e

persistência em se chegar a um objetivo. Mesmo

não atingindo o alvo, quem busca e vence

obstáculos, no mínimo fará coisas admiráveis."

(José de Alencar)

RESUMO

TÍTULO: A MANUTENÇÃO NA CONSERVAÇÃO DO BOM DESEMPENHO DAS

EDIFICAÇÕES AO LONGO DE SUA VIDA ÚTIL.

No Brasil, culturalmente as atividades preventivas de manutenção dos imóveis são vistas

pelos moradores apenas como despesas inconvenientes. Na prática, observa-se que a maioria

das pessoas esperam os problemas acontecerem para se adotar as devidas providências. Isso

reflete diretamente em uma depreciação das edificações brasileiras, principalmente nas mais

antigas, ocasionando prejuízos financeiros e, em alguns casos, acidentes com vítimas fatais.

O presente trabalho tem como objetivo apresentar a importância do planejamento de

manutenções preventivas e corretivas nas edificações e as ferramentas que auxiliam na sua

realização, demonstrando a importância que essas atividades têm na conservação do bom

desempenho predial. Para isso, foi feita uma revisão literária detalhada de normas brasileiras,

documentos técnicos de importantes instituições, e de artigos e livros de autores renomados

sobre a manutenção, inspeção e desempenho predial. Além disso, efetuou-se um estudo de

caso para avaliar a gestão do sistema de manutenção nos edifícios da Superintendência de

Administração do Ministério da Fazenda do Rio Grande do Norte (SAMF/RN). Para tanto,

foi realizada uma inspeção predial geral dos diversos sistemas das suas edificações (principal

e anexa), utilizando informações obtidas através da aplicação de questionários aos seus

usuários e do levantamento de suas documentações administrativas, técnicas e de

manutenção. As falhas e anomalias que foram constatadas na inspeção foram devidamente

registradas através de fotografias e classificadas de acordo com sua gravidade, urgência e

tendência (análise GUT), para que fosse gerada uma lista de prioridades das intervenções a

serem realizadas. Dessa forma, foram elaboradas as recomendações técnicas necessárias para

a reparação das não conformidades e a avaliação geral das condições de uso e manutenção

das edificações, bem como sugestões para a sua melhoria. Por fim, concluiu-se que o

planejamento adequado das atividades de manutenção é fundamental para se garantir a

durabilidade, estética, valorização imobiliária, conforto e segurança das edificações.

Palavras-chave: inspeção predial; gravidade, urgência e tendência; durabilidade; falhas e

anomalias.

ABSTRACT

TITLE: THE MAINTENANCE IN THE GOOD PERFORMANCE CONSERVATION

IN THE BUILDING DURING ITS LIFE CYCLE

In Brazil, culturally the preventive maintenance activities of the real state are seen by the

dwellers only as inconvenient expenses. In practice, we can still observe that most people

wait the problems to happen so they can take the proper measures. This reflects directly in the

depreciation of the edification, especially in the oldest ones, causing financial damages and,

in some cases, accidents with fatal victims. The present paper aims to present the importance

in the planning of preventive and corrective maintenance and the tools that aid in its

fulfillment, demonstrating the importance that these activities have in the conservation of the

good building performance. To do so, it was made a detailed literature review of the Brazilian

standards, technical documents from important institutions, and of articles and books from

renowned authors regarding maintenance, inspection and building performance. Besides this,

a case study was made aiming to evaluate the maintenance system management in the

Superintendência de Administração do Ministério da Fazenda do Rio Grande do Norte

(SAMF/RN) buildings. A thorough building inspection was made, regarding the several

systems from the principal and attached buildings, using information obtained through the

questionnaire application to its users and survey of administrative, technical and maintenance

paperwork. The flaws and anomalies found were correctly registered, according to its gravity,

urgency and tendency (GUT matrix), so it could be generated a priority list with the

interventions to be made. The necessary technical recommendations for the repair of the non-

conformities and the general evaluation of its use and maintenance conditions were also

made, as well as suggestions towards its improvement. Thus, it is concluded that the

management fitting maintenance is fundamental for the guarantee the durability, aesthetics,

real state valuation, comfort and safety of the construction.

Keywords: building inspection; gravity, urgency and tendency; durability; failures and

anomalies.

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 - Incêndio no Edifício Joelma, São Paulo, 1974. ____________________________ 3

Figura 2 - Distribuição da incidência dos acidentes prediais por origem. ________________ 4

Figura 3 - Classificação da manutenção quanto à forma de intervenção segundo Bonin (1988).

________________________________________________________________________ 10

Figura 4 - Evolução dos custos (Lei de Sitter).____________________________________ 15

Figura 5 - Desempenho ao longo do tempo ______________________________________ 38

Figura 6 - Fluxograma do estudo de caso. _______________________________________ 46

Figura 7 - Localização da SAMF/RN no bairro da Ribeira, Natal/RN. _________________ 47

Figura 8 - Fachada do edifício principal SAMF/RN _______________________________ 47

Figura 9 - Planta baixa do térreo SAMF/RN. _____________________________________ 48

Figura 10 - Arquivo metálico deslizante no 1º andar do edifício anexo. ________________ 51

Figura 11 - Interdição da calçada devido queda do revestimento da marquise. ___________ 51

Figura 12 - Desplacamento do concreto e corrosão das armaduras na marquise do prédio

principal. _________________________________________________________________ 53

Figura 13 - Infiltrações na marquise do prédio principal. ____________________________ 54

Figura 14 - Formação de vegetação na marquise do prédio principal. __________________ 54

Figura 15 - Queda do revestimento na marquise do prédio principal, junho de 2016. ______ 55

Figura 16 - Pilar com armadura exposta do edifício anexo. __________________________ 56

Figura 17 - Pedaço do concreto armado de um dos pilares do edifício anexo. ___________ 57

Figura 18 - Pilar com armadura exposta do edifício anexo. __________________________ 57

Figura 19 - Corrosão das armaduras e desplcamento do concreto na laje de cobertura do prédio

principal. _________________________________________________________________ 58

Figura 20 - Formação de estalactite no concreto e corrosão das armaduras na laje inferior no

reservatório do edifício principal. ______________________________________________ 59

Figura 21 - Estado de deterioração do pergolado na lateral do edifício anexo. ___________ 60

Figura 22 - Fissuras e trincas na alvenaria da edificação anexa. ______________________ 61

Figura 23 - Fissuras e trincas na viga e alvenarias no 3º piso da edificação principal. _____ 62

Figura 24 - Porta de madeira deteriorada por ataque de cupins no almoxarifado do edifício

anexo. ___________________________________________________________________ 64

Figura 25 - Portão de entrada do edifício principal com vidros quebrados e enferrujado. ___ 65

Figura 26 - Janela enferrujada e com vidros quebrados na sala do ATI no térreo do edifício

principal. _________________________________________________________________ 66

Figura 27 - Fechamento improvisado da janela na secretária do gabinete da superintendente -

edifício principal. __________________________________________________________ 67

Figura 28 - Acumulação de água na cobertura do edifício principal. ___________________ 68

Figura 29 - Acúmulo de água na cobertura da guarita do prédio anexo. ________________ 69

Figura 30 - Deterioração da manta asfáltica na laje de cobertura do prédio principal. _____ 70

Figura 31 - Deterioração da manta na cobertura do edifício anexo. ____________________ 70

Figura 32 - Dutos de distribuição dos fios elétricos do edifício principal. _______________ 71

Figura 33 - Barramento desprotegido na casa de máquinas do prédio principal. __________ 72

Figura 34 - Vazamento de água proveniente de ar-condicionado em cima de quadro de

passagem elétrica na lateral do edifício principal. _________________________________ 73

Figura 35 - Quadro de passagem elétrica exposto a água que cai do ar-condicionado na lateral

do edifício principal. ________________________________________________________ 74

Figura 36 - Quadro de passagens elétrica enferrujados. _____________________________ 74

Figura 37 - Uso de extensão para ligar diversos aparelhos elétricos na sala de patrimônio no

edifício anexo. ____________________________________________________________ 75

Figura 38 - Tomadas no antigo padrão. _________________________________________ 76

Figura 39 - Quadro com fiação exposta no 3º andar do edifício principal. ______________ 77

Figura 40 - Quadro de distribuição com diversas não conformidades, localizado no 1º andar

do edifício principal. ________________________________________________________ 78

Figura 41 - Fachada lateral do prédio principal com diversos aparelhos de ares-condicionados

que provocam vazamentos. ___________________________________________________ 79

Figura 42 - Calçada com diversas irregularidades. _________________________________ 80

Figura 43 - Desplacamento de ladrilhos hidráulicos da calçada. ______________________ 81

Figura 44 - Manchas devido infiltrações e fungos na fachada do edifício principal. _______ 82

Figura 45 - Manchas devido a infiltrações e ataque de fungos no reservatório do edifício

anexo. ___________________________________________________________________ 83

Figura 46 - Manchas de fungos no muro do edifício. _______________________________ 84

Figura 47 - Manchas provocadas por infiltração através da esquadria na sala de ATI - prédio

principal _________________________________________________________________ 85

Figura 48 - Eflorescência na alvenaria do edifício principal. _________________________ 86

Figura 49 - Eflorescências na sala do almoxarifado no prédio anexo. __________________ 86

Figura 50 - Manchas amareladas no forro devido a infiltrações na sala de engenharia no prédio

principal _________________________________________________________________ 87

ÍNDICE DE QUADROS

Quadro 1 - Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT NBR 5674:2012.

________________________________________________________________________ 13

Quadro 2 - Tipos de mão de obra para a manutenção predial segundo a ABNT NBR

5674:2012. _______________________________________________________________ 14

Quadro 3 - Requisitos obrigatórios do manual de uso, manutenção da edificação ABNT NBR

14037:2011. ______________________________________________________________ 18

Quadro 4 - Principais etapas para a realização de uma inspeção predial segundo a norma do

IBAPE (2012). ____________________________________________________________ 21

Quadro 5 - Aplicações da inspeção predial. ______________________________________ 23

Quadro 6 - Conteúdo básico de relatório de inspeção conforme a ABNT NBR 5674, 2012. 24

Quadro 7 - Lista de documentações segundo IBAPE, 2012. _________________________ 25

Quadro 8 - Níveis de Inspeção Predial – IBAPE, 2012. _____________________________ 28

Quadro 9 - Classificação das anomalias e falhas segundo Martins, 2012. _______________ 29

Quadro 10 - Tópicos essenciais do laudo de inspeção predial segundo o IBAPE, 2012. ____ 33

Quadro 11 - Aspectos necessários para o atendimento da VUP. ______________________ 37

Quadro 12 - Fatores que influenciam na durabilidade. ______________________________ 39

Quadro 13 - Critérios de desempenho. __________________________________________ 42

Quadro 14 - Conjunto normativo da NBR 15575. _________________________________ 43

Quadro 15 - Metodologia GUT para definição da lista de prioridades. _________________ 45

Quadro 16: 1ª não conformidade do sistema estrutural. _____________________________ 55

Quadro 17 - 2ª não conformidade do sistema estrutural. ____________________________ 57





Quadro 22 - 1ª não conformidade do sistema de esquadrias. _________________________ 64



Quadro 25 - 1ª não conformidade do sistema de coberturas. _________________________ 69

Quadro 26 - 2ª não conformidade do sistema de coberturas. _________________________ 71

Quadro 27: 1ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. __________________ 72

Quadro 28 - 2ª não conformidade do sistema de instalações elétricas. _________________ 75





Quadro 33 - 1ª não conformidade do sistema de revestimentos. ______________________ 81






Quadro 39 - Prioridades do sistema estrutural. ____________________________________ 88

Quadro 40 - Prioridades do sistema de esquadrias. ________________________________ 89

Quadro 41 - Prioridades do sistema de cobertura. _________________________________ 89

Quadro 42 - Prioridades do sistema de instalações elétricas. _________________________ 90

Quadro 43 - Prioridades do sistema de revestimento. ______________________________ 90

Quadro 44: Prazos para a solução das não conformidades de acordo com as prioridades. __ 91

ABREVIATURAS

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

CAU/BR Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil

CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção

COBREAP Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

CONFEA Conselho Federal de Engenharia e Agronomia

CREA Conselho Regional de Engenharia e Agronomia

GUT Gravidade, Urgência e Tendência

IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

IBRACON Instituto Brasileiro do Concreto

IPC Inspeção Predial de Construção

IPM Inspeção Predial de Manutenção

NBR Norma Brasileira Registrada

SAMF/RN Superintendência de Administração do Ministério da Fazenda no Rio

Grande do Norte

SECOVI Sindicato da Habitação

SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil

VU Vida Útil

VUP Vida Útil de Projeto

IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ______________________________________________________ 1

1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS ___________________________________________ 1

1.2 JUSTIFICATIVA _____________________________________________________ 2

1.3 OBJETIVOS _________________________________________________________ 4

1.3.1 Objetivo geral ________________________________________________________ 4

1.3.2 Objetivos específicos ___________________________________________________ 4

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO _________________________________________ 5

2. MANUTENÇÃO PREDIAL ____________________________________________ 6

2.1 GENERALIDADES ___________________________________________________ 6

2.2 HISTÓRICO DA MANUTENÇÃO PREDIAL NO BRASIL ___________________ 6

2.3 CLASSIICAÇÃO DOS TIPOS DE MANUTENÇÃO _________________________ 8

2.3.1 Classificação de acordo com a NBR 5674 __________________________________ 8

2.3.1.1 Manutenção corretiva _______________________________________________ 8

2.3.1.2 Manutenção preventiva _____________________________________________ 9

2.3.1.3 Manutenção rotineira _______________________________________________ 9

2.3.2 Classificação quanto à forma de intervenção _______________________________ 10

2.3.2.1 Manutenção de conservação _________________________________________ 10

2.3.2.2 Manutenção de modernização _______________________________________ 11

2.3.2.3 Manutenção de reparação ___________________________________________ 11

2.3.2.4 Manutenção de restauração _________________________________________ 11

2.4 GESTÃO DA MANUTENÇÃO _________________________________________ 11

2.4.1 Programa de manutenção _______________________________________________ 12

2.4.2 Mão de obra _________________________________________________________ 14

2.4.3 Custos de manutenção _________________________________________________ 14

2.4.4 Responsabilidades ____________________________________________________ 16

2.5 A MANUTENÇÃO PREDIAL PARA GARANTIR O BOM DESEMPENHO DAS

EDIFICAÇÔES ___________________________________________________________ 17

2.6 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES ____ 18

3. CONJUNTURA DA INSPEÇÃO PREDIAL _____________________________ 20

3.1 GENERALIDADES __________________________________________________ 20

3.2 HISTÓRICO DA INSPEÇÃO PREDIAL __________________________________ 22

3.3 INSPEÇÃO PREDIAL COMO FERRAMENTA DE AVALIAÇÃO DA

MANUTENÇÃO E DESEMPENHO DA EFICAÇÃO _____________________________ 23

3.4 ETAPAS DA INSPEÇÃO PREDIAL _____________________________________ 25

3.4.1 Levantamento de dados e documentos da edificação _________________________ 25

3.4.2 Obtenção de informações ______________________________________________ 27

3.4.3 Realização de vistorias na edificação _____________________________________ 27

3.4.4 Classificação das deficiências constatadas conforme a sua origem ______________ 29

3.4.5 Classificação dos problemas (falhas e anomalias) de acordo com o grau de risco ___ 31

3.4.5.1 Crítico __________________________________________________________ 31

3.4.5.2 Regular ou médio _________________________________________________ 31

3.4.5.3 Mínimo _________________________________________________________ 31

3.4.6 Definição das prioridades ______________________________________________ 31

3.4.7 Elaboração das recomendações e orientações técnicas ________________________ 32

3.4.8 Avaliação da qualidade da manutenção ____________________________________ 32

3.4.9 Avaliação do uso da edificação __________________________________________ 32

3.5 LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL ______________________________________ 33

4. ASPECTOS RELACIONADOS AO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES __ 35

4.1 GENERALIDADES __________________________________________________ 35

4.2 CONCEITOS RELACIONADOS AO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES ____ 36

4.2.1 Vida útil ____________________________________________________________ 36

4.2.2 Durabilidade ________________________________________________________ 39

4.2.3 Confiabilidade _______________________________________________________ 40

4.2.4 Manutenibilidade _____________________________________________________ 40

4.2.5 Prazo de garantia _____________________________________________________ 41

4.3 REQUISITOS DE DESEMPENHO ______________________________________ 42

5. METODOLOGIA ___________________________________________________ 44

6. ESTUDO DE CASO _________________________________________________ 47

6.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL _____________________________________ 47

6.2 VERIFICAÇÃO E ANALÍSE DA DOCUMENTAÇÃO ______________________ 49

6.3 APLICAÇÃO DE ENTREVISTAS AOS USUÁRIOS E INSPEÇÃO PRELIMINAR 50

6.4 NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL _______________________________________ 52

6.5 NÃO CONFORMIDADES CONSTATADAS NA INSPEÇÃO PREDIAL _______ 52

6.5.1 Sistema estrutural ____________________________________________________ 52

6.5.1.1 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto das marquises _________ 53

6.5.1.2 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto nos pilares ___________ 56

6.5.1.3 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto na laje de cobertura do

edifício principal ___________________________________________________________ 58

6.5.1.4 Corrosão das armaduras e formação de estalactite no concreto da laje inferior do

reservatório de água. ________________________________________________________ 59

6.5.1.5 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto do pergolado _________ 60

6.5.1.6 Fissuras e trincas _________________________________________________ 61

6.5.2 Sistema de esquadrias _________________________________________________ 63

6.5.2.1 Porta deteriorada devido ataque por cupins _____________________________ 63

6.5.2.2 Esquadrias enferrujadas ____________________________________________ 64

6.5.2.3 Improvisação no fechamento das janelas _______________________________ 66

6.5.3 Sistema de cobertura __________________________________________________ 67

6.5.3.1 Acumulação de água na cobertura ____________________________________ 68

6.5.3.2 Sistema de impermeabilização da cobertura deteriorado ___________________ 69

6.5.4 Sistema de Instalações elétricas __________________________________________ 71

6.5.4.1 Barramento elétrico sem proteção ____________________________________ 72

6.5.4.2 Quadros de passagem de fios elétricos expostos a umidade ________________ 73

6.5.4.3 Falta de pontos de tomadas suficientes ________________________________ 75

6.5.4.4 Tomadas no padrão antigo de entrada _________________________________ 76

6.5.4.5 Fiação exposta ___________________________________________________ 77

6.5.4.6 Quadros de distribuição com sujidades, sem disjuntor geral e sem identificação

precisa dos circuitos. ________________________________________________________ 78

6.5.5 Sistema de revestimento _______________________________________________ 79

6.5.5.1 Desplacamento de ladrilhos e falta de acessibilidade da calçada _____________ 80

6.5.5.2 Manchas de infiltrações e fungos na fachada do edifício principal ___________ 81

6.5.5.3 Manchas ocasionados por infiltrações e fungo nas paredes externas __________ 83

6.5.5.4 Manchas ocasionados pela infiltração no revestimento das alvenarias internas _ 84

6.5.5.5 Eflorescências ____________________________________________________ 85

6.5.5.6 Manchas devido a umidade nos forros _________________________________ 87

6.6 DEFINIÇÃO DAS PRIORIDADES ______________________________________ 88

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS __________________________________________ 92

REFERÊNCIAS __________________________________________________________ 94

APÊNDICE A – Questionário aplicado aos usuários do imóvel. ___________________ 97

APÊNDICE B – Modelo de checklist de inspeção predial utilizado. _______________ 101

ANEXO A – Modelo para a elaboração de programa de manutenção preventiva segundo

a ABNT NBR 5674: 2012. _________________________________________________ 106

ANEXO B – Principais documentações dos condomínios segundo ABNT NBR

14037:2011. _____________________________________________________________ 109

ANEXO C – Vidas úteis de projeto (VUP) segundo a ABNT NBR 15575-1:2013. ____ 112

ANEXO D – Prazos de garantia mínimos exigidos pela ABNT NBR 15575-1:2013 __ 114

1

1. INTRODUÇÃO

1.1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS

As edificações possuem um valor social fundamental, pois são elas que promovem o

suporte físico para a realização de diversas atividades produtivas. Portanto, devem apresentar

desempenho adequado para anteder às necessidades dos seus usuários durante a sua vida útil

(ABNT, 2012).

Todos esses edifícios, até mesmo os mais bem executados, estão sujeitos ao longo do

tempo a um processo de deterioração natural, que ocorre principalmente por causa da ação de

intempéries e atividades relacionadas com a sua utilização. Essa deterioração, quando não

tratada de maneira adequada, pode evoluir ao longo do tempo para patologias graves que

afetam a durabilidade, estética, funcionalidade, segurança e bom desempenho das edificações,

além do risco à integridade física dos seus moradores e transeuntes.

Para que isso não ocorra é necessário a realização de manutenções adequadas nos

diversos componentes dos sistemas que compõem os imóveis, considerando que estes

possuem características diferenciadas e exigem diferentes tipos, prazos e formas de

manutenção (ABNT, 2012; SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014).

Essas atividades, no entanto, não devem ser realizadas de modo improvisado,

esporádico ou casual, mas sim entendidas como serviços técnicos perfeitamente programáveis

e serem realizadas por empresas capacitadas, especializadas, ou ainda, por equipe de

manutenção local, conforme as suas complexidades. Dessa forma, se faz necessário a

implantação de um sistema de gestão de manutenção que contemple o planejamento, os

recursos financeiros e materiais necessários (ABNT, 2012; CBIC, 2014).

A implantação de um sistema de gestão da manutenção, com a avaliação frequente

através de inspeções prediais periódicas, é o meio de se diminuir o colapso e deterioração

precoce dos sistemas construtivos. Essas inspeções auxiliam no direcionamento de

investimentos e nas adequações dos planos de manutenção (PUJADAS & KALIL, 2009).

2

1.2 JUSTIFICATIVA

Mesmo sabendo da importância da manutenção predial, no Brasil ainda se observa a

ausência de um planejamento estratégico dessa atividade. Em muitos casos, ela só é realizada

quando as patologias já se encontram em um estado de deterioração avançado, ocasionando

desvalorização do imóvel, maiores custos para a sua recuperação e riscos de acidentes aos

seus moradores.

Devido essa falta de planejamento, muitas manutenções são realizadas de maneira

improvisada e/ou com baixa qualidade técnica. No Brasil, culturalmente a manutenção predial

é mais voltada para medidas corretivas do que preventivas e é considerada pelos usuários

apenas uma despesa inconveniente (GOMIDE, 2007).

Infelizmente, a prática da manutenção preventiva ainda é pouco difundida nas

edificações brasileiras. Segundo Castro (2007), na prática poucos são os usuários que realizam

serviços de prevenção nos seus imóveis tão adequadamente quanto fazem para outros bens,

como é o caso dos automóveis.

Isso reflete em diversos casos de acidentes prediais já presenciados, como

desabamentos, incêndios, quedas de marquises e desprendimento de revestimentos das

fachadas, que foram ocasionados pelo descuido na manutenção ou por intervenções mal

executadas. O que serve de alerta das necessidades de se programar essas atividades mais

adequadamente, pois além dos prejuízos econômicos esses desastres causam perdas

irreparáveis como a morte de diversas pessoas.

O incêndio no Edifício Joelma, em São Paulo, no ano de 1974, ilustrado na Figura 1, é

o caso mais emblemático, no Brasil, de tragédia ocorrida devido à negligência com a

manutenção. O incêndio foi ocasionado devido a um curto-circuito em um aparelho de ar-

condicionado no 12º andar e culminou na morte de 191 pessoas e mais de 300 feridos.

Diversas outras tragédias também ganharam destaque na imprensa brasileira, como o

caso do desabamento do Edifício Liberdade no Rio de Janeiro (2012), provocado por uma

reforma mal executada que demoliu importantes elementos estruturais do mesmo, derrubando

mais 2 prédios vizinhos e ocasionando a morte de 22 pessoas.

Além desses acidentes já citados, muitos outros acontecem diariamente causando

mortes e prejuízos injustificáveis, como o caso do desabamento de uma marquise no centro de

Porto Alegre (2016) vitimando 2 pessoas. Segundo o IBAPE/SP (2012), essas catástrofes

poderiam ser evitadas com um planejamento adequado dos serviços de manutenção em

3

conjunto com inspeções prediais periódicas para ajudar na elaboração e atualização dos

programas de manutenção.

Figura 1 - Incêndio no Edifício Joelma, São Paulo, 1974.

Fonte: Molberg, 1974.

A Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP divulgou um estudo (Figura 2), durante a

XV COMBREAP realizado em São Paulo no ano de 2009, revelando que cerca de 66% das

prováveis causas e origens dos acidentes, em edificações com mais de 10 anos de uso, estão

relacionadas com a deficiência na manutenção, perda precoce do desempenho e deterioração

acentuada. Apenas 34% dos acidentes possuíam causas e origens relacionadas às anomalias

construtivas, erros de projeto ou execução (PUJADAS & KALIL, 2009).

4

Figura 2 - Distribuição da incidência dos

acidentes prediais por origem.

Fonte: IBAPE/SP, 2012.

Portanto, diante de tudo que foi exposto, o desenvolvimento desse trabalho

fundamenta a importância de se elaborar o planejamento das práticas adequadas da

manutenção predial, pois ela promove diversos benefícios aos usuários como: segurança,

economia, conforto, a valorização do imóvel e o aumento da sua vida útil, bom desempenho

de equipamentos e sistemas prediais.

1.3 OBJETIVOS

1.3.1 Objetivo geral

Apresentar a importância das manutenções preventivas e corretivas nas edificações e

as ferramentas que auxiliam no desenvolvimento dessas atividades.

1.3.2 Objetivos específicos

Realizar um estudo das normas pertinentes ao tema, apresentando seus pontos

principais;

Apresentar o roteiro de uma inspeção predial segundo as diretrizes do IBAPE;

Demonstrar a importância da inspeção predial como ferramenta para auxiliar o

planejamento das manutenções;

5

Tratar os requisitos para o bom desempenho das edificações e a importância da

manutenção para que sejam alcançados;

Realizar um estudo de caso da gestão de manutenção do prédio da Superintendência de

Administração do Ministério da Fazenda do RN, detectando e classificando as suas

principais não conformidades para que sejam apresentadas as suas recomendações

técnicas.

1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO

O primeiro capítulo trata da introdução do trabalho, com as considerações iniciais, a

justificativa para a elaboração deste e os objetivos a serem alcançados.

O segundo capítulo oferece uma visão sobre o tema da manutenção predial, mostrando

seu histórico no Brasil, a classificação dos diferentes tipos de manutenção, além de mostrar os

aspectos relacionados à gestão da manutenção predial e à sua importância na garantia do bom

desempenho das edificações.

O terceiro capítulo traz uma visão sobre a inspeção predial, mostrando a sua

importância como ferramenta para auxiliar na manutenção e um breve histórico sobre a sua

aplicação no Brasil. Além disso, esse capítulo mostra as etapas para se fazer uma inspeção de

acordo com a norma do IBAPE e discorre sobre a elaboração dos laudos de inspeção predial.

O quarto capítulo apresenta uma revisão sobre o desempenho das edificações,

englobando importantes definições, como: vida útil, vida útil projetada, durabilidade,

manutenibilidade e prazo de garantia. Além disso, esse capítulo discorre sobre os requisitos de

desempenho exigidos pelo conjunto normativo da ABNT NBR 15575:2013.

O quinto capítulo apresenta a metodologia utilizada no estudo de caso realizado.

O sexto capítulo apresenta os resultados obtidos no estudo de caso, mostrando as

diversas não conformidades encontradas, bem como as orientações para a sua reparação. Em

seguida, se estabeleceu a ordem das prioridades a serem seguidas para a recuperação das

diversas anomalias e falhas constatadas. Por fim, avaliou-se as condições de uso e manutenção

das edificações estudadas e feitas recomendações para as suas melhorias.

O sétimo capítulo são as considerações finais sobre o trabalho desenvolvido.

Realizando uma análise do atendimento aos objetivos do trabalho.

6

2. MANUTENÇÃO PREDIAL

2.1 GENERALIDADES

A NBR 15575-1 (ABNT, 2013, p.9) descreve a manutenção como o “conjunto de

atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar

a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e

segurança dos seus usuários”.

A atividade associada à manutenção predial é tratada pelas prescrições propostas na

norma ABNT NBR 5674 de 2012 – Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema

de gestão da manutenção, mas o que se observa na prática é que poucos edifícios possuem

esse tipo de serviço implantado em conformidade com esse documento técnico.

É conhecido que os sistemas e elementos construtivos necessitam de atividades de

manutenção, ao longo de sua vida útil, para garantir níveis aceitáveis de desempenho e de

segurança, atendendo às exigências dos seus usuários (IBAPE/SP, 2012).

Dessa forma, vale destacar a fundamental importância que as atividades de

manutenção têm para manter o desempenho adequado da edificação e assim garantir a sua

segurança, qualidade, sustentabilidade e valorização, satisfazendo às necessidades dos seus

usuários.

De acordo com Martins (2012), a manutenção serve para recuperar e conservar a

capacidade funcional dos edifícios por meio de atividades corretivas, sendo essas

preferencialmente planejadas, envolvendo aspectos de durabilidade, desempenho e vida útil

dos elementos e sistemas construtivos. Essa recuperação deve ser sempre acompanhada por

análises de custos.

2.2 HISTÓRICO DA MANUTENÇÃO PREDIAL NO BRASIL

A cultura da manutenção das edificações em geral vem sendo aprimorada através da

conscientização dos gestores (síndicos e proprietários) sobre a necessidade da realização

dessas atividades na preservação das construções e, consequentemente, no prolongamento da

sua vida útil. Aliado a isso, o gestor predial tem como a responsabilidade garantir a segurança

7

dos imóveis, podendo ser responsabilizados em casos de acidentes em que for constatada a

sua negligência.

Para Neto (2012), a recente publicação em julho de 2012 da versão atualizada da

norma de manutenção de edificações, ABNT NBR 5674 de 2012, proporciona, quando

comparada às versões anteriores, uma melhoria significativa na abordagem do assunto e

avança ao esclarecer a metodologia de implantação além de explorar os aspectos relacionados

à gestão do programa de manutenção.

Outra norma que contribuiu para a regularização e melhoria da manutenção predial foi

a ABNT NBR 14037, a qual aponta as diretrizes para a elaboração do manual de uso e

operação das edificações, tendo sido atualizada pela última vez em 2011.

Segundo o IBAPE/SP (2012, p.11) diversos acidentes prediais, com vítimas fatais,

ocorrem em edificações com mais de 20 anos de utilização, onde se verifica a baixa (ou quase

nenhuma) qualidade nas atividades de manutenção. “Habitualmente, proprietários dos

imóveis, usuários e gestores prediais negligenciam, ou mesmo ignoram, atividades

preventivas, corretivas, reformas e outras que, por definição, deveriam alavancar a melhor

performance de desempenho dos sistemas”. Essas negligências traduzem-se em prejuízos

financeiro e, em alguns casos, em acidentes com vítimas fatais.

Mesmo com diversos avanços relacionados ao tema da manutenção predial no Brasil, a

nossa cultura ainda está muito distante da pregada em países desenvolvidos, fato comprovado

pela pouca prática da manutenção preventiva nas nossas edificações.

Nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas condições

de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação dos serviços de

Inspeção Predial para elaboração de um plano para manutenção é realizada

naturalmente, demonstrando a consolidação desta atividade nestes países (BRANCO

& NEVES, 2009, p.1).

Gomide (2007) descreve que a manutenção predial brasileira, em geral, é realizada de

maneira improvisada, ocasionando prejuízos materiais e humanos.

8

2.3 CLASSIICAÇÃO DOS TIPOS DE MANUTENÇÃO

Há diversas formas de se classificar a manutenção predial na literatura. Podendo ser

classificada, por exemplo, de acordo com a periodicidade em que são realizadas as atividades,

o tipo de estratégia adotada, a origem dos problemas e a forma de intervenção.

2.3.1 Classificação de acordo com a NBR 5674

Para NBR 5674 (ABNT, 2012) as manutenções podem ser classificadas em: corretivas,

preventivas e rotineiras.

2.3.1.1 Manutenção corretiva

A NBR 5674 (ABNT, 2012, p.5) descreve a manutenção corretiva como a “caracteriza

por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do

uso de sistemas, elementos ou componentes da edificação, ou evitar graves riscos ou prejuízos

pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários”.

Esse tipo de manutenção é a mais difundida no Brasil, em função da nossa cultura de

só se realizar as intervenções necessárias quando os elementos e/ou equipamentos já se

encontram em um estado avançado de deterioração. Devido a isso, os custos com esse tipo de

atividade tendem a ser bem maiores do que com as realizadas preventivamente.

É importante ressaltar que é impossível eliminar completamente essa forma de

manutenção, visto que em algum momento determinado sistema vai atingir sua vida útil

projetada e necessitará de um maior investimento a fim de recuperar de maneira significativa

o seu desempenho. Logo, sempre vai haver a necessidade de se realizar medidas corretivas.

Contudo, essas devem ser, preferencialmente, planejadas levando em consideração o estado de

deterioração e a vida útil esperada dos equipamentos e/ou elementos que compõe os sistemas

prediais.

Essa manutenção pode ser não planejada, que é aquela efetuada após a falha sem

planejamento algum, ou planejada, que é a correção em função de um acompanhamento onde

se planeja realizar a recuperação quando o equipamento, elemento ou sistema atinja um

desempenho inferior à condição mínima determinada (GOMIDE, 2008).

9

2.3.1.2 Manutenção preventiva

A norma NBR 5674 (ABNT, 2012, p.5) descreve a manutenção preventiva como sendo:

Caracterizada por serviços cuja realização seja programada com antecedência,

priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos

sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e

relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

Lee apud Bonin (1988) sugere que a adoção da estratégia de manutenção preventiva é

vantajosa se ela for eficiente em termos de custos, se ela reduz a incidência da manutenção

corretiva e se ela atende às necessidades operacionais dos usuários da edificação.

Há, portanto, que estabelecer um sistema de manutenção predial que ao mesmo tempo

em que reponha os sistemas deteriorados, prolongue a vida útil da edificação através de

serviços periódicos. Esses serviços devem ser praticados de maneira planejada e por

profissionais habilitados para desenvolvê-los. Assim, torna-se fundamental que haja um plano

de manutenção.

O planejamento dos serviços de manutenção preventiva requer a elaboração de uma

previsão detalhada dos métodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessários,

condições especiais de acesso, cronograma de realização e duração dos serviços de

manutenção consoante recomendações da norma de manutenção de edificações (GOMIDE,

2008).

2.3.1.3 Manutenção rotineira

A NBR 5674 (ABNT, 2012, p.4) descreve a manutenção rotineira como sendo

“caracterizada por um fluxo constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por

exemplo, limpeza geral e lavagem de áreas comuns”.

As atividades da manutenção rotineira são as atividades diárias e estão relacionadas

com a conservação do edifício. Esse tipo de manutenção é essencial para a obtenção de bons

resultados no sistema de manutenção de edifícios como um todo.

10

2.3.2 Classificação quanto à forma de intervenção

Bonin (1988) classifica a manutenção quanto à forma de intervenção em: conservação,

modernização, reparação e restauração.

Figura 3 - Classificação da manutenção quanto à forma de intervenção segundo

Bonin (1988).

Fonte: Adaptado de Bonin, 1988.

2.3.2.1 Manutenção de conservação

A conservação é a atividade rotineira, realizada diariamente ou com pequenos

intervalos de tempo, relacionada à operação e limpeza da edificação. As atividades de

conservação não conseguem restabelecer o desempenho ao inicial da construção. Havendo,

com o tempo, uma queda gradativa do desempenho. Um exemplo de atividade de conservação

é a lubrificação de engrenagens e polias de elevadores (BONIN, 1988).

Desempenho

CONSERVAÇÃO

Idade do

Edifício

Nível Mínimo

Nível Inicial

Novo Nível

MODERNIZAÇÃO

REPARAÇÃO

RESTAURAÇÃO

11

2.3.2.2 Manutenção de modernização

A modernização são as atividades preventivas e corretivas visando que após a

recuperação a qualidade ultrapasse o nível inicialmente construído, fixando um novo patamar

para o desempenho do sistema. Um exemplo é a instalação posterior de um sistema nos

elevadores que permita, em casos de falta de energia, a condução do mesmo ao térreo e a

abertura automática das portas (BONIN, 1988).

2.3.2.3 Manutenção de reparação

Está relacionado com as atividades preventivas ou corretivas realizadas antes de que o

edifício ou seus elementos atinjam o nível de desempenho mínimo aceitável sem recuperar o

nível inicialmente construído. Um exemplo é a substituição de um botão do elevador em que a

luz não acende (BONIN, 1988).

2.3.2.4 Manutenção de restauração

A restauração está relacionada com as atividades corretivas realizadas no edifício ou

em seus sistemas após se atingir nível inferior à qualidade mínima aceitável, ou seja, há perda

significativa de performance, desempenho, podendo interferir na segurança do usuário. Esse

tipo de recuperação o desempenho volta a ser o inicialmente construído. Um exemplo seria a

troca de um cabo do elevador que se encontra rompido (BONIN, 1988).

2.4 GESTÃO DA MANUTENÇÃO

Para que a manutenção obtenha os resultados esperados de conservação e crie

condições para que seja atingida a vida útil do imóvel, é necessária a implantação de um

sistema de gestão de manutenção que contemple o planejamento de atividades e recursos, bem

como a execução de cada um deles de acordo com as especificidades de cada empreendimento

(SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014).

Dessa forma, o gestor, responsável pelas atividades de manutenção, deverá

implementar um sistema de manutenção, de modo a preservar o desempenho, a segurança e a

12

confiabilidade dos componentes e sistemas da edificação, prolongar a sua vida útil e reduzir

os custos de manutenção

Segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012), a gestão do sistema de manutenção deve

considerar características da edificação, como a tipologia, uso efetivo, tamanho,

complexidade, localização e implicações do entorno da edificação, e promover a realização

coordenada dos diferentes tipos de manutenção.

O planejamento da gestão das manutenções deve abranger a previsão orçamentária

anual, os meios de controle de documentos, a reserva de recursos para serviços de manutenção

não planejada, a reposição de equipamentos ou sistemas após o término de sua vida útil e os

serviços específicos (ABNT, 2012; SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014).

2.4.1 Programa de manutenção

Para se fazer a administração mais eficiente de uma edificação é necessário que os

gestores estabeleçam procedimentos organizados e bem planejados do sistema de gestão da

manutenção. É essencial estabelecer um programa de manutenção seguindo uma lógica de

controle de qualidade e de custos.

A NBR 5674 (ABNT, 2012) estabelece que o programa tem como finalidade

determinar as atividades necessárias para a manutenção, suas periodicidades, referências

normativas e recursos necessários, de todos os sistemas que compõe a edificação, devendo ser

atualizado periodicamente.

“Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os

seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma” (ABNT, 2012, p.2).

Castro (2007) descreve que o plano de manutenção é constituído de um conjunto de

informações e procedimentos que orientam as atividades de manutenção e as rotinas de

operação de determinados sistemas.

A periodicidade e os procedimentos das intervenções, também devem ser

contemplados no programa e recomenda-se incluir alguns indicadores de eficiência de gestão,

cujos parâmetros, nesse caso, podem ser adaptados e particularizados para cada tipo de

empreendimento (NETO, 2012).

A NBR 5674 (ABNT, 2012) apresenta todos os requisitos que o programa de

manutenção deve conter, como pode ser observado no Quadro 1.

13

Quadro 1 - Obrigatoriedades do Programa de Manutenção segundo a ABNT NBR

5674:2012.

PROGRAMA DE MANUTENÇÃO SEGUNDO A ABNT NBR 5674:2012

Itens que o programa de manutenção deve considerar:

Projetos;

Memoriais;

Orientações dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando

houver);

Tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;

Sistemas, materiais e equipamentos;

Idade das edificações;

Expectativa de durabilidade dos sistemas, devendo atender a ABNT 15575-1 quando

aplicável;

Relatórios das inspeções, constando comparativos entre metas previstas versus metas

efetivas;

Relatórios de inspeções constando as não conformidades encontradas;

Relatórios de inspeções sobre aas ações corretivas e preventivas;

Solicitações e reclamações dos usuários e proprietários;

Histórico das manutenções realizadas;

Rastreabilidade de serviços;

Impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;

Escala de prioridades entre os diversos serviços;

Previsão financeira.

Fonte: Adaptado de ABNT, 2012.

O Anexo A possui exemplos de modelos, não restritivos, para a elaboração do

programa de manutenção preventiva segundo a norma de manutenção das edificações (ABNT,

2012). Contém também sugestões com indicações de diversos sistemas, para ajuste da

periodicidade em função das indicações de projeto ou especificações técnicas.

Resumidamente “A elaboração e a implantação de um programa de manutenção

corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e

qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho

ao longo da vida útil projetada” (ABNT, 2012, p.2).

14

2.4.2 Mão de obra

A ABNT NBR 5674 (2012) estabelece que o programa de manutenção deve

especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, especializada ou a

equipe de manutenção local, seguindo as definições do Quadro 2 a seguir:

Quadro 2 - Tipos de mão de obra para a manutenção predial segundo a ABNT NBR

5674:2012.

TIPOS DE MÃO DE OBRA

Empresa

capacitada

Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação,

orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que

trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.

Empresa

especializada

Organização ou profissional liberal que exerce função na qual

são exigidas qualificação e competência técnica específicas.

Equipe de

manutenção local

Pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido

orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e

acidentes.


“São de extrema importância a contratação de empresas especializadas, de

profissionais qualificados e o treinamento adequado da equipe de manutenção para a execução

dos serviços” (SECOVI SP & SINDUSCON SP, 2014, p.111).

2.4.3 Custos de manutenção

A norma de manutenção das edificações (ABNT, 2012, p.8) estabelece que “o sistema

de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessário

para a realização dos serviços de manutenção[...]”.

O IBAPE/SP (2012) descreve que a manutenção, quando realizada sem critério

técnico, pode causar falhas, danos materiais, retrabalho e, consequentemente, gastos

desnecessários, além de desvalorização acentuada do imóvel.

Os custos de manutenção, portanto, devem ser sempre acompanhados e planejados

pelos gestores, já que um dos principais motivos da realização dessa atividade é o

investimento no patrimônio, a fim de evitar deteriorações precoces que desvalorizam o

15

imóvel. O gestor deve ser capaz, por exemplo, de avaliar sempre se é mais vantajoso realizar a

manutenção de um determinado sistema, afim de ganhar uma sobrevida, ou realizar a

substituição total dele.

Os serviços de manutenção das edificações devem ser previamente planejados, para

que os desembolsos possam ser regularmente aplicados ao longo da vida útil do imóvel e,

dessa forma, garantirem a sua longevidade (NETO, 2012).

John (1988, apud GOMIDE, GULLO & NETO 2014) estima que deve ser previsto

recursos orçamentários anuais para manutenção na ordem de 1% a 2% em relação ao custo de

reposição da edificação. Além disso, a medida que a edificação se torna mais antiga os

investimentos com manutenção tendem a se tornarem maiores.

A lei da evolução dos custos de Sitter (1984 apud MARTINS, 2012) mostra a evolução

dos custos de intervenção pode ser assimilada a de uma progressão geométrica de razão 5, de

acordo com a fase da vida da estrutura. Dessa forma, para 1 (um) real gasto na fase de projeto

se economiza 5 (cinco) reais para execução, 25 (vinte e cinco) reais para a manutenção

preventiva e 125 (cento e vinte e cinco) reais na manutenção corretiva. A Figura 4 demonstra

a aplicação da lei de Sitter.

Figura 4 - Evolução dos custos (Lei de Sitter).

Fonte: CEB – Comitê Euro-Internacional Du Béton,

apud MARTINS, 2012.

16

A maior contribuição dessa lei não são os valores em si, mas o entendimento que os

custos aumentam significativamente quanto maior for a demora em se realizar a intervenção.

Logo, devemos focar a atenção em se fazer um bom planejamento desde a fase de concepção

do projeto, execução e manutenção, de modo a reduzir os gastos ao longo dessa cadeia

produtiva.

2.4.4 Responsabilidades

O item V do art. 1348 do Código Civil (LEI Nº 10.406, 2002) estabelece que compete

ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos

serviços que interessem aos possuidores”, ou seja, é da sua responsabilidade conservar o

condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto.

Em geral, a responsabilidade por acidentes decorrentes de fatores funcionais, com

destaque para os descuidos com a manutenção das edificações, é atribuída ao proprietário ou

síndico, consoante estabelecido em lei.

Quanto a responsabilidade criminal, no capítulo das Lesões Corporais, art.129 do

Código Penal é claro ao dizer que aquele que ofender a integridade corporal ou a saúde de

alguém, tem pena de três meses até doze anos de detenção; e no art. 132 dispõe que “ expor a

vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente pode gerar pena de três meses a um ano

de detenção” (LEI nº 2.848, 1940).

Vale ressaltar que o item VIII do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor (LEI Nº

8.078, 1990) veda que os serviços sejam feitos em desacordo com as normas da ABNT, ou

seja, devemos cumprir todas as normas pertinentes ao assunto, principalmente a ABNT NBR

5674 que trata sobre a manutenção nas edificações.

Todas essas exigências legais não deixam qualquer dúvida das responsabilidades

atribuídas aos síndicos e proprietários dos imóveis, cabendo a esses tomar as medidas

necessárias para a boa gestão da manutenção predial e, consequentemente, garantia da

segurança da habitação, pois em caso de negligências correm o risco de responder

criminalmente pelos danos causados.

17

2.5 A MANUTENÇÃO PREDIAL PARA GARANTIR O BOM DESEMPENHO DAS

EDIFICAÇÔES

A Manutenção em Edificações pode ser entendida como o conjunto de atividades

técnicas, operacionais e administrativas que garanta o melhor de desempenho da edificação

para atender as necessidades dos usuários (GOMIDE, 2008).

A elaboração e implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva

nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos

usuários, são essências para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da

vida útil projetada (ABNT, 2012, p.2).

A definição de desempenho das edificações segundo Borges (2010) está associada ao

comportamento destas quando em sua utilização. O edifício é considerado com bom

desempenho quando atende aos requisitos para o qual foi projetado, focando sempre no

atendimento das necessidades dos usuários ao longo do da sua vida útil.

Os parâmetros de desempenho para as edificações e seus respectivos sistemas a serem

abordados pelo programa de manutenção, são norteados pelas normas de desempenho

(ABNT, 2013). As ações devem considerar as prioridades de intervenção, previstas, indicadas

e consolidadas nos trabalhos de inspeção predial (NETO, 2012).

A própria norma de desempenho (ABNT, 2013, p.48) estabelece que:

Para se atingir a VUP, os usuários devem seguir a os programas de manutenção

segundo ANBT NBR 5674. Os usuários devem seguir as instruções do manual de

uso, operação e manutenção, as instruções dos fabricantes de equipamentos e

recomendações técnicas das inspeções prediais.

De acordo com Borges (2013, apud GOMIDE, GULO & NETO, 2014) a utilização do

conceito de desempenho aplicado às edificações constitui uma mudança no paradigma para o

setor da construção civil, com grandes perspectivas de crescimento para a próxima década,

contemplando um setor ainda pouco articulado com mais de 50% de atividade atuando dentro

da informalidade.

Logo, pode-se constatar a importância que as atividades periódicas de manutenção

possuem para garantir o desempenho adequado dos componentes da edificação ao longo de

sua vida útil. As normas de desempenho prescrevem requisitos e critérios que devem ser

18

atendidos e, para que isso ocorra, se faz necessário a manutenção periódica programada dos

diversos componentes da edificação.

2.6 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

A norma de desempenho (ABNT, 2013, p.8) descreve o manual de uso, operação e

manutenção das edificações como: “Documento que reúne apropriadamente todas às

informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção da

edificação”.

O manual deve ser elaborado em conformidade com a norma NBR 14037 de 2011:

diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção – requisitos para a

elaboração e apresentação dos conteúdos. Esta norma estabelece os requisitos mínimos para

elaboração e apresentação dos conteúdos a serem incluídos nos manuais que devem ser

elaborados e entregues pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente. No

Quadro 3 são apresentados os requisitos mínimos obrigatórios para elaboração do manual.

Quadro 3 - Requisitos obrigatórios do manual de uso, manutenção da edificação ABNT

NBR 14037:2011.

REQUISITOS OBRIGATÓRIOS DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E

MANUTENÇÃO DA EDIFICAÇÃO

Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da edificação

como construída;

Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e

manutenção da edificação, bem como para a operação dos equipamentos;

Informar e orientar os proprietários e o condomínio, em linguagem adequada e de

forma didática, com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades

de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação;

Recomendar ações para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de

uso inadequado; e;

Recomendar ações para contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

Fonte: Adaptado de CBIC, 2014.

O construtor e/ou incorporador, além da elaboração do manual, também é responsável

por informar os prazos de garantias, apresentar sugestões de manutenção e prestar serviços de

assistência técnica quando for o caso. Ao projetista cabe a responsabilidade de dispor as

19

informações necessárias para a elaboração do manual, principalmente sobre o correto uso e

manutenção, cargas previstas, cargas máxima admitidas, risco e uso. Já ao proprietário cabe as

competências de usar a edificação de maneira prevista e projetada, não fazendo modificações

sem conhecimento prévio e autorização, seguir o manual de forma adequada e registrar as

manutenções (ABNT, 2011).

Os termos de garantias, notas fiscais, contratos, manuais dos fabricantes de materiais e

equipamentos e dos prestadores de serviços, devem ser guardados assim como os demais

documentos citados no Anexo B. Todo este acervo deve ser entregue ao proprietário ou ao

síndico. É importante manter uma cópia dos mesmos no arquivo da incorporadora/construtora

(CBIC, 2014).

Esse manual também é conhecido como manual do síndico ou manual das áreas

comuns, quando aplicado as áreas de uso comum, e manual do proprietário, quando aplicado

às unidades autônomas.

20

3. CONJUNTURA DA INSPEÇÃO PREDIAL

3.1 GENERALIDADES

A inspeção predial é o checkup da edificação, diagnóstico de seus sistemas para que

sejam tomadas providências de reparos e serviços de manutenção, que visa a boa qualidade

predial e a saúde dos seus usuários (GOMIDE, GULLO & NETO, 2014).

Há outras definições de inspeção predial de diversas normas técnicas brasileiras

relacionadas ao tema:

“É a análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e manutenção da

edificação” (IBAPE, 2012, p.5).

“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e manutenção

preventiva e corretiva da edificação” (ABNT, 2013, p.8).

Dessa forma, pode-se entender a inspeção predial como uma avaliação técnica do

estado de conformidades de uma edificação considerando aspectos como o desempenho,

funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e

operação, observando se os mesmos correspondem às expectativas esperadas pelos usuários

(IBAPE/SP, 2012).

As inspeções prediais deverão ser realizadas apenas por profissionais habilitados,

engenheiros e arquitetos, e dentro das respectivas atribuições, de acordo com as resoluções do

CONFEA e CAU/BR. Essas inspeções possuem características multidisciplinares,

dependendo da complexidade dos sistemas e subsistemas a serem inspecionadas, cabendo o

profissional responsável pela realização do trabalho convocar, se julgar necessário,

profissionais de outras especialidades para assessorá-lo (IBAPE, 2012).

A norma de Inspeção Predial Nacional de 2012 do Instituto Brasileiro de Avaliações e

Perícias de Engenharia (IBAPE) apresenta diretrizes, conceitos, terminologias, notações,

critérios e procedimentos para a realização da inspeção predial e elaboração do seu laudo. As

principais etapas para a realização da inspeção predial, segundo a norma do IBAPE (2012),

estão apresentadas no Quadro 4.

21

Quadro 4 - Principais etapas para a realização de uma inspeção predial segundo a norma

do IBAPE (2012).

PRINCIPAIS ETAPAS PARA REALIZAÇÃO DE UMA INPEÇÃO PREDIAL

1ª Etapa:

Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de

manutenção e operação (plano, relatórios, históricos, etc).

2ª Etapa:

Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da

edificação, histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas.

3ª Etapa:

Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não,

dependendo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes.

O número de profissionais envolvidos na inspeção predial define o nível de inspeção

predial a ser realizada (nível 1, 2 ou 3).

4ª Etapa:

Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por sistema construtivos,

conforme a sua origem (anomalias construtivas, anomalias funcionais ou falhas de

uso e manutenção).

5ª Etapa:

Classificação dos problemas (anomalias e falhas) de acordo com o seu grau de risco.

Esta classificação consiste na análise do grau de risco, considerados: fatores de

conservação, rotinas de manutenção previstas, agentes de deterioração precoce,

depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e comprometimento da vida

Os graus de risco são definidos como crítico, regular e mínimo.

6ª Etapa:

Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco

de cada problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico.

7ª Etapa:

Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução de problemas

constatados. Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de

manutenção ou aos reparos e reformas para solução de anomalias.

8ª Etapa:

Avaliação da qualidade da manutenção. Ela pode ser classificada em: atende, não

atende ou atende parcialmente.

9ª Etapa:

Avaliação do Uso da edificação. Pode ser classificada em regular ou irregular.

Observam-se as condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos,

além de limites de utilização e suas formas.

Fonte: Adaptado de IBAPE/SP, 2012.

22

3.2 HISTÓRICO DA INSPEÇÃO PREDIAL

A ideia de inspeção predial começou a ser difundida no Brasil no ano de 1999, através

de um trabalho técnico, de título “A Inspeção Predial Deve Ser Obrigatória?”, que foi

premiado com menção honrosa no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia – COBREAP. Sendo que, após essa data, diversos estudos sobre o tema foram

aprofundados, novas técnicas foram introduzidas e algumas adaptações foram realizadas, com

o objetivo de adequar a inspeção predial às necessidades do mercado (MARTINS, 2012;

BRANCO & NEVES, 2009).

A primeira norma técnica de inspeção predial foi publicada em 2001 pelo IBAPE/SP,

desde então diversas revisões foram realizadas, sendo a última em 2011. Em 2012, o IBAPE

criou a norma de inspeção predial nacional baseada na norma de 2011 do IBAPE de são

Paulo.

A ABNT ainda não possui uma norma específica de inspeção predial, porém o seu

Comitê de Construção Civil reinstalou, no dia 1 de agosto de 2016, a comissão de estudos

para a elaboração dessa norma.

Outro fator que contribuiu na evolução da inspeção predial foi a reformulação da

norma de manutenção das edificações, ABNT NBR 5674 (2012), e a introdução das normas

de desempenho, ABNT NBR 15575 – 1 ao 6 (2013). Essas normas comprovam que a

segurança, qualidade, sustentabilidade e a valorização das edificações dependem da

manutenção predial e, consequentemente, da importância das inspeções periódicas como

ferramenta para auxiliar nessa atividade.

No Brasil, diversas cidades já possuem leis que obrigam a inspeção predial periódica,

como Fortaleza/CE (lei municipal nº 9.913, 2012), Porto Alegre/RS (decreto nº 18.574, 2014),

Salvador/BA (lei municipal nº 5.907, 2001), além do estado do Rio de Janeiro (lei estadual nº

6.400), entre outras.

Há ainda um projeto de lei que foi aprovado pela câmara dos deputados Nº 3.370-C de

2012 que estabelece a Política Nacional de Manutenção Predial que tornaria obrigatória a

inspeção predial periódica, quanto à segurança, solidez e sua adequada funcionalidade, em

todos os edifícios a cada cinco anos e, a cada um ano, a vistoria das condições de projeto de

segurança contra incêndio e de funcionalidade e segurança do sistema de elevadores.

(PROJETO DE LEI Nº 3.370-C, 2012). Atualmente, o projeto se encontra em tramitação no

senado federal.

23

3.3 INSPEÇÃO PREDIAL COMO FERRAMENTA DE AVALIAÇÃO DA

MANUTENÇÃO E DESEMPENHO DA EFICAÇÃO

A inspeção predial se configura como uma importante ferramenta para a avaliação das

condições gerais de conservação das edificações, pois serve para atestar que os procedimentos

de manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer subsídios para

orientar o programa de manutenção, através das recomendações técnicas indicadas no

documento de inspeção predial (ABNT, 2013).

O CREA/RN (2013) descreve que essa inspeção representa a vistoria da edificação

para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o

Plano de Manutenção. Essa vistoria tem por finalidade verificar as condições de desempenho

e determinar medidas corretivas e preventivas que se fizerem necessárias para a boa vida do

imóvel e seus usuários.

Através das verificações periódicas, os responsáveis pela administração da edificação

percebem rapidamente pequenas alterações no desempenho dos sistemas, viabilizando um

reparo com maior rapidez e menor custo (CBIC, 2014).

Assim, o emprego da Inspeção Predial garante a manutenção da vantagem competitiva

dos imóveis, auxilia a redução de custos operacionais e de manutenção, diminui o

desconhecimento sobre os riscos envolvidos com paralisações de sistemas e eventuais

acidentes, bem como reduz os investimentos patrimoniais urgentes e auxilia a programação de

investimentos patrimoniais futuros (PUJADAS, 2013).

Além de ser útil para a manutenção, há outras aplicabilidades para as atividades de

inspeção predial apresentadas no Quadro 5.

Quadro 5 - Aplicações da inspeção predial.

APLICAÇÕES DA INSPEÇÃO PREDIAL

Auxilia na revisão de manuais de síndico e proprietários (manuais de uso, operação e

manutenção das edificações);

Preserva a garantia da construção, servindo para melhor orientar as boas práticas das

atividades de manutenção;

Verifica o estado de conservação da edificação, podendo ser utilizado em avaliações

de imóveis e transações imobiliárias, além de estudos de valorização e modernização;

24

Continuação do Quadro 5 – Aplicações da inspeção predial.

Serve de subsídio técnico para se planejar a revitalização da edificação;

Auxilia na gestão da edificação, quando elaborada dentro de uma periodicidade, a fim

de atestar e verificar a evolução do seu estado de conservação;

Reduzir o prêmio de seguro, pois atesta o estado de conservação.

Fonte: Adaptado de IBAPE/SP, 2012.

A NBR 5674 (ABNT, 2012) estabelece que as inspeções devem ser realizadas por

meio de modelos elaborados e ordenados, de forma a facilitar os registros e sua recuperação,

com o conteúdo básico descrito no Quadro 6.

Quadro 6 - Conteúdo básico de relatório de inspeção conforme a ABNT NBR 5674, 2012.

CONTEÚDO BÁSICO DE RELATÓRIO DE INSPEÇÃO

Descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e

equipamento da edificação;

Apontar, e sempre que possível, estimar a perda de desempenho;

Recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva;

Conter prognóstico de ocorrências.


Tendo em vista o que foi apresentado, pode-se concluir que a inspeção predial

periódica se configura como uma atividade essencial para gestão da manutenção da

edificação, pois é a partir dela que se verifica a evolução do desempenho dos sistemas,

subsistemas e equipamentos e verificar se estão de acordo com o esperado pelos usuários.

Dessa forma, a inspeção predial, quando realizada periodicamente, também serve como

ferramenta de registro das atividades de manutenção e pode ser utilizada para se programar

medidas corretivas e preventivas.

25

3.4 ETAPAS DA INSPEÇÃO PREDIAL

3.4.1 Levantamento de dados e documentos da edificação

O item 8 da norma de inspeção predial do IBAPE (2012), estabelece a análise, quando

disponíveis e existentes, das documentações administrativas, técnicas e de manutenção e

operação da edificação, conforme a lista descrita no Quadro 7.

Quadro 7 - Lista de documentações segundo IBAPE, 2012.

LISTA DE DOCUMENTOS A SEREM ANALISADOS

Documentos

Administrativos

Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;

Regimento Interno do Condomínio;

Alvará de Construção;

Auto de Conclusão;

IPTU;

Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);

Alvará do Corpo de Bombeiros

Ata de instalação do condomínio;

Alvará de funcionamento;

Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;

Certificado de treinamento de brigada de incêndio;

Licença de funcionamento da prefeitura

Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual

Cadastro no sistema de limpeza urbana

Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc.

Relatório de danos ambientais, quando pertinente

Contas de consumo de energia elétrica, água e gás.

PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde

Ocupacional.

Alvará de funcionamento;

Documentos

Técnicos

Memorial descritivo dos sistemas construtivos;

Projeto executivo;

Projeto de estruturas;

Projeto de instalações prediais;

o Instalações hidráulicas;

o Instalações de gás;

o Instalações elétricas;

o Instalações de cabeamento e telefonia;

o Instalações do Sistema de Proteção Contra

Descargas

26

Continuação do Quadro 7 – Lista de documentações segundo IBAPE, 2012.

o Instalações de climatização;

o Combate a incêndio.

Projeto de impermeabilização;

Projeto de Revestimentos em geral, incluída fachadas;

Projeto de paisagismo

Documentação

Sobre a

Manutenção e

Operação

Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do

Proprietário e do Síndico);

Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)

Selos dos Extintores

Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);

Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica -

SPDA;

Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;

Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de

água dos reservatórios e rede;

Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;

Laudos de Inspeção Predial anteriores;

Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de

extintores.

Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção

Geral;

Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos

Sistemas Específicos, tais como: ar-condicionado, motores,

antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e

demais componentes.

Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de

sistemas de ar-condicionado central

Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás.

Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia,

vibrações mecânicas, etc.

Cadastro de equipamentos e máquinas

Fonte: Adaptado de IBAPE, 2012.

O ideal é que, após a análise da documentação, o profissional realize uma inspeção

prévia no imóvel a ser vistoriado, pois assim pode se fazer uma primeira apreciação técnica,

além de se coletar informações que servirão de base para montar um questionário a ser feito

aos ocupantes (BRANCO & NEVES, 2009).

27

3.4.2 Obtenção de informações

Essa etapa consiste em se obter informações através de entrevistas e questionários com

os gestores prediais, síndicos e usuários que possam auxiliar na confecção do laudo. Nessa

etapa, espera-se a obtenção de informações sobre eventuais reformas, modificações no uso,

desempenho, conforto, funcionalidade e segurança do imóvel.

Branco e Neves (2009) descreve que as informações coletadas são de suma

importância para o conhecimento das principais não conformidades do prédio, facilitando ao

profissional a elaboração do seu checklist.

3.4.3 Realização de vistorias na edificação

Para se realizar as vistorias na edificação devemos primeiramente escolher o nível de

inspeção predial a ser realizada. Essa escolha depende de vários aspectos técnicos, como:

idade da edificação, complexidade de sistemas, existências ou não de sistemas de manutenção,

tipologia construtiva, padrão construtivo e finalidade do trabalho a ser realizado (MARTINS,

2012).

Dependendo do nível de inspeção realizada e a complexidade dos sistemas

construtivos, o número de profissionais habilitados envolvidos nas vistorias pode variar tal

que além dos profissionais mais comuns, como engenheiros civis e arquitetos, sejam também

necessários outros de diversas áreas como, por exemplo, engenheiros eletricistas, mecânicos e

de segurança do trabalho.

Com o nível escolhido e as informações adquiridas através das entrevistas e

questionários, o profissional deve formular o checklist ou lista de verificações que contenha

os sistemas a serem inspecionados, com apontamentos de níveis de degradação/deterioração

esperados, tipos de anomalias e falhas, perda de desempenho e condições ambientais

Martins (2012, p.35) descreve lista de verificação como “conjunto de tópicos a serem

fundamentalmente vistoriados, sendo considerado o número mínimo de itens a serem

abordados em uma inspeção”.

O item 6 da norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE (2012) classifica o nível de

inspeção predial de acordo com a Quadro 8.

28

Quadro 8 - Níveis de Inspeção Predial – IBAPE, 2012.

NÍVEIS DE INSPEÇÃO PREDIAL

NÍVEL 1

Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade

técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas

construtivos. Normalmente empregada em edificações com planos de

manutenção muito simples ou inexistentes.

A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais

habilitados em uma especialidade.

NÍVEL 2

Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade

técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas

construtivos, de padrões construtivos médios e com sistemas

convencionais. Normalmente empregada em edificações com vários

pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com empresas

terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas

como: manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre

outros.


habilitados em uma ou mais especialidades.

NÍVEL 3

Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade

técnica, de manutenção e operação de seus elementos e sistemas

construtivos, de padrões construtivos superiores e com sistemas mais

sofisticados. Normalmente empregada em edificações com vários

pavimentos ou com sistemas construtivos com automação.

Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na

edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674. Possui,

ainda, profissional habilitado responsável técnico, plano de

manutenção com atividades planejadas e procedimentos detalhados,

software de gerenciamento, e outras ferramentas de gestão do sistema

de manutenção existente.


habilitados e de mais de uma especialidade.

Nesse nível de inspeção, o trabalho poderá ser intitulado como de

Auditoria Técnica.


29

3.4.4 Classificação das deficiências constatadas conforme a sua origem

Um dos aspectos importantes das Inspeções Prediais é a diferença entre as deficiências

constatadas, que devem ser classificadas pelo inspetor em anomalias e falhas. As anomalias

estão relacionadas às deficiências de ordem construtiva ou funcional, e as falhas possuem

origem em atividade de manutenção, uso e operação inadequada ou inexistente (MARTINS,

2012).

Conforme descreve o IBAPE (2012, p.11):

As anomalias e falhas constituem não conformidades que impactam na perda precoce

de desempenho real ou futuro dos elementos e sistemas construtivos, e redução de

sua vida útil projetada. Podem comprometer, portanto: segurança; funcionalidade;

operacionalidade; saúde de usuários; conforto térmico, acústico e lumínico;

acessibilidade, durabilidade, vida útil, dentre outros parâmetros de desempenho

definidos na ABNT NBR 15575.

Quanto à classificação das falhas e anomalias, o inspetor predial deve possuir

conhecimentos específicos sobre causas e origens dessas deficiências, pois só assim poderão

aplicar as seguintes definições do Quadro 9, conforme o Martins (2012, p.21 & p.28).

Quadro 9 - Classificação das anomalias e falhas segundo Martins, 2012.

CLASSIFICAÇÃO DAS DEFICIÊNCIAS CONSTADAS CONFORME A SUA

ORIGEM

ANOMALIAS

Endógena

(AEN)

Originária da própria edificação. Os fatores endógenos ou internos são

provenientes de irregularidades, de projeto ou de execução, ou de

materiais utilizados, ou ainda, da combinação dessas etapas.

Infiltrações, trincas, insuficiências de vagas de garagem, portas

empenadas e outros problemas que devem ser reparados na fase de

garantia do imóvel para evitar agravamentos posteriores.

Exógena

(AEX)

Originária de fatores externos a edificação. Os fatores exógenos ou

externos, provenientes da intervenção de terceiros na edificação, tais

como os danos causados por obra vizinha, choques de veículos em

partes da edificação, vandalismos, entre outros, podem ameaçar

seriamente o prédio, sugerindo-se a imediata correção desses danos.

30

Continuação do Quadro 9 – Classificação das anomalias e falhas segundo Martins, 2012.

Natural

(ANN)

Originária de fenômenos da natureza. Os fatores naturais provenientes

da imprevisível ação da natureza, tais como as excessivas descargas

atmosféricas, as enchentes, os tremores de terra e outros, podem

causar danos que coloquem em risco a edificação, sendo conveniente

a realização de vistoria técnica e orçamento, que consignem a

extensão dos problemas e respectivos valores reparados, visando

receber o pagamento correto do sinistro pela seguradora do prédio.

Funcional

(ANF)

Originária do uso. Os fatores funcionais são aqueles decorrentes do

uso inadequado, envelhecimento ou falta de manutenção, tais como as

sujidades e desgastes dos revestimentos e fachadas, as incrustações e

corrosões das tubulações hidráulicas, ataques de pragas urbanas

(cupins), entre outras coisas, também podem ser evitados. Deve ser

feito vistoria de fiscalização das conformidades de uso e manutenção,

para posteriormente implantar um programa de manutenção com

ações corretivas e preventivas.

FALHAS

De

Planejamento

(FDP)

Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações inadequadas

do plano de manutenção, sem aderência a questões técnicas, de uso,

de operação, de exposição ambiental. Além de falhas relacionadas às

periodicidades de execução.

De Execução

(FDE)

Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela

execução inadequada de procedimento e atividades de manutenção,

incluindo uso inadequado dos materiais.

Operacionais

(FDO)

Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles,

rondas e demais atividades pertinentes.

Gerenciais

(FDG)

Decorrentes da falta de controle da qualidade de serviços de

manutenção, bem como falta de acompanhamento de custos da

mesma.

Fonte: Adaptado de Martins, 2012.

31

3.4.5 Classificação dos problemas (falhas e anomalias) de acordo com o grau de risco

Quanto ao grau de risco oferecido aos usuários, meio ambiente e património, a norma

de Inspeção Predial Nacional do IBAPE (2012) classifica em: crítico, regular e mínimo.

3.4.5.1 Crítico

“Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente;

perda excessiva de desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; aumento

excessivo de custo de manutenção e recuperação; comprometimento sensível da vida útil”

(IBAPE, 2012, p.12).

3.4.5.2 Regular ou médio

“Risco de provocar a perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação sem

prejuízo à operação direta de sistemas e deterioração precoce” (IBAPE, 2012, p.12).

3.4.5.3 Mínimo

“Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada,

sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos críticos e regulares, além de

baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário” (IBAPE, 2012, p.13).

3.4.6 Definição das prioridades

A complexidade e o grau de deterioração do imóvel determinarão o estado de

conservação e o grau de urgência da solução das anomalias e falhas especificadas

anteriormente.

A norma do IBAPE (2012) recomenda que devemos dar prioridade na resolução das

anomalias e falhas que possuam o maior grau de risco e intensidade, que deve ser apurada

através de metodologias técnicas apropriadas como: Gravidade, Urgência e Tendência (GUT);

32

gerenciamento do risco a partir da Análise do Tipo e Efeito de Falha (FEMEA); ou ainda, pela

listagem de criticidade decorrente da inspeção predial.

3.4.7 Elaboração das recomendações e orientações técnicas

O profissional responsável pela a inspeção deve fazer as recomendações técnicas para

solucionar as diversas não conformidades detectadas.

A complexidade da orientação técnica é função tanto do nível de inspeção contratado,

quanto do grau de urgência das anomalias e falhas encontradas na vistoria. Contudo, mesmo

em inspeções do nível 1 podem-se ser exigidas melhores investigações, como ensaios e testes

das deficiências constatadas, sendo impossível se determinar orientações técnicas conclusivas

apenas na inspeção ocular (CREA/PR, 2010).

Essas orientações devem ser apresentadas claramente, facilitando a sua compreensão

por pessoas leigas (IBAPE/SP, 2011).

3.4.8 Avaliação da qualidade da manutenção

A norma do IBAPE (2012) estabelece que o inspetor deverá analisar a qualidade da

manutenção da edificação de acordo com a sua coerência com as atividades planejadas, se os

equipamentos e sistemas atendem as condições mínimas necessárias e se a adequação das

rotinas à idade das instalações, ao uso e exposição ambiental. No final o inspetor deve avaliar

a manutenção da edificação e de seus sistemas nos seguintes termos: atende; atende

parcialmente ou não atende

3.4.9 Avaliação do uso da edificação

“A classificação das Condições de Uso é parametrizada pela análise das condições de

uso da edificação e de seus sistemas construtivos; consoante aspectos técnicos previstos em

projeto e conforme níveis de desempenho estimados (IBAPE, 2012, p.15).

Em caso de inexistência de projetos que estabeleçam parâmetros operacionais dos

sistemas da edificação, o instrutor deverá classificar as condições de uso de acordo com

normas técnicas, instruções e leis específicas (IBAPE, 2012).

33

A norma do IBAPE (2012, p.15) indica que, em relação ao uso, o inspetor deve

classificar a edificação da seguinte forma:

“Uso regular: Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de

acordo com o previsto em projeto”.

“Uso irregular: Quando a edificação inspecionada encontra-se ocupada e utilizada de

forma irregular, com uso divergente do previsto no projeto”.

3.5 LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Cumpridas as etapas anteriores deve ser gerado o laudo de inspeção predial, que é um

documento que serve para demonstrar todas as etapas do trabalho realizado e fundamentar a

conclusão.

O laudo de inspeção predial possui três itens principais que são: a classificação das

anomalias e falhas quanto ao grau de risco, as orientações técnicas e a classificação do estado

de manutenção e uso da edificação. Ele deve ser redigido de forma prática, para que possa ser

entendido por pessoas mais leigas.

Os tópicos essências do laudo, segundo a norma Inspeção Predial Nacional do IBAPE

(2012), são apresentados no Quadro 10.

Quadro 10 - Tópicos essenciais do laudo de inspeção predial segundo o IBAPE, 2012.

TÓPICOS ESSENCIAIS DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL

Identificação do solicitante;

Classificação do objeto da inspeção;

Localização;

Data da Diligência;

Descrição Técnica do objeto

Tipologia e Padrão construtivo;

Utilização e Ocupação;

Idade da edificação;

34

Continuação do Quadro 10 – Lista de documentações segundo IBAPE, 2012.

Nível utilizado;

Documentação solicitada, documentação entregue e documentação analisada;

Descrição do Critério e Método da Inspeção Predial;

Das informações gerais consideradas;

Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados,

descrição e localização das respectivas anomalias e falhas constatadas

Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco;

Indicação de prioridade

Avaliação da manutenção e condições de uso da edificação e dos sistemas

construtivos;

Recomendações técnicas;

Recomendações gerais e de sustentabilidade;

Relatório Fotográfico;

Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;

Data do laudo;

Assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do nº do

CREA ou do CAU e nº do IBAPE.

Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de

Responsabilidade Técnica (RRT)


35

4. ASPECTOS RELACIONADOS AO DESEMPENHO DAS

EDIFICAÇÕES

4.1 GENERALIDADES

Com o início da vigência do conjunto normativo de desempenho para as edificações

habitacionais - ABNT NBR 15575:2013 partes 1 ao 6 - o consumidor passou a ter o direito de

adquirir o seu imóvel com desempenho especificado, podendo medi-lo, controlá-lo e

aprimorá-lo durante a sua vida útil. A implantação dessa norma no Brasil representa, portanto,

uma grande conquista técnica e jurídica, principalmente quanto ao direito do consumidor de

adquirir um imóvel com nível de qualidade determinado e previamente estabelecido

(GOMIDE, 2016).

No art.4, item II d, do código de defesa do consumidor (LEI Nº 8.078, 1990)

estabelece como princípio a “garantia dos produtos e serviços com padrões adequados de

qualidade, segurança, durabilidade e desempenho”. Logo, as edificações devem ser planejadas

para atender esses critérios exigidos por lei.

Segundo o CBIC (2013), o mercado, o meio técnico e as associações de profissionais

esperam que a aplicação desta norma implique numa melhoria da qualidade das construções,

pois a parti do momento em que definimos o limite mínimo esperado para a produção

habitacional brasileira tenderemos a evoluir para as condições de qualidades intermediária e

superior. Isso acontece por que o mercado, conforme o decorrer do tempo, se autorregulará

passando a adotar a evolução da melhoria da qualidade como um diferencial, expurgando os

maus fornecedores, diminuindo a ilegalidade, além de beneficiar toda a população.

Segundo a NBR 15575-1 (ABNT, 2013, p.1):

[...] as normas de desempenho traduzem as exigências dos usuários em requisitos e

critérios, e são consideradas como complementares às Normas prescritivas, sem

substituí-las. A utilização simultânea delas visa atender às exigências do usuário com

soluções tecnicamente adequadas.

A norma de desempenho tem um objetivo de alavancar tecnicamente a qualidade

requerida e a oferta de moradias, pois visa estabelecer regras para se avaliar o desempenho

dos imóveis habitacionais, auxilia nas análises que define o financiamento e possibilita

adequações nos procedimentos de execução, uso e manutenção dos mesmos (ABNT, 2013).

36

4.2 CONCEITOS RELACIONADOS AO DESEMPENHO DAS EDIFICAÇÕES

A palavra desempenho significa comportamento em utilização, ou seja, um produto

deve apresentar propriedades que possam cumprir a sua função quando sujeito à determinadas

influências ou ações durante sua vida útil. Essas influências ou ações são denominadas

condições de exposição a que o edifício e seus elementos construtivos serão submetidos ao

longo do tempo (FILHO, 2010).

O desempenho de uma edificação refere-se ao seu comportamento e de seus

componentes devem possuir durante o uso, a fim de que possam satisfazer as exigências do

usuário (ABNT, 2013).

Segundo Gomide (2016, p.31, grifo do autor) descreve: “Compreende-se que o

comportamento em uso representa os níveis de segurança, habitabilidade e sustentabilidade da

própria edificação”.

4.2.1 Vida útil

A NBR 15575-1 (ABNT, 2013, p.10) apresenta dois conceitos distintos: o de vida útil

(VU) e vida útil projetada (VUP).

Vida Últil (VU): Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se

prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a

periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no

respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção [...].

Vida Útil de Projeto (VUP): Período estimado de tempo para o qual um sistema é

projetado a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta norma,

considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do

conhecimento no momento do projeto e supondo o cumprimento da periodicidade e

correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual

de Uso, Operação e Manutenção [...].

O valor da vida útil (VU) será uma composição do valor teórico da vida útil projetada

(VUP) devidamente influenciada pelas ações de manutenção, da utilização, da natureza e da

sua vizinhança. Além disso, as características dos materiais, e da qualidade da construção

como um todo, também interferem na vida útil (ABNT, 2013).

37

A vida útil é, portanto, o período de tempo compreendido entre o início do uso de uma

edificação até o momento em que o seu desempenho deixa de atender as exigências mínimas

do usuário.

A vida útil de projeto (VUP) seria uma estimativa teórica do tempo que compõe a vida

útil. Sendo que, esse tempo da vida útil pode ou não ser confirmado dependendo dos fatores

que influenciam como: constância e efetividade de limpezas e manutenções, fatores climáticos

e níveis de poluição (agressividade do meio), correto uso e operação da edificação etc (ABNT,

2013).

A ABNT NBR 6118 (2014, p.15) também apresenta um conceito sobre vida útil de

projeto mais voltado às estruturas:

Por vida útil de projeto, entende-se o período de tempo durante o qual se mantêm as

características das estruturas de concreto, sem intervenções significativas, desde que

atendidos os requisitos de uso e manutenção prescritos pelo projetista e pelo

construtor, bem como de execução dos reparos necessários decorrentes de danos

acidentais.

A vida útil de projeto tem um caráter econômico de uma exigência do usuário, melhor

relação custo global versus tempo de usufruto do bem, devendo ser definida previamente e

escolhida pelo incorporador e/ou proprietário e projetista. A VUP deve ser especificada, para

os diversos sistemas, devendo atender o desempenho e tempo mínimo estabelecidos na norma

(ABNT, 2013).

A norma de desempenho traz uma tabela com exemplos de VUP mínima e superior,

essa tabela está contemplada no Anexo C.

No Quadro 11 pode-se ver os aspectos necessários para se atender a VUP.

Quadro 11 - Aspectos necessários para o atendimento da VUP.

ASPECTOS NECESSÁRIOS PARA O ATENDIMENTO DA VUP

Emprego de componentes e materiais de qualidade compatível com a VUP;

Execução com técnicas e métodos que possibilitem a obtenção da VUP;

38

Continuação do Quadro 11 – Aspectos necessários para o atendimento da VUP.

Cumprimento em sua totalidade dos programas de manutenção corretiva e preventiva;

Atendimento aos cuidados preestabelecidos para se fazer um uso correto do edifício;

Utilização do edifício em concordância ao que foi previsto em projeto.


A Figura 5 demonstra essa importância de se fazer ações de manutenção a fim de

prolongar a vida útil dos componentes de uma edificação e assim consiga alcançar a VUP.

Figura 5 - Desempenho ao longo do tempo

Fonte: Demoliner e Possan, 2013.

É importante ressaltar então que a manutenção adequada – preventiva – do imóvel traz

inúmeros benefícios, pois promove a valorização do bem no mercado imobiliário, aumenta a

vida útil do imóvel, melhora o desempenho de equipamentos e instalações no geral, além de

garantir a segurança, o conforto e a economia dos seus usuários (CASTRO, 2007).

39

A vida útil deve ser entendida, portanto, como uma espécie de referência técnica aos

produtos da construção e serve como base para a escolha dos sistemas, tendo em vista que a

durabilidade pretendida para aquele produto em específico (GOMIDE, GULLO & NETO,

2014).

4.2.2 Durabilidade

O termo durabilidade expressa o período de tempo no qual a edificação tem potencial

para cumprir as funções para qual foi destinada, com um desempenho igual ou superior ao

predefinido. Para que isso ocorra, há a necessidade de realização de manutenções periódicas,

para se recuperar parcialmente a perda do desempenho, obedecendo as recomendações dos

fornecedores dos produtos, além de se fazer correta utilização da mesma (CBIC, 2013).

Para a norma de estruturas de concreto armado (ABNT, 2014, p.15) define as seguintes

exigências de durabilidade:

As estruturas de concreto devem ser projetadas e construídas de modo que, sob

condições ambientais previstas na época do projeto, e quando utilizadas conforme

preconizado em projeto, conservem sua segurança, estabilidade e aptidão em

serviço, durante o período correspondente à sua vida útil.

Diversos fatores podem influenciar na durabilidade de uma edificação como os

presentes no Quadro 12 a seguir:

Quadro 12 - Fatores que influenciam na durabilidade.

FATORES QUE INFLUENCIAM NA

DURABILDIADE

Materiais utilizados;

Projetos;

Execução

Uso compatível;

Manutenção adequada;

Agressividade do ambiente.

Fonte: Adaptado de MARTINS, 2012.

40

Para Gomide, Gullo e Neto (2014) os critérios de durabilidade devem ser fixados ainda

na fase de projeto e dependem principalmente das condições de exposição, uso e manutenção

das edificações.

4.2.3 Confiabilidade

“Confiabilidade é a capacidade de um item desempenha uma função requerida sob

condições especificadas, durante um dado intervalo de tempo” (ABNT, 1994, p.3).

O desempenho e a durabilidade de uma edificação podem ser entendidos como uma

referência à qualidade do produto imobiliário ao longo de sua vida útil, ou seja, sua

confiabilidade. Pode-se concluir então que haverá variações desse nível de confiabilidade ao

longo do tempo, mas o desempenho e durabilidade devem atender as condições mínimas de

segurança, habitabilidade, sustentabilidade e durabilidade, que foram projetadas e prometidas

ao cliente (GOMIDE, 2016).

4.2.4 Manutenibilidade

A mantenabilidade ou manutenibilidade pode ser definida como:

Grau de facilidade de um sistema, elemento ou componente de ser mantido ou

recolocado no estado no qual possa executar suas funções requeridas, sob condições

de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas,

procedimentos e meios prescritos (CBIC, 2013, p.33).

É a capacidade de um item em ser mantido ou recolocado no estado no qual pode

executar suas funções requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a

manutenção é executada sob condições determinadas e mediante procedimentos e

meios prescritos (ABNT, 1994, p.3).

Pode-se compreender então manutenibilidade das edificações como a maior facilidade

ou dificuldade de se realizar a manutenção para que possa desempenhar as funções de maneira

adequada.

41

4.2.5 Prazo de garantia

A ABNT (2011) define o prazo de garantia como um termo de compromisso de

funcionamento adequado de uma edificação, componente, instalação, equipamento, serviço ou

obra, emitido pelo seu fabricante ou fornecedor;

O prazo de garantia é o período de tempo em que se tem a maior probabilidade de

manifestação de eventuais defeitos, falhas de fabricação montagem ou instalação, no produto

em estado novo, que provoca uma redução do desempenho que foi previsto. (CREA/RN,

2013).

A NBR 14037 (ABNT, 2011) estabelece que o construtor ou incorporador deve

informar no manual de uso e operação da edificação os prazos de garantias que são aplicáveis

a cada caso. A norma de desempenho (ABNT, 2013) fornece diretrizes para o estabelecimento

dos mínimos prazos de garantia para os elementos, componentes e sistema do edifício

habitacional como pode ser visto no Anexo D. A contagem dos prazos de garantias inicia-se a

partir da expedição do Habite-se.

O código de defesa do consumidor (LEI N. 8.078, 1990) no art. 20 estabelece que os

fornecedores de produtos duráveis respondem por vícios de qualidade que os tornem

impróprios. No art. 27, a lei também descreve que o proprietário tem até cinco anos para pedir

a reparação judicial a construtora por danos causados por defeitos construtivos. Segundo o art.

12, o construtor só não será responsabilizado se conseguir provar que o dano ocorreu por

culpa exclusiva do consumidor.

A garantia tem, portanto, um aspecto jurídico, que envolve prazos de

responsabilidades legais estabelecidos conforme a legislação de cada país regulando a relação

entre consumidores e construtores dos imóveis (BORGES, 2008).

É importante destacar a importância da manutenção preventiva na conservação da

garantia das construções, pois quando as construtoras entregam o manual de uso e operação,

que deve conter todas as informações necessárias para a execução de um plano de manutenção

o correto uso e operação de sistemas e elementos construtivos, a falta ou a negligência dessa

manutenção incorre na perda da garantia (MARTINS, 2012).

42

4.3 REQUISITOS DE DESEMPENHO

Segundo Filho (2010), “os requisitos e critérios de desempenho expressam as

condições qualitativas e quantitativas às quais o produto deve atender para satisfazer as

exigências do usuário, quando submetido a determinadas condições de exposição”.

A avaliação de desempenho busca analisar a adequação do uso de um sistema ou

processo construtivo, independente da solução técnica adotada. Os requisitos de desempenho

devem ser analisados aplicando-se os métodos de ensaios previstos na norma de desempenho,

ensaios laboratoriais, em campo, inspeções, simulações e analises de projeto (ABNT, 2013).

O estabelecimento do desempenho de uma edificação se dá por meio de critérios de

desempenho que segundo a NBR 15575-1 (ABNT, 2013) são especificações quantitativas dos

requisitos de desempenho (qualitativos), expressos em termos de quantidades mensuráveis, a

fim de que possam ser objetivamente determinados. Esta prevê, para edifícios habitacionais,

12 critérios de desempenho (Quadro 13) baseados na norma ISO 6241 (1984) e adaptados

para a realidade brasileira (POSSAN & DEMOLINER, 2014).

Quadro 13 - Critérios de desempenho.

Itens ISO 6221 (1984) NBR 15575-1 (2013)

1 Estabilidade estrutural e resistência a

cargas estáticas, dinâmicas e cíclicas Desempenho estrutural

2 Resistência ao fogo Segurança contra incêndio

3 Resistência à utilização Segurança no uso e operação

4 Estanqueidade Estanqueidade

5 Conforto higrotérmico Desempenho térmico

6 Conforto acústico Desempenho acústico

7 Conforto visual Desempenho lumínico

8 Durabilidade Durabilidade e manutenabilidade

9 Higiene Saúde, higiene e qualidade do ar

10 Conforto tátil Funcionalidade e acessibilidade

11 Conforto antropométrico Conforto tátil e antropodinâmico

12 Qualidade do ar Adequação ambiental

Fonte: Adaptado de DEMOLINER e POSSAN, 2013.

O texto da norma é divido em seis partes, ver Quadro 14, onde cada parte estabelece

requisitos de desempenho, que devem ser atendidos pelas edificações habitacionais, bem

como os critérios e métodos de avaliação.

43

Quadro 14 - Conjunto normativo da NBR 15575.

CONJUNTO NORMATIVO DA NBR 15575:2013

Parte 1: Requisitos gerais;

Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais;

Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos;

Parte 4: Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e externas;

Parte 5: Requisitos para os sistemas de coberturas;

Parte 6: Requisitos para os sistemas hidrossanitários.


44

5. METODOLOGIA

Este trabalho teve seu desenvolvimento baseado diretamente na compilação de

diversas documentações técnicas de importantes instituições, como o IBAPE, ABNT, CREA,

CBIC, SINDUSCON e SECOVI, além de uma revisão bibliográfica de renomados autores

especialistas nos temas abordados como Gomide, Gullo, Neto, Pujadas, Martins e Bonin.

Além disso, realizou-se um estudo de caso com o objetivo de avaliar as condições

técnicas, de uso e manutenção das edificações que compõe a Superintendência de

Administração do Ministério da Fazenda do RN (SAMF/RN) através de uma inspeção predial,

efetuada nos dias 15 e 16 de setembro de 2016, dos seus sistemas construtivos.

O estudo foi baseado nas prescrições da norma de inspeção predial nacional do IBAPE

de 2012, além de recomendações de outras documentações técnicas, tais como: a ABNT NBR

5674:2012 - manutenção de edificações – requisitos para o sistema de gestão da manutenção;

ABNT NBR 14037:2011 – diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e

manutenção – requisitos para a elaboração e apresentação dos conteúdos e o conjunto

normativo ABNT NBR 15575:2013 – edificações habitacionais – desempenho.

Em princípio fez-se uma visita preliminar para se conhecer as características das

edificações que compõe a SAMF/RN. Além disso, nesse primeiro momento aproveitou-se

para solicitar as diversas documentações do imóvel e para realizar a aplicação de

questionários aos seus usuários com o intuito de se coletar informações, auxiliando no

desenvolvimento do trabalho

A fase seguinte foi a realização da vistoria detalhada da edificação, utilizando um

modelo de checklist elaborado previamente a partir das informações coletadas, e o registro

fotográfico das mais diversas falhas e anomalias constatadas

Essas não conformidades foram classificadas através do modelo metodológico da

matriz gravidade, urgência e tendência (matriz GUT), que consiste em se atribuir notas para

cada um desses critérios de acordo com o grau apurado, como pode-se ver no Quadro 15. A

soma total dessas notas serviu para a elaboração das listas de prioridades para cada sistema,

sendo que quanto mais alto esse valor maior a sua prioridade e mais rápida deve ser a sua

reparação.

45

Quadro 15 - Metodologia GUT para definição da lista de prioridades.

GRAU GRAVIDADE PESO

Total Perdas de vidas humanas, do meio ambiente ou do próprio

edifício. 10

Alto Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou ao

edifício. 8

Médio Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou do edifício. 6

Baixo Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros. 3

Mínimo Depreciação imobiliária. 1

GRAU URGÊNCIA PESO

Total Impacto no funcionamento da edificação ou atendimento

imediato. 10

Alto Impacto no funcionamento do pavimento ou atendimento a

curto prazo. 8

Médio Impacto no funcionamento do setor ou atendimento a médio

prazo. 6

Baixo Impacto ao usuário ou atendimento a longo prazo. 3

Mínimo Sem impacto na atividade ou atendimento não planejado. 1

GRAU TENDÊNCIA PESO

Total Evolução imediata. 10

Alto Evolução em curto prazo. 8

Médio Evolução em médio prazo. 6

Baixo Evolução em longo prazo. 3

Mínimo Não vai evoluir. 1

Fonte: Adaptado de Gomide, 2016.

46

Por fim, foi indicado as diversas recomendações técnicas necessárias para a

recuperação dos sistemas e uma avaliação geral das condições de manutenção e uso da

edificação.

O fluxograma presente na Figura 6 seguir serve para ilustrar o passo-a-passo do estudo

de caso que foi realizado.

Figura 6 - Fluxograma do estudo de caso.

Fonte: Elaborado pelo autor.

47

6. ESTUDO DE CASO

6.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL

É um imóvel público de propriedade da União, que tem por finalidade abrigar os

diversos órgãos fazendários do RN. Está localizado na Rua Esplanada Silva Jardim, número

109, bairro Ribeira, Natal, Rio Grande do Norte. É estimado que diariamente o imóvel receba

mais de 100 pessoas entre servidores federais, prestadores de serviços e visitantes.

Figura 7 - Localização da SAMF/RN no bairro da Ribeira,

Natal/RN.

Fonte: Google Maps, 2015.

Figura 8 - Fachada do edifício principal SAMF/RN

Fonte: Arquivo interno da SAMF/RN, 2010.

SAMF/RN

48

É dividido em duas edificações e uma área interna aberta (pátio), conforme pode ser

visto na Figura 9. O edifício principal possui 61 anos de utilização (inaugurado em 10 de julho

de 1955) e possui uma área construída de aproximadamente 2500,00 m², distribuída em quatro

pavimentos (térreo e mais três andares). O edifício anexo possui 22 anos de utilização

(inaugurado 23 de julho de 1994) e possui uma área de aproximadamente 1320,00 m²

distribuída em 3 pavimentos (térreo e mais dois andares). O pátio possui aproximadamente

476,00 m².

Figura 9 - Planta baixa do térreo SAMF/RN.

Fonte: Print screen da planta arquitetônica fornecida pela SAMF/RN, 2016.

As áreas internas estão distribuídas da seguinte maneira:

i) Prédio principal – térreo: área ocupada pelo hall de entrada, antigo protocolo,

Assistência de Tecnologia da Informação (ATI), Sistema de Cadastro Unificado de

49

Fornecedores (SICAF), Divisão de Recursos Humanos (DRH) e arquivos da

Delegacia da Receita Federal do Brasil (DRFB).

ii) Prédio principal – 1º andar: área ocupada pela SAMF/RN, com gabinete

financeiro, licitações e contratos, administração predial, assessoria de comunicação

social, engenharia, reprografia e auditório.

iii) Prédio principal – 2º andar: área ocupada pela Controladoria Geral da União

(CGU).

iv) Prédio principal – 3º andar: o último pavimento reserva-se para arquivo da CGU,

arquivo da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), central telefônica, casa de

máquinas, além de uma ala toda ocupada pelo antigo restaurante que encontrasse

inativa.

v) Prédio anexo – térreo: guarita, arquivo, malote, sala dos motoristas, departamento

de limpeza, sala dos prestadores de serviços, almoxarifado e setor de patrimônio.

vi) Prédio anexo – 1º andar: área ocupada pelo Serviço Federal de Processamento de

Dados – SERPRO e arquivos.

vii) Prédio anexo – 2º andar: área ocupada pela Escola de Administração Fazendária

(ESAF), auditório e sala de informática.

Devido a sua localização, próximo ao mar e em área bastante urbanizada, a edificação

está sujeita a uma agressividade ambiental muito alta (classe de agressividade III, segundo a

ABNT NBR 6118, 2014), estando suscetível ao ataque por carbonatação e, principalmente,

por íons cloretos. Além disso, a umidade do solo no local é bastante elevada.

6.2 VERIFICAÇÃO E ANALÍSE DA DOCUMENTAÇÃO

Poucos foram os documentos fornecidos pela administração predial da SAMF/RN:

projeto arquitetônico, projeto elétrico (ambos projetos foram feitos posteriormente a

execução), contrato de manutenção dos elevadores, contrato de manutenção dos aparelhos de

ares-condicionados e contrato de prestador de serviços de limpeza.

Dentre as documentações que faltaram ser entregues vale destacar: o alvará de

funcionamento, projeto de estrutura, projeto de instalações hidráulicas e incêndio, atestado do

Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas (SPDA), certificado de limpeza e

desinfecção dos reservatórios.

50

6.3 APLICAÇÃO DE ENTREVISTAS AOS USUÁRIOS E INSPEÇÃO PRELIMINAR

Com o objetivo de coletar informações sobre o histórico da edificação, tais como: se a

edificação já sofreu intervenção significativa, se já aconteceu algum acidente, as condições de

manutenção, locais onde se encontra as manifestações patológicas mais graves e urgentes,

aplicou-se um questionário, presente no Apêndice A, ao gestor predial e outros usuários das

edificações.

Em seguida a fase de entrevistas realizou-se uma vistoria preliminar com o mesmo

objetivo de coletar informações e de conhecer as características dos principais sistemas

construtivos a serem inspecionados.

Com essas informações obtidas, elaborou-se um modelo de checklist, presente no

Apêndice B, dos diversos elementos e equipamentos dos sistemas a serem vistoriados,

servindo para nortear a vistoria técnica.

Nessa fase preliminar da inspeção predial, constatou-se a prática inadequada da

manutenção nas edificações, pois poucas eram as atividades preventivas e corretivas

empregadas. Devido a isso, a edificação apresenta diversas patologias desde a fachada até os

ambientes interiores, com destaque para as regiões em maior contato com o ambiente externo.

Apenas equipamentos como elevadores e aparelhos de ares-condicionados apresentam

atividades periódicas de manutenção realizadas por empresas capacitadas. As atividades

diárias de manutenção como: limpeza de pisos, banheiros, esquadrias e coleta de lixo são

realizadas por uma empresa terceirizada contratada para prestar esses serviços. Além disso, a

SAMF/RN possui dois terceirizados responsáveis por fazer atividades gerais de manutenção.

Foi constatado que nunca foi realizada uma reforma geral das edificações, mesmo

essas apresentando um tempo de utilização bastante elevado, apenas em alguns sistemas,

como foi o caso de parte da instalação elétrica que foi refeita de maneira improvisada, sem

projeto, pelos dois terceirizados responsáveis pela manutenção.

Outro problema detectado, foi a mudança de carregamento de uma das lajes do

primeiro andar do edifício anexo provocada devido a instalação de arquivos metálicos

deslizantes, como pode-se ver na Figura 10. Essa sobrecarga provavelmente não estava

prevista no projeto estrutural e contribuiu com o agravo de algumas patologias que serão

mostradas mais adiantes.

51

Figura 10 - Arquivo metálico deslizante no

1º andar do edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

Ainda durante a entrevista, muitos usuários expressaram que se sentem inseguros em

utilizar as instalações, principalmente, devido as condições estruturais e do sistema elétrico.

Sendo relatado por os mesmos que parte da calçada já foi interditada em 2013 devido a queda

de revestimento da marquise.

Figura 11 - Interdição da calçada devido queda do

revestimento da marquise.


52

6.4 NÍVEL DE INSPEÇÃO PREDIAL

Utilizou-se como referência a norma de inspeção predial nacional do IBAPE (2012),

citado no capítulo 3 do referencial teórico, onde adotou-se o nível 2 de inspeção, pois

considerou-se que a edificação possui sistemas construtivos e equipamento de média

complexidade. A idade avançada do edifício principal também foi fator determinante na

escolha desse nível de inspeção.

6.5 NÃO CONFORMIDADES CONSTATADAS NA INSPEÇÃO PREDIAL

Em seguida será apresentado as principais não conformidades encontradas nos mais

diversos sistemas dos imóveis em estudo, as suas prováveis causas de origem e as orientações

técnicas para a sua recuperação, bem como a soma da pontuação estabelecida para cada um

dos critérios descritos no Quadro 15, que servirá para a definição das prioridades de

intervenção.

6.5.1 Sistema estrutural

Ambas as edificações foram construídas em estrutura convencional de pilares, vigas e

lajes de concreto armado. A edificação principal possui uma marquise com o maior vão em

balanço de 1,5 m e no anexo um de 0,8 m.

Diversas não conformidades foram constatadas durante a vistoria nos elementos

estruturais. Muitas patologias já se encontram em um estado avançado de deterioração,

ocasionando riscos aos usuários. É importante destacar que as edificações estão localizadas

em um ambiente bastante agressivo, presença de íons cloretos no ar devido a zona marinha, e

que, portanto, deveria se ter um cuidado ainda maior desses elementos.

Cabe ressaltar que quanto mais se demora para fazer a reparação dos elementos

estruturais mais gastos se tende a ter, além do risco que se correr de os mesmos perder as suas

capacidades resistivas, causando as suas ruínas (MARTINS, 2012).

53

6.5.1.1 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto das marquises

Em diversos pontos das marquises pode se observar um processo de corrosão

acentuada das armaduras. Há locais onde já ocorreu o desplacamento de todo o cobrimento da

mesma, deixando exposto suas armaduras a um ambiente agressivo. Esse desplacamento do

concreto ocorreu devido a expansão da seção das armaduras de aço provocado devido a sua

corrosão, como pode ser observado na Figura 12.

Essa corrosão deve ter sido originada de diversas causas atuando simultaneamente.

Devido a estrutura apresentar um concreto bastante poroso, o concreto utilizado na época da

construção era de baixa qualidade, facilita o ataque por carbonatação e íons cloretos (ambiente

marinho), além disso a falta de manutenção da impermeabilização da marquise e a não

presença de pingadeira possibilita a infiltração de água na mesma. Esses problemas provocam

a redução do pH do concreto e, consequentemente, a despassivação das suas armaduras

provocando a sua corrosão.

Figura 12 - Desplacamento do concreto e corrosão das armaduras

na marquise do prédio principal.

Fonte: Autor, 2016.

No mesmo local do desplacamento mostrado na Figura 12 há a infiltração de água, que

é proveniente de um vazamento de um aparelho de ar-condicionado, como se pode ver na

Figura 13.

54

Figura 13 - Infiltrações na marquise do prédio principal.


Nessa mesma Figura 13 pode-se observa que a impermeabilização encontrasse

bastante deteriorada. Isso evidência uma falta de manutenção desse elemento, pois a manta

asfáltica já atingiu a sua vida útil projetada e deveria ter sido trocada.

Em alguns pontos das marquises há inclusive a formação de vegetação.

Figura 14 - Formação de vegetação na marquise do prédio principal.


55

Cabe destacar o grande risco, a curto prazo, de acidentes devido a essas patologias. No

caso do desplacamento do concreto da marquise do edifício principal, que possui

aproximadamente altura de 12 m, pode causar sérios danos a pessoas que utilizam da calçada

da edificação. No ano de 2016, segundo o gestor predial, já foi registrado um caso de queda

do revestimento.

Figura 15 - Queda do revestimento na marquise

do prédio principal, junho de 2016.


Quadro 16: 1ª não conformidade do sistema estrutural.

Descrição da não conformidade Corrosão das armaduras e desplacamento do

concreto nas marquises.

GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA TOTAL

10 10 10 30


Para a correção desse tipo de patologia se recomenda que seja feita a substituição de

todo concreto que estiver deteriorado, devendo ser feito ensaios para se verificar a

profundidade da frente de carbonatação (provavelmente todo o concreto estará carbonatado),

56

fazer a desincrustação do aço corroído. Quando a seção do aço apresentar perdas superiores a

10% é necessário se dimensionar armaduras de reforço estrutural (MARTINS, 2012).

Deve ser feita ainda a repassivação das armaduras de aço, além da aplicação de novo

concreto na estrutura. É importante tomar cuidado para se ter uma aderência adequada do

novo concreto com essas armaduras.

Também deve ser realizada uma nova impermeabilização das marquises, bem como a

execução de pingadeira na sua extremidade, pois assim reduz a possibilidade que os

problemas de infiltrações voltem a aparecer.

Todas essas atividades devem ser executadas por uma empresa especializada em

reforço estrutural e serem desenvolvidas e acompanhadas por profissional habilitado.

6.5.1.2 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto nos pilares

Assim como na marquise, diversos pilares da estrutura apresentam desplacamento do

seu cobrimento e sinais de corrosão das armaduras. Por já apresentarem as suas armaduras

expostas, o ataque dos agentes agressivos é facilitado, promovendo a corrosão das armaduras.

Figura 16 - Pilar com armadura exposta do edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

57

Figura 17 - Pedaço do concreto armado de um dos pilares do

edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

Figura 18 - Pilar com armadura exposta do edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

Quadro 17 - 2ª não conformidade do sistema estrutural.

Descrição da não conformidade Corrosão das armaduras e desplacamento do

concreto nos pilares.


10 10 10 30


58

Assim como nas marquises, nos pilares deve se fazer a substituição de todo o concreto

deteriorado, a limpeza do aço corroído, o reforço da estrutura e a repassivação da sua

armadura. Deve-se contratar uma empresa especializada para o planejamento e execução

desses serviços.

6.5.1.3 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto na laje de cobertura do edifício

principal

A laje da cobertura do edifício principal apresenta pontos de corrosão e

desplacamento. A origem do problema se deve a uma infiltração na cobertura. É possível

notar a formação de bolhas e amarelamento no revestimento da laje, padrões típicos de

patologias devido a infiltrações.

Figura 19 - Corrosão das armaduras e desplcamento do concreto na laje

de cobertura do prédio principal.

Fonte: Autor, 2016.

59


Descrição da não conformidade

Corrosão das armaduras e desplacamento do

concreto na laje de cobertura do edifício

principal.


10 10 10 30


Deve-se corrigir as infiltrações para depois se fazer a recuperação da estrutura de

concreto armado, seguindo os critérios já descritos anteriormente.

6.5.1.4 Corrosão das armaduras e formação de estalactite no concreto da laje inferior do

reservatório de água.

Na laje inferior do reservatório de água no edifício principal se observou a formação

de estalactite e a corrosão de armaduras. A origem do problema se deve a infiltrações

decorrente do reservatório. Isso evidência a falta de manutenção adequada da

impermeabilização do mesmo.

Figura 20 - Formação de estalactite no concreto e corrosão das armaduras na laje

inferior no reservatório do edifício principal.

Fonte: Autor, 2016.

60



Formação de estalactite no concreto e

exposição e corrosão das armaduras na laje

inferior do reservatório de água no edifício

principal.


10 10 10 30


Deve ser feito todo o tratamento da estrutura do reservatório conforme já foi

recomendado nos itens anteriores e ser refeita a impermeabilização do mesmo.

6.5.1.5 Corrosão das armaduras e desplacamento do concreto do pergolado

Outros elementos que também apresentaram problemas de corrosão das armaduras e

desplacamento do seu concreto foram os pergolados.

Figura 21 - Estado de deterioração do

pergolado na lateral do edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

61



Corrosão da armadura e desplacamento de

concreto do pergolado na lateral do edifício

anexo.


10 3 10 23


6.5.1.6 Fissuras e trincas

Diversas fissuras e trincas foram encontradas em elementos estruturais, nas alvenarias

e nas interfaces entre alvenarias e elementos estruturais. Muitas delas apresentam

configurações que indicam uma deformação excessiva da estrutura, que podem estar

ocorrendo devido a uma sobrecarga das mesmas.

Na Figura 22 pode ser observado a formação de uma trinca na interface entre a viga e

alvenaria na edificação do anexo. Essa mesma edificação, teve uma mudança na sua

utilização, foi colocado arquivos metálicos no 1º andar, como foi mostrado anteriormente, que

sobrecarregaram a estrutura.

Figura 22 - Fissuras e trincas na alvenaria da

edificação anexa.

Fonte: Autor, 2016.

62

O edifício principal também possuir diversas fissuras e trincas que parecem ser

originadas devido a deformação excessivas dos seus elementos como mostra a Figura 23.

Figura 23 - Fissuras e trincas na viga e alvenarias no 3º piso da

edificação principal.

Fonte: Autor, 2016.


Descrição da não conformidade Fissuras e trincas nos elementos estruturais e

alvenarias nos edifícios principal e anexo.


10 10 10 30


É importante que se faça o acompanhamento das aberturas dessas fissuras e trincas.

Caso elas continuem aumentando (ativas) significa que a deformação dos elementos continua

ocorrendo, sendo necessário um estudo mais aprofundado das suas causas por um especialista.

No caso delas não abrirem mais (passivas) significa dizer que as deformações dos elementos

cessaram, dessa forma pode-se fazer o selamento com material adequado.

É recomendável também fazer a remoção do arquivo metálico deslizante, presente no

1º andar do anexo para o térreo da edificação, pois o mesmo possui um peso (carga) bastante

elevado que, provavelmente, não foi previsto no projeto estrutural.

63

6.5.2 Sistema de esquadrias

No pavimento térreo da edificação principal, existem janelas de ferro e vidro, com

gradil externo em ferro. Apresentam-se bastante deterioradas, com ferrugem na esquadria,

películas antigas nos vidros (em algumas esquadrias se utilizava uma improvisação de papel

pardo como películas), evidências de infiltração no parapeito e gradil enferrujado.

Nos pavimentos superiores da edificação principal as janelas são em madeira e vidro,

de abrir, com adaptação para instalação de ar-condicionado tipo janela, porém quase todos

foram removidos e as janelas tiveram o fechamento improvisado. O estado de conservação

geral é ruim, com reparos visíveis, sem pintura, e com deterioração por ação de cupins e

umidade, além de apresentarem infiltrações nos seus peitoris.

O edifício anexo apresenta janelas de alumínio e vidro com bandeirola interior fixa.

Algumas apresenta avarias como empeno ou remendo. As portas são de madeira compensada

e também apresentam deterioração por umidade e cupins. Algumas portas são protegidas por

grades de ferro que também estão bastante corroídas

No geral se observou que não se faz a manutenção correta desses elementos, sendo

registrado diversas improvisações, falta de limpeza e falta de repintura.

6.5.2.1 Porta deteriorada devido ataque por cupins

A exemplo da Figura 24, algumas portas de madeira se encontram deterioradas devido

a ataques de cupins.

Sendo recomendável que se faça a substituição dessas, bem como uma detectização

para a eliminação dos cupins.

64

Figura 24 - Porta de madeira deteriorada por ataque

de cupins no almoxarifado do edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

Quadro 22 - 1ª não conformidade do sistema de esquadrias.

Descrição da não conformidade Porta deteriorada devido ataque de cupins.


3 1 6 10


6.5.2.2 Esquadrias enferrujadas

Muitas janelas e portas de ferro no pavimento térreo da edificação principal

encontrasse bastantes enferrujadas e com seus vidros quebrados. Devido a isso, as esquadrias

perdem a capacidade de ser estanques e ocorre infiltração de água para dentro das salas, o que

provoca patologias nos revestimentos, como será mostrado mais adiante.

65

As ferrugens ocorrem devido à ausência de repintura das mesmas (falta de

manutenção).

Figura 25 - Portão de entrada do edifício principal enferrujado e

com os vidros quebrados.

Fonte: Autor, 2016.

66

Figura 26 - Janela enferrujada e com vidros quebrados na sala do

ATI no térreo do edifício principal.

Fonte: Autor, 2016.


Descrição da não conformidade Esquadrias enferrujadas e com vidros

quebrados.


6 8 6 20


As portas e janelas que se encontram com um grau elevado de deterioração devem ser

substituídas por novas. As que ainda forem possíveis de se aproveitar devem ser recuperadas.

É importante que se faça troca dos vidros quebrados e se realize a repintura das mesmas.

6.5.2.3 Improvisação no fechamento das janelas

Como já foi relatado, no edifício principal quase todas as janelas de madeira possuem

adaptações para ares-condicionados do tipo janela, contudo boa parte desses aparelhos já

foram substituídos e o espaço deixado por eles foram preenchidos de forma improvisada.

Além disso, muitas janelas apresentam a película deteriorada e os usuários improvisaram a

sua substituição utilizando papel pardo.

67

Figura 27 - Fechamento improvisado da janela na secretária do

gabinete da superintendente - edifício principal.

Fonte: Autor, 2016.


Descrição da não conformidade Fechamento das janelas do edifício principal

feito de maneira incorreta.


6 8 1 15


É recomendado que se faça o fechamento das janelas de maneira correta e que sejam

aplicadas películas e persianas em todas elas.

6.5.3 Sistema de cobertura

A edificação principal possui cobertura em telha trapezoidal de aço em chapas simples

apoiada sobre estrutura metálica. A cobertura do edifício anexo é em fibrocimento. Em ambas

a presença de platibandas e necessitam de calhas para fazer o escoamento das águas pluviais.

A cobertura apresenta diversos pontos de infiltrações causados devido ao escoamento

mal feito das águas pluviais. Isso acabando provocando infiltrações e ocasionando em

68

diversas outras patologias que afetam outros sistemas da edificação, como foi o caso da

deterioração na laje de cobertura já citada.

6.5.3.1 Acumulação de água na cobertura

Devido à falta de um sistema de capitação de água pluvial com o caimento adequado

muita água se acumula em cima da cobertura do prédio principal em dias de chuvas.

Figura 28 - Acumulação de água na cobertura do

edifício principal.


A cobertura da guarita no prédio anexo também apresentou problemas de acúmulo de

água ocasionados devido a um caimento inadequado do sistema de drenagem, como pode-se

observar na Figura 29.

69

Figura 29 - Acúmulo de água na cobertura da guarita do prédio anexo.

Fonte: Autor, 2016.

Quadro 25 - 1ª não conformidade do sistema de coberturas.

Descrição da não conformidade Acúmulo de água nas coberturas devido a

drenagem pluvial malfeita.


8 10 8 26


6.5.3.2 Sistema de impermeabilização da cobertura deteriorado

O sistema de impermeabilização das coberturas encontrasse bastante deteriorado, o

que comprova a falta de manutenção necessária. Diversos são os pontos onde a manta

apresenta rachaduras, por causa disso as águas pluviais infiltram e provocam diversas

patologias nas estruturas e nos revestimentos da edificação.

Nas Figuras 30 e 31 a seguir pode-se observar o estado avançado de deterioração das

mantas asfálticas.

70

Figura 30 - Deterioração da manta asfáltica na laje de

cobertura do prédio principal.


Figura 31 - Deterioração da manta na cobertura do edifício anexo.


71

Quadro 26 - 2ª não conformidade do sistema de coberturas.

Descrição da não conformidade Deficiência do sistema de impermeabilização

das coberturas.


10 10 10 30


A recomendação é que seja refeito todo o sistema de impermeabilização das

coberturas. É importante destacar que esse sistema possui uma vida útil projetada estabelecida

relativamente curta e que, dessa forma, deve ser previsto manutenções preventivas dos

mesmos baseado nesse tempo, e não chegar ao ponto da manutenção corretiva, pois irá

ocasionar um custo muito mais elevado, além dos riscos de graves patologias ocasionadas

devido a infiltrações indesejáveis (MARTINS, 2012).

6.5.4 Sistema de Instalações elétricas

As instalações elétricas das edificações estudadas são bastante antigas, distribuídas por

meio de divers dutos de externos a alvenaria, sem padronização ou sinalização, como se pode

observar na Figura 32.

Figura 32 - Dutos de distribuição dos fios elétricos do


Fonte: Autor, 2016.

72

Em geral as condições de manutenção da parte elétrica são bastante precárias,

apresentado diversas não conformidades, tais como: fiação exposta, quadro de barramento

exposto, caixas de passagem expostas a umidade, sistema de iluminação não uniforme,

quadros de distribuição não seguem padrões de segurança, sujidades, fiação antiga. Tudo isso

representa um grande risco a segurança dos usuários.

6.5.4.1 Barramento elétrico sem proteção

Na sala de casa de máquinas, que fica no 3º andar do prédio principal, foi verificado a

presença de barramentos sem proteção não atendendo, portanto, as exigências das NBR 5410

de 2004 – Instalações elétricas de baixa tensão, que exige que o mesmo seja isolado.

Apesar da sala não ter acesso ao público em geral, somente pessoas autorizadas podem

acessá-la, ainda representa um grande risco de causar acidentes aos funcionários que realizam

a manutenção.

Figura 33 - Barramento desprotegido na casa de máquinas do

prédio principal.

Fonte: Autor, 2016.

Quadro 27: 1ª não conformidade do sistema de instalações elétricas.

Descrição da não conformidade Barramento desprotegido.


10 10 1 21


73

É recomendável que se faça a proteção de maneira adequada imediatamente a fim de

se evitar um grave acidente.

6.5.4.2 Quadros de passagem de fios elétricos expostos a umidade

Em vários pontos externos das edificações há quadros de passagens elétrica totalmente

expostos a umidade, em alguns casos, como o da Figura 34, a água que escorre dos ares-

condicionares cai diretamente sobre essas caixas de passagens, o que aumenta o risco de

curtos circuitos e até mesmo de incêndio.

Figura 34 - Vazamento de água proveniente de ar-

condicionado em cima de quadro de passagem elétrica

na lateral do edifício principal.


A Figura 35 mostra detalhadamente as condições de exposição do quadro da Figura 14.

74

Figura 35 - Quadro de passagem elétrica exposto a

água que cai do ar-condicionado na lateral do


Fonte: Autor, 2016.

Figura 36 - Quadro de passagens elétrica enferrujados.

Fonte: Autor, 2016.

75

Quadro 28 - 2ª não conformidade do sistema de instalações elétricas.

Descrição da não conformidade Quadros de passagem elétrica expostos a

umidade.


10 10 10 30


Deve ser contratado profissional habilitado para se fazer uma readequação das

instalações elétricas, bem como a substituição da parte elétrica que estiver danificada e o

isolamento adequado.

6.5.4.3 Falta de pontos de tomadas suficientes

Em muitas salas dos prédios é comum a utilização de extensões e benjamins para ligar

diversos aparelhos elétricos, tais como computadores, impressoras, carregadores de celulares e

entre outros, devido à falta de tomadas suficientes.

Cabe destacar que essa prática de se ligar diversos aparelhos elétricos com o uso de

benjamins pode levar a sobrecargas do sistema, podendo causar curtos circuitos devido ao

aquecimento dos fios, ocasionando riscos de danificar os aparelhos e até mesmo de incêndios

(MARTINS, 2012).

Figura 37 - Uso de extensão para ligar diversos aparelhos

elétricos na sala de patrimônio no edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

76


Descrição da não conformidade Falta de pontos de tomadas suficientes.


3 3 1 7


É importante que um profissional habilitado análise todo o projeto elétrico da

edificação, vendo por exemplo se a capacidade instalada atende à demanda requerida pelos

equipamentos instalados. E a partir disso, fazer as correções necessárias, como troca de

tomadas de seção simples por uma com mais seções, aumentar a bitola dos fios do circuito

para aumenta a sua capacidade, instalação de novos circuitos elétricos, dentre outras.

6.5.4.4 Tomadas no padrão antigo de entrada

Todas as tomadas encontrassem no padrão antigo, sendo necessário a utilização de

adaptadores para se fazer a utilização de diversos equipamentos, como se pode ver nas Figuras

37 e 38.

Figura 38 - Tomadas no antigo padrão.

Fonte: Autor, 2016.

77


Descrição da não conformidade Tomadas no antigo padrão de entradas em

ambas as edificações.


1 3 1 5


É recomendado que se faça a substituição das tomadas pelo novo padrão, bem como

todas as adaptações no sistema elétrico que forem necessárias.

6.5.4.5 Fiação exposta

Em diversos pontos foi constado a presença de fio expostos que oferecem risco a

segurança dos usuários.

Figura 39 - Quadro com fiação exposta no 3º andar do edifício

principal.

Fonte: Autor, 2016.

78


Descrição da não conformidade Fiação exposta em diversos pontos de ambos

os prédios.


10 10 1 21


Deve se fazer o isolamento adequado da fiação.

6.5.4.6 Quadros de distribuição com sujidades, sem disjuntor geral e sem identificação

precisa dos circuitos.

Todos os quadros de distribuição das edificações apresentaram sujidades, indicando a

falta de manutenção dos mesmos, falta de disjuntor geral e uma precária identificação dos

circuitos.

Figura 40 - Quadro de distribuição com diversas

não conformidades, localizado no 1º andar do


Fonte: Autor, 2016.

79



Quadros de distribuição sujos, com falta de

disjuntor geral e com identificação precária

dos circuitos em ambos os prédios.


6 10 6 22


6.5.5 Sistema de revestimento

Os revestimentos das paredes de ambas as edificações apresentam diversas patologias,

que foram causadas principalmente devido a ação da umidade em combinação com a falta de

manutenção. Isso fica ainda mais evidente nos revestimentos das alvenarias externas, como na

fachada da edificação. Muitas infiltrações causadas por vazamentos da cobertura e falta de

estanqueidade das esquadrias, como já foi mostrado anteriormente, provocaram diversas

patologias nos revestimentos internos das edificações.

Além disso, muitos aparelhos de ar-condicionado apresentam a drenagem de maneira

incorreta, o que provoca vazamento de água em diversos pontos, principalmente na fachada da

edificação principal contribuindo para a formação de diversas patologias.

Figura 41 - Fachada lateral do prédio principal com diversos

aparelhos de ares-condicionados que provocam vazamentos.

Fonte: Autor, 2016.

80

Os pisos internos, de maneira geral, se encontram em bom estado de conservação,

apresentando apenas algumas anomalias pontuais, como fissuras e deslocamentos. Porém, o

estado de conservação da calçada, como pode ser observado na Figura 42, é péssimo,

apresentando muitos desplacamentos de ladrilhos, sinalização malfeita, desnivelamento e

formação de vegetação, indicando uma falta de manutenção adequada.

Figura 42 - Calçada com diversas irregularidades.

Fonte: Autor, 2016.

Os forros das edificações também apresentam algumas patologias, como

buracos, manchas e infiltrações.

6.5.5.1 Desplacamento de ladrilhos e falta de acessibilidade da calçada

O piso da calçada apresenta em vários pontos desplacamentos dos seus ladrilhos

hidráulicos, o que proporciona uma falta de acessibilidade da mesma. Isso ocorreu devido o

piso da calçada ter sido aplicado diretamente sobre um piso antigo, havendo a falta de

aderência correta.

81

Figura 43 - Desplacamento de ladrilhos hidráulicos da calçada.

Fonte: Autor, 2016.

Quadro 33 - 1ª não conformidade do sistema de revestimentos.

Descrição da não conformidade Desplacamento de ladrilhos e falta de

acessibilidade da calçada.


3 3 6 12


É importante se contratar um profissional para se fazer toda a adequação da calçada,

pois a mesma não possui acessibilidade necessária, como sinalização tátil inadequada,

desplacamento de ladrilhos hidráulicos e desnivelada.

6.5.5.2 Manchas de infiltrações e fungos na fachada do edifício principal

Como já foi exposto anteriormente, a fachada da edificação apresenta diversas

patologias devido a infiltrações ocasionadas por vazamentos dos ares-condicionados

instalados, o que provoca diversas manchas e proliferação de fungos nos seus revestimentos.

82

Figura 44 - Manchas devido infiltrações e fungos na

fachada do edifício principal.

Fonte: Autor, 2016.


Descrição da não conformidade Manchas de infiltração e fungos na fachada

do edifício principal.


3 6 8 17


É recomendável que se faça primeiramente a adequação das instalações dos ares-

condicionados de toda a fachada da edificação principal e, posteriormente, a limpeza

adequada. Além de repintura de toda a fachada.

83

6.5.5.3 Manchas ocasionados por infiltrações e fungo nas paredes externas

Além da fachada, outras paredes externas também apresentam manchas devido a

infiltrações e ataques de fungos.

Figura 45 - Manchas devido a infiltrações e ataque de fungos

no reservatório do edifício anexo.

Fonte: Autor, 2016.

84

Figura 46 - Manchas de fungos no muro do edifício.

Fonte: Autor, 2016.


Descrição da não conformidade Manchas de infiltração e fungos nas

alvenarias externas da edificação.


3 6 8 17


6.5.5.4 Manchas ocasionados pela infiltração no revestimento das alvenarias internas

Como já foi relatado anteriormente, diversas janelas, de ambas as edificações,

apresentaram problemas de estanqueidade o que provocou o surgimento de diversas manchas

nos revestimentos das alvenarias provocadas pelo escoamento de águas pluviais.

85

Figura 47 - Manchas provocadas por infiltração através da

esquadria na sala de ATI - prédio principal

Fonte: Autor, 2016.


Descrição da não conformidade Manchas de infiltração nas alvenarias

internas de ambas edificações.


3 3 8 14


Assim como já foi recomendado, as esquadrias danificadas devem ser trocadas e

depois se fazer a repintura das alvenarias.

6.5.5.5 Eflorescências

Em diversas alvenarias foram constatadas a presença de eflorescências, que são

ocasionadas devido a umidade ascensional presente no solo em conjunto com uma falta de

impermeabilização adequada do alicerce. As alvenarias das edificações foram feitas utilizando

tijolos cerâmicos maciços, que normalmente apresentam maiores quantidades de sais solúveis

e, portanto, mais absorvem água.

86

Esses sais se solubilizam em contato com a água ascendente do solo. Quando essa água

presente na massa do tijolo evapora os sais se cristalizam na superfície dos tijolos formando

manchas esbranquiçadas.

Figura 48 - Eflorescência na alvenaria do edifício principal.

Fonte: Autor, 2016.

Figura 49 - Eflorescências na sala do almoxarifado no prédio anexo.

Fonte: Autor, 2016.

87


Descrição da não conformidade Eflorescências nas alvenarias internas de

ambas edificações.


6 3 8 17


Há recomendação é que seja contratado profissional habilitado para se fazer o

tratamento adequado da umidade ascendente. Há diversos métodos para se tratar, tais como a

instalação de barreira de impermeabilização, injeção de produtos hidrófugos e revestimentos

com rebocos de drenagem.

6.5.5.6 Manchas devido a umidade nos forros

Assim como nas alvenarias, algumas partes dos forros foram afetadas devido a

infiltrações.

Figura 50 - Manchas amareladas no forro devido a infiltrações na

sala de engenharia no prédio principal

Fonte: Autor, 2016.

88


Descrição da não conformidade Manchas amareladas nos forros de ambos

edifícios.


3 6 8 17


Primeiramente deve se fazer o tratamento adequado das infiltrações para depois se

realizar os reparos dos forros.

6.6 DEFINIÇÃO DAS PRIORIDADES

Deve se priorizar a reparação das não conformidades encontradas na ordem

decrescente da soma total obtida das notas de gravidade, urgência e tendência. As seguintes

ordens de prioridades foram definidas para os diversos sistemas das edificações:

Quadro 39 - Prioridades do sistema estrutural.

SISTEMA ESTRUTURAL

NÚME

RO DA

NC

NÃO CONFORMIDADE Gravid

ade

Urgênc

ia

Tendên

cia Total

Prio

rida

de

1ª

Corrosão das armaduras e

desplacamento do concreto nas

marquises.

10 10 10 30 1

2ª


desplacamento do concreto nos

pilares.

10 10 10 30 1

3ª


desplacamento do concreto na

laje de cobertura do edifício

principal.

10 10 10 30 1

4ª

Formação de estalactite no

concreto e exposição e corrosão

das armaduras na laje inferior do

reservatório de água no edifício

principal.

10 10 10 30 1

5ª

Corrosão da armadura e

desplacamento de concreto do

pergolado na lateral do edifício

anexo.

10 3 10 23 2

89

Continuação do Quadro 39 – Prioridades do sistema estrutural.

6ª

Fissuras e trincas nos elementos

estruturais e alvenarias nos

edifícios principal e anexo.

10 10 10 30 1

Fonte: Elaborado pelo autor

Quadro 40 - Prioridades do sistema de esquadrias.

SISTEMA DE ESQUADRIAS

NÚME

RO DA

NC


ade

Urgênc

ia

Tendên

cia Total

Prio

rida

de

1ª Porta deteriorada devido ataque

de cupins. 3 1 6 10 3

2ª Esquadrias enferrujadas e com

vidros quebrados. 6 8 6 20 1

3ª

Fechamento das janelas do

edifício principal feito de maneira

incorreta.

6 8 1 15 2


Quadro 41 - Prioridades do sistema de cobertura.

SISTEMA DE COBERTURA

NÚME

RO DA

NC


ade

Urgênc

ia

Tendên

cia Total

Prio

rida

de

1ª

Acúmulo de água nas coberturas

devido a drenagem pluvial

malfeita.

8 10 8 26 2

2ª

Deficiência do sistema de

impermeabilização das

coberturas.

10 10 10 30 1


90

Quadro 42 - Prioridades do sistema de instalações elétricas.

SISTEMA DE INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

NÚME

RO DA

NC


ade

Urgênc

ia

Tendên

cia Total

Prio

rida

de

1ª Barramento desprotegido. 10 10 3 23 2

2ª Quadros de passagem elétrica

expostos a umidade. 10 10 10 30 1

3ª Falta de pontos de tomadas

suficientes. 3 3 1 7 5

4ª Tomadas no antigo padrão de

entradas em ambas as edificações. 1 3 1 5 6

5ª Fiação exposta em diversos

pontos de ambos os prédios. 10 10 1 21 4

6ª

Quadros de distribuição sujos,

com falta de disjuntor geral e com

identificação precária dos

circuitos em ambos os prédios.

6 10 6 22 3


Quadro 43 - Prioridades do sistema de revestimento.

SISTEMA DE REVESTIMENTO

NÚME

RO DA

NC


ade

Urgênc

ia

Tendên

cia Total

Prio

rida

de

1ª Desplacamento de ladrilhos e

falta de acessibilidade da calçada. 3 3 6 12 3

2ª Manchas de infiltração e fungos

na fachada do edifício principal. 3 6 8 17 1

3ª

Manchas de infiltração e fungos

nas alvenarias externas da

edificação.

3 6 8 17 1

4ª

Manchas de infiltração nas

alvenarias internas de ambas

edificações.

3 3 8 14 2

5ª Eflorescências nas alvenarias

internas de ambas edificações. 6 3 8 17 1

6ª Manchas amareladas nos forros

de ambos edifícios. 3 6 8 17 1


91

6.7 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENÇÃO E USO

Seguindo as orientações técnicas da norma de inspeção nacional do IBAPE, conforme

descreveu-se no capítulo 3 desse trabalho, avaliou-se as condições gerais de manutenção e uso

do imóvel da SAMF/RN.

As condições de uso do edifício anexo foram classificadas como irregulares, pois foi

constatado que a mesma é utilizada de maneira diferente para qual foi projetada. A colocação

de um arquivo metálico deslizante pesado, situado no seu primeiro andar, pode ter gerado uma

sobrecarga estrutural que contribui para o surgimento de diversas patologias que colocam em

risco a segurança dos seus usuários. Já a edificação principal é utilizada de maneira correta

com o previsto para o seu projeto e, dessa forma, foi classificada como regular.

As condições de manutenção, de ambos os prédios, foram classificadas como não

atendendo as suas necessidades. Os edifícios não possuem programa de manutenção

preventiva, com exceção dos elevadores e ares-condicionados, e poucas são as atividades

realizadas para a sua preservação.

Por causa disso, os mesmos apresentam um estado de deterioração bastante elevado,

possuindo diversas patologias graves e que oferecem riscos à segurança dos seus usuários. A

gravidade é ainda maior devido à idade avançada do edifício principal e as condições de

agressividade do meio em que as edificações estão inseridas, região marinha.

É recomendável que a SAMF/RN estabeleça uma programação, inicialmente, corretiva

de todas as não conformidades constatadas pela inspeção predial. Devendo essa seguir as

ordens de prioridades estabelecidas para cada sistema e cumprir os prazos estabelecidos pelo

Quadro 44.

Quadro 44: Prazos para a solução das não conformidades de acordo com as prioridades.

Prioridade Prazos de solução

1 Imediata até 60 dias

2 60 a 90 dias

3 90 dias a 120 dias

4 120 a 150 dias

5 150 a 180 dias

6 180 dias a 210 dias


92

7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

No que diz respeito à inspeção realizada na Superintendência de Administração do

Ministério da Fazenda do RN, a recomendação primordial seria a implantação de um

programa de manutenção preventiva que estabeleça uma rotina específica para cada

componente dos sistemas e equipamentos das edificações, pois foram detectadas diversas não

conformidades que poderiam ter sido evitadas se existisse um planejamento adequado das

atividades de conservação.

A elaboração desse programa deve ser feita de acordo com o que é exigido pelas

normas brasileiras, principalmente a ABNT NBR 5674: 2012 que trata dos requisitos para a

gestão do sistema de manutenção. Essa mesma norma apresenta um modelo de manutenção

preventiva, conforme se pode ver no Anexo A, que pode ser utilizado como referência para a

elaboração do modelo da SAMF/RN.

Também foi possível constatar a importância das inspeções prediais periódicas como

ferramentas para se avaliar as atividades de manutenção e para se programar as intervenções,

portanto devem ser sempre realizadas por profissionais habilitados, considerando-se a sua

periodicidade de acordo com a idade dos imóveis analisados. Cabe destacar, que essa

atividade também é importante para auxiliar na criação e/ou atualização dos programas de

manutenções preventivas e corretivas.

Vale ressaltar ainda que se deve mudar a cultura brasileira de se pensar em

manutenção apenas como uma atividade dispendiosa e que, por causa disso, só realizada

quando os sistemas e equipamentos já se encontram bastante deteriorados.

Portanto, deve-se planejar a manutenção desde a fase da concepção dos projetos,

quando se define as vidas úteis dos diversos sistemas e componentes da edificação, bem como

na fase de construção, quando se faz a escolha dos materiais e processos construtivos

utilizados, e, principalmente, na fase de uso, quando devem ser realizadas apropriadamente as

atividades de manutenção. Dessa forma, com esse planejamento antecipado se tem maior

eficiência e redução das despesas com intervenções futuras.

Concluiu-se também que a criação da recente norma de desempenho tenderá

provavelmente a promover a melhoria da qualidade das habitações brasileiras, pois a mesma

apresenta diversos requisitos a serem cumpridos por essas, estabelecendo prazos de garantia e

vida útil mínimos exigidos pelos seus sistemas, bem como a recomendação de manutenções

para manter o seu desempenho dentro do mínimo exigido.

93

Diante de tudo que foi exposto no trabalho, pode-se concluir que a manutenção

realizada de maneira planejada é a melhor forma de se evitar a depreciação das edificações e

assegurar o atendimento das exigências dos seus usuários, pois essa atividade promove

valorização imobiliária, redução de despesas com recuperações dos sistemas, conservação da

estética, conforto e, principalmente, a segurança das mesmas.

94

REFERÊNCIAS

ABNT NBR 5462: Confiabilidade e mantenabilidade. Rio de Janeiro, 1994.

ABNT NBR 5674: Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de

manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

ABNT NBR 6118: Projeto de estruturas de concreto – Procedimento. Rio de Janeiro, 2014.

ABNT NBR 14037: Diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção –

Requisitos para a elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2011.

ABNT NBR 15575-1 – Edificações habitacionais – Desempenho – Requisitos Gerais, Rio de

Janeiro, 2013.

BORGES, Carlos Alberto de Moraes. O conceito de desempenho das edificações e a sua

importância para o setor da construção civil. Dissertação (Mestrado) - Escola Politécnica

da Universidade de São Paulo. São Paulo, 2008.

BORGES, Carlos Alberto de Moraes. O significado do desempenho das edificações. São

Paulo, 2010. Disponível em: http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-

construcao/103/norma-de-desempenho-o-significado-de-desempenho-nas-edificacoes-

282364-1.aspx. Acesso em: 01 de out. 2016.

BONIN, L.C. Manutenção de edifícios: uma revisão conceitual. In: Seminário sobre

manutenção de edifícios, Porto Alegre. Anais – v. I. Porto Alegre: URFGS, 1988. p. 1-31.

BRASIL, Lei Nº 2.848, de 07 de dezembro de 1940. Código Penal. Diário Oficial da

República Federativa do Brasil. Rio de Janeiro, RJ, 07 de dezembro de 1940. Disponível em:<

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/Del2848compilado.htm>. Acesso em: 01 de

out. 2016.

BRASIL, Lei Nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e

dá outras providências. Diário Oficial da República Federativa do Brasil. Brasília, DF, 11 set.

1990. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm>. Aceso em: 01

de out. 2016.

BRASIL, Lei Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da

República Federativa do Brasil. Brasília, DF, 10 jan. 2002. Disponível em: <

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 10 set. 2016.

BRANCO, Luiz Antônio M. N.; NEVES, Daniel Rodrigues Rezende. Estratégia de Inspeção

Predial. Belo Horizonte, 2009.

CASTRO, U. R. Importância da manutenção predial preventiva e as ferramentas para

sua execução. Monografia. Curso de Especialização em Construção Civil. Universidade

Federal de Minas Gerais, 2007.

http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/103/norma-de-desempenho-o-significado-de-desempenho-nas-edificacoes-282364-1.aspx



http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/Del2848compilado.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8078.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm

95

Câmara Brasileira da Indústria da construção (CBIC). Desempenho de edificações

habitacionais: guia orientativo para atendimento à norma ABNT NBR 15575/2013, 2ª

edição. Brasília, 2013. Disponível em: <

http://www.cbic.org.br/arquivos/guia_livro/Guia_CBIC_Norma_Desempenho_2_edicao.pdf>.

Aceso em: 12 set. 2016.

Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Guia nacional para a elaboração do

manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações. Brasília, 2014. Disponível em:<

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97

APÊNDICE A – Questionário aplicado aos usuários do imóvel.

101

APÊNDICE B – Modelo de checklist de inspeção predial utilizado.

106

ANEXO A – Modelo para a elaboração de programa de manutenção

preventiva segundo a ABNT NBR 5674: 2012.

108

Fonte: ABNT, 2012.

Nota: Segundo a ABNT NBR 5674:2012 temos as seguintes definições:

Empresa capacitada: organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e

responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado.

Empresa especializada organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas

qualificação e competência técnica específicas.

Equipe de manutenção local pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e

possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes.

109

ANEXO B – Principais documentações dos condomínios segundo ABNT NBR

14037:2011.

111

Fonte: ABNT, 2011.

112

ANEXO C – Vidas úteis de projeto (VUP) segundo a ABNT NBR 15575-

1:2013.

113

Fonte: ABNT, 2013.

Nota:

*Considerando periodicidade e processos de manutenção segundo a ABNT NBR 5674 e especificados no

respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção entregue ao usuário elaborado em atendimento à norma

ABNT NBR 14037.

114

ANEXO D – Prazos de garantia mínimos exigidos pela ABNT NBR

15575-1:2013

115

Fonte: ABNT, 2013.

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