ARTIGO 481-532CC

DA COMPRA E VENDA

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1.1 Conceito

Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro.

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1.2 Natureza Jurídica

Bilateral ou sinalagmático: uma vez que gera obrigações recíprocas.

Consensual: se aperfeiçoa com o acordo de vontades, independentemente da entrega da coisa.

Oneroso: ambas as partes obtêm proveito, ao qual corresponde um sacrifício.

Comutativo: em regra, porque as prestações são certas, embora se transforme em aleatório quando tem por objeto coisas futuras ou sujeitas a risco.

Não solene: em regra, de forma livre; há casos em que é solene, exigindo-se escritura pública (art. 108 CC).

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1.3 Elementos

A) Consentimento: Deve ser livre e espontâneo, sob pena de

anulabilidade do negócio jurídico.Deve recair sobre a coisa e o preço.Requer capacidade das partes. As

incapacidades dos arts. 3º e 4º do CC são supridas pela representação, pela assistência e pela autorização do juiz.

Exige, também, capacidade específica para alienar (poder de disposição) e, em alguns casos, legitimação para contratar.

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B) Preço:Deve ser determinado ou determinável;Pode ser fixado pela taxa do mercado ou de bolsa, em

determinado dia e lugar (art. 486, CC);Não pode ser deixado ao arbítrio exclusivo de uma das

partes (art. 489, CC);Pode a fixação ser deixada a arbítrio de terceiro (art. 485,

CC);Se não estabelecido critério para sua fixação, entende-se

que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor (art. 489, CC);

Deve ser pago em dinheiro ou redutível a dinheiro.Deve ser sério e real, e não vil ou fictício.

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C) Coisa:Deve ter existência, ainda que potencial,

como a safra futura, p. ex.Deve ser individuada ou suscetível de

determinação no momento da execução.Deve ser disponível, não estar fora do

comércio.

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1.4 Efeitos

Principais:A) gera obrigações recíprocas para os

contratantes;B) acarreta a responsabilidade do vendedor

pelos vícios redibitórios e pela evicção.

Secundários:A) responsabilidade pelos riscos (art. 492,

CC);B) a repartição das despesas (art. 490, CC);C) o direito de reter a coisa ou o preço (art.

491, CC)

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1.5 Limitações

Venda de ascendente a descendenteA) É anulável, salvo se os outros descendentes e o

cônjuge do alienante expressamente houverem consentido (art. 496, CC).

B) A finalidade da vedação é evitar doações inoficiosas disfarçadas de compra e venda.

C) A forma da anuência será a mesma do ato a ser praticado (art. 220, CC).

D) Cabe ao juiz nomear curador especial ao descendente menor ou nascituro (art. 1692, CC) bem como suprir o consentimento, se a discordância for imotivada.

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Pessoa que deve zelar pelos interesses do vendedor: o artigo 497 do CC nega legitimação a certas pessoas que têm, por dever de ofício, zelar pelos bens alheios, com a finalidade de manter a isenção de ânimo, p. ex. tutor, curador, administrador, juiz.

Parte indivisa em condomínio: o condômino não pode alienar a sua parte indivisa a estranho, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Se preterido, poderá exercer o seu direito de preferência pela ação de preempção, no prazo decadencial de 180 dias, efetuando o depósito do preço pago e havendo para si a parte vendida ao terceiro (art. 504, CC). A regra aplica-se também ao coerdeiro (art. 1795, CC)

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Venda entre cônjuges: o artigo 499 do CC considera “lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão”. No regime da comunhão universal, tal venda mostra-se inócua. Nos demais regimes, o sistema não impõe proibição. É inadmissível a doação entre cônjuges casados no regime da separação legal ou obrigatória.

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1.6 Vendas especiais

Venda mediante amostra: Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou

modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a ela correspondem (art. 484, CC). Prevalece a amostra, se houver diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato (parágrafo único).

Amostra: pode ser conceituada como sendo a reprodução perfeita e corpórea de uma coisa determinada.

Protótipo: é o primeiro exemplar de uma coisa criada (invenção).

Modelo: constitui uma reprodução exemplificativa da coisa, por desenho ou imagem, acompanhada de uma descrição detalhada.

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Venda ad corpus e ad mensuram:A) Na venda ad corpus, o imóvel é adquirido como

um todo (Chácara Palmeiras, p. ex.), sendo apenas enunciativa a referência às suas dimensões, que não têm influência na fixação do preço.

B) Na venda ad mensuram, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel. Se a área não corresponder às dimensões dadas, cabe a ação ex empto ou ex vendito para exigir a complementação. Se esta não for possível, cabe ajuizamento da ação redibitória ou quanti minoris.

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1.7 Cláusulas especiais à compra e venda

A) Da retrovenda: constitui um pacto acessório, pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador (art. 505, CC). Caracteriza-se como condição resolutiva expressa.

B) Da venda a contento e da sujeita a prova: constituem cláusulas que subordinam a eficácia do contrato à condição de ficar desfeito se o comprador não se agradar da coisa, ou se não tiver esta as qualidades asseguradas pelo vendedor e for inidônea para o fim a que se destina (arts. 509 e 510, CC)

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C) Da preempção: a preferência do condômino na aquisição de parte indivisa constitui exemplo de preferência ou prelação legal. A preferência convencional resulta de um acordo de vontades, em que o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, para que este use o seu direito de prelação (o mesmo que preferência) na compra tanto por tanto (arts. 513 a 520, CC).

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D) Da venda com reserva de domínio: é modalidade especial de venda de coisa móvel, em que o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Só a posse é transferida ao adquirente. A propriedade permanece com o alienante e só passa àquele após o recebimento integral do preço (CC, art. 521).

E) Da venda sobre documentos: espécie de venda na qual a tradição da coisa é substituída pelo seu título representativo e por outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos (art. 529, CC)

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Referência

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil esquematizado. V. 2. São Paulo: Saraiva, 2013.