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COMISSÃO DE DESENVOLVIMENTO URBANO, OBRAS, VIAÇÃO E TRANSPORTE

COMISSÃO DO MEIO AMBIENTE

PARECER CONJUNTO AO PROJETO DE LEI No 295/2011

RELATÓRIO:

De iniciativa do Vereador Gerson Araújo e outros, o projeto de lei em

pauta transforma em zonas comerciais e residenciais percentuais dos terrenos localizados no

Jardim Portal de Versalhes III (Lote no 02 da Fazenda Palhano), nos seguintes termos:

I – lotes comerciais (ZC-3): 13,213%;

II – lotes comerciais (ZC-6): 6,979%;

III – lotes residenciais (ZR-2): 27,669%; e

IV – lotes residenciais (ZR-4): 17,079%

Dispõe o projeto que na aplicação dos percentuais deverão ser respeitados

pequenos ajustes necessários a serem realizados pela Secretaria Municipal de Obras e

Pavimentação por ocasião da aprovação do projeto.

Os autores, em sua justificativa, expõem:

O presente Projeto de Lei (reapresentado) tem por finalidade transformar em zonas

comerciais e residenciais percentuais dos terrenos localizados no Jardim Portal de

Versalhes III.

Importante esclarecer que todos os questionamentos havidos por ocasião da tramitação

do Projeto de Lei 385/2010 foram sanados no novo texto ora proposto.

[...]

Em obediência ao Plano Diretor seguem anexos o Estudo de Impacto de Vizinhança

(EIV), a Consulta Prévia do IPPUL e o parecer do Conselho Municipal da Cidade

(CMC) referente ao EIV.

Diante do exposto, solicitamos o apoio dos demais nobres Pares.

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Parecer Conjunto ao Projeto de Lei no 295/2011 – COMISSOES DE DESENV. URBANO, OBRAS, VIAÇÃO E TRANSPORTE E DO MEIO AMBIENTE

PARECER TÉCNICO:

Conforme consta na justificativa do projeto, esta proposição não é nova,

já tendo tramitado nesta Casa por meio do Projeto de Lei no 385/2010, arquivado em 7 de

abril deste ano.

Agora, ao propor a presente matéria, os autores indicam que todos os

questionamentos havidos por ocasião da tramitação do PL 385/2010 foram sanados no novo

texto, argumentando que:

No novo texto estamos estabelecendo que na execução e implantação desse loteamento bem

como na sua aprovação pela Secretaria Municipal de Obras e Pavimentação deverá ser

observado o seguinte:

I – serão respeitados os direitos adquiridos daqueles compradores de lotes do antigo

loteamento Portal de Versalhes III;

II – deverá ser cumprido o disposto no inciso III do artigo 23 da Lei 6.766, de 19 de

dezembro de 1979 que assim estabelece: O registro do loteamento só poderá ser

cancelado a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com

anuência da Prefeitura.

III – deverá ser recuperada, revitalizada e preservada toda a área ambiental do Portal

de Versalhes III.

Estabelecemos ainda que esse loteamento somente será aceito e entregue ao trânsito

público pela Secretaria Municipal de Obras e Pavimentação se o interessado apresentar

certidão negativa de tributos municipais do referido loteamento.

(destacamos)

Tais dispositivos foram inseridos na atual proposta conforme se constata

nos Art. 2o e 3

o do projeto.

Sobre a alteração proposta, anotamos que a Constituição Federal prevê,

em seu Art. 30, inciso VIII, que "compete aos Municípios promover, no que lhes couber, o

adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da

ocupação do solo urbano."

Na mesma linha, a Lei Orgânica do Município dispõe, em seu Art. 5o,

incisos XII e XIII, que ao Município de Londrina compete:

3


Art. 5

o ...:

[...]

XII – estabelecer normas de edificação, de loteamento, de arruamento e de zoneamento

urbano, bem como as limitações urbanísticas convenientes à ordenação de seu território;

XIII – promover, no que lhe couber, o adequado ordenamento territorial, mediante

planejamento e controle do uso, de parcelamento e da ocupação do solo urbano;

[...]

As disposições sobre o Uso e a Ocupação do Solo na Zona Urbana e de

Expansão Urbana de Londrina, com as quais tem relação a proposta em tela, encontram-se

condensadas na Lei no 7.485, de 20 de julho de 1998. Com o presente projeto, o Vereador

pretende alterar o zoneamento do Jardim Portal de Versalhes III (Lote no 02 da Fazenda

Palhano), que atualmente está inserido na Zona Residencial 3 (ZR-3), transformando em

zonas comerciais e residenciais percentuais de terrenos que especifica, localizados nesse

loteamento.

É pertinente apontar que, de acordo com ao Art. 6o da Lei nº 7.485/98, as

áreas Urbana e de Expansão Urbana são subdividas em zonas que, conforme o uso a que se

destinam, classificam-se em:

I – zonas residenciais;

II – zonas comerciais;

III – zonas industriais; e

IV – zonas especiais.

Pela redação do Art. 7o da Lei 7.485/98, a Zona Residencial tem a

finalidade de atender predominantemente ao uso residencial individual ou coletivo e de apoio

residencial. O art. 12 dessa Lei dispõe sobre o estabelecimento de seis zonas residenciais

distribuídas pela Zona Urbana, segundo critérios que visam adequar a densidade demográfica

à infraestrutura e à superestrutura urbana existentes e ao sítio natural, bem como às condições

preexistentes ou a serem criadas na zona ou em sua vizinhança.

Conforme estabelece o citado artigo, as zonas residenciais 1 (ZR-1) e 2

(ZR-2) destinam-se ao uso estritamente residencial de baixa densidade (até 100 habitantes por

hectare). Pelo projeto em tela, 27,669% da área do loteamento seria transformada em ZR-2.

4


A ZR-3, zoneamento aprovado atualmente para o loteamento Jardim

Portal de Versalhes III, destina-se ao uso residencial de média densidade (de 101 a 400

habitantes por hectare). O presente projeto não mantém esse zoneamento no local.

Já as zonas residenciais 4 (ZR-4), para a qual o projeto propõe destinar

17,079% da área do loteamento, e 5 (ZR-5), destinam-se ao uso residencial de alta densidade

(acima de 401 habitantes por hectare).

Por outro lado, de acordo com o Art. 8o e seu parágrafo único (Lei

7.485/98), a Zona Comercial “destina-se predominantemente às atividades comerciais e de

serviços” e “é permitido o uso residencial e a pequena indústria anexa à atividade principal.”

O projeto propõe atribuir parcelas do loteamento Jardim Portal de Versalhes III ― 13,213% e

6,979% ― aos zoneamentos Zona Comercial 3 (ZC-3) e Zona Comercial 6 (ZC-6),

respectivamente.

A ZC-3, conforme dispõe a Lei 7.485/98, é zona de apoio da zona

central, com atividades semelhantes às da área central, ao longo dos corredores viários e áreas

centrais de bairros, visando estimular a concentração de atividades que exigem áreas mais

amplas e que apresentem características incômodas ou inadequadas à área central.

E a ZC-6, de acordo com o disposto no inciso VI do Art. 19 da

mencionada lei, sendo localizada em bairros, visa a concentrar o comércio e o serviço

especializado de interesse local, fortalecendo a centralidade.

Para análise desta Casa, por ocasião da tramitação do PL 385/2010, foi

anexada ao projeto a Consulta Prévia de Viabilidade Técnica, emitida pelo IPPUL,

conforme dispõe o § 3o do artigo 21 da Lei 7.482/98 – Plano Diretor, a qual indica a

viabilidade da alteração proposta, desde que atendidas as disposições legais e os indicativos

desse Instituto contidos na Consulta. Foi também juntado ao projeto o mapa com as diretrizes

viárias expedidas pelo IPPUL, com a nova conformação das vias principais do loteamento.

Ainda quanto às alterações indicadas, cabe apontar que, de acordo com o

Art. 154, § 2o, da Lei Municipal n

o 10.637, de 24 de dezembro de 2008 (Plano Diretor

Participativo do Município de Londrina – PDPML), as alterações do perímetro urbano e das

leis de uso e ocupação do solo urbano, de parcelamento do solo urbano e do sistema viário

deverão ser precedidas de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).

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Dispõe essa lei, que o EIV deverá contemplar os aspectos positivos e

negativos do empreendimento sobre a qualidade de vida da população residente ou usuária

da área em questão e do seu entorno.

Outrossim, a Lei Municipal no 10.092, de 4 de dezembro de 2006, dispõe

que os empreendimentos considerados polos geradores de tráfego e de ruídos, e que ofereçam

risco ambiental e demandam adequações na infraestrutura urbana a serem implantadas,

necessitam do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) para obter as licenças ou

autorizações para construção, ampliação ou funcionamento, a cargo do Poder Público

Municipal.

O EIV, nos termos do art. 2o dessa lei, será executado de forma a

contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade, incluída a

análise, no mínimo, das seguintes questões:

I – adensamento populacional;

II – equipamentos urbanos e comunitários;

III – uso e ocupação do solo;

IV – valorização imobiliária;

V – geração de tráfego e demanda por transporte público;

VI – ventilação e iluminação; e

VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural.

Atendendo aos preceitos legais, foi anexado ao PL 385/2010 e a este

projeto o EIV, elaborado por equipe técnica da empresa Master Ambiental Ltda., com

objetivo de alteração do zoneamento do Jardim Portal de Versalhes III (Lote no 02 da Gleba

Fazenda Palhano), de propriedade da Construtora Daher Ltda., do qual se apura:

I – o loteamento localiza-se na Zona Oeste do Município, a

aproximadamente 700m da Rodovia PR 445. Confronta com a Universidade Estadual de

Londrina ao Norte e a Oeste, com a Gleba Palhano a Leste e com o Córrego Esperança ao Sul.

Está próximo de importantes vias de acesso, como as avenidas Castelo Branco, Prefeito Faria

Lima, Madre Leonia Milito, Gil de Abreu e Souza, e a Rodovia PR 445, entre outras. Foi

aprovado em 1978 pela Prefeitura Municipal, sendo projetado nos mesmos moldes do Jardim

Colúmbia, contendo 80 quadras com 3.710 lotes e duas áreas destinas a Serviço Público

Local.

6


Em razão da localização do lote, o EIV indica a oportunidade de

transformação da área em local que inclua a disponibilidade de serviços, contribuindo

para a solução de problemas hoje existentes na Cidade, como a implantação de novas

centralidades em resposta ao estrangulamento do Centro Histórico e ao atendimento da

demanda atual e futura dos bairros residenciais da Zona Sul;

II – a avaliação dos impactos aponta para a substituição completa do

projeto original, para concepção de um projeto de loteação inovador, adequado à legislação

em vigor, às novas demandas da região e especialmente planejado conforme os conceitos de

empreendimentos sustentáveis, atendendo à diretriz de desenvolvimento urbano trazida no

novo Plano Diretor de Londrina;

III – a concepção do bairro com uma única linguagem arquitetônica

urbana e constituído de partes que dialogam harmonicamente é o ideal do planejamento

contemporâneo. Por suas grandes dimensões (1.965.110,61m² de área loteável), o terreno, se

bem parcelado, com cuidados acerca de arruamento, dimensões de lote e distribuição de usos,

se constituirá em bairro inteiramente concebido de forma integrada. Muitos trechos da

malha urbana da cidade hoje são constituídos de pequenos loteamentos desconectados,

resultando falta de legibilidade, de unidade e de boa percepção, ou seja, resultando baixa

qualidade espacial;

IV – o Estudo apresenta os impactos decorrentes da mudança de

zoneamento e as medidas mitigatórias propostas para que os impactos causados possam ser

minimizados (fls. 119 a 156), as quais deverão ser cumpridas pelo empreendedor no que lhe

couber, fiscalizados pelo Poder Público e monitoradas tanto pelo empreendedor quanto pelo

Poder Público, com relação, especialmente:

a) ao sistema viário;

b) ao meio físico (poluição atmosférica, poluição sonora, permeabilidade

do solo);

c) ao meio biótico (quanto à recuperação da vegetação das áreas de

preservação permanente – APP, e à vegetação no empreendimento de forma geral);

d) às estruturas urbanas (no consumo de água potável e energia elétrica,

na emissão de efluentes, na geração de resíduos sólidos e na drenagem urbana);

e) ao meio antrópico (quanto à paisagem, ao nível de vida da área de

influência e valorização imobiliária, à estrutura produtiva e de serviços, à geração de

empregos e à arrecadação de tributos pelo Município);

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f) ao período de realização de obras de infraestrutura (movimentação de

caminhões, resíduos da construção civil, áreas de preservação permanente – APPs no entorno,

e erosão);

g) aos períodos das obras dos empreendimentos a se instalarem no

loteamento;

V – nas considerações finais, o EIV conclui:

Verifica-se no empreendimento proposto, uma série de impactos positivos,

principalmente se comparado com o projeto já aprovado junto à Prefeitura Municipal,

traduzindo-se as mudanças em grande ganho socioambiental e urbanístico para

Londrina.

Os impactos negativos foram avaliados correspondendo a medidas mitigatórias,

que proporcionarão equilíbrio e controle para permitir a sustentabilidade do

projeto em relação ao seu entorno e ao planejamento urbano em geral.

Na área de meio ambiente, estão previstas ações práticas de recuperação das áreas

verdes, implantação de estruturas ecológicas de drenagem de águas pluviais, o

encaminhamento correto dos resíduos sólidos, a implantação de ciclofaixas, e em

geral medidas que protegerão o ambiente e evitarão danos comuns em projetos

semelhantes.

Desta forma o empreendimento cumprirá a legislação vigente e os conceitos

contemporâneos referentes a empreendimentos desse porte, dando condições favoráveis

para o desenvolvimento desta obra, em especial com as alterações e recomendações

feitas por este EIV – Estudo de Impacto de Vizinhança.

Pelos estudos realizados junto ao Plano Diretor de Londrina, que traça as diretrizes para

o desenvolvimento do Município, é demonstrada a necessidade de empreendimentos

como o que aqui está proposto, que proporcionará a instalação do conceito de nova

centralidade para Londrina, diminuindo pressões sobre o Centro Histórico e assim

permitindo sua revitalização, e ainda melhorando a qualidade de vida daqueles que têm

que se deslocar diariamente até o Centro para ter acesso a serviços e comércio em geral.

Mais do que isto, pode se verificar que não há outra área com potencial de alavancar

esta nova centralidade, de maneira tão oportuna, com riqueza de acessos viários,

facilidade de comunicação com as principais vias inclusive de acesso externo à

cidade.

Ao avaliarmos o projeto já aprovado pela Prefeitura Municipal, e que estava em

vias de ser implantado, não há dúvida do grande ganho que o novo projeto

proporcionará em todos os sentidos, para o desenvolvimento de Londrina.

A disposição do empreendedor em qualificar o projeto como um empreendimento verde,

buscando sua certificação, demonstra o potencial ainda de que esta área seja modelo

para os futuros projetos similares na cidade, trazendo benefícios ao meio ambiente

e consequentemente à qualidade de vida de toda a população.

(negritos desta Assessoria)

8


O Conselho Municipal da Cidade – CMC, analisou a proposta por

ocasião da tramitação do PL 385/2010, em duas reuniões. Na primeira reunião, realizada em

19 de novembro de 2010, o Conselho discutiu os percentuais indicados para enquadramento

nos zoneamentos e formalizou algumas questões ao empreendedor, as quais foram

respondidas pelo responsável técnico pela elaboração do EIV (Engo Fernando de Barros) –

cujo documento foi anexado ao projeto.

Na segunda reunião, realizada pelo Conselho em 3 de dezembro de 2010,

houve a aprovação do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) apresentado pelo

empreendedor, nos termos do Ofício no 52/2010-CMC, encaminhado ao IPPUL, cujo teor é o

seguinte: O Conselho Municipal de Londrina em reunião no dia 03 de dezembro de 2010,

discutiu e votou o E.I.V. referente a um novo loteamento a ser implantado na área

originalmente aprovada como Portal de Versalhes 3, na zona sul da cidade, e que

permanece desocupada por falta de infraestrutura, não exigível na época.

Uma comissão de conselheiros elaborou o ofício n° 50 onde definiu os percentuais da

proposta de ocupação da área e formalizou as questões a serem respondidas pelo

empreendedor. O ofício requerido deve fazer parte do processo, assim como a resposta

do empreendedor e as diretrizes do IPPUL para o empreendimento.

Os percentuais deverão ser aplicados sobre a área vendável e esta poderá ser inferior a

64,94% da área do terreno em razão dos prováveis ajustes no projeto definitivo, ainda

a ser elaborado pelo empreendedor.

Para clareza no texto de recomendações, fica definido que a largura mínima de 12,00m

(doze metros) das vias, que consta nas diretrizes, deverá ser medida de meio-fio a meio-

fio, sem canteiro, e só depois acrescida a largura das calçadas.

O projeto definitivo do empreendimento deverá ser submetido ao CMC para

verificação do cumprimento das diretrizes estabelecidas no processo de análise do

E.I.V., conforme previsto no inciso VII do art. 61 da Lei n.° 10.637/2008 – Lei Geral do

Plano Diretor.

Em relação aos percentuais de zoneamento apresentados, respeitados pequenos ajustes

necessários, fica assim definida a ocupação da área vendável:

1. Lotes Comerciais (ZC-3) 13,213%

2. Lotes Comerciais (ZC-6) 6,979%

3. Lotes Residenciais (ZR-2) 27,669%

4. Lotes Residenciais (ZR-4) 17,079%

Foi aprovado o Estudo de Impacto de Vizinhança, pela maioria dos conselheiros,

desde que respeitados os pontos já levantados em ofício próprio.

Nestes termos somos favoráveis ao projeto apresentado.

(destaque desta Assessoria)

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Diante da avaliação favorável do Conselho Municipal da Cidade – CMC

e do IPPUL e das medidas mitigatórias que deverão ser cumpridas pelo empreendedor, com

vistas a minimizar os impactos negativos que foram apontados no Estudo de Impacto de

Vizinhança anexado ao projeto, assim como a avaliação positiva da transformação, conforme

apurado no EIV, reiteramos nosso entendimento de que a proposta em tela é viável,

concluindo que a alteração pretendida possibilitará a implantação no local de um novo projeto

mais vantajoso sob os aspectos urbanístico e socioambiental para o Município.

No entanto, quanto à alegação dos autores de que os questionamentos

havidos em relação à proposta original estão sendo sanados neste projeto, cabe aos

vereadores, na discussão desta matéria, verificar se não restou nenhuma dúvida, estando o

projeto habilitado a seguir sua normal tramitação nesta Casa.

Após todo o exposto, em que pesem os apontamentos feitos, lembramos

que compete aos membros das comissões de Desenvolvimento Urbano, Obras, Viação e

Transporte e do Meio Ambiente, por meio de seu Voto, avaliar o mérito e a conveniência da

proposição e decidir quanto à sua acolhida.

EDIFÍCIO DA CÂMARA MUNICIPAL, 12 de dezembro de 2011.

Assessoria Técnico-Legislativa/SoniaR.

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