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CENTRO UNIVERSITÁRIO DA FUNDAÇÃO ASSIS GURGACZ

PÓS GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

GUILHERME AUGUSTO KANTOR DANDOLINI

Laudo Técnico de Avaliação de imóvel urbano como requisito à conclusão do Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Avaliações e Perícias do Centro Universitário da Fundação Assis Gurgacz.

FOZ DO IGUAÇU

2018

SUMÁRIO

1. SOLICITANTE ............................................................................................................................... 3

2. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL ................................................................................................... 3

3. OBJETO ......................................................................................................................................... 3

4. OBJETIVO ..................................................................................................................................... 3

5. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES ........................................................................................... 3

6. DESCRIÇÃO ................................................................................................................................. 4

6.1 Imóvel ............................................................................................................................................ 4

6.2 Terreno .......................................................................................................................................... 4

6.3 Edificação ...................................................................................................................................... 5

7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO ................................................................................................. 5

7.1 Grau de precisão ........................................................................................................................... 7

8. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS ........................... 8

8.1 Metodologia .................................................................................................................................. 8

8.2 Homogeneização ........................................................................................................................... 8

9. AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE ....................................................... 10

9.1 Metodologia ................................................................................................................................ 10

9.2 Fatores utilizados ........................................................................................................................ 10

10. IMÓVEL AVALIANDO ............................................................................................................ 12

11. CÁLCULOS ............................................................................................................................. 12

12. CONCLUSÃO ......................................................................................................................... 14

13. ENCERRAMENTO ................................................................................................................. 14

14. MEMORIAL ............................................................................................................................. 15

14.1 Amostras ................................................................................................................................... 15

14.2 Memorial de cálculo .................................................................................................................. 17

15. REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................................... 19

Arq. Guilherme Augusto Kantor Dandolini CAU A66316-6

3

1. SOLICITANTE

Banca de avaliação do Programa de Pós-Graduação em Engenharia de

Avaliações e Perícias do Centro Universitário da Fundação Assis Gurgacz.

2. PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

Edalete Vale de Asnes, brasileira, divorciada, esteticista, residente na Rua

Ariquemes, nº 1266, loteamento Jardim Ipê I, Foz do Iguaçu – PR.

3. OBJETO

Lote urbano localizado no loteamento denominado Jardim Ipê I, na cidade de

Foz do Iguaçu/Pr, com área de 368,96m², onde consta uma edificação residencial

unifamiliar em alvenaria térrea e edícula em anexo, totalizando 187,22m² de área

construída não averbada.

4. OBJETIVO

Determinação de Valor de Mercado para Venda do imóvel.

5. OBSERVAÇÕES PRELIMINARES

Este Laudo de Avaliação fundamenta-se na Norma Brasileira Registrada -

N.B.R. 14.653 (Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02:

Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas e os

preceitos do I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e

baseia-se na documentação fornecida.

Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel,

realizada em 21/11/2018.

Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente se

encontrava correta, e que o imóvel objeto estaria livre e desembaraçado de


4

quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente comercializado ou locado ou

de passível de averbação.

Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos

fornecidos.

6. DESCRIÇÃO

6.1 Imóvel

O imóvel avaliando localiza-se no bairro Jardim Ipê I na cidade de Foz do

Iguaçu-PR com a frente e entrada principal voltada para a Rua Ariquemes, 1266.

Está localizado em área urbana com toda infraestrutura necessária, como rede de

água e esgoto, rede elétrica e telefônica. Servida também por transporte público

coletivo e espaços comunitários, tais como escolas públicas, postos de saúde,

creches, igrejas, praças, etc.

O bairro onde o imóvel se encontra é considerado residencial, porém, é uma

área em franco desenvolvimento comercial, contando com supermercados, centros

comerciais, restaurantes, entre outros comércios.

A macrorregião onde o imóvel se localiza apresenta topografia plana, com

densidade ocupacional média. As residências ao entorno são em sua maioria

térreas, tendo em vista que o Plano Diretor da cidade permite edificar até no máximo

02 pavimentos no bairro em questão.

6.2 Terreno

O terreno possui superfície relativamente plana, não sendo necessária

nenhuma regularização.

A situação é descrita conforme consta na matrícula N ° 12.461 – Cartório de

Registro de Imóveis – 1º Ofício de Foz do Iguaçu/Pr:

Inscrição Imobiliária: 06.5.24.24.0157.001

Lote – 0157 da Quadra 24

Área total – 368,96 m²


5

Situação – meio de quadra

Testada – 12,44m frente para Rua Ariquemes

Lateral – 29,66m

Zoneamento: ZR2 – Zona Residencial de Baixa Densidade

Formato – Retangular

Solo – Seco

Topografia – Plana

6.3 Edificação

O imóvel avaliando é composto por uma edificação unifamiliar em alvenaria

térrea e uma edícula em anexo, totalizando 187,22m2 de área construída sem

averbação junto aos órgãos públicos.

A edificação principal é composta por uma garagem, sala de estar e jantar,

cozinha, uma suíte, dois dormitórios e um banheiro social. A edícula anexa a

residência é composta de um ambiente de lazer com churrasqueira e uma

lavanderia.

A edificação foi construída em estrutura de concreto armado moldado in loco,

com alvenaria de fechamento externo e divisão interna, laje em todo o perímetro da

edificação, inclusive nos beirais.

O acabamento interno da residência é considerado de um padrão médio e se

encontra em boas condições de uso.

7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados

por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o

item 8.2.1.4.2, da NBR 14.653-2.


6

TABELA 1 – GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO

TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.2 – ABNT NBR 14653-2

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

III II I

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa

quanto a todas

as variáveis

analisadas

Completa

quanto aos

fatores

utilizados no

tratamento

Adoção de

situação

paradigma

2

Quantidade mínima de

dados de mercado

efetivamente utilizados

12 5 3

3 Identificação dos dados

de mercado

Apresentação

de informações

relativas a

todas as

características

dos dados

analisadas,

com foto e

características

observadas

pelo autor do

laudo

Apresentação

de informações

relativas a

todas as

características

dos dados

analisadas

Apresentação

de

informações

relativas a

todas as

característica

s dos dados

corresponden

tes aos

fatores

utilizados

4

Intervalo admissível de

ajuste para o conjunto

de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50*

*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo

admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número

menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea.


7

TABELA 2 – ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE

FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR

FATORES – Item 9.2.3.2 – ABNT NBR 14653-2

GRAUS III II I

Pontos mínimos

10 6 4

Itens obrigatórios

Itens 2 e 4 no grau

lll, com os demais

no mínimo no grau

II

Item 2 e 4, no

mínimo no grau II

e os demais no

mínimo no grau I

Todos, no mínimo

no grau I

Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 1 e 2 da ABNT, NBR

14653-2, todos os itens atendem a exigência da norma no grau II,

consequentemente, o trabalho avaliatório também será enquadrado no GRAU lI.

7.1 Grau de precisão

TABELA 3 – GRAUS DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO

LINEAR OU TRATAMENTO POR FATORES – Item 9.2.3 – ABNT NBR 14653-2:

DESCRIÇÃO GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno

da estimativa de tendência

central

≤ 30%

≤ 40%

≤ 50%

Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-

2, referente ao grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no GRAU III.


8

8. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS

A pesquisa imobiliária foi realizada no mês de novembro de 2018.

Para o tratamento dos dados foi adotado como ferramenta de comparativo

direto de dados de mercado com o uso de tratamento por fatores.

Os fatores e coeficientes utilizados referentes à testada, profundidade,

topografia, localização e oferta/transação, pesquisa imobiliária, tratamento

estatístico, planilha de homogeneização e o valor de mercado adotado para o

imóvel, encontram-se nos anexos.

8.1 Metodologia

Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Método

Comparativo Direto de Dados do Mercado, conforme o item 8.2.1 da Norma

Brasileira NBR 14.653-2, norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas

Técnicas, 2011). Sendo a homogeneização das características dos dados efetuada

por meio do tratamento por fatores.

Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao

avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo, para

mais, ou para menos, são levadas em conta. Os fatores foram aplicados ao valor

original do elemento comparativo na forma de somatório.

8.2 Homogeneização

Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados fatores

de ponderação como:


9

- Frente: Para o fator frente, foi adotado a situação paradigma de 12,44m em

decorrência do padrão adotado pelo loteamento em que o imóvel avaliando se

encontra.

Frente Fatores

Testada 12,00m 0,97

Testada 12,44m 1,00

Testada 13,00m 1,04

Testada 14,00m 1,13

- Profundidade: Quanto ao fator profundidade, foi utilizada a situação

paradigma de 30,00m, tamanho esse usual na região.

Profundidade Fatores

Profundidade 24,60m 0,80




- Topografia: Para o fator topografia foi adotada a situação paradigma plano.

Topografia Fatores

Plano 1,00

Leve inclinação (aclive / declive) 0,90

Inclinação acentuada (aclive / declive) 0,80

- Localização: Para o fator localização foi utilizado a situação paradigma de

até 100m de proximidade a avenidas comerciais com infraestrutura urbana como

supermercados, escolas, creches, igrejas, etc.

Localização Fatores

Mais de 500m de avenidas comerciais 0,80

Até 500m de avenidas comerciais 0,90




10

- Oferta: Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de 10% em

todas as amostras para compensar a superestimativa de valor normalmente

atribuída pelo vendedor.

Oferta Fatores

Todos as amostras 0,90

9. AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO DE ROSS-HEIDECKE

9.1 Metodologia

Para obtenção do valor de mercado do imóvel, foi utilizado o Critério de Ross-

Heidecke, conforme o item 10.4 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP, 2011.

Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.

Sabe-se que um imóvel regularmente conservado deprecia-se de modo regular,

enquanto que outro mal conservado deprecia-se mais rapidamente.

9.2 Fatores utilizados

CUB: Custo Unitário Básico por unidade de área. É um indicador monetário que

mostra o custo básico para a construção civil. Seu objetivo básico é disciplinar o

mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos

custos do setor da construção civil.

Área Privativa: Informa a área total do imóvel avaliando.

Estado de Conservação: É a situação física de um bem em decorrência de sua

manutenção. O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo

a graduação, conforme tabela abaixo, proveniente do estudo de Heidecke. Regular.


11

TABELA 4 – ESTADO DE CONSERVAÇÃO SEGUNDO HEIDECKE

Referência Estado da Edificação

A Nova

B Entre Nova e Regular

C Regular

D Entre Regular e Reparos simples

E Reparos simples

F Entre Reparos simples e Reparos importantes

G Reparos importantes

H Entre Reparos importantes e Sem valor

I Sem valor

Vida Útil: Expressa a durabilidade do imóvel, ou seja, período decorrido entre a data

em que foi concluído e o momento em que deixa de ser utilizado devido à

necessidade de manutenção de grande monta.

Idade Estimada: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização,

funcionalidade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros.

Depreciação: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de

benfeitorias, resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação.

Valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu

valor residual.


12

10. IMÓVEL AVALIANDO

Atributos de entrada:

Área Construída: 187,22m²

CUB: R$ 1.868,48 (novembro/2018)

Estado de conservação: Regular

Vida Útil: 50 anos

Idade Estimada: 6 anos

11. CÁLCULOS

Com as especificações do imóvel avaliando e vistoria ao local foi possível

definir a área do imóvel, idade aparente, o valor do CUB pelo site do Sinduscon-PR;

o estado de conservação, de acordo com a Tabela 4, no item 9.2 deste laudo e a

vida útil de 50 anos definida no Código Civil. A partir destes dados calculou-se a

idade em porcentagem de vida da benfeitoria, como mostra a Tabela 5.

TABELA 5 - DADOS DE ENTRADA

Variáveis Resultados

Área Construída 187,22m²

CUB (Novembro/2018) R$1.868,48

Estado de Conservação Regular (c)

Vida Útil (Vu) 50 anos

Idade (i) 6 anos

i/Vu 12%

Para obter o fator de depreciação na tabela Ross-Heidecke, como mostra a

Tabela 6, tem-se na primeira coluna a idade em porcentagem de vida, onde

encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 2% a

100%, seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação, que neste caso

é a coluna da letra “c”.


13

TABELA 6 ROSS-HEIDECKE - DEPRECIAÇÃO FÍSICA - FATOR "K"

O fator de depreciação encontrado para o imóvel avaliando é de K = 9,07.

Com ele é possível calcular a depreciação da benfeitoria e após os valores de venda

e o valor depreciado conforme mostra a Tabela 7.

TABELA 7 - CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO

Variáveis Resultados

K 9,07

D = (100-k)/100 0,9093

CUB x Área (R$1.868,48 x 187,22m²) R$ 349.816,82

Valor (CUB x Área x D) (R$1.868,48 x 187,22m² x

0,9093)

R$ 318.088,44

Valor de depreciação [(CUB x Área)-Valor]

[(R$1.868,48 x 187,22m²)- R$318.088,44]

R$ 31.728.38


14

12. CONCLUSÃO

Considerando a finalidade da avaliação, que o modelo estatístico possui a

variável oferta/venda e os argumentos em relação à região em que o imóvel se

encontra, conclui-se:

TABELA 8 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO:

SOMATORIO DE VALORES

VALOR TERRENO R$ 98.811,18

VALOR EDIFICAÇÃO R$ 318.088,44

VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ 416.899,62

Valor de mercadológico: De acordo com os dados acima, os quais também

foram embasados no valor praticado no mercado de Foz do Iguaçu - Paraná,

AVALIO o imóvel em R$ 416.899,62 (Quatrocentos e dezesseis mil oitocentos e

noventa e nove reais e sessenta e dois centavos), ressaltando que os valores

expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado local,

na presente data, obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, suas

características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no

mercado imobiliário.

13. ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é a expressão da verdade e confere com o item

patrimonial examinado, apto a surtir os efeitos legais a que se propõe.

Imóvel vistoriado no dia 21 de novembro de 2018.

Foz do Iguaçu, 10 de Dezembro de 2018.


15

14. MEMORIAL

14.1 Amostras

FIGURA 1 – FOTO AEREA DO ESPAÇO AMOSTRAL:


16

FIGURA 2 – FOTO DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO:

FIGURA 3 – GUIA AMARELA DO IMÓVEL AVALIANDO JUNTO A PREFEITURA

MUNICIPAL DE FOZ DO IGUAÇU/PR:


17

TABELA 9 – RELAÇÃO AMOSTRAL:

AMOSTRA PREÇO DO

IMÓVEL

(TERRENO)

ÁREA PREÇO

POR M²

STATUS INFORMANTE

1 R$ 120.000,00 300,00 R$ 400,00 A VENDA Imobiliaria

Aplicar


Dorta


Grau


Dumond


Dumond


Dumond

14.2 Memorial de cálculo

AM

OS

TR

A

PREÇO

POR M²

FAT

OR

FRE

NTE

FATOR

PROFUND

IDADE

FATOR

TOPOGR

AFIA

FATOR

LOCALI

ZAÇAO

FATOR

OFERT

A

VALOR/M

²

HOMOGE

NEIZADO

1 R$ 400,00 0,97 0,83 1 0,9 0,9 260,85

2 R$ 377,84 0,97 1,1 0,9 0,9 0,9 293,90

3 R$ 303,03 0,97 1,1 0,9 0,95 0,9 248,81

4 R$ 477,53 1,13 0,8 0,9 0,8 0,9 279,73

5 R$ 453,13 1,04 0,83 0,9 0,9 0,9 285,14

6 R$ 319,44 0,97 1 0,9 0,95 0,9 238,44


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AMOSTRAS ORDENADAS

2 293,90

5 285,14

4 279,73

1 260,85

3 248,81

6 238,44

k=1+3,3log N A=maior-menor I=A/K

4 -55,46 -13,87


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Campo de Arbítrio

R$ 281,00

R$ 267,81

R$ 254,62

Valor do Imóvel Avaliando (Terreno)

R$ 267,81 x 368,96m² R$ 98.811,18

15. REFÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

- ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - N.B.R. 14.653:1 - Avaliação de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais

- ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas - N.B.R. 14.653:1 - Avaliação de Bens – Parte 02: Imóveis Urbanos

Tc 1,476

Limite Superior 281,00

Limite Inferior 254,62

Grau de Precisão

9,85%

centro universitÁrio da fundaÇÃo assis gurgacz...

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