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Aspectos básicosdo pAtrimônio de AfetAção, dA sociedAde de propósito

específico (spe) e dA sociedAde em contA de pArticipAção (scp)

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TE AMWORKTE AM

estA pUbLicAção fAZ pArte dA 8ª edição do Kit QUALidAde sindUscon-mg

Aspectos básicosdo pAtrimônio de AfetAção, dA sociedAde de propósito específico (spe) e dA sociedAde em contA de pArticipAção (scp)

RealizaçãoSindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais – Sinduscon-MG

Rua Marília de Dirceu, 226 – 3º e 4º andares – Lourdes CEP: 30170-090 – Belo Horizonte-MG

Telefone: (31) 3253-2666 – Fax: (31) 3253-2667E-mail: [email protected]

www.sinduscon-mg.org.br

ElaboraçãoAssessoria Econômica

Coordenação do ProjetoEconomista Daniel Ítalo Richard Furletti

Economista Ieda Maria Pereira Vasconcelos

Assessora de ComunicaçãoJorn. Néllie Vaz Branco - RJ 15654 JP

Projeto gráficoAVI Design Comunicação e Marketing

Fotos de capaGladyston Rodrigues

Luciano Fotorelli (MRV)

Revisão ortográfica e gramaticalAVI Design Comunicação e Marketing

Belo Horizonte, dezembro de 2014

fichA técnicA

S616cSindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais.

Aspectos Básicos do Patrimônio de Afetação, da Sociedade de Propósito Específico (SPE) e da Sociedade em Conta de Participação (SCP). Belo Horizonte: Sinduscon-MG, 2014.

80 p. il

1. Patrimônio de Afetação 2. Direito Imobiliário. TítuloCDU:347.7

Catalogação na fonte: Juliana de Azevedo e Silva CRB 1412 – 6ª Região

PresidenteLuiz Fernando Pires

1º Vice-presidenteAndré de Sousa Lima Campos

Vice-presidentesAdministrativo-financeiroBruno Vinícius Magalhães

Área ImobiliáriaLucas Guerra Martins

Área de Materiais, Tecnologia e Meio AmbienteGeraldo Jardim Linhares Júnior

Comunicação SocialJorge Luiz Oliveira de Almeida

Obras Industriais e PúblicasJoão Bosco Varela Cançado

Política, Relações Trabalhistas e Recursos HumanosWalter Bernardes de Castro

DiretoresÁrea Administrativa e FinanceiraRodrigo Mundim Pena Veloso

Área ImobiliáriaBráulio Franco Garcia

Área de Materiais e TecnologiaCantídio Alvim Drumond

Área de Meio AmbienteEduardo Henrique Moreira

Área de Obras IndustriaisIlso José de Oliveira

Área de Obras PúblicasJosé Soares Diniz Neto

Área de Política, Relações Trabalhistas e Recursos HumanosRicardo Catão Ribeiro

Área de Comunicação SocialEustáquio Costa Cruz Cunha Peixoto

Programas HabitacionaisBruno Xavier Barcelos Costa

ProjetosRenato Ferreira Machado Michel

Relações InstitucionaisWerner Cançado Rohlfs

Coordenador SindicalDaniel Ítalo Richard Furletti

Equipe TécnicaCoordenaçãoEcon. Daniel Ítalo Richard Furletti (Coordenador sindical)

ElaboraçãoEcon. Ieda Maria Pereira Vasconcelos (Assessora econômica)Adv. Fernando Augusto Cardoso de Magalhães(Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados)Adv. Humberto Portela(Portela, Lima & Colen Advogados)

ColaboraçãoJoedilson Resende Machado (Auxiliar Técnico)Ciro Souza Lopes (Estagiário)

expediente

Sinduscon-MG – Triênio 2012–2015

O Sinduscon-MG agradece o apoio técnico, na elaboração desta publicação, dos escritórios:

sUmário

PALAVRA DO PRESIDENTE .............................................................................................. 9

1 INTRODUçãO ............................................................................................................. 11

2 PATRIMôNIO DE AFETAçãO ....................................................................................... 132.1 Conceito .................................................................................................................... 132.2 Conceito legal ........................................................................................................... 13

3 PRINCÍPIOS E EFEITOS JURÍDICOS DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO NASINCORPORAçõES IMOBILIáRIAS ............................................................................... 15

3.1 Princípio da incomunicabilidade .............................................................................. 153.2 Princípio da responsabilidade objetiva .................................................................... 153.3 Princípio da livre oneração vinculada ...................................................................... 163.4 Princípio da vinculação da afetação ........................................................................ 163.5 Efeitos jurídicos ........................................................................................................ 17

4 CONSTITUIçãO DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ...................................................... 19

5 BENS qUE PERTENCEM AO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ....................................... 21

6 RECURSOS EXCLUÍDOS DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ........................................ 23

7 PARTES ENVOLVIDAS NO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ............................................ 25

8 COMISSãO DE REPRESENTANTES ............................................................................ 27

9 OBRIGAçõES DO INCORPORADOR ............................................................................ 29

10 EXTINçãO DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO ............................................................. 31

11 O PATRIMôNIO DE AFETAçãO E A FALêNCIA DO INCORPORADOR ...................... 3311.1 Procedimentos na hipótese de falência ou insolvência

do incorporador ...................................................................................................... 33

12 O REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAçãO (RET) NO PATRIMôNIODE AFETAçãO ............................................................................................................ 39

13 INSTRUçãO NORMATIVA RFB Nº 1.435/2013 .......................................................... 45

14 AS VANTAGENS DO PATRIMôNIO DE AFETAçãO .................................................... 47

15 SÍNTESE (FLUXOGRAMA) .......................................................................................... 49

16 MODELO DE REqUERIMENTO PARA INSTITUIçãO DO PATRIMôNIODE AFETAçãO ............................................................................................................ 51

17 PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE O PATRIMôNIO DE AFETAçãO ...................... 53

18 SOCIEDADE DE PROPóSITO ESPECÍFICO ............................................................... 5818.1 Conceito .................................................................................................................. 5818.2 Fundamento legal ................................................................................................... 5818.3 Tipos societários admitidos na modalidade de SPE ............................................. 5918.4 Constituição da SPE ............................................................................................... 6018.5 Vantagens da SPE ................................................................................................... 6218.6 Procedimento detalhado ........................................................................................ 6318.7 Modelo de contrato SPE empreendimento imobiliário – JUCEMG ...................... 6418.8 Considerações gerais ............................................................................................. 69

19 SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAçãO ............................................................. 7119.1 Conceito .................................................................................................................. 7119.2 Fundamento legal ................................................................................................... 7119.3 Constituição ............................................................................................................ 7219.4 Vantagens ................................................................................................................ 7219.5 Procedimento detalhado ........................................................................................ 73

20 RESUMO GERAL ........................................................................................................ 75

REFERêNCIAS ................................................................................................................ 79

pALAvrA dopresidente

É de conhecimento geral que as atividades do mercado imobiliário nacional alcançaram um desenvolvimento expressivo nos últimos 10 anos. A maior oferta de crédito imobiliário, a geração de emprego formal e o crescimento da renda da população são alguns dos fatores que ajudam a explicar a melhor performance do segmento neste período. É preciso destacar, ainda, a Lei 10.931/2004, que aumentou a segurança jurídica, a transparência e a credibilidade para as partes interessadas no negócio da incorporação imobiliária e trouxe especial contribuição a esse desenvolvimento.

Um dos avanços alcançados com a referida lei foi a instituição do instrumento jurídico do Patrimônio de Afetação, que proporciona segurança adicional aos consumidores, incorporadores e financiadores e, com isso, estimula, os negócios imobiliários,

disciplinando o mercado. A Lei 10.931/04 complementou e aprimorou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964) que continua em vigor e, em 2014, completa 50 anos.

Como constituir um Patrimônio de Afetação, como operacionalizá-lo e quais as suas principais características são alguns dos temas que fazem parte desta publicação que também destaca os fatores que envolvem a Sociedade de Propósito Específico e a Sociedade em Conta de Participação.

Desta forma, o Sinduscon-MG espera contribuir com o planejamento de atividades das empresas, objetivando o crescimento da sua competitividade e lucratividade pois, apesar do cenário econômico atual, caracterizado por baixo crescimento, juros altos e a inflação em patamares elevados, a demanda por habitação no País é crescente e, por este motivo, as empresas precisam estar cada vez mais preparadas e competitivas.

Luiz Fernando PiresPresidente

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A Lei nº 10.931/2004 estabeleceu um novo parâmetro de regulação entre os agentes do mercado imobiliário e representou um marco na economia nacional. O Patrimônio de Afetação, a Alienação Fiduciária e o Regime Especial Tributário (RET) estão entre as conquistas alcançadas por ela e que contribuíram para que o mercado imobiliário nacional registrasse maior incremento em suas atividades no período pós-2004.

Em que pese a Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínio e Incorporações), ter trazido imensa contribuição para a regulação jurídica do mercado de incorporações, dispondo sobre os direitos e obrigações de cada uma das partes envolvidas nesta atividade, a Lei 10.931/2004 a completou, trazendo ainda mais proteção e garantias aos adquirentes de unidades autônomas. A partir da sua vigência, o mercado imobiliário nacional passou a contar com um instrumento moderno e seguro, servindo de grande estímulo ao seu desenvolvimento.

A Lei 10.931/2004 aumentou a segurança jurídica nos negócios imobiliários, conferindo-lhes transparência e credibilidade e, com isso, atendendo ao interesse de todos: consumidores, incorporadores, construtores e instituições de crédito. Um dos seus destaques é o Patrimônio de Afetação e o Regime Especial Tributário. É correto afirmar que o instituto do Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias encontra-se disposto na própria Lei de Condomínio e Incorporações, ou seja, Lei 4.591/64, que foi atualizada por força dos art.53 e art.54 da Lei 10.931/2004.

Demonstrar as características básicas do Patrimônio de Afetação e como operacionalizá-lo faz parte dos objetivos desta publicação, que também apresentará os princípios da Sociedade de Propósito Específico e da Sociedade em Conta de Participação. Estes são temas de interesse geral do mercado imobiliário nacional e, por este motivo, buscou-se abordar seus principais aspectos, contribuindo para o esclarecimento de dúvidas que cercam essa matéria.

1 introdUção

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de AfetAção pAtrimônio

2 pAtrimônio de AfetAção

2.1 conceito

O Patrimônio de Afetação constitui um patrimônio segregado do patrimônio geral do incorporador que será exclusivamente vinculado à satisfação dos direitos dos adquirentes das futuras unidades autônomas e demais credores de determinada incorporação imobiliária.

Dessa forma, o patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador, respondendo tão somente pelas dívidas e obrigações vinculadas a determinada incorporação imobiliária.

Assim, “denomina-se Patrimônio de Afetação o conjunto de bens, direitos e obrigações formado com um determinado fim, sem qualquer possibilidade de desvio dessa finalidade.”1

2.2 conceito LegAL

O artigo 53 da Lei 10.931/2004 dispõe:

O Título II da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, passa a vigorar acrescido dos seguintes capítulos e artigos:

Capítulo I-A

Do Patrimônio de Afetação:

Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

1 Lei nº 10.931/2004 – Um marco para o mercado imobiliário – publicação realizada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

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jUrídicos do pAtrimônio de AfetAção nAs incorporAções imobiLiáriAs

princípios e efeitos

3 princípios e efeitos jUrídicos do pAtrimônio de AfetAção nAs incorporAções imobiLiáriAs

Conforme Vitor F. Kümpel e Marcus Vinícius Kikunaga2, por meio do Patrimônio de Afetação, a incorporação imobiliária estará sujeita a certos efeitos jurídicos próprios deste instituto pautados em seus princípios, tais como:

3.1 princípio dA incomUnicAbiLidAde

Por esse princípio, o objeto da incorporação imobiliária, ou seja, o terreno, suas acessões, demais bens e direitos vinculados ao empreendimento imobiliário, estarão separados do patrimônio do incorporador, respondendo por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

Caput e § 1º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53

Art. 31-A - A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§1º O Patrimônio de Afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

3.2 princípio dA responsAbiLidAde objetivA

São de responsabilidade exclusiva do incorporador os prejuízos que este causar ao Patrimônio de Afetação, por exemplo, o desvio dos recursos advindos dos adquirentes para outra incorporação.

§2º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64, que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53

§2º O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao Patrimônio de Afetação.

2 Autores do fascículo nº 29 – Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária do Manual Lex – Prática Imobiliária – Editora Lex Magister – São Paulo – Data da Publicação: 19/11/2010.

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3.3 princípio dA Livre onerAção vincULAdA

Por esse princípio estabelece-se liberdade para o incorporador buscar recursos financeiros para concretizar a construção do empreendimento, podendo, inclusive, onerar com garantia real essa operação de crédito, porém, a finalidade deve ser restrita à construção. Mesmo se houver cessão de direitos creditórios, o produto da cessão ficará vinculado ao Patrimônio de Afetação.

§ 3º e § 4º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foram introduzidos pela Lei 10.931/2004 – artigo 53

§3º Os bens e direitos integrantes do Patrimônio de Afetação somente poderão ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

§4º No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a integrar o Patrimônio de Afetação, observado o disposto no §6º.

3.4 princípio dA vincULAção dA AfetAção

Todo produto da alienação das frações ideais e quotas da construção será pago pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção seja assumida por terceiro, ou seja, o incorporador responderá pela destinação prioritária dos recursos financeiros para a construção.

§ 5º e §6º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foram introduzidos pela Lei 10.931/2004 – artigo 53

§5º As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por terceiros, nos termos da parte final do §6º do artigo 35.

§6º Os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.

AspeCtOs básiCOs dO pAtrimôniO de AfetAçãO, dA sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO (spe) e dA sOCiedAde em COntA de pArtiCipAçãO (sCp)

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3.5 efeitos jUrídicos

Destes princípios decorrem, portanto, os efeitos jurídicos do Patrimônio de Afetação, sendo estes:

incomunicabilidade dos bens afetados:Com a incomunicabilidade dos bens afetados, os eventuais credores da

incorporadora em negócios não relacionados ao Patrimônio de Afetação não poderão reivindicar seus direitos creditórios contra os bens e direitos do empreendimento imobiliário afetado, ficando assim, protegida a incorporação imobiliária.

Vinculação do patrimônio da incorporação imobiliáriaA vinculação do patrimônio da incorporação imobiliária significa que todas

as acessões, benfeitorias e valores conexos ao empreendimento afetado serão, automaticamente, por ele atraídos.

responsabilidade civil do incorporadorO incorporador imobiliário responde civilmente pela boa administração do

Patrimônio de Afetação.

Obrigatoriedade da transparência documentalO incorporador tem como obrigação a transparência total da contabilidade do

Patrimônio de Afetação, garantindo, assim, a credibilidade do sistema de afetação.

Liberdade de acesso à obraAssim como a transparência documental, a construção também deve abrir as

portas para vistorias periódicas, com a finalidade de atender a ansiedade dos clientes e também de demonstrar o cumprimento do cronograma de obra.

Desse modo, o Patrimônio de Afetação visa tutelar a segurança social pela destinação específica dos recursos e vinculação dos bens de determinada incorporação imobiliária segregando estes bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador.

Atenção: A afetação do patrimônio não inibe os direitos do titular da incorporação, tais como vender, hipotecar, etc.. É um gravame e, assim, apenas condiciona o exercício dos poderes sobre a propriedade e sobre os direitos creditórios decorrentes da alienação das unidades, visando assegurar a consecução do objetivo que se propõe, ou seja, a conclusão do empreendimento imobiliário.

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do pAtrimônio de AfetAçãoconstitUição

4 constitUição do pAtrimônio de AfetAção

Constitui-se o Patrimônio de Afetação mediante averbação, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais sobre o terreno e acessões.

Tal manifestação prescinde de qualquer formalidade, bastando que seja expressa num requerimento a ser dirigido ao oficial do competente Registro de Imóveis ou numa declaração anexa ao memorial de incorporação.

Conforme o Art. 31-b, da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:

Considera-se constituído o Patrimônio de Afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Parágrafo Único: A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o empreendimento.

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Ao pAtrimônio de AfetAçãobens QUe pertencem

5 bens QUe pertencem Ao pAtrimônio de AfetAção

Compõe o Patrimônio de Afetação de uma incorporação imobiliária:

9 O terreno.

9 As acessões objeto de incorporação imobiliária.

9 Os demais bens e direitos vinculados à incorporação imobiliária (ex: recursos oriundos da vendas das unidades futuras, rendimentos, cessões de crédito, financiamentos, entre outros).

O controle da existência desses recursos poderá variar conforme cada incorporação imobiliária submetida à fiscalização da Comissão de Representantes à vista dos balancetes e dos relatórios a serem fornecidos pelo incorporador.

Em princípio, o montante dos recursos que se manterá afetado deve corresponder ao orçamento da obra, devendo ainda, considerar as variações de custo que se verificarem durante a construção do empreendimento.

No início da atividade de incorporação o §5º do art. 31 combinado com o §6º do art. 35 da Lei de Incorporações dispõe que o incorporador deverá assumir, em igualdade de condições com os demais adquirentes, os custos de construção das unidades que ainda não foram vendidas, que conforme forem sendo feitas as referidas acessões, automaticamente, passarão a compor o patrimônio afetado.

Conforme o Art. 31-A, da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:

Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão Patrimônio de Afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

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do pAtrimônio de AfetAçãorecUrsos excLUídos

6 recUrsos excLUídos do pAtrimônio de AfetAção

É sabido que, até o incorporador obter o respectivo registro do Memorial de Incorporação e estar autorizado a iniciar as vendas das unidades imobiliárias futuras, este já terá realizado investimentos e feito despesas relativas ao empreendimento.

Averbado o termo de afetação tais bens, direitos e obrigações anteriormente formados passarão a constituir este patrimônio segregado devendo-se dar início a contabilização apartada do patrimônio geral do incorporador.

Contudo, afetados serão os recursos necessários à realização da obra (custo da construção) o que exceder será de livre disposição do incorporador.

Assim, os registros contábeis deverão considerar como ativo realizável o terreno e os demais investimentos realizados pelo incorporador. No registro do passivo registrar-se-á o correspondente valor do terreno e dos investimentos já efetuados.

Da mesma forma, quando do início do empreendimento, os serviços contratados e materiais adquiridos pelo patrimônio geral do incorporador seguirão a mesma regra contábil, sendo que, tais recursos poderão ser reembolsados ao incorporador quando do ingresso de recursos provenientes das vendas das unidades imobiliárias.

Conforme o disposto nos §6º e §7º do art. 31 A, da Lei 4.591/64 os recursos financeiros integrantes do Patrimônio de Afetação serão utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação sendo que o reembolso do preço da aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.

Conforme o § 8º do art. 31-A da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:

Excluem-se do Patrimônio de Afetação:

I. Os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver e

II. o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art.58)”.

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no pAtrimônio de AfetAçãopArtes envoLvidAs

7 pArtes envoLvidAs no pAtrimônio de AfetAção

As partes envolvidas no Patrimônio de Afetação são:

9 O instituidor do Patrimônio de Afetação, que necessariamente será o incorporador imobiliário.

9 Outra parte envolvida no Patrimônio de Afetação será composta pelos adquirentes das futuras unidades imobiliárias, devidamente representados pela Comissão de Representantes a ser formada por três membros escolhidos entre os adquirentes, nos termos do art. 49 e art.50 da Lei 4.591/64, cujas funções no Patrimônio de Afetação são as listadas no art. 31 C da referida Lei de Incorporações, introduzidas pelo Artigo 53 da Lei 10.931/2004.

Pode-se também considerar como parte envolvida no Patrimônio de Afetação, a entidade financiadora de incorporação imobiliária, que poderá nomear agente de fiscalização da incorporação afetada (art. 31-C da Lei nº 4.591/64).

Conforme o Art. 31-C da Lei nº 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – artigo 53:

A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o Patrimônio de Afetação.

§1º A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do construtor, seja legal ou oriunda dos contratos de alienação das unidades imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à incorporação.

§2º A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo, dedicação e sigilo destas informações.

§3º A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o §2º deste artigo.

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de representAntescomissão

8 comissão de representAntes

A Comissão de Representantes já era prevista na Lei 4.591/64 em seus artigos 49 e 50, antes mesmo do surgimento do instituto do Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias.

Com a instituição do Patrimônio de Afetação, a Comissão de Representantes passa a figurar como um dos principais atores da incorporação imobiliária afetada, principalmente como entidade fiscalizadora dos recursos arrecadados e do regular andamento das obras dos empreendimentos imobiliários afetados.

O art. 31 C da Lei 4.591/64, introduzido pelo Artigo 53 da Lei 10.931/2004 confere poderes à Comissão de Representantes do empreendimento imobiliário, bem como à entidade financiadora, para nomearem, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar a incorporação.

A Comissão de Representantes exercerá importante função de fiscalização para a defesa dos direitos dos adquirentes.

Assim, o auditor nomeado pela Comissão de Representantes ao ter acesso às informações de caráter estratégico, comercial, tributário ou de qualquer outra natureza deverá manter sigilo, sob pena de responder civilmente por seu eventual descumprimento.

Em conjunto com a Comissão de Representantes, eventual entidade financiadora, que nomeie auditor para a fiscalização da obra afetada, também, poderá fornecer cópia do seu relatório à Comissão de Representantes, não configurando este ato quebra de sigilo.

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do incorporAdorobrigAções

9 obrigAções do incorporAdor

O Art. 31-d da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53 contempla as obrigações do incorporador no patrimônio de Afetação

Incumbe ao incorporador:

I. promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do Patrimônio de Afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais;

II. manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação;

III. diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na forma prevista desta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão da obra;

IV. entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses, demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado com os recursos financeiros que integrem o Patrimônio de Afetação recebidos no período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;

V. manter e movimentar os recursos financeiros do Patrimônio de Afetação em conta de depósito aberta especificamente para tal fim;

VI. entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil, relativos a cada Patrimônio de Afetação;

VII. assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31 – C o livre acesso à obra, bem como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva, referida no inciso V deste artigo, e quaisquer outros documentos relativos ao Patrimônio de Afetação e,

VIII. manter a escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

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do pAtrimônio de AfetAçãoextinção

10 extinção do pAtrimônio de AfetAção

Conforme o Art. 31-e da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53:

O Patrimônio de Afetação extinguir-se-á pela:

I. averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

II. revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei; e

III. liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, §1º.

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de AfetAção e A fALênciA do incorporAdoro pAtrimônio

11 o pAtrimônio de AfetAção e A fALênciA do incorporAdor

Como a atividade da incorporação imobiliária envolve o risco financeiro decorrente de várias variáveis mercadológicas e econômicas, infelizmente, alguns negócios não acontecem conforme o planejado, podendo vir a ocorrer a falência (pessoa jurídica) ou a insolvência civil do incorporador (pessoa física).

Para tanto, foi idealizado o Patrimônio de Afetação com intuito de blindar as incorporações imobiliárias afetadas de riscos externos desvinculados dos bens, dos direitos e das obrigações afetados a determinado empreendimento imobiliário.

Nesse sentido, o art. 119, inciso IX, da Lei 11.101/2005, da Lei de Recuperação Judicial e Falência de Empresas prescreve que os bens, direitos e obrigações do Patrimônio de Afetação permanecerão separados da empresa falida ou pessoa declarada insolvente, até o cumprimento da sua finalidade, ou seja, a conclusão das obras com a sua respectiva averbação e entrega das unidades aos adquirentes, bem como o resgate do financiamento da construção.

Havendo saldo dos recursos afetados e depois de cumprida a sua finalidade, estes serão arrecadados à massa falida, ou, havendo crédito a serem exigidos do incorporador, estes serão inscritos em face da massa falida.

11.1 procedimentos nA hipótese de fALênciA oU insoLvênciA do incorporAdor

Ao ser decretada a falência ou declarada a insolvência civil do incorporador, os procedimentos a serem praticados devem seguir o Art. 31-f da Lei 4.591/64 que foi introduzido pela Lei 10.931/2004 – Artigo 53:

Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador não atingem os Patrimônios de Afetação constituídos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objetos da incorporação.

§1º Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes, ou na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira

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convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do Patrimônio de Afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.

§2º O disposto no §1º aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.

§3º Na hipótese de que tratam os §§1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em decorrência de contratos preliminares.

§4º O mandato a que se refere o §3º será válido mesmo depois de concluída a obra.

§5º O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas.

§6º Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o pagamento do débito remanescente.

§7º Ainda na hipótese dos §§1º e 2º, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão da assembleia geral que deliberar pela liquidação do Patrimônio de Afetação, efetivar a alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação, manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir futuros adquirentes na posse do terreno e das acessões.

§8º Na hipótese do §7º, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objetos da transmissão.

§9º A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites estabelecidos pela deliberação da assembleia geral e prestará contas aos adquirentes, entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que tiver recebido o preço ou cada parcela do preço.

§10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados em Juízo pela Comissão de Representantes.


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§11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver.

§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembleia geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte:

I. os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite necessário à conclusão da incorporação;

II. para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o produto do recebimento do saldo do preço e do leilão;

III. consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados;

IV. compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44.

§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa falida pela Comissão de Representantes.

§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do Patrimônio de Afetação, a Comissão de Representantes, no

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prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1º, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.

§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do terreno.

§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6º) e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41).

§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente, em igualdade de condições com terceiros:

I. ao proprietário do terreno, nas hipóteses de que seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a venda; e

II. ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que deliberada em assembleia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada para a venda.

§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes, sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço:

I. pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação, observada a ordem de preferência prevista na legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional;

II. reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I;

III. reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;

IV. entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6º do


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art. 35 e § 5º do art. 31-A), na proporção do valor obtido na venda;

V. entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em proporção ao valor atribuído à fração ideal; e

VI. entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer.

§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação.

§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de afetação. (NR)

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de tribUtAção (ret) no pAtrimônio de AfetAçãoo regime especiAL

12 o regime especiAL de tribUtAção (ret) no pAtrimônio de AfetAção

O sistema tributário especial que trata este tópico tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento de percentual da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins.

A opção da incorporação no RET obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.

Os recolhimentos deverão ser realizados até o 20º dia do mês subsequente aquele em que houver sido auferida a receita.

Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do RET não poderão ser objeto de parcelamento.

A incorporação afetada terá um número de inscrição próprio no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ, bem como código de arrecadação próprio.

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação.

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

Assim, cada incorporação imobiliária que instituir o Patrimônio de Afetação e optar pelo RET ficará sujeito ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições com a seguinte repartição tributária:

9 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins.

9 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/PASEP.

9 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ.

9 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

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Fonte: Legislação Lucro Presumido e Lucro Real: RIR/99 - Decreto 3.000, de 26 de março de 1999 e alterações posteriores.

RET: Lei 10.931/04, Lei 12.841/13; MP 601/12; Lei 12.844/13; MP 656/14.

Tributo Lucro Presumido Lucro Real Regime Especial de Tributação

PIS/PASEP 0,65 1,65 0,37

COFINS 3,0 7,6 1,71

IRPJ 1,2 15% sobre o lucro 1,26

CSLL 1,08 9% sobre o lucro 0,66

comparação das alíquotas dos regimes de tributação

Lucro real, Lucro presumido e regime especial de tributação

Para as incorporações imobiliárias realizadas no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, a lei define a alíquota única de 1% sobre a receita mensal recebida, desde que:

- Até 31 de dezembro de 20183, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.

- Consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida.

No PMCMV a alíquota única de 1% sobre a receita mensal recebida, corresponde ao pagamento unificado dos seguintes impostos e contribuições:

I. 0,44% (quarenta e quatro centésimo por cento) como Cofins.

II. 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/PASEP.

III. 0,31% (trinta e um centésimo por cento) como IRPJ.

IV. 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.

3 Conforme Medida Provisória 656/14.


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O regime especial de tributação (ret) do patrimônio de Afetação foi introduzido pela Lei 10.931/2004 em seu artigo 1º:

Art. 1º Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

Art.2º A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1º será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I. entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e

II. afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964.

Art. 3º O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto aquelas calculadas na forma do art. 4º sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação.

Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

Art. 4º Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)

I. Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;

II. Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP;

III. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e

IV. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.

§ 1º Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

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§ 2º O pagamento dos tributos e contribuições, na forma do disposto no caput deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

§ 3º As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeitos a tributação na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

§ 4º Para fins do disposto no § 3º deste artigo, os custos e despesas indiretos pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora. (Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)

§ 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

§ 6º Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput será equivalente a um por cento da receita mensal recebida. (Redação dada pela Medida Provisória nº 656, de 2014)

§ 7º Para efeito do disposto no § 6º, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que trata a Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. (Redação dada pela Lei nº 12.767, de 2012)

§ 8º As condições para utilização do benefício de que trata o § 6º serão definidas em regulamento. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)

Art. 5º O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do art. 4º deverá ser feito até o 20º (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 2009)

Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e


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código de arrecadação próprio.

Art. 6º Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art. 4º não poderão ser objeto de parcelamento.

Art. 7º O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.

Art. 8º Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2º do art. 4º, o percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 4º será considerado: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)

I. 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins; (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)

II. 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)

III. 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)

IV. 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL. (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)

Parágrafo único. O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6º do art. 4º será considerado para os fins do caput: (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)

I. 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins; (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)

II. 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)

III. 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)

IV. 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)

Art. 9º Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1º do art. 31-F da Lei nº 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo Patrimônio de Afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.

Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, não se aplica ao Patrimônio de Afetação de incorporações imobiliárias definido pela Lei no 4.591, de 1964.

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rfb nº 1.435/2013instrUção normAtivA

13 instrUção normAtivA rfb nº 1.435/2013

A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I. Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos artigos 31-A a 31-E da Lei 4.591/1964.

II. Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação.

III. Apresentação do termo de opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

Para apresentação do “termo de opção”, o interessado, ou seu procurador, deverá obter, em qualquer unidade de atendimento da RFB um dossiê digital de atendimento (artigo 4º da Instrução Normativa RFB 1.412/2013).

A opção será formalizada mediante a solicitação de juntada ao referido dossiê digital:

- do “termo de opção”; e

- do termo de constituição do Patrimônio de Afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

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do pAtrimônio de AfetAçãoAs vAntAgens

14 As vAntAgens do pAtrimônio de AfetAção

São consideradas como vantagens do Patrimônio de Afetação:

9 A desoneração fiscal.

9 O aumento da credibilidade do negócio da incorporação e da confiança pelos adquirentes.

9 A proteção da obra contra riscos patrimoniais da incorporadora.

9 A facilidade de acesso ao crédito e seguros.

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(fLUxogrAmA)síntese

15 síntese (fLUxogrAmA)

CONFECÇÃO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃOELABORAÇÃO DO TERMO DE AFETAÇÃO

REGISTRO DA INCORPORAÇÃO

IMOBILIÁRIA

TERMO DE OPÇÃO – RET – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

AVERBAÇÃO DO TERMO DE

AFETAÇÃO

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teste Açentoé ão àreQUerimento pArA institUição do pAtrimônio

de AfetAção

modeLo de

16 modeLo de reQUerimento pArA institUição do pAtrimônio de AfetAção

reQUerimentO de AVerbAçãO de pAtrimôniO de AfetAçãO

Pelo presente instrumento particular, a sociedade empresária, ________, com sede em ________, inscrita no CNPJ/MF sob o nº ________, ora incorporadora do empreendimento imobiliário denominado Condomínio Residencial ____________________, a ser construído no imóvel constituído pelo lote ___ da quadra __________, situado na Rua ____________________ do Bairro __________, no município e Comarca de ______________, adquirido de acordo com o registro nº ____ na matrícula nº _______ do Ofício de Registro de Imóveis de ______________ para garantia do integral cumprimento das obrigações decorrentes da incorporação, constitui pelo presente instrumento, a incorporação do empreendimento supracitado ao regime da afetação, conforme previsto nos artigos 31-A e seguintes da Lei nº 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964 , com as alterações introduzidas pela Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004 .

Em decorrência do presente, constituindo-se em Patrimônio de Afetação o conjunto de bens, o terreno e as acessões, os direitos e obrigações vinculados à incorporação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, destinam-se única e exclusivamente à consecução da incorporação do empreendimento e à entrega das unidades imobiliárias aos futuros adquirentes e manter-se-ão apartados, tornando-se incomunicáveis em relação aos demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da incorporadora.

Compromete-se a incorporadora, diante de tal regime de afetação, à vinculação de receitas, mediante a qual as prestações pagas pelos adquirentes, até o limite do orçamento da obra, ficam afetadas à construção do edifício, vedado o desvio para outras obras, com o controle financeiro atribuído à Comissão de Representantes dos adquirentes.

O presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as partes e seus sucessores a qualquer título, firmando o presente instrumento para os fins de direito aqui tutelados.

_________, ____ de _____________ de 201_.

Empresa ______, Incorporadora do Condomínio __________________.

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sobre o pAtrimônio de AfetAçãopergUntAs e respostAs

17 pergUntAs e respostAs sobre o pAtrimônio de AfetAção4

A. Como se constitui um patrimônio de Afetação?

É extremamente simples. Basta que o incorporador e os titulares de direitos reais sobre o terreno e as acessões firmem um “Termo de Afetação”.

b. Qual o papel do registro de imóveis na constituição do patrimônio de Afetação?

O Registro de Imóveis tem um papel essencial, à medida que registra e torna pública a afetação. Não haverá alteração do registro dos contratos de comercialização das unidades, nem do registro dos contrato destinados à constituição de garantias reais, pois a Lei do Patrimônio de Afetação não diminui o direito subjetivo do titular da incorporação. O incorporador é livre para vender e constituir garantias reais sobre o terreno e as acessões correspondentes à incorporação.

O Registro de Imóveis nada tem a ver com a aplicação dos recursos oriundos das vendas ou do financiamento cuja garantia registrou. O oficial do Registro de Imóveis deverá cancelar a averbação da afetação, quando cumprida sua função.

C. para constituir um patrimônio de Afetação é preciso criar uma empresa separada?

Não. Como o Patrimônio de Afetação é um instrumento simplificado, apenas a averbação do “Termo de Afetação” basta para reproduzir todos os efeitos de proteção do negócio, sejam jurídicos, econômicos, contábeis, fiscais ou trabalhistas.

d. Uma empresa pode ter mais de um empreendimento em regime de patrimônio de Afetação?

Sim. No entanto, é importante ressaltar que os empreendimentos sob o regime de Patrimônio de Afetação não terão comunicação entre eles. Cada um será um ente jurídico autônomo e apartado do patrimônio geral da empresa responsável pela incorporação.

e. O patrimônio de Afetação é obrigatório a todas as incorporações?

Não. É opcional.

f. Como é que se operacionaliza esse patrimônio dentro da empresa?

O Patrimônio de Afetação, na prática, funciona como se fosse uma empresa autônoma. Não há necessidade, entretanto, de criar uma estrutura própria para esse fim. É preciso apenas administrar separadamente cada incorporação, mantendo uma contabilidade própria para cada uma, com a movimentação de seus recursos, em uma conta-corrente bancária específica.

4 Perguntas e respostas constantes da publicação Lei nº 10.931/2004 – Um marco para o mercado imobiliário elaborada pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção.

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Anteriormente, o incorporador era obrigado a apresentar aos compradores um relatório semestral do estado da obra. A partir da Lei nº 10.931/2004 é obrigado a mostrar o mesmo relatório a cada três meses. Além disso, o incorporador terá de exibir, também trimestralmente, um balancete do empreendimento, cuja operacionalização deve ser simples, tendo em vista que desde o início do negócio a contabilidade já estará separada.

G. Como o patrimônio de Afetação interferirá na segurança dos contratos?

A função social do contrato estará intrinsecamente ligada à função econômica. Em princípio, o cumprimento da função social se dá em decorrência dos efeitos econômicos do contrato, pois, como se sabe, o contrato é, por excelência, instrumento de circulação de riquezas. A Lei do Patrimônio de Afetação protege o negócio da incorporação. E proteger o negócio significa assegurar o cumprimento dos termos do contrato firmado entre as partes, garantindo-lhes direitos e deveres. Em outras palavras: proteger o negócio é garantir segurança jurídica ao contrato, para que as partes possam realizar plenamente as suas expectativas.No caso da incorporação, cabe ao consumidor receber o imóvel comprado; ao incorporador, a venda de todas as unidades pelo preço estabelecido; e ao financiador, o retorno do crédito correspondente ao dinheiro disponibilizado para a obra. Tudo isso deverá ser cumprido dentro dos prazos programados e de acordo com as condições estabelecidas no contrato. A afetação garante uma proteção jurídica eficaz a cada incorporação, que se torna incomunicável com os demais negócios da empresa incorporadora. Assim, a incorporação afetada fica resguardada contra o eventual insucesso da incorporadora em seus outros negócios. A afetação garante segurança ao contrato de incorporação e proporciona às partes interessadas os meios necessários à conclusão do negócio, nas condições e prazos instituídos. Cumpre-se, dessa forma, a função econômica do contrato.

H. Ao optar pelo regime do patrimônio de Afetação, quais são as responsabilidades da empresa incorporadora?

Além das responsabilidades legais de qualquer empresa incorporadora, ao optar pelo Patrimônio de Afetação, ela deverá manter, em separado, a contabilidade de todas as receitas e despesas do empreendimento e emitir trimestralmente relatórios de acompanhamento da obra. Esse procedimento facilitará o acompanhamento do fluxo de recursos da obra pelo agente financeiro e pela Comissão de Representantes.

i. Como saber se o imóvel tem patrimônio afetado?

Considerando que o Patrimônio de Afetação é constituído mediante averbação no registro de Imóveis, basta verificar na matrícula do imóvel, objeto do empreendimento.

J. A afetação importará custos adicionais aos consumidores?

A afetação não gera medida ou procedimentos que tenham custos. O estabelecimento da afetação se faz mediante um “termo”, lavrado em meia página, com custo reduzido. A operação requer apenas registros contábeis separados por


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obra, movimentação financeira também separada, bem como o fornecimento, trimestralmente, de balancetes e relatórios sobre o estado da obra.

Não haverá nenhum custo adicional para os consumidores. Na normalidade, não será necessário contratar assessoramento técnico para apreciar os relatórios e balancetes que lhes serão fornecidos durante a obra. Na prática, isso cabe às Comissões de Representantes em incorporações imobiliárias.

L. O incorporador é livre para vender as unidades mesmo com a afetação?

Sim. A constituição de um Patrimônio de Afetação visa exatamente assegurar as partes interessadas nele. O negócio da incorporação só se realiza quando o produto for vendido e o incorporador puder receber os créditos decorrentes das vendas e destinar essas receitas à construção do empreendimento. A lei não inibe o exercício do poderes do titular da incorporação, apenas vinculadas as receitas à finalidade da construção.

m. O incorporador pode hipotecar o empreendimento?

Sim. Do mesmo modo que a lei não tolhe seus poderes para vender, também não o impede de constituir quaisquer garantias reais sobre o terreno e as acessões que constituirão as unidades do edifício. Mas sua liberdade é condicionada pela função do Patrimônio de Afetação, que é a realização do negócio. Assim, a constituição de hipoteca ou outra garantia real só é permitida para operações de crédito cujo produto seja aplicado na obra e nos demais serviços necessários à construção do edifício e sua averbação no Registro de Imóveis.

n. A constituição de hipoteca ou outras garantias pode prejudicar os compradores?

Não, de maneira nenhuma. Pelo contrário: as garantias são estabelecidas em benefício do consumidor, pois, segundo a lei, só se admite a constituição de garantias em operações que gerem recursos para o empreendimento. Além disso, a legislação que rege o Patrimônio de Afetação possibilita o rateio do financiamento por unidade, de modo que a responsabilidade do comprador, pela dívida com o financiamento, ficará limitada ao valor proporcional à sua unidade. É preciso que os compradores, pela sua Comissão de Representantes, estejam atentos à aplicação dos recursos na obra, e isso a Comissão poderá verificar pelos relatórios trimestrais a serem fornecidos pelo incorporador.

O. Há alguma particularidade para se manter a contabilidade separada?

Os registros contábeis da incorporação afetada devem seguir os padrões usuais, sem nenhuma particularidade. A contabilidade será identificada por incorporação, com o registro de suas receitas e de despesas. Se o incorporador tiver optado pelo regime especial tributário criado pela Lei nº 10.931/2004, o empreendimento deverá receber um número específico de CNPJ, bem como o código de arrecadação próprio. O incorporador antecipará o pagamento mensal dos impostos relativos ao regime do Patrimônio de Afetação sobre a receita mensal, registrada na contabilidade.

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p. Quando se extingue o patrimônio de Afetação?

De acordo com a Lei nº 10.931/2004, a afetação será extinta quando o incorporador finalizar a obra e entregar as unidades aos consumidores. Feito isso, não haverá mais por que manter a afetação.

Assim, considera-se extinta a afetação quando, cumulativamente, houver sido (1) averbada a construção e (2) registrados, em nome dos compradores, os contratos de venda, promessa de venda ou outros tipos de contrato utilizados na comercialização, bem como (3) comprovada a quitação da dívida do financiamento da construção, mediante pagamento em espécie ou repasse aos compradores. Ocorre também a extinção se o incorporador lançou a obra com prazo de carência e resolveu denunciar a incorporação ou, ainda, se, verificada alguma das hipóteses permitidas pela lei, os compradores, em assembleia geral, tiverem deliberado pela liquidação do Patrimônio de Afetação.

Q. Quais as vantagens da empresa incorporadora, ao optar pelo regime especial de tributação?

A vantagem está na simplificação da apuração, do recolhimento e do controle dos tributos. Para o comprador esse mecanismo facilita a verificação do recolhimento dos tributos, inibindo a formação de passivos futuros.

r. Quais são as repercussões fiscais e previdenciárias do patrimônio de Afetação?

Os débitos fiscais e previdenciários seguem o mesmo princípio, segundo o qual as dívidas e obrigações de cada incorporação afetada devem ser pagas com a receita dessa mesma afetação. Esses créditos, entretanto, bem como os trabalhistas, gozam de preferência legal, de modo que, em caso de falência, o produto do leilão das unidades de “estoque” do incorporador será destinado em primeiro lugar ao pagamento dos créditos trabalhistas, previdenciários e fiscais, mas somente os créditos “vinculados ao respectivo Patrimônio de Afetação” (§18 do art. 31F, inciso I). quanto ao imposto de renda e às demais contribuições, a lei não alterou a responsabilidade tributária da empresa incorporadora nem o sistema de apuração do lucro tributável,mas criou um regime especial opcional, denominado “regime especial tributário do Patrimônio de Afetação”. Assim, poderá o incorporador manter a obra afetada, subordinada ao regime do lucro real, do presumido ou adotar o regime especial da Lei n° 10.931/2004.

s. Como é constituída a Comissão de representantes prevista na Lei?

Por, no mínimo, três compradores, que representarão a totalidade deles perante o incorporador imobiliário, em tudo aquilo que se referir ao bom andamento do negócio.


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de propósito específicosociedAde

18 sociedAde de propósito específico

18.1 conceito

Sociedade de Propósito Específico – SPE é um modelo de organização societária pelo qual se constitui uma nova empresa que deve se revestir de uma das formas de sociedades empresárias tipificadas no ordenamento jurídico brasileiro, cuja atividade restringir-se-á a realização de um ou mais negócios determinados.

18.2 fUndAmento LegAL

Dispõe o parágrafo único do art. 981 do Código Civil (Lei 10.406 de 10/01//2002) que pode a sociedade empresária restringir sua atividade à realização de um ou mais negócios:

Art. 981. Celebram contrato de sociedade as pessoas que reciprocamente se obrigam a contribuir, com bens ou serviços, para o exercício de atividade econômica e a partilha, entre si, dos resultados.

Parágrafo único. A atividade pode restringir-se à realização de um ou mais negócios determinados.

A despeito de opiniões contrárias, pode-se entender que não se trata de uma sociedade empresária tipificada na legislação pátria, devendo assim, revestir-se de uma das formas de sociedades já tipificadas no nosso ordenamento jurídico, tais como, a Sociedade Limitada (Ltda.) ou a Sociedade Anônima (S/A), por exemplo.

Assim, a SPE difere-se das demais sociedades empresárias que serão a base da sua constituição, tão somente, pelo fato de seu objeto social ser específico para o desenvolvimento de determinada atividade negocial, que após a sua conclusão, deverá ser extinta ou renovada para a consecução de um novo negócio.

A SPE é largamente utilizada no setor imobiliário, onde o propósito desta sociedade é o desenvolvimento de empreendimento específico voltado à incorporação e à comercialização das unidades imobiliárias decorrentes da referida atividade empresarial.


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18.3 tipos societários Admitidos nA modALidAde de spe

9 sOCiedAde em nOme COLetiVO: tipo societário pouco utilizado, pois exige que os sócios sejam pessoas físicas, com responsabilidade solidária e ilimitada por todas as obrigações da empresa, podendo o credor executar os bens particulares dos sócios. Caracterização: Nome da empresa: firma ou razão social (não podendo utilizar nome fantasia ou denominação), composta pelo nome dos sócios, podendo ser acrescentada a expressão “& Cia” ao final (ex: Fulano de tal & Cia). Tipificação legal: art.1039 ao art.1044 do Código Civil.

9 sOCiedAde em COmAnditA simpLes: também pouco utilizado, sendo formada a empresa por sócios comanditados (participam com capital e trabalho, tendo responsabilidade solidária e ilimitada) e comanditários (aplicam apenas capital, possuindo responsabilidade limitada ao capital empregado e não participando da gestão dos negócios da empresa). Empresa de capital fechado. Caracterização: Nome da empresa: firma ou razão social (composta apenas pelos nomes dos sócios comanditados, sob pena de responsabilidade solidária e ilimitada do sócio comanditário cujo nome constar na razão social). Tipificação legal: art.1045 ao art.1051 do Código Civil.

9 sOCiedAde AnônimA: espécie mais utilizada que as anteriores, principalmente nos casos de grandes empresas, onde o capital encontra-se dividido em ações e cada acionista é responsável apenas pelo preço de emissão de suas próprias ações (responsabilidade limitada e não solidária). Os acionistas controladores e diretores respondem por abusos. Possui várias espécies de títulos (ações, partes beneficiárias, debêntures e bônus de subscrição), é regulamentada por diversos órgãos (Assembleias Gerais e Especiais, Diretoria, Conselho de Administração e Conselho Fiscal), devendo publicar seus atos no Diário Oficial e em jornal de grande circulação editado no local da sede da companhia (atos arquivados no registro do comércio). Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia (não utiliza firma ou razão social), acrescidos da expressão “S/A” ao final ou antecedido da expressão “Companhia” ou “Cia”. Tipificação legal: art.1088 ao art. 1089 do Código Civil e regulamentada na Lei 6.404/76.

9 sOCiedAde em COmAnditA pOr AçÕes: também pouco usual, é regida pelas normas relativas às sociedades anônimas, salvo a restrição de que somente os acionistas podem ser diretores ou gerentes (sócios comanditados, nomeados no estatuto e destituídos por 2/3 do capital), respondendo ilimitadamente pelas obrigações da empresa, enquanto os sócios comanditários (demais acionistas não gerentes ou diretores) possuem responsabilidade limitada ao capital social. Assim como as S/As, pode ser empresa de capital aberto. Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia, firma ou razão social, acrescidas da expressão “Comandita por Ações” ou “C/A”. Tipificação legal:

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art.1090 ao art.1092 do Código Civil e regulamentada pelo art. 280 e seguintes da Lei 6.404/76).

9 sOCiedAde LimitAdA: a maior parte das empresas no Brasil é constituída como sociedade limitada, pois nesse tipo de sociedade a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas cotas, respondendo solidariamente tão somente até o montante da integralização do capital social da empresa. Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia, firma ou razão social, acrescidas da expressão “Ltda”. Tipificação legal: art.1052 ao art.1087 do Código Civil.

9 empresA indiVidUAL de respOnsAbiLidAde LimitAdA: trata-se de um modelo empresarial trazido ao ordenamento jurídico brasileiro pela Lei nº 12.441/2011, sendo composto por apenas uma pessoa, devendo o capital social ser de, no mínimo, 100 (cem) vezes o maior salário-mínimo vigente no País, e devendo o mesmo estar devidamente integralizado. A pessoa natural que constituir empresa individual de responsabilidade limitada somente poderá figurar em uma única empresa dessa modalidade, não se confundindo a figura do titular com a da empresa, sendo, portanto, pessoas distintas. Caracterização: Nome: denominação ou nome fantasia, firma ou razão social, acrescidas da expressão “EIRELI”. Tipificação legal: art. 980-A do Código Civil.

A SPE normalmente é constituída sob as regras de uma sociedade limitada – “Ltda” (código civil) ou de uma sociedade anônima “S/A” (Lei 6.404/76).

O tipo societário escolhido para amparar a SPE definirá as suas características básicas, já que deverão ser respeitadas as disposições legais de constituição e funcionamento do referido tipo societário, se sociedade limitada, Lei 10.406/2002 (Código Civil); se sociedade anônima, Lei 6.404/76, e assim sucessivamente.

Neste trabalho, limitaremos o estudo sobre a SPE amparada pelo tipo societário mais usual no mercado de incorporações imobiliárias, ou seja, o da sociedade limitada.

18.4 constitUição dA spe

O instrumento de constituição da SPE é o contrato ou estatuto social celebrado entre os sócios, cujas cláusulas essenciais deverão seguir a legislação que regulamenta o tipo societário com o qual a SPE se reveste, devendo ser registrado no Registro Público de Empresas Mercantis (Juntas Comerciais/Em Minas Gerais - JUCEMG).

Assim, a constituição de uma SPE dependerá do tipo societário a ser escolhido. Nesta publicação, optaremos pela sociedade limitada, que definirá as suas características básicas, conforme as disposições legais (Lei 10.406/2002) de constituição e funcionamento.


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Portanto, a SPE somente adquirirá personalidade jurídica após a devida inscrição dos seus atos constitutivos no registro próprio (JUCEMG) nos termos da lei (Art. 985 do Código Civil).

Diante disso, tão somente após o seu competente registro, a SPE será constituída como uma sociedade empresária com personalidade jurídica própria e independente das demais sociedades empresárias ou pessoas físicas que a compõem (sócios), passando estes a responderem dentro dos limites de suas quotas sociais pelos direitos e obrigações decorrentes do desenvolvimento do negócio para o qual a SPE se propôs a realizar (ex: incorporação imobiliária).

Sendo assim, a responsabilidade de cada sócio da SPE, constituída sob a forma de sociedade limitada, será restrita ao valor de suas quotas, porém, todos responderão solidariamente pela integralização do capital social (art. 1052, Código Civil).

O capital social da SPE poderá ser integralizado pelos sócios com dinheiro, bens móveis e imóveis e, ainda, com direitos, desde que a estes possa ser atribuído valor econômico e, uma vez integralizado o capital, as contribuições dos sócios passam a compor o patrimônio da SPE, tornando-se esta a legítima proprietária do mesmo.

No caso das incorporações imobiliárias, por exemplo, a propriedade do terreno a ser incorporado será, em geral, da SPE constituída para tal finalidade empresarial, seja através da aquisição direta do imóvel pela SPE, seja em razão da utilização de imóvel de propriedade do sócio como forma de integralização do capital social da SPE.

As suas relações internas e externas serão pautadas no contrato social e na legislação que regula o tipo societário escolhido para a constituição da SPE. Sendo uma sociedade limitada, o seu funcionamento seguirá as exigências e regras aplicáveis a este tipo societário, tais como: a designação do administrador, os poderes e as obrigações dos sócios, o quórum para as votações, a retirada de sócios, a distribuição dos lucros, etc..

No caso das sociedades limitadas, não há regra específica para destinação de resultados da sociedade, podendo os sócios definir, em comum acordo, a distribuição desproporcional de lucros, conforme autorizado pelo art. 1.007 c/c art. 1.053 do Código Civil, mediante Reunião de Sócios convocada com esta finalidade.

Considerando a hipótese de a SPE adotar a forma de sociedade limitada, a distribuição de lucros aos sócios obedecerá às disposições e regras estabelecidas no contrato social da SPE referentes ao tema.

Assim, poderão os sócios deliberar a periodicidade do levantamento de balanço patrimonial para distribuição dos lucros o que, também por falta de regra específica, poderá ser efetuado em períodos inferiores a um ano, a livre arbítrio destes.

Caso a SPE tenha por objeto específico a incorporação imobiliária afetada, nos termos do art. 31 A ao art. 31 F da Lei 4.591/64, a liberdade dos sócios será limitada pelas obrigações instituídas pela afetação do patrimônio.

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A SPE terá uma contabilidade própria que seguirá as regras previstas pelo tipo societário escolhido no ato da sua constituição ou por previsão legal específica (ex: Regime Especial de Tributação – Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias).

A SPE, sendo uma sociedade empresária autônoma terá que cumprir com todas as obrigações tributárias e fiscais, principais e assessórias, que forem estatuídas em Lei.

Assim, a SPE poderá adotar a sistemática do Lucro Real, do Lucro Presumido, desde que a receita bruta anual não ultrapasse o limite de R$ 78 milhões de reais e que a atividade a ser desenvolvida possibilite tal opção, consoante estatuído no artigo 13 da Lei 9.718/98, com a nova redação dada pela Lei nº 12.814/2013 (até 31/12/2013 o limite anual era de R$ 48 milhões de reais, conforme redação dada pela Lei 10.637/2002), ou ainda, caso exerça a atividade de incorporação imobiliária com a respectiva afetação do seu patrimônio, poderá, ainda, optar e beneficiar-se do regime especial de tributação aplicável à espécie, ou seja, a incorporação imobiliária devidamente afetada.

18.5 vAntAgens dA spe

Este modelo de sociedade tem sido muito utilizado no setor imobiliário, pois além de resguardar o incorporador, ele oferece maior garantia aos compradores.

Ao ser adotada a aplicação de uma SPE no empreendimento todos os agentes envolvidos, desde o comprador ate a instituição financeira, passam a ter maior segurança de que o risco que irão correr é aquele decorrente da própria atividade fim especificada no contrato social da SPE.

A primordial vantagem da SPE é a segregação de riscos. Assim, facilitado será o acesso a crédito perante instituições financeiras e viabilização de outras formas de captação de recursos para o desenvolvimento da incorporação imobiliária, tais como a securitização de recebíveis.

Como vantagem, há também maior facilidade na obtenção de alvarás, autorizações e certidões de regularidade fiscal.

Na SPE os riscos inerentes ao desenvolvimento do negócio imobiliário para o qual ela foi constituída serão limitados à própria SPE, evitando-se que o eventual insucesso de determinado empreendimento não afete as demais atividades desenvolvidas pelas partes envolvidas, e mesmo o desenvolvimento de novos projetos de incorporação imobiliária.

A criação de SPE dentro da organização vem trazer maior clareza e garantia aos compradores das unidades imobiliárias da incorporação imobiliária desenvolvida, bem como, aos financiadores desses projetos, pois nesta sociedade os patrimônios


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serão distintos, onde cada SPE terá o seu patrimônio, não se misturando as receitas nem despesas das outras atividades desenvolvidas pelas partes que a constituíram.

A principal característica da SPE é o seu objeto social restrito, devendo ter prazo de existência pré-determinado, sendo assim, afasta-se ao máximo o risco financeiro na atividade desenvolvida pelo incorporador, pois para cada obra que será executada cria-se uma sociedade com patrimônio autônomo.

Por ser uma sociedade criada para desenvolver um único empreendimento ou determinados empreendimentos específicos, ela possui duração determinada, no caso de uma incorporação imobiliária, por exemplo, ela inicia-se com aquisição do terreno e termina após a transferência de todas unidades construídas aos seus respectivos adquirentes, mediante comprovação do cumprimento de todas as obrigações inerentes ao seu objetivo social.

Percebe-se que a SPE possui características próximas ao do Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias, porém, com as suas ressalvas, pois, na SPE a empresa não está obrigada a prestar contas aos adquirentes, por exemplo.

Para maior segurança, tanto dos empresários envolvidos na SPE como dos adquirentes, recomenda-se também a instituição do Patrimônio de Afetação nas incorporações imobiliárias desenvolvidas por SPE’s.

18.6 procedimento detALhAdo

Para a constituição de uma SPE basta observar o seguinte procedimento:

9 Levantamento da documentação das empresas ou pessoas físicas que serão as sócias (contratos sociais, documentos de identidade e CPF, procurações etc.).

9 Elaboração de um contrato social.

9 Registro dos atos de constituição no Registro Público de Empresas Mercantis.

9 Obtenção de CNPJ.

9 Obtenção de alvarás e inscrições municipais e estaduais, se for o caso.

Atenção: É muito importante definir com clareza os objetivos da SPE em cláusula destacada no contrato social, para que não haja dúvidas quanto ao seu objeto social e as obrigações tributárias e fiscais decorrentes da atividade empresarial eleita.

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18.7 modeLo de contrAto spe empreendimento imobiLiário – jUcemg

Com intuito de orientar os empresários do mercado de incorporação imobiliária a JUCEMG – Junta Comercial do Estado de Minas Gerais dispõe no seu sítio virtual modelo de contrato social para a constituição de SPE para empreendimentos imobiliários, conforme modelo abaixo:

(www.jucemg.mg.gov.br/ibr/informacoes+modelos-de-atos)

COntrAtO de COnstitUiçãO de sOCiedAde de prOpósitO espeCífiCO denOminAdA_____________________________- spe

(qualificação completa dos sócios) _____________________________.

(Se o sócio for pessoa jurídica, informar se o administrador da mesma é administrador sócio ou administrador não sócio.)

Resolvem constituir a presente Sociedade Empresária de Responsabilidade Limitada, mediante as seguintes cláusulas e condições:

Cláusula Primeira – A Sociedade adotará o nome empresarial de “_______________________” e a expressão de fantasia “______________”, tendo sua sede em _____________/___, na Rua __________, nº ___, sala ___, bairro __________, CEP _________.

Parágrafo Único: A Sociedade poderá, a qualquer tempo, abrir ou fechar filial ou outra dependência, mediante alteração contratual deliberada na forma da lei.

Cláusula Segunda – A presente sociedade terá como objetivo social específico realizar o desenvolvimento e a implantação do empreendimento imobiliário a ser erigido no imóvel constituído pelos lotes nº ____, ____, ____, da quadra ____, do bairro _________, situados em ____________/___, e matriculados sob os nºs ________, ________, ________, respectivamente, perante o Cartório do ___ Ofício de Registro de Imóveis de ______________/___, compreendendo, inclusive, a compra e venda de imóveis próprios, podendo a Sociedade participar de outras sociedades na qualidade de quotista ou acionista.

Cláusula Terceira – O prazo de duração da Sociedade terá início na data de seu registro perante a Junta Comercial do Estado de Minas Gerais – JUCEMG, e término com a realização do objeto social e após a alienação de todos os ativos da Sociedade.

Cláusula quarta - O capital social será de R$_____________ (___________), totalmente subscrito e integralizado em moeda corrente nacional, representado por _________ (____________) quotas no valor nominal de R$______ (_______) cada uma, distribuído entre os sócios da seguinte forma:


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SÓCIOS QUOTAS VR. UNIT. TOTAL PARTICIPAÇÃO

Total 100%

Cláusula quinta – A administração da Sociedade caberá ao(s) administrador(es) ______________________ (Inserir qualificação completa dos administradores e descrever se são administradores sócios ou não sócios da sociedade), o(s) qual(is) é(são), neste ato, investido(s) dos poderes de administração e gerência conferidos pela Lei e por este Contrato Social para a prática de todos os atos necessários ao funcionamento regular da Sociedade, tais como a utilização de seu nome empresarial e a representação plena, ativa e passiva, em juízo ou fora dele, perante fornecedores, instituições bancárias e terceiros em geral, bem como perante os Poderes Públicos Federais, Estaduais e Municipais, suas autarquias e repartições, podendo praticar todos os atos compreendidos no objeto social, sempre no interesse da Sociedade; sendo vedado, no entanto, fazê-lo em atividades estranhas ao interesse social, onerar ou alienar bens imóveis da Sociedade e/ou contratar empréstimos e financiamentos em prol da mesma, ou, ainda, assumir obrigações seja em favor de qualquer dos quotistas ou de terceiros.

Parágrafo Primeiro: Será sempre indispensável a prévia aprovação, em Reunião/Assembleia de Sócios, pelos votos correspondentes à maioria absoluta do capital social, no mínimo, para a prática de quaisquer atos pelo(s) administrador(es) que extrapolem os poderes que lhe(s) foram conferidos na Lei, neste Contrato Social e nos demais documentos que integrarão a presente Sociedade.

Parágrafo Segundo: Ao(s) administrador(es) é vedado fazer(em)-se substituir no exercício de suas funções, sendo-lhe(s) facultado, nos limites de seus poderes, constituir mandatários da Sociedade, especificados no instrumento de mandato os atos e operações que poderão praticar. Se a ausência do(s) administrador(es) for definitiva a administração da Sociedade caberá a outro(s) administrador(es), eleito(s) em Reunião/Assembleia de Sócios convocada com esta finalidade, observando-se sempre o disposto no art. 1.061 do Código Civil.

Parágrafo Terceiro: As procurações outorgadas pela Sociedade, através de seu(s) administrador(es), deverão especificar os atos e operações que poderão ser praticadas em nome da Sociedade, e terão vigência limitada, exceto as outorgadas com a cláusula ad judicia, que poderão ser gerais e por prazo indeterminado.

Cláusula sexta – A responsabilidade dos sócios é restrita ao valor de suas quotas, mas todos os sócios respondem solidariamente pela integralização do capital social, nos termos previstos no artigo 1.052 do Código Civil Brasileiro.

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Cláusula Sétima – Os sócios reunir-se-ão, ordinariamente, até o último dia útil do mês de abril de cada ano, nos termos do art. 1.078 do Código Civil, com o objetivo de aprovar as contas do exercício anterior e deliberar sobre o balanço patrimonial e o de resultado econômico, bem como, extraordinariamente, tantas vezes quantas forem necessárias, devendo ser observados os Acordos de quotistas arquivados na sede da Sociedade, se houver.

Parágrafo Primeiro: Se o número de sócios for igual ou inferior a 10 (dez), as deliberações dos sócios serão tomadas em Reuniões de Sócios convocadas pelo(s) administrador(es), pelo Conselho Fiscal, se houver, ou pelos sócios, nos casos previstos em Lei, sempre que se fizerem necessárias, mediante envio de Notificação com Aviso de Recebimento (AR) aos endereços constantes do preâmbulo deste Contrato, devendo mediar entre a data de envio da Notificação e a de realização da Reunião o prazo mínimo de 8 (oito) dias, para a primeira convocação, e de 5 (cinco) dias, para as posteriores.

Parágrafo Segundo: Havendo alteração do endereço de qualquer sócio, este deverá comunicar tal alteração, previamente e por escrito, ao(s) administrador(es), mediante envio de Notificação com Aviso de Recebimento (AR) ao endereço da sede da Sociedade, sob pena de, não o fazendo, ser considerada como recebida a Notificação encaminhada conforme disposto no Parágrafo Primeiro supra.

Parágrafo Terceiro: A deliberação em Assembleia será obrigatória se o número de sócios for superior a 10 (dez), sendo certo que, neste caso, a Assembleia deverá ser convocada pelo(s) administrador(es), pelo Conselho Fiscal, se houver, ou pelos sócios, nos casos previstos em Lei, mediante anúncio publicado por 3 (três) vezes, ao menos, no órgão oficial do Estado, conforme o local da sede da Sociedade, e em jornal de grande circulação, devendo mediar, entre a data da primeira inserção e a da realização da Assembleia, o prazo mínimo de 8 (oito) dias, para a primeira convocação, e de 5 (cinco) dias, para as posteriores.

Parágrafo quarto: Dispensam-se as formalidades de convocação previstas nos Parágrafos Primeiro e Terceiro desta cláusula quando todos os sócios comparecerem ou se declararem, por escrito, cientes do local, data, hora e ordem do dia.

Parágrafo quinto: As convocações para as Reuniões/Assembleias de Sócios deverão ser formalizadas por escrito e encaminhadas aos endereços dos sócios, observado o disposto nos Parágrafos Primeiro e Terceiro supra, conforme o caso, constando obrigatoriamente o seguinte:

1. A matéria a ser tratada, de tal forma que possam os sócios se preparar convenientemente para a Reunião/Assembleia de Sócios e deliberação; e

2. A data, a hora e o local de sua realização, ficando estabelecido que deverão ser realizadas na sede da Sociedade ou em outro local que vier a ser determinado, desde que no Município da sede da Sociedade.


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Parágrafo Sexto: A Reunião/Assembleia de Sócios torna-se dispensável quando todos os sócios decidirem, por escrito, sobre a matéria que seria objeto dela.

Parágrafo Sétimo: Compete privativamente à Reunião/Assembleia de Sócios:

1. A deliberação das matérias relacionadas no caput desta cláusula.

2. A eleição e a destituição de qualquer(isquer) administrador(es).

3. A eleição dos membros do Conselho Fiscal, se houver.

4. O modo de remuneração do(s) administrador(es).

5. A modificação do Contrato Social.

6. A incorporação, a fusão e a dissolução da Sociedade, ou a cessação do estado de liquidação.

7. A nomeação e destituição dos liquidantes e o julgamento das suas contas.

8. O pedido de recuperação judicial ou extrajudicial.

Parágrafo Oitavo: Para aprovação das matérias abaixo relacionadas será necessário o voto favorável dos sócios, na sua respectiva cota parte da participação global no capital social:

1. Eleição de administrador(es) não sócio(s): Unanimidade dos sócios, enquanto o capital não estiver integralizado; 2/3 (dois terços), no mínimo, após a integralização, conforme artigo 1.061 do Código Civil.

2. Mudança do objeto da Sociedade e as matérias elencadas nos itens 3, 4, 6 e 8 do Parágrafo Sétimo supra: Unanimidade dos sócios.

3. A modificação do contrato social, exceto do objeto: ¾ do capital social.

4. Demais casos não previstos nesta cláusula ou na legislação ou, ainda, em Reunião/Assembleia de Sócios: Maioria absoluta do capital social.

Parágrafo Nono: As deliberações tomadas em conformidade com a Lei e o presente Contrato vinculam todos os sócios, ainda que ausentes ou dissidentes. Não poderão ser tratadas em Reunião/Assembleia de Sócios as matérias que não estiverem incluídas na convocação, salvo quando sua inclusão para discussão for aprovada pela unanimidade dos sócios.

Parágrafo Décimo: A Reunião/Assembleia de Sócios instala-se com a presença, em primeira convocação, de titulares de no mínimo 3/4 (três quartos) do capital social, e, em segunda, com qualquer número. O sócio pode ser representado na Reunião/Assembleia por outro sócio ou por advogado, mediante outorga de mandato com especificação dos atos autorizados e com a firma do outorgante reconhecida em cartório, devendo o instrumento ser levado a registro, juntamente com a ata. Nenhum sócio, por si ou na condição de mandatário, pode votar matéria que lhe diga respeito diretamente.

Parágrafo Décimo Primeiro: A Reunião/Assembleia de Sócios será presidida e secretariada por sócios escolhidos entre os presentes ou por seu(s) administrador(es),

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no caso de sócios pessoa jurídica, ou ainda, se necessário, pelo(s) administrador(es) da Sociedade. Dos trabalhos e deliberações será lavrada ata, no livro de atas.

Cláusula oitava – Os sócios poderão fixar, em Reunião/Assembleia de Sócios convocada com esta finalidade e observadas as disposições legais pertinentes, uma retirada mensal, a título de pró-labore, para o(s) administrador(es) da Sociedade e para o(s) sócio(s) pessoa(s) natural(is) que contribuir(írem) para a gestão dos negócios sociais, sendo esta retirada levada a débito na conta de custos e despesas da Sociedade.

Cláusula Nona – Ao término de cada exercício social, no dia em 31 de dezembro de cada ano, proceder-se-á à elaboração do inventário, do balanço patrimonial e do balanço de resultado econômico, que serão levados ao exame dos sócios, na forma prevista neste contrato. Os lucros ou prejuízos apurados serão distribuídos aos sócios proporcionalmente à participação de cada um no capital social, podendo os sócios, todavia, aprovar, o aumento de capital utilizando os lucros ou a compensação dos prejuízos em exercícios futuros.

Cláusula Décima – A presente Sociedade será regida pelos arts. 1.052 a 1.087 do Código Civil Brasileiro; supletivamente pelas normas da Sociedade Anônima (Lei 6.404/76), nos termos do Parágrafo Único do art. 1.053 do Código Civil; e, ainda, pelas demais disposições legais que lhe forem aplicáveis.

Cláusula Décima Primeira – Os sócios poderão definir, em Acordo(s) de quotistas, a distribuição desproporcional de lucros e perdas, conforme autorizado pelo art. 1.007 do Código Civil Brasileiro, bem como a compra e venda de suas quotas, a preferência para adquiri-las, o exercício do direito a voto ou do poder de controle, e outras matérias específicas que os sócios ajustarem, sempre por unanimidade, devendo o(s) Acordo(s) de quotistas ser observado(s) pela Sociedade quando arquivados na sua sede, consoante aplicação supletiva do art. 118 da Lei 6.404/76.

Cláusula Décima Segunda – Em caso de extinção, falecimento ou declaração legal de incapacidade de qualquer um dos sócios, não será dissolvida a Sociedade, sendo certo que as quotas respectivas serão transferidas aos quotistas/acionistas do sócio pessoa jurídica, aos herdeiros do sócio falecido ou passarão a ser administradas pelos representantes legais do sócio declarado incapaz. Não sendo possível ou inexistindo interesse destes ou dos sócios remanescentes, o valor dos haveres devidos será apurado e liquidado com base na situação patrimonial da Sociedade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado.

Parágrafo Único: Nos casos em que a Sociedade se resolver em relação a um sócio, o valor da sua quota, considerada pelo montante efetivamente realizado, liquidar-se-á, com base na situação patrimonial da Sociedade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado. O capital social sofrerá a correspondente redução, salvo se os demais sócios suprirem o valor das referidas quotas. As quotas liquidadas serão pagas em dinheiro, no prazo de 90 (noventa) dias, a partir da liquidação, salvo acordo, ou estipulação contratual em contrário.


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Cláusula Décima Terceira – O(s) administrador(es) declara(m), sob as penas da lei, que não está(ão) impedido(s) de exercer a administração da Sociedade, por lei especial, ou em virtude de condenação criminal, ou por se encontrar(em) sob os efeitos dela, à pena que vede, ainda que temporariamente, o acesso a cargos públicos; ou por crime falimentar, de prevaricação, peita ou suborno, concussão, peculato ou contra a economia popular, contra o sistema financeiro nacional, contra normas de defesa da concorrência, contra as relações de consumo, fé pública, ou a propriedade.

Cláusula Décima quarta – Fica eleito o Foro da Comarca da sede da Sociedade para dirimir qualquer controvérsia em relação ao presente Contrato Social, renunciando as partes envolvidas, expressamente, a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.

E, por estarem justos e contratados, assinam o presente instrumento em 3 (três) vias de igual teor e forma.

__________________, ___ de _____________ de ________.

Sócios:

Administradores:

Visto do advogado

OAB/___ ___________

18.8 considerAções gerAis

A SPE é uma forma de organização societária que juntamente com o Patrimônio de Afetação proporcionará maior transparência e segurança no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários pelo regime de incorporação imobiliária, com vantagens aos empresários do setor, aos agentes financiadores, e aos consumidores, seja pela maior garantia que conferem para a conclusão do objetivo social proposto, ou seja, a conclusão, a tempo e modo contratados, dos empreendimentos imobiliários idealizados ou pelo maior benefício do ponto de vista gerencial, fiscal e tributário que as SPE’s podem proporcionar na atividade empresarial das incorporações imobiliárias.

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contA de pArticipAçãosociedAde em

19 sociedAde em contA de pArticipAção

19.1 conceito

Sociedade em Conta de Participação – SCP é um tipo societário que se caracteriza como uma sociedade não personificada, na qual a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo Sócio Ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais (Sócios Participantes) dos resultados correspondentes, sendo amplamente utilizado para investimentos em geral, inclusive no ramo imobiliário, sem que haja confusão entre as figuras do investidor (Sócio Participante) e do empreendedor/construtor/incorporador (Sócio Ostensivo), limitando e separando as suas responsabilidades.

19.2 fUndAmento LegAL

A SCP é regulada pelos artigos 991 a 996 do Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e, subsidiariamente e no que com ela for compatível, pelas regras da sociedade simples.

Nesse sentido, conforme dispõe o Parágrafo único do art. 991 do Código Civil, somente o Sócio Ostensivo obriga-se perante terceiros, obrigando-se o Sócio Participante exclusivamente perante o Sócio Ostensivo, nos termos do contrato social.

Cabe destacar, ainda, que, conforme disposto nos arts. 991 a 996 do Código Civil:

- A constituição da SCP independe de qualquer formalidade e pode provar-se por todos os meios de direito.

- O instrumento constitutivo produz efeito somente entre os sócios, e a eventual inscrição de seu instrumento em qualquer registro não confere personalidade jurídica à SCP.

- O Sócio Participante não pode tomar parte nas relações do Sócio Ostensivo com terceiros, sob pena de responder solidariamente com este pelas obrigações em que intervier.

- A contribuição do Sócio Participante constitui, com a do Sócio Ostensivo, patrimônio especial da SCP.

- A falência do Sócio Ostensivo acarreta a dissolução da sociedade.

- Falindo o Sócio Participante, o contrato social fica sujeito às normas que regulam os efeitos da falência nos contratos bilaterais do falido.

- Salvo estipulação em contrário, o Sócio Ostensivo não pode admitir novo sócio sem o consentimento expresso dos demais.

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19.3 constitUição

Cumpre ressaltar que a constituição de uma sociedade em conta de participação independe de qualquer formalidade legal, podendo ser ajustada por contrato, por a lei não impor forma especial, pode provar-se por todos os meios de direito. Uma vez constituída mediante contrato escrito (contrato social), este produz efeitos somente entre os sócios, de modo que sua eventual inscrição em qualquer registro não confere personalidade jurídica à sociedade e não terá o condão de produzir qualquer efeito em relação a terceiros.

Apesar da ausência de formalidades para sua constituição, a SCP deverá seguir todas as regras contábeis e determinações da Receita Federal aplicáveis às pessoas jurídicas em geral, haja vista serem equiparadas a estas, conforme definido no art. 148 do Decreto 3.000/99 (Regulamento do Imposto de Renda – RIR/99).

Ademais, em 03 de junho de 2014 foi publicada no Diário Oficial da União (DOU) a Instrução Normativa RFB nº 1.470, de 30/05/2014, por meio da qual se tornou obrigatória a inscrição das SCP’s perante o Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).

19.4 vAntAgens

A grande vantagem da SCP é ser um mecanismo de parceria empresarial por meio do qual:

I. o Sócio Ostensivo (Incorporador) poderá captar no mercado, de forma atrativa e segura, um maior número de investidores para a realização do empreendimento imobiliário por ele pretendido, não tendo os investidores qualquer ingerência na gestão e consecução dos negócios sociais, participando apenas de seus resultados;

II. o Sócio Participante se mantém oculto perante terceiros em relação às atividades sociais, sendo um atrativo para os investidores que têm por objetivo realizar uma parceria de negócios na qual eles não terão qualquer responsabilidade perante terceiros, na medida em que as atividades sociais serão desenvolvidas única e exclusivamente pelo Sócio Ostensivo.

Cabe ressaltar que, mesmo permanecendo o Sócio Participante oculto perante terceiros e não se responsabilizando pelas atividades sociais, o Sócio Participante tem o direito de fiscalizar a gestão dos negócios, ou seja, a conduta do Sócio Ostensivo no cumprimento das obrigações que pactuaram entre si.


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19.5 procedimento detALhAdo

Para a constituição de uma SCP basta observar o seguinte procedimento:

9 Levantamento da documentação das empresas ou pessoas físicas que serão as sócias (contratos sociais, documentos de identidade e CPF, procurações etc.).

9 Definição da forma de participação do Sócio Participante na SCP.

9 Elaboração de um contrato social.

9 Registro da SCP perante o CNPJ (em fase de ajustes pela Receita Federal).

9 Obtenção de CNPJ.

Atenção: Assim como na SPE, é muito importante definir com clareza os objetivos da SCP em cláusula destacada no contrato social, bem como a forma de participação dos sócios para a formação do patrimônio especial e na distribuição dos resultados da SCP, para que não haja dúvidas quanto ao seu objeto social, obrigações e participação dos sócios e as obrigações tributárias e fiscais decorrentes da atividade empresarial por ela desenvolvida.

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resUmo gerAL

20 resUmo gerAL

Regime Especial de Tributação

(RET)

Patrimônio de Afetação

(PA)

Sociedade de Propósito Específico

(SPE)

Sociedade em Conta de Participação (SCP)

Con

ceito

Regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias e sobre o pagamento unificado de tributo, com redução de alíquota.

Segregação dos empreendimentos afetados do patrimônio da incorporadora.

Modelo de organização societária pelo qual se constitui uma nova empresa que deve se revestir de uma das formas de sociedades empresárias tipificadas no ordenamento jurídico brasileiro, cuja atividade restringir-se-á à realização de um ou mais negócios determinados.

Tipo societário despersonificado, no qual a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo Sócio Ostensivo, participando os demais (Sócios Participantes) dos resultados correspondentes, sem que haja confusão entre as figuras do investidor (Sócio Participante) e do empreendedor/construtor/incorporador (Sócio Ostensivo), limitando e separando as suas responsabilidades.

Con

stit

uiçã

o

A opção pelo RET depende(I) da instituição do Patrimônio de Afetação no terreno objeto da incorporação imobiliária;(II) da inscrição de cada incorporação afetada no CNPJ, vinculada ao evento 109 (Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação),(III) prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

Mediante averbação no Cartório de Registro de Imóveis, a qualquer tempo após o registro da Incorporação no Ofício de Registro de Imóveis competente, do termo firmado pelo incorporador.

Mediante elaboração do contrato ou estatuto social celebrado entre os sócios, conforme tipo societário eleito (sendo S/A e Ltda. os mais comuns), cujas cláusulas essenciais deverão seguir a legislação que regulamenta o tipo societário com o qual a SPE se reveste, devendo ser registrado no Registro Público de Empresas Mercantis (Juntas Comerciais/JUCEMG).

Independe de qualquer formalidade legal, podendo ser ajustada por contrato. Uma vez constituída, produz efeitos somente entre os sócios e sua eventual inscrição em qualquer registro não confere personalidade jurídica à SCP e não terá o condão de produzir qualquer efeito em relação a terceiros.

Algumas características do regime especial de tributação, do

patrimônio de Afetação, da sociedade de propósito específico

e da sociedade em conta de participação

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(RET)


(PA)


(SPE)


Con

stit

uiçã

o

(iv) regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); (v) regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS); e (vi) apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação” na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.

Opc

iona

l

Ainda que no empreendimento seja averbado o Patrimônio de Afetação, mas caso adotado deve prevalecer até o final da incorporação.

Mas caso adotado deve prevalecer até o final da incorporação.Obs: Se houver opção pelo RET o PA torna-se um requisito obrigatório.

- -

Obj

etiv

os e

van

tage

ns

Aplicação de alíquota única e reduzida nas incorporações imobiliárias.

Resguardar os interesses dos consumidores no caso de quebra da incorporadora e aumentar a transparência e fiscalização das obras.

Resguardar o incorporador e oferecer maior garantia aos compradores, na medida em que, com a SPE haverá uma maior segregação de riscos, pois o patrimônio da SPE será distinto do patrimônio do incorporador, não se misturando as receitas nem despesas das outras atividades desenvolvidas pelas partes que a constituíram.

Mecanismo de parceria empresarial por meio do qual:(I) o Sócio Ostensivo (Incorporador) poderá captar no mercado, de forma atrativa e segura, um maior número de Investidores para a realização do empreendimento imobiliário por ele pretendido, não tendo os investidores qualquer ingerência na gestão e consecução dos negócios sociais, participando apenas de seus resultados;


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(RET)


(PA)


(SPE)


Obj

etiv

os e

van

tage

ns

(II) o Sócio Participante se mantém oculto perante terceiros em relação às atividades sociais, sendo um atrativo para os Investidores que têm por objetivo realizar uma parceria de negócios na qual eles não terão qualquer responsabilidade perante terceiros.

Car

acte

ríst

icas

1) Alíquota única de 4% sobre as receitas mensais (IRPJ 1,89% - CSLL 0,98% - PIS 0,56% - COFINS 2,57%)2) Até 31/12/2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% (um por cento) das receitas mensais recebidas;3) A opção pelo RET obriga ao recolhimento dos tributos neste regime a partir do mês da opção.

1) Os bens e direitos do PA somente podem ser objeto de garantia real em operação de crédito cujo produto seja a edificação do empreendimento e a entrega das unidades;2) O PA responde apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação a que se vincula, mas a incorporadora responde por dívidas do PA;3) Existência de uma Comissão de Representantes com total ingerência sobre o empreendimento;4) O patrimônio afetado não possui personalidade jurídica distinta da personalidade do incorporador.

1) Constituição mediante contrato ou estatuto social, de acordo com o tipo societário eleito (sendo S/A e Ltda. os mais comuns).2) Registro do ato constitutivo perante a Junta Comercial competente (Em Minas Gerais - JUCEMG).3) Sociedade personificada distinta da pessoa dos sócios, figurando a própria SPE perante terceiros.

1) Constituição mediante contrato social, no qual deverão ser definidos, de forma detalhada, o objeto social e a forma de participação dos sócios para a formação do patrimônio especial e na distribuição dos resultados da SCP.2) Registro da SCP perante o CNPJ (Receita Federal – em fase de ajustes)3) Sociedade despersonificada, figurando perante terceiros somente o Sócio Ostensivo.

Exti

nção

Após findarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

1) Averbação da construção;2) Denúncia da incorporação;3) Liquidação do Patrimônio de Afetação, no caso de falência ou insolvência civil do incorporador.

Após exaurido o objeto social e com a comprovação do cumprimento de todas as obrigações inerentes ao mesmo.

Após exaurido o objeto social e com a comprovação do cumprimento de todas as obrigações inerentes ao mesmo.

Fonte: Portela, Lima & Colen Advogados.

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referênciAs

referênciAs

BRASIL. Lei Nº 10.931, de 2 de AGOSTO DE 2004. Dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1° de outubro de 1969, as Leis n° 4.591/64, de 16 de dezembro de 1964, n° 4.728, de 14 de julho de 1965, e n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Brasília, 2004. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm> Acesso em: 25 de julho de 2014.

BAPTISTA, Luiz Olavo. Construção civil e direito – São Paulo: Lex Editora, 2011.

CÂMARA BRASILEIRA DA INDÚSTRIA DA CONSTRUçãO – Lei 10.931/2004 – Um marco para o mercado imobiliário, Brasília 2004.

CHALHUB, Mellhim Namem. Da incorporação imobiliária: 2ª ed. rev. e atul. – Rio de Janeiro: Renovar, 2005.

KÜMPEL, Vitor F. e KIKUNAGA, Marcus Vinícius. Patrimônio de Afetação na Incorporação Imobiliária (fascículo nº 29 do Manual Lex Prática Imobiliária) – São Paulo: Editora Lex Magister, 2010.

MARqUES FILHO, Vicente de Paula. Incorporação imobiliária & Patrimônio de Afetação. 1ª ed. Curitiba: Juruá, 2006.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atul. e ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro: Forense, 2014.

RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio edilício e incorporação imobiliária – Rio de Janeiro: Forense, 2011.

RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de registros públicos e direito notarial – São Paulo: Atlas, 2014.

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TE AMWORKTE AM

cartilha patrimonio afetação 05 - sinduscon-mg · do patrimônio de afetação, da sociedade de...

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