AFETAÇÃO PATRIMONIAL

na

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

João Paulo Ibañez Leal

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Lei 4.591, de 15 de Dezembro de 1964

Atividade empresarial que tem por objetivo construção e comercialização, durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de edificações coletivas.

Planejar, construir, vender, mais captar recursos e coordenar meios e recursos para este fim.

CONTEÚDO SOCIAL DO CONTRATO E DA PROPRIEDADE

PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL IMPLÍCITO

MECANISMOS GERAIS DE DEFESA DOS DIREITOS DOS ADQUIRENTES NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

a) Incorporador só pode comercializar frações ideais e acessões após arquivamento do memorial de incorporação no Ofício Imobiliário competente;

(informações do imóvel, condições jurídica e patrimonial do incorporador, ônus fiscais e reais incidentes sobre o terreno, projeto arquitetônico, orçamento da obra e etc. –art. 32)

b) Sanções civis e penais contra incorporador, construtor e corretor que promover incorporação (proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público) mediante informação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do terreno ou sobre a construção (Art. 65 – crime contra a economia popular), e, negociar frações ideais sem prévio registro do memorial no RI, omitir existência de ônus real sobre o terreno, não outorgar contrato de aquisição aos adquirentes, deixar de mencionar no contrato orçamento da obra e paralisar a obra por mais de 30 dias ou retardar injustificadamente seu andamento (Art. 66 – contravenções penais);

c)mesmo que o incorporador recuse a outorga do contrato ao adquirente, é assegurado ao adquirente o direito de registrar o contrato preliminar ou qualquer documento que o incorporador tenha outorgado, produzindo direito real oponível a terceiros – (Art. 35, p. 4o.);

d) o incorporador é obrigado, semestralmente, a informar aos adquirentes o estado da obra ( Art. 43, inciso I)

Art. 43III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

MECANISMOS DE PROTEÇÃO - DECRETAÇÃO DA FALÊNCIA/INSOLVÊNCIA OU PARALISAÇÃO ANTES PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI N.10.931

Art. 43VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra.

1) ausência de controle/fiscalização anterior a quebra ou paralisação – inviabilidade financeira da retomada;

2) não retomada na falência - condição de credor privilegiado, e, na paralisação – vazio legal;

3) dificuldades para retomada da obra na falência - dependência do síndico/MP/Juiz e ausência de regramento do Condomínio/Condôminos (representação, capacidade, prazos, alienação do estoque, repartição de despesas e quorum para deliberações);

4) insuficiência de regulamentação para destituição do incorporador, na hipótese de paralisação.

DEFEITOS DO SISTEMA ANTERIOR AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

É a separação ou segregação de um conjunto de bens ou direitos do patrimônio que ficam vinculados a um determinado fim, seja por mandamento legal ou por destinação do seu titular. Separados do patrimônio e afetados a um fim são tratados como bens independentes do patrimônio geral do indivíduo. Derroga dois princípios relevantes: a) excepciona a regra geral de garantia geral dos credores pelo patrimônio, e, b) impede e limita a utilização do patrimônio pelo seu titular.

SISTEMA DE PROTEÇÃO NO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO – LEI N. 10.931

ESPÉCIES E CONSTITIUÇÃO 1. ESPÉCIES -

-Incorporação afetada sem o R.E.T.

-Incorporação afetada com o R.E.T.

2. CONSTITUIÇÃO -

- sem o R.E.T.: Requerimento R.I.

- com o R.E.T.: Requerimento R.I. + antes início de vendas (art. 4o., p. 1o.) Termo de Opção junto a Receita Federal

INCORPORADOR

ATRIBUIÇÕES DO INCORPORADOR - art. 31- D

- Organização,Planejamento e Viabilização (inciso I)- Administração e Preservação do P.A. (inciso II)- Viabilização Financeira do Empreendimento,

conforme sistema adotado para a sua comercialização (inciso IV)

- Movimentação da conta bancária (inciso IV)

•

INCORPORADOR

OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR - art. 31- D

-Movimentação bancária por conta bancária exclusiva do P.A. (inciso V)-Escrituração completa do P. A. (inciso VIII)- Balancetes e Demonstrativos Trimestrais do P.A. e entrega à CR ( inciso VI)-Fiscalização contábil e de engenharia

INCORPORADOR

RESTRIÇÕES – 31-A-Na oneração dos bens e direitos do P.A (p. 3o.)-No reembolso do custo da aquisição do terreno (p. 7o.)-Na apropriação dos recursos excedentes as obrigações do P.A (p. 8o., inciso I)- Vinculação dos valores recebidos na venda das frações ideais do terreno ao P.A com exceções (p. 8o., inciso II)

COMPRADOR

GARANTIAS NA RELAÇÃO COM INCORPORADOR – 31-A-Vinculação da receita do P.A ao seu fim (p. 6o.)-Oneração do terreno e suas acessões apenas para o financiamento da edificação (p. 3o.)- Vinculação do produto da securitização de créditos ao P.A (p. 4o.)

COMPRADOR

GARANTIAS FRENTE AO PASSIVOGERAL DO INCORPORADOR INSOLVENTE OU AFASTADO-PARCIAL, no caso do P.A sem o R.E.T.•Obrigações próprias do P.A e dívidas tributárias do Incorporador-TOTAL, no caso do P.A. com R.E.T.* Obrigações próprias do P.A

CONDIÇÃO ESSENCIAL PARA EFETIVIDADE DA PROTEÇÃO PATRIMONIAL

FISCALIZAÇÃO EFICIENTE DURANTE A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA:

1) PERMITIRÁ A VIABILIDADE ECONÔMICA DA RETOMADA OU LIQUIDAÇÃO DO EMPREENDIMENTO (evitar passivos ocultos fiscal/previdenciário e financiamento) *débitos c/ fornecedores e trabalhista;

2) FACULDADE (decisão) DOS ADQUIRENTES NA RETOMADA OU LIQUIDAÇÃO (autonomia Poder Judiciário –Síndico-MP);

3) NÃO INTEGRAR O UNIVERSO DE CREDORES DA MASSA FALIDA/VAZIO LEGAL DA PARALISAÇÃO.

COMISSÃO DE REPRESENTANTES/INSTITUIÇÃO

FINANCIADORA

PODERES / DEVERES – ART. 31-C-nomeação de pessoa física ou jurídica para fiscalizar e acompanhar o P.A-Responsabilidade pela falta de zelo, dedicação e sigilo informações comerciais, tributárias e outras- Instituição deverá fornecer cópia do relatórios a CR

PROCEDIMENTO NA OCORRÊNCIA DO SINISTRO – arts. 31-F e 9o. Da Lei N. 10.931

1) Assembléia Geral dos Condôminos para deliberar pela continuidade ou liquidação;

2) Prazo AG – 60 dias da decretação da falência;

3) Convocação – CR, na falta, 1/6 dos titulares das frações ideais, instituição financiadora, ou, ainda, decisão do Juiz da falência;

4) Quorum –

4.1. maioria simples –ratificar ou eleger CR;

4.2. 1a. convocação –2/3 dos votos adquirentes e

2a. Convocação maioria absoluta -deliberação

RETOMADA DA OBRA

1) condôminos se sub-rogam nos direitos , obrigações e encargos relativos a incorporação, inclusive ao contrato de financiamento – 31-F, parágrafo 11;

2) excluídas obrigações diretas ou indiretas devidas pelo Incorporador ao IR e CSL, e outras obrigações de outras atividades não relacionadas com a incorporação afetada;

3) custo da conclusão – 31-F, parágrafo 12, inciso IV – todo custeio da construção e averbação;

4) divisão do custo – 31-F, parágrafo 12 -

4.1.coeficiente de construção cada unidade, ou,

4.2.critério de rateio deliberado AG.

COMISSÃO DE REPRESENTANTES (art. 31-F, parágrafos 3o. e 14) poderes/obrigações na forma da lei e AG

a) irretratável para firmar contratos, inclusive após a conclusão das obras;

b) se liquidação, alienar terreno e acessões;

c) realizar leilão no prazo de 60 dias da deliberação de continuidade ou liquidação do estoque;

d) pagar, prazo de 5 dias, da alienação do estoque as obrigações trabalhistas, previdenciárias, tributárias do patrimônio de afetação e ressarcir adiantamentos dos condôminos;

COMISSÃO DE REPRESENTANTES

e) pagar obrigações trabalhistas, previdenciárias, fiscais, reembolsar adquirentes, instituição financiadora e proprietário do terreno e entregar à massa falida saldo remanescente (prazo 5 dias do recebimento);

f) receber parcelas do preço, e,

g) prestar contas ao Condomínio/Condôminos.

ARTIGO 9o. – passivo tributários, previdenciário e trabalhista

PRAZO PARA LIQUIDAÇÃO – 01 ano da deliberação da retomada ou concessão habite-se, fato que ocorrer primeiro

1) Perda da eficácia da deliberação se não ocorrer a liquidação deste passivo:

- prazo aleatório (?)

- atos realizados (?)

- controle do pagamento (?)