cartilha contratos empreitada 2010

7/23/2019 Cartilha Contratos Empreitada 2010

1/49

MAIO/2010

CONTRATOS DE EMPREITADANA CONSTRUO CIVIL


2/49

CONTRATOS DE EMPREITADA NA CON STRUO CIVIL | SINDUSCON-MG

Diretoria Sinduscon-MG Trinio 2009-2011

PresidenteLuiz Fernando Pires

1 Vice-PresidenteAndr de Sousa Lima Campos

Vice-Presidentesrea Imobiliria: Jos Francisco Couto de Arajo Canado

Obras Industriais e Pblicas: Joo Bosco Varela Canado

Poltica, Relaes Trabalhistas e Recursos Humanos: Bruno Vincius Magalhes

rea de Materiais, Tecnologia e Meio Ambiente: Geraldo Jardim Linhares Jnior

Administrativo-Financeiro: Eduardo Kuperman

Comunicao Social: Werner Canado Rohlfs

DiretoresDiretoria de Programas Habitacionais: Bruno Xavier Barcelos Costa

Diretoria da rea de Materiais e Tecnologia: Cantdio Alvim Drumond

Diretoria da rea de Meio Ambiente: Eduardo Henrique Moreira

Diretoria de Comunicao Social: Jorge Luiz Oliveira de Almeida

Diretor da rea de Poltica e Relaes Trabalhistas: Ricardo Cato Ribeiro

Diretoria da rea Imobiliria: Brulio Franco Garcia

Diretoria de Projetos: Oscar Ferreira da Silva Neto

Diretoria da rea de Obras Industriais: Ilso Jos de Oliveira

Diretoria da rea de Obras Pblicas: Jos Soares Diniz Neto

Diretoria de Relaes Institucionais: Werner Canado Rohlfs

Coordenador SindicalDaniel talo Richard Furletti

Assessora de ComunicaoCristiane Arajo

CONS TRUINDOSOLUESSIND USCON-MG

C O N S T R U I N D O S O L U E SSINDUSCON-MG

Ca*a$&"a/& %a F&%*!: J+$#a%a ! A!!& ! S#$a CRB 1412 6 R!"#&

S616c

S#%#ca*& a I%)*(#a a C&%)*(+/& C##$ %& E)*a& ! M#%a) G!(a#).Contratos de empreitada na construo civil. B!$& H&(#&%*!:

SINDUSCON-MG, 2010.96 '.

1. C&%*(a*& 2. C&%)*(+/& C##$ 3. C+)*& I.T*+$&

CDU: 005.954:69


3/49


APRESENTAO 7

COMENTRIOS INICIAIS 9

PALAVRA DO PRESIDENTE 11

ACESSO AO CONHECIMENTO 13

1 CONTRATOS CONCEITOS BSICOS 151.1 PRINCPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL 15

1.2 DIREITOS DAS OBRIGAES 171.2.1 Obrigao 171.2.2 Os efeitos das Obrigaes 181.2.3 A extino das Obrigaes 18

1.3 RESPONSABILIDADES 191.3.1 Responsabilidade Civil 191.3.2 Responsabilidade Contratual 19

1.4 GARANTIAS 201.4.1 Fiana 201.4.2 Seguros 20

1.5 GARANTIA DE EXECUO DA OBRIGAO A PRAZO 21

1.6 INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAES ASSUMIDAS 211.6.1 Mora do devedor 211.6.2 Clusula Resolutiva 221.6.3 Clusula Penal 231.6.4 Indenizao por perdas e danos 241.6.5 Definio de multas, juros e correo monetria 25

1.7 SITUAES SUPERVENIENTES FORMAO DO CONTRATO 261.7.1 Caso Fortuito ou Fora Maior 261.7.2 Teoria da Impreviso (Rebus sic stantibus) 261.7.3 Exceo do contrato no cumprido 27

1.8 RESOLUO CONTRATUAL 281.8.1 Resoluo por inexecuo voluntria 28

1.8.2 Resoluo por inexecuo involuntria 281.8.3 Resoluo por onerosidade excessiva 29

1.9 EXTINO DO CONTRATO 301.9.1 Resilio 301.9.2 Resciso 31

1.10 RESOLUO DE DISPUTAS 321.10.1 Negociao 321.10.2 Mediao 32

SUMRIO

FICHA TCNICA

REALIZAOSindicato da Indstria da Construo Civil no Estado de Minas Gerais - Sinduscon-MG

Rua Marlia de Dirceu, 226 - 3 e 4 andares - LourdesCEP 30170-090 - Belo Horizonte-MG

Telefone: (31) 3253-2666 - Fax: (31) 3253-2667www.sinduscon-mg.org.br

e-mail: [email protected]

ELABORAOM.ROSCOE Engenharia e Construes Ltda.

Roberto Mauro do CoutoCREA/MG 50.247/D

COLLEM - Construtora Mohallem Ltda.Rodrigo Gonalves Toledo

OAB/MG 122.286

PAREX Service Ltda.Ariovaldo Jos da Silva

OAB/MG 56.519

Reta Engenharia Ltda.Ilso Jos de OliveiraCREA/MG 15966/D

COORDENAO DO PROJETOCouto & Handam Engenharia e Colsultoria Ltda.

Roberto Mauro do CoutoCREA/MG 50.247/D

PROJETO GRFICOInterativa Comunicao

REVISORita Lopes

CONSTRUINDOSOLUESSINDUSCON-MG

C O N S T R U I N D O S O L U E SSINDUSCON-MG

CONTRATOS DE EMPREITADA NA CON STRUO CIVIL | SINDUSCON-MG4


4/49

CONTRATOS DE EMPREITADA NA CON STRUO CIVIL | SINDUSCON-MG6

Profissionalizar a gesto contratual de projetos uma necessidade das empresas no Bra-sil e, principalmente, para quem atua no segmento de construo. A eficaz administra-o dos contratos de obras minimiza os riscos e as perdas financeiras e maximiza o

potencial de ganhos.

Apesar disso, a grande maioria das empresas desse segmento tem dificuldades em faz-la, geralmente pela falta de conhecimento e qualificao de seus gestores, que de formaequivocada relegam-na a segundo plano, deixando a empresa exposta a riscos desneces-srios e at mesmo merc da prpria sorte.

A gesto contratual de projetos vai muito alm da simples preocupao com a produo,o prazo, a medio, a administrao, a qualidade e a segurana no canteiro de obras, queapesar de fundamentais no so suficientes para garantir, mesmo quando bem gerencia-dos, o sucesso de um projeto.

Transformar a gesto contratual dos projetos tem sido um desafio para essas empresas.Pensando nisso, o Sinduscon-MG, atravs da Subcomisso de Contratos da COI (Comis-so de Obras Industriais), tomou a iniciativa de divulgar este material com noes bsi-cas e cuidados a serem observados num contrato de empreitada.

Entendemos que um pouco mais de conhecimento sobre o assunto seja o primeiro pas-so para despertar, nos profissionais desse segmento, a conscincia para a importncia dagesto contratual no seu dia a dia, estimulando-os a uma convivncia mais amigvel como tema, aparentemente jurdico, de forma a dar aos contratos de empreitada a viso deengenharia que esses requerem, seja na sua formao e/ou na sua administrao.

Roberto Mauro do Couto

Engenharia de Contratos

CREA/MG 50.247/D

APRESENTAO1.10.3 Arbitragem 331.10.4 Ao judicial 34

2 CONTRATO DE EMPREITADA 35

2.1 CARACTERSTICAS DO CONTRATO DE EMPREITADA 35

2.2 ESPCIES DE EMPREITADA 36

2.3 REGIMES DE CONTRATAO DE EMPREITADA 362.3.1 Empreitada sob administrao 362.3.2 Empreitada a preo global 37

2.3.3 Empreitada a preo unitrio 372.3.4 Empreitada integral (turn-key) 38

2.4 SUBEMPREITADA 38

2.5 RESPONSABILIDADE DO EMPREITEIRO 382.5.1 Quanto aos riscos da obra 382.5.2 Quanto solidez e segurana dos edifc ios e outras construes considerveis 392.5.3 Quanto perfeio da obra 392.5.4 Quanto responsabilidade pelo custo dos materiais 392.5.5 Quanto aos danos causados a terceiros 39

2.6 B ASE OBJETIVA DO NEGCIO JURDICO 40

2.7 A LEI 8.666 DE 21/06/1993 41

2.8 DIRETRIZES PARA A INTERPRETAO DE CONTRATOS 413 ITENS ESSENCIAIS NA FORMAO DE UM CONTRATO DE EMPREITADA 43

3.1 CONTRAENTES 43

3.2 OBJETO / ESCOPO E DOCUMENTOS DE REFERNCIA 43

3.3 ESPECIFICAES 44

3.4 OBRIGAES, DIREITOS E RESPONSABILIDADES 45

3.5 PRAZOS 45

3.6 DO PREO, REAJUSTAMENTO, MEDIO E PAGAMENTO 45

3.7 SERVIOS EXTRAS E ORDENS DE VARIAO 46

3.8 PENALIDADES 47

3.9 ACEITE E CONCLUSO 47

3.10 GARANTIAS 483.11 SOLUO DE CONTROVRSIAS 50

3.12 SUSPENSO E EXTINO DA EMPREITADA 50

4 BIBLIOGRAFIA 50

5 ANEXOS 53

5.1 MINUTA DE CONTRATO PARTICULAR A PREO UNITRIO 53

5.2 MINUTA DE CONTRATO PARTICULAR A PREO GLOBAL 53



5/49


Aps a vigncia do Novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) em 2003, expressivasalteraes foram introduzidas nas regras que regulam as relaes contratuais. Hoje, existeum leque de dispositivos legais que demonstram a inteno do legislador em tornar os con-

tratos cada vez mais equilibrados, representando um importante avano nessas relaes.

O propsito desta publicao no apenas apresentar sugestes e cuidados a seremobservados nos contratos privados de empreitada. Mas, sobretudo, conscientizar contra-tantes, contratados, engenheiros, administradores, advogados e profissionais que traba-lham com esse tipo de contrato, seja na sua formao ou durante a sua execuo. A ava-liao tcnica e a administrava dos contratos no deve ficar a critrio unicamente dosadvogados. Este o especialista no instrumento contrato, mas o acompanhamento e aadministrao do negcio devem ser feitos por profissionais que detenham conhecimen-to do objeto.

Nos contratos de empreitada, essa avaliao deve ter a participao dos engenheiros edos gestores do projeto, pois so eles os profissionais que detm o conhecimento tcni-co do objeto contratual, das dificuldades e dos obstculos que podero surgir na etapade execuo. Essas matrias so importantes no controle fsico/financeiro do investimen-to, alm do que as responsabilidades tcnicas so dos engenheiros executores da obra.

Assim, visando esse pblico, procuramos abordar os tpicos concernentes em uma lin-guagem simples e de fcil entendimento, no nos aprofundando em discusses sobrepossveis divergncias existentes no mundo jurdico.

Este documento foi preparado atravs do processo voluntrio da Subcomisso de Contra-tos do Sinduscon-MG, que rene engenheiros, advogados e profissionais de empresas deengenharia interessadas na discusso e compreenso do tema apresentado. Em especial,agradecemos s empresas M.ROSCOE Engenharia e Construes Ltda., COLLEM Cons-

trutora Mohallem Ltda., PAREX Service Ltda., Pires & Franco Consultores S/C Ltda. e RetaEngenharia Ltda.

Roberto Mauro do Couto

Engenharia de ContratosCREA/MG 50.247/D

COMENTRIOS INICIAIS


6/49


A vontade das partes e a busca do consenso a essncia de um contrato. Por isso, essaspartes devem entender que o objetivo a conquista da realizao do contrato e nunca avitria de uma sobre a outra. A realizao do contrato um interesse comum e assim

deve ser encarada do incio ao fim.

Acreditando que o conhecimento dos princpios e dos instrumentos contratuais previstosna legislao brasileira tornar as relaes entre os contratantes mais equilibradas, apre-sentamos sociedade, em especial comunidade envolvida na gesto de obras de emprei-tada, este trabalho desenvolvido com muito afinco por profissionais de nossa rea.

Temos conscincia do quo extenso e complexo o assunto, e no pretendemos aqui esgo-tar as discusses sobre o mesmo. Nossa inteno fornecer, atravs do texto desenvol-vido, conceitos e subsdios sobre os pontos contratuais mais relevantes para uma boa com-preenso do tema, fornecendo uma base de conhecimento tcnico-jurdico para que osenvolvidos entendam as responsabilidades assumidas ao assinar um contrato e, fazendo-o, possam ter condies de administr-lo de forma mais amigvel e eficiente.

Ao publicar e disponibilizar este documento, o Sinduscon-MG no se responsabiliza pelofornecimento de servios profissionais. O Sindicato presta-se ao esclarecimento, e qual-quer pessoa que o utilize deve basear-se em sua prpria opinio e buscar sempre a orien-tao de um profissional competente.

O Sinduscon-MG agradece a participao daqueles que contriburam com o envio desugestes, correes e comentrios, fundamentais para a criao deste trabalho. Leitor,sinta-se vontade para enviar novas contribuies sobre o mesmo e, assim ajudar-nos amelhor-lo. Sinceramente, esperamos atingir nosso objetivo.

Luiz Fernando Pires

Presidente do Sinduscon-MG

PALAVRA DO PRESIDENTE


7/49


O SEBRAE-MG apoia projetos para o fortalecimento de micro e pequenas empresas do setor

de construo civil. So capacitaes tcnicas e gerenciais que preparam os empreende-

dores para os desafios do mercado e contribuem para a melhoria de produtos e processos.

A publicao da cartilha Contratos de Empreitada na Construo Civil uma destas ini-ciativas. A edio rene informaes prticas e didticas que orientam e esclarecem os

gestores e empresrios do setor. Assim, eles podem acompanhar os acontecimentos do

mercado.

A informao hoje um dos mais importantes diferenciais competitivos, que ajudam as

empresas a ganhar produtividade e se colocar frente dos concorrentes. Seguem o cami-

nho da excelncia e do desenvolvimento.

As micro e pequenas empresas de Minas Gerais precisam deste apoio. E esta a misso

do SEBRAE-MG: promover a competitividade e o desenvolvimento sustentvel dos peque-

nos negcios em Minas Gerais.

Roberto Simes

Presidente do Conselho Deliberativo do SEBRAE-MG

ACESSO AO CONHECIMENTO


8/49


So negcios jurdicos compostos de duas ou mais pessoas, um objeto e o vnculoobrigacional entre as partes.

Os contratos so praticados por fora das necessidades diversas, baseados na vonta-de e nas possibilidades das partes.

Os contratos possibilitam: aquisio, resguardo, transferncia, conservao, modifi-cao e extino de direitos.

O contrato uma relao dinmica, pactuado com cooperao. Importante ressaltarque os contratantes no podem ser inimigos, tendo como objetivo a destruio umdo outro. A satisfao do contrato depende da cooperao recproca baseada nos deve-res legais de diligncia, boa-f e cooperao.

O objeto de um contrato de cunho patrimonial-econmico. Caso no seja, deve serconversvel em valor, o que caracteriza o Direito das Obrigaes.

Os instrumentos contratuais (contratos) surgem aps o acordo das obrigaes. De modo

geral, o contrato trata de direitos e obrigaes definidos pelas partes envolvidas,expressa e formal, na maioria dos casos.

1.1 PRINCPIOS FUNDAMENTAIS DO DIREITO CONTRATUAL

So diversos os princpios que regem os contratos, sendo os mais importantes:

Princpio da autonomia da vontade: O fundamento deste princpio a liber-dade contratual, na qual os contratantes tm o poder de disciplinar os seus inte-resses, mediante o acordo de vontades, e os efeitos so determinados pelaordem jurdica. Existem diversos freios e contrapesos, como: a ordem pblica,o respeito, os bons costumes, a boa-f.

Princpio do consensualismo: Trata-se do acordo das vontades. Decorre damoderna viso de que o contrato resulta do consenso entre as partes, pois sobreele discutiram e acordaram e por consenso o pactuaram.

Princpio da relatividade dos efeitos do contrato: Funda-se na ideia de queos efeitos do contrato s se produzem em relao s partes, queles que mani-festaram sua vontade, vinculando-os ao seu contedo, no afetando terceiros

1 CONTRATOS CONCEITOS BSICOS


9/49

CONTRATOS DE EMPREITADA NA CON STRUO CIVIL | SINDUSCON-MG CONTRATOS DE EMPREITADA NA CONSTRUO CIVIL | SINDUSCON-MG16

em seu patrimnio. Sendo relevante que a funo social dos contratos, previs-ta na legislao civil, pode afetar o ajuste das partes.

Princpio da obrigatoriedade dos contratos: Denomina-se tambm princpioda intangibilidade dos contratos, e representa a fora do vnculo das conven-es. O brocardopacta sunt servanda, baseado na autonomia da vontade, querdizer que ningum obrigado a contratar, porm, uma vez contratado obri-gado a cumprir. a irreversibilidade da palavra empenhada. Seus fundamen-tos so alicerados na segurana jurdica dos contratos. Caso no se cumpra,

surge a responsabilidade de indenizao. Esse princpio tem vrias excees, aprincipal a escusa por caso fortuito ou fora maior.

Ento, essa obrigatoriedade contratual no pode ser tratada como absoluta, eexistem ainda outras excees, inclusive a possibilidade de interveno judicialnos contratos para se corrigirem rigores ante o desequilbrio de prestaes oca-sionadas e de acordo com a Teoria da Impreviso.

Princpio da onerosidade excessiva: Serve como maneira de coibir a desigual-dade econmica, baseado na Teoria da Impreviso. Ope-se tal princpio ao prin-cpio da obrigatoriedade, permitindo aos contraentes recorrer ao judicirio paraobter alterao da conveno e de suas condies. Os fatores externos podemgerar, durante a execuo de um contrato, uma situao muito diversa da que

existia no momento da celebrao, onerando excessivamente o devedor. A Teo-ria da Impreviso denomina-se rebus sic stantibus e consiste em presumir a exis-tncia implcita de uma clusula, pela qual a obrigatoriedade de se cumprir ocontrato pressupe a inalterabilidade da situao de fato no ato da contratao.S aplicado nos contratos comutativos, de trato sucessivo e de execuo dife-rida. Assim, nesses casos, o devedor poder requerer ao juiz que o isente daobrigao, parcial ou totalmente.

Princpio da boa-f e da probidade: Trata-se da exigncia das partes comporta-rem-se de forma correta, no apenas durante as tratativas, mas durante a forma-o e execuo do contrato. relacionado com o princpio de que ningum podebeneficiar-se da prpria torpeza. A relao contratual deve ser caracterizada pelaboa-f objetiva, que impe aos contraentes um padro de conduta tico, honesto,

leal e probo. A regra da boa-f clusula geral para a aplicao do direito obriga-cional e permite a soluo do caso considerando fatores metajurdicos e princpiosjurdicos gerais. Sendo a boa-f um princpio geral do direito, faz com que a clu-sula aberta transforme-a em regra de conduta geral e abstrata para a sociedade.

A falta da boa-f objetiva causa o inadimplemento da obrigao quando os con-traentes deixam de cumprir alguns deveres anexos. Os deveres anexos ou secun-drios ultrapassam o dever da prestao contratual e derivam diretamente des-

se princpio. Como exemplo: o dever de esclarecimento (informaes sobre ouso, capacidade e limitaes), o de proteo, o de conservao, o de lealdade(no exigir cumprimento de contrato com insuportvel perda de equivalnciaentre as prestaes), de cooperao (prtica de atos necessrios realizaoplena dos fins visados pela outra parte).

Princpio da funo social do contrato: Com o novo Cdigo Civil, antigas einjustas regras ou princpios contratuais foram eliminados, alterados ou atenua-dos pelo legislador, passando o contrato a ter uma funo social. Em termos de

princpio jurdico, a funo social do contrato uma diretriz que deve ser res-peitada pelos contratantes. Ele no extingue regras, apenas determina subjeti-vamente que o contrato seja analisado por esta tica (emprego, continuao daatividade empresria, meio ambiente etc.).

Princpio da conservao ou do aproveitamento do contrato: No caso de umaclusula contratual permitir duas interpretaes diferentes, prevalecer a quepossa produzir algum efeito, pois no se deve supor que os contratantes tenhamcelebrado um contrato sem utilidade.

1.2 DIREITO DAS OBRIGAES

1.2.1 ObrigaoA anlise do Direito das Obrigaes importante para o estudo dos con-tratos. A obrigao surge de uma relao entre pessoas e o vnculo obri-gacional, em sentido jurdico, existe desde que se tenha: sujeito ativo(credor), sujeito passivo (devedor), objeto e a vontade das partes de secomprometerem a efetuar uma prestao, na qual o devedor possa sercoagido ou obrigado a fazer aps ter assumido o encargo. uma situa-o dinmica, consistente em relao jurdica especfica, na qual o deve-dor assume o dever moral de cumprir a obrigao e o credor possui aexpectativa de concluso da obrigao.

As obrigaes dividem-se de vrias formas, e as que interessam ao nos-

so propsito so:

Obrigaes principais: Obrigaes independentes em relao a outras,autnomas.

Obrigaes acessrias: Obrigaes que dependem da principal paraexistirem. Surgem para assegurar a realizao do negcio. Exemplo:fiana, garantia, seguro etc.


10/49

CONTRATOS DE EMPREITADA NA CON STRUO CIVIL | SINDUSCON-MG CONTRATOS DE EMPREITADA NA CONSTRUO CIVIL | SINDUSCON-MG18

Obrigaes de dar: Obrigao de entregar coisa pronta.

Obrigaes de fazer: Obrigao que abrange servio humano, sendomaterial ou imaterial. baseada no fato do devedor ter que confeccio-nar a coisa para depois entreg-la. So trabalhos aferidos no tempo, gne-ro ou qualidade: obras e artefatos.

Obrigaes de meio: Obrigao referente a trabalhos de conhecimentostcnicos, para a obteno de um resultado, sem responsabilidade sobre

ele (ex.: os trabalhos realizados por projetistas, mdicos e advogados).

Obrigaes de resultado (fim): Obrigao na qual o devedor se exone-ra somente quando o fim prometido alcanado. Sendo inadimplente,responde pelo prejuzo decorrente do insucesso.

Obrigaes de garantia: Obrigao que visa eliminar o risco que pesasobre o credor ou suas consequncias. uma subespcie da obrigaode resultado. O contedo da obrigao de garantia a eliminao dorisco, alheio vontade do obrigado. Sua natureza de propiciar maiorsegurana ao credor.

1.2.2 Os efeitos das ObrigaesOs efeitos das obrigaes so diretos e indiretos. Os diretos so: o adim-plemento, o inadimplemento e o atraso no adimplemento. O indiretoest estipulado em lei e permite ao credor obter o adimplemento preci-so da obrigao ou o ressarcimento por perdas e danos, ou os dois aomesmo tempo.

1.2.3 A extino das ObrigaesA extino de uma obrigao pode ocorrer de vrias formas, sendo queo pagamento a maneira mais comum e almejada.

Extino pelo inadimplemento: A extino pode acontecer pelo inadim-plemento, que o no cumprimento da obrigao, que neste caso deter-

minar a extino. Pode ocasionar a execuo coativa da prpria pres-tao ou perdas e danos. Porm, a relao pode permanecer intacta seo inadimplemento for apenas parcial e com ele o credor consentir.

Extino pela inviabilidade do objeto: Outra forma de extino daobrigao a inviabilidade do objeto. Neste caso, a obrigao torna-seinvivel, extinguindo-se. A responsabilidade pela indenizao existircaso a inviabilidade ocorra por culpa ou dolo de um dos contraentes.

Por exemplo: Falta de acesso execuo do servio.

Por vontade do agente: Mais uma forma de extino das obrigaes por vontade do agente, que pode por fim ao vnculo obrigacional. Asformas tipificadas na lei so o distrato (resilio bilateral), a resiliounilateral, a revogao e a renncia.

Pela onerosidade excessiva: A onerosidade excessiva uma das ino-vaes do novo Cdigo Civil Brasileiro (C.C.), e encontra-se disciplina-

da nos Artigos 317 e 478. Se em virtude de acontecimentos extraordi-nrios e imprevisveis (Teoria da Impreviso), a prestao de uma daspartes fique manifestamente desproporcional (excessivamente onero-sa), posterior constituio da obrigao, e com extrema vantagempara a outra parte, poder o prejudicado pedir sua reviso ao judici-rio (Art. 317). Caso no seja possvel ou recomendvel a reviso, a obri-gao pode se extinguir (Art. 478).

1.3 RESPONSABILIDADES

1.3.1 Responsabilidade CivilResponsabilidade define-se por compromisso, cuidado, diligncia, pres-teza etc. o fato de respondermos pelos atos que praticamos, deverde compromisso. O caso de no realizar a obrigao pode gerar umasano, uma imposio.

Afirma-se que a relao obrigacional tem como objetivo primrio ocumprimento da obrigao e, como secundrio, a sujeio do patrim-nio do devedor que no a satisfaz. Pode-se concluir que uma relaoobrigacional divide-se em duas: dbito e responsabilidade.

1.3.2 Responsabilidade ContratualNasce da celebrao de um contrato, podendo ser por ato lcito ou il-cito. Em matrias contratuais existem as responsabilidades pr-contra-

tual e ps-contratual, fundamentadas pelos princpios da boa-f contra-tual e das garantias definidas por lei ou pelo contrato.

Na responsabilidade contratual, as consequncias podem ir alm daindenizao, como no caso de execuo especfica. Mas existem exce-es, como os casos de eventos futuros e imprevisveis que atenuam asresponsabilidades.


11/49

CONTRATOS DE EMPREITADA NA CON STRUO CIVIL | SINDUSCON-MG CONTRATOS DE EMPREITADA NA CONSTRUO CIVIL | SINDUSCON-MG 220

O simples inadimplemento leva presuno de culpa, e cabe ao ina-dimplente provar o contrrio. A responsabilidade uma consequnciajurdica patrimonial do descumprimento da obrigao.

1.4 GARANTIAS

1.4.1 FianaA fiana um contrato tipificado nos Artigos 818 a 839 do Cdigo Civil.

Trata-se de uma garantia relativa obrigao contratual assumida peloafianado, representada por valor monetrio. uma espcie de cauofidejussria, conferida em nome do afianado, na qual o fiador assumeo pagamento do valor estipulado na fiana caso a indenizao venha aexistir. Assim, a responsabilidade/garantia prestada pelo fiador e odever de execuo do afianado. Tem-se, portanto, um responsvel pelaobrigao principal (o afianado) e dois responsveis pela obrigaosecundria (o fiador e o afianado). Trata-se de responsabilidade solid-ria, na qual a responsabilidade de indenizao, que secundria obri-gao principal, pode ser cobrada de qualquer um dos coobrigados.

Nos contratos de empreitada, o tipo mais comum de fiana a Cartade Fiana Bancria. O banco emite um documento (Carta de Fiana) epassa a ser fiador das responsabilidades assumidas pelo afianado,garantindo-as por uma operao ativa de crdito. Caso o contrato noseja cumprido, o valor da fiana fica disposio do beneficirio quepoder exigi-lo do fiador.

1.4.2 SegurosO seguro um instrumento fundamental para o desenvolvimento do mun-do moderno, gerando a segurana e a garantia para a viabilidade de in-meros empreendimentos, os quais no seriam possveis pelos enormesriscos e investimentos envolvidos (ex.: a construo de uma platafor-ma de petrleo, que tem alto valor de investimento e grande risco defuncionamento). No Brasil, onde esta modalidade de garantia fiscali-

zada pelo governo (SUSEP), o risco distribudo atravs de mecanis-mos legais entre as empresas seguradoras e reseguradoras, nacionais e/ouinternacionais, onde estas passam a ser garantidoras das obrigaes dostomadores e responsveis pelo fiel cumprimento das obrigaes ou porsua indenizao junto ao segurado.

O seguro-garantia tem a finalidade de garantir ao segurado, atravs deuma seguradora e limitado ao valor da aplice, o fiel cumprimento das

obrigaes contratuais de responsabilidade do tomador. Assim, o toma-dor o contratante do seguro (ex.: a empreiteira ou construtora que assu-me uma tarefa de construir, fornecer bens ou prestar servios). O segu-rado o contratante (ex.: o dono da obra) da obrigao junto ao toma-dor. J a seguradora, o terceiro envolvido, que garante a realizaodo contrato.

1.5 GARANTIA DE EXECUO DA OBRIGAO A PRAZO

Como consequncia da reciprocidade das prestaes existentes nos contratosbilaterais, o Artigo 477 do Cdigo Civil prev uma garantia a ser prestada pelocontratante, em detrimento a outra parte que executar a obrigao a prazo.Esse artigo busca acautelar os interesses de quem deve pagar (executar) em pri-meiro lugar, protegendo-o contra alteraes da situao patrimonial do outrocontratante.

1.6 INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAES ASSUMIDAS

Quando as obrigaes no so cumpridas, com culpa (imputveis) ou sem cul-pa (inimputveis) do obrigado, leva-se o devedor para a inadimplncia. As con-sequncias so diversas, assim como as causas e os motivos, mas todas podemocasionar a extino do vnculo obrigacional e a constituio do devedor emresponsabilidade indenizatria. Em decorrncia do inadimplemento, fica o cre-dor autorizado a realizar a cobrana coativa da prestao.

1.6.1 Mora do devedorA mora e a obrigao de reparar os prejuzos dela advindos esto pre-vistas nos Artigos 394 a 405 do Cdigo Civil. A mora advm do no cum-primento da obrigao, do cumprimento atrasado ou no conformecom o modo, tempo e lugar estabelecidos. Nesse caso, necessriocomprovar o vencimento do prazo e a culpa do devedor por vontadeprpria, negligncia, impercia ou imprudncia (Art. 396). Imputa ao

devedor a responsabilidade pelo prejuzo ocasionado ao credor, quepoder exigir o cumprimento judicial da prestao, acrescida do danoemergente e do lucro cessante.

Ressalva-se o caso fortuito ou fora maior, pois no ocorre mora e nocabe atribuir ao devedor o descumprimento da obrigao, salvo os casosde disposio legal ou de previso contratual.


12/49


No caso de mora, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a reso-luo do contrato ou exigir o cumprimento, acrescido da indenizaopor perdas e danos, cabvel nos dois casos.

Observao: O termo mora tem duas aplicaes. Uma refere-se ina-dimplncia, e como consequncia h de ser constituda judicialmente.A outra acepo do termo refere-se a atraso.

1.6.2 Clusula Resolutiva

Cada contraente tem a alternativa de resolver o contrato frente ao ina-dimplemento da outra parte ou pode exigir o cumprimento medianteexecuo especfica. Em qualquer dos casos far jus indenizao,legal ou convencionada.

Quando convencionada, denomina-se clusula resolutiva expressa oupacto compromissrio expresso. A clusula resolutiva expressa pre-vista no contrato e enseja a plena resoluo no caso de inadimplemen-to, sem necessidade de prvia interpelao judicial constitutiva da mora.Verificada a inadimplncia, d-se o direito resoluo do contrato. S possvel em contratos de execuo diferida, quando sua execuo posterior a assinatura (ex.: contratos de empreitada), ou a prazo.

A clusula resolutiva tcita est subentendida em todos os contratos bila-terais (ou sinalagmticos), autorizando o lesado pelo inadimplementoa pleitear a resoluo do contrato, com pedido de indenizao pelovalor ajustado contratualmente na clusula penal ou por ao indeni-zatria de perdas e danos. Toda ao indenizatria de perdas e danosdepende de interpelao judicial constitutiva de mora.

Portanto, as clusulas resolutivas expressas so de pleno direito, j astcitas dependem de interpelao judicial.

Aconselha-se que a resoluo deve ser judicial tanto na clusula reso-lutiva expressa/convencional como na clusula resolutiva tcita (ao

indenizatria de perdas e danos). Sendo que na primeira, a sentenatem o efeito meramente declaratrio, pois a resoluo d-se automati-camente, no momento do inadimplemento. Na segunda, o efeito des-constitutivo, depende sempre de interpelao judicial, na qual sero afe-ridas as ocorrncias dos requisitos exigidos para a resoluo. Inclusiveexaminando sua validade, sendo avaliada a importncia do inadimple-mento e calculado seu valor atravs da anlise de provas constitudasnos autos.

A clusula resolutiva representa manifestao de vontade das partes, masno fica excluda da obedincia aos princpios da boa-f e das exign-cias legais.

1.6.3 Clusula PenalTrata-se de obrigao acessria e sua existncia depende da obrigaoprincipal. Inserida no contrato tem funo coercitiva, dando fora aocumprimento da obrigao. Tem como objetivo fixar a quantia que deve-r ser paga ao lesado pelo inadimplemento, a ttulo de indenizao e

ressarcimento, caso ocorra o descumprimento total ou parcial da obri-gao, seja por inadimplemento total ou parcial. Temos os sinnimos:pena convencional e multa contratual.

A clusula penal tem semelhana com as perdas e danos, pois ambasso estipuladas em dinheiro e so destinadas a ressarcir os prejuzossofridos pelo credor, devido ao inadimplemento do devedor. A diferen-a entre elas que na clusula penal o valor arbitrado livremente pelosprprios contratantes, limitado por lei, ao valor da obrigao principal,e nas perdas e danos o valor fixado pelo juiz, com base nos prejuzosalegados e seguramente comprovados. A indenizao por perdas e danospossibilita o completo ressarcimento do prejuzo, j na clusula penalo valor arbitrado pode ficar aqum do prejuzo sofrido.

Para a exigncia da pena convencional, no necessria comprovaode prejuzo, basta a ocorrncia da mora (atraso) ou da inadimplnciatotal ou parcial. Ocorrendo o inadimplemento, o lesado pode pleitearos prejuzos sofridos conforme valores estabelecidos no contrato.

O devedor no pode se eximir de cumpri-la com o pretexto de abusiva,pois seu valor foi definido de comum acordo no contrato. Da mesmaforma, o credor no pode pleitear seu aumento com o argumento deque ela no cobre os prejuzos.

Caso haja algum desequilbrio, o credor pode abandonar a clusula

penal e pleitear ao indenizatria de perdas e danos, que abrange odano emergente e o lucro cessante, porm, dever comprovar judicial-mente o efetivo prejuzo e no s a inadimplncia. Da mesma forma, aLei assiste o devedor, cuja penalidade deve ser reduzida pelo juiz se aobrigao principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante dapenalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a naturezae a finalidade do negcio (Art. 413, C.C.).


13/49


Existem clusulas penais compensatrias e moratrias:

Clusula Penal Compensatria (Artigos 409, 410, C.C.): Surge quandoas partes anteveem possvel situao de prejuzo, com o descumprimen-to do contrato, e j fixam previamente uma indenizao. Com a estipu-lao do valor da multa compensatria, os contraentes esto livres dacomprovao dos prejuzos e da sua liquidao.

Esse tipo de multa exclui e substitui as perdas e danos decorrentes da

infrao contratual.

Clusula Penal Moratria (Artigo 411, C.C.): Estipulada para o caso desimples atraso (mora) no cumprimento da obrigao, ou por inexecu-o de alguma clusula especial. O credor tem a satisfao da pena jun-tamente com a execuo da obrigao principal. Normalmente seu valor pequeno, atuando apenas como uma coao ao cumprimento da obri-gao contratual.

Essa multa no exclui e nem substitui as perdas e danos decorrentes dainfrao contratual. Ou seja, alm do valor da multa no compensat-ria, a parte lesada poder pleitear tambm as perdas e danos.

O Cdigo Civil dispe, no pargrafo nico do Artigo 416, que no podehaver acumulao do pedido de indenizao por perdas e danos com apena compensatria j fixada no contrato. Ou se ajuza ao de perdase danos, com o nus de comprovar o prejuzo judicialmente, ou pleiteia-se a clusula penal compensatria. Salvo se o contrato estipular a com-plementao por perdas e danos, devidamente comprovadas. Nesse caso,o valor da clusula penal compensatria ser o mnimo indenizatrio.

1.6.4 Indenizao por perdas e danosA indenizao por perdas e danos pode ser definida como a diferenaentre a situao real atual do lesado e a situao em que ele se encon-traria caso a obrigao estivesse cumprida.

Os tipos comuns de perdas e danos so:

Danos emergentes correspondem efetiva diminuio patrimonial.

Lucros cessantes equivalem ao lucro que deixou de ser agregado aopatrimnio do lesado. Sua aplicao limitada pelo princpio da razoa-bilidade, previsto no Cdigo Civil.

As perdas e danos previstas no Cdigo Civil, Artigo 389, no so apli-cadas nos casos em que o devedor no age para o descumprimento daobrigao, por impossibilidade originria, ou subsequente obrigao,desde que no esteja em mora (inadimplente).

A culpa contratual mais sensvel. Basta haver mora caracterizada paraa responsabilizao do fato, com exceo da existncia de caso fortui-to ou fora maior. J a culpa extracontratual, exceto quando se tratarde responsabilidade objetiva, precisa ter a responsabilidade comprova-

da para haver indenizao. No verificada a culpa, o contraente estapto a buscar somente a resoluo, ou o retorno situao anterior, sempedir a indenizao.

A responsabilidade objetiva resume-se na obrigao de reparar o danoindependentemente de culpa. Basta que o agente no cumpra a obriga-o ou a cumpra de modo errneo, para haver sano ao obrigado.

1.6.5 Definio de multas, juros e correo monetriaMulta penitencial Tem carter de pena e estipulada quando as par-tes tm direito de resilir (extinguir) o contrato. O valor estabelecido nocontrato no busca indenizar perdas e danos e, sim, penalizar o desis-tente, que pode ser tanto o credor quanto o devedor.

Multa simples Clusula penal pura, constituda por determinadaimportncia, que deve ser paga em caso de infrao de certos deveres.Exemplo: as penalidades que constam nos contratos de empreitada, seno pagas na data, haver juros de 1%; ou se a obra no foi entregueno prazo, paga-se multa de x % por semana de atraso. O objetivo pena-lizar o atraso do devedor.

Correo monetria um instrumento de garantia para proteo dovalor do capital, imputvel ao devedor, se por sua culpa houve descum-primento.

Juros moratrios Previstos para o caso de mora, constituem-se comopena imposta ao devedor pelo atraso no adimplemento da prestao.Ficam a ele sujeitos os devedores inadimplentes, ou em mora (atraso)independente de alegao de prejuzo.

Juros compensatrios ou remuneratrios Tem a funo de remune-rar o capital. Representam um valor que se paga para compensar os fru-tos perdidos.


14/49


decorrente de circunstncias imprevistas e imprevisveis), que tenhatornado a prestao de uma das partes desproporcional e muito onero-sa para o devedor.

Nada mais que a mudana profunda das circunstncias em que as par-tes se vincularam, provocando um desequilbrio acentuado entre asprestaes dos contratos de execuo diferida ou de longa durao.

1.7.3 Exceo do contrato no cumprido

Conforme dispe o Artigo 476 do C.C. os contratos bilaterais tm a par-ticularidade que as obrigaes das partes so recprocas e interdepen-dentes, ou seja, cada um dos contraentes simultaneamente credor edevedor um do outro. A interdependncia das obrigaes tem por cau-sa a obrigao do seu co-contratante, e assim, a existncia de uma subordinada outra. Se uma delas no cumprida, deixa de existir cau-sa para o cumprimento da outra (exceptio non adimpleti contractus).

Por esse motivo, nenhuma das partes, sem ter cumprido o que lhe cabe,pode exigir que a outra o faa. Essa a definio da exceo do con-trato no cumprido.

Requisito para a existncia da exceo do contrato no cumprido afalta cometida pelo contraente. O que est exigindo a prestao do outrotem de ter cumprido a sua. Esta defesa de exceo no voltada pararesolver (extinguir) o vnculo obrigacional e isentar o ru excipiente dodever de cumprir a prestao convencionada, pois trata de reconheci-mento do direito de recusar a prestao que lhe cabe, enquanto o autorno cumprir a contraprestao a seu cargo.

O contraente pontual, ante o inadimplemento do outro, pode tomar trsatitudes:

a) no executar a sua parte diante do inadimplemento da outra parte(exceptio nun adimplendi contratus);

b) pleitear a resoluo do contrato com pedido de indenizao (latusensus);

c) exigir o cumprimento contratual, quando possvel execuoespecfica.

1.7 SITUAES SUPERVENIENTES FORMAO DO CONTRATO

A obrigao visa realizao de um determinado fim, mas nem sempre os con-traentes conseguem cumprir a prestao avenada, em razo de situaessupervenientes, alheias vontade das partes, que impedem ou prejudicam asua execuo.

Exemplos de situaes supervenientes so:

1.7.1 Caso Fortuito ou Fora MaiorO Artigo 393 do Cdigo Civil dispe sobre o caso fortuito ou a foramaior. Existe a necessidade dos efeitos do fato no serem de possvelpreviso ou impedimento. O cumprimento no ser imputvel ao deve-dor. Admite-se o no cumprimento, pois havendo impossibilidade da pres-tao, impedido est formao do vnculo obrigatrio por falta de obje-to. o caso da impossibilidade superveniente que suprime o elementoessencial da obrigao e acarreta sua extino. A definio de Fora Maior de acontecimento inslito, de impossvel previso, como exemplo:seca extraordinria, inundao, incndio, granizo etc. O Caso Fortuito um insucesso previsvel, mas fatal como: greves, sentena judicial espe-cfica que impea o cumprimento da obrigao assumida, desapropria-

o etc. Neste caso, cabe a anlise do risco, do aleatrio. E a anlisedesse risco constitui um dos ingredientes na maioria dos negcios.

Os problemas imprevistos relativos ao universo dos negcios no libe-ram o devedor da obrigao, como por exemplo: retraimento das insti-tuies financeiras, cancelamento de emprstimo, no renovao dagarantia, a falta de recurso financeiro, falta de mo de obra, crise eco-nmica vigente etc.

Normalmente, no caso fortuito ou fora maior, o contrato extinto emrazo da absoluta impossibilidade de cumprimento das obrigaescontradas.

1.7.2 Teoria da Impreviso (Rebus sic stantibus)Esta teoria expressa a subordinao do vnculo obrigatrio continua-o daquele estado de fato vigente ao tempo da estipulao. o prin-cpio pelo qual se admite, em conjunto com outras condicionantes, areviso (Artigo 317 do Cdigo Civil) ou a resoluo do contrato (Artigo478 do Cdigo Civil) em circunstncias especiais, como a ocorrncia deacontecimentos extraordinrios e imprevistos (ex.: uma alterao radi-cal no ambiente objetivo existente ao tempo da formao do contrato,


15/49


1.8 RESOLUO CONTRATUAL

Na execuo do contrato, cada contraente tem a faculdade de pedir a resolu-o do contrato. Essa faculdade pode resultar de estipulao contratual ou depresuno legal. Resoluo uma consequncia do inadimplemento volunt-rio, involuntrio ou por onerosidade excessiva.

1.8.1 Resoluo por inexecuo voluntriaDecorre de comportamento culposo de um dos contraentes, com pre-

juzo ao outro. Extingue o contrato atingido e obriga as restituies rec-procas, sujeitando o inadimplente ao pagamento de indenizao. A inde-nizao compreende em ao de perdas e danos, que abrange o danoemergente e o lucro cessante, ou aplicao da clusula penal.

O devedor pode apresentar vrias defesas, de cunho material ou pro-cessual. Como exemplo, pode alegar que cumpriu integralmente ou demodo substancial o contrato, o que suficiente para impedir sua reso-luo. Ou que no o cumpriu porque o credor, que deveria cumprir antesa sua parte, no o fez (exceptio non adimpleti contractus); ou o adven-to de circunstncias que alteraram a base do negcio, tornando inexi-gvel a prestao (onerosidade excessiva) e outras tantas.

A resoluo do contrato pelo no cumprimento subordinada condi-o de que a falta seja de importncia relevante. A relevncia deve seranalisada de acordo com o interesse da parte que sofre seus efeitos. absurdo imaginar que qualquer parte resolva um contrato, tomandocomo pretexto uma inexatido mnima na execuo da outra parte. necessrio que a no conformidade seja razoavelmente sria e grave,prejudicando de modo objetivo o interesse do contratante. A anlise dohistrico da relao imprescindvel, a tolerncia em relao peque-na margem de erro ou atraso no pode ser alegada para a resoluo docontrato posteriormente.

Cabe ressaltar os princpios gerais do direito civil relativos s relaescontratuais: boa-f, funo social e a legtima expectativa das partes emrelao complexidade econmica do negcio.

1.8.2 Resoluo por inexecuo involuntriaA resoluo pode decorrer de fato no imputvel aos contraentes, ouseja, sem culpa do devedor. Nesse caso, no acarreta indenizao. Comoexemplo dessas resolues, tem-se a supervenincia de caso fortuito oufora maior que impossibilita o cumprimento da obrigao.

Esta impossibilidade deve ser definitiva e total, pois se for parcial oude pequena proporo, o credor pode ter interesse no cumprimento docontrato, e se for temporria acarreta apenas a sua suspenso. Justifi-ca-se a resoluo s se a impossibilidade persistir por tanto tempo queo cumprimento da obrigao no interesse mais ao credor. Portanto,meras dificuldades, mesmo que de ordem econmica, no se confun-dem com a impossibilidade de cumprimento da avena, exceto no casode onerosidade excessiva.

O inadimplente no fica responsvel pelo pagamento de indenizao, latusensus (clusula penal convencional ou de perdas e danos), salvo se expres-sa e contratualmente obrigou-se a ressarcir ou se estiver em mora (atraso).Caso as duas partes encontrem-se em mora, no haver perdas e danos.

1.8.3 Resoluo por onerosidade excessivaOs negcios jurdicos podem sofrer consequncias e modificaes pos-teriores s circunstncias da poca que foram contratados (Teoria daImpreviso), ocasionando a quebra insuportvel de sua equivalncia.Essa constatao deu origem ao princpio da reviso dos contratos (Arti-go 317 do C.C.) ou da resoluo por onerosidade excessiva (Artigos 478do C.C.). Mitiga o princpio da intangibilidade e permite aos contratan-tes recorrerem ao Judicirio, para obter alteraes da conveno ante-riormente feita.

O Artigo 478 do Cdigo Civil dispe que o acontecimento deve serextraordinrio, imprevisvel e excessivamente oneroso para uma daspartes. O dispositivo insere mais um requisito: o da extrema vantagempara a outra, ou seja, se a onerosidade no redunda em benefcio ouvantagem ao outro figurante, no h como reconhecer-se a Teoria daImpreviso, limitando a abrangncia da clusula.

Os pressupostos para onerosidade excessiva so:4 vigncia de um contrato comutativo, de execuo diferida ou de tra-

to sucessivo;

4 ocorrncia do fato extraordinrio e imprevisvel;4 alterao da situao de fato existente no momento da execuo, em

confronto com o que existia por ocasio da celebrao;4 nexo causal entre o evento superveniente e a consequente excessiva

onerosidade.

Exceo se faz atravs do artigo 399. Caso o contraente esteja em moraquando dos fatos extraordinrios, no poder invocar, em sua defesa,


16/49


a onerosidade excessiva. Estando nessa situao, responder pelos ris-cos supervenientes, ainda que decorrentes de caso fortuito ou foramaior. S aproveita esse princpio a parte diligente e empenhada no cum-primento da obrigao.

Alm disso, pelo princpio da conservao dos contratos, deve-se prio-rizar a sua reviso e no a sua extino. O Artigo 479 dispe que a par-te contrria pode restabelecer o seu equilbrio econmico, oferecendo-se para modificar equitativamente suas condies. Apesar de no artigo

estar descrito o ru, entende-se que pode ser qualquer parte interessa-da em evitar a resoluo do contrato. O devedor atingido pela modifi-cao superveniente deve avisar ao credor imediatamente, para garan-tir a possibilidade de propor a modificao das clusulas do negcio semestar constitudo em mora (atraso).

O Artigo 480 dispe que se a obrigao couber apenas a uma das par-tes, esta poder pleitear que sua prestao seja reduzida ou alterado omodo de execuo, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

1.9 EXTINO DO CONTRATO

Os contratos tm um ciclo vital, nascem do acordo de vontades, produzem seusefeitos que lhe so prprios e extinguem-se. Os direitos obrigacionais, geradospelo contrato, caracterizam-se pela temporalidade, diferente dos direitos reaisque tendem perpetuidade. A extino acontece pela execuo da obrigaoassumida. O cumprimento da obrigao libera o devedor e satisfaz o credor.

Porm, como j analisado, algumas vezes o contrato extingue-se sem ter alcan-ado seu fim, ou seja, sem que as obrigaes tenham sido cumpridas. Vriascausas acarretam essa extino, podendo ser anteriores, contemporneas ousupervenientes formao do contrato.

1.9.1 Resilio

A resilio no deriva do inadimplemento contratual, mas unicamenteda manifestao da vontade, que pode ser bilateral (distrato) ou unila-teral, sendo restrita a alguns tipos de contrato.

A resilio unilateral pode ser exercida nos contratos: por tempo inde-terminado, de execuo continuada ou peridica, em que a execuono tenha iniciado, benficos e de atividade.

A proteo legal para os contraentes est disposta no pargrafo nicodo Artigo 473 do Cdigo Civil. No caso da parte ter feito investimentoconsidervel e a outra resilir, a que fez o investimento ter o direito asse-gurado da durao do contrato compatvel com os investimentos feitosou ressarcimento integral dos valores investidos.

O Artigo 623 do Cdigo Civil d proteo ao empreiteiro, dispondo quea ele devida a despesa com materiais e mo de obra j efetuada,somada a uma indenizao razovel, calculada em funo do que ele

teria ganhado, se concluda a obra.

4 Distrato (resilio bilateral)

Surge com a declarao de vontade das partes contratantes, no sentidooposto ao que havia gerado o vnculo. Qualquer contrato pode cessarpelo distrato, desde que ainda esteja vigente, pois o cumprimento avia normal da extino.

O mecanismo do distrato idntico ao da celebrao do contrato. Exi-ge declarao de vontade para dissolver o vnculo e devolver a liberda-de queles que estavam compromissados. Da mesma forma que foi fei-to o contrato, ser feito o distrato (expressa ou tcita).

1.9.2 Resciso um modo especfico de extino de certos contratos. So dissoluesde contratos nos quais ocorreram leso ou que foram celebrados emestado de perigo.

O contrato concludo em tal estado de perigo s pode ser anulado (res-cindido) se a obrigao assumida for excessivamente onerosa e inqua.A lei atribui ao juiz o poder de avaliar se os termos da avena foramto graves e desequilibrados que justifiquem a eliminao daquela ope-rao econmica.

Pela desconformidade do contrato com sua funo social e com a boa-f objetiva, pode haver a resciso sempre que uma determinada rela-o jurdica contratual demonstrar a desconformidade do contrato comsua funo social (art. 421/CC) ou com a boa-f objetiva (arts. 113 e422/ CC). No havendo acordo das partes para corrigi-la, ser possvela interveno judicial para conformar o contrato desequilibrado suafuno social.


17/49


1.10 RESOLUO DE DISPUTAS

Cabe ressaltar que reclamaes, divergncias e disputas so eventos normaisde um processo de contratao.

Mesmo com todas as precaues tomadas na formao de um contrato, geral-mente este no perfeito diante complexidade que envolve seu escopo. E,certamente, no contemplar todas as possibilidades de situaes e soluespara os desvios que ocorrero ao longo de sua execuo, gerando divergncias

que precisaro ser resolvidas imediatamente e racionalmente, de forma a nocomprometer o objetivo principal do contrato.

Invariavelmente os contraentes precisaro acertar questes de mudana de con-trato, extenso de tempo, desequilbrios, alteraes de escopo, alteraes de con-dies preestabelecidas, dentre outras, de forma a ajustar o contrato realida-de imposta pelas novas condies.

Ao surgimento dos desvios, deve-se imediatamente iniciar um processo de acer-to e adequao s novas condies, buscando-se solues que no interfiramno andamento do projeto e que no tragam prejuzos nenhuma das partes.

Quanto mais longo o processo de acerto, mais caro e desgastante ele . O pro-cesso deve comear com a negociao. Depois, se necessrio, deve ir para amediao e, por ltimo, para a arbitragem ou para o litgio judicial, dependen-do da estipulao contratual.

A opo de iniciar um litgio deve ser a ltima das alternativas a ser escolhidapor qualquer das partes. Na maioria das vezes, o processo toma um conside-rvel tempo dos envolvidos, desviando-os do foco do seu negcio, alm de sertraumtico e oneroso. Seus resultados normalmente no atendem aos interes-ses de nenhum deles.

1.10.1 Negociao o mtodo de resoluo mais eficiente. Na maioria das vezes, aconte-

ce em mais de um nvel, na qual as partes procuram resolver as pen-dncias consensualmente, fazendo concesses mtuas com o objetivode preservar a relao jurdica. Nesta etapa do processo, o bom senso,a serenidade, o respeito e a ponderao so requisitos essenciais paraque o resultado possa ser atingido de forma que as duas partes ganhem.

1.10.2 MediaoMtodo de soluo de conflitos que consiste em procedimento no qual

um terceiro, mediador, auxilia a soluo do impasse. As partes, inclu-sive o mediador, participam diretamente no processo em busca da solu-o, negociando, propondo e sugerindo as possibilidades de dissolu-o da controvrsia. A adeso mediao feita por uma clusula naformao do contrato ou, posteriormente, atravs de um pacto com-promissrio (compromisso de mediao). Uma das partes pode convi-dar a outra a buscar uma soluo atravs da mediao no curso da rela-o jurdica em comum, no sendo necessria a prvia disposio.Existem instituies privadas que prestam esse servio, convidando a

outra parte e, aps o aceite, mediando o conflito em busca da soluofinal. As principais caractersticas so: tentar preservar a relao entreas partes; o mediador um terceiro imparcial, que domina o assuntodo conflito e que pode propor solues, diferentemente do juiz ou dorbitro.

1.10.3 ArbitragemArbitragem uma forma extrajudicial de soluo de conflitos que rezasobre direitos patrimoniais disponveis, atravs do envolvimento de pes-soa ou pessoas desinteressadas para a deciso final. O objetivo da Arbi-tragem, regida pela Lei de Arbitragem 9.307/96, a disposio final demaneira mais barata, rpida e menos formal que a ao judicial.

A instalao de um procedimento arbitral depende do livre consentimen-to dos envolvidos, que pode se dar no momento da contratao, atra-vs da insero de uma clusula arbitral compromissria, ou aps a con-tratao, atravs de um acordo de vontades (compromisso arbitral).

O que deve ser ressaltado que uma vez eleita a arbitragem comomtodo de soluo de litgios e controvrsias numa relao jurdica, elapassa a ser obrigatria e nenhuma das partes pode se recusar em par-ticipar. A arbitragem realizada por um ou mais rbitros, escolhidospelas partes, e segue um rito parecido com o rito judicial. Os rbitrosproferem uma deciso final e obrigatria, denominada sentena arbi-tral, considerada um ttulo executivo judicial. No existe recurso judi-

cial contra uma sentena arbitral, exceto nos casos de nulidade da sen-tena previstos no art. 32, da Lei 9.307/96.

O instituto da arbitragem possui inmeras vantagens, sendo as principais:celeridade, informalidade, sigilo, especializao dos rbitros, prestgio daautonomia da vontade, exequibilidade, melhor relao custo-benefcio.


18/49


1.10.4 Ao judicialA ao judicial a prerrogativa que qualquer sujeito de direito tem desolicitar ao Estado uma soluo/definio sobre determinado fato jur-dico. Essa posio vem atravs de uma sentena judicial, proferida porum juiz, que o representante do Estado. As formas e procedimentosso estudados pela cincia jurdica e esto descritas em Leis, Cdigose Resolues. Os principais, na tica dos contratos so: o Cdigo Civile o Cdigo de Processo Civil.

Contrato por empreitada um contrato em que uma das partes (empreiteiro), median-te remunerao a ser paga pelo outro contraente (dono da obra), obriga-se a realizardeterminada obra, pessoalmente ou por meio de terceiros, de acordo com as instru-es do dono da obra e sem relao de subordinao.

Existe semelhana entre o contrato de empreitada e o de prestao de servio. A dife-

rena que na prestao de servio o objeto a atividade (obrigao meio) e no oresultado final obra (obrigao fim), como na empreitada.

O resultado almejado do servio a remunerao. J o empreiteiro obriga-se a entre-gar a obra pronta, conforme especificado, no prazo e pelo preo previamente estipu-lado, com o intuito de receber o valor acordado.

Cabe ressaltar que a direo, a responsabilidade e a fiscalizao da obra so obriga-o do empreiteiro. No confundir a fiscalizao do empreiteiro com a do dono daobra, que a far com intuito de acompanhamento e para aferir a etapa concluda como objetivo de pagamento.

A obrigao do empreiteiro s se extingue com a entrega da obra, pronta e acabada,da forma prevista por seu proprietrio. O trabalho deve obedecer s normas tcnicase as imposies legais que regem os trabalhos de engenharia e arquitetura. Na emprei-tada, o fornecimento de materiais e mo de obra obrigao de fazer e no de dar,como na compra e venda.

As principais obrigaes do dono da obra so oferecer condies ao contratado de exe-cutar aquilo que lhe foi confiado, nas condies que foram preestabelecidas, e efetuaro pagamento do preo ajustado no contrato da forma e nas condies especificadas.

2.1 CARACTERSTICAS DO CONTRATO DE EMPREITADA

O contrato de empreitada sinalagmtico, bilateral, gerando obrigaes rec-procas para as partes, quais sejam: a entrega da obra e o pagamento do preo.

Trata-se de um contrato consensual, aperfeioado com o acordo de vontades.Em regra sua forma livre, mas aconselha-se a forma escrita. Comunicativo, noqual qualquer parte pode antever os nus de sua prestao e as vantagens dacontraprestao da outra parte, em busca da equivalncia entre elas. Oneroso,

2 CONTRATO POR EMPREITADA


19/49


pois ambas as partes obtm um proveito, ao qual corresponde um sacrifcio. Aonerosidade da essncia da empreitada. de trato sucessivo, cumprido median-te uma srie de atos concatenados, e que necessita de certo espao de tempopara sua concluso. Todavia, como tem por objeto a realizao de determinadaobra, normalmente contrato de execuo nica, embora possa desnaturar-seno caso de execuo de obra por unidades autnomas.

2.2 ESPCIES DE EMPREITADA

O empreiteiro pode contribuir para a obra s com seu trabalho (empreitada demo de obra ou de lavor), ou mo de obra e materiais (empreitada mista), oque gera uma modificao das responsabilidades em relao ao direito das obri-gaes. Na empreitada de mo de obra assume-se a obrigao de fazer, e naempreitada mista a obrigao de fazer e de dar, consistente em fornecer os mate-riais para execuo.

A diferena entre essas empreitadas repercute de forma direta na responsabili-dade, frente ao risco no caso dos materiais. Quando a empreitada for apenasde mo de obra, o proprietrio da obra deve colocar os materiais no local emque se erige a construo, em condies de serem utilizados. O empreiteiro pode-r invocar o direito de reteno para assegurar o recebimento do preo, se cum-

priu todas as obrigaes contratuais, como reconhece nossa doutrina.

Na empreitada mista, conforme dispe o Artigo 611, C.C., os riscos com os mate-riais correm por conta do empreiteiro, at o momento da entrega da obra. Casoo dono da obra esteja em mora de receb-la, os riscos dividem-se entre as duaspartes.

2.3 REGIMES DE CONTRATAO DE EMPREITADA

A empreitada pode ser convencionada de vrias formas, sendo as mais usa-das as que abordaremos neste trabalho: sob administrao, a preo fixo ou

global, a preo por medida ou por etapas (preo unitrio) e empreitada inte-gral (turn-key).

2.3.1 Empreitada sob administraoTambm denominada construo sob administrao, nela o construtorse encarrega da execuo de um escopo mediante uma remuneraofixa ou uma remunerao varivel com base num percentual sobre ocusto da obra. No contrato por administrao o contratado s nego-

cia sua atividade profissional, no assumindo responsabilidades porquantidades e preos de materiais e mo de obra empregados na cons-truo. Um oramento prvio quando apresentado tem somente car-ter informativo.

Sua referncia legal a Lei 4.591/64 Lei de Incorporaes e Condo-mnios e o Cdigo Civil, do artigo 1.331 ao 1.358.

2.3.2 Empreitada a preo global

Na empreitada a preo global, contrata-se a execuo da obra ou do ser-vio por um preo certo, total e fechado, e o construtor se encarrega daexecuo de um escopo, mediante uma remunerao no valor estabe-lecido para a obra pronta ou servio. Nesse tipo de contrato, deve estarespecificado, atravs de memoriais e projetos, exatamente o que serexecutado, para no gerar dvidas e desacordos no decorrer da obra.Qualquer alterao deve ser acordada.

Na modalidade preo global, o dono da obra fica protegido de eventuaisaumentos de quantitativos, preos de materiais ou mo de obra. Oempreiteiro nada poder exigir, pois o preo foi fechado e global. Sal-vo se modificaes no escopo ou condies diferentes das iniciais foremintroduzidas no projeto ou na sua execuo. O fato dos pagamentos serem

parcelados de acordo com um cronograma fsico da obra ou por certasetapas cumpridas, no desfigura a modalidade preo global, que pode-r ter seu preo reajustado conforme previso contratual.

2.3.3 Empreitada a preo unitrioNa modalidade a preo unitrio (por medida ou por etapas), contrata-se a execuo da obra ou servio por preo certo de unidades de servi-os. Assim, no existe fixao do valor objeto da obra como um todo,apenas do valor de cada servio a ser realizado. O valor estimado parao contrato calculado com base nas quantidades previstas dos servi-os a serem executados, e o recebimento feito por etapas, de acordocom a fase da construo ou da medida executada. Tal modalidade

determina o fracionamento da obra, existindo um critrio de medioa ser estabelecido previamente no contrato. O pagamento pode ser efe-tuado por etapa concluda e/ou por unidade (kg, m, m, cm, cm etc.).Com isso, o empreiteiro s sabe o valor exato do recebimento aps aaferio do que foi executado.

A maior vantagem para o dono da obra poder modificar o projeto, dimi-nui-lo ou aument-lo com maior liberdade, porm, a variao do que


20/49


foi contratado deve ser limitada, sob pena de se descaracterizarem asbases consideradas na formao dos preos. Caso um percentual devariao no seja estabelecido no contrato, ficam as regras gerais do Cdi-go Civil (arts. 317, 421, 422 e 478).

2.3.4 Empreitada integral (turn-key)Na modalidade empreitada integral, contrata-se um empreendimento emsua integralidade, compreendendo todas as etapas das obras, serviose instalaes necessrias. A responsabilidade da contratada vai at a entre-

ga ao contratante do objeto contratado em condies de entrada em ope-rao, atendidos os requisitos tcnicos e legais para sua utilizao, emcondies de segurana estrutural e operacional e com as caractersti-cas adequadas s finalidades para que foi contratada.

2.4 SUBEMPREITADA

A subempreitada um contrato pelo qual o empreiteiro transfere a outrem, totalou parcialmente, sua obrigao de realizar uma obra, sem, contudo, transferirsua responsabilidade, respondendo solidariamente. No havendo clusula proi-bitiva e a obrigao no sendo personalssima, a subempreitada pode ser efe-tivada sem maiores problemas.

2.5 RESPONSABILIDADE DO EMPREITEIRO

A responsabilidade do empreiteiro deve ser analisada sob determinados aspectos:

2.5.1 Quanto aos riscos da obraNa empreitada apenas de lavor, todos os riscos de material correm porconta do dono da obra. No caso desse material perecer antes da entre-ga, sem culpa do empreiteiro, o prejuzo do dono da obra. Porm, aque-le perder sua retribuio se no provar que a perda resultou de defei-to dos materiais fornecidos pelo dono da obra e que, em tempo, recla-

mara de sua qualidade e quantidade. No caso de no se desincumbirdesse nus, os prejuzos sero repartidos, desde que no haja culpa dequalquer dos contratantes.

No caso de empreitada mista (materiais e lavor), os riscos so por con-ta do empreiteiro at a entrega da obra, exceto em caso de mora (ina-dimplncia) do dono da obra, que nesse caso responder pelo prejuzo.

2.5.2 Quanto solidez e segurana dos edifcios e outras construesconsiderveisConforme Artigo 618, C.C., o empreiteiro responder durante o prazode cinco anos pela solidez e segurana do trabalho, e esse prazo irre-dutvel e extintivo de garantia. No surgindo defeito ou vcio, fica o cons-trutor exonerado de responsabilidade. Decai desse direito o dono da obraque no propuser ao contra o empreiteiro no prazo de 180 dias seguin-tes ao aparecimento do vcio ou defeito. Pequenos defeitos que no afe-

tem a solidez e a segurana da obra, considerados como vcios redibi-trios, devem ser alegados no prazo de um ano, contado da entrega efe-tiva, ou quando da ocorrncia, se s puder ser conhecido mais tarde.O prazo contar-se- do momento em que dele se tiver cincia, at o pra-zo mximo de um ano.

Obviamente, a responsabilidade da garantia estende-se para o sucessorna propriedade, no apenas para o dono da obra. A alienao no cau-sa de iseno de responsabilidade do construtor/empreiteiro.

2.5.3 Quanto perfeio da obraEsta responsabilidade presumida em todo ajuste de construo comoencargo tico-profissional do construtor. A natureza de uma obra de cons-

truo civil um processo tcnico-artstico de composio e coordena-o de materiais e de ordenao de espaos para atender mltiplasnecessidades do homem, obrigando o construtor a empregar sua espe-cialidade. Por isso, os Artigos 615 e 616 do Cdigo Civil autorizam odono da obra a rejeitar obra imperfeita ou defeituosa, podendo noreceb-la ou receb-la com abatimento do preo.

2.5.4 Quanto responsabilidade pelo custo dos materiais necessrio distinguir a empreitada apenas de mo de obra e a emprei-tada mista, sendo que naquela esta responsabilidade do dono da obra.Cabe ressaltar que o empreiteiro apenas da mo de obra responsvelpela utilizao dos materiais e, no caso de inutiliz-los por imprudn-

cia ou negligncia, dever indenizar o dono da obra. J o empreiteiroda empreitada mista responde tambm pelo custo daqueles.

2.5.5 Quanto aos danos causados a terceirosOs danos causados s propriedades vizinhas pela edificao de uma obra,tais como trincas, rachaduras, recalques e desabamentos ho de ser res-sarcidos por quem lhe deu causa e por quem aufere proveitos da cons-truo. A jurisprudncia tem acolhido a responsabilidade solidria do


21/49


construtor e do proprietrio, admitindo a reduo da indenizao quan-do a obra prejudicada concorre efetivamente para o dano. A responsa-bilidade interpretada como solidria entre proprietrio e empreiteirocom relao aos vizinhos, e individual do empreiteiro frente ao tercei-ro que no seja vizinho. Por exemplo: queda de material, desabamen-to, rudo, poeira, fumaa etc. Nesse caso, o proprietrio somente serresponsvel se contratou pessoa inabilitada para os trabalhos de enge-nharia e arquitetura.

2.6 BASE OBJETIVA DO NEGCIO JURDICO

NELSON NERY JNIOR e ROSA MARIA DE ANDRADE NERY, in Cdigo CivilAnotado e Legislao Extravagante, 2 ed., Editora Revista dos Tribunais, assimconceituaram a base do negcio jurdico:

O negcio jurdico celebrado sobre uma base negocial, que contm aspec-

tos objetivos e subjetivos, base essa que deve manter-se at a execuo

plena do contrato, bem como at que sejam extintos todos os efeitos

decorrentes do contrato (ps-eficcia). Por base do negcio devem-se

entender todas as circunstncias fticas e jurdicas que os contratantes leva-

ram em conta ao celebrar o contrato, que podem ser vistas nos seus aspec-

tos subjetivo e objetivo. (Anotao 15 art. 422 CC pg. 340).

Os contratos de empreitada geralmente so celebrados com base nas propostasapresentadas pelos empreiteiros contratante, elaboradas com base em condi-es, informaes, restries e premissas fornecidas, levantadas ou definidasna poca da formao do preo. A partir dessas informaes, os recursos huma-nos, materiais, equipamentos, a estratgia, o planejamento e a logstica paraexecuo dos servios so dimensionados e definidos, o que resulta nos preosorados e contratados pelas Partes.

Assim, essas condies, informaes, restries e premissas, que devem ser par-te integrante do contrato, definem a base negocial sobre a qual foi edificado o

contrato, e que sob a tica jurdica figuram como condio objetiva que serviude base do negcio jurdico celebrado entre as partes.

Modificaes na base negocial introduzidas pela contratante, posteriores cele-brao do contrato e por ocasio da execuo dos servios, podem resultar, viade consequncia, em custos no previstos. Estes, se no ajustados pelas parte,traro prejuzos para a empreiteira.

Ainda que no haja, no contrato, clusula expressa referindo-se base nego-cial como fator determinante para a manuteno do negcio jurdico, a quebrada base objetiva do negcio pode ensejar:

4 Reviso do contrato (v.g. CC 317, 421, 422 e 478);4 Resoluo do negcio jurdico (v.g. CC 478).

2.7 A LEI 8.666 DE 21/06/1993

A Lei 8.666 de 21/06/1993 estabelece normas gerais sobre licitaes e contra-tos administrativos pertinentes a obras e outros servios da Administrao Pbli-ca. Apesar dessa lei regular licitaes e contrataes no mbito dos Poderes daUnio, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municpios, suas definies, pro-cedimentos e restries aplicam-se na maioria das vezes aos contratos priva-dos de empreitada. Por isso, constantemente utilizada pelos contraentes comoreferncia na administrao de seus contratos.

2.8 DIRETRIZES PARA A INTERPRETAO DE CONTRATOS

Como j visto, o contrato a manifestao escrita de um acordo de vontades

entre as partes e que cria obrigaes, direitos e responsabilidades recprocos,com vista ao cumprimento do escopo estabelecido. Porm, devido sua com-plexidade, os acordos contratuais geralmente no so perfeitos e os mal-enten-didos so inevitveis.

Uma das principais regras a ser seguida durante a interpretao de contratos a inteno das partes (art. 112 do C.C.), e nesse caso importante que o pro-psito das partes seja bem entendido, no s pelos envolvidos no processo, comotambm por um terceiro.

Como base para comprovao da inteno das partes, temos:

Testemunho verbal - O testemunho verbal de entendimentos e acordos ante-riores podero ser aceitos, desde que as Partes no tenham acordado por escri-to evidncias contraditrias.

Ordem de precedncia Em caso de dvida ou ambiguidade, a ordem de pre-cedncia dos documentos estabelecida no contrato ser respeitada. Normal-mente, o contrato e suas clusulas precedem seus anexos. Alis, nesse senti-do as partes devem estar atentas para que a ordem dos documentos registrada


22/49


retrate a vontade das partes. Geralmente, a proposta final do empreiteiro repre-senta uma consolidao daquilo que foi modificado e acertado durante o pro-cesso de licitao, devendo ter precedncia sobre os demais documentos emi-tidos antes dela.

Linguagem expressa - Nesta valem os seguintes itens:4 As definies contidas no contrato;4 Os termos e palavras tcnicos tero seu significado conforme usados em sua

rea;

4 As palavras recebem os significados normalmente aceitos;4 Regras de declaraes - em caso de conflito;4 As disposies especiais e especficas prevalecem sobre as disposies gerais;4 As disposies escritas mo prevalecem sobre as disposies impressas;4 As palavras prevalecem sobre os nmeros;4 Os termos especficos e exatos prevalecem sobre a linguagem genrica.

Instrumento completo - O contrato interpretado como um todo.

Conduta das partes - O comportamento das partes durante a execuo do con-trato pode dar significado a um termo em disputa.

Andamento anterior das negociaes - O andamento anterior das negociaespode dar margem a um termo em disputa.

Interpretao contra quem criou - A linguagem ambgua ser interpretadacontra o escritor.

4 Especificao dos contraentes4 Objeto / Escopo4 Documentos Anexos (proposta, especificaes, edital ou convite etc.)4 Ordem de precedncia4 Obrigaes do Contratado

4 Obrigaes do Contratante4 Prazos4 Preo e reajustamento4 Condies de medio e pagamento4 Penalidades e responsabilidades4 Regras para aceitao dos servios4 Garantias4 Casos de suspenso e resciso4 Regras para soluo de controvrsias

3.1 CONTRAENTES

Contraentes so as pessoas (fsicas ou jurdicas) que entre si contratam a exe-cuo de um escopo especfico. O contrato deve trazer o nome completo, ende-reo, CNPJ ou CPF das partes, dentre outras informaes, de forma a especifi-car os contratantes.

3.2 OBJETO / ESCOPO E DOCUMENTOS DE REFERNCIA

Objeto a razo da existncia daquele contrato. Num contrato de empreitada,o Objeto deve conter uma descrio suscinta do projeto: o que ser executado,para quem ele ser executado, sua localizao e o regime de contratao. Essadescrio deve ser objetiva e completa, evitando-se termos generalistas quepossam deixar dvidas quanto a sua abrangncia e ao que se espera receberao final do contrato.

O detalhamento do escopo contratual determina, dentro do trabalho necess-rio para se concluir o objeto do contrato, qual trabalho est e qual no estincludo dentro das obrigaes do contratado. Serve como guia (ou ponto dereferncia). , em sntese, o trabalho que ser exigido do contratado para sefazer o objeto. o limite do contrato.

3 ITENS ESSENCIAIS NA FORMAO DE UMCONTRATO DE EMPREITADA


23/49


Como o contrato que rege o negcio, ele deve indicar de forma inequvoca esem termos ambguos qual o escopo a ser cumprido. Logo, fundamentalque haja uma clara e cuidadosa descrio do escopo do trabalho, tanto no quediz respeito aos aspectos tcnicos dos servios a executar, quanto aos aspectosadministrativos, econmicos e financeiros e jurdicos, definindo-se, assim, nos a execuo do escopo, como tambm as premissas consideradas na forma-o do preo.

Hoje tem sido cada vez mais comum contratar-se sem que nem mesmo o dono

da obra saiba exatamente o que deseja. Dentro de um contrato por administraoisso at possvel, mas essa conduta, dentro das demais modalidades de contra-tao, tem levado as partes a discusses interminveis sobre o escopo a ser exe-cutado, as condies de sua execuo e o limite de responsabilidade de cada um.

Documentos mnimos devem ser considerados para a definio da estratgia,dos mtodos e do prazo de execuo. Para que se tenha uma avaliao consis-tente do custo da obra e para a formao de um contrato de empreitada, pro-jetos bsicos (conforme definio expressa no item IX do Art. 6 da Lei 8.666de 21/06/1993), plantas, especificaes e notas legais so essenciais. Os proje-tos arquitetnicos e um cronograma bsico so a base dos documentos contra-tuais numa empreitada. Quanto mais especificados e detalhados, menos pro-blemas e dvidas na hora da execuo. As especificaes da construo e as

exigncias do contratante tambm devem ser as mais detalhadas possveis.

A maioria dos projetos de empreitada passa por um processo para se determi-narem custo e valor. Eles so dimensionados e calculados com base nas diver-sas condies/premissas, geralmente estabelecidas pelo cliente no edital de con-corrncia: exigncias, cronograma, especificaes, qualidade, dentre outros itens.

Quanto melhor detalhado o escopo, quanto maior o nmero e a qualidade dasinformaes antes da formao do contrato, mais justo ser o preo oferecidoe menor sero os problemas de interpretao durante a execuo dos servios.A falta de informaes precisas quanto ao escopo pretendido dificulta aos con-tratados preverem e mitigarem os efeitos dessas, aumentando o risco do con-trato e, consequentemente, o preo proposto.

3.3 ESPECIFICAES

O empreiteiro deve cumprir as especificaes de materiais, ou a data da entre-ga, ou o escopo etc. enfim, aquilo pelo qual foi contratado. inadmissvel, porexemplo, a alegao de boa inteno para troca de um material, ou a execuo

da obra com qualidade diferente do que foi determinado. O dono da obra quemdecide qual material ser empregado e qual a qualidade que deseja para o seuempreendimento. No Direito das Obrigaes, o credor de coisa certa no obri-gado a receber outra em seu lugar, e como a entrega da obra trata-se de entre-ga de coisa certa, est posto o seu direito.

Da mesma forma, o empreiteiro no obrigado a executar aquilo para o qual nofoi contratado. Se o dono da obra faz alteraes nas especificaes ou introduzmodificaes no projeto, respeitado o art. 621 do C.C. em relao ao autor do pro-

jeto, deve o empreiteiro analis-las e, executando-as, dever do contratante pagarpelos servios executados, como disposto no Artigo 619 do Cdigo Civil.

3.4 OBRIGAES, DIREITOS E RESPONSABILIDADES

Os direitos e as obrigaes devem estar explcitos no contrato de forma clara eobjetiva, para que no surjam dvidas durante a execuo do contrato quanto aabrangncia e as responsabilidades das partes. Cuidados devem ser tomados nosentido de que os direitos e as obrigaes sejam estabelecidos, respeitando-se oprincpio da equidade, para que no haja desproporcionalidade no tratamento emrelao s partes, e para que o mesmo no seja considerado abusivo.

3.5 PRAZOS

O contrato de empreitada deve ser claro quanto aos prazos para a realizaodo empreendimento, imprescindveis para o bom andamento dos trabalhos ecumprimento das metas estabelecidas. O contrato deve expressar, atravs deum cronograma bsico, no s os prazos e marcos a serem cumpridos de res-ponsabilidade do contratado, como tambm aqueles de responsabilidade docontratante.

Um cronograma bsico deve ser claro, razovel e considerar um mtodo apro-priado de execuo, de acordo com o tipo do projeto. Sempre que possvel, ocontrato deve trazer as situaes em que o prazo de execuo e concluso dosservios poder ser revisado e as regras para essa eventualidade.

3.6 DO PREO, REAJUSTAMENTO, MEDIO E PAGAMENTO

O dono da obra obrigado a pagar o preo ajustado, sem majorao, salvo ashipteses de reajustamento de preos e acrscimo de servio. O regime de con-


24/49


tratao, a data-base e as regras para o reajustamento de preos devem estarestipuladas no contrato, bem como aquelas para os acrscimos de servios. Casono estejam previstas, poder haver um longo percurso judicial para se provaro enriquecimento ilcito da parte que aproveita do acrscimo ou da falta de rea-justamento de preos.

O contrato deve trazer regras claras dos critrios de medio e das condicio-nantes para a emisso, aprovao e pagamento dos documentos de cobrana,bem como os prazos a serem respeitados pelas partes.

O entendimento jurisprudencial reconhece que havendo enriquecimento ilcitodo proprietrio atravs de desequilbrio econmico financeiro, no pode pros-perar o contrato nos termos anteriores. De qualquer forma, para que o contra-to mantenha-se equilibrado e assim a execuo do empreendimento mantenha-se normal, importante que as partes, j na formao do contrato, formalizempreviso expressa para o reestabelecimento da equao econmica financeiraem caso de desequilbrio, manifestando dessa forma sua inteno de reveremas condies assumidas contratualmente.

A legislao tambm no desampara o dono da obra, e dispe no Artigo 620do C.C. que, caso a diminuio do preo do material e/ou da mo de obra sejasuperior a 10% do preo global, poder haver reviso do valor da obra a seu

pedido. Trata-se da conjugao do princpio da obrigatoriedade dos contratose do princpio da onerosidade excessiva. Comprova-se a inteno do legisladorde evitar o enriquecimento ilcito das partes, empreiteiro e dono da obra.

3.7 SERVIOS EXTRAS E ORDENS DE VARIAO

Independentemente do tipo de contrato firmado entre as partes, fatalmente sur-giro servios extras, ou seja, servios no previstos originalmente no documen-to contratual. Para tanto, fundamental se faz incluir no contrato uma previsopara essa eventualidade e determinar os critrios bsicos a serem adotados nes-ses casos.

necessrio que o contrato indique que qualquer alterao nas condies acor-dadas originalmente s poder ser feita aps acordo entre as partes. Esse acor-do dever ser por escrito, assinado por ambas as partes e anexado ao contratooriginal.

O Cdigo Civil, em seu Art. 619, traz a possibilidade do empreiteiro exigir oacrscimo no preo estipulado, caso o dono da obra solicite, por escrito, modi-

ficaes no projeto. O pargrafo primeiro vai alm e determina que o dono daobra obrigado a pagar pelas modificaes executadas, mesmo que no tenhamsido autorizadas por escrito, desde que ele esteja sempre presente obra e asmodificaes sejam de tal forma visveis que ele no possa alegar ignornciado que se passa, e nunca tenha se manifestado ao contrrio.

3.8 PENALIDADES

As clusulas de penalidades so de extrema importncia, pois representammeios no s de ressarcimento de eventuais prejuzos, como tambm de inibi-o da inadimplncia das partes. Porm, precisam ser bem estudadas paraterem o efeito a que se prestam.

Alguns erros so comuns ao se definirem clusulas de penalidades, dentre eles:4 Copiar clusulas de outros contratos, sem a devida adequao e avaliao

de sua aplicao ao caso;4 Estabelecer multas sem correlao com o tipo de inadimplncia, resultando,

muitas vezes, em multas baixas e sem efeito ou altssimas, e nesse caso, sempossibilidade de serem cobradas;

4 Utilizar-se de expresses genricas para a aplicao de penalidades, taiscomo o descumprimento de qualquer obrigao importar a multa de... ;

4 Deixar de avaliar quais os aspectos tcnicos que, descumpridos, realmentedemandam a aplicao de penalidades;

4 Estipular penalidades de forma unilateral, ocasionando um desequilbrioentre os direitos das partes, em franca violao ao dever de agir com boa-fna elaborao e conduo dos contratos.

3.9 ACEITE E CONCLUSO

A importncia do ato verificatrio quando da entrega parcial ou total da obra de suma importncia, pois aceitando-se a obra boa e perfeita, nenhuma reclama-o poder ser solicitada por quem a encomendou. A menos que se trate de vciosocultos ou redibitrios que no ficaro descobertos pelo simples recebimento.

A obrigao do dono da obra de receber, desde que tenha sido executada den-tro dos padres e projetos contratados. No caso de alguma anomalia, poder odono da obra rejeit-la ou receb-la com abatimento do preo.

Os contratos devem estabelecer claramente a forma e os prazos para a entregae o recebimento das obras. A recusa do dono da obra de receb-la configura


25/49


sua mora (inadimplncia), passando a responder por todos os seus efeitos,inclusive pelos decorrentes do seu perecimento fortuito. Ao empreiteiro asse-gurado o direito de consignar judicialmente a coisa, cobrar a contraprestaoajustada somada das despesas de manuteno e a conservao da obra.

3.10 GARANTIAS

Num contrato de empreitada, podem existir garantias alm daquelas estabele-

cidas pela legislao, visando proteger o contratante quanto a performancedo contratado, quanto ao cumprimento das obrigaes contratuais ou quantoa um montante financeiro pago sem a correspondente garantia fsica executa-da, dentre outras. Como consequncia da reciprocidade das prestaes nos con-tratos bilaterais, os contratos podem prever tambm garantias a serem presta-das pela contratante em relao ao contratado.

Para isso, em relao aos contratos de empreitada, existem diversas opes degarantia, sendo a carta de fiana bancria e o seguro-garantia emitido por segu-radora as mais comuns. As modalidades do seguro-garantia mais utilizadas so:

Seguro-garantia do Concorrente

Garante a indenizao se o tomador, aps vencer a concorrncia deixar de assi-

nar o contrato de execuo ou de fornecimento previsto no edital ou convite.Normalmente exigido em licitaes pblicas.

Seguro de Riscos de Engenharia

Garante a indenizao por prejuzos ocorridos nas construes (com ou semfundaes). Dependendo do tipo de contratao, traz proteo total/cobertu-ra contra qualquer tipo de dano material causado obra (desmoronamento,incndio, exploso, roubo, furto qualificado, dentre outros), danos em conse-quncia de erro de projeto, despesas extraordinrias, tumultos, greves, desen-tulho de local, danos que possam ser causados a terceiros decorrentes dos tra-balhos de execuo da obra, instalaes provisrias, responsabilidade civilgeral (danos contra terceiros), responsabilidade civil do empregador, danosmorais em decorrncia de responsabilidade civil, lucros cessantes em decor-rncia de responsabilidade civil, danos a propriedades vizinhas e obras con-cludas, a equipamentos, a mveis, a transporte de materiais a serem incorpo-rados obra, honorrios de perito, conteno e salvamento de sinistros, almde outras coberturas.

O dono da obra pode preferir contratar o chamado seguro guarda-chuva, queso seguros de riscos de engenharia para todo o empreendimento, inclusive todos

os empreiteiros e subempreiteiros envolvidos no processo de construo eimplantao. Tal situao porm deve ser vista com ateno pelos empreitei-ros, pois a franquia estipulada na aplice de seguros no caso de sinistros podeser at mesmo maior que o prprio valor do contrato, j que o valor seguradopode ser em relao ao valor de todo o empreendimento e no apenas partede responsabilidade individual do empreiteiro.

Seguro-garantia do Executante Construtor (SeguroPerformance Bond)

Garante a indenizao dos prejuzos decorrentes do inadimplemento do toma-

dor em relao s obrigaes assumidas em contratos de construo, forneci-mento ou prestao de servios, firmado entre ele e o segurado. Foi criado como objetivo de garantir a execuo completa do objeto contratual, sendo que, nocaso de inadimplemento do tomador, os custos de execuo passam a ser daseguradora, que poder contratar terceiros para o fiel cumprimento contratualou indenizar o proprietrio da obra.

Seguro-garantia de Adiantamento de Pagamento

Garante a indenizao dos prejuzos decorrentes do inadimplemento do toma-dor, em relao aos adiantamentos de pagamentos concedidos contratualmen-te pelo segurado e que no tenham sido liquidados na forma prevista, confor-me o contrato de execuo.

Seguro-garantia de Perfeito Funcionamento (Seguro dePerformance)Garante a indenizao dos prejuzos decorrentes da inadequao da qualidadeda construo, bens fornecidos ou servios prestados, conforme contrato assi-nado entre as partes.

Seguro-garantia Imobilirio

Este seguro tambm conhecido como seguro-garantia de Concluso de Obraou seguro-garantia para licenciamento das construes de prdios residenciaise comerciais. Assegura que o construtor executar a obra nas condies fixa-das no memorial de incorporao, garantindo a entrega do imvel naquelas con-dies ou, eventualmente, aps acordo, a devoluo das importncias recebi-das. O objetivo perseguido garantir a concluso da obra e no a devoluode recursos. Nesse caso, a seguradora passa a ser uma terceira envolvida noprocesso construtivo, muitas vezes fiscaliza/acompanha o andamento da obra,sendo proativa na soluo de atrasos por parte do tomador.

Seguro-garantia para Concesses

A concesso um instrumento utilizado pelo governo a fim de transferir paraa iniciativa privada um servio ou um bem do prprio governo. Essa transfe-rncia feita por um perodo de aproximadamente 20 anos, podendo ser


26/49


estendido ou reduzido conforme o caso. A iniciativa privada assume os inves-timentos em manuteno e melhorias, remunerando-se atravs da cobranade uma tarifa.

3.11 SOLUO DE CONTROVRSIAS

Nos contratos de empreitada, em geral os contratantes ainda tm preferido avia judicial para a soluo de controvrsias, mas em funo do extenso prazo

para a soluo, do alto cu

cartilha contratos empreitada 2010

Documents