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Carteira Fundos Imobiliários Felipe Vaz – Analista de Fundos Imobiliários
05 de agosto de 2019
FUNDO CÓDIGO SEGMENTO PESO % YIELD 12 MESES
ESTIMADO1 ESTRATÉGIA
SDI Rio Bravo Renda Logística SDIL11 Logístico/Industrial 15% 6,7% Renda
Vinci Logística VILG11 Logístico/Industrial 15% 7,0% Renda
Hedge Brasil Shopping HGBS11 Shoppings/Varejo 15% 6,8% Renda
CSHG Recebíveis Imobiliários HGCR11 Ativos Financeiros 10% 7,6% Renda
Kinea Renda Imobiliária KNRI11 Híbrido 10% 5,7% Renda
Vinci Shopping Centers VISC11 Shoppings/Varejo 10% 6,5% Renda
JS Real Estate Multigestão JSRE11 Híbrido 15% 6,6% Ganho de Capital
Tower Bridge Office TBOF11 Escritórios 10% 4,8% Ganho de Capital
DESCRIÇÃO Esta carteira é composta apenas por Fundos Imobiliários, e é recomendada para
quem gosta de investir no mercado imobiliário e quer contar com vantagens
fiscais, maior liquidez e sem a burocracia de ter que gerenciar um imóvel.
Para escolher os fundos que compõe essa carteira, o analista seleciona aqueles
com maior previsibilidade de rendimentos e/ou que estejam sendo negociados
abaixo do seu valor patrimonial/avaliação (oportunidade de ganho de capital).
OBJETIVO O objetivo desta carteira é superar a variação do IFIX (Índice de Fundos de
Investimentos Imobiliários – B3) em um horizonte de 12 a 24 meses.
PERFIL DO INVESTIDOR
VANTAGENS
Vantagens Fiscais: As pessoas físicas
são isentas do Imposto de Renda sobre
os rendimentos distribuídos pelo FII,
sendo uma vantagem comparativa
importante em relação ao investidor que
recebe aluguéis diretamente de um
imóvel próprio.
Liquidez: a facilidade com a qual o
investidor pode sair do investimento no
mercado secundário de Fundos
Imobiliários negociados em Bolsa é
relativamente maior na comparação com
quem detém um imóvel diretamente.
Gestão profissional: Para o investidor
que não têm muito tempo para
acompanhar e identificar as
oportunidades dentro do mercado
imobiliário, os Fundos Imobiliários
são boas alternativas.
Acessível: permitem ao investidor
aplicar em ativos relacionados ao
mercado imobiliário sem, de fato,
precisar comprar um imóvel.
Menor burocracia: as tarefas ligadas
à administração de um imóvel ficam
a cargo dos profissionais
responsáveis pelo Fundo.
Rendimentos periódicos: as receitas
geradas pelos imóveis são
periodicamente distribuídas aos
cotistas (em geral mensalmente).
CONSERVADOR
ACOMPANHAMENTO
DA CARTEIRA
RENTABILIDADES
Período Carteira IFIX
Julho +2,15% +1,27%
2019 +19,20% +13,10%
2018 +15,60% +5,62%
2017 +26,13% +19,44%
12 meses +37,91% +23,44%
Desde
Jan/2017 +73,80% +42,63%
DESTAQUE DE JULHO
VILG11 +8,79%
ESTATÍSTICAS
Início da Carteira 02/01/2017
Meses com
performance
superior ao
Benchmark
22 de 31
(71,0%)
OUTROS INDICADORES
Índice Julho 2019
CDI +0,57% +3,66%
IBOV +0,84% +15,84%
IDKA Pré
5 Anos +1,53% +16,25%
IMA-B +1,29% +16,69%
1Yield calculado com base na projeção de distribuições nos próximos 12 meses, dividido pelo valor de mercado da cota na data-base (31/07/2019). Fonte: Santander e Bloomberg
RECOMENDAÇÃO PARA AGOSTO
6,5%
Fonte: B3, Quantum e ANBIMA
Fonte: B3 e Santander
Fonte: Santander
Média Ponderada:
Mercado de Fundos Imobiliários (FIIs): no mês de julho, o IFIX, que mede o comportamento dos Fundos
Imobiliários mais negociados na Bolsa teve uma valorização de +1,27%. Em 2019 acumula uma alta de +13,10% e nos
últimos 12 meses, a performance é de +23,44%. O rendimento / yield anualizado médio dos Fundos Imobiliários está
em 6,20%. Nos gráficos abaixo, o comparativo do IFIX com outros índices de mercado, assim como a visão dos yields
anualizados por segmento de FIIs.
Perspectivas Macro (Departamento Econômico
Santander): Há tempos não se via uma reunião do
Copom (Comitê de Política Monetária) causar tanta
divergência dentro dos grupos de analistas e
participantes do mercado de renda fixa. Ainda que
houvesse unanimidade quanto à provável direção
que o Copom imporia à meta Selic na reunião do
último dia 31/Jul, não havia opinião consensual
sobre qual seria a magnitude da redução da taxa
de juros. Existia quem argumentasse a propriedade
de os membros do Copom optarem por um corte
de 0,25 p.p. como sinalizador de espaço menos
amplo que os ~1,5 p.p. implícitos na estrutura a
termo da taxa de juros doméstica – conhecida
como yield curve no jargão técnico. Por outro lado,
havia quem argumentasse a propriedade de um
corte de 0,5 p.p. por haver espaço para tal, mas
com a adoção de um tom mais cauteloso no
comunicado pós-decisão para executar a mesma
tarefa de conter eventual euforia injustificada
quanto à possibilidade de um ciclo de
afrouxamento mais prolongado. Aparentemente,
ao reduzir a meta da taxa Selic de 6,50% a.a.
para 6,00% a.a. e sugerir que há espaço para
flexibilização monetária adicional, a autoridade
monetária brasileira adotou a segunda
estratégia, o que coincidiu com o que
antevíamos sobre sua decisão.
Ao elencar as razões que os levaram a decidir pela
redução da taxa Selic, os membros do Copom
indicaram estar confortáveis com o desempenho
recente dos diversos indicadores de núcleo
inflacionário, além de avaliarem que o cenário
internacional é benigno para economias
emergentes na esteira das mudanças de políticas
monetárias nas principais economias e, por último,
reconheceram que houve avanço no processo de
reformas estruturais. Some-se a isso a percepção
de que o processo de retomada da atividade
econômica continuará sendo gradual e os
membros do Copom obtiveram projeções de
inflação para 2020 – principal foco da ação de
política monetária nesta ocasião – bastante
tranquilizadoras nas duas simulações usualmente
utilizadas pelo Banco Central. No caso de se adotar
como hipóteses a manutenção das taxas de
câmbio e juros nos patamares ora vigentes –
R$3,75/US$ e taxa Selic de 6,50% a.a. –, a simulação
oficial apontou projeção de 3,6% para o IPCA no
próximo ano, frente à meta de 4,0% estabelecida
pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). Já no
caso de se utilizar as projeções da pesquisa Focus
para taxas de câmbio e juros para o final deste ano
e o próximo – R$3,75/US$ e R$3,80/US$ para
câmbio, taxa Selic de 5,50% tanto para Dez/19
quanto para Dez/20 – o resultado obtido foi de
3,9%. Isto é, mesmo com alguma flexibilização da
política monetária, a inflação projetada ficaria
abaixo da meta estipulada e, portanto, uma
redução da taxa de juros não imporia risco à
missão do Banco Central.
COMENTÁRIOS DO ANALISTA
Fonte: Bloomberg e Santander Fonte: Bloomberg e Santander
2
28,9%27,4%
6,3%
23,4%
-5,0%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
45,0%
ago-18 dez-18 abr-19 ago-19
Rentabilidade 12 meses
Ibovespa IMA-B CDI IFIX
8,38%
7,44%
6,70%
6,41%
6,20%
6,12%
5,81%
5,11%
Agências Bancárias
Ativos Financeiros
Educacional/Hospitais/Hotéis
Fundos de Fundos/Outros
IFIX
Logístico/Industrial
Shoppings/Varejo
Escritórios
Yield por Segmento (Anualizado)
Adicionalmente, os membros do Copom
explicaram que “...o Comitê julga que avanços
concretos nessa agenda são fundamentais para
consolidação do cenário benigno para a inflação
prospectiva...” (trecho em itálico retirado
diretamente do comunicado pós-decisão). A que
agenda o Banco Central se refere? À agenda de
reformas e ajustes necessários na economia
brasileira. Tanto é verdade que um eventual
fracasso na evolução deste processo continua a ser
o fator de risco preponderante para o cenário
inflacionário na visão do BCB. Como acreditamos
no avanço das reformas e, com isso, melhora
adicional no balanço de riscos, julgamos que
haverá espaço para novos cortes na taxa Selic,
que deverá encerrar o ano em 5,25% a.a. após
mais uma queda de 0,5 p.p. na reunião do
Copom de Set/19 e um último corte de 0,25 p.p
na reunião de Out/19.
Mercado de Escritórios (cidade de São Paulo
segue em recuperação...): A consultoria Cushman
& Wakefield divulgou dados relativos ao 2º Tri/19,
de vacância, absorção de áreas e preços pedidos
do universo de escritórios mapeados na cidade de
São Paulo. A vacância atingiu 21,4%, ou -2,8 p.p.
menor que o 2ºTri do ano passado. Se
considerarmos apenas os edifícios de melhor
padrão (A e A+), a vacância é de 17,6%, com
destaque para o sub-mercado JK (Juscelino
Kubitscheck), cuja vacância é de apenas 6,6%, o que
reforça o nosso cenário-base de redução gradual
da vacância na cidade para os próximos anos,
especialmente nas melhores localizações da
cidade. O preço pedido médio nos contratos de
locação na cidade ficou em R$ 88,51 por m2/mês,
ainda relativamente reprimido tendo em vista a
ainda grande oferta de áreas. Na cidade do Rio de
Janeiro, a dinâmica segue ruim com a vacância
atingindo 39,79% (+0,26 p.p.) frente ao mesmo
trimestre do ano anterior. O preço médio pedido
ficou em R$ 97,69 por m2/mês (versus R$ 106,10 no
2ºTri/18). Se considerarmos apenas os edifícios de
melhor padrão (A e A+), a vacância é ligeiramente
inferior, de 35,1% No segmento de escritórios,
preferimos os FIIs com exposição à cidade de São
Paulo, evitando o mercado do Rio de Janeiro.
Mercado Logístico/Industrial: A melhora do
segmento iniciada no ano passado já começa a
refletir em alguns indicadores do segmento. No
mapeamento no Brasil feito também pela
consultoria Cushman & Wakefield relativo ao 2º
Tri/19, houve uma absorção líquida de 234,8 mil
m2, que fez com que a vacância tivesse uma queda
expressiva, -4,4 p.p em relação ao 2ºTri/18, para
19,5%. No Estado de SP, as regiões com maiores
quedas na taxa de vacância foram Sorocaba,
Guarulhos e Cajamar (-2,9 p.p., -2,5 p.p. e -2,1 p.p.
em relação ao 1ºTri/2019, respectivamente). Vale
destacar que essas cidades ficam em um raio de
até 100 km da cidade de São Paulo e portanto,
estratégicas do ponto de vista de distribuição. O
preço médio do aluguel no país está em R$ 19,31
por m2 e se manteve praticamente estável em
relação ao 2ºTri/18. No Estado do RJ, a vacância
também caiu, chegando a 25,3% (-0,9 p.p. em
relação ao 1ºTri/19). Nos próximos trimestres, a
consultoria espera que sejam entregues 100 mil m2
de áreas de galpões no Estado, podendo
pressionar os níveis de vacância futuros. Gostamos
do segmento logístico/industrial pois os contratos
de locação são em geral de longo prazo, podem
trazer um yield/rendimento interessante aos
investidores e encaixam bem dentro da estratégia
de renda.
A rentabilidade da Carteira Fundos Imobiliários
no mês de julho ficou em +2,15%, considerando
tanto a valorização das cotas como a distribuição de
rendimentos dos FIIs recomendados. O acumulado
dos últimos 12 meses ficou em +37,91% (+6.1 p.p.
superior ao IFIX no mesmo período). Desde o início
em Jan/17, a rentabilidade da carteira é de +73,8%
(31.2 p.p. acima do IFIX).
As rentabilidades no mês por fundo foram:
VILG11 (+8,79%), VISC11 (+5,66%), JSRE11 (+1,47%),
SDIL11 (+0,56%), HGCR11 (+0,12%), KNRI11
(0,00%), TBOF11 (-0,13%) e HGBS11 (-0,26%).
Mudanças na Carteira para agosto? Não. Optamos
por manter os FIIs e pesos das recomendações.
Acreditamos que a carteira está bem equilibrada
entre as estratégias de renda/ganho de capital e têm
conseguido superar de forma consistente o seu
objetivo de rentabilidade (superar o IFIX). Para mais
detalhes sobre cada um dos Fundos Imobiliários
recomendados (desempenho histórico, portfólio de
imóveis/ativos, pontos positivos, principais riscos,
últimas notícias), confira as próximas páginas desse
relatório.
BALANÇO DO MÊS E
CARTEIRA PARA AGOSTO
3
SDI RIO BRAVO RENDA LOGÍSTICA
Portfólio: O Fundo investe em imóveis dos segmentos logístico e
industrial. O portfólio atual é formado por 2 empreendimentos
localizados nos estados do RJ e SP, com um total de 91.943 m² de
Área Bruta Locável (ABL).
Pontos positivos: (I) Contratos de locação com prazos longos
(90% com vencimento depois de 2022) - detalhamento da
ocupação abaixo; (II) Estimamos um yield atrativo de ~6,7% nos
próximos 12 meses, isento de IR, acima da média do segmento
logístico/industrial, atualmente em ~6,1% ; (III) FII acabou de
finalizar uma emissão de novas cotas (R$ 125 milhões), que pode
aumentar a diversificação do portfólio/inquilinos.
Principais riscos: (I) Portfólio não é tão diversificado, ainda que as
últimas emissões tenham melhorado o perfil do Fundo nesse aspecto.
(II) Cotas estão sendo negociadas com ágio de +23,7% em relação
ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.
Destaques/Últimas notícias: Em 25/Jun, o administrador do FII
divulgou (link) que assinou compromisso para a aquisição de um
empreendimento localizado na região Sudeste, com ABL de 37 mil m².
O compromisso inclui: (I) a totalidade de uma operação no formato
Built-to-Suit (BTS) com uma empresa de 1ª linha, com contrato de
locação de 120 meses e (II) direito de preferência para aquisição da
totalidade das expansões do imóvel. O valor estabelecido na
negociação foi de R$ 84,7 milhões. Não foi informado dados como o
cap rate de aquisição, inquilino e impacto na distribuição de
rendimentos. O administrador indicou que esses dados serão
comunicados em um próximo comunicado, quando superadas
algumas questões suspensivas para conclusão do negócio.
Composição dos Ativos (Imóveis/Locatários):
DETALHES DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS RECOMENDADOS
4
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo
administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da
Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento
e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,
dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal
multiplicado por 12.
Fonte: Santander
Multimodal Duque de Caxias (RJ)
Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jun/19)
Distribuições e Yield
Galpões: 2
Módulos: 22
Segmento: Logístico
Área Bruta Locável (ABL):
44,1 mil m2
Participação do FII: 100%
Vacância: 14,1%
Locatários: BR Foods,
Bridgestone, Royal Canin,
CIMED e IFCO
Link Google Maps
One Park – Ribeirão Pires (SP) Galpões: 6
Segmento: Logístico
Área Bruta Locável (ABL):
76,5 mil m2
Participação do FII: 62,5%
Vacância: 0%
Locatários: Braskem, Adhex
Sherwin-Willians, Cromus
Embalagens e Andromeda
Link Google Maps
Fonte: Quantum - Axis
0,6
4
0,6
4
0,6
4
0,6
4
0,6
4
0,6
4
0,6
4
0,6
4
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4
0,6
4
0,6
4
0,6
4
ago
/18
set/
18
ou
t/1
8
no
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8
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fev/
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abr/
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jun
/19
jul/
19
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%
Yield (% a.m)
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação ANBIMA
Data de Início
Taxa de Administração
(a.a.)
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável -
ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado Cota
(R$)1
Valor Patrimonial Cota
(R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de Mercado (R$)
Patrimônio Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 SDIL11 IFIX
Mês1 0,56% 1,27%
Ano1 12,03% 13,10%
12 meses 35,07% 23,44%
2018 19,43% 5,62%
Desde o Início 121,10% 80,11%
Yield 6 SDIL11 IFIX
Mensal 0,56% 0,52%
Anualizado 6,74% 6,20%
114,00
DADOS DO FUNDO
SDIL11
Logístico/Industrial
Rio Bravo
Rio Bravo / SDI
FII Renda Gestão
Passiva
16/11/2012
0,84%
4.770.100
91.943
3,5%
INDICADORES
92,11
+23,6%
543.791.400
439.373.911
4.555
3.432.149
VINCI LOGÍSTICA
Portfólio: O Fundo investe em imóveis dos segmentos logístico e
industrial. O portfólio atual é formado por 3 empreendimentos
localizados nos estados de SP e MG, com um total de 93.677 m² de
Área Bruta Locável (ABL) própria.
Pontos positivos: (I) Portfólio formado por galpões logísticos
localizados em regiões com alta demanda de áreas – Jundiaí (SP) e
Extrema (MG); (II) Estimamos um yield atrativo de ~7% nos
próximos 12 meses, isento de IR, acima da média do segmento
logístico/industrial, atualmente em ~6,1% ; (III) gestora do FII conta
com parceria com a empresa Fulwood, que pode agregar
oportunidades em outros ativos em novas emissões de cotas.
Principais riscos: (I) Dada a concentração do portfólio em Extrema
(MG), cujos inquilinos contam com benefícios fiscais estaduais e
municipais, alterações em isenções tributárias podem impactar
negativamente a atratividade da região e os ativos do Fundo; (II) 34%
dos contratos de locação vencem em 2020.
Destaques/Últimas notícias: No mês de Mai/19, o FII concluiu sua 2ª
emissão de cotas com a captação de R$ 156 milhões de recursos para
a aquisição de 2 condomínios logísticos. No mesmo mês, efetuou: (I) a
aquisição de 61% do condomínio logístico Fernão Dias Business Park,
localizado em Extrema (MG) e (II) a aquisição de 3 módulos (43% de
participação) no imóvel Jundiaí Business Park, em Jundiaí (SP).
Composição dos Ativos (Imóveis/Locatários):
Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jun/19) e Pesquisas do Analista
Distribuições e Yield
Fonte: Quantum - Axis
5
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo
administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da
Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento
e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,
dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal
multiplicado por 12.
Fonte: Santander
Fernão Dias Business Park (MG) Localização: Extrema (MG) Galpões: 2 (9 Módulos) Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL): 54,6
mil m2 Participação do FII: 100% Vacância: 0% Locatários: Netshoes, Petlove,
Intecom e Stock Tech Tipo Contrato: Atípico e Típico Link Google Maps
Centro Distribuição Privalia (MG)
Localização: Extrema (MG) Galpões: 1 Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL): 26,8
mil m2 Participação do FII: 100% Vacância: 0% Locatário: Privalia Tipo Contrato: Atípico Link Google Maps
Jundiaí Business Park (SP) Localização: Jundiaí (SP) Galpões: 2 Segmento: Logístico Área Bruta Locável (ABL): 28,8
mil m2 Participação do FII: 43% (3
módulos) Vacância: 0% Locatário: Foxconn Tipo Contrato: Típico Link Google Maps
0,0
2
0,4
1
0,9
4
0,7
8
0,8
0
0,8
0
0,7
3
0,7
3
ago
/18
set/
18
ou
t/1
8
no
v/1
8
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jan
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fev/
19
mar
/19
abr/
19
mai
/19
jun
/19
jul/
19
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%
Yield (% a.m)
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação ANBIMA
Data de Início
Taxa de Administração
(a.a.)
Taxa de Performance
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável -
ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado Cota
(R$)1
Valor Patrimonial Cota
(R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de Mercado (R$)
Patrimônio Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 VILG11 IFIX
Mês1 8,79% 1,27%
Ano1 - 13,10%
12 meses - 23,44%
2018 - 5,62%
Desde o Início 10,27% 7,31%
Yield 6 VILG11 IFIX
Mensal 0,61% 0,52%
Anualizado 7,30% 6,20%
DADOS DO FUNDO
VILG11
Logístico/Industrial
BRL Trust
Vinci Real Estate
FII Renda Gestão Ativa
10/12/2018
0,95%
+13,3%
2.197.406
93.677
0,0%
20% do que exceder
IPCA + 6% a.a.
2.994.000
INDICADORES
263.578.850
232.551.477
2.814
119,95
105,83
HEDGE BRASIL SHOPPING
Portfólio: Composto pela participação em 10 Shoppings, com um
total de 120.800 m² de Área Bruta Locável (ABL) própria,
distribuídos em 8 cidades e 4 estados brasileiros.
Pontos positivos: (I) Fundo possui portfólio de ativos diversificado
(localidades e operadores) – detalhes abaixo, maduro e com níveis de
vacância/inadimplência controlados; (II) acreditamos em cenário de
recuperação econômica, ainda que tímida, no horizonte de 2 anos, que
deve beneficiar o segmento de shoppings/varejo; (III) Estimamos um
yield atrativo de 6,8% nos próximos 12 meses, isento de IR; (IV) time
de gestão qualificado e experiente no setor, com um mandato de
gestão ativa que envolve seleção, negociação e aquisição de ativos
para o portfólio, que pode se aproveitar do atual momento aquecido
no segmento (saldo da última emissão e a nova - detalhes abaixo).
Principais riscos: (I) Eventual demora nas alocações dos recursos em
caixa e a serem captados com a nova emissão de cotas podem
impactar nossas projeções pois os recursos em caixa irão acompanhar
a taxa Selic; (II) Cotas estão sendo negociadas com ágio de +12,4% em
relação ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.
Destaques/Últimas notícias: No mês de junho, o Fundo adquiriu 12%
do Via Parque Shopping (RJ), passando a deter 18,5% no ativo. Nos
últimos 5 anos, o ativo passou por revitalizações (fachada, novas salas
de cinema, reforma da praça de alimentações e sanitários), para fazer
frente ao desafio da inauguração do ParkShopping Jacarepaguá,
prevista para 2020. Em Jul/19, o FII anunciou sua 8ª emissão de cotas
com o objetivo de captar ~R$ 504 mm (link). As novas cotas terão
preço de emissão (incluindo custos), de R$ 236,62. Os cotistas que
possuíam posição em 29/Jul, poderão exercer o direito de preferência
na subscrição de novas cotas na proporção de ~31,72% até o dia
13/08/2019. Dado que o valor da nova emissão é menor que o valor
atual das cotas, pode haver pressão para baixo no valor no mercado
secundário de Bolsa. Acredito que a captação seja positiva para o FII,
podendo contribuir para uma ainda maior diversificação da carteira.
Composição dos Ativos (Diversificação Geográfica/Operadores):
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo
administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da
Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento
e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,
dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal
multiplicado por 12.
Fonte: Santander
Diversificação
(% do Portfólio)
Shoppings
(por Estado)
Fonte: Relatório Gerencial do Fundo (Jun/19). Fonte: Quantum - Axis
Distribuições e Yield
6
4
1,1
5
1,1
5
1,1
5
1,3
5
1,5
2
1,4
0
1,4
0
1,4
0
1,4
0
1,4
0
2,0
0
1,4
0
ago
/18
set/
18
ou
t/1
8
no
v/1
8
dez
/18
jan
/19
fev/
19
mar
/19
abr/
19
mai
/19
jun
/19
jul/
19
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00% Yield (% a.m)
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação ANBIMA
Data de Início
Taxa de Administração
(a.a.)
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável
Própria - ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado
Cota (R$)1
Valor Patrimonial Cota
(R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de
Mercado (R$)
Patrimônio
Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 HGBS11 IFIX
Mês1 -0,26% 1,27%
Ano1 13,25% 13,10%
12 meses 39,39% 23,44%
2018 14,73% 5,62%
Desde o Início 628,0% -
Yield 6 HGBS11 IFIX
Mensal 0,56% 0,52%
Anualizado 6,75% 6,20%
4.361.879
INDICADORES
250,90
223,30
+12,4%
1.685.709.285
1.500.274.545
13.955
28/12/2006
0,60%
6.718.650
120.800
5,5%
FII Renda Gestão
Ativa
DADOS DO FUNDO
HGBS11
Shoppings/Varejo
Hedge Investments
Hedge Investments
CSHG RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
Portfólio: O Fundo aplica prioritariamente em CRIs (Certificados de
Recebíveis Imobiliários), podendo ainda investir em LCI, LH e
outros ativos financeiros, títulos e valores mobiliários.
Pontos positivos: (I) Carteira diversificada de 29 CRIs, com ratings
elevados (sendo ~81,5% A- ou superior) e boa estrutura de
garantias; (II) Esperamos que Fundo consiga distribuir nos
próximos 12 meses, um rendimento atrativo (yield) isento de IR de
7,6%, acima de seu alvo de rentabilidade (100% do CDI). O FII é uma
opção interessante para aqueles com foco na estratégia de renda.
Principais riscos: (I) Eventual inadimplência de algum dos ativos
do portfólio, poderia afetar diretamente os proventos distribuídos.
(II) As cotas estão sendo negociadas com ágio de +10,6% em
relação ao valor de avaliação/patrimonial dos ativos.
Destaques/Últimas notícias: Em junho, foi realizado investimento
total de R$ 72 milhões em novos CRIs: (I) R$ 46,7 mm no CRI Helbor
Multi Renda Sr à taxa de IPCA+ 6,75% a.a., (II) R$ 15 mm no CRI
Helbor Multi Renda Sub à taxa de IPCA+ 7,75% a.a. e (III) R$ 10,1
milhões no CRI Trisul à taxa de CDI + 1,35% a.a. No mês de julho,
foi divulgado o anúncio de início da 6ª emissão de cotas do FII (link).
A oferta pode chegar a ~R$ 300 mm (considerando lote adicional) e
o valor das novas cotas terão preço de emissão (incluindo custos),
de R$ 108,54. Os cotistas que possuíam posição em 24/Jul, poderão
exercer o direito de preferência na subscrição de novas cotas na
proporção de ~40,71% até o dia 12/08/2019. Dado que o valor da
nova emissão é menor que o valor atual das cotas do FII, pode
haver pressão para baixo no valor das cotas do FII no mercado
secundário de Bolsa. Acredito que a captação seja positiva para o
FII, podendo contribuir para uma ainda maior diversificação da
carteira.
Composição dos Ativos (Por Classe/Detalhamento dos CRIs):
Distribuições e Yield
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado
pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor
Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado
nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a
distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:
último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado
da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.
Fonte: Santander
Fonte: Relatório Mensal do Fundo (Jun/19)
Por Classe
7
Fonte: Quantum - Axis
0,7
7
0,7
7
0,7
7
0,7
7 0
,97
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
ago
/18
set/
18
ou
t/1
8
no
v/1
8
dez
/18
jan
/19
fev/
19
mar
/19
abr/
19
mai
/19
jun
/19
jul/
19
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00% Yield (% a.m)
CRI
Corporativo;
60,2%
Renda
Fixa;
26,5%
FII;
4,5%
LCI;
5,2%
CRI
Residencial;
3,5%
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação ANBIMA
Data de Início
Qtde. Cotas
Taxa de
Administração (a.a.)
Taxa de Performance
Valor de Mercado
Cota (R$)1
Valor Patrimonial
Cota (R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de
Mercado (R$)
Patrimônio
Líquido (R$)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 HGCR11 IFIX
Mês1 0,12% 1,27%
Ano1 14,63% 13,10%
12 meses 22,25% 23,44%
2018 22,69% 5,62%
Desde o Início 258,69% -
Yield 6 HGCR11 IFIX
Mensal 0,64% 0,52%
Anualizado 7,67% 6,20%
1.939.265
INDICADORES
23/12/2009
5.855.227
0,80%
116,05
104,91
+10,6%
20% do que exceder
110% do CDI
679.499.093
614.271.865
FII TVM Gestão Ativa
DADOS DO FUNDO
HGCR11
Ativos Financeiros
Credit Suisse
Credit Suisse
KINEA RENDA IMOBILIÁRIA
Portfólio: O Fundo investe em escritórios e galpões logísticos.
O portfólio atual é composto por 18 ativos (sendo 10 edifícios
corporativos e 8 centros de distribuição), com uma Área Bruta
Locável (ABL) total de 573 mil m2, 84 contratos de locação e mais
de 50 inquilinos.
Pontos positivos: (I) Portfólio diversificado entre escritórios e galpões
logísticos (46,1% e 53,9 % da receita total, respectivamente); (II)
~47,5% dos contratos de aluguel do Fundo são atípicos, com maior
previsibilidade de receitas; (III) prazo médio remanescente dos
contratos é longo ~9,7 anos e (IV) Estimamos um yield de 5,8% nos
próximos 12 meses, isento de IR.
Principais riscos: (I) Em 2019, 14% dos contratos passarão por
período de revisional e (III) Em 2020, ocorrerá o vencimento de 16%
dos contratos de locação dos imóveis do portfólio.
Destaques/Últimas notícias: O FII anunciou o encerramento de sua
6ª emissão de cotas, no valor de R$ 1,16 bi (link). No dia 30/Jul,
divulgou comunicado ao mercado (link) de realizou a aquisição de 12
andares da Torre IV do Condomínio São Luiz (São Paulo), pelo valor de
R$ 141,7 mm. Os andares adquiridos representam 86% da totalidade
da Torre IV do complexo localizado na Av. Pres. Juscelino Kubitschek,
1.830, no bairro do Itaim Bibi, próximo ao distrito financeiro da Faria
Lima. Atualmente o empreendimento encontra-se locado para
diferentes inquilinos do ramo financeiro, de serviços e de comércio
eletrônico. Opinião: o empreendimento é de padrão BB, foi construído
na década de 80, mas têm boa localização. Considerando o valor da
aquisição e metragem (11,4 mil m2), o preço da aquisição equivale a
de ~R$ 12,5 mil por m2. Considerando as características do ativo,
estimo um cap rate de entrada de ~6,5% a.a. (aluguel a R$ 65 mensais
por m2). A aquisição não deve impactar a distribuição de rendimentos
do Fundo, mas permite expandir a participação do portfólio no
principal eixo de escritórios da cidade de São Paulo.
Composição dos Ativos (Por Tipo/Região):
Distribuições e Yield
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado pelo
administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor Patrimonial da
Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a distribuição do rendimento
e valorização da cota 6 Mensal: último rendimento distribuído,
dividido pelo valor de mercado da cota. Anualizado: Yield mensal
multiplicado por 12.
Fonte: Santander
8
Fonte: Carta Mensal do Fundo (Jul/19)
Fonte: Quantum - Axis
0,8
2
0,8
2
0,8
2
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
0,7
4
ago
/18
set/
18
ou
t/1
8
no
v/1
8
dez
/18
jan
/19
fev/
19
mar
/19
abr/
19
mai
/19
jun
/19
jul/
19
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,10%
0,20%
0,30%
0,40%
0,50%
0,60%
0,70%
Yield (% a.m)
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação ANBIMA
Data de Início
Taxa de
Administração /
Gestão (a.a.)
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável -
ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado
Cota (R$)1
Valor Patrimonial
Cota (R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de
Mercado (R$)
Patrimônio
Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 KNRI11 IFIX
Mês1 0,00% 1,27%
Ano1 8,62% 13,10%
12 meses 10,24% 23,44%
2018 -4,81% 5,62%
Desde o início 187,19% -
Yield 6 KNRI11 IFIX
Mensal 0,48% 0,52%
Anualizado 5,79% 6,20%
153,49
+1,9%
6.891.138
INDICADORES
150,69
4.904
3.622.487.099
3.556.404.853
FII Renda Gestão Ativa
9,5%
DADOS DO FUNDO
KNRI11
Híbrido
(Escritórios/Logístico)
Intrag
Kinea
22/10/2010
1,25%
23.600.802
573.000
VINCI SHOPPING CENTERS
Portfólio: Composto pela participação em 10 Shoppings, com um
total de 63.317 m² de Área Bruta Locável (ABL) própria, distribuídos
em 8 estados brasileiros.
Pontos positivos: (I) Fundo possui portfólio de ativos diversificado
(localidades e operadores) – detalhes abaixo, maduro e com níveis
de vacância/inadimplência controlados; (II) acreditamos em cenário
de recuperação econômica, ainda que tímida, no horizonte de 2
anos, que deve beneficiar o segmento de shoppings/varejo; (III)
yield esperado de 6,5% para os próximos 12 meses (isento de IR);
(IV) time de gestão qualificado e experiente no setor, com um
mandato de gestão ativa que envolve seleção, negociação e
aquisição de ativos para o portfólio, podendo se aproveitar do
atual momento mais aquecido de negociações/aquisições.
Principais riscos: (I) Uma maior recuperação das receitas dos
shoppings dependerão da melhora de renda, emprego e
desempenho da economia, ainda frágeis; (II) o Fundo detém
participações minoritárias nos shoppings do portfólio, o que
poderia dificultar a participação da gestão em decisões estratégicas
nos shoppings.
Destaques/Últimas notícias: Com a aquisição de 36,5% do
Shopping Granja Vianna e ~19% do Minas Shopping, o FII concluiu a
alocação de recursos da última emissão de cotas. Em 30/Jul, o
Fundo comunicou vendas de participação no: (I) Shopping
Tacaruna (PE) - de ~16,7% para 10% no Shopping Tacaruna (PE) por
~R$ 42,1 mm (link), a um cap rate (NOI caixa apurado nos últimos
12 meses), de 7,6% e que deve gerar um ganho não recorrente na
faixa de R$ 0,81 a R$ 0,85/cota quando concluída a transação; e (II)
Shopping Ilha Plaza (RJ) – de ~49% para 34,4% por ~R$ 48,2 mm
(link), a um cap rate de 6,7% e que deve gerar um ganho não
recorrente na faixa de R$ 0,77 a R$ 0,81/cota quando concluída a
transação. Segundo o gestor, a parcela de preço das vendas que
exceder os ganhos de capital gerados no Fundo e distribuído aos
investidores, será utilizada em novas aquisições.
Diversificação do Portfólio - % ABL Própria (Por Ativo/Estado):
Distribuições e Yield
Fonte: Comunicados ao Mercado (30/07/2019)
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado
pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor
Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado
nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a
distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:
último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado
da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.
Fonte: Santander
9
Fonte: Quantum - Axis
0,6
1
0,6
1
0,6
1
0,6
0
0,6
0
0,6
0
0,6
0
0,6
0
0,4
9
0,5
6
0,5
5 0
,65
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%Yield (% a.m)
Depois das Transações Antes das Transações
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação ANBIMA
Data de Início
Taxa de Administração
(a.a.)
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável
Própria - ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado
Cota (R$)1
Valor Patrimonial Cota
(R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de
Mercado (R$)
Patrimônio
Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 VISC11 IFIX
Mês1 5,66% 1,27%
Ano1 8,08% 13,10%
12 meses 17,38% 23,44%
2018 14,73% 5,62%
Desde o Início 27,23% 19,74%
Yield 6 VISC11 IFIX
Mensal 0,58% 0,52%
Anualizado 6,94% 6,20%
FII Renda Gestão
Ativa
DADOS DO FUNDO
VISC11
Shoppings/Varejo
BRL Trust
Vinci Real Estate
INDICADORES
07/08/2013
1,35%
8.160.575
63.317
5,9%
112,42
100,30
+12,1%
2.767.982
14.489
917.411.842
818.505.673
JS REAL ESTATE MULTIGESTÃO
Portfólio: O Fundo é diversificado e composto por edifícios
corporativos (participação direta e indireta), cotas de outros
Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), bem como ativos
financeiros com lastro imobiliário (como CRI, LCI e LH).
Pontos positivos: (I) Com a última aquisição anunciada pelo FII
(mais detalhes abaixo), o portfólio é concentrado no segmento de
escritórios de São Paulo, com padrão AAA/AA/Ae bem localizados;
(II) yield estimado de ~6,6% nos próximos 12 meses, isento de IR;
(III) A cota do FII no mercado secundário é negociada em linha com
o valor de avaliação/patrimonial dos ativos, mas ainda com
oportunidade de valorização em uma estratégia de ganho de
capital no horizonte de 12/24 meses.
Principais riscos: (I) Dado que o valor da nova emissão é menor
que o valor atual das cotas (detalhes abaixo), pode haver pressão
para baixo no valor no mercado secundário de Bolsa; (II) Eventual
vacância /inadimplência dos inquilinos do Fundo pode impactar
negativamente as receitas e os rendimentos a serem distribuídos.
Destaques/Últimas notícias: O Fundo anunciou em 24/Jun (link)
que concluiu a compra do Edifício Paulista anunciada em Dez/18. O
imóvel está localizado na Av. Paulista, 2064 (São Paulo), com
padrão A e passou recentemente por um retrofit (modernização) –
mais detalhes abaixo. O valor da compra foi de R$ 405 milhões
(equivalente a ~R$ 15,5 mil por m2) e segundo o administrador do
Fundo, o impacto positivo na distribuição de rendimentos será de
R$ 0,05 por cota/mês. Na última assembleia de cotistas de 24/jun
(link), foi aprovada a 6ª emissão de cotas do Fundo, que poderá
chegar a ~R$ 750 mm (com o lote adicional). O valor das novas
cotas terão preço de emissão (incluindo custos), de R$ 108,28. A
Oferta agora segue para a aprovação da CVM e B3. Os cotistas que
possuírem posição na data de anúncio de ínicio da Oferta poderão
exercer o direito de preferência na subscrição das novas cotas
(fator de 0,73560675 para cada cota deti da). Consideramos o
movimento positivo para o Fundo, que poderá diversificar seu
portfólio e dar andamento à sua estratégia de concentrar a
alocação em escritórios bem localizados, de maior padrão.
Características do Edifício Paulista:
Distribuições e Yield
Fonte: Quantum - Axis
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado
pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor
Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado
nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a
distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:
último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado
da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.
Fonte: Santander
Fonte: Relatório Mensal (Jun/19) + BR Properties + Pesquisas do Analista
Padrão: A
Andares: Térreo + 22 (pavimento-tipo de 1,2 mil m2)
11 Elevadores
Área Bruta Locável (ABL): 26,2 mil m2
Integração com Shopping Center 3
Vacância: 0%
Locatários: Hosp. Albert Einstein, CEF, Valid, OLX, Prudential, ISCP, Equinix, CCEE e Regus
Link Google Maps
10
0,5
5
0,5
1
0,5
0
0,5
3
0,6
0
0,5
7
0,5
7
0,5
7
0,5
8
0,6
0
0,6
2
0,6
2
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,20%
0,40%
0,60%
0,80%
1,00%Yield (% a.m)
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Classificação
ANBIMA
Data de Início
Taxa de
Administração (a.a.)
Taxa de
Performance
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável -
ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado
Cota (R$)1
Valor Patrimonial
Cota (R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de
Mercado (R$)
Patrimônio
Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 JSRE11 IFIX
Mês1 1,47% 1,27%
Ano1 15,71% 13,10%
12 meses 15,91% 23,44%
2018 5,68% 5,62%
Desde o início 143,87% 155,96%
Yield 6 JSRE11 IFIX
Mensal 0,55% 0,52%
Anualizado 6,67% 6,20%
06/06/2011
1,00%
8.081.791
42.790
1,0%
112,50
111,23
+1,1%
17.023
2.091.798
INDICADORES
909.201.488
898.937.613
FII Híbrido
Gestão Ativa
20% do que exceder
6% a.a. + IGP-M
DADOS DO FUNDO
JSRE11
Híbrido
J. Safra
Safra
TOWER BRIDGE OFFICE
Portfólio: O Fundo é proprietário de 100% do edifício padrão AAA
localizado na Av. Jornalista Roberto Marinho, 85, na região da
Berrini, cidade de São Paulo. O imóvel abriga escritórios comerciais
e lojas, têm 24 andares + 5 subsolos de estacionamento (1,6 mil
vagas) e conta com uma Área Bruta Locável (ABL) de 56,5 mil m2.
Pontos positivos: (I) Imóvel padrão AAA, localizado em um dos
eixos de crescimento da cidade de São Paulo (região da Berrini), e
com potencial de redução de vacância e incremento real (acima da
inflação) da receita de aluguéis nos próximos anos; (II) No preço
atual de ~R$ 85,5 p/ cota, o ativo é negociado a um preço por m2 de
~R$ 15,1 mil. Nosso cenário-base considera que o preço por m2 na
região possa atingir R$ 20 mil em um horizonte de 2/3 anos (como
comparativo, na emissão de cotas em Jun/2013, o ativo chegou a
ser avaliado a R$ 18,5 mil p/ m2);
Principais riscos: (I) Estimamos que o yield possa atingir ~4,8% nos
próximos 12 meses, ligeiramente abaixo da médio do segmento de
escritórios. A recomendação de compra portanto é indicada a
investidores com um viés de médio/longo prazos, e que aceitam
abrir mão de um rendimento mensal maior no curto prazo, em
busca de uma maior valorização da cota, tendo em vista os ciclos
mais longos do mercado imobiliário; (II) a demora na locação dos
espaços vagos do edifício podem comprometer as projeções de
yield e potencial de valorização do m2 projetados.
Destaques/Últimas notícias: Nos últimos meses, o FII divulgou
três notícias positivas: (I) Novo contrato de locação de 1,4 mil m2
com a KROLL ASSOCIATES, que reduziu a vacância em 2,55 p.p.,
para 23,5%; (II) FII fechou acordo com a TAM, dos valores devidos
pela saída antecipada conforme contrato de aluguel, recebendo
~R$ 3,9 mm, que impactou positivamente as distribuições de
rendimentos do 1ºS/19 e (III) Com a implantação de novas
tecnologias, além de revisão e renegociação de contratos de
prestação de serviços, o orçamento de 2019 prevê gasto
condominial 11% menor em relação ao realizado em 2018.
Composição do Fundo (Características/Locatários):
Distribuições e Yield
Fonte: Informativo Mensal (Mai/19)
1 Data-base: 31/07/2019 2 Com base no último PL divulgado
pelo administrador 3 (Valor de Mercado da Cota / Valor
Patrimonial da Cota) - 1 4 Média de volume diário negociado
nos últimos 30 dias 5 Rentabilidade do Fundo incluindo a
distribuição do rendimento e valorização da cota 6 Mensal:
último rendimento distribuído, dividido pelo valor de mercado
da cota. Anualizado: Yield mensal multiplicado por 12.
Fonte: Santander
Fonte: Quantum - Axis
Padrão: AAA
Andares: 24 + 5 Subsolos
Certificação: LEED® Gold
Área Bruta Locável
(ABL): 56,5 mil m2
Vagas: 1.600
Vacância: 23,5%
Locatários: Zurich Minas,
Zurich Santander,
ABBVIE, Fleury, Auto
Suture/ Medtronic, Banco
Toyota, Bridgestone,
Salesforce, Dassault,
Rádio Globo, Qualcomm,
SEB, NCR e Panalpina
Link Google Maps
11
0,1
9 0
,27
0,1
9
0,2
0
0,2
1 0
,29
0,1
9
0,1
9
0,1
9
0,4
3
0,3
7
0,3
8
ago
/18
set/
18
ou
t/1
8
no
v/1
8
dez
/18
jan
/19
fev/
19
mar
/19
abr/
19
mai
/19
jun
/19
jul/
19
Distribuição (R$/Cota)
0,00%
0,10%
0,20%
0,30%
0,40%
0,50%
0,60%Yield (% a.m)
Código
Segmento
Administrador
Gestor
Consultor Imobiliário
Classificação ANBIMA
Data de Início
Taxa de
Administração (a.a.)
Taxa de Consultoria
(a.a.)
Qtde. Cotas
Área Bruta Locável -
ABL (m2)
Vacância
Valor de Mercado
Cota (R$)1
Valor Patrimonial
Cota (R$)2
Ágio / Deságio3
Valor de
Mercado (R$)
Patrimônio
Líquido (R$)
Valor de Mercado
(R$/m2)
Volume Negociado
(R$)4
Rentabilidade5 TBOF11 IFIX
Mês1 -0,13% 1,27%
Ano1 7,08% 13,10%
12 meses 18,87% 23,44%
2018 8,57% 5,62%
Desde o início 22,83% 80,56%
Yield 6 TBOF11 IFIX
Mensal 0,45% 0,52%
Anualizado 5,30% 6,20%
INDICADORES
23,5%
85,00
87,50
-2,9%
15.133
1.986.152
854.250.000
879.375.000
56.448
DADOS DO FUNDO
TBOF11
Escritórios
(Monoativo)
BTG Pactual
BTG Pactual
Tishman Speyer
FII Renda Gestão
Passiva
07/06/2013
0,215%
0,17%
10.050.000
PERFORMANCE
Fonte: Bloomberg, Quantum e Santander
12
-0,7% -0,2%
5,0%2,6%
2,2% 2,5%1,0%
2,0%
1,0%1,8%
2,9%1,3%
19,4%
5,6%
13,1%
23,4%
1,7% 0,9%
5,7%
1,9%
4,6% 3,3%
1,1%3,3% 3,5% 3,1%
1,3% 2,2%
26,1%
15,6%
19,2%
37,9%
ago-18 set-18 out-18 nov-18 dez-18 jan-19 fev-19 mar-19 abr-19 mai-19 jun-19 jul-19 2017 2018 2019 Acum. 12
Meses
IFIX Carteira FIIs
+42,6%
+73,8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
jan-17 mar-17 mai-17 jul-17 set-17 nov-17 jan-18 mar-18 mai-18 jul-18 set-18 nov-18 jan-19 mar-19 mai-19 jul-19
ABL (Área Bruta Locável): área que efetivamente
pode gerar renda de aluguel.
Absorção Bruta: ocupação de espaços vagos em
um determinado período.
Absorção Líquida: diferença no volume total
ocupado entre dois períodos consecutivos.
Administrador: responsável pelo Fundo e pelas
informações, perante os cotistas e a CVM (Comissão
de Valores Imobiliários), devendo estar identificado
no regulamento. É ele quem constitui o fundo e, no
mesmo ato, aprova o seu regulamento. A ele
compete a realização de uma série de atividades
gerenciais e operacionais relacionadas com os
cotistas e seus investimentos.
Ágio/Deságio (ou Preço/VPA): indicador que
representa o ágio/desconto do preço de
negociação da cota de FII em relação ao Valor
Patrimonial da Cota (VPA).
Allowance: Prática de subsídios aos inquilinos para
despesas com mudanças e adaptação do imóvel.
Amortização: devolução de parte de capital
investidor e como consequência, há um desconto
no valor do patrimônio do Fundo.
Área BOMA: representada pela soma da área
privativa e o rateio de áreas comuns. Foi criada
com o objetivo de padronização, pela entidade
americana Bulding Owners and Managers Association
(BOMA).
Área Ocupada: área locada de um imóvel ou
empreendimento.
Área Privativa: área do imóvel de uso exclusivo do
proprietário/locatário, podendo incluir vagas de
garagem e depósito privativo.
Área Total: soma de todas as áreas privativas e
áreas comuns de um imóvel/empreendimento.
Benchmark: índice que serve como parâmetro para
comparar/avaliar um investimento (ex. CDI, IFIX, ...)
B3 (Brasil Bolsa Balcão): nome da empresa criada
a partir da fusão da BM&FBovespa (Bolsa de
Valores, Mercadorias e Futuros de São Paulo) e
CETIP.
Built to Suit (BTS): contratos de locação de longo
prazo, no qual o imóvel é construído para atender
os interesses do locatário, já pré-determinado.
Cap Rate: representa a receita mensal de um imóvel
anualizada (12 meses) dividida pelo valor do
imóvel.
Código (ou Ticker): código de negociação do FII no
mercado secundário da BM&FBovespa.
Cotas: partes iguais que dividem o patrimônio
líquido de um Fundo. As cotas dos FII listados no
BM&FBovespa, são negociadas da mesma forma
que uma ação.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): são
títulos de crédito emitidos por companhias
securitizadoras, com lastro em créditos imobiliários
(ex. financiamentos residenciais, comerciais ou
construções, contratos de aluguéis de longo prazo,
etc.).
CVM: Comissão de Valores Mobiliários.
Data “Com”: data limite em que as cotas têm
direito a receber os rendimentos do período.
Data “Ex”: data na qual a cota perde direito a
receber o rendimento. Para o investidor ter o
direito de receber os rendimentos do fundo
(maioria paga mensalmente), precisará iniciar o dia
determinado com as cotas em sua carteira.
Data Pagamento: data de pagamento do
rendimento àqueles cotistas que possuíam a cota
do FII na Data “Com”.
FFO (Funds from Operations): medida não contábil
correspondente ao lucro líquido, excluindo
(adicionando) os efeitos do ganho (perda) na venda
de propriedade para investimento, o ganho com
valor justo de propriedade para investimento e
receitas e despesas não recorrentes. Ou seja,
representa a real capacidade de geração de caixa
de um FII.
GLOSSÁRIO
13
FII: sigla utilizada para Fundo de Investimento
Imobiliário.
Fundo de Fundos: fundos que não investem
diretamente em ativos, mas sim em outros fundos
(ex. há FIIs listados que têm a estratégia de
comprar cotas de outros FIIs).
Gestor: responsável pela seleção dos imóveis/ativos
integrantes da carteira do FII, dentro da política de
investimento definida no regulamento do Fundo.
IFIX (Índice de Fundos de Investimento
Imobiliário): criado pela BM&FBovespa em
Dez/2010, o IFIX têm por objetivo medir a
performance de uma carteira teórica composta por
cotas de cerca de 75 fundos imobiliários listados
para negociação em bolsa.
LCI (Letra de Crédito Imobiliário): título emitido
por bancos, que serve de lastro para concessão de
financiamentos imobiliários.
LH (Letra Hipotecária): título emitido por bancos,
que serve de lastro para concessão de
financiamentos imobiliários.
Liquidez: maior ou menor facilidade de se negociar
um título, convertendo-o em dinheiro. O indicador
de liquidez utilizado em nossos relatórios
considera a média do volume diário negociado do
FII no mercado da BM&FBovespa nos últimos 30
dias.
Novo Estoque: entrega de novas áreas em uma
determinada região/período (geralmente expresso
em metros quadrados).
Preço/VPA: indicador que representa o
ágio/desconto do preço de negociação da cota do
FII em relação ao Valor Patrimonial da Cota (VPA).
Rentabilidade: considera o retorno total, ou seja,
incorpora tanto os ganhos com a valorização da
cota do FII, quanto os rendimentos distribuídos no
período.
Sale and Lease Back (SLB): é um acordo comercial
pelo qual o imóvel é, simultaneamente, vendido e
alugado de volta ao antigo proprietário, geralmente
por um longo prazo.
Buy to Lease (BTL): o mesmo que o Sale and Lease
Back (SLB), mas na visão do comprador (no caso, o
FII). O acordo envolve a compra o imóvel de um
vendedor, que simultaneamente o aluga de volta.
Taxa de Administração: paga ao administrador do
FII, já descontada do resultado antes da
distribuição dos rendimentos aos cotistas.
Taxa de Consultoria Imobiliária: paga ao
consultor do FII, que geralmente apoia na
comercialização ou locação dos imóveis do Fundo.
Já descontada do resultado antes da distribuição
dos rendimentos aos cotistas.
Taxa de Gestão: paga ao gestor do FII, já
descontada do resultado antes da distribuição dos
rendimentos aos cotistas.
Taxa de Ocupação: Área Bruta Locada dividida pela
Área Total.
Taxa de Performance: paga pelo cotista do FII
quando a rentabilidade do fundo supera a de um
indicador de referência. Já descontada do resultado
antes da distribuição dos rendimentos aos cotistas.
Vacância (ou Taxa de Vacância): valor percentual
do espaço vago em relação ao estoque total
considerado.
Vacância Financeira: valor percentual calculado
dividindo-se a receita potencial da área vaga sobre
a receita potencial total.
Vacância Física: valor percentual calculado
dividindo-se a área vaga sobre a área total.
Valor de Mercado da Cota (VMC): representa o
valor pelo qual a cota do FII é negociada no
mercado secundário.
Valor Patrimonial da Cota (VPC): representa o
valor do patrimônio líquido contábil do fundo,
dividido pelo número total de cotas.
Yield (ou Dividend Yield): apresentado em termos
percentuais, calculado a partir da
renda/distribuição paga pelo FII, dividido pelo
preço atual da cota do Fundo. Geralmente
apresentado em base anual.
14
Riscos macroeconômicos: Em um cenário de
recessão econômica, desaceleração do consumo,
diminuição da oferta de crédito e desemprego, a
demanda por novos imóveis poderá ser
prejudicada, desaquecendo novas incorporações
no setor de construção civil. Adicionalmente, pode
haver a redução do interesse por renovações ou
novos contratos de aluguel, pressionando para
baixo os níveis de preços das locações. Nos Fundos
de Shoppings/Varejo, uma menor atividade
econômica pode afetar a receita dos
empreendimentos que servem de lastro.
Risco de taxa de juros: Mudanças como no caso
de aumento das expectativas das taxas de juros
trazem novos parâmetros para a combinação risco-
retorno dos ativos e reduz a atratividade das cotas
de Fundos Imobiliários em relação aos demais
ativos financeiros, uma vez que torna ativos menos
arriscados relativamente mais rentáveis.
Risco de crédito: Relacionado à redução da
capacidade de pagamento dos locatários ou
mesmo ao não pagamento dos devedores numa
carteira composta por títulos de dívida privada (LCI,
CRI, etc.).
Riscos de mercado: Os ativos financeiros do
Fundo, de origem imobiliária ou não, também
podem sofrer alterações no valor de suas cotas e
de seu patrimônio líquido em função de mudança
nas condições de mercado. Mesmo sem a efetiva
negociação desses ativos, as eventuais variações
nos preços acabam se refletindo no valor das cotas
do fundo em decorrência da marcação ao preço de
mercado da carteira, o que pode impactar
desfavoravelmente a negociação pelo investidor
que optar pelo desinvestimento.
Risco de liquidez: Ainda que a liquidez no mercado
secundário dos FIIs seja maior em comparação a
um investimento feito diretamente em um imóvel,
há possibilidade de que, em um momento de alta
volatilidade do mercado, ocorra maior dificuldade
na venda das cotas.
Risco de vacância: O risco de vacância
corresponde ao risco de um imóvel encontrar-se
desocupado por um período de tempo,
impactando negativamente a rentabilidade do
fundo até que um novo locatário seja encontrado.
Além de interromper o processo de geração de
receitas, a vacância aumenta os custos do Fundo,
uma vez que ele será responsável pelo pagamento
dos impostos sobre a propriedade e as despesas
de condomínio pelo período em que o espaço
estiver vago.
Variação de preço dos imóveis: Risco decorrente
de condições cíclicas do mercado imobiliário, ou
depreciação do imóvel com perda do potencial
econômico da região em que ele está localizado.
Risco de desenvolvimento imobiliário: Na
incorporação de um imóvel, existem riscos
atrelados à concessão de certidões, obtenção de
licenças ambientais, de aumento nos custos de
matérias-primas utilizadas na construção, que
podem impactar o andamento e perspectivas de
conclusão de uma obra.
Riscos de propriedade: Relacionados a eventos
ocorridos com a carteira de imóveis do Fundo,
como inundações, incêndios, dentre outros. Esses
podem ser mitigados por meio de contratos de
seguros dos imóveis.
Risco de concentração da carteira: A
concentração da carteira do fundo imobiliário
potencializa os riscos a que o fundo está exposto
(ex.: casos em que a carteira possui um único
imóvel, locatário ou devedor).
Riscos regulatórios e jurídicos: Mudanças
regulatórias (ex. âmbito de contratos de locação ou
benefícios fiscais concedidos a investidores),
podem afetar a atratividade do investimento.
RISCOS ASSOCIADOS
* Material baseado nos Estudos Especiais Produtos de Captação Fundos de Investimento Imobiliário (ANBIMA)
15
TRIBUTAÇÃO
O presente relatório foi preparado pelo Banco Santander (Brasil) S.A. e destina-se somente para informação de investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de algum título
e valor mobiliário contido ou não neste relatório (i.e., os títulos e valores mobiliários mencionados aqui ou do mesmo emissor e/ou suas opções, warrants, ou direitos com respeito aos
mesmos ou quaisquer interesses em tais títulos e valores mobiliários). Este relatório não contém, e não tem o escopo de conter, toda a informação relevante a respeito do assunto ora
abordado. Portanto, este relatório não consiste e nem deve ser considerado como uma declaração e/ou garantia quanto à integridade, precisão, veracidade das informações aqui contidas.
Qualquer decisão de compra ou venda de títulos e valores mobiliários deverá ser baseada em informações públicas existentes sobre os referidos títulos e, quando apropriado, deve levar
em conta o conteúdo dos correspondentes prospectos arquivados, e a disposição, nas entidades governamentais responsáveis por regular o mercado e a emissão dos respectivos títulos.
As informações contidas neste relatório foram obtidas de fontes consideradas seguras, muito embora tenham sido tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações
aqui contidas não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, não garantimos sua exatidão, nem que as mesmas são completas e não recomendamos que se confie nelas
como se fossem. Todas as opiniões, estimativas e projeções que constam no presente relatório traduzem nossa opinião na data de sua emissão e podem ser modificadas sem prévio aviso,
considerando nossas premissas relevantes e metodologias adotadas à época de sua emissão, conforme estabelecidas no presente relatório.
O Santander ou quaisquer de seus diretores ou funcionários poderão adquirir ou manter ativos direta ou indiretamente relacionados à(s) empresa(s) aqui mencionada(s), desde que
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Eu, Felipe Vaz Moreira, analista de valores mobiliários credenciado nos termos da Instrução CVM 598, de 3 de maio de 2018, subscritor e responsável por este relatório, o qual é
distribuído pelo Santander, com relação ao conteúdo objeto do presente relatório, declaro que as recomendações refletem única e exclusivamente a minha opinião pessoal, e foram
elaboradas de forma independente, inclusive em relação à instituição a qual estou vinculado, nos termos da Instrução CVM 598. Adicionalmente, declaro o que segue:
(I) O presente relatório teve por base informações baseadas em fontes públicas e independentes, conforme fontes indicadas ao longo do documento;
(II) As análises contidas neste documento apresentam riscos de investimento, não são asseguradas pelos fatos, aqui contidos ou obtidos de forma independente pelo investidor,
e nem contam com qualquer tipo de garantia ou segurança do analista, do Santander ou de quaisquer das suas controladas, controladores ou sociedades sob controle
comum;
(III) O presente relatório não contém, e não tem o escopo de conter, todas as informações substanciais com relação ao setor objeto de análise no âmbito do presente relatório;
(IV) Não tem vínculo com qualquer companhia citada no presente relatório, ou com qualquer pessoa agindo por sua conta e ordem, que possa afetar a imparcialidade do
relatório ou que configure ou possa configurar conflito de interesses;
(V) Não tem vínculo com pessoa natural que trabalha para qualquer companhia citada no presente relatório;
(VI) Não é, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não é, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, titular de qualquer do(s) valor(es) mobiliário(s) citado(s)
no presente relatório;
(VII) Não está, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não está, direta ou indiretamente, envolvido (a) na aquisição, alienação ou intermediação de qualquer do(s) valor(es)
mobiliário(s) citado(s) no presente relatório;
(VIII) Não tem, e seu cônjuge ou companheiro (a) também não tem, interesse financeiro em relação ao emissor de qualquer do(s) valor(es) mobiliário(s) citado(s) no presente
relatório, exceto pelo disposto no parágrafo primeiro do artigo 13 da Instrução CVM 589; e
(IX) Sua remuneração não é, direta ou indiretamente, influenciada pelas receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pelo Santander.
O Banco Santander (Brasil) S.A, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum, declaram, nos termos da Instrução CVM 598, que:
Têm interesse financeiro e comercial relevante em relação ao setor, à companhia ou aos valores mobiliários objeto desse relatório de análise.
Recebem remuneração por serviços prestados para o emissor objeto do presente relatório ou pessoas a ele ligadas.
Possuem participações societárias relevantes (maior que 1%) no capital social das seguintes companhias: -
Estão envolvidas na aquisição, alienação ou intermediação do(s) valor(es) mobiliário(s) objeto do presente relatório de análise.
Podem ter (a) coordenado ou coparticipado da colocação de uma oferta pública dos títulos de companhia(s) citada(s) no presente relatório nos últimos 12 meses; (b) ter
recebido compensações de companhia(s) citada(s) no presente relatório por serviços de bancos de investimento prestados nos últimos 12 meses; (c) espera receber ou
pretende obter compensações de companhia(s) citada(s) no presente relatório por serviços de banco de investimento prestados nos próximos 3 meses.
Prestaram, prestam ou poderão prestar serviços financeiros, relacionados ao mercado de capitais, ou de outro tipo, ou realizar operações típicas de banco de investimento,
de banco comercial ou de outro tipo a qualquer empresa citada neste relatório.
Não têm vínculo com qualquer companhia citada no presente relatório, ou com qualquer pessoa agindo por sua conta e ordem, que possa afetar a imparcialidade do
relatório ou que configure ou possa configurar conflito de interesses.
A(s) companhia(s) citada(s) no presente relatório, suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum não têm participações relevantes no Santander,
nem em suas controladas, seus controladores ou sociedades sob controle comum.
O conteúdo deste relatório é destinado exclusivamente à(s) pessoa(s) e/ou organizações devidamente identificadas, podendo conter informações confidenciais, as quais não podem, sob
qualquer forma ou pretexto, ser utilizadas, divulgadas, alteradas, impressas ou copiadas, total ou parcialmente, por pessoas não autorizadas pelo Santander. Este relatório foi preparado
pelo analista responsável do Santander, não podendo ser, no todo ou em parte, copiado, fotocopiado, reproduzido ou distribuído a qualquer pessoa além daquelas a quem este se destina.
Ainda, a informação contida neste relatório está sujeita a alteração sem prévio aviso. Os potenciais investidores devem buscar aconselhamento financeiro profissional sobre a adequação
do investimento em valores mobiliários, outros investimentos ou estratégias de investimentos aqui discutidos, e devem entender que declarações sobre perspectivas futuras podem não
se concretizar. Os potenciais investidores devem notar que os rendimentos de valores mobiliários ou de outros investimentos, se houver, referidos neste relatório podem flutuar e que o
preço ou o valor desses títulos e investimentos pode subir ou cair. Assim, potenciais investidores podem não receber a totalidade do valor investido. O desempenho passado não é
necessariamente um guia para o desempenho futuro. Eventuais projeções, bem como todas as estimativas a elas relacionadas, contidas no presente relatório, são apenas opiniões pessoais
do analista, elaboradas de forma independente e autônoma, não se constituindo compromisso por obtenção de resultados ou recomendações de investimentos em títulos e valores
mobiliários ou setores descritos neste relatório.
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de fala: 0800 771 0401. Ouvidoria: Se não ficar satisfeito com a solução apresentada: 0800 726 0322 e para pessoas com deficiência
auditiva ou de fala: 0800 771 0301. Das 9h às 18h, de segunda a sexta-feira, exceto feriados.
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