Aula de Massimo Forte 20 de Novembro de 2013

Por Gonçalo Nascimento Rodrigues

Quem sou eu?

Gonçalo Nascimento Rodrigues

• Casado com 3 filhos, gestor, consultor, doméstico, SPORTINGUISTA!

• Licenciado em Gestão de Empresas pela Universidade Católica Portuguesa;

• Executive Master em Finanças Imobiliárias e Pós-Graduação em Finanças, ambos no ISCTE

Business School;

• Consultor em Finanças Imobiliárias desde 1998, passou por empresas como a Ernst &

Young, Colliers P&I e RDPE;

• Encontra-se inscrito na CMVM como Perito Avaliador de Imóveis de Fundos de Investimento

Imobiliário com o nº AVFII/09/046, e na Ordem dos Avaliadores com o nº 350;

• Sócio-Gerente da empresa OTBX – Consultoria em Finanças Imobiliárias, Lda.

• Gestor e dinamizador de 2 blogs: “Out of the Box” e “As 4ª Feiras da Minha Vida”.

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Consultor?...

O que é isto de ser Consultor? Mediador? Não… Avaliador? Não… Em Finanças Imobiliárias?! Auxílio à tomada de decisão:

• No investimento;

• No desinvestimento;

• No financiamento;

• Na estruturação do negócio.

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Equity Services Debt Services

Procurements Imobiliários

Estrutura e Serviços

Equity Services Debt Services

Análise e avaliação de projectos e

investimentos imobiliários;

Análise e avaliação de carteiras de

Fundos de Investimento Imobiliário;

Dossiers de Investimento;

Rentabilização de activos imobiliários;

Angariação e negociação de parcerias;

Asset Sale & Leaseback;

Constituição de veículos de investimento;

Procurements Imobiliários.

Análise de instrumentos de dívida;

Non-performing loans reviews;

Refinanciamento de operações

imobiliárias;

Dossiers de Financiamento e Planos de

Financiamento;

Angariação e negociação de

financiamentos.

Fundos de Investimento

Imobiliário

O que são?

Património autónomo pertencente a uma pluralidade de pessoas singulares ou colectivas; Instrumento de poupança colectiva; Responsabilidade limitada ao património, não extensível aos participantes; Obrigatoriamente geridos por entidade terceira, independente – Sociedade Gestora.

Como funcionam?

Investidor

Fundo

Imóveis

Fundo

Inquilinos

Compra Unidades de Participação de um Fundo

Com o dinheiro do investidor compra imóveis

São arrendados a inquilinos*

Pagam rendas aoFundo

Incorpora ou distribui as rendas e a valorização ou

desvalorização dos imóveis gerando ganhos ou perdas para

o investidor

Circuito Fundo de Investimento Imobiliário

Tipologia de Fundos

A tipologia dos Fundos Imobiliários pode variar, consoante:

• Variabilidade do capital;

• Forma de remuneração dos participantes;

• Distribuição das unidades de participação.

Tipologia de Fundos

Quanto ao capital

Variabilidade do Capital

MistoFechado

Subscrição Particular

Nº de participantes <5 ou>5 exclusivamente

investidores institucionais

Nº de participantes >5 não sendo apenas

institucionais

Subscrição Pública

Aberto

Tipologia de Fundos

Quanto às unidades de participação e

remuneração das mesmas

Formas de Remuneração

Fundos de Rendimento

Fundos Capitalização

Distribuem os rendimentos gerados aos Participantes, de forma

periódica.

Reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas

respectivas carteiras, não distribuindo rendimentos.

Constituídos por UP’s em número fixo, estabelecido no momento da emissão podendo,

eventualmente, ser aumentado, em condições pré-definidas no regulamento de gestão. O

investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se através da compra ou venda de

UP’s.

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado

Fundo de Investimento Imobiliário Misto

Constituídos por duas categorias de unidades de participação, sendo uma em número fixo e outra

em número variável.

Fundo de Investimento Imobiliário Aberto

Constituídos por unidades de participaçãp (UP’s) em número variável, ou seja, o número de

unidades de participação varia de acordo com a procura do mercado. Uma subscrição resulta

num aumento das UP’s e um resgate traduz-se numa eliminação das UP’s correspondentes.

Composição das Carteiras

Limites à

Composição da Carteira

Fundos

Abertos

Fundos Fechados

de Subscrição

Pública

Fundos Fechados de

Subscrição Particular com nº

>5 Participantes não sendo

exclusivamente Investidores

Institucionais

Fundos Fechados de

Subscrição Particular com

nº <5 Participantes ou nº

>5 sendo todos eles

Investidores Institucionais

Fundos Mistos

Investimento

mínimo em

Imóveis

75% 75% 75% 75% 75%

Investimento

máximo em

Projetos de

Construção

25%

50%

60% em caso de

Reabilitação

- - 25%

Investimento

máximo num só

Imóvel

20% 25% - - 20%

Exposição

máxima de

arrendamento a

um só grupo

económico

20% 20% - - 20%

Investimento

máximo em

Sociedades

Imobiliárias

25% 25% - - 25%

Investimento

máximo em Ups

de outros FIIs

25% 25% 25% 25% 25%

Endividamento

máximo25% 33% 33% -

Não é

permitido

endividamento

A Sociedade Gestora

Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários

Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras

formas de exploração onerosa

Aquisição de imóveis para revenda

Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos

em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração

económica

Operações vedadas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários

Onerar por qualquer forma os seus valores, excepto para obtenção

de financiamento, dentro dos limites estabelecidos no RJFII

Conceder crédito, incluindo a prestação de garantias

Efetuar promessas de venda de imóveis que ainda não estejam na

titularidade do fundo de investimento

Operações permitidas à Sociedade Gestora Fundos Imobiliários

Aquisição de imóveis para arrendamento ou destinados a outras

formas de exploração onerosa

Aquisição de imóveis para revenda

Aquisição de outros direitos sobre imóveis, nos termos previstos

em regulamento da CMVM, tendo em vista a respetiva exploração

económica

Fundos Sectoriais

Fundo Especial de Investimento Imobiliário Florestal (FEIIF); Fundo de Investimento Imobiliário em Reabilitação Urbana (FIIRU); Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH);

Fiscalidade

Perda gradual dos benefícios fiscais; Apenas Fundos Imobiliários Abertos mantêm 50% de isenção em sede de IMI e IMT (OE 2014); Fundos sectoriais têm igualmente alguns benefícios fiscais

Alguns números do mercado

35 Gestoras em actividade

Número de Sociedades Gestoras estável desde 2007 Interfundos, Fundger e ESAF, as 3 maiores

Alguns números do mercado

253 fundos em actividade Crescimento exponencial no nº de fundos entre 2005 e 2009 Fim dos benefícios fiscais travou a subida

Alguns números do mercado

€ 11,5 mil milhões actualmente sob gestão Crescimento de 4,9% nos montantes geridos, entre 2005 e 2013 Maior crescimento nos fundos fechados

Fonte: APFIPP

Alguns números do mercado

€ 14,4 mil milhões de activos em carteira Fundos fechados representam 65% dos activos em carteira no mercado

Fonte: APFIPP

Alguns números do mercado

Habitação com peso reduzido na carteira dos fundos

Fonte: CMVM

Crédito Imobiliário e Mal-Parado em Portugal

Crédito Habitação

CH concedido na ordem dos € 107 mil milhões Subida de 60% entre 2005 e 2011 Ligeira desalavancagem desde 2011 Fonte: Banco de Portugal

Crédito Actividades Imobiliárias

Crédito concedido a actividades imobiliárias na ordem dos 35 mil milhões À semelhança do CH, subida desde 2005 Descida ocorre mais cedo, a partir de 2009 (-29%)

Fonte: Banco de Portugal

Crédito Mal-Parado

Fonte: Banco de Portugal

Mal-parado totaliza já quase € 9 mil milhões Muito elevado na construção Na promoção em igual valor que CH (mas este representa 10 vezes mais…)

Fundos de Arrendamento Habitacional

Algumas Características

Constituídos com um mínimo de € 10 Milhões de capital Um mínimo de 75% da carteira tem de ser constituída por imóveis residenciais destinados ao arrendamento de habitação permanente São obrigatoriamente, Fundos Fechados de Subscrição Particular ou Pública O arrendatário, antigo mutuário de CH, mantém opção de recompra do imóvel até 31 de Dezembro de 2020

Benefícios Fiscais

Isenção de IRC Isenção de IMT e IMI para todos os imóveis destinados ao arrendamento de habitação permanente Isenção de IMI Isenção de Imposto de Selo, quando a venda do imóvel configura uma conversão do direito de propriedade em arrendamento Isenção de taxas de supervisão (pagas à CMVM, pelo Fundo)

Alguns números do mercado

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

2009 2010 2011 2012 2013

159.805 170.387

321.763

590.022

1.209.311

Activos sob Gestão (€'000)

Fonte: APFIPP

Duplicação dos activos sob gestão em menos de 1 anos € 1,2 mil milhões sob gestão

Alguns números do mercado

Fundo SGFII Nº Imóveis Arrendados %

Arrendamento Mais Norfin 67 0,0%

BANIF Renda Habitação Banif Gestão de Ativos 580 139 24,0%

CA Arrendamento Habitacional Square Asset Management 439 234 53,3%

Caixa Imobiliário Fundger 276 46 16,7%

ES Arrendamento ESAF 61 49 80,3%

Caixa Arrendamento Fundger 934 499 53,4%

Montepio Arrendamento Finivalor 520 166 31,9%

Montepio Arrendamento II Finivalor 826 0,0%

Montepio Arrendamento III Finivalor 604 0,0%

Popular Arrendamento Popular Gestão de Ativos 325 5 1,5%

4.632 1.138 24,6%

11 FIIAH’s constituídos, 10 com imóveis em carteira; Arrendamento Mais e Montepio II e III constituídos em Setembro.

Fonte: CMVM

Alguns números do mercado

FundoRendas

RecebidasNº Imóveis Arrendados Área

Renda p/

ImóvelRenda p/ m2

BANIF Renda Habitação 83.642 614 134 33.452 52,0 0,2

CA Arrendamento Habitacional 1.098.140 314 165 29.673 554,6 3,1

Caixa Imobiliário 196.751 275 63 7.198 260,3 2,3

ES Arrendamento 385.268 55 47 9.868 683,1 3,3

Caixa Arrendamento 3.143.670 695 532 81.090 492,4 3,2

Montepio Arrendamento 39.429 489 34 3.576 96,6 0,9

Popular Arrendamento 8.629 185 5 690 143,8 1,0

4.955.529 2.627 980 165.547 421,4 2,49

Baixa % de imóveis arrendados; Renda média por imóvel, também baixa.

Fonte: CMVM, 31/12/12

Os números não jogam…

Carteiras no mercado têm imóveis valorizados a uma média de € 260.000, e com rendas médias de € 420 /mês Yield implícita de … 1,9%! Taxa de arrendamento na ordem dos 30%

Realidade…

Na realidade, FIIAH’s foram legislados com o objectivo de ajudar a Banca em lidar com imóveis provenientes do crédito mal-parado A Banca tem colocado muitos activos nestes veículos, posteriormente geridos por sociedades do seu Grupo Empresarial Estratégia Off-Balance Sheet

Oportunidade?

Enquadramento fiscal destes veículos potencia o investimento institucional em habitação Poderá permitir criar pools de investidores e/ou promotores No entanto, esta oportunidade só se tornará realidade no momento em que os detentores de activos entenderem que só com uma acentuada desvalorização, será possível gerar mais liquidez no mercado e adequar o produto à rentabilidade exigida pelos investidores Investidores, hoje mais oportunísticos, menos core

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Obrigado.