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Dezembro de 2012
Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários vêm se destacando pelo cenário favorável e pela necessidade de
investimento no setor. Favorecendo os FIIs, neste ano tivemos a queda na taxa Selic a níveis
históricos e a redução da garantia que era de no mínimo 6% ao ano da poupança. O investidor vê a
necessidade de diversificar o seu portfólio. Existe um crescimento no setor tanto no mercado
primário quanto no mercado secundário, o que dá liquidez para o investidor fazer o desinvestimento
se for necessário. As perspectivas para o mercado imobiliário vêm sendo diretamente beneficiadas
pelo crescimento das classes “C” e “D” desde o plano real.
O crescimento da economia e a expansão do crédito geraram benefícios diretos para a população,
que passou a ter um poder melhor de consumo e até uma maior estabilidade na renda familiar, o que
gera poder de compra com perspectivas de longo prazo. Além da estabilidade econômica e da
consistente expansão do crédito, a demanda por ativos imobiliários no Brasil vem sendo beneficiada
por fatores como o déficit habitacional e por uma demografia favorável.
Conforme estudo do Banco Interamericano de Desenvolvimento, o déficit habitacional brasileiro
seria da ordem de 33%, isto é, cerca de 65 milhões de brasileiros não possuem casa própria. A
população brasileira ainda é considerada jovem o que aumenta a demanda, além disso, temos o
incentivo governamental com o programa MCMV - Minha Casa Minha Vida.
O SFH – Sistema Financeiro de Habitação conta com duas fontes básicas de recursos para o
financiamento de construtoras e compradores de moradias: a) recursos do FGTS e b) os recursos
provenientes do SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, que pela legislação
determina que as instituições bancárias devam destinar 65% do saldo das cadernetas de poupança
para o crédito habitacional, exceção feita ao Banco do Brasil, que tem sua exigência direcionada ao
crédito agrícola.
Fundos Imobiliários
Dezembro de 2012
Os Fundos Imobiliários hoje representam uma alternativa relevante de captação de recursos para as
empresas com projetos imobiliários e, de forma mais incipiente, para os bancos envolvidos no
financiamento do setor.
O mercado de fundos imobiliários no Brasil tem apresentado um crescimento constante estimulado
por medidas adotadas pelo governo federal desde 2008. Estima-se que a captação no mercado
imobiliário já ultrapassou os R$ 20,2 bilhões e deve continuar crescendo nos próximos anos.
Vantagens do investimento em Fundos Imobiliários
a) aplicação inicial tem um valor médio menor, conforme quantidade de cotas a ser adquirida;
b) liquidez: as cotas são negociadas no mercado secundário;
c) administração feita por uma equipe especializada;
d) diversificação do investimento podendo comprar cotas de vários fundos diferentes;
e) retorno mensal ou semestral – a maioria dos fundos tem rendimento mensal;
f) Pequenas taxas de vacância não são necessariamente ruins e devem ser encaradas por duas óticas.
A primeira é que o fundo perderá receita momentaneamente. Por outro lado, o administrador terá a
oportunidade de corrigir o preço dos aluguéis caso os atuais contratos estejam defasados em relação
ao resto do mercado.
g) Tributação do rendimento isenta desde que a pessoa física não ultrapasse a 10% do total de cotas
em um único fundo. O ganho de capital tem tributação de 20% sobre o lucro.
Riscos do investimento
Investimento em cotas de fundo imobiliário também oferece risco como outro investimento
qualquer e deve ser feita uma breve análise antes de investir. a) as cotas são negociadas no mercado
secundário, pode não valorizar ou desvalorizar; b) inadimplência dos locatários, o que pode afetar a
rentabilidade mensal; c) nível da vacância do imóvel; d) Fundos com imóveis construídos sob
medida (built-to-suit) para determinados locatários também apresentam riscos maiores.
Tipos de fundos
a) fundos de renda de aluguel, b) fundos de desenvolvimento imobiliário e c) fundos de
investimentos em títulos imobiliários. Ainda podem ser divididos em classes por tipos de
investimento que podem contar com um único empreendimento ou com uma carteira diversificada
de projetos.
Fundos Imobiliários
Dezembro de 2012
a) Fundos de aluguel
Os fundos de aluguel têm sido os preferidos dos investidores, com maior representatividade no
mercado de FIIs. A política desses fundos é a aquisição de imóveis concluídos com objetivo de
receberem renda proveniente dos aluguéis, geralmente com baixo nível de reinvestimento. Os
fundos de renda de aluguéis apresentam um perfil geralmente mais conservador que as outras
classes de FIIs por normalmente formalizarem contrato de longo prazo corrigido anualmente pela
inflação. Esses fundos não apresentam grande potencial de rendimento em sua renda futura por
optarem por distribuir seus rendimentos ao invés de fazer novos investimentos. Riscos: queda do
aluguel praticado, aumento da vacância, inadimplência dos inquilinos e aumento da oferta de
empreendimentos na região.
Na hora de fazer o investimento tem que ter a preocupação em saber se o fundo é de um único
ativo, multi carteiras de imóveis e built-to-suit construído de acordo com as necessidades do
locatário. Além disso, verificar o porte do inquilino, qualidade e infraestrutura da região,
localização, histórico de inadimplência e taxa de vacância.
b) Fundos de projetos imobiliários
Esses fundos buscam maiores níveis de retorno a partir da construção seguida de sua locação ou
venda. Ainda têm poucos fundos como este, em função do risco que corre durante a construção do
imóvel. Esses fundos são formados por SPEs – Sociedade de Propósito Específico. Esses FIIs
podem fazer desde a incorporação, construção, vender ou alugar o imóvel. O que pode mitigar o
risco desses fundos é a expertise do incorporador/gestor, que é um dos fatores que tem que ser
analisado. Esses fundos podem ser transformados em renda fixa ou ainda a venda dos ativos, o qual
não necessariamente tem que estar terminado e começar a retornar o fluxo do investimento.
c) Fundos de investimentos em títulos imobiliários
Esses FIIs não fazem nenhum tipo de incorporação em empreendimentos imobiliários. O objetivo
desses FIIs é realizar compras de títulos com lastro imobiliário, CRIs, LCIs, LHs, e cotas de FIIs,
SPEs e ações de empresas do setor.
CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários: é um título de crédito lastreado em créditos
imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro. O CRI é originado por meio da
formalização de Termo de Securitização de Créditos. Eles oferecem garantias reais além de ter
características de títulos de renda fixa com juros pré-definidos e com datas de amortizações.
Fundos Imobiliários
Dezembro de 2012
LCI – Letras de Créditos Imobiliários: são papéis de renda fixa lastreados em créditos imobiliários
garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de um bem imóvel e que dão aos seus
tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, se for o caso. Podem
ser emitidos por bancos ou companhias hipotecarias.
LH – Letras Hipotecárias: São títulos de dívida, emitido por Instituições Financeiras autorizadas a
conceder créditos hipotecários. São garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de imóveis,
emitidos por bancos ou companhias hipotecárias. Normalmente são indexados na TR ou TJLP.
Mercado Primário: Denominamos mercado primário quando um FII negocia sua venda das
cotas/títulos pela primeira vez, ou seja, uma oferta pública inicial ou como é conhecido emissão de
cotas primárias.
Mercado Secundário: é onde se dá liquidez das cotas emitidas no mercado primário. É importante
analisar o volume negociado em um período de tempo, que pode ser dia/mês/ano para saber se está
dentro da expectativa de cada investidor em função do volume negociado. É importante ter o
formador de mercado, conhecido como market maker, onde um agente financeiro se torna
responsável em estimular a liquidez das cotas no mercado secundário. A existência do formador de
mercado deve ser levada em consideração na hora do investimento, uma vez que na hora do
desinvestimento a operação tem que ser feita no mercado secundário e é muito importante que tenha
liquidez.
Conclusão
É importante analisar na hora da compra a:
TIR – Taxa Interna de Retorno: taxa de desconto que, quando aplicada a um fluxo de caixa,
mostra o retorno a valores presentes, seja igual ao retorno dos investimentos. O prêmio esperado
tem que ser maior que os títulos públicos em função do risco. Por exemplo, os FIIs não pagam IR
isso já é um prêmio.
Dividend Yield: Representa o rendimento médio distribuído pelo fundo em relação ao valor da cota.
Esse indicador também deve ser considerado em uma avaliação relativa frente aos títulos públicos.
O que colocamos para os investidores foram algumas informações que poderão ser úteis para a
tomada de decisão. O mais importante é que as cotas são negociadas em bolsa e podem sofrer
quedas no preço como também valorizações que possam, melhorar a rentabilidade do investimento.
Fundos Imobiliários
Dezembro de 2012
Carteira de Fundos Imobiliários – Souza Barros
BCFF11B – BTG Fundo de Fundos
O FII Fundo de Fundos tem por objetivo primordial a aquisição de cotas de outros Fundos de
Investimento Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários ("CRI"), Letras Hipotecárias
("LH"), Letras de Crédito ("LCI"), ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre
entre as atividades permitidas aos Fundos de Investimentos Imobiliários, e imóveis comerciais
prontos ou em construção.
O rendimento do Fundo no mês de outubro/12 foi de R$ 1,28 por cota e foi distribuído no dia
16/11/2012, aos detentores de cotas em 08/11/2012. Esse retorno equivale a uma aplicação
indexada a 175,42% do CDI Bruto, considerando o reinvestimento do rendimento distribuído
BRCR11B – BTG Pactual Corporate Office Fund
O fundo tem investimento alvo em imóveis de escritórios de renda no Brasil, incluindo “retrofits” e
expansões de imóveis existentes. As principais receitas do fundo advém dos seguintes imóveis:
Brazilian Financial Center (Localizado em São Paulo o principal locatório é o Santander, BV
Financeira, outros), Eldorado Business Tower (Localizado em São Paulo com multi locatórios),
Torre Almirante (Localizado no Rio de Janeiro, o principal locatório é a Petrobrás e a CEF), dentre
outros.
O fundo distribui R$0,833 por mês, refletindo 10% a.a. sobre o valor original de R$100,00 e tem
como meta distribuir 15% a.a. a partir de 2015.
Nome Código Tipo de InvestimentoRetorno no
Mês
Retorno
em 12M
Cotação
28/11/2012
Rendimento
por ação
Div Yld (fim)
12M
Peso na
Carteira
Bc Fundo de Fundos BCFF11B Tits Mobiliarios -2,65% 62,69% 127,2 13,25 10,42 16%
Bc Fund BRCR11 Escritório Comercial 2,24% 48,34% 156,49 9,83 6,28 16%
Excellence FEXC11B Tits Mobiliarios -0,50% 35,20% 130,00 13,92 10,71 16%
Cshgjhsf HGJH11 Escritório Comercial 0,00% 39,76% 1.391,00 101,50 7,30 16%
Hotel Max HTMX11B Hospedagem -1,26% 70,26% 310,00 42,04 13,56 18%
Max Retail MAXR11B Varejo 2,95% 28,24% 1.200,00 97,08 8,09 18%
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FEXC11B – BTG Pactual Fundo de CRI
O objetivo do FII Fundo de CRI é o investimento em empreendimentos imobiliários, por meio da
aquisição dos seguintes ativos ("Ativos" - Alvo"), ou de direitos a eles relativos: certificados de
recebíveis imobiliários ("CRI"), letras hipotecárias ("LH"), Letras de crédito imobiliário ("LCI"); e
outros ativos constantes do artigo do Regulamento.
HGJH11 – Fundo CSHG JHSF Prime Offices
O Fundo busca auferir rendimentos por meio da exploração de seu Portfólio Alvo: Condomínio
Edifícios Metropolitan e Platinum. A rentabilidade alvo é a distribuição mensal de rendimentos
superior a uma aplicação CDI, além da possibilidade de valorização dos ativos imobiliários e
conseqüente valorização da cota no mercado secundário
HTMX11B – Fundo Hotel Maxinvest
O Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest foi criado em 2007, com intuito de se aproveitar a
recuperação do mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, que se previa ocorrer nos anos
subsequentes. Efetivamente, o aumento na distribuição da renda dos hotéis e a valorização das
unidades hoteleiras garantiram ao investidor do Maxinvest uma das melhores rentabilidades do
mercado durante os 4 anos da sua existência.
MAXR11B – Max Retail
O Fundo detém 100% de oito imóveis destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio do
Fundo abrange 63.446,73 m2 distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas atualmente para
as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma para o Supermercado Bom Preço,
do grupo Wal Mart.
Em outubro o rendimento distribuído acumulado nos últimos 12 meses foi de 9,87% sobre o valor
de emissão das cotas. Esse retorno equivale ao de uma aplicação indexada a 128,88% do CDI
Bruto, considerando o reinvestimento do rendimento distribuído.
Fundos Imobiliários
Dezembro de 2012
IFIX – Índice de Fundo Imobiliário
Nome Código Tipo de InvestimentoRetorno no
Mês
Retorno
em 12M
Cotação
28/11/2012
Rendimento
por ação
Div Yld (fim) 12M Volume médio
mês R$ mil
Abc Imob ABCP11 Shopping -8,42% 24,20% 9,35 0,53 5,65 82
Aesapar AEFI11 Educacional 1,81% - 116,00 9,69 8,35 7.224
Torre Al ALMI11B Escritório Comercial -2,36% 61,96% 3.400,01 253,67 7,46 1.706
BB Progr BBFI11B Escritório Comercial 4,37% 16,92% 4.100,00 317,36 7,74 3.587
BB Corp BBRC11 Ag. Bancária 2,50% 1,96% 113,50 3,38 2,97 2.231
C Jardim BBVJ11 Escritório Comercial -2,93% 15,02% 113,80 10,25 9,00 3.058
Bc Fundos BCFF11B Tits Mobiliarios -2,65% 62,69% 127,20 13,25 10,42 27.637
Bmbrc Lc BMLC11B Escritório Comercial 2,36% - 123,00 7,47 6,07 1.719
Bc Fund BRCR11 Escritório Comercial 2,24% 48,34% 156,49 9,83 6,28 35.082
Cenesp CNES11B Escritório Comercial -0,06% 32,32% 127,00 10,34 8,14 8.673
CSHG Bc CSBC11 Tits Mobiliarios 4,19% 13,33% 1.120,00 109,65 9,79 1.704
Cx Trx CXTL11 Logistica 0,42% - 1.027,00 57,89 5,64 713
Europar EURO11 Diversificado 0,83% 32,76% 236,50 17,21 7,28 385
Anh Educ FAED11B Educacional -2,59% 32,48% 149,00 12,29 8,25 673
Almirant FAMB11B Escritório Comercial 5,35% 39,76% 4.934,80 190,66 3,86 2.663
Campusfl FCFL11B Educacional 4,05% 31,80% 1.240,00 99,60 8,03 2.195
Excellence FEXC11B Tits Mobiliarios -0,50% 35,20% 130,00 13,92 10,71 6.243
Riob Rc FFCI11 Escritório Comercial 0,61% 28,33% 1,96 0,14 7,32 1.681
Indl BR FIIB11 Industrial -3,47% - 350,00 25,02 7,15 222
Rb Cap I FIIP11B Industrial 0,60% 31,25% 173,00 14,10 8,15 344
S F Lima FLMA11 Diversificado -8,17% 38,24% 1,99 0,14 6,98 369
Floripa FLRP11B Shopping -1,69% 7,04% 940,00 106,61 11,34 2.458
A Branca FPAB11 Escritório Comercial 0,88% 42,11% 411,00 29,69 7,22 910
Criança HCRI11B Hospitalar -7,54% 16,58% 275,00 25,74 9,36 350
Cshgshop HGBS11 Shopping 1,73% 46,66% 2.199,90 158,20 7,19 24.420
Cshgjhsf HGJH11 Escritório Comercial 0,00% 39,76% 1.391,00 101,50 7,30 1.700
CSHG Log HGLG11 Logistica -4,12% 17,82% 1.210,00 96,40 7,97 2.914
HG Real HGRE11 Escritório Comercial -0,22% 30,79% 1.734,00 130,40 7,52 23.561
Hotel Mx HTMX11B Hospedagem -1,26% 70,26% 310,00 42,04 13,56 4.809
Kinea KNRI11 Logística + Edif. Comercial -3,77% 42,06% 1.609,99 84,00 5,22 34.902
Max Ret MAXR11B Varejo 2,95% 28,24% 1.200,00 97,08 8,09 1.515
Merc BR MBRF11 Escritório Comercial -0,80% 38,32% 1.300,00 106,80 8,22 1.414
Largo 13 MSHP11 Shopping -0,22% -12,81% 575,00 35,28 6,14 368
Lourdes NSLU11B Hospitalar -4,13% 32,58% 187,50 17,62 9,40 2.261
D Pedro PQDP11 Shopping -2,67% 30,56% 1.520,00 108,15 7,12 3.207
P Vargas PRSV11 Escritório Comercial 1,26% 37,03% 1.428,00 103,27 7,23 2.650
Rb Gsbi RBGS11 Shopping -1,78% -3,10% 82,00 7,47 9,11 1.319
Rbprime1 RBPR11 Residencial -2,97% 5,35% 63,05 26,30 41,71 392
Rb II RBRD11 Diversificado 1,58% 21,44% 74,30 6,44 8,67 1.221
Higienop SHPH11 Shopping 0,48% 43,54% 600,00 34,84 5,81 442
Bm Thera THRA11B Escritório Comercial 0,43% - 104,00 7,50 7,21 1.621
Trx Log TRXL11 Logistica -1,82% 15,67% 113,05 8,78 7,77 2.698
W Plaza WPLZ11B Shopping 0,30% -5,08% 71,90 9,11 12,67 3.225
Xp Gaia XPGA11 Tits Mobiliarios 3,03% - 111,95 10,00 8,93 12.803
Fundos Imobiliários
Dezembro de 2012
Disclaimer
Declaração do analista de valores mobiliários de investimento, nos termos do art. 17 da ICVM 483 As
informações financeiras utilizadas neste relatório foram obtidas diretamente das empresas. Todas
as informações foram obtidas de fontes públicas que acreditamos ser confiáveis e de boa fé, mas
não foram independentemente conferidas e nenhuma garantia, expressa ou implícita, é feita sobre
sua exatidão, ou se a informação é completa. Este documento foi preparado pelo analista da Souza
Barros e está sendo fornecido exclusivamente com o objetivo de informar.
As informações, opiniões, estimativas e projeções referem-se à data presente e estão sujeitas a
mudanças como resultado de alterações nas condições de mercado, sem aviso prévio. O analista de
investimento ou de valores mobiliários, envolvido na elaboração deste relatório, declara que as
recomendações contidas neste refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre a companhia e
seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma, inclusive em
relação à Corretora Souza Barros Câmbio e Títulos S.A. e demais empresas do Grupo.
O analista de investimentos, envolvido na elaboração deste relatório, pode ter conflito de interesse
em função de a minha esposa* estar prestando serviço direto ou indiretamente através de sua
empresa. Maiores esclarecimentos [email protected], 0800.77.123.00 ou (11) 3292-
6664.
A Souza Barros poderá fazer e procura fazer negócios com as empresas cobertas nos seus
relatórios de pesquisa. Como resultado, os investidores devem estar cientes de que a empresa pode
ter um conflito de interesses que poderia afetar a objetividade deste relatório.
Os investidores não devem considerar este relatório como apenas um único fator na tomada de sua
decisão de investimento.
Equity Research Analista Responsável: Clodoir Vieira
Clodoir Vieira1 – CNPI [email protected]
Eduardo Matsura – CNPI-T [email protected]
Larissa Gatti Nappo – Economista Jr [email protected]
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Analista responsável pela análise. *
- Ana Borges – através da Compliance Comunicação empresarial. Serviço
prestado: Assessoria de Comunicação.