carteira de fundos de investimento...
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Carteira composta por fundos imobiliários negociados na
B3, com o objetivo de superar o desempenho do Índice de
Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX).
A seleção dos fundos é pautada nas estratégias: ganho
de capital e renda.
METODOLOGIA
CARTEIRA DE FUNDOS DE
INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
Setembro 2019
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» Introdução
No front dos ativos de risco, agosto consolidou um movimento de maior aversão ao risco
generalizado. Lá fora, grande parte dos mercados fecharam o mês em queda. A Bolsa
americana (S&P500) recuou 1,81%, enquanto o dólar (DXY) atingiu o maior patamar no ano.
Na Zona do Euro, o STOXX 600 registrou uma perda de 1,63%. Aqui, o Ibovespa caiu 0,67%,
fechando o mês aos 101.134, e o real se desvalorizou de forma acentuada contra o dólar
(8,79%), fazendo a divisa brasileira fechar o mês cotada a R$ 4,14/US$.
Agosto foi marcado pela alta volatilidade no exterior. Novos desenvolvimentos envolvendo as
negociações comerciais entre China e Estados Unidos, além da preocupação em torno da
desaceleração econômica global, atuaram como os pivôs da movimentação dos mercados no
período. No que tange a atividade econômica, indicadores das economias americana e
europeia seguiram trazendo sinais conflitantes, enquanto na China ainda não observamos
sinais de estabilização. Com isso, investidores esperam o anúncio de estímulos de BCs
globais já em setembro – o BCE anuncia a sua decisão de política monetária no dia 12/09 e o
Fed no dia 18/09.
No Brasil, o mercado doméstico foi prejudicado por um exterior menos favorável, com dólar
forte e emergentes pressionados. O movimento de maior aversão ao risco que seguiu a
escalada de tensões entre China e EUA e a divulgação de uma série de dados de atividade
fracos na China e na Zona do Euro promoveu a busca de investidores por ativos de
segurança, desencadeando uma fuga de capitais nos mercados emergentes. A derrota de
Mauricio Macri nas eleições primárias na Argentina também contribuiu para um pior
desempenho do mercado brasileiro, que sofreu uma certa “contaminação” assim como outros
emergentes. Paralelamente, o noticiário local atuou a favor na divulgação da lista de
privatizações de Paulo Guedes e contra na acusação de Rodrigo Maia pela Polícia Federal,
mas em ambas as oportunidades os impactos foram breves e moderados. O grande destaque
do mês veio na última semana, com a divulgação do PIB do 2T19. Junto a uma melhora no
exterior, o crescimento de 0,4% no trimestre, que superou em 2 vezes a mediana das
projeções do mercado, contribuiu para a melhora de humor e resultou na recuperação quase
que integral das perdas que vinham sendo acumuladas no mês.
Na seara da atividade econômica, os números apontaram para uma leve melhora da atividade
no período. A divulgação do PIB do 2T19 mostrou que a economia cresceu no trimestre
(+0,4%), resultado que veio acima das projeções do mercado (+0,2%) e ainda foi
acompanhado de uma revisão positiva do crescimento no 1º trimestre (de -0,2% para -0,1%).
Apesar do número ainda não representar um crescimento expressivo, o grande ponto a se
destacar na leitura foi o avanço dos investimentos na FBCF (+3,2% t/t) que voltou a dar sinais
de recuperação após 2 trimestres consecutivos de queda. O consumo também trouxe sinais
positivos, e apesar de apresentar um crescimento modesto na margem (0,3% t/t), se manteve
crescendo pelo 4º trimestre consecutivo. No dia seguinte à divulgação do PIB, os números da
PNAD para julho também expuseram um leve avanço no tocante ao mercado de trabalho, com
uma queda maior do que o esperado na taxa de desemprego, apesar de uma composição
relativamente pior da força de trabalho.
Ao final do 2T19, verificamos uma mudança no cenário econômico e revimos algumas
projeções. Acreditamos que existe espaço mais que suficiente para que hajam cortes na
SELIC ao longo de 2019, que poderá fechar o ano em 5,50%. Em relação à atividade, com
base no crescimento de 1,1% no fechamento de 2018, subimos a nossa projeção do PIB para
2019 de 0,8% para 1,0%.
Cenário MacroeconômicoVictor Beyruti Guglielmi
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BRASIL: PIB e exterior promovem alívio no fim do mês
No Brasil, o Ibovespa registrou uma leve desvalorização de
0,67% em agosto, encerrando o mês acima dos 101 mil
pontos após chegar a transitar próximo dos 96 mil ao longo do
mês. Os juros futuros abriram em meio a ambiente de
incerteza que predominou ao longo do mês, que contou até
com a intervenção do Bacen no mercado de câmbio a vista.
Na seara cambial o real fechou o mês cotado em R$4,14 uma
desvalorização de 8,76% contra o dólar. O movimento de
queda acentuada em agosto se deu principalmente pelo
movimento de “fuga para a segurança” de investidores.
Fazendo a decomposição do movimento do real, usando
nosso modelo, observamos que grande parte da
desvalorização foi impulsionada pela piora de humor no
exterior. O fator externo continuou com uma dinâmica
negativa forte, e apesar do fator doméstico se encontrar em
patamares bastante positivos para a moeda local, o dólar forte
no exterior e a dinâmica desfavorável para emergentes
predominaram como principais direcionais da divisa no
período.
No campo dos juros, os movimentos registraram uma breve
reversão de direção no período. O contrato futuro de juros DI
com vencimento em janeiro de 2021 abriu, mesmo que de
forma discreta, e terminou o mês cotado aos 5,53%. Vértices
mais longos esboçaram uma abertura mais relevante, mas já
voltaram a fechar nos dois últimos dias úteis do mês,
evidenciando que a movimentação da curva em agosto foi
resultado de movimentações pontuais, e que os Dis devem
seguir condicionados a dinâmica do câmbio e ao nível de
aversão ao risco no exterior.
Na tocante à atividade econômica, os números apontaram
para uma leve melhora da atividade no período. A divulgação
do PIB do 2T19 mostrou que a economia cresceu no trimestre
(+0,4%). Apesar do número ainda não representar um
crescimento expressivo, o grande ponto a se destacar na
leitura foi o avanço dos investimentos na FBCF (+3,2% t/t) que
voltou a dar sinais de recuperação e o consumo que se
manteve crescendo pelo 4º trimestre consecutivo. Os números
da PNAD para julho também expuseram um leve avanço no
tocante ao mercado de trabalho.
Agora, as expectativas do mercado, para o IPCA de 2019,
continuam recuando, o último dado indica que a mediana das
expectativas está próxima de 3,59%, mostrando um certo
conforto em relação a meta de inflação que é de 4,25% para
2019. Um fato relevante é que a inflação para 2021 e 2022 já
estão em 3,75% e 3,5% (FOCUS), indicando que o mercado
vê a inflação a níveis mais baixos por um prazo mais longo.
Cenário Macroeconômico
CENÁRIO ECONÔMICO
» Comentários...
CENÁRIO EXTERNO: Mês de alta volatilidade
Agosto consolidou um ambiente de maior aversão ao risco
nas bolsas globais. Nos EUA, o S&P recuou 1,81%, enquanto
o dólar (DXY) registrou atingiu o maior patamar no ano. Na
Europa, os mercados operaram com o mesmo viés baixista: o
Stoxx 600, índice que abrange papéis de diversas regiões do
bloco, caiu 1,63%. Acompanhando este movimento, o índice
VIX, de volatilidade, saltou 17,74% no mês.
No 1º dia do mês, um movimento de aversão ao risco global
passou a predominar nos mercados, após Donald Trump
ameaçar taxar a totalidade dos produtos chineses que entram
nos EUA. O anúncio do presidente americano pareceu ter
pego autoridades chinesas de surpresa, que mostraram seu
descontentamento com a atitude através do anúncio de tarifas
retaliatórias sobre US$ 75 bilhões de produtos americanos
nos próximos meses.
Nem mesmo o discurso mais dovish do presidente do Federal
Reserve, Jerome Powell, durante sua participação no
simpósio de Jackson Hole foi suficiente para sustentar as
bolsas no exterior. Nesta oportunidade ele confirmou as
expectativas do mercado, indicando que o BC americano
estaria disposto a agir para sustentar a economia, mas foi
prontamente ofuscado pelos “Tweets” de Donald Trump, que
ameaçou adotar novas medidas punitivas à China como
retaliação da imposição de tarifas adicionais sobre produtos
americanos.
Tensões nesta frente se mantiveram por grande parte do mês
de agosto, com o alívio vindo apenas na última semana. A
melhora se concretizou após o porta-voz do Ministério do
Comércio chinês, Gao Feng, defender que a China não irá
retaliar a mais nova ameaça tarifária dos EUA imediatamente,
defendendo que a escalada de tensões entre as duas maiores
economias mundiais não beneficia nenhum dos lados.
Paralelamente, a divulgação da segunda leitura do PIB
americano para o 2T19 foi o destaque da agenda econômica
do período. O dado trouxe a revisão de crescimento da
economia de 2,1% para 2,0% no período, resultado que veio
em linha com a mediana das estimativas do mercado. De
modo geral, o dado seguiu mostrando a robustez da economia
americana, que em mais oportunidades já dependeu dos seus
consumidores para sustentar o crescimento. A despeito disso,
a manutenção das tensões com a China tem potencial de
seguir minando as exportações e o investimento, deixando o
crescimento de 3% a/a almejado por Donald Trump cada vez
mais distante.
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» Sobre a carteira recomendada:
No mês de agosto de 2019, o mercado de Fundos Imobiliários superou a marca de R$ 7,1 bilhões de Ofertas Públicas
registradas na CVM. O Patrimônio Líquido e Valor de Mercado, no fechamento do mês de julho, atingiu o valor de R$ 62,40
bilhões. Já o número de investidores, aumentou 7,93% em relação ao mês anterior, chegando ao incrível número de
390.677 investidores.
No mês de Agosto, nossa carteira teve desempenho inferior ao IFIX em 0,3%, perfomando em -0,4% no mês. Desde o
início, a Carteira registra uma rentabilidade de 123,5% frente 94,0% do IFIX. Destaque para o benchmark da indústria, que
fechou todos os meses de 2019 com ganhos.
Para o mês de Setembro, realizamos algumas alterações em nosso portfólio. Optamos por liquidar: (i) RBRR11, que tem
reportado rendimentos aquém do esperado; e (i) VILG11, dada a nossa estratégia de ganho de capital. Em seus lugares,
incluímos os ativos do fundo HSML11, com peso de 10%; e o fundo FIGS11, com peso de 5%, seguindo a estratégia de
ganho de capital para a carteira. Além disso, realizamos um rebalanceamento dos ativos da carteira. Entre eles: os fundos
BRCR11 (-5%), ALZR11(+5%) e HGLG11(+5%).
Performance
Mês 2019 12M Início
Carteira -0,4% 9,3% 22,5% 123,5%
IFIX -0,1% 13,0% 24,2% 94,0%
Diferença -0,3% -3,7% -1,7% 29,5% Fonte: Bloomberg; BM&FBovespa. Elaboração: Guide Investimentos
*Taxa anualizada do último rendimento.
Para Setembro
Peso Ticker Fundo Yield Mês Contribuição
5% XPML11 XP Malls 6,59% 4,22% 0,21%
10% VILG11 Vinci Logística FII 7,43% 1,72% 0,17%
15% RBRF11 RBR Alpha FoF 8,28% 1,06% 0,16%
5% HGBS11 Hedge Brasil 6,98% 2,20% 0,11%
10% ALZR11 Allianza Trust Renda 5,51% 1,09% 0,11%
10% VGIR11 Valora RE III - 0,94% 0,09%
10% RBRR11 RBR Rendimentos 6,57% -0,27% -0,03%
5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF 7,33% -3,25% -0,16%
5% HGRE11 CSHG Real Estate 5,77% -5,19% -0,26%
15% BRCR11 BC Fund 5,08% -2,41% -0,36%
10% HGLG11 CSHG Logística 5,84% -3,98% -0,40%
Peso Ticker Fundo Estratégia Alterações
15% ALZR11 Allianza Trust Renda Renda (+)
5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF Ganho de Capital =
10% BRCR11 BC Fund Ganho de Capital (-)
5% FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Ganho de Capital Entrou
5% HGBS11 Hedge Brasil Ganho de Capital =
15% HGLG11 CSHG Logística Renda (+)
5% HGRE11 CSHG Real Estate Ganho de Capital =
10% HSML11 HSI Mall Ganho de Capital Entrou
15% RBRF11 RBR Alpha FoF Renda =
10% VGIR11 Valora RE III Renda =
5% XPML11 XP Malls Renda =
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
mai/14 mai/15 mai/16 mai/17 mai/18 mai/19
Desempenho acumuladoDesde o inicio (02/06/14)
Carteira de FII IFIX
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Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)
Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built to Suit e Sale &
Leaseback). A tese de investimento se baseia em: (i) modalidade de locação atípica em 100% dos contratos do Fundo –
com multa integral no caso de rescisão antecipada e não sujeita à ação revisional. Desta forma, os alugueis tendem a seguir
a correção da inflação pelo IPCA, sem renegociações; (ii) locações de longo prazo – com média de 9 anos remanescentes
até o vencimento. Isso propicia ao investidor uma renda mensal com horizonte de longo prazo, evitando o “sobe-e-desce” de
investimentos de horizonte de tempo mais curto; e (iii) elevado perfil de crédito dos inquilinos – sendo todos multinacionais
de capital aberto, líderes em seus mercados e com níveis de endividamento adequados. Estes são importantes indicadores
da capacidade de pagamento dos locatários no longo prazo. O Fundo enxerga a estabilidade dos rendimentos recentes
como forte evidência da efetividade desta tese.
Portfólio: O Fundo é proprietário de um Contac Center locado 100% para a empresa Atento. O ativo está localizado no
Bairro Del Castilho – RJ, com área bruta locável de 8.178 m² e 7,3 anos de contrato atípico até o vencimento. O contrato é
reajustado pelo IPCA todo mês de Abril. O valor do aluguel vigente é de R$ 424.061,00.
O Fundo possui também, um galpão logístico 100% locado para a empresa Air Liquide. O ativo está localizado no Bairro Vila
Carioca – SP, com área bruta locável de 5.008 m² com 10,8 anos de contrato atípico até o vencimento. O contrato é
reajustado pelo IPCA todo mês de Fevereiro. O valor do aluguel vigente é de R$ 336.017,00.
No ultimo mês o Fundo também adquiriu 3 galpões logísticos, sendo que 2 deles, locados 100% para a BRF, em Guarulhos
e Bauru/SP, com modalidade de contrato atípico com vigência de 10 anos, com valor de locação mensal de R$ 107.884,30 e
R$ 120.966,24, respectivamente, corrigindo anualmente pelo IPCA. Já o 3º empreendimento está localizado na cidade de
Espírito Santo do Pinhal/SP, locados para a empresa Aptiv, na modalidade de contrato atípico com vigência de 9 anos e 7
meses, com valor de locação mensal de R$ 270.907,25.
Liquidez: Em julho, o volume médio de negociação foi de R$ 39,7 milhões e representou um giro equivalente a 13,2% das
cotas do Fundo.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos a julho, que foram distribuídos em 23/08/2019, no valor
de R$ 0,46 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,0% anualizado.
Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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CSHG Logística (HGLG11)
Objetivo do Fundo: Exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e
industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para
posterior alienação, locação ou arrendamento.
Portfólio: Composto por 13 empreendimentos, nos estados de SP, RJ, SC e MG totalizando mais de 491 mil m² de ABL
próprio. Atualmente o Fundo possui 34 locatários, de setores de atuação diversos, cerca de 55% dos contratos típicos,
vacância financeira de 8,3% e física de 6,8%.
No mês de julho, o Fundo firmou o Termo de Fechamento por meio do qual concluiu a aquisição da totalidade das ações
das companhias SPEs detentoras dos seguintes ativos imobiliários:
• Condomínio SJC: Imóvel de perfil logístico-industrial localizado na Rua Ambrósio Molina, n°s 1090/1100, no Município de
São José dos Campos, Estado de São Paulo, com área de terreno de 581.680 m² e área bruta locável de 69.466 m²,
objeto da matrícula n° 29.326 do 2º Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos/SP, atualmente locado
para 9 diferentes inquilinos, tendo a companhia Ericsson Telecomunicações S.A., inscrita no CNPJ sob o n°33.067.745/0001-27 representando 76,7% do aluguel contratado; Ativo multiusuário com área bruta locável de
aproximadamente 70 mil m², contratos de locação celebrados com empresas de grande e médio porte, localizado na
região sudeste, com bom perfil técnico e inquilinos com rating AA (“G3”).
• Volkswagen Vinhedo: Imóvel localizado na Avenida das Indústrias, s/n°, no Município de Vinhedo/SP, com área de
terreno de 304.000 m² e área bruta locável de 132.353 m², objeto da matrícula n° 5.644 do Cartório de Registro de
Imóveis de Vinhedo/SP integralmente locado para a companhia Volkswagen do Brasil Indústria de Veículos Automotores
Ltda., inscrita no CNPJ sob o n° 59.104.422/0001-50.
Assinado o Termo e recebidas as ações das SPEs, o Fundo efetivou em favor do vendedor o pagamento do saldo de R$
355.440.849,19 que, juntamente com o sinal de R$ 115.600.000,00, totalizou o valor de R$ 471.040.849,19, pago pela
aquisição das ações das SPEs e, consequentemente, dos imóveis. O Preço é composto por R$ 112.735.068,00 referente ao
Condomínio SJC e R$ 358.305.781,19 referente ao Volkswagen Vinhedo. No portfólio do Fundo, a vacância física aumentou
ligeiramente de 6,5% para 6,8% devido ao acréscimo no portfolio do Condomínio SJC, que atualmente está com 21% de
vacância física. No entanto, como o aluguel médio deste ativo é menor que o antigo portfólio do Fundo, a vacância
financeira, ao contrario da física, sofreu uma diminuição: de 9,7% para 8,3%.
Neste mês de julho, tiveram um impacto na Receita de Locação devido ao (i) pagamento de duas competências do novo
inquilino FedEx, que por motivos operacionais não efetivou no mês passado; e (ii) o aluguel proporcional do Condomínio
SJC após sua aquisição. É importante pontuar que Volkswagen Vinhedo possui um aluguel pago anualmente em dezembro,
dessa forma, o Resultado do Fundo oscilará durante o semestre. Porem, a equipe de gestão continuará trabalhando para
manutenção da estabilidade dos rendimentos do Fundo.
Por ultimo, houve dois eventos pontuais neste mês: (i) houve um Ganho de capital Bruto devido a venda de cotas de FII no
secundário e receita extraordinária da sobra dos custos previstos na oferta que não foram efetivos e viraram receita para o
Fundo; e (ii) houve uma Despesa Imobiliária positiva neste mês devido ao fato que alguns inquilinos pagam diretamente
suas despesas imobiliárias para o Fundo e este paga essas despesas diretamente em seu vencimento.
Liquidez: Em julho, o volume médio de negociação foi de R$ 91,0 milhões e representou um giro equivalente a 7,5% das
cotas do Fundo.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos a julho, no que foram distribuídos em 14/08/2019, no
valor de R$ 0,75 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,6% ao ano.
Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11)
Objetivo do Fundo: Auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos Imobiliários (“FII”), Certificados de
Recebíveis Imobiliários (“CRI”), e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário. A principal estratégia do Fundo
(alpha), com foco em fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis prontos, majoritariamente abaixo do custo
de reposição, com objetivo de capturar a valorização dos ativos independentemente do nível de dividendos pagos. Outro
importante foco são posições táticas, focando em fundos imobiliários com ativos estabilizados e que pagam dividendos
constantes.
Estratégia de Investimento:
• Ativos “Alpha” - Principal estratégia do Fundo, com foco em fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis
prontos, majoritariamente abaixo do custo de reposição, com objetivo de capturar a valorização dos ativos.
• Ativos “Beta” - Posições táticas, focando em fundos imobiliários com ativos estabilizados e com dividendos constantes.
Estes fundos são mais sensíveis às oscilações de curto prazo do quadro macroeconômico como redução ou aumento da
taxa de juros. Em um momento mais otimista do mercado, a gestão alocará um percentual maior nesta estratégia.
• CRI - Geração de retornos acima do benchmark através de investimentos em dívida imobiliária, com garantias e
recebíveis imobiliários. A gestão mira um retorno esperado maior do que NTNB + 2% com foco na qualidade das
garantias imobiliárias.
• Liquidez - Recursos aguardando alocação futura. São momentaneamente investidos em ativos de alta liquidez (Tesouro,
Fundos de Renda Fixa, FIIs e/ou CRIs High Grade (Retorno esperado menor do que NTNB + 2% com foco no crédito
corporativo)
Em julho, a movimentação do fundo foi:
1.FII BTG Shopping (BPML11) – 9,73% do PL
Estratégia: Shopping;
Investimento: Compra de portfólio de Shopping com Div. Yield esperado ~ 9% a.a.;
Fundo destinado a Investidores Profissionais – RBR Alpha como veículo de acesso.
2.FII BARIGUI (BARI11) – 4,26% do PL
Estratégia: Dívida imobiliária (predominantemente Home Equity);
Ganho de Capital: cota negociada em bolsa já representa ganho de capital > 10%;
DY do fundo em Jul/19 = 14,0% a.a. (R$ 1,1/cota);
Fundo destinado a Investidores Profissionais – RBR Alpha como veículo de acesso;
Alocação e Resultados:
1.Recursos em caixa: 100% dos recursos captados na Oferta realizada em Maio alocados;
2.Gestão Ativa: No mês de julho, mesmo com a alocação da última Oferta, giraram aproximadamente R$ 23 mm com
redução e/ou zeragem de 11 fundos;
3.Equilíbrio: Vale observar o portfólio equilibrado entre Renda Fixa (FII de CRI / CRI) com 38% do PL, Fundos de Tijolo com
olhar de longo prazo (estratégia Alpha) com 26% e Fundos de Tijolo com olhar de curto prazo (estratégia Beta) com 36%.
Liquidez: Em julho, o fundo apresentou volume diário médio de negociação no mercado secundário de R$ 3,5 milhões.
Rendimentos: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos a julho, que foram distribuídos em 16/08/2019, no valor
de R$ 0,70 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 8,2% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA RENDA
Valora RE III (VGIR11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objeto o investimento preponderante em CRIs (Ativo-Alvo) e complementarmente
em (Ativos de Liquidez): (i) cotas de outros FII; (ii) letras hipotecárias emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iii)
letras de crédito imobiliário emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) letras imobiliárias garantidas que possuam
classificação de risco (rating), em escala nacional, igual ou superior a “A-” ou equivalente, atribuída pela Standard&Poors,
Fitch ou Moody’s; (v) cotas de fundos de investimento classificados como “renda fixa”; (vi) títulos de emissão do BACEN;
(vii) certificados e recibos de depósito a prazo e outros títulos de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas, incluindo,
sem limitação, CDBs; e (viii) operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais.
Destaques do fundo:
O Fundo encerrou o mês de julho de 2019 com 97,1% de seu patrimônio líquido alocado em CRI, distribuídos em 20
diferentes operações, num total investido de R$105,2 milhões. Os demais recursos estão investidos em instrumentos de
caixa.
No mês de julho, o Fundo fez a aquisição de dois novos CRI. Foram investidos, no mercado primário, R$10,6 milhões no
CRI Upcon, ativo que tem como garantia unidades residenciais de alto-padrão, prontas, além de terreno e CEPAC, todos
localizados na cidade de São Paulo. Esse CRI tem cupom de CDI + 6% ao ano, além de um prêmio adicional de 150bps
pagos no mês de julho, o que seria equivalente à remuneração da Gestora pela estruturação da operação. Foram também
investidos R$1 milhão, no mercado secundário, no CRI Aliansce II, operação que conta com rating AAA(bra) pela Fitch. O
Fundo também vendeu parcialmente suas posições nos CRI CNA Spitaletti (R$4 milhões) e CRI OTCC/Shopping Service
(R$4 milhões).
A distribuição de rendimentos do Fundo referente ao mês de julho de 2019 será de R$0,85 por cota, equivalente a uma
rentabilidade líquida de CDI + 3,12% ao ano. A distribuição de rendimentos acumulada desde o início do Fundo é de R$9,04
por cota, equivalente a CDI + 2,91% ao ano. Todas essas rentabilidades foram calculadas com base no valor da cota de
R$100,00 (valor da cota na 1ª e 2ª Emissões).
No início do mês de agosto, o Fundo adquiriu R$750 mil adicionais do CRI Gafisa no mercado secundário. Além disso, o
Fundo adquiriu, no mercado primário, R$2 milhões do CRI Direcional, com cupom de 104% do CDI. Com isso, o Fundo
passou a ter aproximadamente 99,8% de seu PL alocado em CRI, distribuídos em 21 operações distintas.
Liquidez: Em julho, o volume médio diário foi de R$ 841,5 mil.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos à julho, que foram distribuídos em 19/08/2019, no valor
de R$ 0,85 por cota, correspondente a uma rentabilidade de CDI + 3,12 % ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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Comentários e Recomendações
FUNDOS PARA RENDA
XP Malls (XPML11)
Objetivo do Fundo: O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping
centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers. O fundo enxerga que o setor de
shopping centers possui uma correlação grande com a confiança do consumidor e dos serviços em geral. Ainda assim, os
principais shoppings do país continuam mostrando aumento de vendas em suas lojas, fruto da melhoria de mix que foi feita
ao longo dos últimos anos.
Portfólio: Atualmente a carteira imobiliária do Fundo é composta por 8 shopping centers os quais possuem, em conjunto,
Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 257.269 m² e aproximadamente 1.150 lojas. A ABL Própria do Fundo, por
sua vez, totaliza 70.780 m².
Destaques do mês de junho:
O mês de junho de 2019 foi um dos melhores meses da história do XP Malls, tendo o Fundo apresentado destaque nos
dados de venda em todos os shoppings do portfólio. Mesmo que em função de um efeito base favorável (em 2018 os
shoppings ainda sofreram um pouco com o final da greve dos caminhoneiros e principalmente com a Copa do Mundo), esta
atipicidade não desqualifica os expressivos números verificados no portfólio, em especial no Catarina Fashion Outlet e
Shopping Ponta Negra.
Em junho, o indicador de SSS (Vendas Mesmas Lojas na sigla em inglês) apresentou crescimento de 17,6%. O aumento de
SSS no trimestre ficou em 11,0% e no ano acumula 8,9%. Em relação ao indicador de SSR (Alugueis Mesmas Lojas), o
crescimento no mês ficou em 11,2%, enquanto no trimestre atingiu 9,5% e no acumulado do ano chegou a 7,6%.
Além das vendas, os demais indicadores operacionais do XP Malls tiveram performance de destaque neste mês. O volume
de descontos concedidos aos lojistas estabilizou-se em patamar inferior a 1% do faturamento (chegou a 0,8% no mês e
atingiu 0,7% no trimestre), algo que não era visto no portfólio há 3 anos. A taxa de ocupação atingiu 97,3% no mês,
encerrando o trimestre 1,5% acima do mesmo período em 2018. Por fim, o fluxo de veículos e pessoas segue em
crescimento expressivo, alavancado pelo aumento da confiança do consumidor e do consumo.
Liquidez: Em julho, ocorreram 1.178.372 negociações, movimentando um volume de R$ 128,6 milhões e representou um
giro de 12,4% das cotas do Fundo.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos a julho, no que foram distribuídos em 21/08/2019, no
valor de R$ 0,57 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,9% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)
Objetivo do Fundo: Investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente
localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos
a imóveis, prontos ou em fase final de construção.
Portfólio: O BC Fund foi lançado em 2007, e desde então, realiza uma gestão ativa em sua carteira de ativos imobiliários.
Atualmente, a carteira do fundo é composta por 11 ativos, totalizando 177.585 m² (base Junho 2019), com 58 contratos de
locação.
Em julho, o Fundo assinou 2 contratos de locação no edifício Eldorado. Estes contratos representam juntos 2.506m²,
correspondentes a 2 andares e meio, sendo um deles com o inicio atrelado a desocupação da Gafisa, prevista para ocorrer
em agosto. Os contratos foram firmados com atuais locatários do edifício, sendo que os prazos de locações novos foram
estendidos até 2023. Com estas novas locações, a vacância do ativo foi zerada.
No dia 23 de julho, o Fundo recebeu R$ 128.133,31 referente à restituição de impostos de renda sobre o lucro auferido em
alienação de cotas de fundos de investimentos imobiliário que decorrem de 2 processos administrativos protocolados nos
anos de 2012 e 2018, e corrigido pela Selic.
A vacância financeira do portfólio, em julho de 2019, representa 10,5%, em termos de receita de locação potencial e 15,9%
sobre o total de ABL em m², sendo impactada em relação ao Banco do Brasil no Cenesp e as duas novas locações do BFC.
Vale ressaltar ainda que em fevereiro foi concluída a operação de troca de portfólio, no qual foi vendido à totalidade da
participação do Ed. Torre Almirante, totalidade do Ed. Flamengo, totalidade da participação do Ed. Morumbi, 75% da
participação do Ed. BFC e 51% da participação no ed. EBT, com a compra de 20% de Ed. Senado, 50% do ed. Cidade
Jardim e a totalidade do edifício MV.
A vacância ao final de julho de 2019 correspondia a 21.874 m² no CENESP, 2.443 m² no BFC, 1.753m² no Montreal,
1.504m² no Eldorado, 525 m² no Transatlântico.
Liquidez: Em julho, o volume médio diário de negociação foi de R$ 3,1 milhões.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos a julho, que foram distribuídos em 14/08/2019, no valor
de R$ 0,40 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,1% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)
Objetivo do Fundo: O Fundo foi constituído em janeiro de 2010 e tem como objetivo o investimento (a) Cotas de outros FII
- preferencialmente; (b) Imóveis, com a finalidade de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície
das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da venda, locação,
arrendamento e direito de superfície dessas unidades; (c) LH; (d) LCI; (e) CRI; e (f) ações ou Cotas de sociedades cujo
único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.
Portfólio: O Fundo está posicionado em, aproximadamente, 20 FII, totalizando 85% de sua carteira. O BCFF encontra-se
em fase de Oferta Pública, pretendendo captar na 8ª emissão, R$ 300 milhões.
Algumas características atuais do BCFF11:
- No mês de Junho/19 o rendimento do BCFF foi de R$0,57/cota, o que representa um aumento de 8% face ao rendimento
do mês anterior. Em termos de resultado, o Fundo registrou o valor de R$0,54/cota;
- Dentre as principais movimentações de compra realizadas no mês, o Fundo participou do leilão do FII Via Parque
(FVPQ11). Adicionalmente, destaque para os recursos da 7 a emissão de cotas que foram totalmente investidos com
uma rentabilidade de 18% em 5 meses;
- No lado das vendas, o Fundo aproveitou para girar a carteira, reduzindo a exposição em alguns papéis, principalmente
nos setores de Shoppings e Logística, de modo a investir em novas ofertas;
- Deste modo, os 13% de Caixa que o Fundo apresentava no final do mês encontram-se destinados para novas ofertas
que devem liquidar no decorrer do mês de julho/19;
- Adicionalmente, cabe destacar que a atual reserva de contingência do Fundo se encontra em R$ 0,18/cota, valor este
que deve ser distribuído aos cotistas ao longo do 2º semestre de 2019.
Liquidez: Em junho, o volume negociado foi de R$ 34,4 milhões.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos a julho, que foram distribuídos em 14/08/2019, no valor
de R$ 0,57 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,7% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
Hedge Brasil Shopping (HGBS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de
participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.
Portfólio: O Fundo encerrou o mês de junho de 2019 com investimentos em 10 shoppings centers, distribuídos em oito
cidades e quatro estados, que juntos totalizam aproximadamente 426 mil m² de ABL. Atualmente, a participação do HGBS
nos shopping centers contempla investimentos diretos nos imóveis e via cotas de FIIs. A ABL própria da carteira totaliza
122,9 mil m².
85,4% da carteira de ativos do Fundo estão locados em Ativos Imobiliários e 14,6% em Fundos de Investimento Imobiliário
Líquidos (FII), Certificados de Recibíveis Imobiliários (CRI), Fundos de Investimentos Imobiliário de Certificados de
Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRI) e outros ativos de renda fixa (RF).
Destaques do mês Junho:
O Fundo trouxe uma atualização da alocação dos recursos captados na última emissão e da reciclagem do portfólio, além
de um diagnóstico de dois ativos do portfólio onde já foi implementado diversas ações e o momento de cada um: (i)
Shopping Penha, que representa 20% da carteira de ativos de Fundo e (ii) Shopping Goiabeiras, com representatividade de
8%.
O Fundo encerrou o mês de Julho de 2019 com o patrimônio liquido de R$ 1,45 bi. A representatividade do Shopping
Goiabeiras na carteira do Fundo é composta da seguinte forma: 5,9% do PL pela participação de 53,99% no ativo e 1,4% do
PL por CRIs, cujo lastro são recebíveis que se referem à participação de 46,01% da GESC no empreendimento. O Fundo
detém 70% destes CRIs.
Destaques positivos:
• Shoppings Penha e Tivoli: neste mês, tiveram um resultado impactado pelas remessas de recursos do mês anterior
terem efetivamente ocorrido no dia 01 de julho. No acumulado do ano, este efeito é normalizado e os shoppings
apresentam crescimento de 10% e 16 %, respectivamente;
• São Bernardo Plaza Shopping e Mooca Plaza Shooping: estes ativos apresentaram significativa melhora no
faturamento de aluguel mínimo e resultado de estacionamento, e também bons resultados em termos de recuperação de
credito. No ano, os shoppings apresentam resultado operacional, incluindo estacionamento, 20% e 16% superior
observado em 2018, respectivamente;
• Via Parque: em junho e julho, o Fundo aumentou a participação no shopping, que era de 6,5% em maio,, e passou a ser
de 22,1% na data-base de 31 de julho, que gere o efeito caixa no Fundo em agosto;
Destaques Negativos:
• Ifashion Novo Hamburgo: apesar do bom resultado no mês de julho, teve uma queda de -40% na distribuição no mês,
impactado por uma retenção para benfeitoria ainda a ser realizada. No próximo mês, este impacto deverá ser diminuído;
• Goiabeiras Shopping: o resultado deste ativo esta sendo impactado pela inauguração do concorrente. Nos últimos
meses, tiveram desembolsos do Fundo na ordem de R$ 500 mil..
Liquidez: Em julho, o volume negociado foi de R$ 100 milhões.
Rendimento: Em julho, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 14/08/2019, no valor
de R$ 1,40 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,5% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
CHSG Real Estate (HGRE11)
Objetivo do Fundo: O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de
empreendimento imobilários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através de aquisição de parcelas
e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento.
Portfólio:
Destaques do Fundo:
A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de julho com 18,81% de vacância financeira e 18,94% de vacância física. O
resultado distribuível, que no mês passado foi de R$0,86 por cota, ficou estável em R$0,85 por cota no mês de julho. Foi
efetuado o pagamento da segunda e última parcela referente à aquisição de 26,60% da área locável do Edifício Berrini One
no valor total atualizado de R$27.054.577,10 (vinte e sete milhões, cinquenta e quatro mil, quinhentos e setenta e sete reais
e dez centavos).
Comercialmente, a vacância teve um pequeno aumento devido a duas desocupações no Ed. Verbo Divino somando
aproximadamente 1.000m², porém evoluíram bastante com novas locações, com um contrato já assinado no Ed. Berrini One
(1.050m²) e duas locações em discussão contratual para o Ed. Verbo Divino e Ed. Delta Plaza, somando mais 1.300m², que
caso concretizadas podem reduzir a vacância física a patamares próximos a 17,50%. As obras de construção dos vestiários
e bicicletário do Ed. Verbo Divino foram iniciadas e serão seguidas pela atualização da recepção e áreas comuns do
condomínio.
Liquidez: Em julho, o volume negociado foi de R$ 42,08 milhões com giro mensal de 3,5%.
Rendimento: Em agosto, o Fundo anunciou rendimentos relativos à julho, que foram distribuídos em 14/08/2019, no valor
de R$ 0,74 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,36% ao ano.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
HSI Mall (HSML11)
Objetivo do Fundo: O objetivo do Fundo é a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento de, no mínimo,
67% do seu patrimônio líquido (i) diretamente em imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos provenientes do segmento
de shoppings centers, por meio de aquisição para posterior locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou
alienação, inclusive bens e direitos a eles relacionados; (ii) indiretamente nos Imóveis Alvo mediante a aquisição de (a)
ações ou cotas de SPE, que invistam, no mínimo, 2/3 do seu patrimônio líquido em Imóveis Alvo; (b) cotas de FII, que
invistam, no mínimo, 2/3 do seu patrimônio líquido em Imóveis Alvo, de forma direta ou indireta, por meio de participação em
sociedade de propósito específico (“SPE”) que invista, no mínimo, 2/3 do seu patrimônio líquido em Imóveis Alvo; e (c) cotas
de Fundos de Investimento em Participações, que invistam em SPE que tenha por objeto investir, no mínimo, 2/3 do seu
patrimônio líquido em Imóveis Alvo.
Portfólio: O FII HSI Malls adquirirá participação de controle em até 3 shoppings consolidados: Shopping Patio Maceió,
Super Shopping Osasco e Shopping Granja Vianna.
Tese de Investimentos:
• Perspectiva da inflação equilibrada e taxas de juros em níveis historicamente baixos é favorável ao crescimento;
• Setor de shopping centers positivamente sensível ao crescimento do consumo e a restrição da oferta de novas áreas;
• Alinhamento de Interesses: A cobrança de remuneração do gestor estará subordinada a um yield de, ao menos, 7,50%
nos primeiros 24 meses da Oferta;
• Comitê de Investimentos composto por time sênior e com ampla experiência no setor;
• Estratégia de investir em shoppings e implementando uma gestão ativa, através de controle dos ativos e da
administradora dos shoppings;
• Altas taxas de ocupação, fluxo de pessoas e veículos
• Vantagens frente a investimentos tradicionais em Real Estate, como liquidez, ticket mínimo, gestão qualificada e
eficiência fiscal.
Fato Relevante:
Em 22/08/2019 - O Fundo concluiu a aquisição de 100% (cem por cento) das ações da Pátio Maceió S/A, sociedade
proprietária de 100% (cem por cento) do Shopping Pátio Maceió, localizado na cidade de Maceió – Alagoas;
Em 26/08/2018 - O Fundo concluiu a aquisição de 100% (cem por cento) das ações da SPE Xangai Participações S/A,
sociedade proprietária de 51% (cinquenta e um por cento) do Shopping Granja Vianna localizado na cidade de Cotia – São
Paulo.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL
General Shopping Ativo e Renda (FIGS11)
Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto adquirir e explorar, direta ou indiretamente empreendimentos imobiliários
comerciais do tipo Shopping Center, construídos ou em fase de construção e/ou expansão, desde que desenvolvidos e/ou
administrados pela GSB, para posterior alienação, locação ou arrendamento, sendo que o objetivo principal do Fundo
consistirá na obtenção de renda a partir da locação dos Imóveis que comporão o seu patrimônio.
Portfólio: Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de
maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m2 com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de
cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas. O
Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de
abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.
Comunicado ao Mercado – 19/08/2019:
A SOCOPA – SOCIEDADE CORRETORA PAULISTA S.A., sociedade com sede na Av. Brigadeiro Faria Lima, 1.355, 3º
andar, São Paulo/SP, inscrita no CNPJ sob o nº 62.285.390/0001-40 (“SOCOPA”), na qualidade de instituição
administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA - FII (“Fundo”),
inscrito no CNPJ sob o nº 17.590.518/0001-25, vem por meio do presente comunicado, informar que, em decorrência da
transferência de (i) administração para a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES
MOBILIARIOS LTDA, inscrita no CNPJ nº 07.253.654/0001-76, a partir do fechamento dos mercados de 23 de agosto de
2019, os serviços de (ii) escrituração das cotas do Fundo passarão a ser prestados pela ITAU CORRETORA DE VALORES
S/A, inscrita no CNPJ sob o nº 61.194.353/0001-64.
Oportunidade: Com a mudança da administração do Fundo para a Hedge Investments, que é composto por profissionais
com competências complementares, exclusivamente dedicados à administração e gestão de produtos imobiliários e com
foco na gestão ativa, o Fundo terá, possivelmente, um incremento, o que pode gerar um potencial ganho de capital com a
cota.
*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.
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» Sobre o mercado imobiliário:
Cenário de juros baixos e perspectiva de aceleração do crescimento econômico geram um impacto positivo no setor
imobiliário.
Recuperação do PIB
• Aceleração do crescimento econômico
• Retomada do Investimento
• Suporte para o segmento corporativo
• Projeção do crescimento do PIB 2019: 0,8%*
Inflação, Taxa de Juros e Desemprego
• Inflação ancorada: projeção de 3,59% para 2019 (Abaixo da meta do Banco Central)*
• Selic de um dígito: projeção 5,0% (o IFIX possui comportamento inverso ao da taxa Selic/forte correlação negativa)*
• Redução do desemprego (2017: 12,7% x 2018: 12,1% x 2019 (projeção): 11,2%)*
Inversão do Ciclo Imobiliário
• Momento oportuno de se posicionar para aproveitar o ciclo imobiliário favorável aos proprietários
Mercado Imobiliário
Pró
pro
pri
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Pró
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qu
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o
Em Queda
No Vale
RecuperaçãoNo Pico
FIIs
Escritórios AAA
Shoppings Maduros
Shoppings NovosEscritórios AB
IndustrialLogístico
Pró Proprietário
Fonte: C&W e CBRE.
Vacância Histórica de Escritórios em SP (em %)
Ciclo Imobiliário do Mercado
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
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94
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96
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19
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00
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20
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09
20
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20
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20
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20
15
20
16
20
17
20
18
Pró Inquilino
2019
Inversão de Ciclo
Momento de entrada
Redução de vacância
Aumento dos alugueis
Pró Proprietário
Pró Inquilino
Pró Proprietário
Pró Inquilino
*Fonte: Banco Central, Boletim Focus e MCM.
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» Dados do mercado imobiliário:
• Escritório de Alto Padrão: SP - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão São Paulo, 2º trimestre 2019
Mercado de São Paulo caminha para o equilíbrio entre proprietários e inquilinos
• Ocupação: 52 mil m² ocupados no trimestre. Da metragem ocupada no trimestre, 60% foi concentrada no eixo
sul da cidade (Berrini/Chucri, Chácara Santo Antônio e Marginal Sul). Apesar da área ocupada ter sido 62%
menor do que a do trimestre passado, a diferença entre os espaços ocupados e que foram vagos no trimestre
(absorção líquida) foi quase 3 vezes maior.
• Entregas: 26 mil m² entregues no 2T19. Dois edifícios foram entregues no trimestre. O maior deles foi o Apogee
na região da Berrini/Chucri, com 16,5 mil m². O outro edifício foi o Paulista J. Safra Corporate, com 8,5 mil m²
na Av. Paulista
• Taxa de vacância: 23,0%. Diminuição de 0,1 pp em relação ao 1T2019 e redução de 0,3 pp em relação ao
mesmo período do ano passado. É a terceira queda consecutiva da vacância. Para os próximos trimestres do
ano a projeção é de novas quedas marginais da taxa.
• Preço pedido médio de locação: R$ 88/m²/mês. Após aumento do preço pedido médio no 1T2019, o indicador
voltou a apresentar retração de 1,2% no 2T2019
• Absorção líquida acumulada do ano: 8 mil m². Só no primeiro trimestre de 2019, a quantidade de devoluções
(128 mil m²) foi maior do que todo o ano de 2018 (121 mil m²), com apenas 5 empresas sendo responsáveis
pela devolução de 42% dessa área. Do total devolvido, 19% foram absorvidos e 12% estão vagos, mas já
negociados. Em relação a absorção bruta, o cenário foi positivo, com 136 mil m², entretanto, a devolução
impactou significativamente o mercado e, consequentemente, a absorção líquida no período.
Disponibilidade nas regiões primárias em patamar de equilíbrio entre proprietários e inquilinos. Se do ponto de vista da
média da cidade o mercado de escritórios corporativos ainda está mais favorável ao inquilino, o cenário é bem diferente
para as regiões primárias. Enquanto as regiões secundárias e alternativas estão com disponibilidade comercial
respectivamente de 31,0% e 21,4%, as regiões primárias estão com média de 14,7%. Para as regiões Faria Lima, Itaim,
JK e Vila Olímpia, que estão com disponibilidade abaixo de 10%, o viés é oposto à média da cidade, já que esses
mercados já estão mais favoráveis ao proprietário.
Setores financeiro e saúde foram responsáveis por 47% da área locada em 2019. Foram fechados 216 mil m² de novos
negócios em 2019, sendo que empresas do setor financeiro foram responsáveis por 34% desse volume. Essas empresas
são desde start-ups e fintechs que antes não ocupavam escritórios de alto padrão, até bancos de varejo consolidados que
estão abrindo novos escritórios ou expandindo ocupações antigas. As empresas do setor de saúde foram as segundas que
mais acumularam espaços locados em 2019, respondendo por 13% da área negociada. Em relação ao mesmo setor, a
maioria das locações estão sendo direcionadas para a instalação de novas operações, seja de back office, centrais de
venda, centros clínicos/diagnósticos e até mesmo hospitalares. Esse movimento das empresas de saúde ocuparem
escritórios de alto padrão foi fortalecido pelo cenário do mercado nos últimos anos (preços mais baixos, descontos,
allowances, etc.).
Mercado Imobiliário
Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 1º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL
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» Dados do mercado imobiliário:
Escritório de Alto Padrão: RJ - Relatório Binswanger: Overview Rio de Janeiro, 1º trimestre 2019
A absorção líquida de escritórios corporativos A+/A no Rio de Janeiro deixou a desejar no segundo trimestre de 2019,
registrando volume de 5,5 mil m² transacionados no período; apenas 5% do resultado registrado em São Paulo.
Nos últimos doze meses, a maior ocupante da cidade, a Petrobrás, foi responsável pela devolução de 19 mil m². Ainda
assim, a taxa de vacância carioca teve queda e fechou o semestre próxima dos 40%. Segundo Pacheco, “é uma melhora
em relação ao primeiro semestre do ano passado, com queda de 3,5%. Mas o patamar ainda é considerado alto, e deve
ser observado com cautela”.
Destaque para a região do Porto, que conseguiu registrar em um ano queda de mais de 12% na vacância, melhor
resultado da cidade no período. A movimentação, no entanto, não foi suficiente para reverter o volume de espaços vagos,
que figura na casa dos 56%, maior percentual da capital fluminense – a área possui também o maior volume de estoque
em projeto, devido à Operação Urbana Porto Maravilha, que flexibiliza a legislação urbana vigente.
O preço médio pedido apresentou pequena elevação na cidade, fechando a primeira metade do ano em R$100,37/m². A
Zona Sul carioca é hoje a área com o maior valor pedido no segmento A+/A (R$119,06/m²), mas é também a mais
ocupada, ainda que com uma taxa de vacância bastante alta (27,9%).
Mercado Imobiliário
Fonte: Binswanger Brazil – Overview 1º trimestre 2019*Relatório de Mercado
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» Dados do mercado imobiliário:
Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório Binswanger: Overview Industrial Brasil, 1º trimestre 2019
Mercado de condomínios industriais e logísticos ganha ritmo no 2T19 e vislumbra fechamento positivo para 2019. O
acumulado de absorção bruta do semestre já ultrapassa os 736 mil m², 49% do volume esperado para o ano.
O volume de locações em condomínios industriais e logísticos de alto padrão superou em 35%, no segundo trimestre de
2019, os primeiros três meses do ano. E ajudou alcançar, no acumulado do semestre, os 736 mil m²; 49% do volume
esperado para o ano, com locações nas principais áreas acompanhadas pela Binswanger Brazil.
Durante o período, o estado de São Paulo manteve o protagonismo no mercado nacional, respondendo por 69% de toda a
absorção bruta do 2T19. Os 498 mil m² locados no estado no 1S19 representam 54% do volume da absorção bruta anual
de SP em 2018 e 70% da absorção líquida esperada para 2019 em SP. Outro destaque foi o mercado do Nordeste
(composto por Bahia, Ceará, Paraíba, Sergipe e Pernambuco), com absorção líquida de 77 mil m² no 1S19, equivalente a
17% da absorção líquida nacional no período.
Enquanto nos três primeiros meses do ano a absorção líquida nacional representava 49% da absorção bruta, essa
proporção saltou entre abril e junho para 74%, indicando um menor volume de devoluções no país. Tanto Rio de Janeiro,
como São Paulo e o mercado do Nordeste apresentaram aumento na absorção líquida no 2T19.
A expectativa, segundo acompanhamento da Binswanger Brazil, é de encerramento do ano com volume de absorção
líquida semelhante ao de 2018, em torno de 1 milhão de m², e de absorção bruta superior ao patamar registrado no ano
passado, chegando a 1,5 milhão de m².
Apesar do número de locações no 2T19 ter diminuído minimamente em relação ao 1T19, a média de m² por locação
aumentou 40%, o que explica o resultado positivo do trimestre. Já o número de devoluções se manteve similar ao 1T19,
mas a média de m² devolvidos por transação diminuiu 31%. Ao total, na primeira metade do ano, o país contabilizou 66
transações de devolução com uma média de 4 mil m² devolvidos por transação. Já as locações, foram 104, com uma
média de 7 mil m² por locação.
Mercado Imobiliário
Fonte: Binswanger Brazil – Overview 1º trimestre 2019*Relatório de Mercado
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» Dados do mercado imobiliário:
Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório Binswanger: Overview Industrial Brasil, 1º trimestre 2019
As entregas de novo estoque no 2T19 estiveram concentradas em SP (56%), NE (26%) seguidas pelo RJ (17%). O volume
entregue nos primeiros seis meses de 2019 já corresponde a 89% do novo estoque do ano passado, mas a apenas 28%
do volume total esperado para 2019. As entregas previstas para o 2S19 estão concentradas em SP, RJ e MG.
A região sudeste, aliás, deve receber mais de 877 mil m² de novos empreendimentos classes A+/A até dezembro. O que
pode afetar a taxa de vacância de SP, por exemplo, que apesar da queda de 1 p.p. em relação ao início do ano pode voltar
ao patamar de 19,6%. RJ e MG também podem terminar o ano com taxas superiores as de 2018 a depender da absorção
do novo estoque a ser entregue.
No RJ, o preço aumentou 1% em relação ao 1T19, embora 3 empreendimentos no estado tenham registrado queda no
valor. O aumento foi por conta do novo estoque entregue no 2T19, com preço acima da média. MG e SP, por sua vez,
tiveram redução de 1% no preço pedido.
Os dez principais ocupantes do mercado nacional correspondem a 15% da área total locada no país. Além disso, dentre
eles, sete 7 correspondem aos segmentos de Internet e Varejo.
Mercado Imobiliário
Fonte: Binswanger Brazil – Overview 1º trimestre 2019*Relatório de Mercado
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» Dados do mercado imobiliário:
Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório Binswanger: Overview Industrial Brasil, 1º trimestre 2019
Com crescimento de 24% em um ano, segmento Internet alavanca ocupação de condomínios logísticos. Empresas do
setor foram responsáveis por mais de 125 mil m² ocupados nos últimos doze meses.
Os cinco maiores mercados de condomínios industriais e logísticos do Brasil (SP, RJ, MG, PR e NE) representam hoje
mais de 90% do mercado classe A+/A no país. Juntos, eles correspondem a quase 10 milhões de m².
Desse montante, mesmo com crescimento da região nordeste, o protagonismo de SP e RJ continua expressivo, com 79%
do estoque do país.
No período de um ano, esses mercados receberam entrega de 560 mil m², dos quais 40% continuam vagos. A região
nordeste recebeu sozinha 59% do novo estoque, o que refletiu no aumento de sua vacância. As demais regiões receberam
entre 3 e 8%.
Do novo estoque locado, 33% corresponde a empresas do segmento Internet, 28% Varejo e 14% Transporte e Logística.
O segmento Internet cresceu 24% nos últimos doze meses. Com aproximadamente 523 mil m² ocupados em condomínios
logísticos A+/A, as empresas do setor foram responsáveis por mais de 125 mil m² no último ano. Todo o estoque está
concentrado no Sudeste, sendo 61% em Cajamar.
O Varejo, por sua vez, que locou mais de 230 mil m² no ultimo ano, teve um crescimento de 13 % em estoque no mesmo
periodo. Atualmente, o segmento está concentrado majoritariamente em SP e RJ (81%), com destaque para as regiões de
Guarulhos e Cajamar, com 20% e 19% respectivamente.
Mercado Imobiliário
Fonte: Binswanger Brazil – Overview 1º trimestre 2019*Relatório de Mercado
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE, 2019
O mercado de shopping centers teve o melhor início de ano desde 2014, quando a crise econômica começou a afetar mais
duramente o consumo no país. Segundo dados da ABRASCE, as vendas de lojistas de shoppings avançaram 8,4% no
primeiro semestre. A previsão para 2019 são 15 inaugurações, sendo que parte desse número refere-se a adiamentos de
shoppings que seriam abertos em 2018.
A Abrasce acredita que há um ambiente econômico mais positivo para a expansão das empresas neste ano. A expectativa
de queda na taxa de desemprego e estabilidade inflacionária ajudam a sustentar projeções melhores, mas a entidade não
espera, por parte do mercado, a volta do ciclo de investimentos em “greenfields”, os projetos construídos a partir do zero,
que só deve retornar a partir de 2020. O último grande ciclo de investimentos do setor terminou em 2013, no início da
maior crise econômica que já afetou essa indústria. Portanto, serão pelo menos sete anos de intervalo entre a fase anterior
e uma possível nova fase de anúncio de novos projetos em volume maior.
A Abrasce ainda informou que o setor de shopping vai anunciar uma inflação própria a partir de fevereiro e que será
publicada mensalmente. Esse índice deve ficar acima do IPCA (índice que monitora a inflação oficial no país), já antecipa a
entidade.
Tendências
Com crescimento expressivo nos últimos anos, os shopping centers brasileiros estão cada vez mais engajados com
assuntos relacionados à mobilidade urbana. Atualmente, 85% dos shoppings possuem vagas para bicicletas e 11% para
carros elétricos. Outra tendência que cresce no setor é a prática de pet friendly já encontrada em 91% dos shoppings do
país.
Número de Shoppings
São considerados shopping centers pela Abrasce os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil m²,
formados por diversas unidades comerciais com administração única e centralizada, que praticam aluguel fixo e
percentual. Em 2018, o setor fechou com alta na ABL de 4,8%, sendo 16.322.252m² entre 563 shoppings do país. Para
2019, está previsto a inauguração de 15 shoppings.
Número de Lojas
O número de lojas aumentou 2,6% comparado ao ano anterior, saltando de 102.300 para 104.928 lojas, sendo em média
179 lojas por shopping.
Perfil dos Frequentadores
As classes AB predominam com mais de 50% no índice de frequentadores dos shoppings em todas as regiões do Brasil.
Sendo representados por 62% no centro-oeste, 53% no nordeste, 53% no norte, 66% no sudeste e 63% no sul.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Dados do mercado imobiliário:
Shopping Center: Brasil – ABRASCE
Complexo Multiuso
Além de uma boa localidade, os shopping centers estão se tornando grandes complexos integrados para atender as
necessidades dos visitantes que procuram "resolver a vida" em um único lugar. Entre os empreendimentos interligados aos
shoppings estão: condomínio empresarial (63%), hotel (36%), centro médico e/ou ambulatório (29%), condomínio
residencial (18%), faculdades/universidades (27%) e outros (34%).
Alimentação
As tradicionais praças de alimentação dos shopping centers vêm ganhando novos espaços pelo mall ou boulevard
gastronômico. Atualmente, esse modelo de negócio ganha força e já está presente em 27% dos empreendimentos.
Mercado Imobiliário
Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução
do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções
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» Sobre os FII:
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao
mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo
de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.
É possível comprar fundos de segmentos como: shoppings/ varejo, agências bancárias, galpões logísticos, industrial,
educacional, hotéis, hospitais, corporativo, residencial, incorporação, fundo de fundos e recebíveis imobiliários (CRI, LCI).
Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e
valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu
preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos
seus cotistas.
O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de
decorrido o prazo de duração do fundo. A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é
estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá
fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário.
Vantagens do Produto
• Permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel.
• Não há a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para investimento em um imóvel.
• Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, lajes comerciais, etc.).
• As receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas.
• Aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do
valor das suas cotas.
• Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo:
busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.
• As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde:
I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de
valores ou no mercado de balcão organizado;
II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas; e
III - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% ou mais da totalidade das
quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de
rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.
Fundos de Investimento Imobiliário
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Instituições Financeiras 0,88%
Investidores Institucionais
27,52%
Não Residentes0,60%
Pessoa Física70,7%
Outros 0,33%
» A indústria em números (jul/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Número de Fundos RegistradosParticipação por Tipo de Investidor
Ofertas Públicas – ICVM 400
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Julho de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
7,7
14
10,5
4,7
5,8 2,1
5,8
11,2
6,4
39
49
33
16
10 12
28
40
27
0
10
20
30
40
50
60
0
2
4
6
8
10
12
14
16
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ bi Nº de Ofertas
69
96
117
127
127
127
138
168
186
142
176
217
249
264
303
331
409
442
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
CVM [B]³
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30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
PL (R$) Market Cap (R$)
» A indústria em números (jul/19):
Fundos de Investimento Imobiliário
Volume Anual de Negociações – R$ Bi Média Diária de Negociações
Patrimônio Líquido x Valor de Mercado – R$ Bi FII Mais Negociados no Mês (jul/19)
Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Julho de 2019
Relatório mais atual divulgado pela B3.
Ticker Fundo
Volume
Negociado
(R$)
Part. %
FII KINEA KNRI 164.980.499,99 16,11
FII XP MALLS XPML 128.579.485,44 12,56
FII KINEA RI KNCR 124.209.961,13 12,13
FII HEDGEBS HGBS 100.034.884,83 9,77
FII CSHG LOG HGLG 90.999.479,70 8,89
FII HTOPFOF3 HFOF 90.510.547,78 8,84
FI BB PRGII BBPO 86.444.990,25 8,44
FII SDI LOG SDIL 80.253.378,94 7,84
FII VINCILOG VILG 79.071.696,23 7,72
FII RBRALPHA RBRF 79.008.593,69 7,71
Total dos 10 Fundos 1.024.093.517,98 100,0%
Percentual dos 10 Fundos sobre o Total
do Mês37,99%
70,2
62,4
3,6
7,9
5,1
5,3
5,6
7,3
11,2
12,3
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
15
32
21 23 2330
46
84
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volume em R$ mm Nº de Negócios Milhares
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28
Luis Gustavo Pereira – CNPI
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