carteira de fundos de investimento...

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Carteira composta por fundos imobiliários negociados na

B3, com o objetivo de superar o desempenho do Índice de

Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX).

A seleção dos fundos é pautada nas estratégias: ganho

de capital e renda.

METODOLOGIA

CARTEIRA DE FUNDOS DE

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Novembro 2019

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» Introdução

O mês de outubro deu continuidade ao movimento de melhora visto em setembro, levando as bolsas a

testarem novas máximas históricas ao redor do mundo. No exterior, grande parte dos mercados acumularam

ganhos relevantes no período. Nos EUA, o S&P 500 avançou 2,0%, enquanto o dólar (DXY) reverteu

tendência e perdeu força de forma significativa contra seus principais pares. Na Zona do Euro, o STOXX 600

também se beneficiou do período de menor aversão ao risco, avançando 0,9% no mês. Aqui, o Ibovespa

acompanhou a dinâmica mais positiva do exterior e foi impulsionado pelo noticiário doméstico construtivo,

fechando o mês aos 107.219 pontos (2,4%), enquanto o real acompanhou a melhora se valorizando de forma

acentuada contra o dólar (3,3%), fazendo a divisa brasileira fechar o mês cotada a R$ 4,01/US$.

Marcado pela alta volatilidade dos mercados, outubro teve um início negativo, chegando perto de apagar os

ganhos de setembro em apenas dois dias – cenário que foi revertido pelo fluxo de notícias positivas em torno

da guerra comercial, além da divulgação de resultados corporativos que, em geral, superaram as

expectativas. Mais uma vez nas headlines do noticiário estiveram os novos desenvolvimentos envolvendo as

negociações comerciais entre China e Estados Unidos, que encaminharam um acordo preliminar, que apesar

de não abordar os temas de maior complexidade da disputa, foi o suficiente para promover alívio e sustentar o

bom desempenho dos mercado no período. Agora, o que deve sustentar os mercados – pelo menos no curto

prazo – é a possibilidade de que os EUA suspenderão também as tarifas previstas para dezembro, o que

abriria espaço adicional para o progresso das negociações. No tocante ao Brexit, o firmamento de um novo

acordo com a UE e a maior probabilidade de eleições antecipadas em dezembro diminuíram o risco de uma

saída sem acordo e fortaleceram a libra no período.

No que tange a atividade econômica, o PIB americano do 3T19 mostrou que o ritmo de crescimento

continuou desacelerando, mesmo que ainda apontando para uma certa robustez da economia americana,

sustentada pelo consumo das famílias. Em função de uma bateria de dados econômicos conflitantes e da

melhora de quadro no tocante a guerra comercial, o Fed anunciou o 3º corte de 0,25 p.p. nos limites superior

e inferior da taxa básica de juros americana, mas sinalizou que provavelmente este seria o último movimento

deste tipo no ano. Do outro lado do atlântico, as economias europeia e chinesa continuaram preocupando os

investidores, sem mostrar sinais relevantes de estabilização.

No Brasil, o mercado doméstico acompanhou a melhora verificada no exterior, movimento que se intensificou

pelo noticiário doméstico muito positivo no período. O grande destaque do mês foi a aprovação da Reforma

da Previdência em 2º turno no plenário do Senado, concluindo uma etapa providencial para o ajuste de contas

da União, além de representar uma grande vitória política para o governo. Paralelamente, investidores

avaliaram positivamente a nova decisão de política monetária do Copom, que cortou a Selic para 5,0%, além

da sinalização de forma clara que um novo corte da mesma magnitude está nos planos para dezembro. Na

política, o mês foi marcado mais uma vez por altos e baixos. Por um lado, a aprovação da PEC do novo

marco legal do saneamento na comissão especial da Câmara dos Deputados abriu alas para novas

privatizações no setor. Por outro, a votação no STF sobre a constitucionalidade da prisão após condenação

em 2ª instância, cujo placar até o momento está em 4 a favor e 3 contra, é algo que deve continuar

promovendo apreensão. A retomada da votação está prevista para o dia 7/11, e um resultado desfavorável

poderá gerar ruído adicional no mercado local.

Na tocante à atividade econômica, os números seguiram apontando para o estado anêmico da economia

brasileira. O índice de atividade do Banco Central de agosto registrou uma queda de 0,7% na comparação

com o mesmo período do ano passado, refletindo o resultado das pesquisas setoriais para o mês que, com

exceção para a produção industrial, produziram resultados piores do que o esperado. Junto a isso, os dados

de emprego (PNAD-Contínua) referentes ao trimestre encerrado em setembro também decepcionaram

expectativas. A pesquisa mostrou que a taxa de desemprego permaneceu estável em 11,8%, contrariando

expectativas do mercado que apontavam para uma queda (11,6%), apesar do resultado ter sido parcialmente

explicado por um avanço na taxa de participação da economia. Além da manutenção da taxa, os rendimentos

reais registraram a 5ª queda interanual consecutiva, ainda refletindo o declínio dos rendimentos nominais em

velocidade superior à inflação.

Entrando no último trimestre de 2019, verificamos a manutenção do quadro de incerteza no cenário mundial,

apesar do arrefecimento de alguns do principais pontos de pressão verificados. Como sinalizado pelo Copom,

a Selic deve encerrar o ano no patamar de 4,5%,e acreditamos que ainda existe espaço suficiente para que

haja mais um corte na taxa básica de juros entrando em 2020, encerrando o ciclo de cortes em 4,25%. Em

relação à atividade, com base nos indicadores divulgados no período, revisamos nossa projeção do PIB/2019

de 1,0% para 0,94%.

Cenário MacroeconômicoVictor Beyruti Guglielmi

[email protected]

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» Sobre a carteira recomendada:

No mês de outubro de 2019, o mercado de Fundos Imobiliários superou a marca de R$ 6,6 bilhões de Ofertas Públicas

registradas na CVM. O Patrimônio Líquido, no fechamento do mês de agosto, atingiu o valor de R$ 67,03 bilhões. Já o

número de investidores, aumentou 8,99% em relação ao mês anterior, chegando ao número de 470.098 investidores.

No mês de outubro, nossa carteira teve desempenho acima do IFIX em 1,0%, com valorização de 5,0% no mês.

Para o mês de Novembro, a única mudança que iremos fazer será a estratégia do Fundo Hedge Brasil (HGBS11) que

passará a ser de Renda. Sendo assim, não faremos nenhuma troca. Dado o momento bastante aquecido da indústria de FII,

seguiremos com 5 Ativos com o objetivo de Ganho de Capital. Isto porque vislumbramos uma possível valorização das

cotas frente ao atual momento destes fundos. Da mesma maneira, a Carteira contará com 9 Ativos para Renda.

Performance

Fonte: Bloomberg; BM&FBovespa. Elaboração: Guide Investimentos

*Taxa anualizada do último rendimento.

Para Novembro

Peso Ticker Fundo Estratégia Alterações

15% ALZR11 Allianza Trust Renda Renda =

5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF Ganho de Capital =

5% BRCR11 BC Fund Ganho de Capital =

5% FIGS11 General Shopping Ativo e Renda Ganho de Capital =

5% HGBS11 Hedge Brasil Renda Mudou

10% HGLG11 CSHG Logística Renda =

5% HGRE11 CSHG Real Estate Ganho de Capital =

10% HSML11 HSI Mall Ganho de Capital =

5% RBRF11 RBR Alpha FoF Renda =

10% VGIR11 Valora RE III Renda =

5% XPML11 XP Malls Renda =

5% MGFF11 Mogno FoF Renda =

5% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários Renda =

10% VRTA11 Fator Verità Renda =

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

110%

120%

130%

140%

150%

mai/14 jan/15 set/15 mai/16 jan/17 set/17 mai/18 jan/19 set/19

Desempenho acumuladoDesde o inicio (02/06/14)

Carteira de FII IFIX

Peso Ticker Fundo Yield Mês Contribuição5% BCFF11 FII BTG Pactual FoF 7,92% 11,01% 0,55%

5% HGBS11 Hedge Brasil 6,84% 10,15% 0,51%

5% HGRE11 CSHG Real Estate 5,74% 9,28% 0,46%

5% XPML11 XP Malls 6,50% 7,94% 0,40%

5% FIGS11General Shopping Ativo e

Renda2,39% 6,30% 0,32%

15% ALZR11 Allianza Trust Renda 5,44% 6,10% 0,92%

5% HGCR11 CSHG Recebíveis Imobiliários 7,80% 6,06% 0,30%

10% HGLG11 CSHG Logística 6,28% 5,85% 0,59%

5% MGFF11 Mogno FoF 8,42% 5,19% 0,26%

10% VRTA11 Fator Verità 7,36% 4,70% 0,47%

5% BRCR11 BC Fund 6,85% 2,41% 0,12%

10% HSML11 HSI Mall 7,54% 0,79% 0,08%

10% VGIR11 Valora RE III 8,23% 0,52% 0,05%

5% RBRF11 RBR Alpha FoF 7,73% 0,52% 0,03%

Mês 2019 12M Início

Carteira 5,0% 15,3% 22,5% 135,9%

IFIX 4,0% 18,7% 24,1% 103,9%

Diferença 1,0% -3,4% -1,6% 32,0%

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Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11)

Objetivo do Fundo: Investimento em propriedades para renda via contratos de locação atípicos (Built to Suit e Sale &

Leaseback). A tese de investimento se baseia em: (i) modalidade de locação atípica em 100% dos contratos do Fundo –

com multa integral no caso de rescisão antecipada e não sujeita à ação revisional. Desta forma, os alugueis tendem a seguir

a correção da inflação pelo IPCA, sem renegociações; (ii) locações de longo prazo – com média de 9 anos remanescentes

até o vencimento. Isso propicia ao investidor uma renda mensal com horizonte de longo prazo, evitando o “sobe-e-desce” de

investimentos de horizonte de tempo mais curto; e (iii) elevado perfil de crédito dos inquilinos – sendo todos multinacionais

de capital aberto, líderes em seus mercados e com níveis de endividamento adequados. Estes são importantes indicadores

da capacidade de pagamento dos locatários no longo prazo. O Fundo enxerga a estabilidade dos rendimentos recentes

como forte evidência da efetividade desta tese.

Portfólio: O Fundo é proprietário de um Contac Center locado 100% para a empresa Atento. O ativo está localizado no

Bairro Del Castilho – RJ, com área bruta locável de 8.178 m² e 6,8 anos de contrato atípico até o vencimento. O contrato é

reajustado pelo IPCA todo mês de Abril. O valor do aluguel vigente é de R$ 424.061,00.

O Fundo possui também, um galpão logístico 100% locado para a empresa Air Liquide. O ativo está localizado no Bairro Vila

Carioca – SP, com área bruta locável de 5.008 m² com 10,4 anos de contrato atípico até o vencimento. O contrato é

reajustado pelo IPCA todo mês de Fevereiro. O valor do aluguel vigente é de R$ 336.017,00.

O Fundo também possui 2 galpões, locados 100% para a BRF Foods, em Guarulhos e Bauru/SP, com modalidade de

contrato atípico com vigência de 9,9 anos, com valor de locação mensal de R$ 107.884,30 e R$ 120.966,24,

respectivamente, corrigindo anualmente pelo IPCA.

Durante o mês de setembro, o Fundo divulgou ao mercado a aquisição de um edifício comercial na cidade de São Paulo

locado para IPG e também a aquisição de um galpão logístico-industrial no estado de São Paulo locado para a Aptiv. Segue

abaixo informações sobre as aquisições:

EMPREENDIMENTO IPG SÃO PAULO/SP, localizado na cidade de São Paulo, estado de São Paulo, locado à

Momentum Comunicação Ltda, do grupo IPG (Interpublic Group of Companies, Inc.), na modalidade de contrato atípico

com vigência de 10 (dez) anos, com valor de locação mensal de R$ 138.500,00, corrigido anualmente pelo IPCA, pelo

preço de aquisição de R$ 17.200.000,00, pago à vista em 30/09/2019;

EMPREENDIMENTO APTIV ESPÍRITO SANTO DO PINHAL/SP, pelo valor total de R$ 35.897.080,98, sendo R$

35.397.080,98 pagos à vista em 04/10/2019 e o saldo a ser apurado e pago em até 15 (quinze) dias úteis a contar de

04/10/2019. O valor de locação mensal atual é R$ 270.907,25, sendo que, a partir de abril/2020, será corrigido pelo IPCA

dos últimos 12 (doze) meses, estando hoje em R$ 275.704,47.

Liquidez: Em setembro, o volume diário médio de negociação foi de R$ 1,4 milhões e representou um giro equivalente a

9,9% das cotas do Fundo.

Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, que foram distribuídos em 25/10/2019, no

valor de R$ 0,46 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 5,2% anualizado.

Comentários e Recomendações

FUNDOS PARA RENDA

*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.

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CSHG Logística (HGLG11)

Objetivo do Fundo: Exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e

industriais, por meio de aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de imóveis em construção ou prontos, para

posterior alienação, locação ou arrendamento.

Portfólio: Composto por 13 empreendimentos, nos estados de SP, RJ, SC e MG totalizando mais de 491 mil m² de ABL

próprio. Atualmente o Fundo possui 34 locatários, de setores de atuação diversos, cerca de 55% dos contratos típicos,

vacância financeira de 8,3% e física de 6,8%.

No mês de setembro, após a conclusão da oferta e das aquisições dos ativos alvo, paralelamente às atividades rotineiras, o

time de gestão trabalhou no processo de migração dos novos ativos e seus inquilinos para a estrutura da CSHG. De acordo

com a expectativa do time, o Resultado do Fundo deveria apresentar seu primeiro mês com o novo patamar de rendimentos

estabilizado.

Tendo em vista tais resultados, e observando que a configuração atual da carteira imobiliária indica que o Fundo alcançará,

de forma sustentável, um novo patamar de rendimentos recorrentes, mesmo diante de pequenos descasamentos entre

caixa e competência de aluguéis a receber atuais do Fundo, o time de gestão decidiu aumentar o rendimento distribuído

para R$ 0,78 por cota, que equivale a 95% do resultado estabilizado no regime de competência atual do Fundo.

Liquidez: Em agosto, o volume médio de negociação foi de R$ 115,7 milhões e representou um giro equivalente a 6,3% das

cotas do Fundo.

Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, no que foram distribuídos em 14/10/2019,

no valor de R$ 0,78 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,1% ao ano.


FUNDOS PARA RENDA


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FUNDOS PARA RENDA

RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11)

Objetivo do Fundo: Auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos Imobiliários (“FII”), Certificados de

Recebíveis Imobiliários (“CRI”), e outros ativos líquidos ligados ao mercado imobiliário. A principal estratégia do Fundo

(alpha), com foco em fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis prontos, majoritariamente abaixo do custo

de reposição, com objetivo de capturar a valorização dos ativos independentemente do nível de dividendos pagos. Outro

importante foco são posições táticas, focando em fundos imobiliários com ativos estabilizados e que pagam dividendos

constantes.

Estratégia de Investimento:

• Ativos “Alpha” - Principal estratégia do Fundo, com foco em fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis

prontos, majoritariamente abaixo do custo de reposição, com objetivo de capturar a valorização dos ativos.

• Ativos “Beta” - Posições táticas, focando em fundos imobiliários com ativos estabilizados e com dividendos constantes.

Estes fundos são mais sensíveis às oscilações de curto prazo do quadro macroeconômico como redução ou aumento da

taxa de juros. Em um momento mais otimista do mercado, a gestão alocará um percentual maior nesta estratégia.

• CRI - Geração de retornos acima do benchmark através de investimentos em dívida imobiliária, com garantias e

recebíveis imobiliários. A gestão mira um retorno esperado maior do que NTNB + 2% com foco na qualidade das

garantias imobiliárias.

• Liquidez - Recursos aguardando alocação futura. São momentaneamente investidos em ativos de alta liquidez (Tesouro,

Fundos de Renda Fixa, FIIs e/ou CRIs High Grade (Retorno esperado menor do que NTNB + 2% com foco no crédito

corporativo)

Destaques de setembro:

• Patrimônio Líquido e Alocação de Recursos:

PL atual: R$ 530 mm

Alocação dos recursos da 4ª emissão: finalizada em Set/19;

Variação da Alocação por estratégia em relação ao mês anterior: ̶ “Alpha”: 20% > 29% - foco na aquisição de bons ativos ̶

“Beta”: 30% > 34% - aumento nas alocações táticas (olhar de curto prazo) ̶ “CRI”: 36% > 33% - redução FII CRI e aumento

de CRI direto (maior recorrência) ̶ “Liquidez”: de 14% para 4% - reflete alocação do Portfólio

O fundo está ancorando estratégias em Ofertas Restritas, sendo um player importante para outras gestoras em estágio

inicial de estratégia e mirando investimentos diferenciados e descorrelacionados com a indústria (IFIX).

• Resultados

Formas de Alocação: Ofertas 476 e 400 em FII e CRI, Block Trades e mercado secundário. Resultado no mês: R$ 0,65/cota

e aumento da reserva de lucros de R$ 0,17/cota para R$ 0,22/cota de forma a dar maior previsibilidade na renda

(dividendos) dos cotistas do fundo Resultados: O RBR Alpha entregou resultado de 176,58% do CDI desde seu início em

setembro de 2017.

• Pipeline

Intenso cronograma de emissões ainda em 2019 nas principais classes de Ativos: Logístico, Shoppings, Corporativo e

Recebíveis.

Liquidez: Em agosto, o fundo apresentou volume diário médio de negociação no mercado secundário de R$ 1,78milhões.

Rendimentos: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, que foram distribuídos em 16/10/2019, no

valor de R$ 0,65 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,42% ao ano.


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FUNDOS PARA RENDA

Valora RE III (VGIR11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objeto o investimento preponderante em CRIs (Ativo-Alvo) e complementarmente

em (Ativos de Liquidez): (i) cotas de outros FII; (ii) letras hipotecárias emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iii)

letras de crédito imobiliário emitidas por Instituições Financeiras Autorizadas; (iv) letras imobiliárias garantidas que possuam

classificação de risco (rating), em escala nacional, igual ou superior a “A-” ou equivalente, atribuída pela Standard&Poors,

Fitch ou Moody’s; (v) cotas de fundos de investimento classificados como “renda fixa”; (vi) títulos de emissão do BACEN;

(vii) certificados e recibos de depósito a prazo e outros títulos de emissão de Instituições Financeiras Autorizadas, incluindo,

sem limitação, CDBs; e (viii) operações compromissadas lastreadas em títulos públicos federais.

Destaques do fundo:

O Fundo encerrou o mês de setembro com um patrimônio líquido de R$287.191.561,71, após a liquidação total da 3ª.

Emissão de Cotas do Fundo, ocorrida dia 04/09/2019. Ao final de setembro, o Fundo estava com 67,4% de seu patrimônio

líquido alocado em CRI, distribuídos em 25 diferentes operações, num total investido de R$193,5 milhões. Os demais

recursos estão investidos em instrumentos de caixa.

No início do mês de setembro, o Fundo adquiriu, no mercado secundário, posições adicionais do CRI Aliansce 128S (R$1

milhão), CRI Aliansce 145S (R$1,5 milhões), CRI Rovic (R$473 mil) e CRI Helbor 129S (R$5 milhões). No fim do mês, o

Fundo adquiriu também uma posição adicional de R$1,9 milhões do CRI Setin.

Além disso, durante o mês de setembro, o Fundo fez aquisição de dois novos CRI. Foram investidos, no mercado primário,

R$15 milhões no CRI Upcon 7S, ativo que tem como garantia três terrenos localizados na cidade de São Paulo. Esse CRI

tem cupom de CDI + 8,0% ao ano, além de um prêmio adicional de 150bps pagos no mês de setembro, o que seria

equivalente à remuneração da Gestora pela estruturação da operação. Também no primário, foram adquiridos R$4 milhões

do CRI Ditolvo 169S, com cupom de CDI + 6,0% ao ano, além de um prêmio de 100bps pagos no mês de setembro. Esse

ativo tem como garantia um terreno localizado na cidade de São Paulo.

O foco da Gestão nesse momento é terminar a alocação da totalidade dos recursos captados na 3ª. Emissão de Cotas

dentro das próximas semanas, sempre buscando a manutenção de uma carteira equilibrada e diversificada, com relação

risco-retorno positiva, em benefício dos cotistas do Fundo. Importante também citar que a estratégia da Gestão de não

impactar o nível de distribuição mensal de dividendos durante o processo de alocação dos recursos de novas emissões

continua sendo bem sucedida.

No início do mês de outubro, o Fundo adquiriu R$4 milhões do CRI Rovic 173S, com cupom de CDI + 5,5% ao ano, além de

um prêmio adicional de 100 bps que será pago no final do mês. Com isso, o Fundo passou a ter aproximadamente 69% de

seu PL alocado em CRI, distribuídos em 26 operações distintas.

Liquidez: Em setembro, o volume médio diário foi de R$ 1,15 milhões.

Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à agosto, que foram distribuídos em 17/10/2019, no

valor de R$ 0,67 cota, correspondente a uma rentabilidade de CDI + 2,49% ao ano.


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FUNDOS PARA RENDA

XP Malls (XPML11)

Objetivo do Fundo: O XP Malls FII tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping

centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shopping centers. O fundo enxerga que o setor de

shopping centers possui uma correlação grande com a confiança do consumidor e dos serviços em geral. Ainda assim, os

principais shoppings do país continuam mostrando aumento de vendas em suas lojas, fruto da melhoria de mix que foi feita

ao longo dos últimos anos.

Portfólio: Atualmente a carteira imobiliária do Fundo é composta por 8 shopping centers os quais possuem, em conjunto,

Área Bruta Locável (ABL) de aproximadamente 280.771 m² e aproximadamente 1.150 lojas. A ABL Própria do Fundo, por

sua vez, totaliza 73.130 m².

Destaques do mês de agosto:

O mês de agosto de 2019 manteve a tendência de crescimento nos números do portfólio do XP Malls, ainda que

sensivelmente menores que os vistos ao longo de 2019.

Ainda assim, o portfólio em seus principais shoppings segue demonstrando a qualidade de sua diversificação, tendo atingido

um crescimento de 8,0% nas Vendas Mesmas Lojas (SSS) e 9,5% nos Alugueis Mesmas Lojas (SSR). A taxa de ocupação

do portfólio melhorou, indicando que o pior da recessão brasileira ficou para trás, e encerrou o mês em 97,5%. Na mesma

direção, os descontos seguem em queda e representaram 0,8% do faturamento mensal, acumulando 1,0% de todo o

faturamento do ano. Por fim, os fluxos de veículos e pessoas seguiram em crescimento, mesmo desconsiderando os

aumentos de ABL do Fundo.

Com a liquidação da Oferta da 4ª emissão de cotas do XP Malls encerrada em agosto, o Fundo ampliou o percentual de sua

carteira investido em renda fixa. Neste momento o foco da gestão é na alocação dos recursos desta oferta em imóveis.

Os recursos são aplicados em cotas de fundos de renda fixa de baixo risco e com alta liquidez, justamente para que estejam

disponíveis quando necessário para efetivar as futuras aquisições.

No mês de setembro o Fundo realizou a venda da posição que possuía em cotas de FIIs.

Liquidez: Em setembro ocorreram 1.505.514 negociações, movimentando um volume de R$ 168,3 milhões e representou

um giro de 11,0% das cotas do Fundo.

Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos a setembro, no que foram distribuídos em 25/10/2019,

no valor de R$ 0,57 por cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,2% ao ano.


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FUNDOS PARA RENDA

Mogno Fundo de Fundos (MGFF11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto auferir rendimentos e ganhos de capital na aquisição de Fundos de

investimentos Imobiliários ("FII") e outros ativos ligados ao mercado imobiliário.

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial MGFF11 – Setembro

Destaques do mês de setembro:

O objetivo esse mês era entrar em algumas ofertas que entendíamos ser muito boas, com isso tiveramm que executar um

grande volume de vendas que, por consequência, trouxeram um bom lucro. E, por isso, obtiveram o melhor resultado do

fundo até agora (R$ 1,16/quota), um resultado muito expressivo. Entretanto, entendem que ganhos dessa ordem de

grandeza não serão recorrentes e, por isso, optaram pelo caminho da cautela e mantiveram a distribuição na casa de R$

0,70, mesmo com a queda recente das taxas de juros. O objetivo, na medida do possível, é manter a pouca volatilidade dos

rendimentos pensando sempre num panorama de médio/longo prazo.

Continuam buscando realizar operações que possam trazer grande diferencial para os quotistas, no médio e longo prazo

(exemplo: RBR Desenvolvimento I). As posições no fundo visam operar com (1) horizontes de investimentos distintos (2)

buscando prêmios de iliquidez expressivos (3) com boa margem de segurança; e, (4) aproveitando as oportunidades de

curto prazo (que têm sido muitas. Exemplos: as ofertas descontadas em relação ao preço de mercado de RBVA11,

CPTS11, HGBS11, RBRY11).

Por fim, falando sobre o mercado imobiliário em geral, estão muito otimistas com os números do corporativo de alto padrão

de São Paulo, principalmente, nas regiões nobres. Acreditam também na retomada do mercado de shoppings, com dados

de atividade vindo positivos, ainda que modestos e a geração de emprego em uma toada de recuperação lenta, mas

constante e cada vez com números mais fortes. O interessante é que conseguiram aumentar a exposição ao segmento de

1,3% do portfólio no final de junho para 31,1% no final de setembro montando posições com carrego bastante expressivo.

Liquidez: Em setembro, o volume médio diário foi de R$ 234,8 mil.

Rendimento: Em outubro, o Fundo anunciou rendimentos relativos à setembro, que foram distribuídos em 16/10/2019, no

valor de R$ 0,70 cota, correspondente a uma rentabilidade de 8,4% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.

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FUNDOS PARA RENDA

CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto o investimento em empreendimentos imobiliários por meio da aquisição,

preponderantemente, de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), desde que atendam aos critérios definidos na

Política de Investimentos do Fundo.

Portfólio: A Carteira do Fundo está alocada nas seguintes porcentagens do PL:

Destaques do mês de setembro:

Durante setembro, o Fundo apresentou resultado total de R$ 4,9 milhões, equivalente a R$ 0,84/cota, e encerrou o mês com

saldo de R$ 7,0 milhões (R$ 1,19/cota) de resultados acumulados em períodos anteriores e ainda não distribuídos. Ao final

de setembro, o Fundo havia distribuído 75,9% do resultado apurado até então no semestre, percentual este que deverá ser

ajustado, conforme exige a lei vigente, para o patamar mínimo de 95% até o mês de dezembro.

Durante o mês, foi realizada alocação líquida total de R$ 121,5 milhões em ativos alvo, de forma que o Fundo encerrou o

mês com 71,8% de seu patrimônio líquido, já considerando os recursos captados no âmbito da 6ª Emissão, alocado. A

gestão trabalha atualmente na execução de pipeline de ativos que, se executado conforme previsão atual, poderá elevar a

alocação do Fundo para patamar superior a 90% ao final de outubro.

Movimentações de Setembro:

(i)Aquisição de R$ 38 milhões do CRI Hilton Jardins à taxa de IPCA + 9,00% a.a.. O CRI possui 10 anos de prazo e como

garantia imóvel (LTV 40%) localizado no bairro dos Jardins, em São Paulo, onde está sendo construído hotel a ser operado

pela rede hoteleira Hilton, com previsão de entrega para o início de 2020. Além disso, o CRI possui como garantia fundo de

reserva, fundo de obras e aval dos sócios pessoas físicas da devedora;

(ii)Aquisição de R$ 20 milhões do CRI Shopping Raposo à taxa de IPCA + 6,75%. O CRI possui prazo de aproximadamente

10 anos e conta com alienação fiduciária de 62,5% do imóvel (LTV 60%), localizado na cidade de São Paulo, cessão

fiduciária dos fluxos provenientes do shopping, e fundo de reserva;

(iii)Aquisição de R$ 33 milhões do CRI Estácio à taxa de CDI+1,50%a.a.. O CRI possui prazo de 10 anos e tem como lastro

contrato de locação atípica entre a Estácio, como locatária, e o cedente. O CRI conta com a alienação fiduciária do imóvel

(LTV 49%), localizado na cidade de Santa Cruz – RJ, alienação fiduciária de cotas da SPE cedente e fundo de reserva;

(iv)Aumento da posição em R$ 30,5 milhões do CRI MRV à taxa de CDI+0,80% a.a.;

Liquidez: Em setembro, o volume mensal foi de R$ 78,4 milhões.


valor de R$ 0,74 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,49% ao ano.


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FUNDOS PARA RENDA

Fator Verità (VRTA11)

Objetivo do Fundo: O Fator Verità FII é um fundo de investimento imobiliário, que tem como objetivo a aquisição de ativos

financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito (LCI), Letras

Hipotecárias (LH), quotas de FII, quotas de FIDC, quotas de FII Renda Fixa e Debêntures. O Benchmark do Fundo é IGP-M

6% a.a. com prazo de duração inderteminado.

Portfólio:

Fonte: Relatório Gerencial VRTA11 – Setembro

Destaques para o mês de setembro:

No mês de setembro/19, direcionaram os esforços para a alocação dos recursos provenientes da 6ª Emissão de Cotas do

FII em novos CRIs. No estudo de viabilidade da oferta, foi projetado que no primeiro mês não teriam nenhuma compra de

CRIs, desta forma foi superado o projetado e fecharam setembro/19 com 40% dos recursos alocados.

Continuam acompanhando de perto as operações em PDD e caso evoluam, informaram aos cotistas. Além dos PDDs, estão

sendo acompanhados, devido ao aumento da situação de inadimplência das carteiras, o CRI Rizzo 2, CRI Group CEM e o

CRI Montanini, os quais estão em tratativas juntos as Cedentes dos créditos, a fim de agregar mais a carteira e mais

garantias às estruturas das operações. Vale ressaltar que as operações estão adimplentes e as estruturas atuais dos CRIs

já possuem uma série de garantias que suportam os níveis de inadimplências atuais, de modo que não houve prejuízo aos

pagamentos de juros e amortizações mensais previstos.

Realização novas alocações em 4 CRIs, que foram:

- CRI Diálogo III – R$ 38,6 milhões, vencimento Dez/27, IGP-M + 5,00% a.a;

- CRI Helbor Estoque – R$ 20 milhões, vencimento Jun/23, CDI + 2,15% a.a. (Exposição total R$ 32mm);

- CRI Direcional – R$ 20 millhões, vencimento Jul/25, 109% do CDI;

- CRI Azul – R$ 37 milhões, vencimento Jun/28, IPCA + 4,50% a.a;

Liquidez: Em setembro, o volume mensal foi de R$ 100,86 milhões.


valor de R$ 0,71 cota, correspondente a uma rentabilidade de 6,98% ao ano.*Fonte: Último Relatório Gerencial divulgado no site da B3.

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FUNDOS PARA RENDA

Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo auferir rendimentos pela aquisição e exploração comercial de

participações em shoppings centers, atuando de forma ativa na gestão da carteira de investimentos.

Portfólio: O Fundo encerrou o mês de agosto de 2019 com investimentos em 12 shoppings centers, distribuídos em oito

cidades e quatro estados, que juntos totalizam aproximadamente 496 mil m² de ABL. Atualmente, a participação do HGBS

nos shopping centers contempla investimentos diretos nos imóveis e via cotas de FIIs. A ABL própria da carteira totaliza

137,4 mil m².

63% da carteira de ativos do Fundo estão locados em Ativos Imobiliários e 37% em Fundos de Investimento Imobiliário

Líquidos (FII), Certificados de Recibíveis Imobiliários (CRI), Fundos de Investimentos Imobiliário de Certificados de

Recebíveis Imobiliários (FIIs de CRI) e outros ativos de renda fixa (RF)

Destaques do mês setembro:

- Destaques Positivos:

• Shopping São Bernardo: o shopping apresentou resultado operacional, incluindo estacionamento, 9% acima do

observado em agosto de 2018, os principais destaques foram: (1) crescimento do aluguel mínimo e complementar

faturado em 21% e 35%, respectivamente; No ano, o shopping acumula resultado operacional, incluindo estacionamento,

de 21% do observado em 2018;

• Shopping Mooca: o shopping segue sendo um dos principais destaques do porftólio, com o resultado operacional

crescendo em 7% em comparação com agosto de 2018. No ano, o shopping acrescenta resultado operacional, incluindo

estacionamento, 15% acima do observado em 2018;

• Shoppings Tivoli: no mês, o Tivoli apresentou resultado operacional 14% acima de agosto de 2018, sendo o principal

destaque a redução dos encargos com lojas vagas em 63%. No acumulado do ano, o shopping apresenta crescimento do

NOI de 14% em relação ao mesmo período do ano anterior;

• Shopping Penha: o shopping apresentou queda no resultado operacional 20% quando comparado a agosto de 2018 em

função de uma base forte de comparação, visto que em 2018 houve uma recuperação de inadimplência da ordem de R$

878 mil. Excluindo este efeito o shopping apresentaria variação positiva de 14% no resultado operacional.

- Destaques Negativos:

• Via Parque Shopping: Apesar do aumento da participação no fundo, houve uma queda na distribuição de rendimento

por cota de agosto de 57% em relação ao mesmo mês de 2018;

• Goiabeiras Shopping: conforme informado nos relatórios gerenciais, o resultado deste ativo está sendo impactado pela

inauguração do concorrente. No ano, tiveram desembolsos na ordem de R$ 570 mil.

Liquidez: Em setembro, o volume negociado foi de R$ 109,1 milhões.




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FUNDOS PARA GANHO DE CAPITAL

BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11)

Objetivo do Fundo: Investir em escritórios comerciais de laje corporativa com renda no Brasil, estrategicamente

localizados em grandes centros comerciais, por meio da aquisição de imóveis comerciais de escritórios ou direitos relativos

a imóveis, prontos ou em fase final de construção.

Portfólio: O BC Fund foi lançado em 2007, e desde então, realiza uma gestão ativa em sua carteira de ativos imobiliários.

Atualmente, a carteira do fundo é composta por 11 ativos, totalizando 176.916 m² (base agosto 2019), com 59 contratos de

locação.

No dia 10 de setembro, o Fundo disponibilizou ao mercado um Fato Relevante no qual informa que a BTG Pactual Gestora

de Recursos LTDA, na qualidade de gestora do BC Fund, anunciou de maneira voluntária a manutenção por mais três anos

da redução da taxa de gestão de 1,50% a.a para 1,10% a.a sobre o valor de mercado do Fundo, uma economia de 27%.

A vacância financeira do portfólio, em agosto de 2019, representava 9,5%, em termos de receita de locação potencial e

15,3% sobre o total de ABL em m², se mantendo em linha em relação ao mês anterior. Vale ressaltar que em fevereiro foi

concluída a operação de troca de portfólio, na qual foi vendido à totalidade da participação do Ed. Torre Almirante, totalidade

da participação do Ed. Flamengo, totalidade da participação do Ed. Morumbi, 75% da participação do Ed. BCF e 51% da

participação do ed. EBT, com a compra de 20% do Ed. Senado, 50% do Ed. Cidade Jardim e a totalidade do edifício MV9.

A vacância ao final de agosto de 2019 correspondia a 21.874 m² no CENESP, 2.443 m² no BFC, 1.753m² no Montreal, 525

m² no Transatlântico e 462 m² no Eldorado.

Fonte: Relatório Gerencial BRCR11 – Setembro

Liquidez: Em agosto, o volume médio diário de negociação foi de R$ 5,2 milhões.




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BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11)

Objetivo do Fundo: O Fundo foi constituído em janeiro de 2010 e tem como objetivo o investimento (a) Cotas de outros FII

- preferencialmente; (b) Imóveis, com a finalidade de venda, locação, arrendamento ou exploração do direito de superfície

das unidades comerciais, podendo, ainda, ceder a terceiros os direitos e créditos decorrentes da venda, locação,

arrendamento e direito de superfície dessas unidades; (c) LH; (d) LCI; (e) CRI; e (f) ações ou Cotas de sociedades cujo

único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos FII.

Portfólio: O Fundo está posicionado em, aproximadamente, 20 FII, totalizando 88,9% de sua carteira.

Algumas características atuais do BCFF11:

- No mês de Agosto/19, o BCFF obteve um rendimento de R$0,69/cota.

- Durante o mês, enxergaram boas oportunidades no mercado para venda de alguns papéis e giraram a carteira do Fundo

em mais de R$60 milhões. A redução foi feita tanto via vendas no mercado secundário, como através de block-trades

negociados com os principais players do mercado.

- Com o recurso proveniente das vendas, continuaram a investir em algumas Ofertas Restritas ao público geral, as 476.

Além disso, enxergaram algumas janelas de compra no mercado secundário durante o mês.

- A queda dos rendimentos dos FIIs neste período está relacionada ao não recebimento de dividendos do BTG Malls, em

virtude da sua recente constituição.

- Adicionalmente, cabe ressaltar que, o BCFF possuí, aproximadamente, R$0,59/cota de lucros acumulados. Este valor não

contempla os R$ 0,92/cota já recuperados pelo Fundo nos processos referentes às restituições de Imposto de Renda sobre

o lucro auferido em alienações de cotas de FIIs.

Liquidez: Em agosto, o volume negociado foi de R$ 55,5 milhões.




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CHSG Real Estate (HGRE11)

Objetivo do Fundo: O CSHG Real Estate FII tem como objetivo a aquisição, para exploração comercial, de

empreendimento imobilários, prontos ou em construção, que potencialmente gerem renda, através de aquisição de parcelas

e/ou da totalidade de empreendimentos imobiliários, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

Portfólio:

Destaques do Fundo:

A carteira de imóveis do Fundo encerrou o mês de setembro com 18,29% de vacância financeira e 18,73% de vacância

física. O resultado distribuível foi de R$ 0,82 por cota, sendo distribuídos R$ 0,74 por cota (HGRE11). Aos detentores de

recibos HGRE13 (recibo de subscrição proveniente do exercício do direito de preferência da 8ª Emissão) serão pagos o

valor de R$ 0,37 por cota, relativos ao valor total captado durante o período de direito de preferência (R$ 149.148.969,96) e

alocado em renda fixa entre os dias 6 a 30 de setembro.

Conforme informado no Fato Relevante publicado no dia 04 de setembro de 2019, o Fundo concluiu a aquisição do ativo Ed.

Chucri Zaidan, identificado como A2 no estudo de viabilidade da 8ª emissão do Fundo. Ativo este, localizado na Avenida

Doutor Chucri Zaidan, 2.460, São Paulo/SP, com área total locável de 21.906,00 m², que atualmente é integralmente locado

à empresa Telefônica Brasil S.A. Com a aquisição, o Fundo passa a ser proprietário de 100% da área total locável do

Edifício Chucri Zaidan.

Já no início do mês de outubro, o Fundo encerrou a captação de R$ 479.999.958,78 da oferta pública de cotas da 8ª

emissão do Fundo fazendo com que o patrimônio líquido atingisse aproximadamente R$ 1,6 bilhão. Com objetivo de concluir

as aquisições dos ativos A1 e A2 descritos nos documentos da oferta, o Lote Adicional da oferta foi exercido integralmente

(20%).

Liquidez: Em setembro, o volume negociado foi de R$ 68,53 milhões com giro mensal de 5,9%.




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HSI Mall (HSML11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital, mediante investimento em

imóveis ou direitos reais sobre imóveis prontos do segmento de Shopping Centers, através de aquisição para posterior

locação, arrendamento, exploração do direito de superfície ou alienação, inclusive de bens e direitos a eles relacionados.

Portfólio: A alocação do HSI Malls no final de Setembro era de 99% do seu capital. Em menos de 1 mês após aprovação

da aquisição dos ativos pelos investidores concluíram a compra dos 3 shoppings alvo da oferta inicial, somando 67.085 m2

de ABL própria.

Destaques para o mês de setembro:

Comercial: Inauguração do Coco Bambu em nosso shopping em Osasco. Também assinamos com o Starbucks e temos

outros 1.636 m² em contratação. Além disso, fortalecendo o mix de varejo do complexo, será inaugurada em breve, ao lado

do shopping, a loja da Decathlon. Maceió encerrou o mês com 98,2% de ocupação e, com as locações previstas para os

próximos meses, deve fechar o ano com vacância “técnica”. No Granja Vianna o movimento comercial está concentrado nas

operações de serviço e gastronomia, incluindo a contratação de um novo supermercado. A ocupação do shopping está

estável.

Vendas e fluxo: Assim como no mês anterior, agosto manteve a tendência positiva sobre o mesmo período do ano anterior.

As vendas totais em Agosto somaram R$ 63 milhões, crescimento de 5,5%. Já o fluxo de veículos foi 21,2% maior que

2018. Entramos agora no trimestre que historicamente tem impacto sazonal positivo em vendas e fluxo. Estamos prontos

para extrair o máximo de valor deste período.

Resultado: Em Agosto os ativos entregaram exatamente o orçamento. No acumulado do ano os shoppings estão 1,3%

acima da previsão e 6% maior que o mesmo período do ano anterior. Voltando a sazonalidade, o orçamento caixa dos

ativos no último trimestre do ano é 10% maior do que os 3 primeiros meses do segundo semestre. Lembrando que a

competência Dezembro dos shoppings é caixa Janeiro nos ativos.

Liquidez: Em agosto, o volume médio diário foi de R$ 3,3 milhões, com giro de 10%.


valor de R$ 0,61 cota, correspondente a uma rentabilidade de 7,1% ao ano.


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General Shopping Ativo e Renda (FIGS11)

Objetivo do Fundo: O Fundo tem por objeto adquirir e explorar, direta ou indiretamente empreendimentos imobiliários

comerciais do tipo Shopping Center, construídos ou em fase de construção e/ou expansão, desde que desenvolvidos e/ou

administrados pela GSB, para posterior alienação, locação ou arrendamento, sendo que o objetivo principal do Fundo

consistirá na obtenção de renda a partir da locação dos Imóveis que comporão o seu patrimônio.

Portfólio: Localizado no município de Guarulhos, estado do São Paulo, o Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 4 de

maio de 2006. O shopping possui área bruta locável (“ABL”) de 24.293 m2 com 160 lojas, sendo 8 âncoras, 6 salas de

cinema, 10 megalojas, 24 lojas de alimentação e 118 lojas satélites. Finalmente, o imóvel possui 649 vagas demarcadas. O

Parque Shopping Maia também está localizado no município de Guarulhos, estado de São Paulo, e foi inaugurado em 16 de

abril de 2015. O shopping possui 200 lojas totalizando 31.711 m² de ABL e 1.600 vagas de estacionamento.

- Investimentos:

Conforme comunicado disponibilizado ao mercado em 05 de julho de 2019 pela antiga administradora do Fundo, o resultado

gerado pelos ativos foram retidos para fazer frente aos investimentos aprovados no orçamento de 2019 nas assembleias

gerais de condomínios realizadas em dezembro de 2018 dos Shoppings Bonsucesso e Parque Shopping Maia.

A Hedge entende que todo e qualquer investimento deve ser realizado utilizando caixa do Fundo proveniente de patrimônio

ainda não alocado w/ou resultado do Fundo não distribuído, no limite de 5% do resultado gerado a cada semestre.

Com o objetivo de cessas as retenções do Fundo para arcar com os investimentos nos ativos e possibilitar que os

resultados gerados sejam distribuídos aos cotitas e reflitam a rentabilidade real dos empreendimentos, a Administradora, em

conjunto com a Gestora, irão propor em assembleia de cotistas, a ser convocada oportunamente, a aprovação de uma nova

emissão de cotas, de forma que o Fundo passa a ter caixa suficiente para realizar investimentos nas propriedades. Nesta

ocasião, também deverá ser ajustada a contabilização dos investimentos já realizados, considerando o resultado efetivo

gerado e não distribuído até agosto de 2019, que perfaz o valor aproximado de R$ 0,92 por cota. Vale destacar que o

resultado não distribuído até agosto, impacta diretamente o resultado do Fundo até setembro de 2019.

Liquidez: Em agosto, o volume negociado foi de R$ 17,48 milhões, com giro de 10,14%.

Rendimento: Em setembro, o Fundo anunciou a não distribuição de rendimento para outubro.


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» Sobre o mercado imobiliário:

Cenário de juros baixos e perspectiva de aceleração do crescimento econômico geram um impacto positivo no setor

imobiliário.

Recuperação do PIB

• Aceleração do crescimento econômico

• Retomada do Investimento

• Suporte para o segmento corporativo

• Projeção do crescimento do PIB 2019: 0,8%*

Inflação, Taxa de Juros e Desemprego

• Inflação ancorada: projeção de 3,59% para 2019 (Abaixo da meta do Banco Central)*

• Selic de um dígito: projeção 5,0% (o IFIX possui comportamento inverso ao da taxa Selic/forte correlação negativa)*

• Redução do desemprego (2017: 12,7% x 2018: 12,1% x 2019 (projeção): 11,2%)*

Inversão do Ciclo Imobiliário

• Momento oportuno de se posicionar para aproveitar o ciclo imobiliário favorável aos proprietários

Mercado Imobiliário

Pró

pro

pri

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rio

Pró

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qu

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o

Em Queda

No Vale

RecuperaçãoNo Pico

FIIs

Escritórios AAA

Shoppings Maduros

Shoppings NovosEscritórios AB

IndustrialLogístico

Pró Proprietário

Fonte: C&W e CBRE.

Vacância Histórica de Escritórios em SP (em %)

Ciclo Imobiliário do Mercado

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Pró Inquilino

2019

Inversão de Ciclo

Momento de entrada

Redução de vacância

Aumento dos alugueis

Pró Proprietário

Pró Inquilino

Pró Proprietário

Pró Inquilino

*Fonte: Banco Central, Boletim Focus e MCM.

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» Dados do mercado imobiliário:

• Escritório de Alto Padrão: SP - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão São Paulo, 3º trimestre 2019

Novos negócios crescem, e mercado de escritórios de São Paulo tem aumento nas ocupações:

• Ocupação: 87 mil m² ocupados no trimestre. Significativas movimentações elevaram a absorção bruta no 3°trimestre de 2019. Faria Lima, JK, Barra Funda e Berrini/Chucri se destacam com as maiores ocupações, como

a mudança da Microsoft para o São Paulo Corporate Towers na JK, e também o Santander e a Ericsson para a

Barra Funda.

• Entregas: 50mil m² previstos para serem entregues ainda em 2019. Quatro novos edifícios possuem previsão

de conclusão ainda em 2019, o que adicionará mais 50 mil m2 no mercado de escritórios, especificamente nas

regiões Berrini/Chucri, Faria Lima e Alphaville.

• Taxa de vacância: 22,3%. Neste trimestre a taxa de vacância manteve a tendência de queda que vem

acontecendo deste o final de 2018, quando a taxa estava em mais de 23%. Com uma redução de 0,7 p.p. em

relação ao 2° trimestre, a vacância registrou queda principalmente nas regiões primárias, como Faria Lima e

JK.

• Preço pedido médio de locação: R$ 88/m²/mês. O preço médio de locação se manteve estável nas principais

regiões da cidade, enquanto o descolamento entre o valor pedido e negociado apresentou um descolamento

médio de 10%.

Volume de espaços alugados no 3° trimestre dobra em relação ao registrado no trimestre anterior. O período entre julho e

setembro de 2019 registrou um grande volume de negócios no mercado de escritórios, totalizando mais de 180 mil m2

alugados, ante aos aproximadamente 90 mil m2 concretizados no 2° trimestre. Grande parte das novas locações

aconteceram em regiões como Chácara Santo Antônio, Paulista e Berrini/ Chucri. Se destacam as transações do Banco

Original no Edifício Apogee Corporate, a Kroton Educacional na Av. Paulista e a Ford Brasil na Vila Olímpia.

Novas locações e novas absorções impulsionam queda da disponibilidade. Das 15 regiões analisadas pela JLL, 10

apresentaram quedas consecutivas dos espaços disponíveis para locação desde o 1° trimestre de 2019. No momento,

algumas regiões estão com mais de 90% dos espaços alugados e, portanto, possuem menos de 10% da área total

disponível para negociação, como é o caso da Faria Lima, Itaim, JK, Vila Olímpia, Jardins e Barra Funda. Esses números

expõem o aumento da procura por espaços de escritórios em São Paulo e demonstram que os novos projetos previstos

para serem entregues até o final de 2020, aproximadamente 200 mil m2, deverão apresentar rápida absorção.


Fonte: JLL - Relatórios de Mercado 3º trimestre 2019*Relatório mais atual divulgado pela JLL

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• Escritório de Alto Padrão: RJ - Relatório JLL: Escritórios de Alto Padrão Rio de Janeiro, 3º trimestre 2019

O Porto Maravilha continua em crescente e impacta o cenário do mercado de escritórios carioca:

• Ocupação: 45 mil m² ocupados no trimestre. O terceiro trimestre registrou a maior absorção bruta dentre os três

trimestres passados no ano, um crescimento de 54% em relação ao último período, expondo as boas

ocupações dos espaços de escritórios. As regiões Porto Maravilha e Centro lideraram o volume de absorções,

seguidos pela Orla.

• Entregas: 124 mil m² espaços pré-locados. Hoje há um expressivo volume de áreas alugadas e que ainda não

foram ocupadas, em principal nas regiões Porto Maravilha e Centro. Como exemplo há o Bradesco, que está

ocupando gradativamente o Edifício Port Corporate e a Caixa Ecônomica Federal, no Edifício Passeio

Corporate.

• Taxa de vacância: 43,3%. O aumento da absorção no período refletiu em uma queda de 1 p.p. na taxa de

vacância da cidade, de 44,4% para 43,4%. As regiões Orla e Porto Maravilha registraram as maiores quedas e

a Zona Sul se mantém com a menor vacância de espaços, em 12%.

• Preço pedido médio de locação: R$ 95/m²/mês. Com uma diminuição de 1,5 p.p., o valor médio de locação

continua apresentando leves quedas, e o cenário competitivo por demandas impulsiona os proprietários a

flexibilizarem esses valores em suas transações.

Porto Maravilha se destaca no trimestre com a maior absorção líquida do Rio de Janeiro e grande queda da vacância. O

Rio de Janeiro registrou nos últimos anos entregas consecutivas de novos estoques, impactando a taxa de vacância da

cidade. Neste sentido, o Porto Maravilha, região que concentra grande parte dos novos edifícios, obteve um bom

desempenho e foi responsável por mais de 50% de toda a absorção bruta do 3° trimestre. O volume de novas ocupações e

novas locações impulsionaram a queda da vacância e disponibilidade na região, em 10 p.p. e 8 p.p. respectivamente.

Embora a taxa de vacância se mantenha alta no Porto Maravilha, atualmente em 65%, a taxa de espaços disponíveis para

serem alugados está em 44%, próximo a situação do Centro, com 38%.

Setor de Petróleo e Energia foi responsável pelo maior volume de novas locações do trimestre. Aproximadamente 70 mil

m² foram alugados no período entre julho e setembro de 2019 no Rio de Janeiro. Desta área, aproximadamente 50% são

de empresas do segmento de Petróleo e Energia, com destaque para a locação da Enel no AQWA Corporate, região do

Porto Maravilha, e da Furnas Centrais Elétricas no Edifício Barão de Mauá, no Centro. Há destaque também para outros

setores, como a locação no Edifício Glória 122 pela Sinaf Seguros e para o segmento de Fumo, representado pela Souza

Cruz, que locou aproximadamente 5,5 mil m² no Ventura Corporate, região central.



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• Condomínios Logísticos de Alto Padrão: Brasil - Relatório JLL, 3º trimestre 2019

Pela primeira vez em quatro anos a taxa de vacância atinge um valor inferior a 20%:

• Ocupação: 288 mil m² de absorção líquida. O acumulado dos três primeiros trimestres do ano apresentou

absorção líquida 20% maior se comparado ao mesmo período de 2018, reforçando a retomada do mercado. O

estado de São Paulo continua com grande representatividade, concentrando mais de 60% das ocupações

registradas em 2019.

• Entregas: 202 mil m² novo estoque entregue. Cinco estados receberam novos estoques durante o trimestre,

com 52% dessa metragem já ocupada. Os imóveis entregues se concentram em Cajamar, Duque de Caxias,

Extrema e no Rio Grande do Sul. Para último trimestre do ano, são esperados a adição de mais 514 mil m² no

estoque.

• Taxa de vacância: 19,2%. As novas ocupações do trimestre conduziram a diminuição da taxa da vacância em

todo o Brasil, com queda de 0,91 p.p em relação ao último trimestre e 4,0 p.p quando comparado ao mesmo

período do ano anterior. São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais possuem vacância de 19%, 28% e 15%,

respectivamente.

• Preço pedido médio de locação: R$ 18/m²/mês. O preço médio pedido no Brasil se mantém similar ao

registrado no terceiro trimestre de 2018, com aumento de 1,15%. Quando comparado ao último semestre,

houve uma queda de 1,29%.

Mais de 520 mil m² foram ocupados no terceiro trimestre em todo o Brasil. Grandes movimentações marcaram o mercado

imobiliário industrial no período entre Julho e Setembro de 2019. Embora São Paulo tenha concentrado 67% das

transações, contribuindo para a queda da vacância no estado, regiões como Rio de Janeiro e Amazonas também

registraram absorções relevantes, como a ocupação de 12 mil m² pela ID Logistics em Duque de Caxias,14 mil m² pela

Snap Log e Globalpack em Queimados, ambas no Rio de Janeiro, e a absorção de 10 mil m² no Distribution Park em

Manaus.

Sudeste concentrou 81% das absorções do mercado no Brasil. A região tem sido o foco da retomada do mercado no país.

A eficiência de rodovias como Bandeirantes e Dutra, o fácil acesso portuário e o consistente mercado consumidor, são

fatores influenciadores nas tomadas de decisão dos inquilinos. Em São Paulo, relevantes absorções aconteceram em

regiões próximas a Capital, sendo mais de 65 mil m² em Cajamar, impulsionado pela ocupação do Carrefour no Centro

Logístico Cajamar, além de 50 mil m² absorvidos em Embu, e aproximadamente 45 mil m² em Guarulhos. Há também

destaque para Minas Gerais, onde novos imóveis foram entregues já locados nas regiões de Extrema e Pouso Alegre.



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Shopping Center: Brasil – ABRASCE, 2019

O mercado de shopping centers teve o melhor início de ano desde 2014, quando a crise econômica começou a afetar mais

duramente o consumo no país. Segundo dados da ABRASCE, as vendas de lojistas de shoppings avançaram 8,4% no

primeiro semestre. A previsão para 2019 são 15 inaugurações, sendo que parte desse número refere-se a adiamentos de

shoppings que seriam abertos em 2018.

A Abrasce acredita que há um ambiente econômico mais positivo para a expansão das empresas neste ano. A expectativa

de queda na taxa de desemprego e estabilidade inflacionária ajudam a sustentar projeções melhores, mas a entidade não

espera, por parte do mercado, a volta do ciclo de investimentos em “greenfields”, os projetos construídos a partir do zero,

que só deve retornar a partir de 2020. O último grande ciclo de investimentos do setor terminou em 2013, no início da

maior crise econômica que já afetou essa indústria. Portanto, serão pelo menos sete anos de intervalo entre a fase anterior

e uma possível nova fase de anúncio de novos projetos em volume maior.

A Abrasce ainda informou que o setor de shopping vai anunciar uma inflação própria a partir de fevereiro e que será

publicada mensalmente. Esse índice deve ficar acima do IPCA (índice que monitora a inflação oficial no país), já antecipa a

entidade.

Tendências

Com crescimento expressivo nos últimos anos, os shopping centers brasileiros estão cada vez mais engajados com

assuntos relacionados à mobilidade urbana. Atualmente, 85% dos shoppings possuem vagas para bicicletas e 11% para

carros elétricos. Outra tendência que cresce no setor é a prática de pet friendly já encontrada em 91% dos shoppings do

país.

Número de Shoppings

São considerados shopping centers pela Abrasce os empreendimentos com Área Bruta Locável (ABL) superior a 5 mil m²,

formados por diversas unidades comerciais com administração única e centralizada, que praticam aluguel fixo e

percentual. Em 2018, o setor fechou com alta na ABL de 4,8%, sendo 16.322.252m² entre 563 shoppings do país. Para

2019, está previsto a inauguração de 15 shoppings.

Número de Lojas

O número de lojas aumentou 2,6% comparado ao ano anterior, saltando de 102.300 para 104.928 lojas, sendo em média

179 lojas por shopping.

Perfil dos Frequentadores

As classes AB predominam com mais de 50% no índice de frequentadores dos shoppings em todas as regiões do Brasil.

Sendo representados por 62% no centro-oeste, 53% no nordeste, 53% no norte, 66% no sudeste e 63% no sul.


Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução

do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções

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Shopping Center: Brasil – ABRASCE

Complexo Multiuso

Além de uma boa localidade, os shopping centers estão se tornando grandes complexos integrados para atender as

necessidades dos visitantes que procuram "resolver a vida" em um único lugar. Entre os empreendimentos interligados aos

shoppings estão: condomínio empresarial (63%), hotel (36%), centro médico e/ou ambulatório (29%), condomínio

residencial (18%), faculdades/universidades (27%) e outros (34%).

Alimentação

As tradicionais praças de alimentação dos shopping centers vêm ganhando novos espaços pelo mall ou boulevard

gastronômico. Atualmente, esse modelo de negócio ganha força e já está presente em 27% dos empreendimentos.


Fonte: ABRASCE – Números do Setor, Evolução

do Setor, Números Regionais, Desempenho daIndústria e Definições & Convenções

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» Sobre os FII:

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao

mercado imobiliário. Cabe ao administrador, uma instituição financeira específica, constituir o fundo e realizar o processo

de captação de recursos junto aos investidores através da venda de cotas.

É possível comprar fundos de segmentos como: shoppings/ varejo, agências bancárias, galpões logísticos, industrial,

educacional, hotéis, hospitais, corporativo, residencial, incorporação, fundo de fundos e recebíveis imobiliários (CRI, LCI).

Com a aquisição dos imóveis, o fundo obterá renda com sua locação, venda ou arrendamento. Caso aplique em títulos e

valores mobiliários, a renda se originará dos rendimentos distribuídos por esses ativos ou ainda pela diferença entre o seu

preço de compra e de venda (ganho de capital). Os rendimentos auferidos pelo FII são distribuídos periodicamente aos

seus cotistas.

O FII é constituído sob a forma de condomínio fechado, em que não é permitido ao investidor resgatar as cotas antes de

decorrido o prazo de duração do fundo. A maior parte dos FIIs tem prazo de duração indeterminado, ou seja, não é

estabelecida uma data para a sua liquidação. Nesse caso, se o investidor decidir sair do investimento, somente poderá

fazê-lo através da venda de suas cotas no mercado secundário.

Vantagens do Produto

• Permite ao investidor aplicar em ativos relacionados ao mercado imobiliário sem, de fato, precisar comprar um imóvel.

• Não há a necessidade de desembolsar todo o valor normalmente exigido para investimento em um imóvel.

• Diversificação em diferentes tipos de ativos do mercado imobiliário (ex.: shopping centers, hotéis, lajes comerciais, etc.).

• As receitas geradas pelos imóveis ou ativos detidos pelo fundo são periodicamente distribuídas para os cotistas.

• Aumento nos preços dos imóveis do fundo gera aumento do patrimônio do fundo e, consequentemente, valorização do

valor das suas cotas.

• Todo o conjunto de tarefas ligadas à administração de um imóvel fica a cargo dos profissionais responsáveis pelo fundo:

busca dos imóveis, trâmites de compra e venda, procura de inquilinos, manutenção, impostos etc.

• As pessoas físicas estão isentas de imposto de renda distribuídos pelo FII, desde:

I - As cotas do Fundo de Investimento Imobiliário sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de

valores ou no mercado de balcão organizado;

II - O Fundo de Investimento Imobiliário possua, no mínimo, 50 quotistas; e

III - não será concedido ao quotista pessoa física titular de quotas que representem 10% ou mais da totalidade das

quotas emitidas pelo Fundo de Investimento Imobiliário ou cujas quotas lhe derem direito ao recebimento de

rendimento superior a 10% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

Fundos de Investimento Imobiliário

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» A indústria em números (set/19):


Número de Fundos RegistradosParticipação por Tipo de Investidor

Ofertas Públicas – ICVM 400

Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Setembro de 2019

Relatório mais atual divulgado pela B3.

7,7

14

10,5

4,7

5,8 2,1

5,8

11,2

12,939

49

33

16

10 12

28

40

42

0

10

20

30

40

50

60

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Volume em R$ bi Nº de Ofertas

Instituições Financeiras

1,25%Investidores

Institucionais27,78%

Não Residentes

0,43%

Pessoa Física70,3%

Outros0,25%

69

96

117

127

127

127

138

168

195

142

176

217

249

264

303

331

409

468

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

CVM [B]³

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» A indústria em números (set/19):


Volume Anual de Negociações – R$ Bi Média Diária de Negociações

Patrimônio Líquido x Valor de Mercado – R$ Bi FII Mais Negociados no Mês (set/19)

Fonte: Boletim do Mercado Imobiliário B3 – Setembro de 2019

Relatório mais atual divulgado pela B3.

Ticker Fundo

Volume

Negociado

(R$)

Part. %

FII XP MALLS XPML 168.309.539,57 14,33

FII XP LOG XPLG 155.738.514,63 13,26

FII KINEA KNRI 154.447.851,11 13,15

FII CSHG LOG HGLG 115.699.632,98 9,85

FII FATOR VERITA VRTA 109.864.238,72 9,35

FII BC FUND BRCR 109.634.238,72 9,33

FII HEDGEBS HGBS 108.857.564,70 9,27

FII KINEA RI KNCR 92.266.622,50 7,86

FII VINCI SC VISC 81.257.488,46 6,92

FII CSHG CRI HGCR 78.409.983,23 6,68

Total dos 10 Fundos 1.174.485.674,62 100,0%

Percentual dos 10 Fundos sobre o Total

do Mês41,07%

78,4

67,0

3,6

7,9

5,1

5,3

5,6

7,3

11,2

18,1

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

15

32

21 23 2330

46

96

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

0

20

40

60

80

100

120

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Volume em R$ mm Nº de Negócios Milhares

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

PL (R$) Market Cap (R$)

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28

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RENDA VARIÁVEL

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