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BNI . BOLSA DE NEGOCIOSIMOBILIARIOS DO RIO DE JANEIRO

Depqrtamento de Avaliae6es - CREA no 1990-200849

LAUDO DE AVALn9AOBNf VARtc - 003/2013

CLTENTE: S.A. (VtAgAO nEnen Rto GRANDENSE),.FALIDO''.

OBJETO: LOJA COMERCIAL SITUADA NA AVENIDAPRESIDENTE VARGAS, NO 363 CENTROBELEM/PA.

oBJETIVO: DETERMTNA9AO DOS VALORES DE MERCADOPARA VENDA.

REF.: JUNHO/?O13

IBNI- Bolsa de Neg6cios lmobili6rios do Rio de Janeiro

iruolceI

1.0 - OBJETTVO ............ 03/09

2.0 - vALoRES DE AVALnCAo 03/09

3.0 - PREMlssns eAstcAs .......... 03/09

4.0 - METODOLOGIA ADOTADA 04/09

s.0 - cARAcrenisrlcAs Do LocAL ............. 05/09

5.1 - Localizagdo5.2 - Logradouro de Situagdo5.3 - EquiPamentos Urbanos5.4 - Circunvizinhanga

6.0 - DESCRI9AO DO OBJETO ..........

6.1 - Terreno

7.0 - PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTOS DOS DADOS ......''"...."

7.1 -Avaliagio do im6vel

8.0 - coNcLUsAO ..........

ANEXOS:

I cRoQUls DE LOCALIZAGAoII DOCUMENTARIO FOTOGRAFICOIII MEMORIA DE CALCULO

05/09

06/09

08/09

BNI- Bolsa de Negocios lmobili6rios do Rio de Janeiro

LAUDO DE AVALIA9AO

1,0 . OBJETIVO

O presente estudo patrimonial, solicitado por S.A. (VlAqAO nenEA RIO

GRANDENSE) "FAL|DO"., tem por objetivo a determinagSo do valor de

Mercado para Venda, da loja comercial localizada na Av. Presidente

Vargas, no 363 - Gentro - Bel6m - PA, com base em dados t6cnicos e

mercadol6gicos levantados e interpretados pelo corpo t6cnico da BNl.

2.0 - VALORES DE AVALn9AO

Com base nas consideragoes, vistoria, informag6es obtidas e crit6rios

adotados, adiante expostos, o Valor de Mercado para Venda, consignado

neste taudo relativo a loja comercial situada dr Av. Pres. Vargas, n" 363 -Gentro - Bel6m/PA. nesta data 6 de:

IMOVEL AREAEQUIVALENTECONSTRUIDA

MATRICULA 1. OFICIO dO

REGISTRO dE IMOVEIS dEBELEM/PA

VALOR DE MERCADOPARAVENDA

LOJA 200,22m', 31.426 (LIVRO 3-X, FL. 294) R$ 520.000,00

ffi Seruoo o Do lMovEL AVALIAN-OBS: NO RGI CONSTE o tto DA PoRTARIA Do EDlFlcoREAL DO IMOVEL E 363.

3.0

O presente Laudo atende as especificag6es e crit6rios estabelecidos pelas

Normas de Avaliagao NBR 146;,53-2t2Oi t Oa ABNT, al6m das exigdncias

impostas por diferentes org6os, tais como: Minist6rio da Fazenda, Banco

Central, Banco do Brasil, CVfvf (ComissSo de Valores Mobili6rios), SUSEP

(Superintenddncia de Seguros Piivados - Circulares no 260 de 8 de julho de

2004 e 284 de 15 de fevereiro de 2005), etc.

Cabe salientar ainda que, face ao objetivo deste trabalho, que o imovel foi

avaliado sob a premissa de encontrir-se livre, bem como isento de 6nus

judiciais e extrajudiciais e de quaisquer comprometimentos ou gravames'

As informag6es fornecidas pela consulente e/ou pelos representantes

credenciado-s pela mesma consideradas satisfat6rias, id6neas e

tecnicamente adequadas ao processo, tendo sido a vistoria realtzada na data

de 20t05t2013, ocasiao em que foram levantadas todas as caracte2sticas/'

DO, MAS NA VERDADE 35I..PALACIO DO RADIO'" O NO

- PREMISSAS BASICAS

BNI- Bolsa de Neg6cios lmobili5rios do Rio de Janeiro

fisicas e especificag6es do imovel e dados referentes ao contexto urbano emque o mesmo se insere.

4.0 - METODOLOGIA ADOTADA

Observadas as caracteristicas gerais do local e do objeto da avaliagao, foiadotado o "M6todo comparativo de Dados de Mercado". o processoconsiste na apuragio do Valor de Mercado de um im6vel atrav6s da an6lisedo comportamento do mercado imobili6rio relativo ao segmento enfocado eprev€ a comparagSo direta com outros im6veis similares, recentementetransacionados ou em oferta, cujas caracteristicas, pregos e condig6esgerais sejam conhecidas no mercado, sendo ponderados tecnicamente osdados e atributos (intrfnsecos e extrinsecos) das refer€ncias de mercado queexergam infludncia na formagdo dos valores.

- Nivel de Rigor

Quanto d fundamentagio esta avaliagio, embora tenha-se obtido um totalde 12 pontos, considerando que se utilizou c6digo alocado (padrio), estaavaliagSo enquadra-se segundo a NB - 14653-0212011 (antiga NBR-5676/88), como Avaliagio de Grau ll; quanto ao nivel de rigor como deGrau lll (amplitude do intervalo de confianga < 30%).

Descrig6o Comentdrio Grau

1. Caracteristicas do lmovelAvaliando.

Completa quanto aos fatoresutilizados no tratamento

ill

2. Coleta de mercado Caracteristicas conferidas peloautor do laudo

ill

3. Quantidade minima dedados de mercado utilizados.

07

4. ldentificagSo dos dados demercado.

Apresentagdo de informag6esrelativas a todas ascaracteristicas dos dados.

ll

5. ExtrapolagSo conformeB.5.2.

Admitida apenas para umavari6vel.

tl

6. Intervalo admissivel deaiuste para cada fator .

0,50 a 1,50

Total de pontos: 12


5.0 - CARACTER|STICAS DO LOCAL

5.1 - Localizaqdo:

Enderego: o im6vel est6 situado na Avenida Presidente vargas' 363 -Centro - Belem/PA'

5.2 - Logradouro de Situaqio

AAvPres.Vargas6umaviaprincipal,.queteminicionaAvMal.Hermes,pavimentagao a"staftica e calgadas laterais em concreto'

5.3 - EquiPamentos Urbanos

Tratando-se de 6rea urbana, a regiSo beneficia-se de toda a infra-estrutura

existente, tais como: rede Oe Jisirinuig6o de energia el6trica de baixa e alta

tensSo, agr""potiuli, t"O" telefonica' ges' coleta de lixo' etc'

o centro de Bel6m apresenta uma sofisticada e completa infra-estrutura

comercia|edeprestagSode'"*,E*disponiveis,comgrande"T:1T:19:.ode im6veis comerciais, inclusive agencias banc6rias e grandes magazlnes'

p roporcionando excelente atend ime--nto d popu la95o local'

5.4 - Circunvizinhanga

Na vizinhanga mais imediata do im6vel s6o encontrados imoveis residenciais

e comerciais.

5.5 - TransPortes

Pelas ruas e avenidas do centro de Bel6m circulam diversas linhas de onibus

comunseespeciais,proporcronandotigagdocomosbairrosvizinhos.

6.0 - DESCRI9Ao Do oBJETO

6.1 - lm6vel Avaliando: Loia Gomercial'

Suas caracteristicas est6o descritas na Certid6o do 1o oficio do Registro de

lm6veis de Bel6m, sob a r"'tiilur" *..qzo (vide anexo lV deste laudo)

A loja esta localizada no terreo do Edifico comercial "Pal5cio do R6dio"' de

frente para o logradouro. rnir! "r

roias do Banco ltaf e do Banco cacique'

Gomposigio do lm6vel:

O im6veltem um espago no terreo (loja) com 127 '90m2gO,ggtt. Existem 2 sanit6rios e 1 copa'

e uma sobreloja com

5

axn - Ftnlsa de Neo6cios lmobili5rios do Rio de Janeiro

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Essas 6reas foram levantadas em planta fornecida pelo contratante e consta

no anexo lV deste laudo.

Acabamentos:

Pisos : Cerdmicos;Paredes: Pintura sobre massa corrida;Tetos: Rebaixados em gesso;

Outros: Porta externa blindex e aparelhos de ar "split".

CALCULO DAS AREAS

EQUIVALENTESAnm rorAL Anra EQUTvALENTE

LOJA 10096 127,90m2 127,90m2

SOBRELOJA 80% 90,39m2 72,32m2

TOTAL 218,29m2 2O2,22m2

Area total construida: 218,29m2.Area Equivalen|.e.:200,22m2 (utilizada para o cSlculo)'

ldade Aparente: 05 anos.Vida Util: 50 anos.Vida Util remanescente:45 anos.

Padrio Construtivo: Normal.Vaga de garagem: Vaga de garagem.gstado Oe Conservagio: Regular necessitando de reparos simples'

obs.. o documentSrio Fotogr6fico anexo, complementa a presente descrigSo.

7.0 , PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS

Utilizaremos "O M6todo Comparativo de Amostras de Mercado" para imoveis

urbanos. Este metodo permite atrav6s da an6lise do comportamento do

mercado imobili6rio relativo ao segmento enfocado, a comparaggo direta

com outros im6veis assemelhados, recentemente transacionados ou em

oferta, cujas caracteristicas, pregos e condig6es gerais sejam conhecidas no

mercado, sendo ponderados, tecnicamente, os dados e atributos (intrinsecos

e extrinsecos; das refer$ncias de mercado que exergam infludncia na

formag6o de valores. Assim, com base nos elementos obtidos na pesquisa

desenvolveu-se o estudo comparativo, atrav6s da Estatlstica Cl6ssica

(Teoria das pequenas amostras), sobre aS amostra levantadas'

compreendendo trds fases:

1. HomogeneizagSo dos elementos componentes da amostra, para

compatibilizS-la com o im6vel avaliando'2. Determinag6o dos parAmetros b6sicos da amostra: m6dia, desvio padr6o,

coeficiente de variagdo, etc.3. Determinagdo do vilor da 6rea avalianda, em vista de seus atributos. ,

6

BNI - Bolsa de Neg6cios lmobilidrios do Rio de Janeiro h

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I)IIaIaIIao

Estes elementos s5o submetidos a uma homogeneizagdo t6cnica feita com

o auxilio de fatores de ponderagSo empirica consagrados, que visa a

ponderagSo das caracteristicas e atributos dos dados pesquisados' que

exercem influ6ncia na formagSo de seus pregos, tais como: area,

localizag6o, estado de conservig6o, padrSo de aiabamento e oferta' os

fatores usados nesta avaliagSo sio os seguintes:

Fl - FATOR OFERTA

Eadotadoparahomogeneizaroselementosdepesquisacomoim6velavaliando, em fun96o das caracteristicas de acabamento do imovel e' do

mercado imobiliarid-locat, variando em torno de 10olo a 3oo/o' conforme o

im6vel.Sendoaplicadoaestecasofator0,g0paracompraevenda'

F2 - FATOR DE FLUXO COMERCIAL

Eadotadoparahomogeneizaroselementosdepesquisagor.oimovelemavaliag6o, em iunga"o oa importdncia do fluxo comercial dos mesmos

considerando-se razoevel a utiiizatao de fatores dentro da faixa de: 0'5 a

1,50. sendo Grau ioo - Muito rorte; 90 - Forte; 80 - Regular; 70 - Fraco'

F3 - FATOR DE VAGA DE GARAGEM

Eadotadoparahomogeneizaros.e|ementosdepesquisacom.oimove|emavaliagao, ", tuiit; Ja quantidade de vagas de garagem dos mesmos'

Sendorazoilve|auti|izagSodefatoresdentrodafaixade:0,5a1'50'

F4 - FATOR DE LOCAL (Localizagio)

Eadotadoparahomogeneizaroselementosdepesquisaco.mo.imove|emavaliagSo, em fung5o da tocalilagao- "t. PfdEl.o " T1"i importAncia

econOmica para a regi6o "t ""irio, considerahdo-se como razoAvel a

utitizagao dentro da faixa de: 0,50 a 1'50'

F5 - FATOR DE AREA

E adotado para homogeneizar os elementos de pesquisa 99m im6vel

avaliando,emfungsodaArearelativadosmesmos,considerando-serazo6vel a utilizag;o'Ju r"tor"s dentro da faixa de 0,5 a 1,50, ou:

p5 = 1s/S)1/aOnde: s = 6rea do elemento de pesqulsa

S= 6rea do im6vel avaliando

Quando " ";"9a;

entre as duas 6reas for menor que 30%; ou

p5 = 1s/S)1/8Quando a variagSo entre as duas 6reas for maior do que 30%' ri,


oaCooooooIIoIIiIEIoaIaaIaaaaIIIIIIaaaaaIIaocItia

Assim, aplicando-se os atributos dos im6veis avaliando a conforme memoria

de c6lculo do Anexo lll, d equaglo inferida, foram obtidos os seguinteslimites para o intervalo de confianga de 80o/o, para a 5rea disponivel:

TNTERVALO DE CONFIANqA A 80% VENDA

Area Equiv. Limite lnferior Valor Central Limite Superior200,22m2 R$ 2.334,70/m'z R$ 2.602,65/m'z R$ 2.870,59/m'?

O intervalo de confianga acima calculado constitui-se no campo de arbitriodo avaliador, com 80% de probabilidade do valor estar nele contido.

Assim, tendo em vista o acima exposto aplicaremos ao valor do Limite

CENTRAL, considerando que todas as vari6veis independentes formadorasde valores foram consideradas, atribulmos ao im6vel, conforme SuaS

caracteristicas fisicas (6rea, conservagio, etc.), o seguinte valor, em

n0meros redondos (vide c6lculos Anexo lll):

- Atribuicio de Valor

Tendo em vista que todas as vari6veis independentes formadoras de valores

foram consideradas e, ainda:

Tratai-se de loja comercialcom frente para o logradouro;Tratar-se de amostra composta de ofertas e a situaglo atual do mercado

imobili6io;3. Tratar-se de loia em bom

1.

2.

comercial

8.0 - CONGLUSAO:

Baseados no escopo acima desenvolvido e considerando todos os fatores

relevantes d boa execugao deste estudo, principalmente aqueles atinentes d

situagio atual do mercado imobiliSrio local, AVALIAMOS os Valores de

Mercado para Venda, para a loja comercial situada na Av. Pres' Vargas, no

363, Centro - Bel6m / PA, em'.

IMOVEL Anen EoUIvALENTECONSTRUIDA

VENDA

LOJA 200,21m' R$ 520.000,00


?)ttaI,aaJaaaIIaaaa,at,aaaIaaIaaaaaII)IIaIItItI

OBS:

' EngenheiroCREA N" 32.171.D/ RJ

E o tto DA PoRTARIA Do EDlFlcoREAL DO IMOVEL E 363.

Rio de Janeiro, 12 de junho de 2013.

MARCUS VINIC'US R. LOPESDiretor e Responsdvel T6cnico

G'REA N" 103.790-D/RJ

OBS: Este laudo 6 constituido de 9 p5ginas em uma so de suas faces, numeradas

em seqU6ncia de 1 a 9, todas devidamente rubricadas'

ANEXOS:I GROQUIS DE LOCALIZAgAOII DOCUMENTARIO FOTOGRAFICOIII MEMORIA DE CALCULO

9


IMOVEL AREAEQUIVALENTECONSTRUIDA

MATRICULA 10 OFICIO dO

REGISTRO de IMOVEIS deBELEM'PA

VALOR DE MERCADOPARA VENDA

LOJA 200,22m2 31.426 (LIVRO 3-X, FL.294) R$ 520.000,00

-. NO RGt COnSTA O tto gS{ COMO SENDO O DO IMOVEL AVALIAN-DO, MAS NA VERDADE 351,.PALACIO DO RADIO'" O NO

."/r4>r,4.r*o*,) IJUL1O ORLANDO D. M'DEALME'DA

LAUDO DE AVALhgAoBNI/VAR|G - 00312013

)

)))tI)t)at,t,ItaaaaaIai

ANEXO

GROQUIS DE LOCALEAqAo

BNI - BoLsA DE NEG6cros IMoBrLIAnros Do RIo DE JANf,IRo

aaoiltItIcttr)ttrl{lr)aaaeaaaIcaII{lIaIaaaaIcIIIIceie

j

,Fl'rrr'

Fonte: Google Maps.

BNI - BoLsA on nncdclos lrrlonu,nRJos Do RIo DE JANEIRo

LAUDO DE AVALTA9AOBNWARTG - 003/20{3

ANEXO II

DOCUMENTARIO FOTOGRAFICO

BNI - BOLSA DE NEGoCIOS IMOBILIARIOS DO RJO DE JANEIRO

taaoooaaaaccc(lC(l{'etaaataa,a{teCeccca,IaaaIIaoeC!t

nv. pnesloeHre vencas, 35{ - EDIFICIO "PALACIO DO RADIO'- BELEM - PA-

BNI - BoLsA no xncdclos nrontlnRlos Do RIo DE JANEIRo

I.OCNAOOURO A DIREITA DO IMOVEL

r?aoi,aaaaaIaIIIIrlal)aaaaaaaaa(lai3Iaaataaaaaaa|lIcI-

LOGRADOURO A ESQUERDA DO IMOVEL

BNI - BoLsA on xncocros nuontlliRJos Do RIo DE JANEIRo

L DO EDIFICIOEEinute oe rncHADA Do AcESSo

I))II)I)II000o0|lIIIaaaaaaaaaaIeaaaaaaaaaataa{a{rt

BNr - BoLSA on xnc6ctos ruonrlHRlos Do RIo DE JANEIRo

LOJA A ESQUERDA - BANCO ITAU

BNT - BOLSA DE NEGoCIOS IMOBILITIRIOS DO RJO DE JANEIRO

LOJA A DIREITA - BANCO CACIQUE

i)cccecoce{)cce{)t)c{}o{tec€aeaee(lc{)ccccaaaaaIaaaaCcO-

VISTA INTERNA DA LOJA

BNI . BOLSA DE NEG6CIOS IMOBILIARIOS DO RIO DE JANETRO

VISTA INTERNA DA LOJA - FUNDOS

i){to{lo{D

oaoOCCeccee{)Oec0c(D

o(loCoeoCooIoIaIIaaIoccc

COPA E SANITARIO LOJA

BNI - BoLsA on nncdcros nuonn rlRlos Do RIo DE JANEIRo

ir|'aCrooaaaoooOCccee{o{tcer€€eca(}ccccaaaaaaaaaaooct

BNI . BOLSA DE NEGoCIOS IMOBTLITIRIOS DO RIO DE JANEIRO

LAUDO DE AVALngAoBNITAR|G - 00312013

rottrlllarlItl|DoiDrooorloooaoaooooooooooaIIIIIIoIID

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ANEXO lll

MEMORIA DE CALCULO

BNI - BOLSA DE NEGoCIOS IMOBILLIRIOS DO RIO DE JANEIRO

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noooCoC(,oooooiJooooaaact{taoaaooeaoaaaaaaaaaoo{l(l

GRAFICO DOS RESfDUOS - VENDA LOJAS COMERCIAIS

ELEMENTO VALORUNITESTIMADOS

LIMITE INFERIORLIMITE SUPERIORMEDIA

2.334,701m2

2.870,591m2

2.602,65/m2

HOMoGENEIZADo (R$/m2)

Amplitude do intervalo: 18,00% (Grau lll)

RS 3.016,75

Rs 2.659,17

R5 3.386,37

R5 2.188,25

R5 2.190,61

Rs 7.278,07

R5 2.499,31

BNI.BoLsADENEG6CIOSIMOBILIARIoSDoRIoDEJANEIRO

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