estudo de viabilidade de empreendimentos imobiliarios
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Monografia
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA-FINANCEIRA DE
INCORPORAOES IMOBILIRIAS
Autor: Eng Alexandre Lara Niccio
Orientador: Prof. Antnio Neves de Carvalho Jnior
Setembro / 2013
Universidade Federal de Minas Gerais
Escola de Engenharia
Departamento de Engenharia de Materiais e Construo
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ALEXANDRE LARA NICCIO
ESTUDO DE VIABILIDADE ECONMICA-FINANCEIRA DE
INCORPORAOES IMOBILIRIAS
Monografia apresentada ao Curso de Especializao em Construo Civil da Escola de Escola de Engenharia da Universidade Federal de Minas Gerais, como requisito parcial para obteno do ttulo de Especialista em Construo Civil.
nfase: Tecnologia e produtividade das construes
Orientador: Prof. Antnio Neves de Carvalho Jnior
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2013
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A Arcelor Mittal por nos proporcionar esta ps-
graduao.
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AGRADECIMENTOS
Ao Corpo Docente do Curso de Especializao em Construo Civil da UFMG.
Aos colegas de turma e de profisso
Ao meu orientador: Prof. Antnio Neves de Carvalho Jnior
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RESUMO
O presente trabalho discorre sobre a importncia e a metodologia envolvida no
estudo preliminar de uma incorporao imobiliria, atravs do estudo de
viabilidade econmico-financeira. Atravs desta abordagem podemos analisar
o desempenho e os riscos envolvidos na deciso de se incorporar um
determinado empreendimento imobilirio. As premissas elencadas no
desenvolvimento da viabilidade, inerentes as particularidades de cada
incorporador e submetidas a validaes de riscos e desempenho, fornecem
indicadores valiosos que subsidiam a tomada de deciso do empreendedor. Ao
final apresentado um estudo de caso da viabilidade de um empreendimento
comercial a ser incorporado e construdo por uma empresa atuante no ramo da
construo civil na cidade de Belo Horizonte. Na realizao do estudo de caso
foi utilizado software especfico para esta atividade (VIABIL, desenvolvido pela
BDK Solutions).
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LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Mapa de localizao do empreendimento em estudo. ................................. 36
Figura 2: Exemplo de estudo de massa Parte 1 ....................................................... 38
Figura 3: Exemplo de estudo de massa Parte 2 ....................................................... 39
Figura 4: Exemplo de estudo de massa Parte 3 ....................................................... 40
Figura 5: Exemplo de um caso genrico de um empreendimento comercial a ser
edificado na cidade de Belo Horizonte perspectiva de fachada................................ 41
Figura 6: Estudo de planta para o 2 pavimento ......................................................... 41
Figura 7: Estudo de planta para o pavimento tipo. ...................................................... 42
Figura 8: Dados do terreno, permuta, participao do proprietrio do terreno e
configurao geral do empreendimento ...................................................................... 45
Figura 9: Configurao da rea construda, do custo de obra e configurao da curva
de desembolso do empreendimento ........................................................................... 45
Figura 10: Definio da taxa de desconto do fluxo, juros financeiros, despesas gerais e
comerciais e projeo inflacionria. ............................................................................ 46
Figura 11: Definio dos impostos. ............................................................................. 46
Figura 12: Configurao do financiamento .................................................................. 47
Figura 13: Lanamento de peridicos ......................................................................... 47
Figura 14: Perfil de vendas, velocidade de vendas e tabela de vendas ...................... 48
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LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Quadro de reas (obtidos via estudo do departamento de arquitetura) ....... 37
Tabela 2: Quadro I da NBR:12.721 .......................................................................... 42
Tabela 3: Quadro II da NBR:12.721 ......................................................................... 43
Tabela 4: Quadro IV B da NBR:12.721 .................................................................... 43
Tabela 5: Quadro IV B da NBR:12.721 .................................................................... 44
Tabela 6: Premissas ................................................................................................... 48
Tabela 7: Fluxo de caixa analtico Parte 1 ............................................................... 49
Tabela 8: Fluxo de caixa analtico Parte 2 ............................................................... 50
Tabela 9: Fluxo de caixa analtico Parte 3 ............................................................... 51
Tabela 10: Resultados a valor presente ...................................................................... 52
Tabela 11: Anlise de sensibilidade (variando o preo de venda x o custo da obra) ... 53
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LISTA DE NOTAES, ABREVIATURAS
ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas
BDI Bonificao e Despesas Indiretas
TAC Termo de ajuste de conduta
TIR Taxa Interna de Retorno (tambm conhecido por IRR - Internal Rate of
Return)
VPL Valor Presente Lquido (tambm chamado de NPV - Net Present Value)
PAYBACK Tempo de recuperao de capital
INCC ndice Nacional do Custo da Construo
NBR Norma Brasileira
MTIR Taxa Interna de Retorno Modificada
VAUE ValorAnual Uniforme Equivalente
CUB Custo Unitrio Bsico
MP Medida Provisria
FC Projees de Entradas Lquidas de Caixa
TMA Taxa Mnima de Atratividade
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SUMRIO
1. INTRODUO: ............................................................................................ 11
2. OBJETIVO: ................................................................................................... 12
3. JUSTIFICATIVA: .......................................................................................... 13
4. REVISO BIBLIOGRFICA: ........................................................................ 15
4.1. Fatores que Afetam a Deciso de Incorporar ................................................ 15
4.2. Contribuies Realizao de Estudos de Viabilidade ................................ 15
4.3. Empreendimentos Imobilirios ...................................................................... 19
4.4. Investimentos no Setor da Construo Civil.................................................. 20
4.5. Anlise de Investimentos .............................................................................. 21
4.6. Taxa Mnima de Atratividade TMA ............................................................. 21
4.7. Mtodo do Valor Presente Lquido VPL ..................................................... 22
4.8. Taxa Interna de Retorno TIR ..................................................................... 26
4.9. Tempo de Recuperao do Capital PAYBACK .......................................... 29
4.10. ndice de Lucratividade .......................................................................... 31
4.11. Fluxo de Caixa ....................................................................................... 31
4.12. Anlise de Sensibilidade: ....................................................................... 32
4.13. Exposio Mxima................................................................................. 32
5. METODO ...................................................................................................... 33
6. ESTUDO DE CASO ...................................................................................... 35
6.1. O empreendimento em estudo:..................................................................... 35
6.2. Localizao................................................................................................... 35
6.3. Quadro de reas ........................................................................................... 37
6.4. Estudo de massa .......................................................................................... 38
6.5. Imagens ........................................................................................................ 41
6.6. Quadros da NBR 12.721:2007 ...................................................................... 42
6.7. Estudo de viabilidade .................................................................................... 44
7. ANLISE DE SENSIBILIDADE ..................................................................... 53
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8. DISCUSSO A RESPEITO DAS PREMISSAS E DOS RESULTADOS ........ 54
8.1. Figura 8: Dados do terreno, permuta, participao do proprietrio do terreno e
configurao geral do empreendimento ............................................................... 54
8.2. Figura 9: Configurao da rea construda, do custo de obra e configurao
da curva de desembolso do empreendimento ..................................................... 54
8.3. Figura 10: Definio da taxa de desconto do fluxo, juros financeiros,
despesas gerais e comerciais e projeo inflacionria. ........................................ 55
8.4. Figura 11: Definio dos impostos. ............................................................... 55
8.5. Figura 12: Configurao do financiamento ................................................... 55
8.6. Figura 14: Perfil de vendas, velocidade de vendas e tabela de vendas ........ 56
8.7. Tabela10: Resultados a Valor Presente ........................................................ 56
8.8. Tabela11: Anlise sensibilidade .................................................................... 58
9. CONCLUSO ............................................................................................... 59
10. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .............................................................. 61
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1. INTRODUO:
A deciso de um projeto um processo complexo, repleto de variveis fsicas,
econmicas e temporais, que muitas vezes so difceis de serem quantificadas
em um primeiro momento, como por exemplo, na aquisio de um terreno a
onde se edificar uma obra.
O levantamento de um grande nmero de dados, em um curto espao de
tempo, torna esta tarefa ainda mais complicada.
A correta anlise de viabilidade surge como a nica ferramenta que
possibilitar esta tomada de deciso, pois para desenvolv-la, tero que ser
levantados todos os dados referentes ao terreno e as disposies municipais e
legais que o envolvero tais como: Coeficiente de Aproveitamento, Taxa de
Ocupao, e a consequente totalidade da rea privativa de venda e da rea
total de construo.
Aps, ser necessrio uma pesquisa de mercado para avaliar o melhor
custo/benefcio do produto (residencial/comercial), o valor de venda que o
mercado absorve, o custo estimado de construo, BDI, a velocidade de
vendas, a curva de desembolso, as condicionantes ambientais, TAC, entre
outras.
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A concatenao de todos estes dados gerar um fluxo de caixa de onde viro
dados como TIR, VPL, PAYBACK, exposio mxima, que nortearo a deciso
do investidor.
Ou seja, a viabilidade exige um esforo conjunto da rea comercial (tipologia
do produto, valor venal), do setor tcnico (a arquitetura, que gera um primeiro
estudo de massa e um quadro de reas; a engenharia, atravs da anlise da
topografia, e da geologia do terreno, da previso de custos, do planejamento e
do oramento, que nortearo a definiodo prazo,da curva de desembolso e
dos custos previstos; jurdico, na definio de condicionantes e medidas
mitigatrias.
2. OBJETIVO:
Esta monografia tem como objetivo demonstrar a importncia de um estudo de
viabilidade como elemento chave para nortear um incorporador ou investidor na
tomada de deciso de aportar, ou no, o seu capital e esforo em um
determinado projeto empreendimento imobilirio.
A partir dos conceitos apresentados pretende-se inibir o uso do sentimento
como ferramenta decisria na fase de aquisio de um terreno e na concepo
de um empreendimento.
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3. JUSTIFICATIVA:
A realizao de incorporaes imobilirias, alm da complexidade inerente
realizao de projetos compostos por inmeros elementos, carrega elevados
riscos, em consequncia dos investimentos de porte que soexigidos
antecipadamente absoro do produto final pelo mercado. Acresa-se a
issooutro fator de risco, associado ao longo tempo de maturao do produto,
perodo em que as expectativas da demanda costumam sofrer substanciais
modificaes.
Este trabalho objetiva verificar previamente a viabilidade econmico-financeira
das incorporaes imobilirias, num momento anterior tomada de deciso por
implantar (ou no) o projeto.
Para tanto, sero apresentados fatores que afetam a deciso de incorporar,
indicadores e demonstrativos que viabilizaro a anlise do fluxo de caixa e que
nortearo a tomada de deciso do construtor ou incorporador.
De acordo com Lima Junior (1998) as decises de investimentos em
empreendimentos imobilirios no Brasil so praticadas em grande frequncia,
tomando como base a pretensa sensibilidade do empreendedor, ou em
parmetros extrados do mercado sem qualquer valor tcnico, seja para
analisar e posteriormente decidir.
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Conforme Lima Junior (1998), visto sob o ngulo gerencial e da anlise
dosempreendimentos, o setor tem sido vitimado pela improvisao e pelo
personalismo na conduo dos processos decisrios, cuja consequncia se
evidencia nas mltiplas histrias estatsticas que se pode encontrar dos
grandes sucessos aparentes, que acabaram por se transformar em enormes
fracassos.
De acordo com Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) a avaliao econmica
deprojetos, muitas vezes, realizada intuitivamente por donos das empresas
ou responsveis pela tomada de deciso, sem levar em considerao as
tcnicas propicias de anlise de investimentos e os dados existentes sobre o
investimento, podendo acarretar em resultados em desacordo com a realidade
dos mercados. A deciso de investir deve ser analisada avaliando a qualidade
do investimento, que por sua vez, gerada pelos indicadores econmicos, que
daro ao empreendedor a base de informaes que ele entende como
suficiente para decidir (LIMA JUNIOR, 1998).
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4. REVISO BIBLIOGRFICA:
4.1. Fatores que Afetam a Deciso de Incorporar
A deciso do empresrio em investir num projeto especfico depender
noapenas da perspectiva de gerao de lucros, como tambm da existncia
de financiamentopara a produo e potenciais compradores.Esta dupla
dependncia exige utilizar mtodo racional auxiliar tomada de decisoem
momento anterior ao comprometimento com elevados dispndios.
4.2. Contribuies Realizao de Estudos de Viabilidade
H longa tradio bibliogrfica versando sobre avaliaes de investimentos.
Grande parte deste trabalhoterico tem se dedicado aos mtodos de fluxos de
caixa descontados preferidos pelosanalistas, em especial o mtodo VPL - Valor
Presente Lquido (tambm chamado de NPV - Net Present Value) e o mtodo
TIR - Taxa Interna de Retorno (tambm conhecido por IRR- Internal Rate of
Return). Abreu & Stephan (1982), De Faro (1979), Flanagan et al (1989) e
Hirschfeld (1986), entre outros, confirmam esta preferncia, dando consistncia
aplicao de taxas de desconto aos fluxos de caixa em anlise.
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Cadman & Austin-Crowe (1994, pp.41-2) destacam que as tcnicas tradicionais
deavaliao prvia de empreendimentos utilizam formato simples, comparativo
entre custos e receitas totais, buscando verificar se os projetos produziro
taxas de retorno adequadas.
Como o tempo elemento significativo e a incidncia de custos e receitas
ocorrem emdiferentes momentos, importante descontar (ou capitalizar) tais
ocorrncias para uma data nica, usualmente a data do estudo de viabilidade.
Para tanto, identifica-se a taxa de atratividade e/ou custos financeiros
incidentes, para aplicao dos mtodos disponveis atravs da Engenharia
Econmica.
Ento, estabelecida a seqncia do projeto no tempo, surgem trs decises-
chave aadotar (Heineck, 1989a, p.2): (1o.) o desenho do fluxo de caixa; (2o.) o
tratamento dainflao; e (3o.) a escolha da taxa i a utilizar no desconto (ou
capitalizao) do fluxo de caixa.
No entanto, considerando que se trata de estimao inicial do desempenho do
projeto em data anterior a sua implementao, podem ser levantados apenas
alguns poucos elementos disponveis no momento de realizao da anlise
prvia (como, por exemplo, o preo de aquisio do terreno), sendo aceitvel
supor relaes lineares para quantificar os demais componentes do fluxo de
caixa, os quais devem contemplar tanto estimativas dos desembolsos (custos
administrativos, com projetos e de construo), como dos ingressos (receitas
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originadas nas vendas das unidades e parcelas de financiamentos se
houverem). Porm, medida em que o projeto evolua, busca-se substituir
desembolsos e ingressos inicialmente linearizados, por valores que expressem
os movimentos reais ocorridos no caixa do empreendimento, at a data da
reviso.
Para tratamento dos efeitos inflacionrios, pressupondo ao assemelhada
tantosobre fluxos positivos como negativos, recomendvel utilizar valores em
moedaconstante, mediante transformao de todos os movimentos do caixa
em ndice de preos vigente data zero do diagrama (data da anlise prvia de
viabilidade). Tal medida facilitar atualizaes posteriores do estudo de
viabilidade, dada sua caracterstica de processo contnuo, alm de permitir a
utilizao de taxas reais de juros (expurgados efeitos inflacionrios) no
tratamento do fluxo de caixa. Como indexador mais indicado para o Brasil,
considera-se o CUB - Custo Unitrio Bsico, levantado mensalmente nas
principais cidades do pas pelos sindicatos das indstrias de construo civil
locais.
Finalmente, para tratamento da terceira questo (escolha da taxa i para
descontoou capitalizao do fluxo de caixa), sugere-se a utilizao de taxas
reais de juros, uma vezinoculados efeitos inflacionrios sobre o fluxo de caixa,
conforme abordado anteriormente.
Considere-se que, dependendo da capacidade financeira do incorporador,
surgiro duashipteses: primeiro, as receitas geradas pelo prprio
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empreendimento suprirem asnecessidades de caixa. Neste caso, utiliza-se a
taxa de atratividade do incorporador para,atravs dos mtodos VPL ou TIR
(Abreu & Stephan, 1982, pp.36-45), verificar se oempreendimento supre as
expectativas de lucro econmico; ou, segundo, a empresanecessitar o aporte
de recursos prprios e/ou de terceiros para cobrir desembolsos. Umavez o
incorporador disponibilizando recursos prprios, novamente i pode ser
identificado por sua taxa de atratividade. J para recursos de terceiros, i
assumir o valor cobrado como custo financeiro, na forma de taxa de juros
reais. Convm salientar que ocorrida a hiptese de fonte mista de recursos
(prprios e de terceiros), o mtodo MTIR Taxa Interna de Retorno Modificada
(Vieira Sobrinho, 1985, pp.63-6) desponta como mais indicado para as anlises
econmicas do fluxo de caixa do empreendimento, ao permitir emprego
concomitante de duas taxas.
Por outro lado, inmeras dificuldades ocorrem para quantificao de alguns
fluxosnesta fase inicial da anlise, alm de muitos elementos se apresentarem
sensveis amodificaes no decorrer do tempo. Por isso, sensato gerar
estimativas com utilizaodas tcnicas da Anlise de Sensibilidade (Hirschfeld,
1984, pp.286-96), medianteverificao dos efeitos de variabilidades
experimentais nas receitas, nos custos e/ou nastaxas i utilizadas, apurando
consequentes resultados sobre o VPL, TIR e MTIR.
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4.3. Empreendimentos Imobilirios
Conforme Limmer (1997) um empreendimento pode ser definido como um
projeto,com objetivo ou prerrogativas bem definidos, a ser materializado
segundo um plano preestabelecido e dentro de condies de prazo, custo,
qualidade e risco previamente definidos.
Ainda discorrendo sobre o conceito de empreendimento, caracteriza-se como
um projeto, com um conjunto de realizaes fsicas, compreendendo desde as
concepes iniciais de uma ideia, at a sua concretizao (LIMMER, 1997).
Conforme NBR 14653-4 (ABNT, 2002), os empreendimentos podem ser
classificados conforme o estgio e conforme a base. Neste primeiro ele
dividido em: concepo ou anteprojeto, projeto, implantao ou execuo, pr
operao, operao, paralisado ou embargado, desativado e o desmonte.
Segundo a base so classificados como: empreendimentos imobilirios, de
base imobiliria, de base industrial, de base rural, de base comercial e
servios, de base mineral e com base em concesses de servios pblicos.
Empreendimentos imobilirios so empreendimentos em imvel destinados ao
parcelamento do solo ou construo de benfeitorias, com o objetivo de venda
das unidades geradas, sendo que podem ser residenciais, comerciais, de
servios, industriais, rurais ou mistos NBR 14653-4 (ABNT, 2002).
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4.4. Investimentos no Setor da Construo Civil
Segundo Lima Junior (1998, p.9):
As rotinas de deciso compreendem marco, nas quais se exige proceder
escolhade uma nica entre as alternativas disponveis, validadas, mas
de diferentes expectativas de desempenho, associadas a configuraes
de desempenho e risco fazendo uma funo de correlao positiva.
Fazer a escolha assumir riscos, na busca de um certo nvel de
desempenho, que seentenda como compensador diante dos riscos em
alcan-lo.
A escolha ser tanto mais confortvel, quanto mais informaes estiver
disponvelsobre o andamento da funo (desempenho esperado x
riscos), mas no se podeesperar ser possvel construir meios de
eliminao de riscos.
Riscos existiram pela relativa capacidade, ou incapacidade, que ter
oempreendedor de monitorar todas as variveis de comportamento
errtico e queinfluenciam no desempenho de empreendimento.
De acordo com Hirschfeld (1989), deciso corresponde alocao de recursos
a uma das alternativas econmicas, possibilitando sua execuo.
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4.5. Anlise de Investimentos
Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2008) as decises de investimento de um
projeto devem considerar:
Critrios econmicos: rentabilidade do investimento;
Critrios financeiros: disponibilidade de recursos;
Critrios imponderveis: fatores no conversveis em dinheiro.
Casarotto Filho e Kopittke (2008) sugerem como mtodos de anlise os
seguintes indicadores:
Mtodo do Valor Anual Uniforme Equivalente (VAUE)
Mtodo do Valor Presente Lquido (VPL)
Mtodo da Taxa Interna de Retorno (TIR)
Tempo de Recuperao do Capital (PAYBACK)
Conforme Lima Junior (1993), estes indicadores que refletem a qualidade
dosinvestimentos financeiros relacionados com o retorno, o que levaro o
empreendedor a se orientar sobre investir ou no no empreendimento.
4.6. Taxa Mnima de Atratividade TMA
Ao se analisar uma proposta de investimento, deve-se considerar o fato de
estar perdendo a oportunidade de registrar retornos com a aplicao do mesmo
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capital em outros projetos. A nova proposta para ser atrativa deve render, no
mnimo, a taxa de juros equivalente rentabilidade das aplicaes correntes e
de pouco risco. Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2008) esta , portanto, a
taxa mnima de atratividade.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002) refere-se taxa mnima de atratividade como
sendo a taxa de desconto do fluxo de caixa, compatvel com a natureza e
caractersticas do empreendimento, bem como com a expectativa mnima de
emulao do empreendedor, em face de suas carteiras de ativos.
Conforme Casarotto Filho e Kopittke (2008) para pessoas fsicas, no Brasil,
comum a taxa mnima de atratividade ser igual rentabilidade da caderneta de
poupana. Na verdade um benchmark para as opes de investimentos
sobre a premissa de que a alternativa idealizada deve ter retorno semelhante
ao valor apurado pelo ndice de referncia. Para empresas, o parmetro
relativo ao seu grau de penetrao no mercado e maturidade.
4.7. Mtodo do Valor Presente Lquido VPL
Para Casarotto Filho e Kopittke (2008) o VPL descrito, algebricamente, como
osomatrio dos fluxos de caixa descontados do projeto em anlise. Como
temos que consideraro valor do dinheiro no tempo, no se pode somar
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diretamente os fluxos de caixa envolvidossem antes ajust-los a uma taxa de
desconto. Escolhe-se a opo que apresenta melhor valorpresente lquido. A
taxa utilizada para desconto do fluxo (trazer para o valor presente) a
taxamnima de retorno.
Conforme Hirschfeld (1989), o mtodo do valor presente lquido, tem como
finalidadedeterminar um valor no instante considerado inicial, a partir de um
fluxo de caixa formado deuma srie de receitas e dispndios.
Segundo Silva et. al (2007), o VPL de um projeto de investimento igual
diferenaentre o valor presente das entradas lquidas de caixa, associadas ao
projeto e o investimentoinicial necessrio, com o desconto dos fluxos de caixa
feito a uma taxa K definida pelaempresa.
Ross, Westerfield, Jaffe (2002) atribuem a superioridade do VPL a trs
atributos:
O VPL usa fluxo de caixa: os fluxos de caixa de um projeto podem
serutilizados para outras finalidades na empresa. Em contraste os lucros
contbeis so uma figuraartificial, embora sejam teis no devem ser
usados na anlise de investimento, pois geramfluxos de caixa.
O VPL usa todos os fluxos de caixa do projeto: outros enfoques ignoram
ofluxo de caixa alm de certa data.
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O VPL desconta os fluxos de caixa corretamente: demais indicadores
podemignorar o valor do dinheiro no tempo, quando relacionam-se com
fluxos de caixa.
Motta e Calba (2002) conceituam o VPL descontado como a soma algbrica
de todosos fluxos de caixa descontados para o instante presente (t = 0), a uma
dada taxa de juros (i).
Onde:
FC0, FC1, FC2, FC3, FCn: representam os retornos gerados, o valor da
entradasdo fluxo de caixa;
i: taxa, concebe o que a empresa espera do investimento, ou seja, a
taxamnima de atratividade do investimento, a fim de avaliar se as
entradas proporcionam umVPL positivo.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) destacam com as principais vantagens do
VPL:
uma medida absoluta de valor;
Evidencia uma noo do risco envolvido;
Considera o valor do dinheiro no tempo;
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consistente com o objetivo das organizaes;
Considera todos os fluxos de caixa envolvidos.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) citam como desvantagem do VPL
aimpossibilidade de comparao em termos de taxa.
Assim o VPL um indicador que exterioriza se as projees de entradas
lquidas decaixa (FC) fornecero retorno positivo sobre a taxa mnima de
atratividade, dimensionada notempo, ou seja, desconta-se dos termos de caixa
a taxa mnima que a empresa espera auferir no investimento, sendo positivo os
fluxos de caixa apresentam o mnimo de rendimentoplanejado.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) afirmam que o VPL o mtodo mais
robustopara o processo de anlise de investimentos, dado que no apresenta
nenhuma restriosignificativa de utilizao.
Desta forma, ser adotado como mtodo principal da anlise de investimentos
o VPL,sendo que os outros mtodos serviram de forma acessria, de apoio
para a tomada de deciso, como tambm para algum critrio de desempate.
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4.8. Taxa Interna de Retorno TIR
Conforme Newnan e Lavelle (2000), a taxa interna de retorno definida como a
taxade jutos pago sobre o saldo devedor de um emprstimo, de tal forma que o
esquema depagamento reduza a zero esse saldo quando se faz o pagamento.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), refere-se a TIR, como sendo a taxa de juros
que anulao fluxo de caixa descontado de um investimento .
Para Souza (2003), a taxa interna de retorno (TIR) representa a taxa que
devolve ovalor presente das entradas de caixa, associadas ao projeto, igual ao
investimento inicial. Ataxa interna de retorno a taxa de desconto que anula o
valor atual lquido do projeto deinvestimento. O critrio de deciso, utilizando
este mtodo de anlise, d-se em decorrnciados projetos de investimento que
apresentarem maior taxa.
Onde:
FC0, FC1, FC2, FC3, FCn: representam os retornos gerados, o valor da
entradasdo fluxo de caixa;
TIR: taxa interna de retorno.
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A TIR segue a mesma lgica matemtica do VPL, entretanto busca igualar as
entradaslquidas zero, descontando, ento, a taxa interna de retorno
projetada para o investimento emdestaque.
Casarotto Filho e Kopittke (2008) afirmam que o mtodo TIR requer o clculo
da taxaque zera os valores presentes dos fluxos de caixa das alternativas.Lima
Junior (1993) refere-se taxa de retorno, como uma medida de alavancagem
depoder de compra oferecida pelo empreendimento ao empreendedor,
considerando osinvestimentos e os retornos, no prazo em que se do os
ganhos.
Conforme Hirschfeld (1989) a taxa interna de retorno representa percentual
referenteao ganho recebido em devoluo, comparado adequadamente com a
quantia investida.
Desta forma os investimentos em que a TIR for maior que TMA so
consideradosrentveis, portanto passveis de anlise, o inverso torna o projeto
invivel perante a margemde ganho pretendida, logo, descartvel para
averiguaes.
Segundo Motta e Calba (2002) a taxa de retorno isoladamente no uma
medida deatratividade do investimento, assim sendo, no pode ser usada
diretamente como critrio deseleo ou ordenao entre as oportunidades de
investimento.
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Ross, Westerfield, Jaffe (2002) discorrendo sobre a simplicidade da relao da
TIR, VPL e TMA dimensionam que no to simples optar por investimentos
considerando aaceitao ou no, apenas sob o prisma da TIR, pois ela no
considera a escala, pode-se teruma TIR menor, mas um VPL maior que
justifica o investimento. Desta forma desenvolveu-seo conceito da TIR
incremental, caracterizada pela avaliao do investimento adicionalresultante
da escolha do projeto maior sobre o menor.
Conforme Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) os critrios de aceitao da
TIR so:
So aceitos investimentos com a taxa interna de retorno maior ou igual
aocusto de oportunidade;
So aceitos financiamentos com a taxa interna de retorno menor ou
igual aocusto de oportunidade.
O autor enfatiza ainda que a TIR no um bom critrio de classificao, dado
que emcomparaes de projeto h possibilidade de ocorrncia de situaes
onde o projeto de maior TIR tenha menor VPL. Neste caso, a melhor alternativa
o VPL, que representa uma medidaabsoluta de valor em moeda (R$). A TIR
melhor utilizada como critrio para auxiliar o VPLna tomada de deciso.
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Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) destacam duas vantagens pelo mtodo
da TIR:medida relativa de valor permitindo a comparao com outras taxa; bom
critrio de aceitao.
Como desvantagens da TIR o autor apresenta:
Se o projeto for de investimento um; se for de financiamento outro.
No um bom critrio de classificao, dado que em comparaes de
projetoh possibilidade de ocorrncia de situaes onde o projeto de
maio TIR tenha menor VPL.Neste caso, a melhor alternativa o VPL,
que representa uma medida absoluta de valor emmoeda (R$). A TIR
melhor utilizada como critrio para auxiliar o VPL na tomada dedeciso.
H situaes onde se encontram mltiplas taxas internas de retorno.
Neste casoa TIR no tem significado. Deve-se utilizar o VPL para
tomada de deciso;
Tambm h situaes onde no se obtm nenhuma taxa interna de
retorno.Novamente devemos recorrer ao VPL.
4.9. Tempo de Recuperao do Capital PAYBACK
Considerado por Casarotto Filho e Kopittke (2008) o principal mtodo no
exato,mede o tempo necessrio para que o somatrio das parcelas anuais seja
igual ao investimentoinicial. Genericamente pode-se dizer que registra o tempo
mdio para os fluxos de caixa seequipararem ao valor do investimento.
-
30
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), define o payback como sendo o perodo no qual
osresultados lquidos acumulados da operao do empreendimento equivalem
aosinvestimentos.
Segundo Silva, Ferreira, Pazzini e Abrantes (2007) o mtodo de avaliao
financeiramais simples o tempo de retorno do investimento (payback), que
consiste na quantificaodo tempo necessrio para que o dispndio de capital
(valor do investimento) seja recuperadoatravs dos benefcios lquidos (fluxo do
caixa) gerados pelo empreendimento.
Payback = Valor do Investimento
Valor dos Fluxos de Caixa
Casarotto Filho e Kopittke (2008) entendem que esta metodologia no leva
emconsiderao a vida do investimento, e pode ter dificultada sua aplicao
quando oinvestimento inicial se der por mais de um ano, ou quando os projetos
comparados tivereminvestimentos iniciais diferentes. Assim percebe-se a
deficincia quanto relao deequivalncia entre os fluxos do investimento.
O Payback, ou payout, utilizado como referncia para julgar a atratividade
relativadas opes de investimento. Deve se interpretado com reservas,
apenas como um indicador,no servindo para seleo entre as alternativas de
investimento (MOTTA e CALBA, 2002,p. 96).
-
31
4.10. ndice de Lucratividade
ndice de lucratividade a relao entre o valor presente das receitas liquidas e
osinvestimentos NBR 14653-4 (ABNT, 2002).
Em relao ao ndice de lucratividade, o empreendimento ser considerado
vivelquando seu valor for igual ou superior a unidade, para uma taxa de
desconto equivalente aocusto de oportunidade de igual risco NBR 14653-4
(ABNT, 2002).
4.11. Fluxo de Caixa
Para Motta e Calba (2002) qualquer projeto que venha a ser proposto, hoje
em dia,quer seja, a uma empresa potencialmente interessada no mesmo, ou,
ainda, a um rgopossivelmente financiador do projeto, ter um estudo de
viabilidade tcnico-econmica arespald-lo.
A construo do fluxo de caixa de um projeto de investimento deve ser realizadapara que o projeto possa ser analisado com vistas a tomada de deciso sobre aimplantao ou no. O fluxo de caixa implantado mediante estimao dos valoresde entradas e sadas de recursos financeiros. Em alguns casos, a venda dos produtosreferente ao projeto de investimento considerado pode interferir nas vendas deoutros produtos comercializados pela empresa (SOUZA, 2003, p.125).
-
32
De acordo com a NBR 14653-4 (ABNT, 2002, p.4), fluxo de caixa a srie
dereceitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de um
determinado perodo.
4.12. Anlise de Sensibilidade:
Anlise de Sensibilidade ferramenta que possibilita a gerao de relatrios
com perfil de stress-cenrio. Diversas variveis do estudo de viabilidade podem
ser cruzadas, com a sua verso maispessimista at a mais otimista,
apresentando o impacto das variaes nos principais indicadores daqualidade
econmica e financeira.
4.13. Exposio Mxima
Maior saldo negativo (acumulado) do fluxo de caixa. Pico de exposio de
caixa, momento em que serianecessrio o maior aporte.
-
33
5. METODO
Aps a avaliao de um terreno e tendo-se a convico que no mesmo se
possa edificar um empreendimento imobilirio que v de encontro a realidade
da Incorporadora e do mercado no qual a mesma est inserido, faz-se
necessrio a contrao de um escritrio de arquitetura que ter como
responsabilidade a confeco de um primeiro estudo de massa acompanhado
do respectivo quadro de reas do futuro empreendimento (reas lquidas, reas
privativas, reas globais e reas equivalentes, preferencialmente tendo o
respaldo da NB 12.721:2007 Avaliao de custos unitrios de construo
para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edifcios).
Este estudo inicial tambm dever ser respaldado pela Lei de Uso e Ocupao
do Solo (lei 7166/96 alterada para lei 9959/2010, no caso de Belo Horizonte) e
o Cdigo de Edificaes da municipalidade.
De posse do quadro de reas deve-se analisar a proporo entre as reas
privativas (reas venais) e as reas equivalentes (reas a serem construdas).
Usualmente para empreendimentos residenciais de mdio e alto luxo
aconselhvel que esta relao no passe de 1,5. Para empreendimentos
voltados a baixa renda esta relao deve-se aproximar de1,0. Para
empreendimentos comerciais esta grandeza extremamente varivel,pois
depender,entre outros fatores,do nmero de vagas que se pretende construir
(cabe apenas salientar que empreendimentos comerciais de alto nvel exigem
-
34
que este nmero esteja situado entre 20,0 a 35,00m2/vaga. A Lei de Uso e
Ocupao do Solo de Belo Horizonte limita este nmero a 399 vagas, sob a
pena de o empreendimento ter que ser analisado a luz de impacto ambiental).
A aquisio do terreno poder ser identificada pelo seu valor de compra,
permuta fsica no local, ou torna financeira.
A gerao do fluxo de caixa estimado depender dos seguintes parmetros:
Estimar o custo de construo, preferencialmente baseado em um
histrico da Incorporadora para empreendimentos similares, somado as
suas devidas especificidades.
Estabelecer o prazo de durao dos perodos de pr-obra e de registro
de incorporao.
Estabelecer o prazo de durao dos perodos de obra, tambm baseado
em um histrico da Incorporadora para empreendimentos similares,
somado a suas devidas especificidades e complexidade.
Estimar-se uma velocidade de vendas, vinculada a uma tabela de
vendas ( importante que se defina qual ser o percentual de
contribuio do cliente durante o perodo de construo). O preo de
venda estimado com base nas caractersticas do imvel a construir e
mediante informaes obtidas no mercado (especialistas em marketing
imobilirio e corretores de imveis), atravs da identificao de preos
de produtos assemelhados quanto localizao, rea, acabamentos e
demais caractersticas do imvel.
-
35
Estabelecer a taxa de administrao do empreendimento ou o overhead
da incorporadora;
Definir as premissas de financiamento bancrio levando em conta a
eventual necessidade da incorporadora em gerar caixa para investir;
Estabelecer qual ser a taxa de desconto a ser usada no fluxo;
Estabelecer qual ser a taxa de juros credor (a ser aplicada no saldo
de caixa positivo) e a taxa de juros devedor (que penaliza o fluxo de
caixa e aplicada no saldo de caixa negativo);
6. ESTUDO DE CASO
6.1. O empreendimento em estudo:
Edifcio comercial composto por lojas, lajes coorporativas e salas.
6.2. Localizao
Avenida Barbacena Bairro Barro Preto.
Belo Horizonte / MG
-
36
Figura 1: Mapa de localizao do empreendimento em estudo.
-
37
6.3. Quadro de reas
Tabela 1: Quadro de reas (obtidos via estudo do departamento de arquitetura)
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CIRCULAO
VERTICAL *4
CIRCULAO
HORIZONTAL *5
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(DEPSITO DE
LIXO)
CAIXA D'GUA/
BARRILETE
CASA DE
MQUINAS /
SUBSTAO
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SUBSOLO *6
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ZELADORIA
DEPSITOS *7
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AT 10% DA REA DO PAVTO. EM QUE ELA SE ENCONTRA.
REA CORRESPONDENTE REA DA CAIXA DOS
ELEVADORES
REA A DESCONTAR POR PVTO: DESCONTAR REA DA
CIRC. HORIZONTAL COLETIVA AT 2X A REA DA CX DOS
ELEVADORES
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