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GUIA DO INVESTIDORfundo de investimento imobilirio

Caro leitor, O mercado imobilirio nacional encontra-se em plena transformao. Entre avanos regulamentares, condies macroeconmicas propcias e o aprofundamento do envolvimento do mercado de capitais neste segmento, os ltimos meses foram marcados por um revigoramento do interesse de uma ampla camada de participantes dos segmentos imobilirio e financeiro. Em especial, cresceu muito o interesse sobre Fundos de Investimento Imobilirio (FII) com a publicao da Instruo n 472 pela Comisso de Valores Mobilirios, que ampliou significativamente as reas do setor imobilirio nas quais estes fundos podem investir. O novo marco regulamentar, o recrudescimento da demanda e dos investimentos na economia brasileira, com destaque para o setor imobilirio, e o elevado interesse do capital estrangeiro, representam um conjunto nico de condies favorveis, as quais propiciaro um grande impulso no mercado de FII. neste contexto que a Uqbar entende a importncia de se produzir O Guia do Investidor: Fundo de Investimento Imobilirio, um esforo editorial, informativo e educativo sobre FII. Esta publicao a segunda da srie Guia do Investidor. O primeiro ttulo da srie, Guia do Investidor: Ttulos de Crdito no Mercado de Finanas Estruturadas Brasileiro, foi lanado no final de 2008 e transformou-se rapidamente em uma publicao de referncia. Esperamos que este novo Guia tenha tanto sucesso quanto o primeiro. De nossa parte, no medimos esforos para tentar colocar ao alcance de todos um guia completo, atualizado e organizado, alm de ser o primeiro, sobre um tema ainda em formao. Boa leitura! Equipe Uqbar Outubro 2009

2009 Uqbar - A Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. empregou seus melhores esforos na obteno e verificao dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. no se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuzos que possam advir de erros, omisses ou opinio expressa. Todos os direitos autorais inerentes ao presente documento so de propriedade da Uqbar Educao e Informao Financeira Avanada Ltda. Nenhuma das informaes desta publicao pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razo, ou por qualquer pessoa, sem citao da fonte.GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO

SUMRIO

1 2 3 4 5 6

Introduo Sumrio de termos e condies Classificao dos fundos Mercado secundrio Tributao

4 11 15 25 31 34

Rankings

Os dados de grficos e tabelas desta publicao tm como data base 30 de junho de 2009. Para acompanhamento contnuo de dados e notcias sobre fundos de investimento imobilirio, utilize o Orbis.

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Introduo

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I. Introduo

1Introduo

At 1993, os mercados imobilirio e de capitais funcionavam separadamente1. Antes desta data, a existncia de qualquer vnculo entre estes dois mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porm, uma primeira tentativa de aproximao, atravs da criao de um marco jurdico-regulamentar, foi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei n 8.668 institua os fundos de investimento imobilirio (FII), uma comunho de recursos captados por meio do sistema de distribuio de valores mobilirios, destinados aplicao em empreendimentos imobilirios. A nova lei tambm determinava que a Comisso de Valores Mobilirios (CVM) deveria autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituio, o funcionamento e a administrao destes fundos. Em janeiro do ano seguinte, a CVM publica ento a Instruo n 205 (ICVM 205), que passou a regulamentar os FII. Inicialmente, porm, as normas e regras estabelecidas no atingiram o objetivo imaginado. Varios fundos imobilirios criados nesta poca tinham como principal finalidade o planejamento tributrio, ao invs da captao de recursos junto a investidores. Uma segunda tentativa de conexo entre os dois mercados foi estabelecida em 1997 com a aprovao da Lei n 9.514, que criou o Sistema de Financiamento Imobilirio. Dentre os novos conceitos institudos por esta lei esto o de alienao fiduciria de coisa imvel e o de securitizao de crditos imobilirios, sendo esta ltima realizada atravs de Companhias Securitizadoras de Crdito Imobilirio e Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI). Desconsiderando o ano de 2005, que contou com uma operao com montante bem acima da mdia praticada pelo mercado, a securitizao imobiliria, medida pelo volume de emisses de CRI, apresenta crescimento consistente desde 2001. Esse crescimento, porm, bastante inferior ao potencial estimado por todos os participantes de mercado, sendo o montante de ttulos emitidos inexpressivo em relao a parmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do dficit habitacional brasileiro. No comeo de 1999, o mercado de fundos imobilirios comea a mudar de forma significativa. Com a promulgao da Lei n 9.779, em janeiro daquele ano, os rendimentos e ganhos lquidos auferidos por estes fundos em aplicaes financeiras passam a sujeitar-se incidncia do imposto de renda na fonte, inibindo assim a criao de novos fundos destinados ao planejamento fiscal e tributrio.Em 1964 a Lei n 4.380 criou o Sistema Financeiro da Habitao, que estabeleceu uma conexo entre os mercados imobilirio e financeiro, mas no inclua o mercado de capitais.GUI A D O IN V ES T ID O R | FUND O D E IN V ES T IMEN T O IMO BIL I RIO1

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Mais prximo do final daquele ano, dois fundos comeam a escrever um novo captulo na at ento curta histria dos FII. Em novembro de 1999, o FII Shopping Ptio Higienpolis inicia captao de R$40,0 milhes junto a investidores, preponderantemente pessoas fsicas, para adquirir, na cidade de So Paulo, uma participao de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em janeiro de 2000, o FII Financial Center constitudo e, aps captar R$23,9 milhes, tambm junto a pessoas fsicas, adquire seis andares em imvel de lajes corporativas destinado locao para empresas comerciais. As emisses bem sucedidas destes dois fundos abriram o mercado para novas ofertas pblicas de cotas de fundos que buscavam uma captao de recursos pulverizada junto a uma grande quantidade de investidores. Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou balco organizado ganha impulso com a aprovao da Lei n 11.196. A nova lei passa a isentar de imposto de renda os rendimentos distribudos s pessoas fsicas por FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo nmero de cotistas exceda 50. Como reflexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados em bolsa ou balco organizado cresceu quase dez vezes. O recorde de emisses da indstria aconteceu em 2007, quando o total emitido atingiu R$930,9 milhes; porm, considerando apenas os fundos listados, o ano mais representativo foi o de 2008 quando estes fundos captaram R$498,5 milhes. A figura 1 apresenta a evoluo histrica das emisses de cotas de FII a partir de 2003.

1Introduo

Emisses - Montante (em R$ milhes)1.000

Fig. 01

800

600

400

0 * at jun 2009

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009*

Fonte: Orbis

200

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6

Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do ponto de vista de recursos captados via mercado de capitais, nada pode ser comparado ao obtido atravs de um tradicional valor mobilirio entre 2005 e 2007. Inicia-se, neste perodo, a terceira ligao entre os mercados imobilirio e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta no foi decorrente de uma lei ou regulamento especfico, mas de uma transformao estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mercado de aes brasileiro torna-se uma verdadeira fonte de financiamento de longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incorporao, construo, participao ou intermediao imobiliria beneficiam-se desta tendncia e iniciam um processo de venda de aes, novas e existentes, para investidores institucionais e pessoas fsicas. Em 2007, um total de 20 empresas do setor levantam mais de R$12,00 bilhes em recursos. Acompanhando os avanos do mercado de capitais e atendendo diversas demandas de participantes dos mercados financeiro e imobilirio, a CVM edita, no dia 31 de outubro de 2008, a Instruo n 472 (ICVM 472), revogando a antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanas significativas nesta instruo2. A ICVM 472 abre um novo e promissor captulo na histria dos fundos imobilirios. Alm de tornar os FII mais prximos dos demais fundos regulados pela autarquia, ao incorporar muitas disposies contidas em normas que disciplinam outros fundos de investimento, a nova instruo traz uma mudana histrica: permite que os FII possam investir em valores mobilirios e outros ativos ligados ao setor imobilirio. At a edio desta nova instruo, os fundos imobilirios, em especial aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balco organizado, concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imveis geradores de renda, tais como shopping centers, escritrios, hospitais e centros de logstica para armazenagem e distribuio de bens. Com a ampliao significativa das reas do setor imobilirio nos quais os FII podem investir, a autarquia permite que uma profunda transformao se inicie neste setor. Fundos imobilirios dedicados a investimentos de renda fixa, por exemplo CRI, e renda varivel, como aes de empresas de construo e incorporao, atrairo novos participantes para este mercado, como instituies especializadas na gesto de valores imobilirios, at ento ausentes do mercado de FII. Alm disso, a2

1Introduo

Houve trs mudanas na Instruo CVM 205 desde sua publicao e at sua re