Avaliação Imobiliária :

MÉTODO COMPARATIVO

Pedro Gameiro Henriques

Instituto Superior Técnico, DECivil

Tel: 21 8418355

pgameiro@civil.ist.utl.pt

Método Comparativo

O valor do imóvel é determinado por

comparação com outros semelhantes de que

são conhecidos os preços e as suas

características

Método Comparativo

Método Comparativo

Método Comparativo

Etapas do Método Comparativo

• Identificar imóveis transacionadas comparáveis à

propriedade em análise;

• Ajustar o preço de mercado de cada imóvel

comparável para refletir as suas diferenças

relativamente à propriedade em análise;

• Reconciliar o valor de mercado ajustado dos imóveis

comparáveis para estimar um único valor de referência

Método Comparativo de valores de

transação

Elementos a comparar com os do imóvel em análise:

A localização da propriedade;

A função do imóvel;

Idade do imovel;

Condições de venda idênticas;

Tipologias e anexos existentes;

As áreas brutas e úteis dos pavimentos;

O estado físico da propriedade;

A finalidade da avaliação;

O nível de conservação/ depreciação;

Eventuais Ónus existentes sobre a propriedade.

Técnicas de Homogeneização

Através de fatores de valorização, permitem uma

comparação mais homogénea e equilibrada

Fórmulas de homogeneização ou de ajustamento dos

fatores usados como referência no processo de avaliação

e que permitirão ajustar os fatores disponíveis em termos

de características económicas e físicas do imóvel em

análise.

Método fiável que permite comparar imóveis que entre si

apresentam características especificas diversas,

designadas por “fatores de valorização”: (Localização,

idade, conservação, área, nível de acabamentos, etc.)

Técnicas de Homogeneização

Técnica de Homogeneização consiste em:

Com um número significativo de amostras no mercado,

proceder ao seu tratamento de modo a poderem ser

comparáveis. (Homogeneização de áreas, formas de

pagamento, tipologias, níveis de qualidade) isto é:

Ajustar os indicadores disponiveis à realidade em

estudo.

Qualidade de Informação

Indicador “ Área de avaliação “

Normalização e implementação do conceito de “área de

avaliação”.

Se a área assumir diversas definições, então os

indicadores de venda (relação entre o valor de venda do

imóvel e a unidade de área)

dependem da definição de área considerada.

Qualidade de Informação

Em regra, os desvios das avaliações efectuadas, por

Avaliadores diferentes podem ocorrer pelas seguintes

razões:

A) divergência entre os valores encontrados para a

área do

imóvel em apreço por esta ser medida de forma

diversa pelos avaliadores

B) divergência entre os indicadores de apoio à

avaliação

utilizados e calculados pelos avaliadores, dado os

mesmos serem obtidos com base em amostras

diferentemente caracterizadoras do mercado.

Áreas de Avaliação

Área bruta do RGEU;

Área bruta privativa do CIMI; - Apr

É a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das

paredes exteriores e eixo das paredes separadoras dos fogos e

inclui 50% das varandas privativas.

Áreas Acessórias – Aci

Correspondem ás áreas das arrecadações, terraços,

estendais, lugares de estacionamento, piscinas,

logradouros.

Os diferentes espaços não possuem o mesmo valor

unitário (€/m2).

Assim temos que homogeneizar as áreas através de

equivalência (Ri)

Área Expandida - Aex

Aex = Apr + ΣAci

Áreas de Avaliação

Processo de Homogeneização

Consiste numa adaptação a que os indicadores

característicos devem ser submetidos de modo a torna-

los homogéneos e portanto comparáveis ao imóvel em

avaliação.

O processo requer os seguintes elementos:

1. Estabelecer um quadro de características próprias para

comparação do imóvel a avaliar e dos imóveis de

referencia, tipologia, área principal e áreas acessórias,

idade, localização, exposição solar, acabamentos,

equipamentos, estado conservação e outros.

características de comparação – (ci)

Método Comparativo

2. Valor monetário de cada área considerada nos imóveis

de referência (área principal e valor de área da

acessória) área expandida

3. Estabelecer um quadro com os coeficientes de

homogeneização (hin). A cada [ci] de comparação

corresponderá um [hi].

4. Para cada imóvel (i = 1,2,3…n) de referência tem-se um

valor monetário homogeneizado igual a:

Vhi = Vex x hi1 x hi2 x hi3 x … hin

Método Comparativo

5. O valor monetário unitário €/m2 do imóvel em avaliação

será:

A média aritmética de todos os valores unitários

homogeneizados dos imóveis de referência.

6. Se o valor monetário do imóvel em referência for o

relativo só a área principal, há que adicionar o valor

monetário das áreas acessórias.

Método Comparativo

Características de comparação

A cada característica de comparação (Ci), corresponderá

um coeficiente de homogeneização (hi) que tomará um

valor inferior ou superior à unidade conforme se deva

baixar ou subir o valor do imóvel de referencia em

relação aos valores do imóvel de avaliação para as

características mais comuns.

Coeficientes de Homogeneização

a) Valor Económico – (h1)

Em regra os valores dos imóveis de referência são

superiores ao real logo: h1 < 1,00

b) Tipologias dos imóveis – (h2)

As tipologias superiores possuem valores monetários

unitários menores, logo se:

Tip. de referência > Tip. a avaliar: h2 > 1,0

Tip. de referência < Tip. a avaliar: h2 < 1,0

c) Idade – (h3)

Fracção referência mais velha → h3 > 1

mais novo → h3 < 1

d) Estado de Conservação - (h4)

Fracção de referência está em pior, igual ou

melhor estado.: h4 respectivamente >1; 1; < 1,0

CARACTERISTICAS DE COMPARAÇÃO

e) Localização - (h5)

Fracção de referencia localizada em local de

menor ou maior valor comercial: h5 será

respectivamente > 1,0 ou < 1,0

f) Nível de acabamento – (h6)

Fracção de referencia com nível de acabamentos,

menor ou maior que a fracção a avaliar h6: será

respectivamente > 1,0 a <1,0

Uma das dificuldades da homogeneização reside na

fixação dos coeficientes de homogeneização.

CARACTERISTICAS DE COMPARAÇÃO

Deve-se ter cuidado de se considerar cada coeficiente de

homogeneização “per si”, isto é, como indicadores

independentes.

O Método Comparativo directo de custo identifica o valor

do bem por meio de tratamento técnico atribuídos aos

elementos comparáveis constituintes da amostra.

Método Comparativo

Imóvelem

apreço

Imóvelde referência

1

Imóvelde referência 2

Imóvelde referência

3

Localização Av.de Roma Areeiro(1.15)

Av.de Roma(1.00)

Entrecampos(1.10)

Àrea Bruta (m2) 120.00 100.00 85.00 125.00

Tipologia (T3) (T2)(0.85)

(T2)(0.85)

(T3)(1.00)

Idade 15 20 17 20

Qualidade daConstrução

razoável razoável razoável razoável

Estado de Conservação

razoável mau(1.18)

razoável(1.00)

Menos razoáv(1.05)

Garagem ? não não não não

Data Nov 93 Set 90(1.02)

Jan 89(1.10)

Ago 91(1.03)

Valor Comercial ? 180000 204000 240000

Indicadorvalor/área

? 1800 2400 1920

Indicadorajustado

1930 2250 2170

Método Comparativo

Homogeneizando a informação de referência virá :

Imóvel de referência 1

1800x 1.15 x 0.85 x 1.18x 1.02 = 193,00 €/m2

Imóvel de referência 2

2400x 1.00 x 0.85 x 1.00 x 1.10 = 225 €/ m2

Imóvel de referência 3

1920x 1.10 x 1.00 x 1.05 x 1.03 = 228 €/ m2

Indicador Médio = (1930+2250+2280) : 3 = 2150,00 €/ m2

Valor Comercial Presumível do Imóvel em Apreço :

V = 120.00 m2 x 2150,00€/ m2 = 258.500,00€

Imóvel em

avaliaç

Imóvel de

Refª 1

Imóvel de

Refª 2

Imóvel de

Refª 3

Imóvel de

Refª 4

Imóvel de

Refª 5

Localização Sete Rios Estr. Benfica

(1,10)

Sete Rios Estr. da Luz

(1,05)

Estr. da Luz

(1,05)

Pr. Espanha

(0,95)

Área Bruta

(m2)

125 128 115 130 120 130

Tipologia T3 T3 T2

(0,87)

T3 T3 T3

Idade 20 20 18 6

(0,90)

8

(0,87)

10

(0,95)

Qualidade da

construção

Razoável Razoável Alta

(0,90)

Alta

(0,90)

Boa Boa

Estado de

conservação

Boml Mau

(1,20)

Razoável

(1,05)

Muito Bom

(0,90)

Muito Bom

(0,95)

Muito Bom

(0,85)

Garagem

(€)

Não Sim

=23.000

Sim

=22.000

Não Não Sim

=25.000

Aquecimento e

ventilação

central

Não Sim

(0,98)

Não Não Não Não

Valor

comercial

? 320.000€ 345.000€ 377.000€ 356.000€ 430.000€

Indicador

Ajustado (€)

3.001,6 2.309,2 2.219,8 2.574,5 2.389,9

Método Comparativo

A aplicação do "MÉTODO COMPARATIVO" é mais

adequada na avaliação de propriedades que são

transaccionadas em maior número (habitações, terrenos),

menos adequada na avaliação de propriedades com

transacções menos frequentes e não adequada na avaliação

de propriedades nunca ou raramente transaccionadas

(hospitais, castelos, igrejas).

O suporte desta metodologia é informação imobiliária que

deve ser quantitativa e qualitativamente adequada. Essa

informação pode ser obtida com o trabalho de prospecção

ou por meio de fontes diversas, tais como as bases de dados.

Método Comparativo

Contudo a utilização deste método envolve os

seguintes riscos:

a) Risco associado à falta de prudência na recolha de

dados, ou à interferência de critérios subjectivos;

b) Risco associado à falta de quantidade de

transacções por forma a não se obter uma

caracterização correta do mercado a estudar.

Fig 1 Caderneta Predial Rústica do Serviço de Finanças

Fig 2 - Fotografia do Gloogle Earth

Fig 3 – Planta do Instituto Geográfico Português – www.igeo.pt