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Módulo I
Parabéns por participar de um curso dos
Cursos 24 Horas.
Você está investindo no seu futuro!
Esperamos que este seja o começo de um
grande sucesso em sua carreira.
Desejamos boa sorte e bom estudo!
Em caso de dúvidas, contate-nos pelo site
www.Cursos24Horas.com.br
Atenciosamente
Equipe Cursos 24 Horas
Sumário
Introdução.....................................................................................................................3
Unidade 1 - O Funcionamento do Mercado Imobiliário .................................................4
1.1 - Os Graus de Fundamentação e Precisão na Avaliação de Imóveis .........................5
1.2 - Avaliação de Casas - Critérios............................................................................. 10
1.3 - Avaliação de Apartamentos – Critérios ............................................................... 14
1.4 - Quem Faz a Avaliação do Imóvel?...................................................................... 18
1.5 - Variáveis na Avaliação dos Imóveis.................................................................... 23
1.6 - Escritura ............................................................................................................. 28
1.7 - Vistoria ............................................................................................................... 32
Unidade 2 - Cálculo do Valor dos Imóveis .................................................................. 39
2.1 - O Cálculo............................................................................................................ 40
2.2 - Cálculo do Fator de Profundidade ....................................................................... 49
2.3 - Cálculo do Fator de Testada................................................................................ 51
2.4 - Cálculo do Fator de Esquina................................................................................ 54
2.5 - Cálculo do Fator de Topografia ........................................................................... 55
2.6 - Cálculo do Fator de Localização ......................................................................... 56
Conclusão do Módulo I............................................................................................... 58
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Introdução
Olá! Seja bem-vindo(a) ao curso Avaliação de Imóveis!
O conhecimento sobre avaliação de
imóveis é essencial para profissionais que
atuam no campo de transações imobiliárias,
mas pode ser extremamente interessante
para o indivíduo que está na busca de um
imóvel para uso próprio. De certa forma, o
conhecimento e utilização de técnicas
adequadas tornam-se ferramentas utilizadas
para definir o valor do imóvel e um guia
quanto à aplicação de todos os
procedimentos burocráticos durante todo
esse processo.
Neste curso você aprenderá qual a melhor forma de avaliar um imóvel, métodos
utilizados e orientações sobre quem pode fazer a avaliação. Além disso, você aprenderá
a realizar alguns cálculos e a avaliar construções. Sua aprendizagem neste curso
também abrangerá a Legislação e Diretrizes da ABNT NBR 14.653.
Para que se possa efetuar uma boa avaliação, o profissional deve conhecer
procedimentos matemáticos e funcionamento do mercado onde se situa o imóvel.
Portanto, como você já deve ter percebido o curso Avaliação de Imóveis incluirá
detalhes imprescindíveis que precisam ser dominados pelo profissional desta área.
Aproveitem e bom curso!
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Unidade 1 - O Funcionamento do Mercado Imobiliário
Olá,
Daremos início ao nosso curso apresentando nesta unidade a importância da
avaliação dentro do mercado imobiliário e métodos de como ela pode ser aplicada.
No segmento do mercado imobiliário a avaliação de imóveis é algo que acontece
constantemente, por isso, é muito importante saber como avaliar e como calcular esses
bens para se manter no mercado de trabalho.
Outro ponto vital na avaliação e em
diversas transações financeiras são as operações
de compra/venda, locações, garantias de
empréstimos (hipotecas), apólice de seguros,
instalações comerciais/industriais e cobrança de
impostos. Como podemos observar, todas essas
situações podem empregar todo o conteúdo que
você aprenderá no curso Avaliação de Imóveis.
Apenas como exemplo, sempre que uma empresa necessita de um empréstimo
para investimento na construção de instalações ou capital de giro, ela irá recorrer a
bancos de desenvolvimento. Esses bancos por sua vez atenderão a essas solicitações
desde que o solicitante apresente garantias reais. Entende-se por garantias reais imóveis
ou máquinas e equipamentos que estão dentro desta empresa.
Sendo assim, toda vez que se faz um investimento com apoio em bancos de
desenvolvimento há necessidade de emissão de um laudo de avaliação do imóvel,
máquina ou equipamento.
Bom estudo!
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1.1 - Os Graus de Fundamentação e Precisão na Avaliação de
Imóveis
No setor imobiliário, como em qualquer outro setor, há também a lei da oferta e
da procura, que obedece a todas as características impostas sobre o triângulo que
comanda essa transação.
Há dois tipos de laudos:
Laudo da avaliação sem fé pública: É realizado pelo corretor que faz a
avaliação sem custo nenhum ao proprietário e posteriormente atribui um valor ao
imóvel. Depois dessa atribuição os valores recebidos pelo corretor variam conforme a
avaliação executada. O valor referente aos honorários do corretor para que execute uma
avaliação podem ser conferidos na tabela a seguir. Ela foi homologada em Reunião
Plenária do CRECI – PR em 27/11/2008. Além disso, para avaliações superiores a R$
25.001,00 o percentual pago ao avaliador deverá ser justificado de acordo com a
complexidade de seu trabalho. Confira:
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VALOR DO IMÓVEL HONORÁRIOS
até R$ 35.000,00 R$ 706,08
de R$ 35.001,00 até R$ 45.000,00 R$ 776,71
de R$ 45.001,00 até R$ 55.000,00 R$ 854,38
de R$ 55.001,00 até R$ 65.000,00 R$ 939,82
de R$ 65.001,00 até R$ 75.000,00 R$ 1.033,80
de R$ 75.001,00 até R$ 85.000,00 R$ 1.137,18
de R$ 85.001,00 até R$ 105.000,00 R$ 1.302,00
de R$ 105.001,00 até R$ 110.000,00 R$ 1.375,73
de R$ 110.001,00 até R$ 120.000,00 R$ 1.470,07
de R$ 120.001,00 até R$ 130.000,00 R$ 1.548,54
de R$ 130.001,00 até R$ 140.000,00 R$ 1.619,30
de R$ 140.001,00 até R$ 150.000,00 R$ 1.685,12
de R$ 150.001,00 até R$ 200.000,00 R$ 1.972,98
de R$ 200.001,00 até R$ 250.000,00 R$ 2.223,40
de R$ 250.001,00 até R$ 300.000,00 R$ 2.425,66
de R$ 300.001,00 até R$ 400.000,00 R$ 2.871,60
de R$ 400.001,00 até R$ 500.000,00 R$ 3.255,75
de R$ 500.001,00 até R$ 600.000,00 R$ 3.616,06
de R$ 600.001,00 até R$ 700.000,00 R$ 3.958,50
de R$ 700.001,00 até R$ 800.000,00 R$ 4.286,77
de R$ 800.001,00 até R$ 900.000,00 R$ 4.603,39
de R$ 900.001,00 até R$ 1.000.000,00 R$ 4.910,18
de R$ 1.000.001,00 até R$ 1.500.000,00 R$ 6.335,30
de R$ 1.500.001,00 até R$ 2.000.000,00 R$ 7.635,28
de R$ 2.000.001,00 até R$ 3.000.000,00 R$ 10.004,78
de R$ 3.000.001,00 até R$ 4.000.000,00 R$ 12.173,82
de R$ 4.000.001,00 até R$ 5.000.000,00 R$ 14.206,35
de R$ 5.000.001,00 até R$ 10.000.000,00 R$ 23.178,78
http://www.saladocorretor.com/incorporadora/honorarios-do-avaliador/
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Laudo de avaliação com fé pública:
Legalmente reconhecido para todos os fins de direito é um laudo realizado por
um oficial de justiça seguindo todos os critérios estabelecidos pelo devido órgão
regulamentador.
Há graus de classificação dentre os laudos de avaliação. Esses graus são
nomeados como: grau de precisão e grau de fundamentação. Evidentemente, para um
mesmo imóvel, dependendo dos graus de precisão e fundamentação exigidos, o valor
dos honorários do avaliador poderá variar.
Grau de Fundamentação: Podemos afirmar que o grau de fundamentação tem
a função de aprofundar o trabalho de avaliação, bem como o envolvimento na seleção
dos critérios que implicam diretamente na fidedignidade, na qualidade e na quantidade
de dados amostrais que são determinantes do valor do imóvel.
Uma pontuação é obtida de acordo com a finalidade da avaliação dos mais
variados tipos de imóveis segundo a tabela apresentada:
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Quanto à fundamentação, os graus são indicados na tabela abaixo, de acordo
com a soma dos pontos em função das informações apresentadas.
Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Grau
III II I
Limite mínimo 12 12 71
Limite máximo 35 70 100
www.ibapepb.org.br/includes/fatores.pdf
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O engenheiro de avaliações deve enquadrar seu trabalho em cada item da tabela.
A soma dos pontos obtidos em cada um desses itens deve ser utilizada para conferir o
grau de fundamentação conforme indicado.
Grau de Precisão: O grau de precisão, como o próprio nome já diz, é
estabelecido para firmar o grau de certeza da avaliação, ou seja, a taxa tolerável de erro
irá depender da natureza do bem, da coleta dos dados, das suposições de mercado e as
ferramentas utilizadas na hora da avaliação.
É válido citar que tanto o grau de fundamentação quanto o grau de precisão
estão em fase de implantação no segmento imobiliário, e uma vez que esses graus são
utilizados como padrão, definitivamente eles apontarão um preço justo para vendedores
e compradores.
Portanto, podemos observar que existem três formas de se avaliar um imóvel:
� Por meio de um corretor que avaliará o valor do imóvel sem cobrar pelo
serviço, mas que incluirá 5% a mais no valor total de uma transação.
� Atribuir um valor ao imóvel baseando-se em pesquisas de campo, mas
que não tem valor legal.
� Ou finalmente por intermédio de um profissional especializado que
cobrará seus honorários de acordo com o grau de fundamentação e
precisão.
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1.2 - Avaliação de Casas - Critérios
A partir de agora serão apresentados os mais diversos critérios utilizados em
avaliação de casas seguindo suas variáveis e descrições.
Com a ampliação de crédito está ficando cada vez mais fácil a compra da casa
própria. Mas na hora da procura de uma moradia é necessário ficar atento aos mais
diversos pontos, pois no mercado imobiliário há diversos itens que contribuem para a
valorização e desvalorização do imóvel.
Observe os itens mais importantes no momento da compra de um imóvel:
� Localização
É comum falarmos que um local é melhor ou pior do que outro em função de
diversas características, dentre as quais sua infraestrutura urbana. De fato, a localização
é levada em conta no momento da avaliação. No tópico sobre variáveis entenderemos o
que faz ou não um imóvel ser valorizado.
� Dependências de empregado
Identifica a existência ou não de dependência de empregado, completa ou
incompleta (quarto e banheiro).
� Nível de conservação
Identifica o nível de conservação do imóvel, ou seja, se a edificação está em bom ou
mau estado de conservação.
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� Suíte
Identifica a presença ou não de suíte, atribuindo valores diferenciados quando há
mais de uma.
� Idade aparente
Por ser uma variável contínua, a idade do imóvel divide-se em períodos. Em
conformidade com a idade do imóvel é empregada uma determinada pontuação. O
imóvel usado sofre uma desvalorização de aproximadamente 1% ao ano.
� Garagem
A presença de garagem atribui um acréscimo ao valor do imóvel. A ausência, por
sua vez, é um dos fatores que mais influencia na sua desvalorização.
� Distância de serviços prestados
Consiste na identificação da proximidade do imóvel a mercados, padarias e outros
pontos de serviços. Não é necessário que haja uma escola ou hospital na porta de sua
casa, mas é conveniente que estejam localizados há uma distância de pelo menos 500
metros.
� Presença de lavanderia
Identifica a existência ou não de lavanderia – fator que valoriza o imóvel
residencial.
� Edícula
Identifica a presença ou não de edícula (construção de aproximadamente 3 ou 4
cômodos nos fundos do imóvel).
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� Padrão de acabamento
Identifica os vários níveis de acabamento. De acordo com os materiais utilizados os
níveis são divididos em três faixas: baixo, normal e alto.
Observe as descrições de cada nível na tabela a seguir:
BAIXO NORMAL ALTO
Esquadrias
ferro-chapa alumínio
natural
Alumínio
anodizado
Blindex
Portas lisa para pintura enceradas ou
envernizadas
maciças
Soleiras/peitoris cimento alisado mármore granito
Piso quarto/sala forração carpete 6 mm mármore/granito
Piso
BWC/Cozinha
cimento alisado
cerâmica esmaltada
cerâmica mármore ou
granito
Pintura PVA sobre reboco PVA em massa
corrida
acrílica em massa
corrida
Azulejos
branco
comercial até
1,5 m
branco decorado
Metais niquelados cromados de luxo
Ferragens ferro inox latão
Louças
branca simples coloridas com
modelo
simples
coloridas - modelo especial
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� Piscina
A área de lazer principalmente com a existência de piscina tem peso significativo
para a avaliação de um imóvel, bem como a rua em que se situa a moradia.
� Cobertura
Identifica o tipo de cobertura presente no imóvel.
� Estrutura
Identifica o material de construção do imóvel.
� Dormitório
Quantifica o número de dormitórios.
� Área do terreno
Identifica a área do terreno.
� Área construída
Identifica a área total construída.
� Peças
Quantifica as peças constituintes do imóvel.
� Banheiro
Identifica o número de banheiros sociais.
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Todos os dados citados compõem os critérios de avaliação de imóveis e nos
trazem informações interessantes: a maioria dos brasileiros opta por moradias que
tenham sala e dois quartos. Quando o casal tem filhos de sexo diferentes a opção é de
um imóvel composto por sala e três quartos.
Para facilitar a aquisição de um imóvel, existem vários planos de crédito
aprovado para pessoas que queiram comprar sua casa própria.
1.3 - Avaliação de Apartamentos – Critérios
A procura pela compra de apartamentos nas
grandes cidades é cada vez maior, mesmo com o
aumento na incidência de riscos. Há quem diga que
os apartamentos oferecem mais segurança e
estabilidade pelo fato de terem porteiro, sistema de
alarmes e segurança, câmeras etc.
É por esse motivo (segurança) que as vendas
deste tipo de imóvel estão sempre aquecidas. Além
disso, comprar apartamento requer muita pesquisa e
pode ser vista sempre como um bom investimento.
Muitas pessoas optam por comprar apartamentos em condomínios fechados,
onde a segurança é ainda maior, porém o custo com o condomínio geralmente também é
maior. Por isso, se for comprar um apartamento que faça parte deste perfil, reflita antes
e analise se compensará ou se valerá a pena.
Quando for escolher sua moradia e estiver em dúvida entre casa ou apartamento
lembre-se que apartamentos são cercados de restrições: alguns condomínios não
permitem animais e estipulam horários para que se possa ouvir música em volume alto.
Outros condomínios oferecem para cada apartamento apenas uma vaga na garagem.
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Para algumas pessoas, pode também ser incômodo o fato de ter apenas uma parede ou
um pequeno corredor separando-as de seu vizinho.
No momento da avaliação de um apartamento vários critérios precisam ser
levados em consideração. Observe-os atentamente antes da compra, pois são
determinantes e fundamentais para que se estipule o valor do imóvel.
� Revestimento do prédio onde o apartamento está localizado.
� Andar
Sabe-se que dependendo do andar em que se encontre o apartamento, ele será mais
ou menos valorizado. Na verdade, é um fator de valorização que tem relação direta com
a arquitetura e localização do prédio, ou seja, se não tiver elevador os apartamentos
mais baixos serão mais valorizados. Em contrapartida, se for um prédio com vários
andares e tiver elevador, a valorização se dará conforme forem ficando mais altos. Isso
acontece por conta do proprietário ter uma vista privilegiada, por ter menos barulho da
rua e de certa forma, mais status.
� Dependência de empregado
A existência de cômodos para empregados, assim como na avaliação de casas,
contribui para a valorização de apartamentos. Porém, em prédios de apartamentos é um
fator determinante no momento da avaliação. Em uma casa o proprietário pode adquirir
o imóvel e com o tempo anexar outro cômodo à estrutura, já no caso de apartamentos
não existe essa possibilidade. Portanto, observar no momento da avaliação se existe a
possibilidade de que um cômodo possa mais tarde ser revertido é determinante para o
valor do imóvel.
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� Estado de conservação
Consiste na identificação de rachaduras, conservação da pintura, piso, gesso,
estufamento de azulejos e problemas com vazamentos advindos de andares superiores.
� Suíte
Quando há quartos com banheiro.
� Idade aparente do edifício e idade real.
Por ser uma variável contínua a idade do imóvel divide-se em períodos: a idade
aparente e a idade real. A idade aparente mostra o estado de conservação atual do
prédio, como a pintura, fachada, reformas efetuadas, enfim, aquilo que pode ser visto. A
idade real corresponde à idade cronológica do edifício e isso se refere ao tempo de vida
de seus encanamentos e fiações, aos sistemas de
distribuição de água, à antena e à telefonia. Alguns
prédios se apresentam impecáveis, porém não possuem
estrutura para instalação de cabos de antenas e
interfones. Os condomínios mais novos já possuem
sistemas de marcadores de consumo de água
individualizado.
� Proximidade à: escolas, supermercados,
hospitais e centros comerciais.
� Lavanderia
� Posição do apartamento
Identifica a posição do apartamento em relação ao prédio (frente, lateral ou fundo).
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� Padrão de acabamento
� Salas existentes
O número de salas existentes em um apartamento valoriza o imóvel tanto quanto o
número de dormitórios. Isso se dá por conta da ausência de áreas de lazer e quintal
existentes em casas térreas. Nesse caso, alguns apartamentos dispõem de salas de visita,
salas de jantar, salas de leitura, jogos ou TV.
� Pavimento
Indica o número de pavimentos do prédio, ou seja, o número de andares.
� Garagem
Quantifica o número de vagas para carros, disponível para cada apartamento.
� Dormitório
Quantifica sempre o número de dormitórios + dependência de empregada em
separado.
� Elevador
Identifica a quantidade de elevadores no prédio e aponta se há elevadores sociais e
de serviço.
� Área privativa
Corresponde à superfície ou área do apartamento expressa em metros quadrados,
obtida do registro de imóveis.
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� Banheiro
Identifica o número de banheiros sociais independente das suítes.
1.4 - Quem Faz a Avaliação do Imóvel?
Como já foi dito no início desse curso, para
que uma boa avaliação seja realizada, o profissional
deve conhecer não só as ferramentas matemáticas que
envolvem cálculos para a transação, mas também o
funcionamento do mercado em que o imóvel está
situado.
Além disso, é imprescindível conhecimentos
das áreas de direito imobiliário, arquitetura, engenharia, topografia (descrição minuciosa
de uma localidade) e também informática. Com o domínio dessas competências, o
corretor fará um excelente trabalho de avaliação.
A responsabilidade de avaliar imóveis está destinada a três especialistas:
arquitetos, agrônomos e engenheiros. Cada um deles atua em diferentes situações de
acordo com a sua especialização. Em conformidade com regulamentos do CREA,
CONFEA e ABNT, para os engenheiros são estabelecidas atividades e atribuições tais
como: estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação
técnica. Tudo de acordo com as leis municipais, estaduais e federais.
Método comparativo de dados do mercado
A melhor forma de avaliação de um imóvel é por comparação com imóveis
semelhantes, chamado de Método da Comparação de Dados de Mercado.
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Apesar de ser a melhor forma de avaliação, depende da existência de transações
do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial e em quantidade
suficiente para possibilitar a análise dos valores.
Os valores de transações com imóveis semelhantes são indicadores que
evidenciam o mercado para um imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor
médio. É sempre uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns
dos outros. Não é possível simplesmente extrair a média aritmética.
Esta média pode ser feita por:
� Nível de rigor Expedito: Baseado no sentimento ou na experiência do avaliador.
Não tem justificativa matemática ou estatística.
� Homogeneização de fatores: Baseia-se na estipulação do valor do imóvel por
meio de um balanço de elementos que se apresentem. É chamada de nível
normal.
� Inferência estatística: A avaliação é feita levando-se em conta as estatísticas que
o mercado apresenta. Também é chamada de nível rigoroso.
A utilização desses três níveis de avaliações está prestes a ser substituída pelos
graus de fundamentação e precisão.
- Aspectos legais da atividade de avaliador
Os aspectos legais e as características da atividade do avaliador seguem as
Normas Brasileiras de Avaliação de Bens. Um dos critérios utilizados é o do
preenchimento de uma ficha pelo avaliador cujo conteúdo será detalhado neste tópico
do curso.
Essa ficha que deve ser preenchida pelo avaliador é chamada de Formulário de
descrição do imóvel e deve possuir os seguintes campos:
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� Data de avaliação;
� Variação de valores;
� Nome do avaliador;
� Nome do proprietário;
� Endereço do imóvel;
� Telefone do proprietário;
� Endereço do imóvel (referência);
� Tipo de imóvel (casa, apartamento);
� Área da edificação principal;
� Área do terreno;
� Área de edificações secundárias (edificações de empregados);
� Total de área construída;
� Altura do prédio;
� Número de apartamentos por andar;
� Condomínio fechado;
� Total de apartamentos;
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� Segurança noturna e diurna;
� Valor do condomínio e
� Posição em relação a sol.
Deve ainda conter campos que possam indicar a quantidade (e tipo de
acabamento) de: quartos, banheiros, suítes, sala, cozinha, varanda, escritório,
lavanderia, piscina, churrasqueira, quarto de serviço, garagem, elevadores, salão de
festas, portaria, quadras esportivas, sauna, ar condicionado, lazer, brinquedos, academia,
oficina entre outros.
Depois de esses aspectos estarem documentados, entra em ação o parecer do
avaliador, com todas as observações colhidas no decorrer da avaliação e com prazo
estabelecido para a compra do imóvel e dados técnicos.
O Avaliador dentro dos aspectos legais é o responsável por diversas atividades
básicas que no mercado imobiliário são chamadas de Atividades Preliminares, pois
precedem às demais com critérios impostos pela lei. São elas:
1) Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, outros;
2) Caracterização da sua finalidade: compra, venda, troca, desapropriação, doação,
alienação, restituição em pagamento, garantia, fins contábeis, seguro,
arrematação, adjudicação e outros;
3) Identificação do imóvel que será objeto da avaliação;
4) Necessidade ou não de verificação de medidas;
5) Atenção para prazo limite para apresentação do laudo;
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Em relação aos aspectos legais da atividade de avaliação é necessário constar
nas documentações dados precisamente corretos, como: nomes, assinaturas, títulos,
número do CPF/CGC e do registro no CREA do profissional ou empresa responsável.
É preciso saber que cabe ao avaliador alertar o comprador sobre qualquer tipo de
ônus sobre o imóvel, como: impostos atrasados, invasões, posseiros, riscos de
inundação, restrições de órgãos de proteção ambiental, restrições com as
concessionárias de energia elétrica ou telecomunicações, projeto de desapropriação,
patrimônio histórico ou qualquer outra informação que seja importante o seu
conhecimento.
Além disso, esse momento de avaliação requer uma quantidade significativa de
documentos. Confira na lista abaixo todos os trâmites necessários:
� Vistoria detalhada do bem avaliado no corpo do laudo;
� Fotografias coloridas que permitam pronta identificação do bem avaliado,
destacando a fachada, o interior do imóvel, logradouro e vizinhança;
� Diagnóstico de mercado no corpo do laudo;
� Plantas de engenharia e arquitetura (fornecidas pelo proprietário);
� Documentação do objeto avaliado;
� Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) dos trabalhos junto ao CREA (via
do contratante);
� Croqui de localização do imóvel avaliado com identificação dos elementos de
amostragem;
� Pesquisa de mercado conforme normas específicas;
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� Memorial de cálculos;
� Outros documentos que fundamentam o trabalho;
� Foto colorida de cada elemento da amostra (na ausência dessas fotografias,
justificar o caso).
1.5 - Variáveis na Avaliação dos Imóveis
Conforme vimos anteriormente, há inúmeras variáveis que interferem neste tipo
de trabalho. Veremos agora, detalhes sobre cada uma dessas variáveis e suas
justificativas.
As variáveis são responsáveis pela concretização do valor final do imóvel e o
avaliador utiliza-se desses atributos para realizar a avaliação. Dentro desse processo
torna-se difícil determinar quais serão as variáveis que julgarão o valor do imóvel.
Vale lembrar que a Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim
uma estimativa sobre os valores de propriedades em que o conhecimento profissional e
o bom julgamento são essenciais.
O objetivo de uma avaliação é encontrar a tendência central ou média coerente
do mercado, indicada por importantes transações imobiliárias.
Nas etapas qualitativas ou no que muitos chamam de atributos, foi desenvolvido
um parâmetro baseado em opiniões colhidas por profissionais das seguintes áreas de
avaliação de imóveis: empresarial, arquitetura, engenharia, empreendedores,
incorporadores, investidores, construtores e corretores de imóveis, com o intuito de
levantar quais são os atributos que valorizavam os imóveis. Os grupos de atributos
foram definidos por esses profissionais como: idade do imóvel, localização, terreno,
condomínio, escritura e impostos.
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- Variável de Localização
Os fatores valorizantes e os fatores desvalorizantes são dois fatores
determinantes que compõem a variável de localização. Para esclarecer esses parâmetros
avaliadores explicaremos esses dois fatores separadamente.
A variável de localização é definida pela quantidade de locais que beneficiam o
morador. Por exemplo, é sempre muito bom ter um supermercado ou um hospital perto
de casa. O distanciamento ou não destes locais influenciam diretamente na valorização
do imóvel.
Quanto maior a proximidade de
itens como: escolas, creches, postos de
saúde, clínicas, farmácias, bancos e
outros comércios, maior a valorização.
Por outro lado, temos os fatores
desvalorizantes, como:
engarrafamentos, ruídos, vendedores ambulantes, depredações de veículos e imóveis e
incidência de brigas (exemplo: locais onde aconteçam brigas constantes entre torcidas).
- Variáveis de Terreno
As informações decorrentes das variáveis de terreno são importantes para o
planejamento e a otimização de serviços de avaliação.
Alguns profissionais da área apontam onze determinantes para este tipo de
cálculo como principais variações de terreno. São elas:
- Declividade, ou seja, sua inclinação;
- Curvatura;
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- Curvatura planar;
- Perfil da curvatura,
- Direção do escoamento;
- Acumulação do escoamento;
- Comprimento do escoamento;
- Índice de umidade topográfica;
- Distância dos rios;
- Fator de frente
- Esquina.
Há diversos tipos de nomenclaturas para terrenos. A seguir mostraremos as
definições dadas para terreno de fundo, terreno encravado, terreno interno, terreno
acrescido de marinha e terreno de marinha.
Terreno de fundo: é aquele que, situado no interior da quadra, se comunica
com a via pública por apenas um corredor de acesso.
Terreno encravado: é aquele que não se comunica com a via pública.
Terreno interno: é aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local
parecido, acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares e
que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município.
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Terrenos acrescidos de marinha: são terrenos que se formaram, natural ou
artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de
marinha.
Terrenos de marinha: são terrenos, em uma profundidade de 33 m, medidos
horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio (preamar:
nível máximo de uma maré cheia) que, situados no continente, na costa marítima, nas
ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés.
-Variáveis de conforto
As variáveis de conforto são divididas em duas partes:
Conforto psicológico: Inclui área, conservação e padrão que é avaliado por
meio dos seguintes itens: número de blocos, número de apartamentos por andar,
qualidade aparente, revestimento, esquadrias e piso.
Conforto básico: Inclui vagas de garagem, água quente, isolamento acústico,
acessibilidade e localização;
Conforto financeiro: Relacionado com a facilidade de pagamento e preço.
-Variáveis de Condomínio
Por meio de uma análise subjetiva do revestimento do edifício considera-se o
tipo de material presente no acabamento ou se o edifício possui um ambiente agradável,
conseguido com um bom arranjo dos materiais utilizados, equilibrados com a presença
de árvores e jardins.
27
Diversas características construtivas, como pintura, revestimento externo,
esquadria, estrutura (concreto), material das paredes (alvenaria) e cobertura são levadas
em consideração para explicar esse atributo.
-Variáveis de Idade
Neste caso, dois principais fatores são determinantes: a idade aparente e a idade
real. Cada um deles recebe uma pontuação dentro do processo de avaliação.
Segundo pesquisas realizadas pela Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio
– Embraesp, quanto mais novo for o imóvel, mais a tabela de depreciação fica próxima
da realidade.
Outro item que facilita a exatidão da avaliação é a conservação. Se o estado de
conservação estiver entre regular e bom, a distorção do resultado será menor.
� Idade aparente: O avaliador pondera a idade atribuída ao imóvel de
modo a refletir sobre a utilização do imóvel, funcionalidade, partido
arquitetônico, materiais empregados, entre outros.
� Idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção
até a data de referência. Há uma tabela que deve ser seguida dentro
desse item que determina de forma clara o valor de depreciação do
imóvel de acordo com sua idade.
28
Confira:
http://pt.scribd.com/doc/7329734/Avaliacao-de-Imoveis-0023Plantaval
1.6 - Escritura
Após a realização da avaliação do
imóvel, ou seja, a liberação dele para venda, o
proprietário deverá apresentar uma quantidade
muito grande de documentos para que o
cartório faça a análise e libere a transferência
da escritura. A escritura é a comprovação de
que o imóvel possui um proprietário e que não
está penhorado, envolvido num processo de
inventário ou hipotecado.
Neste capítulo detalharemos toda a lista de documentação que será requerida no
processo de venda de um imóvel.
29
Relativa ao vendedor do imóvel e seu Cônjuge:
� Há necessidade de se providenciar Certidões Negativas fornecidas
pelos competentes Registros de Interdições e tutelas. Essa
documentação é encontrada na Secretaria Municipal da Fazenda.
� Logo em seguida você também precisará do Primeiro Ofício de
Interdições e Tutela.
� É pedido também o Segundo Ofício de Interdições e Tutela
� Você deverá portar as Certidões Negativas fornecidas pela Justiça
Federal
� É obrigatória a apresentação do Primeiro Ofício de Distribuição;
Segundo Ofício de Distribuição; Terceiro Ofício de Distribuição;
Quarto Ofício de Distribuição; Nono Ofício de Distribuição e alvará
judicial nos casos de espólio (conjunto de bens).
Por outro lado, quando a venda do imóvel é feita por pessoa jurídica são
necessários os seguintes documentos:
� Você precisa possuir a Certidão negativa de FGTS e INSS (original);
� Há necessidade em portar também a Certidão negativa de tributos
federais (original);
� Cópia legível e autenticada do contrato social e sua última alteração,
ou também, cópia legível e autenticada da AGE que autorizou a
alienação do bem (no caso de empresa não imobiliária) e da AGE
elegendo a Diretoria vigente;
30
� Cópia legível autenticada do CNPJ.
Relativa ao Imóvel
A Certidão de Ônus Reais é emitida junto ao registro de Imóveis. Traz a situação
real do imóvel e todo o seu histórico garantindo que não haja nenhuma situação que
impeça a sua venda. É expedida em um prazo de 30 dias.
Certidão do 9º Ofício de Registro de Distribuição
É essencial a Certidão do 9º Ofício. O interessado deverá juntar a ela uma cópia
legível do carnê do último exercício do IPTU, que servirá para comprovar toda a
quitação de débitos relacionados ao imóvel.
Certidão Negativa de ônus da Prefeitura - IPTU
Pode ser obtida junto à Secretaria Municipal da Fazenda.
Certidão Enfitêutica do Imóvel
A certidão Enfitêutica é a certidão que comprova que o proprietário está
transferindo o domínio de um bem para outra pessoa.
A certidão enfitêutica é requerida em cada município em um local diferente e
pode ser solicitada junto à Secretaria Municipal de Fazenda do Município do imóvel
pretendido.
Há casos em que o imóvel pretendido é foreiro ao Município, ou seja, possui
débitos. A certidão enfitêutica diz se tal situação ocorre e se encargos são devidos ao
Município. Este encargo exige o pagamento prévio de imposto que usualmente varia de
2,5 a 5% do valor da negociação. Às vezes o imóvel não é foreiro ao Município, mas é
foreiro à União. Observe o que consta da certidão de ônus reais (encargos).
31
Declaração de que o imóvel encontra-se livre e desimpedido
Se o imóvel estiver alugado, é necessário apresentar carta do locatário,
renunciando ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel objeto da
operação imobiliária. É necessário o reconhecimento de firma e fazer constar a data da
entrega das chaves do imóvel.
Certificação da existência de vaga de garagem
Certificar pela escritura ou outro documento sobre a existência de vaga de
garagem relativa à unidade, no caso de prédio residencial ou comercial.
Declaração do Síndico ou da Administradora de que não há dívidas com o
condomínio.
Em casos de uma venda de apartamento é necessária a solicitação de uma
declaração do condomínio. Nesta declaração, deverá constar se há ação judicial
proposta contra o vendedor do imóvel pelo condomínio.
Importante que você saiba que quando não houver condomínio será necessária
declaração do representante dos moradores em um documento que comprove a não
existência de condomínio. Se não houver um representante poderá recorrer a uma
declaração de três moradores com firma reconhecida para que seja validado legalmente
a não existência de taxa de condomínio.
Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI
O ITBI é pago pelo comprador, na compra de imóveis regularizados e só deve
ser pago após o resultado da análise das certidões do Cartório. O valor do ITBI
corresponde a 2% do valor de mercado do imóvel ou do valor da transação, conforme o
caso. O maior dos dois será adotado como base de cálculo do imposto pela Secretaria
Municipal de Fazenda.
32
Você não pode se esquecer que esta guia deverá ser paga antes da marcação da
escritura. Para isso, você precisará da cópia legível para conferência do valor recolhido.
É válido lembrar que se o valor definido for muito superior ao valor da venda, o
comprador poderá recorrer junto à Secretaria Municipal de Fazenda. A SMF solicita
cópia legível de um laudo de avaliação realizada para subsidiar a revisão, que poderá ser
negada.
Sempre é necessário que o segurado confira a guia de ITBI expedida pela SMF,
prestando atenção aos seguintes dados:
� Nome completo do requerente;
� CPF correto do requerente;
� Endereço correto e completo do imóvel;
� Nome correto e completo do transmitente (vendedor);
� CPF correto do transmitente;
� Valor declarado (deverá coincidir com o valor da negociação).
Qualquer irregularidade encontrada na Guia do ITBI deverá ser corrigida antes
da marcação da escritura, junto ao órgão emissor.
1.7 - Vistoria
De acordo com alguns dicionários, a palavra vistoria significa inspeção judicial a
um prédio ou algum lugar acerca do qual há litígio. Mediante essa definição o avaliador,
nessa situação, deverá caracterizar e descrever a edificação relativamente aos aspectos
de padrão construtivo, tecnológico e analisar o projeto imobiliário como um todo.
33
Durante todo o processo de vistoria, o avaliador deverá fotografar tudo o que
achar relevante no imóvel que está sendo avaliado e pesquisar os documentos e projetos
que possam auxiliá-lo na determinação do valor final. No caso de Avaliações Judiciais é
obrigatório anexar os negativos das fotos.
É importante ressaltar que a vistoria é a oportunidade de o avaliador utilizar toda
sua experiência do mercado imobiliário para caracterizar o imóvel que está sendo
negociado e compará-lo com os imóveis já avaliados e os que serão posteriormente
pesquisados.
É obrigatório constar a data e o turno em que foi realizada a vistoria. Caso a
vistoria seja acompanhada por pessoas relacionadas ao parecer ou ao imóvel, devemos
mencioná-las no corpo do parecer.
Os requisitos mínimos para a vistoria são:
� Identificação do solicitante;
� Objetivo do parecer técnico;
� Identificação e caracterização do imóvel;
� Indicação da metodologia utilizada;
� Valor resultante e sua data de referência;
� Identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador.
34
Além disso, a descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
� Medidas perimétricas,
� Medida de superfície (área),
� Localização e confrontações;
� Descrição individualizada dos acessórios
� Benfeitorias, se existirem;
� Contextualização do imóvel na vizinhança
� Infraestrutura disponível
� Aproveitamento econômico do imóvel;
� Data da vistoria.
Ao Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica recomenda-se estarem
anexados:
� Mapa de localização;
� Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
� Relatório fotográfico.
A vistoria resume-se a um exame criterioso em relação ao imóvel que está sendo
avaliado, levando-se em consideração aspectos como:
35
� Conservação;
� Padrão construtivo;
� Informações sobre a vizinhança;
� Características físicas;
� Topografia;
� Outros atributos que interfiram no valor real do imóvel.
Outras observações pertinentes:
Caracterização da região:
� Em relação aos aspectos físicos - condições topográficas, natureza
predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de
modificação em curto e médio prazo;
� Em relação aos aspectos ligados ao sistema viário - infraestrutura urbana e
coleta de lixo, redes de abastecimento de água potável, energia elétrica, telefone,
esgoto sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
� Em relação aos aspectos de equipamento comunitário e indicação de níveis
de atividades existentes - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de
trabalho, comércio, rede bancária, segurança, saúde e lazer;
� Em relação aos aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local -
posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e legais
condicionantes ao aproveitamento.
36
� Em relação aos aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local -
definições existentes de planos diretores e pela legislação específica do
parcelamento do solo, confrontando as leis de zoneamento e uso do solo do
município com a realidade verificada no local.
Caracterização do terreno do imóvel:
� Em relação aos aspectos físicos - topografia, superfície, consistência do
solo, porte, forma e localização confrontadas com as observações feitas às da
documentação disponível e divisa definida de acordo com a posição do
observador, a qual deve ser explicitada;
� Em relação aos aspectos ligados à infraestrutura urbana - boas
condições de avenidas, sinalização de trânsito, existência de praças,
investimentos vindos da prefeitura;
� Em relação aos aspectos de equipamento comunitário disponível - postos
de saúde, escolas públicas, instituições de lazer, esporte e cultura etc.;
� Em relação aos aspectos de utilização atual, legal e econômica –
hipotecas, processos administrativos etc.
Caracterização das edificações e benfeitorias:
� Em relação aos aspectos físicos (construtivos, qualitativos, quantitativos e
tecnológicos) comparando-os com a documentação disponível e verificando-se
as possíveis extrapolações de limites e confrontações;
� Em relação aos aspectos funcionais arquitetônicos de projetos paisagísticos com
a adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região com
vista à preservação do meio ambiente;
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� Em relação aos aspectos ligados por condições de ocupação, bem como
eventuais invasões, locações ou cessões a terceiros, ocupação pelo proprietário
ou imóvel desocupado.
� Em relação aos aspectos ambientais - adequação da edificação em relação aos
usos recomendáveis para a região e preservação do meio ambiente.
As benfeitorias não documentadas:
É essencial que em casos de que não constem na documentação as edificações e
benfeitorias, que sejam quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau de
detalhamento compatível com a finalidade da avaliação.
Se por motivos alheios o avaliador não puder vistoriar o imóvel internamente,
será possível realizar a vistoria apenas com os elementos que estiverem disponíveis.
Confira algumas observações que carecem de uma atenção especial:
� No caso de apartamentos e escritórios: áreas comuns, outras unidades do mesmo
edifício, informações da respectiva administração;
� No caso de unidades isoladas: área externa; no caso de conjuntos habitacionais;
� No caso de área externa e outras unidades semelhantes: ruas, avenidas, viadutos,
sinalização.
Durante todo o processo de vistoria, as considerações hipotéticas sobre o imóvel
deverão estar claramente explicitadas tal como no laudo de avaliação.
38
Vistoria de amostragem
A avaliação de empreendimentos prontos compostos de diversas unidades
autônomas (independentes) semelhantes é permitida somente na vistoria por
amostragem desde que seja acompanhada do critério adotado na escolha da amostra.
39
Unidade 2 - Cálculo do Valor dos Imóveis
Olá,
Até aqui foram detalhados os conceitos relacionados para a avaliação de imóveis
e como é o funcionamento do mercado imobiliário passando pelas variáveis,
determinantes de valor e a documentação necessária dentro deste processo.
Vimos também que na avaliação de imóveis os profissionais mais habilitados
para realizar a avaliação são os engenheiros, arquitetos e agrônomos, mas que corretores
também fazem esse trabalho. E há também a possibilidade de um proprietário comum
fazer a sua própria avaliação baseados em dados de mercado, porém sem validade legal.
Nesta unidade você vai conhecer a forma de
realização dos cálculos de valor de um imóvel e quais são os
fatores determinantes para inclusão de perdas nesse cálculo
ou ainda a influência de fatores de transposição,
profundidade testada, esquina e topografia sobre os
resultados.
Veremos ainda que o mercado imobiliário encontra-se
em constante expansão e que há uma crescente procura por serviços ligados a esta área.
Apesar da oferta de especialistas aptos a realizarem avaliações imobiliárias, podemos
afirmar que ainda é uma atividade limitada quanto às técnicas utilizadas, à transparência
de critérios e ao elevado custo.
É uma atividade prestada comumente por empresas e profissionais
especializados no ramo imobiliário. A necessidade e disponibilidade de horas de
trabalho destes profissionais afetam diretamente o valor final do serviço.
Bom estudo!
40
2.1 - O Cálculo
Mencionamos anteriormente
que os preços das avaliações
imobiliárias variam, porém não
podemos esquecer que há outros
fatores que determinam variações de
valores. Exemplo disso são as
variações de acordo com a empresa
ou profissional que presta o serviço,
o nível de detalhamento da
avaliação entregue ao cliente e o valor do imóvel avaliado.
Perceba que nesse processo, você ainda poderá encontrar outro desafio na
avaliação imobiliária: o tempo de espera pelo resultado. O cliente espera em média, sete
dias a partir do início da avaliação do imóvel até a entrega do resultado da avaliação.
Por outro lado, no que se diz respeito à qualidade e à confiabilidade dos
resultados obtidos das avaliações há divergências desde o simples valor do imóvel até
relatórios complexos e detalhamentos matemáticos de como o valor foi calculado.
Na prática de atribuir um valor ao imóvel é comum ouvir-se a questão: como se
calcula um imóvel? Pensando na melhor forma de responder a essa simples pergunta
esta unidade foi dedicada para esses tipos de cálculos.
É evidente que para se proceder aos cálculos relativos às estimativas dos valores
básicos dos terrenos urbanos, será necessário torná-los comparáveis. Portanto, realizada
a pesquisa de valores, confere-se aos elementos pesquisados um tratamento, de acordo
com as Normas da ABNT, em um processo chamado de homogeneização.
41
Pode-se afirmar que na prática o valor de um imóvel é expresso basicamente
pela multiplicação de sua área útil X preço do metro quadrado estabelecido pelo
mercado imobiliário para a região onde ele está situado.
Há alguns passos que devem ser seguidos na determinação de valores e que não
apresentam um nível de complexidade difícil. Em primeiro lugar, proceda às seguintes
identificações:
� Metragem;
� Número de dormitórios;
� Padrão;
� Região;
� Localização.
Depois determine o fator de depreciação de acordo com a idade e estado de
conservação do imóvel. A seguir, multiplique a área total do imóvel pelo preço do m2
da área total que consta na tabela de imóveis novos. O resultado obtido será o preço do
bem no lançamento. Agora multiplique o valor encontrado por 1,2. Desta forma você
encontrará o valor do imóvel valorizado.
42
O valor de depreciação do imóvel você pode calcular usando a tabela a seguir.
Com mais perspicácia, chega-se à composição do valor de um imóvel pelo
cálculo dos custos de terreno e da obra, pela área que ocupa, por sua destinação e por
suas virtudes em que se incluem a localização, a construção, o acabamento e as
benfeitorias. Após o agrupamento de todos esses fatores chega-se ao valor estimado do
Imóvel. Não podemos ignorar que a isso tudo se soma, é claro, o ganho de quem o
construiu e vendeu.
• Localização: uma mesma rua pode ter pontos com características bem diversas
e até opostas que acrescem o valor.
• Construção: o tipo de material empregado na obra e no acabamento ajuda a
compor o preço.
• Idade: imóveis mais antigos costumam sofrer uma depreciação maior do que os
novos, da mesma maneira que ocorre com os automóveis.
• Benfeitorias: reformas e ampliações projetadas por bons arquitetos que utilizem
material de qualidade elevam naturalmente o valor do imóvel, ao contrário, por
43
exemplo, de uma divisória feita sem planejamento e com sobras de outras
reformas.
• Movimento do mercado: uma área que era cheia de atrativos, tanto econômicos
quanto sociais, pode aos poucos entrar em decadência por inúmeros motivos:
falta de investimentos e melhorias, por não despertar mais o interesse do
público, porque a população não se renovou, porque a qualidade dos
estabelecimentos que serviam o bairro se deteriorou etc. O movimento de
mercado contrário – oferta de qualidade e procura em alta – e o empenho de
grupos ou da comunidade local pode provocar a vitalização ou revitalização de
uma localidade. A oscilação de preços é típica do mercado imobiliário. Um bom
indicador é o sobe e desce do preço médio do metro quadrado residencial e
comercial, que ainda não recuperou os valores dos primeiros sete anos da última
década.
É importante deixar claro
que só é considerada área útil a
quantidade de metros quadrados da
unidade habitacional. Não se pode
incluir nesse detalhamento as áreas
comuns, como elevadores, hall
social e lazer. Essa é uma
informação muito importante para o
comprador na hora da compra.
Uma dica interessante para quem não quer contratar um corretor ou engenheiro
para saber o valor do metro quadrado do seu imóvel é olhar na guia de recolhimento de
IPTU. Lá, pode ser encontrado o valor do terreno acrescido do valor gasto na
construção. O único porém é quando não foi declarado à prefeitura o valor real
investido na obra. Se isso acontecer o valor será mais baixo do que o valor real do seu
imóvel.
44
A tabela abaixo é utilizada como parâmetro para cálculo de valor de imóveis.
Tratamento dos dados
Passaremos agora para a explicação dos dados determinantes dos valores de um
imóvel de acordo com o mercado. É importante que esse cálculo seja baseado em um
parâmetro norteador, e para que esse valor seja atribuído de maneira heterogênea é
necessário que se faça a comparação por meio de dados mercadológicos.
Esse tipo de trabalho de campo é uma das mais importantes fases do processo de
avaliação. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado imobiliário e
coleta os dados e as informações que servirão de base para a avaliação.
O principal objetivo dessa tabulação de dados é a de obter uma amostra
representativa com a finalidade de explicar o comportamento do mercado no qual o
imóvel avaliado esteja inserido.
Neste período de tabulação, o profissional habilitado a avaliar investiga o
mercado e coleta os dados e as informações fidedignas a respeito de negociações
realizadas e ofertas recentemente oferecidas.
45
O critério para se embasar em algo sólido nesse tipo de pesquisa deve ser feito
utilizando-se principalmente informações como: faixa de valores no próprio local,
banco de dados existentes, sites de internet, empresas imobiliárias, corretores
especializados, anúncios de Jornais e cartórios de Registro de Imóveis.
Fica aqui o nosso alerta caso você use algumas dessas ferramentas:
� Tomar cuidado especial quando você for usar o valor da escritura como
parâmetro, pois, muitas vezes, o valor de escritura não é o real valor
negociado pelo imóvel. É necessário verificar qual foi o valor negociado
do imóvel e conhecer o seu valor real.
� Na entrevista com corretores de imóveis ou ofertantes, é de grande
importância que o pesquisador se apresente como pessoa realmente
interessada em adquirir o bem ofertado, sob pena de receber informações
distorcidas ou até mesmo não receber informação alguma. Neste caso o
avaliador pode apresentar contrapropostas, visando retirar a
superestimativa que normalmente acompanha o valor de oferta inicial.
� Informações de sites de internet, atualmente são importantes indicadores
quanto à exposição de imóveis no mercado e podem auxiliar nas
investigações. É um mercado que está crescendo com tendência a serem
os grandes formadores de bancos de dados.
� Pesquisa de campo também é considerada uma boa referência: o
avaliador faz uma visita aos vizinhos e verifica todas as informações de
interesse.
Essa pesquisa de dados aumenta a confiabilidade dos dados levantados e é
relevante para determinar o valor de mercado. Entretanto, é necessário levar em conta as
estimativas que em geral acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-
las pelo confronto com dados de transações.
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Sugerimos, antes de tudo, que seja feito um resumo das informações obtidas,
dispostas em gráficos que mostrem as distribuições de frequência para cada uma das
variáveis, bem como as relações entre elas.
Neste passo, verificam-se o peso da amostra bem como a interferência que ela
pode sofrer a partir das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação
além da identificação de pontos atípicos.
Desta forma você poderá confrontar as respostas obtidas no mercado com as
crenças do engenheiro de avaliações e permitir a formulação de novas conjecturas.
Algumas exceções, nos casos de transformação de pagamento parcelado para
pagamento à vista, oferecem uma taxa de desconto efetiva, líquida e representativa da
média praticada pelo mercado no momento da coleta de alguns dados.
Existem duas opções que podem ser usadas em função da qualidade e da
quantidade de dados e informações disponíveis para o avaliador no momento de
avaliação.
São elas:
� Tratamento por fatores – inclui a homogeneização por fatores e critérios que
são fundamentados por estudos conforme posterior análise estatística dos
resultados homogeneizados;
� Tratamento científico – tratamento baseado em evidências empíricas pelo uso
de metodologia científica que leve ao modelo validado para os padrões de
comportamento do mercado.
É preciso levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada
do mercado, uma vez que todas as informações nunca são completamente utilizadas. Por
47
isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração, desde a preparação
da pesquisa e o trabalho de campo, até o exame final dos resultados.
E ainda: O tratamento por fatores a serem utilizados devem ser indicados
periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados
periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis.
De forma alternada, podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no
mercado. É obrigatório que toda a coleta de dados esteja anexada ao laudo de avaliação
que foi realizado anteriormente.
A importância da qualidade da amostra precisa ser assegurada por diversos
fatores. Veja-os abaixo:
� Localização, especificação e quantificação das principais variáveis levantadas,
mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
� Fontes de informação e sua fidedignidade;
� Número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de
fundamentação;
� Mostrar semelhanças com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à
sua localização, à destinação e à capacidade de uso das terras;
� Um olhar crítico para visitar cada imóvel tomado como referência, sempre com
o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações relevantes;
� Sempre manter-se atento nos aspectos qualitativos e quantitativos;
� Após os passos anteriores, o avaliador deve tentar confrontar as informações das
partes envolvidas, de forma a conferir todas elas.
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Já no tratamento científico, é fundamental saber que os modelos a serem
utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores devem ter
seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Quando necessário, devem ser
revisadas algumas medidas que foram tomadas, com repercussão na classificação dos
graus de fundamentação e precisão.
Os dados de mercado não podem ser submetidos a tratamento prévio por fatores
de homogeneização.
Você verá então que os preços que integram o valor de uma casa são
homogeneizados quanto:
� À sua profundidade
� À testada
� À topografia
� À esquina
� À localização
� Aos melhoramentos públicos
49
2.2 - Cálculo do Fator de Profundidade
Esse fator define a
profundidade equivalente a ser
usada em conjunto com o fator de
testada ou de frente.
A profundidade do terreno
influenciará diretamente no valor
final. Comparando dois terrenos
com áreas iguais e profundidades diferentes, observamos que o terreno com maior
profundidade será prejudicado, mesmo com a área igual.
Existem várias teorias para definir o fator profundidade:
� Teoria 4-3-2-1: estabelece um percentual de desvalorização em relação
com o aumento da profundidade, como sendo nos primeiros 40% um
valor, 30% outro e assim por diante.
� Teoria 1/3, 2/3: onde o primeiro terço teria um valor e os 2/3 restantes
outro valor proporcionalmente menor.
Vários estudiosos, como Hofmann, Jarret Harper elaboraram suas fórmulas.
Uma das mais utilizadas é a do professor Harper.
Entretanto, com a prática notou-se que a fórmula de Harper não atendia a todos
os casos, pois em algumas situações, terrenos com pouca profundidade sofriam, na
realidade uma valorização, enquanto o correto seria uma desvalorização.
Os engenheiros brasileiros Joaquim Medeiros Junior e Nelson Alonso, do
IBAPE realizaram estudos estabelecendo diversas fórmulas para o cálculo desse fator.
50
No entanto, na prática verificou-se que a tabela abaixo acomoda as variações de
valores, determinando suas desvalorizações.
Tabela de Depreciação pela Profundidade
Fator Profundidade
Profundidade efetiva Depreciação Fator
Menor ou igual a 10 m 30% 0,70
12,50 20% 0,80
15,00 15% 0,85
16,00 10% 0,90
18,00 5% 0,95
De 20,00 a 40,00 m 0% 1,00
45,00 5% 0,95
50,00 10% 0,90
55,00 15% 0,85
60,00 20% 0,80
65,00 22% 0,78
70,00 25% 0,75
75,00 27% 0,73
80,00 30% 0,70
Para encontrar o valor do fator de profundidade o cálculo que deve ser feito é a
área do terreno dividida pela testada do lote.
No próximo tópico você entenderá como é efetuado o cálculo do fator de
testada, bem como, sua definição. Utilizaremos também tabelas para facilitar seu
processo de compreensão.
51
2.3 - Cálculo do Fator de Testada
A testada se trata da parte anterior de certo terreno ou prédio, que confina com
uma rua ou outro logradouro público. Ou seja, é a linha que separa uma propriedade
privada de um logradouro público. A testada do imóvel é a largura do terreno (incluindo
os muros laterais, se existirem).
Veja um exemplo claro na ilustração abaixo:
http://www.saocarlos.sp.gov.br/index.php/fazenda-seu-dinheiro/154468-iptu-incentivo-ambiental.html
Assim como a profundidade influenciará no preço final, também a testada irá
estabelecer diferenças de preço do imóvel. A tabela abaixo foi desenvolvida
empiricamente, levando-se em consideração as testadas reais em relação às testadas de
referência para a região.
Por exemplo, se seu terreno possui mais de uma testada você poderá se basear na
tabela abaixo para saber o valor de cada uma delas.
52
Se o seu imóvel fica numa esquina, deve-se somar a testada da frente (principal)
e a testada lateral (secundária). Confira abaixo exemplos de testada, tanto para esquina
quanto para o meio da quadra.
Observe a imagem para obter uma melhor compreensão de como um imóvel
pode ter mais de uma testada.
http://www.saocarlos.sp.gov.br/index.php/fazenda-seu-dinheiro/154468-iptu-incentivo-ambiental.html
Assim, após toda a verificação que é feita sobre tudo o que é o usual nos terrenos
de determinada região, iremos estabelecer sua valorização ou desvalorização com o
cálculo da testada do imóvel em questão. Pode-se utilizar essa tabela como elemento
norteador no momento do cálculo.
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TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA
10,00 m 12,00 m 15,00 m 16,00 m 20,00 m
Testada
referência
efetiva Desv Vlzç. Desv Vlzç. Desv. Vlzç. Desv. Vlzç. Desv Vlzç.
5,00 0,840 0,800 0,760 0,750 0,700
6,00 0,880 0,840 0,800 0,780 0,740
7,50 0,930 0,890 0,840 0,830 0,780
8,00 0,945 0,900 0,860 0,840 0,800
9,00 0,974 0,930 0,880 0,870 0,820
10,00 0,960 0,900 0,890 0,840
11,00 1,024 0,980 0,930 0,910 0,860
12,00 1,046 0,950 0,930 0,880
13,00 1,067 1,020 0,970 0,950 0,900
14,00 1,106 1,039 0,980 0,970 0,910
15,00 1,124 1,057 0,980 0,930
16,00 1,141 1,074 1,016 0,950
17,00 1,174 1,090 1,031 1,015 0,960
18,00 1,189 1,106 1,046 1,029 0,970
19,00 1,189 1,121 1,060 1,044 0,990
20,00 1,189 1,136 1,074 1,057
21,00 1,189 1,163 1,087 1,070 1,012
22,00 1,189 1,176 1,000 1,082 1,024
23,00 1,189 1,189 1,112 1,094 1,035
24,00 1,189 1,189 1,124 1,106 1,046
25,00 1,189 1,189 1,136 1,118 1,057
26,00 1,189 1,189 1,147 1,129 1,067
27,00 1,189 1,189 1,158 1,139 1,078
28,00 1,189 1,189 1,168 1,150 1,087
29,00 1,189 1,189 1,179 1,160 1,097
30,00 1,189 1,189 1,189 1,170 1,106
32,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,125
54
35,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,150
40,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
45,00 1,189 1,189 1,189 1,189 1,189
A primeira coluna refere-se ao valor efetivo do terreno, em outras palavras, o
valor total da área do terreno. Já os valores 10m, 12m, 15m, 16m e 20m mudam de
acordo com cada região em que o imóvel está situado.
Para tal usa-se a aplicação da seguinte fórmula:
2.4 - Cálculo do Fator de Esquina
No momento do cálculo de valores de terrenos e imóveis de esquina há uma
diferenciação em termos de valores e é essa característica que você poderá ver agora.
De acordo com a NBR 5676, “Os lotes de frentes múltiplas e/ou esquina têm a
necessidade de serem avaliados observando as vantagens ou desvantagens decorrentes
das suas características especiais.”.
Como já foi mencionado anteriormente, terrenos em meio a uma quadra ou de
esquina possuem valorização diferenciada. A diferenciação também acontece para
imóveis ou terrenos comerciais ou residenciais.
Neste tópico entendemos brevemente a importância do valor atribuído em
relação à esquina. No próximo tópico, explicaremos o cálculo do fator topografia.
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2.5 - Cálculo do Fator de Topografia
Observe agora uma breve
descrição do que é topografia e
como funciona o cálculo desse fator
em função do valor de cada imóvel.
De acordo com o glossário
civil de termos técnicos topografia é
arte que estuda e apresenta em
desenho as formas de um terreno, representando as situações naturais e artificiais que
nele se apresentam.
O fator de topografia exprime a partir de um padrão normal (onde um terreno
plano tem coeficiente igual a 1,00), valores menores para aqueles terrenos em aclive ou
declive.
Este fator corrigirá a irregularidade do terreno.
Observe a tabela.
Tratando-se de localização com topografia acidentada, o imóvel ou terreno
poderá sofrer um decréscimo de até 30% (fator 0,70) no valor em relação ao terreno
56
plano situado ao lado. Igualmente em relação se ele for passível de alagamento e o outro
não.
2.6 - Cálculo do Fator de Localização
O caminho mais fácil para estabelecer o fator
localização ou de transposição é, após a
homogeneização de todos fatores acima, utilizar a
planta de valores do município em uma regra de três.
O Fator Localização concentra-se em estudar
uma área específica a partir das unidades de
distribuição de produtos ou de prestação de serviços.
Assim, o objetivo destes problemas é determinar a
quantidade e a localização ideal na qual o imóvel
está localizado.
A decisão de localização baseia-se especialmente em dois tipos de dados, a esses
dados damos o nome de dados qualitativos e quantitativos.
� Os dados qualitativos são dados sobre o local que podem ser medidos de
forma subjetiva.
� Os dados quantitativos são dados sobre o local que podem ser medidos e
ter um valor exato estabelecido. Como exemplos, temos preços e
salários.
Cálculo de Melhoramentos Públicos:
No momento de cálculo de fator de melhoramentos públicos o projeto da
construção deve observar as seguintes regras:
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� Melhoramento público em sua totalidade: O proprietário terá direito a
indenização futura. As restrições urbanísticas no desenvolvimento do projeto
devem ser consideradas para todo o imóvel.
� Melhoramento público em sua parcialidade: O proprietário terá direito à
indenização futura. As novas edificações devem atender aos recuos mínimos, à
taxa de ocupação e ao coeficiente de aproveitamento em relação ao imóvel todo.
Devem ser previstas soluções que permitam que a edificação atenda todas as
restrições urbanísticas e o Código de Obras e edificações no imóvel remanescente
depois que o melhoramento for executado.
Mais adiante você poderá conferir a tabela que constata o grau de avaliação dos
melhoramentos públicos e assim poderá se basear para calcular esses fatores.
Os terrenos servidos dos melhoramentos acima, obviamente serão mais
valorizados. A prática aceita nos processos de rigor normal a aplicação dos percentuais
acima, num processo de relacionamento do terreno avaliado com o pesquisado,
estabelecendo os fatores de correção para cada caso.
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Conclusão do Módulo I
Prezado Aluno(a)
Finalizamos assim, o primeiro módulo do nosso Curso de Avaliação de Imóveis.
Até aqui você tomou conhecimento do mercado imobiliário e dos cálculos dos mais
diversos fatores que podem interferir nas variantes de valor de um imóvel.
No próximo módulo, você aprenderá sobre todos os procedimentos no momento
da compra e da venda de um imóvel, bem como as taxas existentes nessas transações,
critérios para avaliação de imóveis urbanos e rurais e muito mais.
Lembre-se que para passar para o próximo módulo, você deverá fazer a
avaliação referente ao primeiro módulo. Só assim terá acesso aos materiais do segundo
módulo!
Boa sorte e até lá!