art. manutenção predial roberta

8/13/2019 Art. Manuteno Predial Roberta

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A IMPORTNCIA DA MANUTENO PREDIAL: UMA ATIVIDADEESTRATGICA PARA GARANTIR MAIOR DISPONIBILIDADE DAS

EDIFICAES

Roberta Nayhane de Lima

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Resumo

Os edifcios so um dos principais patrimnios de uma nao, e a sua no conservao,acaba por desvalorizar o patrimnio nacional, diminuindo consideravelmente a riquezaacumulada e at mesmo a qualidade de vida da populao. Essas edificaes abrigamtodos os tipos de ambientes, sejam eles empresariais, industriais ou domiciliar. Noentanto, a manuteno desses locais muitas vezes bastante onerosa, comprometendo a

garantia de disponibilidade da infra-estrutura. Por esse motivo o presente artigo temcomo objetivo explicar a importncia de se realizar manuteno predial atravs dainspeo, tornando-se esta uma atividade estratgica para garantir maiordisponibilidade das edificaes.

Palavras-chave: Manuteno predial, Disponibilidade, Atividade estratgica


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1. INTRODUO

Alguns investidores costumam gastar muito dinheiro e tempo no projeto e na construode edificaes que satisfaam seus gostos. Porm, quando todo o processo deconstruo est terminado, esses novos proprietrios tendem a esquecer um aspectoimportante, a conservao adequada e a manuteno da estrutura raramente solembradas at os danos comearem a aparecer.

Um imvel deve ser planejado para atender seus usurios por um longo perodo detempo, mas para que isso ocorra, faz-se necessria a prtica da manuteno preventivado bem construdo. Dessa forma a manuteno predial vem se tornando participanteativa do quotidiano da manuteno e passa a ser considerada como estratgia para queas edificaes tenham uma maior disponibilidade possvel sem que haja nenhumincidente que comprometa a segurana e a sade dos usurios.

Para explicar um pouco da histria da manuteno predial, (LOPES, 1993) afirma queas atividades de manuteno de edifcios comearam, embora de forma modesta, aserem estudadas em fins da dcada de 50 na Europa, principalmente na Inglaterra e pases escandinavos. Em 1965, o comit de Manuteno Predial foi criado peloMinistrio de Prdios e Servios Pblicos do Governo Britnico que ocorreu, pois oestoque que a Gr-Bretanha dispunha era consideravelmente mais velho do que osEstados Unidos, Japo e Alemanha.

No Brasil, o tema comeou a ser discutido com a criao da NBR 5674 em 1980.(LOPES, 1993) verifica que a Norma limitava-se a fornecer informaes no muito precisas incapazes de orientar a implantao de um sistema de manuteno predial. Jem 1988, ocorreu em Porto Alegre o seminrio de Manuteno de Edifcios, organizado pela universidade federal do rio grande do sul (UFRGS) e pela Secretaria do Interior eObras Publicas do Estado do Rio Grande do Sul (SDO). Aps este evento, em 1989,atravs de um convnio entre a Universidade de So Paulo (USP) e o Instituto dePesquisas Tecnologias do Estado de So Paulo (IPT), ocorreu um Simpsio Nacional,desenvolvendo o interesse pelo tema.

(MLLER, 2010) completa que a normalizao do assunto ocorreu com a atualizao

da NBR 5674, em 1999, (Manuteno de Edificaes

procedimentos), que dispesobre os mtodos a serem adotados para gerenciamento dos sistemas de manuteno predial. A NBR 14037, de 1998, (Manual de Operao, Uso e Manuteno de Edifcios:contedo e recomendaes para elaborao e apresentao) preconizou os requisitosnecessrios a criao de manuais de operao, uso e manuteno de edificaes.


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o pesquisador em contato direto com tudo o que foi escrito, dito ou filmado sobre oassunto em questo. Gil (2002), completa que a pesquisa desenvolvida mediante oconcurso dos conhecimentos disponveis e a utilizao cuidadosa dos mtodos e outros procedimentos cientficos envolvendo inmeras fases, desde a formulao do problemaat a satisfatria apresentao dos resultados.Dessa forma, foi realizado um levantamento das referencias disponveis a cerca doassunto que servir de base para elaborao do trabalho.

2. REVISO DE LITERATURA

2.1 HISTRICO

2.2 TIPOS DE MANUTENO

Em suma, fazer manuteno atuar no sistema (de uma forma geral) com o objetivo deevitar quebras e/ou paradas no planejadas na produo, bem como garantir a qualidadedos produtos e/ou servios.

Segundo a norma da ABNT (NBR 5462-1994) as definies de tipos de manutenoso:

A Manuteno corretiva a manuteno efetuada aps a ocorrncia de uma panedestinada a recolocar um item em condies de executar uma funo requerida.(VIANA, 2009) ressalta que a dita manuteno corretiva a interveno necessriaimediatamente para evitar graves conseqncias aos instrumentos de produo, asegurana do trabalhador ou ao meio ambiente; se configura em uma intervenoaleatria, sem definies anteriores, sendo mais conhecida nas fbricas como apagar

incndios . Manuteno preventiva a manuteno efetuada em intervalos predeterminados, ou deacordo com critrios prescritos, destinada a reduzir a probabilidade de falha ou adegradao do funcionamento de um item;

Manuteno preditiva so as manutenes que permitem garantir uma qualidade deservio desejada, com base na aplicao sistemtica de tcnicas de anlise, utilizando-sede meios de superviso centralizados ou de amostragem para reduzir a um mnimo amanuteno preventiva e diminuir a manuteno corretiva.

Para (XAVIER, 2003) quando a interveno, fruto do acompanhamento preditivo, realizada, estamos fazendo uma Manuteno Corretiva Planejada. Esse tipo de


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manuteno conhecido como CBM CONDITION BASED MAINTENANCE ou Manuteno baseada na condio. Essa manuteno permite que os equipamentosoperem por mais tempo e a interveno ocorra com base em dados e no em suposies.

2.3 MANUTENO PREDIAL

De acordo com a norma NBR 5674/99 da ABNT - Manuteno em Edificaes oconjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidadefuncional da edificao e de suas partes constituintes de atender as necessidades esegurana de seus usurios.

Segundo (VELLOSO NETO, 2006) a manuteno de edifcios engloba todas asatividades necessrias para o perfeito e continuo funcionamento dos seus componentes,equipamentos e instalaes, com o objetivo de manter o mesmo padro de conforto dequando o imvel foi entregue para uso. Com isso a manuteno predial o ramo da

engenharia voltado para a conservao, operao e segurana das edificaesresidenciais, comerciais ou industriais.

Essa atividade pode ser exercida por empresas especializadas por meio de programasespecficos de acordo com a necessidade de cada infra-estrutura. O resultado avalorizao constante do patrimnio, a garantia da funcionalidade de suas instalaes ea segurana dos que nelas habitam, trabalham ou circulam. (ABEMPI AssociaoBrasileira das empresas de engenharia de manuteno predial e industrial).

Uma vez que esto submetidos a inmeros agentes de deteriorao , os edifcios

tendem a deteriorar-se ao longo de sua vida til. Assim para minimizar esse efeito e para que o edifcio consiga atender os requisitos de desempenho para qual foi projetadofaz-se necessrio realizar atividades de manuteno nos vrios componente, elementos,subsistemas, e sistemas do edifcio.

Portanto, essa prtica no s capaz de solucionar, de imediato ou progressivamente, problemas rotineiros antes que se tornem graves. Uma vez que a manuteno predial realizada de forma correta e tecnicamente executada, ela garante segurana e bem estar.

Quanto normatizao da manuteno predial, foram definidas duas NBR, jmencionadas anteriormente.

NBR 5674, 1999 Manuteno de Edificaes Procedimento

Trata-se de uma norma genrica que esboa procedimentos para a produo de umsistema de manuteno. Serve apenas para orientar quanto aos parmetros que devemser levados em considerao nesta produo. Portanto tem o objetivo nico de orientaros procedimentos genricos de manuteno.

NBR 14037, 1998 Manual de Operao, Uso e Manuteno das Edificaes

Contedo e Recomendaes para Elaborao e Apresentao.


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Os manuais de operao, uso e manuteno das edificaes, devem ser entregues,segundo esta norma, aos compradores de imveis e tem como objetivo informar aosusurios quanto a:

Caractersticas tcnicas da edificao; Recomendaes para o melhor aproveitamento da edificao; Orientao para os servios de manuteno; Possibilidade de ocorrncia de falhas e acidentes pelo uso inadequado; Melhor forma de possibilitar o aumento e a durabilidade da edificao.

2.3.1 TIPOS DE MANUTENO PREDIAL

Sero tratados agora os tipos relevantes de manuteno predial. (BONIN, 1988), mostra

que a manuteno dos edifcios um assunto amplo, que envolve mltiplos aspectos, e pode ser classificada em vrios tipos:

a) Manuteno de conservao

A atividade de conservao trata de aes rotineiras, realizadas com periodicidadevarivel, podendo ser dirias, semanais, anuais, bianuais. So procedimentos correlatoscom a higienizao do prdio, mantendo as boas condies de habitabilidade. Porestarem vinculadas ao usurio, nem sempre so respeitados os procedimentos maiseficientes, resultando em problemas para os outros tipos de manuteno. (BONIN,

1988)b) Manuteno de reparao

Segundo (MLLER, 2010) a manuteno de reparao so procedimentos relacionadosa conservao em bom estado de funcionamento das partes integrantes do edifcio.Antes que alcancem nveis mnimos de desempenho. Est ligada, diretamente, aatividades preventivas e corretivas.

c) Manuteno de restaurao

A manuteno de restaurao so os procedimentos relacionados a correo das partesintegrantes do edifcio aps estas partes atingirem situao de desempenho inferior aomnimo a qual foram destinadas. Tambm envolve um planejamento de longo prazovisando manter a edificao em condies de uso por largo perodo de tempo (BONIN,1988).

d) Manuteno de modernizao

A manuteno de modernizao est relacionada com atividades preventivas ecorretivas, com o objetivo de recuperar e superar o desempenho para a qual as partes

integrantes do prdio foram concebidas e projetadas (BONIN, 1988).


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4. O planejamento da manuteno

O planejamento dos servios de manuteno requer a elaborao de uma previsodetalhada dos mtodos de trabalho, ferramentas e equipamentos necessrios, condiesespeciais de acesso, cronograma de realizao e durao dos servios de manuteno,consoante recomendaes da norma de Manuteno de Edificaes - NBR- 5674/99 daABNT.

(VELLOSO NETO, 2006) discorre que o planejamento da manuteno caracterizado por servios cuja realizao organizada antecipadamente, tendo por referenciasolicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos componentes dasedificaes em uso ou relatrios de inspees peridicas sobre o seu estado dedeteriorao.

Para isso a manuteno predial depende de experincia e prticas especficas para seu

exerccio. Esta ao cobre todos os aspectos de infra-estrutura da edificao, zelando pela integridade dos sistemas eltrico, hidrulico, sanitrio, ar condicionado,comunicao, incndio e de segurana. Cuida tambm do aspecto civil da edificao, promovendo a conservao e eventualmente localizando deficincias estruturais daconstruo, que com o passar do tempo possam se traduzir em risco para a segurana doimvel. Dessa forma, esta prtica capaz de solucionar, de imediato ou progressivamente, problemas rotineiros antes que se tornem graves.

Preliminarmente, para deteco dos problemas nos edifcios deve ter o exatoconhecimento das anomalias construtivas, atravs de minuciosas vistorias, para seemitir o juzo tcnico das condies tcnicas, grau de risco, recomendaes bsicas eordem de prioridades dos servios e reparos, atravs do Laudo de Inspeo Predial paraque finalmente seja elaborado o plano da manuteno.

5. Inspeo predial

A inspeo predial uma vistoria realizada nas edificaes que busca verificar e relatarvcios construtivos que geram problemas, observando o estado das estruturas, dacobertura, da fachada, dos revestimentos, das instalaes eltricas, do SPDA Sistemade Proteo a Descargas Atmosfricas, das instalaes hidrulicas aparentes, eventuaisvazamentos de gua e possveis infiltraes, da conservao de caixilhos, doscomponentes estruturais visveis, entre outros. Para ser realizada necessrio que hajaum profissional especializado no assunto, com viso sistmica da edificao, bem comoconhecimentos tcnicos sobre materiais, sistemas e funcionamento.

Para realizar seu trabalho o profissional deve adotar um roteiro bsico de inspeo, oque possibilita a racionalizao das atividades e o planejamento da vistoria, tendosempre em mente que no se trata de um modelo definitivo e acabado, mas ao contrrio,deve ser encarado como uma ferramenta dinmica, em constante processo deatualizao e aperfeioamento, fruto da experincia e das inovaes tecnolgicas do


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mercado que demonstra tecnicamente as necessidades de reparos ou substituies dentrode uma programao de manuteno, e afinal o que programado torna-se vivel.

Deve-se lembrar que o produto final desta vistoria um Laudo que dever conter basicamente a classificao das anomalias quanto ao risco e seu grau de urgncia; listade prioridades tcnicas com orientaes, de acordo com as anomalias constatadas e aclassificao do estado de conservao da edificao.

importante ressaltar que o relatrio fotogrfico crucial para a compreenso de todo o processo, juntamente com a comprovao da deformidade e a juno da ART Anotao de Responsabilidade Tcnica de cada profissional envolvido, confirmando aintegridade das informaes prestadas.

H necessidade de avaliaes peridicas, conforme a idade do imvel e o tipo daconstruo, contando seu uso adequado e apontar as desconformidades que sendo

programadas, so menos onerosas. Destaca-se que nem sempre as mesmas regras deuma inspeo podem ser aplicadas a outra, pois, cada qual tem as suas especificidades.

Por fim deve-se elaborar um laudo de inspeo predial, devendo o mesmo constar osseguintes tpicos:

INTRODUO Identificao do solicitante e do imvel; Classificao do objeto da inspeo; Localizao;

Data da Diligncia;DESENVOLVIMENTO Caracterizao das condies verificada na vistoria; Descrio Tcnica do objeto: Padro Construtivo; Relao dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrio

das respectivas anomalias, classificadas por grau de risco e urgncia; Avaliao do estado de conservao geral do imvel;

CONCLUSO Concluses e recomendaes Relao de documentos analisados; Indicao das recomendaes tcnicas e/ou das medidas preventivas e corretivas

necessrias; Data do laudo;

ANEXOS Fotos e suas legendas; Cpia da Anotao de Responsabilidade Tcnica (ART); Plantas ou outros documentos.


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6. RESULTADOS E DISCUSSES

Os edifcios constituem um patrimnio nacional que, segundo (BONIN, 1988), representam uma riqueza acumulada durante os anos e fonte de novas riquezas.Portanto, os edifcios so investimentos que necessitam ser mantidos e valorizadoscomo qualquer outro tipo de investimento. Porm, a cultura da manuteno ainda incipiente no Brasil, pois se trata de um setor recente no pas, mas que aos poucos estentrando no mercado. Segundo dados da ABRAMAN Associao Brasileira deManuteno estima-se que a manuteno predial movimente anualmente cerca de R$10 bilhes, com perspectiva de crescimento de 7% ao ano nos prximos cinco anos.

Alm de permitirem a conservao do patrimnio nacional, essas atividades demanuteno so importantes, pois representam um custo significativo ao longo da vidatil do edifcio. (BONIN, 1988) considera que os custos anuais mdios de manuteno

podem ser estimados entre 1% e 2% do custo de reposio dos edifcios. Este valoranalisado isoladamente pode at parecer insignificante, porm acumulado durante a vidatil do edifcio pode chegar a ser equivalente e at mesmo superior ao custo de produo.

Fica claro ento que a ausncia da manuteno predial pode prejudicar o bomfuncionamento ou at mesmo impedir a utilizao da edificao, nos casos mais graves,afetando diretamente os usurios e trazendo graves prejuzos. Segundo dados cedidos pelo CREA Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - estudosconstatam que 66% das provveis causas e origens dos acidentes em edificaes com

mais de dez anos, esto relacionados deficincia com a manuteno e a perda precocede desempenho e deteriorao acentuada.

importante lembrar que as atividades de manuteno descritas neste trabalho, noobjetivam repor o desempenho inicial do edifcio, pois sempre ir ocorrer uma perdaresidual, ou seja, uma deteriorao irreversvel (LICHTENSTEIN, 1985).

Portanto a abordagem de manuteno neste artigo evidencia que a manuteno deedifcios necessita da conscientizao por parte dos projetistas, das construtoras e do proprietrio de que o edifcio no somente constitudo pela fase de produo, mas, principalmente, pela fase de uso. Diante disso, com o objetivo de minimizar aocorrncia de defeitos e de maximizar a disponibilidade de uso e a satisfao do usurio necessrio que seja iniciado o hbito da realizao da manuteno predial, tornandoest uma atividade de carter rotineiro.

7. CONSIDERAES FINAIS

A manuteno predial fundamental para a sobrevivncia das edificaes. Por essemotivo torna-se uma atividade estratgica de forma a garantir maior disponibilidade dasedificaes e diminuir os custo da no realizao da manuteno. Portanto de grandeimportncia que os envolvidos na gesto da manuteno dos edifcios contratem ou


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busquem especializao para realizao de inspees prediais peridicas em suasinstalaes. Sendo esse o primeiro passo para realizao da manuteno predial.

REFERNCIAS

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, NBR- 5674:Manutenode edificaes. Rio de Janeiro: ABNT, 1999

ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, NBR 5462:Confiabilidade e mantenabilidade.Rio de Janeiro: ABNT, 1994.

BONIN, L. C. Manuteno de edifcios: Uma reviso conceitual. In: Seminriosobre manuteno de edifcios. 1988, Porto Alegre. Anais: UFRGS 1988.

Guia de Manuteno Predial. Disponvel em: http://ebookbrowse.com/guia-de-

manutencao-predial-pdf-d88312781Acesso em: 05/07/2011LICHTENSTEIN, N. B. Patologia das construes: procedimento para formulaodo diagnostico de falhas e definio de conduta a recuperao de edificaes. 1985.(Dissertao de Mestrado) Escola Politcnica, Universidade de So Paulo. So Paulo,1985.

LOPES, J. L. R.Sistemas de manuteno predial: reviso terica e estudo de casoadotado no bando do Brasil. 1993. 128 f. Dissertao (Mestrado em Engenharia)Curso de Ps-Graduao em Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande doSul, Porto Alegre.

MOUBRAY, John.Introduo Manuteno Centrada na Confiabilidade. SoPaulo: Aladon, 1996.

MLLER, Yves Pereira.Manuteno Predial: Gerao de Indicadores dedesempenho para a companhia estadual de distribuio de energia eltrica.PortoAlegre, dezembro de 2010. Disponvel em:Acesso em: 06/07/2011.

VELLOSO NETO, Zeferino Ferreira.Gerenciamento da manuteno de edifcios.Maro 2006. Disponvel em: Acesso em 04/07/2011

VIANA, Herbert Ricardo Garcia.Planejamento e controle da manuteno. Rio deJaneiro, 2009

XAVIER, Jlio Nascif.Manuteno Tipos e Tendncias. Disponvel em: Acesso em: 05/05/2011
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