análise de viabilidade do projeto hoteleiro · 2018-12-20 · 2 hotel comfort guarulhos - sp 1....

Análise de Viabilidade do projeto Hoteleiro

2 de outubro de 2018

Hotel Comfort Guarulhos - Guarulhos - SP

2 Hotel Comfort Guarulhos - SP

1. Introdução 3

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas 5

3. O Projeto Hoteleiro 7

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução 12

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado 15

6. Projeção de receitas, despesas e resultado 17

7. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para um período de 10 anos 22

8.Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado

25

9. Conclusões finais 26

10. CoHotel, Principais informações 28

11. Condições restritivas 31

12. Glossário 32

Análise de viabilidade do projeto hoteleiro – Comfort Guarulhos

Agenda


Introdução

• A CoHotel Consultoria Hoteleira é uma empresa especializada no setor hoteleiro, atuando nas áreas dedesenvolvimento de novos empreendimentos e Hotel Asset Management.

• Trabalhamos para diversas Cadeias Hoteleiras presentes no Brasil, Investidores Imobiliários e Hotéis em operação

• A CoHotel Consultoria Hoteleira foi contratada pela UPCON incorporadora para executar a análise de viabilidadeeconômica do projeto hoteleiro Comfort Guarulhos em Guarulhos – SP

• O objetivo geral do presente relatório é realizar uma análise de viabilidade econômico financeiro apenas doempreendimento hoteleiro com 200 quartos, (uhs), na cidade de Guarulhos – SP , na Região do Aeroporto

• A avaliação do projeto em questão foi realizada utilizando os indicadores mercadológicos e resultados operacionaisinformados no estudo de mercado elaborado pela CoHotel para os incorporadores em setembro de 2018

• Com base nessas informações, concluímos com o cálculo da Taxa Interna de Retorno para um horizonte de 10 (dez)anos, apresentando um parecer acerca do tema central do estudo


Introdução

Metodologia e responsabilidades

• O presente relatório considera como base as informações coletadas no estudo de mercado e estatísticas operacionais, realizados pelaCoHotel em setembro de 2018, além de outras informações apresentadas pela Incorporadora, administradora e coletadas de formadireta ou através de terceiros especializados

• As principais etapas para a realização desta análise são:

– Análise econômica da região: Condições macroeconômicas, principais indiciadores sociais e econômicos e potenciais geradores de demanda

– Análise do empreendimento: Avaliação da localização e da formatação do projeto hoteleiro

– Análise do mercado: Avaliação da oferta e demanda hoteleira atual e projeção desses indicadores para os próximos anos

– Análise do Fluxo de Caixa: Projeção dos principais indicadores operacionais

– Análise do investimento: Cálculo da taxa de retorno para o investidor com base nos fluxos de caixa projetados

• Para o cálculo da taxa interna de retorno utilizamos o método da renda, a maneira mais utilizada para avaliação de imóveis urbanos. O método da renda é aquele que apropria o valor do imóvel e de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista

• Tanto este relatório, quanto os resultados apresentados no estudo de mercado e estatísticas operacionais, são meramente informativos e não se constituem em promessa de resultado ou rentabilidade

• A CoHotel realizou está análise, na data que o consta, utilizando as metodologias mais precisas para uma análise de viabilidade.

• Fatores externos poderão alterar os resultado aqui apresentados, e não implicarão em responsabilidade da CoHotel


Tendências e perspectivas macroeconômicas

Indicadores econômicos da cidade

• A cidade de Guarulhos está localizada a poucos quilômetrosdo centro da capital, e onde se encontra o prinicipal aeroportodo país, o Aeroporto Internacional de São Paulo/Guarulhos –Governador André Franco Montoro

• A economia da cidade é proveniente de apenas dois setores, ocomércio, responsável por mais de 70% do PIB e a industria,responsável por aproximadamente 30%

• O PIB da cidade cresceu a uma taxa de 1% a.a. Entre 2010 a2015, apresentando uma forte desaceleração em 2015 devidoa crise econômica que atingiu o país

• Os dados verificados no passado não necessariamente serãoverificados no futuro

Evolução do PIBEm R$ milhões

Fonte: IBGE últimos dados disponíveis

* Em termos reais

35.672 39.083 42.426

47.846 52.556 52.199

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Crescimento anual médio: 1*%


Tendências e perspectivas macroeconômicas

Aeroporto de Guarulhos

• O Aeroporto de Guarulhos é o principal e o mais movimentado aeroporto da América Latina, localizado no bairro de Cumbica e distante25 quilômetros do centro da cidade de São Paulo

• Em 2012 o aeroporto passou a ser administrado pela iniciativa privada, que ficou responsável pela sua expansaõ. Com investimentos deaproximadamente R$2,6 bilhões, para acosntrução de um novo terminal e a reforma dos já existentes, o aeroporto terá sua capacidadeaumentada para até 60 milhões de passageiros/ano

• Em 2014 o aeroporto atingiu a marca recorde de 39,5 milhões de passageiros no ano

• Com a crise econômica atingido o país nos últimos anos, o movimento do aeroporto apresentou uma redução, porém os dados de 2018indicam um novo crescimento, que deve culminar em novo recorde de passageiros

• O crescimento médio no numero de passageiros nos últimos 10 anos foi de 7,1% a.a.

Fonte: INFRAERO e GRU Airport

Evolução do número de passageiros no aeroporto de GuarulhosEm milhares de passageiros Set/2018

20.400 21.728 26.775

30.003 32.178 36.071

39.537 38.985 36.596 37.744 40.620

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 E


O Projeto Hoteleiro

Principais características

• O projeto hoteleiro elaborado pela UPCON será composto por apenas um edifício onde será instalado o Hotel Comfort Guarulhos com200 Uhs.

• O Hotel será administrado pela Atlantica Hotels International (AHI), uma empresa nacional com mais de 18 ano de experiência emhotelaria. A AHI possui o direito de operar no Brasil grandes marcas estrangerias de grandes grupos hoteleiros internacionais como aStarwood Hotels and Resort, Choice Hotel International e Carlson Hotels Worldwide, além de marcas próprias como Go Inn e byAtlantica Hotels

• A empresa é uma das principais administradoras hoteleiras atuando no mercado nacional, operando mais de 90 hotéis espalhados por15 estados brasileiros, totalizando cerca de 15 mil quartos.

• Para os próximos 4 anos, a companhia já possui mais de 80 contratos para operação de novos hotéis, que serão construídos no país

Marcas administradas pela AHI

Fonte: AHI

LUXO

SUPERIOR

MIDCLASS

ECONÔMICO

BUDGET


O Projeto Hoteleiro


• A bandeira Comfort é a marca de categoria Midclass da Choice Hotels International, e é reconhecida internacionalmente por sua excelência em hospitalidade, serviço, aparência e pelos padrões operacionais

• A marca Comfort está presente em mais de 2.000 hotéis espalhados pelo mundo, totalizando mais de 2.000 uhs

• Atualmente, a AHI opera cerca de 26 hotéis com a bandeira Comfort no país, com contratos assinados para tingir o número de 47 hotéis em 2017

Distribuição geográfica

Fonte: AHI


O Projeto Hoteleiro


• Previsão de inauguração: 1º semestre de 2020

• Padrão: MidClass

• Unidades: 200 Uhs

• Características: Café da manhã incluso na diária, acesso WiFi gratuito, espaço para eventos, Restaurante próprio e benefícios no programa Choice Privileges,

Conceito da marca*

Fonte: UPCON

*essas imagens são meramente ilustrativas e não fazem parte do projeto

Tipo Área (m²) QTDFração

ideal

Tipo "A" 24,05 150 0,49%

Tipo "B" 24,57 35 0,51%

Tipo "C" 26,12 15 0,54%

Total 4.859,25 200 100%


O Projeto Hoteleiro

Estimativas de custos

• As estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial estão descritos no quadro a seguir, conforme informado pela UPCON

• O custos com despesas pré-operacionais e capital de giro serão de responsabilidade do investidor e não constam no valor de venda. Esses custos serão desembolsados alguns meses antes da abertura do hotel

• Os demais custos, como montagem e equipagem das unidades e áreas comuns já estão incluídos no preço de venda

Estimativas de custos

Item Valor por Uh Uhs Valor total

Custo global da construção R$ 60.483,72 200 R$ 12.096.744,35

Montagem e equipagem das unidades e áreas comuns R$ 40.000,00 200 R$ 8.000.000,00

Despesas pré-operacionais R$ 3.800,00 200 R$ 760.000,00

Capital de Giro R$ 1.500,00 200 R$ 300.000,00

Total R$ 105.783,72 200 R$ 21.156.744,35


O Projeto Hoteleiro

Localização

• O futuro hotel será construído no terreno localizado no entorno do Aeroporto de Guarulhos, na R. Natalia Zarif, Nº 580, com acesso através da rodovia Hélio Smidt

• A distância entre o hotel e o aeroporto é de cerca de 7Km, menos de 10 minutos de carro


Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectiva de sua evolução

Oferta e hoteleira

• A cidade de Guarulhos de acordo com pesquisa direta, possuicerca de 2.861 unidades hoteleiras (uhs) em 18 propriedades.

• Desses hotéis, apenas 6 propriedades estão localizadas dentrodo aeroporto de Guarulhos, ou em região próxima,totalizando cerca de 1.192 quartos, 41% da oferta total.

• Nos últimos 4 anos 3 propriedades foram abertas na cidade:os hotéis Monreale, Sleep Inn Guarulhos na Região doAeroporto e Tryp by Wyndham dentro do Aeroporto,acrescentando 409 quartos ao set competitivo. 17% deaumento

Oferta Hoteleira

Fonte: CoHotel Consultoria

Dia Ano

1. Marriott* 311 113.515 11%

2. Hotel Pullman* 385 140.525 13%

3. Sleep Inn Guarulhos* 200 73.000 7%

4. Matiz* 160 58.400 6%

5. Slaviero Fast Sleep** 56 20.440 2%

6. Tryp By Wyndham** 80 29.200 3%

8. Brisltol Dobly 297 108.405 10%

9. Slaviero 210 76.650 7%

10. Mercure 106 38.690 4%

11. Panamby 144 52.560 5%

12. Serhs Executive 129 47.085 5%

14. Ibis 288 105.120 10%

15. Monaco Convention 193 70.445 7%

16. Domani 93 33.945 3%

17. Monreale 129 47.085 5%

18. Sables 80 29.200 3%

Total 2.861 1.044.265 100%

* Hoteis na Região do Aeroporto

** Hotéis dentro do aeroporto

Quartos disponíveis Participação

no mercado



Oferta e hoteleira

• O desempenho histórico do set competitivo foi estimado através de pesquisa direta nos hotéis que compõe este set

• O desempenho desses hotéis foi diretamente impactado pela desaceleração econômica sofrida no país e queda do volume depassageiros no Aeroporto

• Em 2014 a média de ocupação era superior a 74%, reduzindo para 54% em 2017

• Em 2018, foi estimado que o set competitivo encerre o ano com uma ocupação média de 65%, recuperando parte da demanda perdida

Fonte: CoHotel Consultoria e SPTURIS

Desempenho do mercado Desempenho do mercado

924.180 971.265 971.265 1.044.265 1.044.265

683.893 631.322 611.897 605.674 678.772

74%

65%63%

58%

65%

2014 2015 2016 2017 2018E

Oferta de Quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação

2014 2015 2016 2017 2018E

Oferta de Quartos do mercado 924.180 971.265 971.265 1.044.265 1.044.265

Quartos ocupados mercado 683.893 631.322 534.196 605.674 678.772

Taxa de ocupação do mercado 74,0% 65,0% 55,0% 58,0% 65,0%



Abertura de novos hotéis

• A seguir, apresentamos a projeção de ocupação do set competitivo, incluindo a entrada de hotéis nesse segmento.

• De acordo com nossa pesquisa, no segmento do set competitivo, além do hotel em estudo, que será aberto até 2020, outro hotel estásendo planejando para o aeroporto de Guarulhos, com 400 unidades

• Dado ao desempenho dos hotéis da cidade, estimamos que não haverá saída de hotéis do set competitivo até 2022

• Foi estimado um crescimento da demanda de 3% a 6% a.a. até 2022

Cronograma de abertura de novos projetosNúmero de quartos por ano (Uh X 365 dias)


2018E 2019 2020 2021 2022

Hotel em estudo - - 73.000 - -

Entrada Hotel GRU - - - - 109.500

Total Entradas - - 73.000 - 109.500

Nova Oferta de Quartos 1.044.265 1.044.265 1.117.265 1.117.265 1.336.265

Quartos ocupados mercado 678.772 719.499 755.474 778.138 801.482

Taxa de ocupação do mercado 65% 69% 68% 70% 60%


Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Estimativa da taxa de ocupação do hotel

• O hotel em estudo, com 200 unidades, totalizará 73.000 diárias disponíveis por ano, 6,53% da oferta competitiva prevista para 2020,primeiro ano de operação. O set competitivo possuirá um total de 1.117.265 quartos disponíveis no ano, chegando a 1.336.265, seaberto, os 400 quartos previsto na oferta futura

• Estimamos que a participação do hotel na demanda será 5% inferior à sua participação na oferta (penetração no mercado) apenas noprimeiro ano de operação e 100% já no segundo ano

• A partir do terceiro ano de operação, foi estimado que a sua participação na demanda será 5% superior a média do mercado(penetração 105%)

• Estimamos que o crescimento da demanda será de 3% a.a. a partir de 2020


Desempenho Projetado Taxa de Ocupação

73.000 73.000 73.000 73.000 73.000

46.893 50.842 45.974 47.353 48.774

64%

70%

63%65% 67%

2020 2021 2022 2023 2024

Oferta de quartos Quartos ocupados Taxa de ocupação

2020 2021 2022 2023 2024

Desempenho do Set Competitivo

Oferta de quartos (ano) 1.117.265 1.117.265 1.336.265 1.336.265 1.336.265

Demanda por quartos (ano) 755.474 778.138 801.482 825.526 850.292

Taxa de ocupação do mercado 68% 70% 60% 62% 64%

Hotel em estudo

Quartos disponíveis 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000Participação na oferta 6,53% 6,53% 5,46% 5,46% 5,46%

Quartos da demanda captada 46.893 50.842 45.974 47.353 48.774Participação na demanda 6,21% 6,53% 5,74% 5,74% 5,74%

Penetração no mercado 95% 100% 105% 105% 105%

Taxa de ocupação do hotel 64% 70% 63% 65% 67%


Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

Cálculo da diária média

• Foi estimado que, o valor da diária média do hotel se já estivesse aberto em 2018, nos dias de semana, seria de R$260, valorsemelhante aos hotéis da mesma categoria na região e 50% abaixo dos Hoteis de Luxo

• Com base nesse valor, estimamos o valor da diária nos dias de semana em R$286,70 para 2020, atualização média de 5% a.a.

• O valor da diária média com café da manhã para 2020, foi calculado em R$ 275,53:

– Valor da diária média nos dias de semana – R$ 286,65, com ocupação estimada de 70%

– Valor da diária média nos finais de semana – R$ 257,99, 10% de desconto sobre a diária de dias de semana, com ocupaçãoestimada de 57%


Valor da diária nos dias de semana Cálculo da diária média - 2020

Reajuste diária média 2018 2019 2020

Diária média R$ 260,0 R$ 273,0 R$ 286,7Reajsute 0,0% 5,0% 5,0%

Tipo de acomodação Dias da Semana Final de Semana Total

Quartos disponíveis - dia 200 200 200

Dias disponíveis no ano 205 160 365

Quartos disponíveis - ano 41.000 32.000 73.000

Taxa de ocupação Média

Taxa de Ocupação 70% 57% 64%

Quartos Ocupados 28.700 18.193 46.893

Diária Média

Diária média Bruta R$ 286,65 R$ 257,99 R$ 275,53

REVPAR R$ 200,66 R$ 146,67 R$ 176,99


Projeção de receitas, despesas e resultado

Dados operacionais

• Número de hóspede: 1,2 por quarto ocupado, ocupação média de hotéis com foco no turismo de negócios

• Valor de diária média para 2022: R$275,50, incluindo taxas e café da manhã,

• Crescimento da Diária média de 5% ao ano, a partir de 2020, reajuste que leva em conta a projeção de inflação para o período além deum crescimento real

• Para a elaboração dessas projeções, a CoHotel levou em consideração o atual momento econômico do país

Resumo das projeções operacionaisR$ Inflacionados

Fonte: CoHotel Hotelaria

2020 2021 2022 2023 2024

Apartamentos Dia 200

Apartamentos disponíveis ano 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000

Apartamentos ocupados 46.893 50.842 45.974 47.353 48.774

% de ocupação 64,24% 69,65% 62,98% 64,87% 66,81%

Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x 56.272 61.010 55.169 56.824 58.529

Diária média bruta R$ 275,5 R$ 289,3 R$ 303,8 R$ 319,0 R$ 334,9

Crescimento anual - 5% 5% 5% 5%

Dados Operacionais



Demonstrativo de resultado consolidado - nominal

Resultado operacional Bruto - nominalEm valores nominais - reajustado à inflação

Fonte: CoHotel

2020 2021 2022 2023 2024

1. Receita Líquida 14.977.026 17.050.162 16.188.549 17.507.916 18.934.811

REVPAR (Receita Diárias/ Quarto Disponível) R$ 177,0 R$ 201,5 R$ 191,3 R$ 206,9 R$ 223,8

REVPOR (Receita Total/ Quarto Ocupado) R$ 319,4 R$ 335,4 R$ 352,1 R$ 369,7 R$ 388,2

1.1 Receita de Quartos 12.920.418 14.708.876 13.965.578 15.103.772 16.334.729

1.2 Receita de Alimentos & Bebidas 2.067.267 2.353.420 2.234.492 2.416.604 2.613.557

1.3 Receita de aluguel da área de eventos 474.841 540.569 513.252 555.082 600.322

1.4 Receita com Telefonia, Lavanderia e Garagem 328.252 373.689 354.805 383.722 414.995

1.5 ISS sobre Diárias 2% 258.408 294.178 279.312 302.075 326.695

1.6 Impostos (1.072.160) (1.220.570) (1.158.890) (1.253.339) (1.355.486)

2. Custos e Despesas operacionais 8.453.986 9.104.245 9.212.765 9.600.683 10.166.126

% da receita líquida 56,4% 53,4% 56,9% 54,8% 53,7%

2.1 Custos diretos 1.427.601 1.618.500 1.530.399 1.648.366 1.775.466

% da receita Líquida 9,5% 9,5% 9,5% 9,4% 9,4%

2.2 Salários e Encargos Sociais 3.175.041 3.302.043 3.434.124 3.571.489 3.714.349


2.3 Outras despesas operacionais 3.851.344 4.183.702 4.248.241 4.380.827 4.676.311


3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 6.523.040 7.945.917 6.975.785 7.907.233 8.768.685


Demonstrativo de Resultado




Resultado final antes do IR - NominalEm valores nominais - reajustado à inflação

Fonte: CoHotel

2020 2021 2022 2023 2024

Apartamentos Dia 200

Apartamentos disponíveis ano 73.000 73.000 73.000 73.000 73.000

Apartamentos ocupados 46.893 50.842 45.974 47.353 48.774

% de ocupação 64,24% 69,65% 62,98% 64,87% 66,81%

Total de hóspede por quarto ocupado 1,2x 56.272 61.010 55.169 56.824 58.529

Diária média bruta R$ 275,5 R$ 289,3 R$ 303,8 R$ 319,0 R$ 334,9

Crescimento anual 0% - 5% 5% 5% 5%

1. Receita Líquida 14.977.026 17.050.162 16.188.549 17.507.916 18.934.811

2. Custos e Despesas operacionais 8.453.986 9.104.245 9.212.765 9.600.683 10.166.126


3. Lucro Operacional Bruto (GOP) 6.523.040 7.945.917 6.975.785 7.907.233 8.768.685


4. Gastos de Capital 1.719.812 2.167.966 2.175.300 2.558.302 2.782.623


5. Resultado líquido antes do IR 4.803.228 5.777.951 4.800.485 5.348.931 5.986.062


6. Resultado por unidade Fração ideal

6.1 Resultado por unidade Tipo 1 (0,495%) R$ 23.773 R$ 28.597 R$ 23.759 R$ 26.474 R$ 29.627



Dados Operacionais




Gastos de Capital - nominalEm valores nominais - reajustado à inflação

Fonte: CoHotel

Demonstrativo de Resultado 2020 2021 2022 2023 2024

4. Gastos de Capital 1.719.812 2.167.966 2.175.300 2.558.302 2.782.623


4.1 Total da Taxa de Administração 1.294.271 1.525.421 1.391.476 1.541.174 1.688.480

Taxa básica de adm R$ 641.967 R$ 730.829 R$ 693.898 R$ 750.450 R$ 811.612


Taxa de performance (Incentivo) R$ 652.304 R$ 794.592 R$ 697.578 R$ 790.723 R$ 876.869

% GOP 10% 10% 10% 10% 10%

4.2 Reserva de Reposição de Ativos 299.541 511.505 647.542 875.396 946.741% da receita líquida 2% 3% 4% 5% 5%

4.3 Outros Gastos 126.000 131.040 136.282 141.733 147.402

IPTU R$ 100.000 R$ 104.000 R$ 108.160 R$ 112.486 R$ 116.986

Valor por Uh R$ 500,00 R$ 520,00 R$ 540,80 R$ 562,43 R$ 584,93

Seguros da Propriedade R$ 16.000 R$ 16.640 R$ 17.306 R$ 17.998 R$ 18.718


Taxa de administração condominial R$ 10.000 R$ 10.400 R$ 10.816 R$ 11.249 R$ 11.699


Crescimento - 4% 4% 4% 4%



Demonstrativo de resultado consolidado

Receitas Operacionais Custos e Despesas Operacionais

• Hospedagem:

– Receita proveniente da venda de diárias – foi utilizado umreajuste médio de 5% a.a. nos valores

• Alimentos e Bebidas:

– Receitas com café da manhã, Frigobar, Coffee Shop erestaurante - foi utilizado um reajuste médio de 5% a.a.nesses valores

• Outras receitas:

– Telefonia, lavanderia, garagem e outras - foi utilizado umreajuste médio de 5% a.a. nos valores

• Impostos incidentes sobre as receitas:

– ISS sobre a receita de hospedagem

– PIS e COFINS sobre a receita bruta

– ICMS sobre a receita de Alimento e Bebidas

• Custos diretos:

– Custo com insumos de Alimentos & Bebidas, insumos docafé da manhã e serviços terceirizados, como lavanderia,telefonia e garagem - foi utilizado um reajuste médio de 5%a.a. nesses valores

• Salários e encargos sociais:

– Gastos com os salários e encargos sociais doscolaboradores dos hotéis - foi utilizado um reajuste médiode 5% a.a. nos valores

• Outras despesas operacionais:

– Todos os outros gastos operacionais com habitações,Alimentos e bebidas, despesas administrativas, marketing evendas, manutenção e utilidades - foi utilizado um reajustemédio de 5% a.a. nesses valores

Gastos de capital• Taxa de administração da Administradora:

– Taxa de administração - 4% da Receita Líquida

– Taxa de performance – 10% do resultado Operacional Bruto GOP

• Reserva de reposição de ativos

• IPTU, seguros da propriedade Taxa de administração condominial ajustados 4% a.a


Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento

Rentabilidade do comprador da unidade

• O cálculo da rentabilidade do hotel em estudo será realizado sob a perspectiva do comprador da unidade e para isso utilizamos o cálculo da TIR (Taxa interna de retorno), que julgamos ser a melhor maneira para calcular a rentabilidade de um investimento, e utilizamos as seguintes premissas:

– Preço de venda final definido pelos incorporadores em setembro de 2018, que contempla a unidade mobiliada e equipada, incluindo despesas de pré-abertura e capital de giro – valor a vista

– Projeção do fluxo de caixa do investidor para um período de 10 anos de operação do hotel. A partir do 6º ano de operação, utilizamos um crescimento dos fluxo de 4% (levando em consideração apenas o reajuste da inflação), levando em consideração que o hotel já se encontrará no período de estabilidade (após o período de maturação, dificilmente o hotel deverá apresentar grandes variações de ocupação e valor de diária média que possam impactar no crescimento de seus resultados). O crescimento foi estimado pela CoHotel com base em dados coletados no mercado

– Ao final do 10º ano de operação, foi calculado o valor da perpetuidade do investimento utilizando uma taxa de desconto de 6% a.a., totalizando um Cap

Rate mensal aproximado de 0,5% a.m. (𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑜 𝑖𝑚ó𝑣𝑒𝑙(𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑝𝑒𝑟𝑝𝑒𝑡𝑢𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒) =𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎 𝑠𝑒𝑟 𝑑𝑖𝑠𝑡𝑟𝑖𝑏𝑢í𝑑𝑜 𝑛𝑜 𝑎𝑛𝑜 𝑛+1

𝑡𝑎𝑥𝑎 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑠𝑐𝑜𝑛𝑡𝑜 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 (𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙))

– De acordo com o índice FipeZap, que informa o preço médio de aluguel e compra de apartamentos na cidade de são Paulo, a rentabilidade média obtida por proprietários de imóveis com aluguéis foi de 5% a.a. em julho de 2018. Para o cálculo da rentabilidade deste projeto incluímos um premio de 1% a.a. por se tratar de um produto com mais riscos do que um aluguel comum

– O cálculo leva em consideração a atualização anual de receitas e despesas pela inflação do período, tratando-se, portanto, de uma TIR em valores nominais

Fonte: FipeZap, CoHotel e incorporadores

Tipo Área (m²) QTDFração

idealValor da unidade

Tipo "A" 24,05 150 0,49% R$ 400.000,00

Tipo "B" 24,57 35 0,51% R$ 408.648,65

Tipo "C" 26,12 15 0,54% R$ 434.428,27

Total 4.859,25 200 100%




Fonte: CoHotel e incorporadores

Rentabilidade – unidade tipo A

Valor final à vista:R$ 400.000 Fração ideal: 0,495%

Anos Capital Investido

/ Perpetuidade

Resultado

Hotel

Fluxo de

Caixa2018 (400.000) - (400.000)

2019 - - -

2020 - 23.773 23.773

2021 - 28.597 28.597

2022 - 23.759 23.759

2023 - 26.474 26.474

2024 - 29.627 29.627

2025 - 30.812 30.812

2026 - 32.045 32.045

2027 - 33.326 33.326

2028 - 34.659 34.659

2029 600.762 36.046 636.808

Total 600.762 299.117 499.879

9,11%

4,61%

TIR Nominal

TIR Real

Rentabilidade – unidade tipo B



/ Perpetuidade

Resultado

Hotel

Fluxo de

Caixa2018 (408.649) - (408.649)

2019 - - -

2020 - 24.287 24.287

2021 - 29.215 29.215

2022 - 24.273 24.273

2023 - 27.046 27.046

2024 - 30.268 30.268

2025 - 31.478 31.478

2026 - 32.737 32.737

2027 - 34.047 34.047

2028 - 35.409 35.409

2029 613.752 36.825 650.577

Total 613.752 305.585 510.688

9,11%

4,61%

TIR Nominal

TIR Real




Fonte: CoHotel e incorporadores

Rentabilidade – unidade tipo C



/ Perpetuidade

Resultado

Hotel

Fluxo de

Caixa

2018 (434.428) - (434.428)

2019 - - -

2020 - 25.819 25.819

2021 - 31.058 31.058

2022 - 25.804 25.804

2023 - 28.752 28.752

2024 - 32.177 32.177

2025 - 33.464 33.464

2026 - 34.803 34.803

2027 - 36.195 36.195

2028 - 37.643 37.643

2029 652.470 39.148 691.618

Total 652.470 324.863 542.904

9,11%

4,61%TIR Real

TIR Nominal


Comparação entre taxa de capitalização projetada para o empreendimento

e a de empreendimentos hoteleiros semelhantes em operação no mercado

• Os hotéis que compõem o mercado são investimentos patrimoniais e não tiveram suas unidades vendidas no mercado imobiliário,sendo assim não foi possível realizar uma análise comparativa de taxa de capitalização projetada para o empreendimento comempreendimentos similares em operação no mercado, como é solicitado pela normativa Inciso VIII do Anexo III da Deliberação CVM734/15

• Como são propriedades privadas, e não dispõe de informações públicas, não foi possível evidenciar as duas variáveis necessárias paracalcular a taxa de capitalização dos empreendimentos similares no mercado; 1-valor da unidade e; 2- remuneração anual da unidade, jáque os proprietários dos hotéis no mercado não se dispuseram a informar tais valores


Conclusões

Parecer sobre a qualidade do projeto

• A qualidade de um empreendimento hoteleiro pode ser definida de acordo com as seguintes características:Localização, bandeira e administradora hoteleira, formatação do produto e mercado

1. Localização:

– O hotel será construído em uma região privilegiada, a poucos quilômetros do Aeroporto de Guarulhos, que será o seu principal gerador dedemanda

– O aeroporto de Guarulhos já é o mais movimento do país, e deve ver sua demanda aumentando nos próximos anos. Após conclusão dosnovos investimentos, o aeroporto passará a ter capacidade anual de até 60 milhões de passageiros

• Bandeira e Administradora

– O empreendimento será administrado pela Atlantica Hotels International, empresa com vasta experiência no mercado local, operando maisde 15 mil quartos espalhados em cerca de 90 hotéis pelo país

– A Bandeira Comfort é reconhecida mundialmente, podendo ser encontrada em mais de 2.000 localidades espalhadas pelo mundo. No Brasil,são 21 hotéis da marca, com a oferta de mais de 2,8 mil apartamentos

• Formatação do produto

– O projeto foi formatado objetivando a maximização de rentabilidade dos investidores finais.

– O número de quartos (200Uhs) está em linha com esse objetivo, já que um hotel com muito mais ou muito menos quartos não seria o idealpara a maximização de rentabilidade


Conclusões

Parecer sobre a qualidade do projeto

• Mercado

– Atualmente, o mercado hoteleiro de Guarulhos possui bons índices de desempenho (taxas de ocupação e valor da diária média), e deverá serimpactado com a futura entrada

– Porém consideramos que o crescimento no tráfego do Aeroporto nos próximos anos deverá ajudar na continuidade desses índices dedesempenho de mercado, absorvendo o aumento da oferta, se vier a se concretizar

– Com a alta visibilidade da cidade e do mercado hoteleiro, é possível que novos projetos hoteleiros, ainda não conhecidos, estejam sendoplanejado para a cidade, o que afetaria negativamente os resultados projetados


CoHotel - Principais Informações

Principais executivos responsáveis pelo estudo

▪ Possui mais de 40 anos de experiência exclusiva no mercado hoteleiro brasileiro

▪ Foi durante 15 anos o principal executivo da Soteconti Horwath & Horwath no Brasil, empresa especialista e pioneira em auditoria e consultoria para hotéis no Brasil Entre 1981 e 1983, gerenciou a área financeira de 3 Hotéis na Angola

▪ Entre 1989 e 1997 trabalhou como consultor independente para diversos projetos hoteleiros, incluindo uma parceria com a administradora de hotéis Danna-Inn

▪ Em 1998, se torna o diretor de desenvolvimento do Grupo Posadas / Caesar Park para Brasil. Foi responsável pelo desenvolvimento dos cinco primeiros hotéis do grupo no país

▪ Entre 2002 e 2005 atuou como consultor para assuntos de investimento hoteleiro para empresas como Colliers International e BSH

▪ Desde 2005 está a frente da CoHotel Consultoria Hoteleira

Jorge Luiz Duarte

▪ Formado em Administração de Empresas pela FGV-EAESP

▪ Possui experiência no mercado financeiro, onde atuou como analista de empresas na corretora Link Investimentos e no Banco de Investimento ABC

▪ Ingressou na CoHotel em 2012, sendo o sócio responsável pelo desenvolvimento dos estudos de mercado e viabilidade econômica e estatísticas

Roberto Duarte



Estudos realizados nos últimos 3 anos

• Estudos de mercado e estatísticas operacionais realizados nos últimos 3 anos:

– Projeto hoteleiro em Botucatu– Projeto hoteleiro em São José do Rio Preto– Projeto hoteleiro Go Inn Aurora Upcon (CVM)– Projeto hoteleiro Criciúma– Projeto hoteleiro Chapecó– Projeto hoteleiro Blumenau– Projeto hoteleiro LED Águas Claras Intercity (CVM)– Projeto hoteleiro em Cariacica– Projeto hoteleiro Macaé– Projeto hoteleiro Go Inn BH (CVM)– Projeto hoteleiro Tulip Inn BH (CVM)– Projeto hoteleiro Ibid Budget BH (CVM)– Projeto hoteleiro Miguel Sutil – São Paulo – Projeto hoteleiro Infinity Passo Fundo (CVM)– Projeto hoteleiro em Campos dos Goytacazes– Projeto hoteleiro em Santa Maria– Projeto hoteleiro em Ribeirão Preto– Projeto hoteleiro Ponta Grossa– Projeto hoteleiro Sorocaba– Projeto hoteleiro Botafogo, Rio de Janeiro (CVM)– Projeto hoteleiro Guarapuava– Projeto hoteleiro Petrolina– Projeto hoteleiro Beach Park– Projeto hoteleiro Campinas (CVM)– Projeto hoteleiro Anápolis– Projeto hoteleiro Goiânia (CVM)– Projeto hoteleiro Fortaleza– Projeto hoteleiro Curitiba (CVM)– Projeto hoteleiro Florianópolis– Projeto hoteleiro no Rio de Janeiro



Relacionamento com o ofertante

• A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não são titulares ou possuem a intenção de adquirir o CIC hoteleiro objeto daoferta.

• A CoHotel, seus sócios, administradores e funcionários não têm conflito de interesse que lhes diminua a independência necessária aodesempenho de suas funções para a elaboração do presente estudo.

• A CoHotel recebeu a título de honorários para a realização do presente Estudo de viabilidade econômico financeira o valor deR$10.000,00 exclusivamente como componente fixo, não possuindo nenhum contingente ou variável de sua remuneração.

• Além do valor acima mencionado, a CoHotel recebeu a título de honorários do ofertante ou das demais contrapartes dos contratosenvolvidos no CIC hoteleiro, o seguinte valor:

– Realização de estudo de mercado e viabilidade econômica do hotel Go Inn Aurora para UpCon SPE 20 Empreendimentos imobiliários–R$27.000 em Set de 2017

– Realização da análise de viabilidade exigido pela CVM do hotel Go Inn Aurora para UpCon SPE 20 Empreendimentos imobiliários– R$3.500em jul de 2018

São Paulo, 2 de outubro de 2018

Responsável pelo relatório

Jorge Luiz C. Duarte – Sócio Diretor


Condições restritivas

• Esta apresentação refere-se a um estudo de viabilidade para uma propriedade especifica e não representa um relatório de avaliação econômica.

• As informações contidas nesta apresentação são meramente informativas e não se constituem em qualquer tipo de oferta de investimentos, convite ou venda enem aconselhamento ou sugestão de investimento. Os investidores devem buscar aconselhamento profissional com relação aos aspectos tributários, regulatóriose outros que sejam relevantes à sua condição específica, sendo que o presente material não foi elaborado com esta finalidade.

• Por se tratar de um empreendimento hoteleiro ressaltamos que a viabilidade econômica e ou valor de mercado do mesmo tem uma relação direta com aqualidade da administração do hotel. Destacamos que as projeções financeiras apresentadas neste estudo baseiam-se em um desenvolvimento responsável eadministração competente, e que qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativo impacto nos resultados operacionais projetados.

• As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste estudo estão baseadas nas condições econômicas da área de mercado analisada e foram preparadascom base em todas as informações a que tivemos acesso. No entanto potenciais investidores devem considerar que existem fatores de riscos que podem afetar demaneira adversa estas estimativas.

• Ressaltamos que: (i) os dados e informações aqui contidos não devem servir como base exclusiva para tomadas de decisões de investimento, que somentedeverão ser executadas após a compreensão dos riscos envolvidos e da análise de seus objetivos pessoais, e (ii) os resultados e eventuais rentabilidades verificadasno passado para determinado produto, modalidade de investimento ou em algum segmento econômico não representam garantia de desempenho ourentabilidade futura.

• Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal, e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume ser comercializável e livre dequaisquer restrições de escritura ou direito de uso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre e desimpedida, a não ser que tenha sido apresentado ocontrário no relatório

• Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudo que venham a desvalorizar o empreendimento, e que o uso do solo e a construção do hotelestão de acordo com as leis locais de zoneamento.

• Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimos quaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos, fotografias, mapas eoutras imagens foram incluídas para auxiliar o leitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóvel descrito será dentro dos limites do terreno, e quenão haverá qualquer tipo de invasão do local.

• Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos condições oi circunstancias que afetem o valor de mercado da propriedade que venham a seconcretizar após a data deste estudo ou a data de inspeção da propriedade.

• A CoHotel, seus administradores e funcionários isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente das informaçõescontidas nesta apresentação. As informações utilizadas para a elaboração deste relatório foram consideradas como de procedência idônea pela CoHotel, noentanto, esta não se responsabiliza por eventuais inexatidões, omissões ou erros cometidos por suas fontes. Esta apresentação não deverá ser reproduzida,distribuída ou publicada sob qualquer propósito e seu conteúdo pode ser revisto ou alterado pela CoHotel a qualquer tempo independente de notificação oujustificativa.

• A CoHotel não possui nenhum tipo de beneficio sobre o sucesso ou não das vendas da unidades dos hotéis


Glossário

• A&B: Alimentos e Bebidas

• Hotel Asset Management: Gestão estratégica do ativo hoteleiro

• Cap Rate: Capitalization Rate - taxa de retorno =𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒 𝑑𝑒 𝑢𝑚 𝑛𝑒𝑔ó𝑐𝑖𝑜

𝑣𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑚𝑒𝑟𝑐𝑎𝑑𝑜

• DRE: Demonstração do Resultado do Exercício

• FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil

• GOP: Sigla em inglês para Gross Operational Profity – Lucro Bruto Operacional

• IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano

• Occ: Taxa de ocupação média do hotel

• PIB: Produto Interno Bruto

• Reserva de reposição de ativos: percentual da receita total do empreendimento hoteleiro, destinada à manutenção e renovação dos ativos

• RevPAR: Sigla em inglês para Revenue per Avaiable Room – Receita por quarto disponível

• SWOT: Sigla em inglês para strengths, weaknesses, opportunities and threats – forças, fraquezas, oportunidades e ameaças

• TIR: Taxa Interna de Retorno

• Taxa de performance: Fonte de remuneração da administradora hoteleira, calculado como um percentual do GOP auferido pelo hotel

• UH: Unidade habitacional

• Utilidades: Gastos com água , energia e gás

Jorge Luiz C. [email protected]

Roberto M. R. [email protected]

Av. Brigadeiro Luís Antônio 3.530 - CJ 82São Paulo - SP – 01402-001

Tel: (11) 2539-9422

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

análise de viabilidade do projeto hoteleiro · 2018-12-20 · 2 hotel comfort guarulhos - sp 1....

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