junho de festa junina - jornaldosindico.com.br · cpf negativado, o mau pagador fica impedido de...

Ano X - Edição - /201 - Natal/RN - www.jornaldosindico.com.br/natal95 Junho 3

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Era festa de alegriaSão João!Tinha tanta poesiaSão João!Tinha mais animaçãoMais amor mais emoçãoEu não sei se eu mudeiOu mudou o São João

Vou passar o mês de JunhoNas ribeiras do sertãoOnde dizem que a fogueiraInda aquece o coraçãoP´ra dizer com alegriaMas chorando de saudadeNão mudei nem São JoãoQuem mudou foi ma cidade

JUNHO DE FESTA JUNINAJUNHO DE FESTA JUNINA

Ano X - Edição - /201 - Natal/RN95 Junho 3

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Nossa MensagemNossa Mensagem

O mês de junho marca o fim do primeirosemestre do ano. Lá se foram seis meses e 2013já vai entrando em sua segunda metade. Comoandam as finanças do condomínio? O bomsíndico desenvolve sua gestão plantada em umsólido e bem detalhado planejamentoorçamentário.

É preciso colocar no papel todos osgastos previsíveis do condomínio – água,energia, seguros, manutenções e folha depagamento dos funcionários. Há que se deixartambém uma reserva técnica para as despesasextraordinárias: um dano acidental a algumequipamento essencial, reparos na estruturafísica causados por alguma intempérie danatureza, ações trabalhistas imprevisíveis eoutras tantas coisas que podem acontecerfugindo ao que estava planejado.

Mesmo o melhor e mais organizadosíndico está vulnerável a enfrentar uma grandevilã, que pode prejudicar e muito suaadministração: a inadimplência. Planejar oorçamento do ano é um trabalho relativamentesimples, pois tudo está no universo abstrato. Naprática, o que fazer quando falta dinheiro emcaixa devido ao não pagamento das taxas porparte de alguns condôminos?

A taxa condominial é um valor baseadono rateio de custos entre todos os condôminospara manutenção do patrimônio. Quandoalguém deixa de dar a sua contribuição, osprejuízos são multiplicados por todos. Asituação vai piorando de acordo com aquantidade de inadimplentes.

A inadimplênc ia compromete opagamento de gastos ordinários, ou seja,aqueles vitais para o condomínio. Impedido dehonrar os compromissos com fornecedorbásicos, o síndico começa a enfrentardemandas judiciais e o problema tem tudo prase tornar uma grande bola de neve.

Este tema é abordado em nossaentrevista do mês com o consultor decondomínios Adriano Dias, Bacharel em

Ciênc ias Jur íd i cas pe la Univers idadeMetropolitana de Santos (SP). Pós-Graduadoem Direito Empresarial pela Fundação GetúlioVargas. Também especializado em ImpostosIndiretos pela Associação Paulista de EstudosTributários e Especialista em Direito Contratuale Condominial.

Inadimplência é também o assunto danossa matéria de Finanças. O registro deinadimplentes em cadastros negativos podeajudar a sanear contas do condomínio. Com oCPF negativado, o mau pagador fica impedidode fazer compras a crédito e se apressa empagar seus débitos para limpar o nome. Deacordo com o Serviço de Proteção ao Crédito, oíndice de recuperação de crédito chega aultrapassar 50% nos condomínios que passam aregistrar seus inadimplentes, isso apenas noprimeiro mês.

Além desse tema, veja outras novidadessobre Segurança com uma matéria especialsobre portarias virtuais, nova tendência quev e m s e p o p u l a r i z a n d o n o m e r c a d ocondominial. Em se tratando de segurançapredial, veja nosso texto sobre manutenção emelevadores, equipamentos essenciais e quedemandam muita atenção para funcionar semcolocar em risco a vida dos condôminos efuncionários.

O Jornal do Síndico vem, mais uma vez,recheado de informações úteis para nossopúblico. Boa leitura e mãos à obra!

Por Cecília Lima

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Por Cecília LimaSEGURANÇA

3Ano X - Edição - /201 - Natal/RN95 Junho 3

LEGISLAÇÃO Por Cecília Lima

Empréstimos celebrados entre empregado eempregador são avalizados pela Justiça do Trabalho

A c o n c e s s ã o d e v a l e s eempréstimos a empregados não éilegal. Esse tipo de situação entre oempregador e o empregado não érara e acontece também emcondomínios. No entanto, paraevitar complicações futuras, astransações devem ser registradasem documentos válidos que nãodeixem lacunas quanto a execuçãodas obrigações de ambas as partes.

L i t íg ios des ta ordem sãocompetência da Justiça do Trabalhoe por ela são julgados. Foi o queatestou a Segunda Seção doSuperior Tribunal de Justiça (STJ) emrelação a um caso ocorrido no estadode São Paulo. O STJ entendeu quecabe ao juízo da 5ª Vara do Trabalhode São Bernardo do Campo (SP)processar e julgar ação de execuçãoajuizada com base em contrato demútuo firmado dentro da relação de

trabalho e em função dela. A decisãofoi unânime.

A B. S/A ajuizou ação deexecução contra um ex-empregadoalegando que, em julho de 2004,celebrou com esse empregadocontrato de empréstimo a serquitado em parcelas mensais esucessivas. O fim do contrato demútuo estava previsto para 16 dejulho de 2008, mas em agosto de2006 o contrato de trabalho quevinculava as partes foi rescindido,o c a s i o n a n d o o v e n c i m e n t oautomático do empréstimo.

A empresa afirmou que, emborao e m p r e g a d o , q u a n d o d acontratação do empréstimo, tivesseautorizado que o valor restante fossedescontado do produto de suarescisão de contrato de trabalho, taldesconto não foi feito.

O processo foi inicialmentedistribuído ao juízo de direito da 6ªVara Cível de São Bernardo doCampo, que declinou da competênciapara a Justiça especializada. “O valorcobrado decorre da relação detrabalho mantida entre as partes, nãopodendo ser classificada como merocontrato de empréstimo”, assinalou ojuízo.

Encaminhados os autos à Justiçatrabalhista, o juízo da 5ª Vara doTrabalho afirmou que “a matériatratada nos presentes autos é ocontrato de mútuo, cuja função é denatureza civil”, suscitando, assim, oconflito de competência.

Natureza da causaSegundo o ministro Raul Araújo,

relator, a competência para ojulgamento da demanda é fixada emrazão da natureza da causa, que, por

sua vez, é definida em razão dopedido e da causa de pedir. “Nocaso, denotam a competência daJustiça laboral”, assinalou.

Isso porque, afirmou o relator, aexecução possui como causa depedir um contrato de mútuo firmadodentro da própria relação detrabalho e em função dela, atraindoe m c o n s e q u ê n c i a d i s s o acompetência da Justiça trabalhista.

“A formalização do contrato deemprést imo somente ocorreuporque o obreiro prestava serviços àdemandada. Dessa forma, aspeculiaridades do financiamento –como, por exemplo, as condiçõesmais favoráveis do empréstimo –,aliadas a seu propósito específico,apontam, necessariamente, para umpacto acessório ao contrato detrabalho”, destacou Raul Araújo.

(Para consulta: CC 124894 // Redação com STJ)

Segurança por controle remotoUm assalto ocorrido em um

condomínio no Centro de São Pauloem abril teve um desfecho inusitado,graças à tecnologia. Com a ajuda deum funcionário de sua confiança, oapartamento de uma lojista chinesafoi invadido. Os bandidos fizeram aela e o tio de reféns enquantorecolhiam objetos de valor e umaquantia de aproximadamente R$ 60mil em espécie.

O que os assaltantes nãoesperavam é que policiais militaresentrassem no prédio antes e osdetivesse antes deles conseguirem seevadir. Todos da quadrilha – inclusiveos que aguardavam em um carro dolado de fora do edifício – forampresos. A operação só foi possível por-que uma sócia da comerciante assistiuàs movimentações pela internetatravés de imagens gravadas porcâmeras instaladas no apartamento.

Ao constatar o assalto, elarapidamente entrou em contato comum funcionário da loja que chamou apolícia. Detalhe: A sócia – quetambém é familiar da dona da casaassaltada – estava a milhares dequilômetros de distância de SãoPaulo, especificamente na China.

A tecnologia poss ib i l i touatitudes como a mencionada. Asistemática de controle de segurançaà distância já existe e é umarealidade em muitos condomínios.Com a utilização de um “porteirovirtual” não existe riscos de que essefuncionário seja agredido oupressionado a permitir a entrada deestranhos no prédio.

Outra vantagem do serviço é aeconomia. A adoção de tecnologiavirtual para garagens e portariaspode diminuir em até 50% a folha de

pagamento do condomínio. Nacidade de João Pessoa, capital daParaíba, doze condomínios fazemuso do Comando Virtual, serviçooferec ido pe lo esc r i tó r io doCondomínio Cidadão, sediado noSindicato dos Condomínios de JoãoPessoa (Secovi).

A fe r ramenta subs t i tu i apresença física do porteiro na guaritapor um profissional que fica noescritório da empresa, monitorandotudo de longe. O processo dee n t r a d a f u n c i o n a d e m o d osemelhante ao tradicional: aochegar, o visitante interfona parafalar com o porteiro. O funcionáriofará o contato com o morador parachecar a permissão de entrada e emseguida libera, ou não, a passagem.Tudo é monitorado por câmeras.

Na Paraíba, o serviço do porteiro

virtual custa em média R$ 1.500,00(mensalmente) e pode ser instaladotanto em condomínios residenciaisquanto empresariais e corporativos.O investimento inicial em equipa-mentos técnicos (câmeras, grava-dores de voz, interfone, sensores demuro) gira em torno de R$ 8 mil paracondomínio que não possui nenhumdesses equipamentos.

O Secovi-PB avalia que o serviçotem potencial para reduzir à metadeas despesas do condomínio. Hácondomínios que empregam quatroporteiros (dois se alternando pelamanhã e mais dois à noite). Com oserviço de tecnologia por controleremoto, o custo anual se equipara amanutenção de apenas dois oumenos funcionários, dependendo doregime de emprego e benefíciospagos.

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ADMINISTRAÇÃO Mary Lorena Gurevich - Advogada e síndica do condomínio Cetenco Plaza Torre Norte (SP)

Artigo de opinião: A responsabilidade de administrar condomínios

Os síndicos e os participantes doconselho gestor, seja no processo deautogestão ou por contrato com umaadministradora, devem sempre terabsoluta consciência de queadministrar um condomínio significaimensa responsabilidade. Afinal, estáem jogo a segurança dos moradores,no caso de empreendimentoresidencial, e dos trabalhadoresocupantes de conjuntos comerciais,bem como o seu conforto, mobili-dade, salubridade do ambiente,integridade física das pessoas einstalações e outros aspectosimportantes para a qualidade davida.

Considerados tais pressupostos, énecessária atenção constante comvários itens a serem inspecionados.Desde a simples troca de lâmpadasqueimadas, até alguns preceitosessenc ia is para se ev i taremproblemas e riscos: prevenção eproteção contra incêndios; cuidadocom as marquises; atenção constantecom a estrutura da edificação;m a n u t e n ç ã o p e r i ó d i c a d o selevadores; verificação permanenteda existência de vazamentos einfiltrações; e dedetização anualcontra insetos, inclusive o cupim, cujaproliferação pode comprometer atémesmo o concreto.

No tocante à prevenção eproteção contra incêndio , éimportante manter em dia osextintores, criar, treinar e reciclarsempre uma brigada apta a enfrentaressas situações. É recomendável,ainda, solicitar uma vistoria ao Corpod e B o m b e i r o s s e m p r e q u emodificações e reformas foremrealizadas. Nesses casos, devem seranalisados o sistema hidráulico,iluminação, saídas de emergências,e s t ru tu ras de p ro teção e amobilidade, caso a reforma tenhaalterado entradas e saídas depedestres e de automóveis.

As marquises dos prédiostambém devem ser inspecionadasregularmente. A manutenção e aconservação das fachadas devem sers e m p r e o r i e n t a d a s p o r u mengenheiro. É necessário observar alegislação de cada município comrelação à periodicidade e o órgão daprefeitura ao qual o laudo estruturaldeve ser entregue.

Ainda com relação à estrutura doedifício há algo absolutamenteprioritário: nenhuma reforma deandar, sala comercial ou apartamentoresidencial, bem como em garagens eáreas comuns, deve ser feita sem aorientação e autorização de umengenheiro, a partir de análise feita naplanta estrutural da obra. Alteraçõesem paredes e colunas feitas à reveliadesse procedimento podem provocargrandes problemas, inclusivedesabamentos, como já tem ocorrido.

Outra recomendação significativarefere-se à sinalização interna, inde-pendentemente do porte do empre-endimento, seja ele vertical ou hori-zontal, residencial ou comercial. Emtodos os casos é essencial que todosos ocupantes fixos e os visitantes pos-sam identificar com rapidez e clarezaas portarias normais e eventuaissaídas de emergência, entradas esaídas de garagens, locais de acessoàs escadas e aos elevadores, locali-zação de extintores de incêndio emangueiras. Em empreendimentos demaior porte, como o Cetenco PlazaTorre Norte, também é aconselhávelplacas sinalizadoras que orientem alocomoção dos visitantes. Isso facilitamuito o fluxo de pessoas, princi-palmente em prédios comerciais comgrande movimentação de pessoas.

O cont ro le do acesso devisitantes, obviamente proporcionalao porte do condomínio, é outro itemque merece mui ta a tenção ,considerando o crescente risco de“arrastões” em edifícios. É sempre

recomendável recorrer à tecnologiado controle de acesso, ter câmerasestrategicamente distribuídas nasentradas, elevadores, garagens eáreas comuns, de preferência com aalternativa de gravação das imagens.É importante que becape dasimagens fique guardado em outrol o ca l , f o r a do condomín io ,possibilitando a consulta mesmo emcaso de danos aos equipamentos earquivos.

É decisivo, ainda, que osfuncionários do condomínio sejam

treinados para operar os sistemas,orientar ocupantes e visitantes,controlar o acesso de pessoas ecapacitados a enfrentar emer-gências.Moradores ou traba-lhadores, no casode conjuntos comerciais, devemconhecer as regras e procedimentos,de modo que saibam como procederem qualquer situação. A boa gestão écrucial para se evitarem problemas, ob o m f u n c i o n a m e n t o d o sequipamentos, a melhor convivênciadas pessoas , preser vação evalorização do imóvel.

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ENTREVISTA

JS – Quais são os pontos maisproblemáticos dentro da gestão deum condomínio?AD – Inadimplência. O não pagamentodo condomínio compromete ofuncionamento do mesmo, já que emalguns casos pode não ser possívelpagar os fornecedores, gerando umgrande número de demandas judiciais.As questões ligadas à segurança, gestãodos colaboradores e o atendimento àlegislação trabalhista, bem como asolução dos conflitos existentes entre osmoradores, aparecem na sequênciacomo os grandes problemas.JS – Na sua opinião, quais são osmaiores desafios do síndico?AD – O síndico é muitas vezesincompreendido pelos moradores,mesmo sendo figura essencial para obom funcionamento do condomínio. Osd e s a f i o s s ã o m u i t o s , j á o sreconhecimentos, nem tantos assim.Entre os desafios, está o de conciliarconflitos de interesse. No papel degestor, ele tem que se preocupar com otodo para promover a convivênciaharmônica dentro de uma coletividade.Porém, mediar conflitos não é a únicaatividade do cargo, que também temobrigações previstas pelo Código Civil.Entre suas atividades, estão convocarassembleias ordinárias e extraordinárias,cobrar taxas condominiais, controlar ainadimplência dos moradores e cuidarda manutenção do prédio.JS – O síndico pode testemunhar emcasos de litígio judicial entrecondôminos?AD – Não há, em nosso ordenamento,impedimento legal para que o síndicopossa eventualmente ser arrolado comotestemunha em um litígio entrecondôminos, ainda mais se o mesmo forconhecedor real dos fatos a seremtestemunhados. No entanto, comoconciliador dos conflitos de interesseexistentes no condomínio, o síndicodeve atuar exercendo efetiva mediaçãoobjetivando a solução dos conflitosinternos evitando-se, assim, a existênciade litígios entre os condôminos.JS - Até onde vai a autonomia dosíndico?

AD – Ao síndico, cabe a prática de todosos atos previstos no artigo 1.348 domesmo Código. Sua função essencial éfazer com que a convenção condominial,o regulamento interno e as decisões deassembleias sejam cumpridas,estabelecer metas e cobrá-las. Porexemplo, o síndico não pode, sem préviaautorização, promover alteração na taxaordinária condominial. Mas algumasações do síndico não denotam umaprévia autorização/aprovação tomadaem assembleia.A realização de reparos urgentes é umexemplo de ação na qual o síndico poderealizar independentemente deautorização prévia. Caso impliquem emdespesas ex ce s s i va s , devem,posteriormente, ser dada ciência àassembléia geral. Outra prerrogativa dosíndico, independente de aprovação, emregra, é a de demitir e/ou contratarfuncionários do condomínio. Porém, emcasos em que a multa rescisória sejamuito alta, o recomendável é discutirantes a situação em assembleia. Osíndico tem autonomia, por exemplo,para contratação de advogados semprecisar consultar a assembleia. Mas ésempre importante cotar diferentesprofissionais para se ter uma ideia dovalor dos honorários. Esse gastotambém deve ser ratificado em futuraassembleia.JS - Ao término de um mandato, oquê não pode ficar fora da prestaçãode contas?AD – O síndico cuida da parte financeira– contas a pagar e inadimplência -,documentos, autor izações e ér e sponsáve l a t é mesmo pe l acontratação de empresas que prestarãoserviços como reformas e manutenção.Para finalizar suas atividades, o ele deveprestar todas as contas referentes àcontabilidade e à parte financeira docondomínio. Também é exigida adescrição de todo o trabalho feitodurante a sua gestão. Entre osdocumentos que devem ser entreguesao final da gestão, estão as apólices deseguro, planilhas de orçamentos, pastasc o m a p r e s t a ç ã o d e c o n t a s ,comprovantes de pagamentosefetuados, livros de atas de assembléia,contratos e certificados.

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Cresce mercado de condomínios logísticos

Os condomínios residenciais jásão bastante populares e aumentamde número rapidamente, incenti-vados pelos múltiplos benefícios pro-porcionados por este tipo de mora-dia. Os condomínios empresariais ecorporativos acompanham o ritmo,afinal o espaço para montagem deescritórios e similares está cada vezmais exíguo nos grandes centrosurbanos, devido ao inchaço popu-lacional.

Outro gênero de condomíniosestá ganhando cada vez maisadeptos: os condomínios logísticos.Você já ouviu falar neles? São aquelesque servem de base para que asempresas de varejo possam distribuirseus p rodutos ou para quecompanhias industriais abrigaremseus equipamentos. Eis uma fortetendência em áreas onde se loca-lizam grandes mercados industriais eregião de portos, aeroportos e esta-ções de carga e descarga ferroviária.

Os motivos que levam umempresário a aderir a esse tipo decondomínio são basicamente os

mesmos que impulsionam a migra-ção para condomínios residenciais ecorporativos: partilha de despesascoletivas e rateio de benefícios estru-turais para todos os condôminos.

Hoje, passa a ser estratégico estarpróximo dos maiores pólos econô-micos, mas é preciso estar devida-mente instalado em lugares que, defato, atendam a necessidade doempresário. Ao utilizar esses espaços,os ocupantes dividem des-pesas rela-tivas à segurança e outros serviços,além de não precisarem investir seucapital na aquisição e manutenção deterrenos e imóveis próprios.

As empresas da região Sudeste,principalmente do estado de SãoPaulo, estão buscando alternativaspara fugir das restrições à circulaçãode veículos de cargas e ao embarquede mercadorias nos aeroportossobrecarregados. Trata-se de umaalternativa para reduzir os custos comfretes, driblar restrições e otimizar agestão de transporte.

Os condomínios logísticos estãoem expansão, mas o Brasil ainda

ocupa um lugar distante do ideal noranking dos países mais bemequipados: no Brasil o estoque degalpões é de 8.150.000 m2, omexicano é de 44.376.000 m2 (cincovezes maior) e o norteamericano é de297.200.000 m2 (36 vezes maior).

Segundo estimativas da ColliersInternational, o Brasil terminou o anode 2011 com 6,2 milhões de metrosquad rados em condomín io sindustriais de alto padrão. O númerojá demonstra um avanço de 14% emrelação ao ano anterior, mas aindadeixa o país atrás de outros daAmérica Latina.

Em terras brasileiras, os pequenoscondomínios comerciais começaram aganhar impulso na década de 1990,notadamente em São Paulo, paracontornar o adensamento do tráfegode veículos que assolava a capital.Agora, os polos produtivos estãomigrando para longe dos centrosurbanos, entre as razões que ajudarama impulsionar os condomínios estão alocalização próximo a pontos onde amalha viária colabora para a

distribuição de carga e a demanda porserviços de administração patrimonial.Nessa categoria, os mercados maisproeminentes são Recife e Curitiba.Também têm se destacado PortoAlegre, Vitória, Salvador, Goiânia,Fortaleza e Manaus.

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Registro de inadimplentes pode ajudar a sanear finanças do condomínio

Lidar com a inadimplência é umdesafio a ser enfrentado por quasetodos os síndicos. Levantamentorealizado pelo Departamento deEconomia e Estatística do Secovi-SP(Sindicato da Habitação) junto aofórum da cidade de São Paulo mostraque o número de ações judiciais porfa l ta de pagamento da taxacondominial foi 39,3% maior emmarço de 2013 do que no mêsanterior. No total, houve 784registros, contra 563 em fevereiro.

Muitos condôminos, em ummomento de crise, deixam de pagar at a x a c o n d o m i n i a l p o r e s t arepresentar um prejuízo menorperante as taxas de juros impostaspor outros compromissos financeiros– a exemplo de cartão de crédito,financiamentos de automóvel,

escolas e faculdades. Deste modo, ocondomínio termina sendo a parcela“sacrificada” do todo.

Despesas consideradas ordinárias(rotineiras) como água, energia, folhade pagamento de funcionários emanutenções periódicas são pagasa t r a v é s d e r a t e i o e n t r e o scondôminos, valores os quais ficamembutidos na taxa mensal. Se umproprietário ou locatário deixa decontribuir, a saúde financeira docondomínio fica prejudicada.

O que fazer quando essa situaçãose repete com vários condôminos? Ainadimplência implica no sacrifíciodaqueles que mantém suas contas emdia. Esses serão prejudicados com amá manutenção do prédio ou atéconvocados a suprirem a lacunadeixada pelos outros, em casos críticos.

A recomendação do Secovi-SP éque síndicos e administradorasreforcem as negociações de cobrançae promovam ações de conscien-tização dos condôminos quanto àimportância desse pagamento para amanutenção da saúde financeira docondomínio. “O síndico deveestimular o condômino inadimplentea quitar dívidas, pois a maioria aindaprefere negociar amigavelmente”,aconselha Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobi-liária e Condomínios do Sindicato.

Uma alternativa para combater ainadimplência é o registro dosdevedores em cadastros negativoscomo o Serviço de Proteção aoCrédito (SPC Brasil), o maior bureaude crédito da América Latina e maioravalista do Brasil.

A mecânica funciona da seguinteforma: após constatada a falta depagamento, o devedor terá seu CPFnegativado, o que o impossibilitaráde adquirir novas dívidas. Ao tentarcomprar qualquer produto ouserviço a crédito, seu nome serábarrado.

Com o nome sujo na praça, atendência é que o devedor procurefazer uma negociação do débito ouaté mesmo a quitação total dele. Deacordo com o SPC, os índices derecuperação de crédi to paracondomínios que cadastram os seusi n a d i m p l e n t e s é d eaproximadamente 55% em um mês.Significa que em dois meses, hágrandes chances de limpar a listados devedores e sanear as contas docondomínio.

Vantagens doscondomínioslogísticos:

•rateio de custos com manutenção,limpeza e jardinagem das áreas comuns;•rateio dos custos com segurança eportaria (controle de acesso);•utilização das áreas de apoio comorestaurante, cafeteria, salas de reunião,sala de treinamento, ambulatório entreoutros;•loca l i zação e v i s ib i l i dade , ocondomínio torna-se referência naregião;•administração profissional;•flexibilidade de expansão da operaçãosem mudança de endereço;

(Redação com informações de Adriano Dias Advocacia)

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88 Ano X - Edição - /201 - Natal/RN95 Junho 3

MANUTENÇÃO Por Cecília Lima

Manutenção periódicaem elevadores garantemsegurança e comodidade

Se você mora ou trabalha emum prédio com no mínimo trêsandares, há grandes chances deter em sua rot ina diár ia acompanhia de um equipamentoq u e g a r a n t e a g i l i d a d e n odescolamento: os elevadores. Ainvenção deles não é recente, datado ano 1853 e eram movidos avapor.

A tecnologia evoluiu e asnormas de segurança também.Você sabia que existem mais de300 mil elevadores em operaçãono Brasil e que por volta de 80%de les fo ram cons t ru ídos einstalados sob a vigência deantigas normas que hoje foramcanceladas e substituídas? Estarde aco rdo com as normasregulamentadoras de qualidade esegurança é essencial paragarantir o desempenho adequadodo produto.

A t u a l m e n t e , t o d o s o sestabelecimentos com elevadoresdevem obedecer à NBR 15.597 daAssociação Brasileira de NormasTécnicas (ABNT). A norma foirevista em 2008 e trouxe avançossignificativos, estabelecendoregras para a melhor ia dasegurança dos elevadores depassageiros existentes, com oobjetivo de atingir um nívele q u i v a l e n t e d e s e g u r a n ç aequivalente a um elevadorrecentemente instalado.

Pa r a p r e s e r v a r o b o mfuncionamento dos elevadores, asmanutenções periódicas sãoessenciais. A melhor orientação épara que o condomínio fechecontrato mensal de prestação dese r v i ço com uma empresaespecializada. A manutençãocompleta inclui a limpeza elubrificação de peças, teste doalarme e intercomunicadores eanálise de todo o equipamento deelevador para garantir que éseguro e está func ionandocorretamente.

A obediência ao calendário de

m a n u t e n ç õ e s g a r a n t i r á afuncionalidade do elevador.Fazendo isso, as chances de danosirreparáveis a uma peça – ou aotodo – são mínimas. A lógica é a degastar um pouco todos os mesescom prevenção para evitar umgasto maior no futuro.

A prestação do serviço

A d m i n i s t r a d o r e s d econdomínio precisam estar muitoatentos na hora de fechar contratocom uma empresa se assistência aelevadores. Ela necessita decritérios mínimos para operar:Possuir engenheiro responsável,ter registro no CREA, atendimentoem todos os dias do ano (semexceção), 24 horas por dia. Umcontrato de manutenção básica(sem incluir peças e componentes)custa em média atualmente R$480,00 por elevador. Já o contratocompleto, incluindo peças ecomponentes está na faixa dos R$1.100,00, por elevador.

Quanta energiaconsome o seuelevador?

��O custo de energia elétricado elevador corresponde emtorno de 6% dos gastos deum condomínio.

��Num edifício residencialtípico com dois elevadoresequivale ao consumo decerca de 50 geladeiras (1800a 2700 Kwh)

��Elevadores podem sermodernizados e reduzir ematé 40% os gastos de energiaou semelhante a desligar 20geladeiras pelo resto da vida,a s d u a s f o r m a s m a i ssignificativas para reduzir ogasto com energia, passampela modernização dosequipamentos.

(Fonte: Sindicato das Empresas de

Elevadores de São Paulo – Seciesp)

Estou me mudando para umcondomínio e tenho umanimal o que fazer ?

Cumpre esc larecer que omorador, ora denominadocondômino, antes de comprarum imóvel deve entrar emcontato com o síndico ouadministradora e solicitar aconvenção do condomínio ouseu regimento e verificar se neleconsta a possibil idade dae x i s t ê n c i a d e a n i m a i sdomésticos no apartamento.Caso haja a possibilidade,verificar quais são os limites eregras estabelecidas pelocondomínio.Vale sempre lembrar a regra daboa convivência, segundo aqual os proprietár ios dosanimais devem zelar pelosossego dos demais e limpezado condomínio, para que nãovenha a ter problemas no futuro.

Meu vizinho faz barulho. Oque fazer ?

A p o l u i ç ã o s o n o r a n ocondomínio traz transtornos eaborrecimentos para todos oscondôminos. O direito depropriedade sofre limitações emrelação ao direito de vizinhança,portanto, o bom senso deveprevalecer. Ressalte-se queex i s t em le i s e a p róp r i a

convenção do condomínio quep r e v ê e m m u l t a s q u a n d ovioladas as regras relativas aosilêncio no âmbito condominial.O código Civil prevê as medidasque deverão ser tomadas, casoo condômino antissocial insistaem não atender as regras de boaconvivência.

Em meu condomínio o síndiconão convocou a assembleiapara e le i ção , o que oscondôminos devem fazer?

O s c o n d ô m i n o s p o d e mconvocar a assembleia, desdeque ¼ dos moradores estejampresentes, salvo disposição emcontrário prevista na Convençãocondominial.

Luciana K. G. Ribeiro - OAB/RN 10676Advogada e Administradora

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Srs (as) síndicos (as),

A distribuição é gratuita para Síndicos(as) e Administradoras deCondomínios de Natal e Nova Parnamirim\rn.

Com intuito de fazer chegar mais rápido os exemplares em suasmãos, a partir do dia 03 deste mês, estaremos disponibilizandoos jornais nas administradoras parceiras do Jornal do Síndico:Administcom, Acerta Condomínios, BB Condomínios,Compacta, Lince Administradora, Dominus Administradoras.

Se o seu condomínio não tem administradora, entre em contatocom nossa administração nos telefones: (84) 8826.3970, (84)3086.9884 falar com Cácia.

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