Mais um mês de dezembroque chega, marcando o fim doano e o início de um novo ciclo.Para o momento é válida umareflexão de como passamos osúltimos 12 meses: como agimosem nosso meio pessoal e profis-sional? Que metas traçamos láatrás, em dezembro de 2016, ede fato conseguimos cumprir?

Porém, mais que olhar o pas-sado, é chegada a hora tambémde mirar para a frente, para o queestá por vir, e assim tentar corri-gir os erros cometidos e nos ins-pirar a melhorar cada vez mais.

Administrar um condomínioé um exercício constante de ten-tativa e erro. Ninguém nasce sa-bendo como proceder em todasas ocasiões e certamente falhasserão cometidas. Contudo, oprincipal é estar aberto a apren-der com elas e buscar o aperfei-çoamento.

Buscar conhecimento e infor-

mação é a principal maneira dese preparar para os desafios dasindicância e minimizar aschances de errar. O síndico decondomínio precisa estarantenado com diversas áreas,desde aspectos jurídicos,contábeis, passando pelo enten-dimento de assuntos de ordemprática como manutenção predi-al, até, por fim, ter jogo de cintu-ra para lidar com as relações hu-manas, inerentes a um tipo demoradia que pressupõe coletivi-dade, como condomínios.

Na nossa edição de fim deano, trazemos na matéria de “Ad-ministração” dicas de como ava-liar o orçamento anual do con-domínio e se preparar para 2018,traçando um planejamento finan-ceiro “pé no chão”, condizentecom a realidade que se enfrentaatualmente.

No mês em que se iniciam asférias escolares, saiba mais so-

bre como instalar e manter osplaygrounds, os parquinhos quefazem a alegria das crianças doprédio. Eles são importantes fer-ramentas para o desenvolvimen-to motor e comportamental dospequenos, além de proporcionarlazer nos momentos de folga. Éresponsabilidade do síndico pre-servar a viabilidade e segurançadesse equipamento, conheça asregras.

Essas e outras matérias vocêencontra na edição de dezembrodo Jornal do Síndico, nossa pu-blicação feita especialmente paravocê que é administrador de con-domínios. A todos os nossos que-ridos leitores, desejamos um Fe-liz Natal e um excelente AnoNovo! Seguimos juntos no pró-ximo ano.

Os Editores

Quando se trabalha comgestão de recursos, “planeja-mento” é uma palavra essenci-al. Na administração do con-domínio não é diferente. Colo-car no papel uma previsão dequanto se obterá de receita,bem como as despesas espera-das é fundamental para plane-jar a rotina dos próximos me-ses. Contudo, essa ainda não éuma prática adotada por gran-de parte dos condomínios bra-sileiros e essa falta de organi-zação depois cobra um preço.

Segundo levantamento daempresa administradora decondomínios Lello, atuante nacidade de São Paulo - com fili-ais na capital paulista, ABC,interior e litoral - aproximada-mente 40% dos condomíniosda capital paulistana não reali-zam o planejamento de despe-sas no fim do ano.

Isso é avaliado de forma

negativa, uma vez que em ummomento de salários achatadose bolsos apertados, os síndicosprecisam cuidar para que a cotamensal do condomínio pagapelos moradores se mantenhao mais estável possível ao lon-go do ano, realizando o plane-jamento financeiro do edifíciocom antecedência e submeten-do esses itens à aprovação daassembleia.

Esse é o momento de avali-ar como o dinheiro do condo-mínio está sendo gasto e ondeé possível economizar. A ge-rente de Relacionamento como Cliente da empresa, Angéli-ca Arbex, chama a atenção paraos custos com funcionários.

“A folha de pagamento deum condomínio, somados sa-lários e encargos, representa,em média, 50% do total das

despesas mensais. Isso porque,no Brasil, e particularmente emSão Paulo, há sete funcionári-os por prédio, enquanto empaíses da Europa, por exemplo,essa média é de dois”, afirma agerente da Lello.

Confira as dicas da especi-alista para realizar um planeja-mento orçamentário eficientepara o ano de 2018:• Revise o número de horas

Síndicos devem preparar planejamentoorçamentário para 2018

extras realizadas pelos funcio-nários, para ver onde e como épossível cortar.• Outra dica fundamental é pla-nejar o rateio, em 12 cotas, dodissídio dos funcionários e dopagamento de 13º salários e en-cargos, evitando que nos trêsúltimos meses do ano haja au-mento brusco no valor da cotado condomínio.• Cheque o índice histórico deinadimplência do condomínioe projete esse déficit no orça-mento, evitando, desta forma,maiores problemas com o flu-xo de caixa do prédio.• Verifique as datas de renova-ção dos contratos de manuten-ção e conservação, como deelevadores e bombas, porexemplo, para também proje-tar o índice de reajuste no or-çamento do condomínio.

*Jornalista e colaboradora do JS(Redação com assessoria)

A portaria remota ou virtu-al ainda é uma novidade nomercado e visa a substituiçãode mão obra física de um de-terminado prédio por controlea distância da portaria, atravésde uma central que opera al-gumas portarias em diversaslocalidades. Essa modalidadeprevê a abertura e fechamentode portões de pedestres e au-tomóveis de forma remota, ea promessa de redução de des-pesas que pode chegar a 50%do atualmente gasto com amão de obra de portaria em umprédio. Existe ainda a promes-sa de maior segurança nos pré-dios, o que precisa ser anali-sado com cautela.

É certo que essa modalida-de precisa ser bem discutidaantes de implantada. Dúvidascomo o que ocorre quandoacabar a luz, entrega de cor-respondências, tipo de cone-xão com a internet e portãoquebrado, precisam ser alinhascom as empresas antes dacontratação. As empresas nomercado oferecem portariasvirtuais que podem variar dodobro de uma para a outra.Algumas empresas exigemobras de infraestrutura antes de

implantarem, e contam comenvio de funcionários no casode pane, outras trabalham ape-nas com link dedicado, quetraz mais segurança na cone-xão com a internet.

Superadas as questões co-merciais, é imperioso para quese aprove uma portaria remo-ta a observância das questõeslegais. E por ser uma questãoainda muito nova, tem trazidomuitas dúvidas, tais como; oquórum necessário para apro-vação desse sistema.

Então é certo que o primei-

ro passo é verificar o que diz aconvenção do condomínio, seali estiver destacado que o pré-dio possui uma portaria físicaque funciona 24 horas, a su-pressão de um posto, seja nohorário noturno ou diurno, de-vem ser obtidos apenas com aaprovação de no mínimo 2/3da massa condominial(quórum necessário para alte-rar a convenção). Algunsdoutrinadores entendem que asupressão do posto físico,quando existir previsão naconvenção deveria ser por

100% da massa condominialuma vez que envolve direitode propriedade.

Mas como a maioria doscondomínios não possuemessa cláusula em convenção,o trabalho daqueles que que-rem a instalação da portariavirtual ou remota fica mais fá-cil. Necessitando apenas dovoto de maioria simples dospresentes em uma assembleiadevidamente convocada paraesse fim.

Porém, caso exista a neces-sidade de obras de infraestru-

Portaria Remotatura, adequação de portõesduplos e obras na portaria, se-ria o caso de obra útil (Art.1341 do Código Civil). Nessecaso o quórum será de 50%mais um da massa condo-minial. O quórum acima nãoé para aprovar a portaria, massim para realizar as obras úteisde infraestrutura que vão faci-litar o uso do bem a fim deimplantar o sistema.

Se forem apenas passagemde cabos e aquisições de equi-pamentos necessários ao fun-cionamento do sistema, ade-quações dos portões, entendoque não existe a necessidadede quórum qualificado, poisnão se tratam de obras e simde aquisição ou adequação.Na mesma assembleia deaprovação do sistema, pode-seprever a aprovação dos valo-res de implantação. Porém,caso seja necessário a aquisi-ção de gerador de energia, en-tendo que se trata de uma obravoluptuária com base no Art.1.341 do Código Civil e assim,dependendo de voto de doisterços dos condôminos.

*Advogado e colaborador do JS

O fim do ano se aproxima e écomum que as pessoas se plane-jem para o ano novo fazendo lis-tas de seus objetivos, são as fa-mosas “disposições para o AnoNovo”, o que ajuda a organizaros planos e traçar metas para onovo ano que chega. E no seucondomínio, quais são os princi-pais anseios para 2018? Separa-mos 4 dicas que podem contri-buir para a sua lista. Pegue o lá-pis e o papel e mãos à obra!

1) Poupar dinheiroEsse é um objetivo que todos

querem, mas poucos conseguem.Isso porque, em período de crisefinanceira como o que atraves-samos, é mais comum faltar di-nheiro do que sobrar. Mas comorganização, é possível criar umfundo de reserva, algo bastanteimportante para o condomíniolidar com despesas imprevistasou realizar um investimento nofuturo. Antes de começar a pou-par, deve-se estabelecer umameta da quantia a ser somada ao

término do ano que vem e, combase nisso, se saberá quanto é ne-cessário poupar mês a mês.

2) Diminuir inadimplênciaEis o sonho de todo síndico.

A inadimplência é uma práticaextremamente danosa ao condo-mínio, pois prejudica o equilíbrioentre receitas e despesas, sobre-carregando os contribuintes quearcam com seus compromissosem dia. Para combater esse mal,além da cobrança legal que já éuma realidade facilitada nos diasde hoje, também são válidas asnegociações amigáveis, que po-dem acelerar o processo de recu-peração do dinheiro. Uma dica épromover um mutirão derenegociação, por exemplo,agendar um fim de semana noqual os condôminosinadimplentes possam negociarvalores e formas de pagarem suasdívidas com o condomínio.

3) Ser mais sustentávelSustentabilidade é a palavra

da moda atualmente e isso temuma conotação muito positiva,pois demonstra maior preocupa-ção em se cuidar do meio ambi-ente. Uma forma barata e rápidade contribuir com asustentabilidade é adotar o mé-todo de coleta seletiva no con-domínio, uma vez que muitosainda não possuem o costume deseparar seu lixo. A instalação delixeiras apropriadas e aconscientiza-ção dos moradoressão o primeiro passo. Outra dica

para ter um condomínio maissustentável é a instalação de sis-tema de captação de energia so-lar - o qual já foi tema de matéri-as neste jornal em outras oportu-nidades.

4) Promover saúdeOs condomínios são espaços

de vivência comunitária e issopode ser usado para promoverbons hábitos, a exemplo da ati-vidade física. Muitos prédios jápossuem salas de ginástica equi-

padas para essa finalidade, masnem sempre isso é o suficientepara atrair usuários. Mais queisso, é válido investir também emorientação profissional com acontratação de professores e ins-trutores. Variar as modalidades éoutra forma de incentivar o exer-cício. Outras opções de ativida-des populares em condomíniosão: aulas de zumba, hidroginás-tica, Pilates, treino funcional,danças, dentre outras.*Jornalista e colaboradora do JS

4 Disposições para o Ano Novo: o queo seu condomínio precisa para 2018?

Não é necessária uma análisemuito aprofundada das contas docondomínio para chegarmos àconclusão de que o pagamento defuncionários é, de longe, a maiordespesa. Manter um funcionário,cumprindo à risca todas as obri-gações trabalhistas da legislaçãovigente, é um investimento bastan-te caro. Funcionários de limpeza,zeladoria, vigilância e portaria sãoalgumas das categorias que o con-domínio precisa contar (a depen-der de suas dimensões obviamen-te).

A tecnologia pode ajudar aenxugar os gastos com pessoal eassim reduzir até 70% das despe-sas gerais. A implantação de umaportaria virtual já é uma tendên-cia forte verificada em prédioscorporativos e residenciais emtodo o Brasil. Em que consiste essaportaria virtual? Basicamente, afunção de “porteiro” fica a cargode uma central de monitoramentoterceirizada, com acesso àscâmeras e aos interfones de todoo imóvel. Há empresasespecializadas nesse tipo de traba-lho remoto.

Contudo, embora possua van-tagens, esse modelo apresenta li-mitações e é indicado para prédi-os com um perfil específico, nãopara todos. Especialistas em segu-rança patrimonial recomendam ouso de portaria virtual para con-domínios com uma entrada deportaria e, no máximo, 40 unida-des. Edifícios maiores poderiamter o sistema prejudicado em mo-mentos de pico de acesso, o quecriaria um pequeno risco de inva-sões.

Todavia, condomínios de pe-

queno e médio porte geralmentese adaptam bem e apresentam umasignificativa melhora na sensaçãode segurança, pois além da garan-tia de monitoramento 24h, há em-presas que oferecem rondaspresenciais (todos os serviços de-vem estar discriminados em con-trato). Com a portaria remota,minimizam-se os riscos de o por-teiro ser rendido em seu posto detrabalho e assim ser obrigado a li-berar acesso de criminosos.

Outro aspecto em que a porta-ria virtual “bate” a convencional

é a atenção exclusiva: o porteiroremoto estará 100% atento aoscomandos da sua função, enquan-to que na presencial o porteiro,muitas vezes é desviado de seu ser-viço por influências externas, atémesmo moradores que o distraem,ressaltando também o fato de quealguns dormem em horário de ser-viço.

O especialista em segurançaCezar Loureiro, da empresasegurancajato.com, ressalta que éde total importância que os usuá-rios do condomínio estejam envol-

vidos no processo de transição daportaria, recebendo instruções so-bre como proceder. “O controle deacesso digital, usando cartão ouchaveiro de proximidade, é muitomais prático que os modelos maiscomuns, porém é o morador quedeverá ficar atento para confirmarse está devidamente fechado.Além disso, sem o porteiro o mo-rador deverá receber as entregas,tomando cuidado com a seguran-ça. São ações simples, mas queprecisam ser bem combinadas vi-sando o bem comum”, alerta.

Após o investimento inicialcom os equipamentos (câmeras efechaduras), pagamento de despe-sas com demissão de funcionári-os, entre outros custos, a média deredução na taxa condominial é de40%. Empresas prestadoras dessetipo de serviço garantem que a re-dução pode chegar a até 70%, poiso pagamento de salário e encar-gos para os porteiros seriam o prin-cipal gasto.

*Jornalista e colaboradora do JS(Redação com Assessoria)

Implantação de portaria virtual pode enxugaraté 70% das despesas do condomínio

Com a entrada em vigor doNovo Código de Processo Ci-vil em abril de 2016, o rito decobrança mudou e as ações decotas em atraso passaram a serconsideradas títulos executivosextrajudiciais, o que possibili-tou maior celeridade na cobran-ça de taxas condominiais atra-sadas, o que antes requeria umprocesso muito mais demora-do que, por sua vez, contribuíapara a manutenção de altos ín-dices de inadimplência.

A mudança na legisla faci-litou a execução de dívidas.Contudo, verifica-se falta deconhecimento por parte de al-guns condomínios para fazervaler a prerrogativa da cobran-ça. Para tal procedimento, énecessário que o condomínioreúna condições adequadaspara justificar estar na posiçãode cobrar. Caso sejaidentificada alguma irregulari-dade, o pedido de cobrança

pode ser negado na Justiça. Foi o que aconteceu no

final deste ano, quando a 3ªTurma Cível do Tribunal deJustiça do Distrito Federal eTerritórios (TJDFT), por una-nimidade, negou provimentoao recurso do CondomínioResidencial Park Jockey e man-teve a sentença que indeferiusua petição inicial, por ausên-cia dos documentos necessári-os para o processo de execu-

ção.O caso teve início quando

o condomínio ajuizou ação nointuito de executar as parcelasem atraso de um condômino.Contudo, o mesmo não juntoudocumentos que, de acordocom o magistrado relator, sãoimprescindíveis para o proce-dimento de execução. Apósanalisar o pedido inicial, o ma-gistrado determinou que oexequente juntasse aos autos a

Certidão de Registro de Imó-vel do condomínio, bem comoseu registro de instituição, e re-gistro de compra do imóvelonde o condomínio é situado,ou, que adequasse o processoao procedimento comum.

Todavia, o condomínioapresentou resposta na qual de-fendeu a desnecessidade dejuntar os documentos requeri-dos pelo juízo. A sentença pro-ferida pelo juiz titular da 2ª Vara

Condomínios em situação de irregularidadenão podem executar taxas condominiais

Cível de Águas Claras indefe-riu a petição inicial e declaroua extinção do processo, semanálise da questão principal,devendo o autor arcar com ascustas processuais.

Inconformado, o condomí-nio interpôs recurso, mas osdesembargadores entenderamque a sentença deveria sermantida em sua integralidade,e registraram: “Ocorre que oapelante não possui Registro noCartório de Registro de Imó-veis, razão pela qual não podeser abarcado pelo conceito decondomínio edilício, como jáanteriormente ressaltado. Ain-da que atue como “condomí-nio de fato”, essa característicanão é suficiente para qualificaros encargos supostamente de-vidos pelo apelado como títu-lo executivo, nos termos do art.784, inc. X, do CPC.*Jornalista e colaboradora do JS(Redação com TJDFT)

Mais um ano se passou um ano cheiode agonias, de in-

certezas, um ano de muitas des-cobertas, um ano de uma apre-sentação verdadeira de como po-liticamente estamos em mausmomentos, mas por outro ladofoi um ano também de reflexão,um ano que para muitos de nósserviu para nos reinventarmos esuperamos as dificuldades, poisa vida é sempre assim ela nosapresenta as dificuldades paraexatamente as superarmos. Nãopodemos mais ficar apenas noslamentando da crise ou das difi-culdades temos que lutar, traba-lhar muito e nos planejar, temosque ser verdadeiros com nósmesmos e ter o comprometimen-to com nossos objetivos e respon-sabilidades, não podemos ter essa“crise” como justificativa dosnossos fracassos ou para tentar“empurrar com a barriga” nossoscompromissos e obrigações, de-vemos sim é nos planejar já quecom isso acabamos encontrando

soluções.Esse ano foi muito difícil,

mas que tal pensarmos queestamos vivos com saúde(mesmoque em alguns casos abalada),que não podemos nos escondere sem temos que enfrentar as di-ficuldades. O que precisamos éter persistência é descobrir cami-nhos para honrar nossos compro-missos, é saber que o amanhasempre vai estar lá e que hoje é omomento para nossa luta!

Em se tratando dos nossoscondomínios, que tal sermos pa-cientes, buscar um melhor cami-nho para diminuir a inadim-plência sem atacar de formaindesejada os condôminos queestão em dificuldades? Que talfazer um planejamento de formaque a convivência seja melhor?Nem sempre o imediatismo é omelhor remédio.

A equipe do Jornal do Síndi-co deseja a todo um Feliz Natale um próspero 2018 cheio de ale-grias, saúde e muito suce$$o!!

FELIZ NATAL E UMPRÓSPERO 2018!!

Brincar é uma das maneiras queas crianças têm para conhecer omundo e assim desenvolverem seuspotenciais. Portanto, a brincadeiradeve ser estimulada, desde que sejafeita com segurança. Nesse contex-to, os parquinhos são equipamen-tos importantes nos condomíniosresidenciais que abrigam crianças,pois esses brinquedos proporcio-nam lazer e ocupação para elas, deum modo saudável, sobretudo noperíodo de férias que se inicia.

“Brincar é essencial para o de-senvolvimento integral do ser hu-mano nos aspectos físico, social,cultural, afetivo, emocional ecognitivo. Vai além do lazer, é omomento de compartilhar, de cons-truir regras e combinados, de ex-periências a partir do coletivo, dese colocar no lugar do outro”, ex-plica Merylin Franciane Labatut,gestora de Educação Infantil, de-fensora da utilidade dos parqui-nhos.

Porém, como já é esperado, hácondições que esses equipamentosprecisam obedecer para que seja al-cançado seu objetivo com seguran-ça. Os playgrounds devem seguir a

regras de instalação e manutençãoque visam não apenas ao prolon-gamento da vida útil do mesmo,mas à garantia das boas condiçõesde segurança para os pequenos usu-ários e assim evitar possíveis aci-dentes.

Infelizmente, a falta de manu-tenção preventiva ou de fiscaliza-ção periódica nos parques tem sidoresponsável por acidentes, em al-guns casos fatais, que atingem prin-cipalmente crianças e adolescentes.Portanto, prevenção e vigilânciaconstante são garantias de diversãosaudável.

A Associação Brasileira de Nor-mas Técnicas (ABNT) possui ori-entações que versam sobre a insta-lação e manutenção deplaygrounds: trata-se dos códigosde NBR nº 14.350-1 e nº 14.350-2.A cartilha indica como deve ser umplayground: os ângulos dos brin-quedos, fixação, tipos de piso e ma-teriais adequados como plástico,aço ou ferro galvanizado e com pin-tura atóxica e madeira tratada.

ORIENTAÇÕESDevem ser priorizados brinque-

dos com cantos arredondados, co-loridos com tintas atóxicas, mon-tados com parafusos galvanizados(que não enferrujam) e embutidos.O parquinho deve ser instalado emum local amplo e arejado, que ga-ranta pelo menos 1,80m de circu-lação ao redor de toda extensão doplayground.

O playground jamais deve sercolocado sobre o asfalto ou concre-to, nem mesmo com grama sintéti-ca. A grama, com muita gente cir-culando, rapidamente se torna seca.O ideal é utilizar areia em uma pro-fundidade mínima de 30cm. Deveser usada sempre areia fofa, paraabsorver o impacto de quedas.

É importante proibir o consu-mo de alimentos em cima destaareia, pois os restos podem atrairanimais transmissores de doenças.Para mantê-la limpa, existe no mer-cado um produto específico para aesterilização da areia. A fórmuladescontamina a areia da presençade vermes e fungos que costumamatacar a pele.

*Iornalista e colaboradora do JS

Parquinhos contribuem paradesenvolvimento infantil

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Você costuma participardas assembleia do seu condomí-nio?

As assembleias são reuniõesessenciais e indispensáveis parao bom funcionamento das roti-nas dos condomínios em geral.

É nestas reuniões que propri-etários, moradores e síndico sereúnem para tratar sobre assun-tos de interesse comum, taiscomo gestão das contas, previ-são orçamentária e despesas.

As deliberações de umaassembleia condominial são so-beranas, desse modo, as decisõesdevem ser acatadas por todosos condôminos, mesmo que es-tas sejam contrárias aos interes-ses de alguns.

No entanto, se a assembleiadesrespeitar a legislação vigenteou as disposições contidas naconvenção do condomínio ou re-gulamento interno, esta será pas-sível de ser anulada.

E para buscar-se a desconsti-tuição de uma assembleia há doiscaminhos, quais sejam, decisãoem uma nova assembleia ou de-cisão judicial, esta última na hi-pótese de evidente ilegalidade.

As decisões tomadas emassembleias condominiais fazemlei entre os condôminos, portan-to, devem ser acatadas por todosmoradores.

A participação nestas reuni-ões não é obrigatória, no entan-to, quando há ausência do condô-mino significa que este concor-dará automaticamente com asdecisões aprovadas.

Desse modo, vejamos 5 cui-dados básicos a serem tomadosquando da realização de assem-

bleias condominiais:- Convocação da AssembleiaQuando realizado o edital de con-vocação de assembleia condomi-nial, este deverá ser claro e obje-tivo quanto aos assuntos que se-rão discutidos.Ainda, deverá observar prazo ra-zoável entre a convocação e adata da assembleia, bem comoconstar horário da primeira e dasegunda chamada (na prática uti-liza-se 30 min entre as chama-das).Veja que quando a convocaçãoreferir apenas “assuntos gerais”,estes somente poderão ser discu-tidos, uma vez que para seremvotados os assuntos devem estarespecificados na convocação.A convocação da assembleia de-verá ser realizada a todos oscondôminos, ou seja, todos oscondôminos devem ser convoca-dos a participar da reuniãomarcada, sob pena de nulidade. Embora existam pequenas dife-renças entre a assembleia geralordinária e extraordinária, ambasobedecem ao mesmo procedi-mento para convocação.

- Condução da AssembleiaAo iniciar-se a assembleia, o pri-meiro ato será decidir quem pre-sidirá a reunião, bem como quemserá o secretário, o qual é respon-sável pela ata da reunião.Quando da escolha do presiden-te é recomendável que este sejaalguém neutro, porém firme, afim de evitar o desvio nos assun-tos que serão objeto do debate.Não é indicado o síndico presi-dir ou secretariar a assembleiapara evitar questionamentos so-

bre as decisões e votos.Importante: Se dentre os presen-tes, houver algum participante,por meio de procuração, esta de-verá ser recolhida e anexada pelopresidente ou secretário a lista depresentes.

- Quorum de VotaçãoHá diversos detalhes importan-tes nas assembleias de condomí-nio, sendo um deles o quorum devotação.Dependendo dos assuntos a se-rem tratados, é preciso ficar aten-to ao quórum de votação quedeve ser respeitado.A não observação do quorum re-sulta em consequências nas de-cisões votadas e aprovadas emassembleia.Nossa legislação traz que, quan-do exigido quorum especial, asdecisões da assembleia serão to-madas, em primeira convocação,por maioria de votos doscondôminos presentes que repre-sentem pelo menos metade dasfrações ideais.Também traz que, em segundaconvocação, a assembleia pode-rá decidir por maioria dos votosdos presentes, observando-sequando exigido quorum especi-al.Os votos serão sempre proporci-onais às frações ideais, caso nãohaja disposição contrária em con-venção.Assim, as decisões de assembleiacondominial regularmente con-vocada e constituída obriga a to-dos os condôminos.

- Ata da AssembleiaToda assembleia de condomínio,

seja ela ordinária ou extraordi-nária, deve ser resumida emuma ata.A ata de uma assembleia é do-cumento extremamente impor-tante, por isso deve ser clara eobjetiva, pois é através dela quesão validadas todas as decisõestomadas, servindo de prova doque foi decidido na reunião.Desse modo, existem alguns cui-dados básicos que você deve queseguir para que a ata daassembleia de seu condomíniotenha validade.A ata deve ser escrita apenas re-produzindo o que aconteceu du-rante a reunião, contendo as dis-cussões, comentários e apuraçãode votos, se for o caso.A redação da ata deverá ser rea-lizada pelo secretário, sendo estaassinada por ele e pelo presiden-te da assembleia.Não é preciso prolongar muito,sendo suficientes o registro dosassuntos tratados, do que foi re-solvido e de, eventuais, protes-tos.As decisões aprovadas com osquoruns e procedimentos corre-tos, validam a ata, ou seja, todosdevem acatá-la.

- Quem pode participar e vo-tar nas AssembleiasA assembleia condominial é aautoridade suprema de um con-domínio, por isso suas decisõessó podem ser anuladas judicial-mente ou por nova assembleia.Geralmente, as convocaçõespara assembleias proíbem a par-ticipação de inquilinos ou exi-gem procuração.No entanto, no caso de inquili-

nos, com o contrato de locaçãoem mãos estes tem direito de par-ticipar e votar, exceto paraquoruns especiais em que a pró-pria legislação salienta o voto es-pecífico de “condômi-nos”.Desse modo, podem participardas assembleias o síndico, pro-prietários, representantes legaiscom procuração específica e osinquilinos, no entanto, estes so-mente podem votar quando tra-tar-se de assunto não seja sobredespesas extraordinárias.Quanto aos inadimplentes, a le-gislação traz que é direito docondômino votar nas delibera-ções da assembleia e delas parti-cipar, desde que esteja adimplen-te!Esses são apenas alguns dos cui-dados que o condomínio devetomar para evitar transtornos fu-turos.É importante esclarecer que, osexcessos ocorridos emassembleias, tais como insultose gritarias, podem vir a ser obje-to de futuros pedidos de indeni-zação.Assim, para que as assemble-iascondominiais ocorram de formaprodutiva é necessário evitar ashostilidades , bem como assun-tos que não visem a coletivida-de, por isso a importância da pau-ta da reunião ser disponibilizadaantes da realização da assem-bleia.Portanto, tomando-se alguns cui-dados básicos, é possível evitaro transtorno de uma futura anu-lação da assembléia realizada.

*Advogada e colaboradora do JSEmail:contato@simonegoncalves.com.brwww.simonegoncalves.com.br

Cinco cuidados básicos emAssembleias de Condomínio