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Ano X - Edição - /201 - Natal/RN - www.jornaldosindico.com.br/natal97 Agosto 3
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Alguém para se orgulhar,alguém para se agradecer e,
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Ano X - Edição - /201 - Natal/RN97 Agosto 3
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Nossa MensagemNossa Mensagem
O Jornal do Síndico se mantém comouma das maiores contribuições para odifícil exercício de se tentar viver emcomunidade. Ele surgiu como a grandecontribuição para regular – principalmente– a desinformação e o desacerto que seavolumava e tomava conta das condiçõesdo viver civilizatório, desde que a ordemtribal estabelecida pela obediência a umchefe foi deposta, e novos contornos àsregras e às relações de convívio entre osseres humanos se impuseram.
E convenhamos, a oportunidade e afacilidade trouxeram um grande alívioentre aqueles que assumem a espinhosatarefa de administrar um condomínio, sejada forma e da estrutura que for. Até mesmopara os que já se acham sabedores darotina condominial, o Jornal do Síndico ésempre uma consulta indispensável ecabível na cabeceira da cama.
Ao longo da sedimentação dessemercado tão útil e poderoso, a iniciativa dapublicação teve um quê de sentimentovisionário em auxílio a uma sociedade quese organiza cada vez mais veloz emcondomínios e exige uma demandaenorme, e especializada, de informações,produtos e serviços.
A vida do síndico, com toda certeza,passou a ficar bem mais fácil nas páginasdo nosso jornal, não!?
São décadas de convivência frutíferaem que colhemos ônus e bônus, mas quenão deixamos de propagar pelos quatrocantos do país uma mensagem corajosa de
divu lgação dos bons conce i tos eorientações entre leitores e parceiros leaisnessa luta sem trégua, que a cada dia,produz novidades nos espaços comuns doscondomínios.
Os novos movimentos que hojemexem com o país, não surpreendemaqueles que há anos participam de umconstante processo revolucionário nasgestões condominiais, tentando esta-belecer ordem e progresso de um ambienteque ferve de todos os lados e requermedidas de pronto para garantir asobrevivência adequada de todos.
Aqui, contamos histórias, edu-camos, transigimos, or ientamos epartilhamos a boa conversa do ambientecondominial.
Como sempre, tenham uma boa leitura!
Por RICARDO HERMETO COELHO
Agosto, um mês de grandesconquistas para o SIPCERN
Para ler a decisão judicial na íntegraacesse o nosso site: www.sipcern.com.br
Aniversário de seus18 anos de luta pelaclasse condominial .
Vitória junto ao TRT da 21º Região,sendo reconhecido por unanimidade comoo legítimo representante dos condomínios
no Estado do Rio Grande do Norte.
3Ano X - Edição - /201 - Natal/RN97 Agosto 3
A D M I N I S T R A D O R A D E C O N D O M Í N I O
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ARTIGO DIVERSO
De novo, o portão de acesso ao prédioestá escancarado. E se vê que de nadaadiantam os apelos e os avisos a essaminoria que insiste na inconseqüênciade seus gestos e na falta de percepçãodo que pode representar para asegurança de todos que vivem sob omesmo teto condominial. A novadesatenção de um dos dois irmãosque se alternam na rotineira tarefa decircular pela calçada em frente aoprédio com o cãozinho dá um frio nabarriga daqueles que se preocupamcom a vida que os cercam.O pai não deu a menor atenção aosapelos dos demais condôminos emnova assembléia do condomínio e amãe das cr ianças permaneceorientando os filhos para manter osacessos ao edifício aberto parafacilitar (!?) a volta para o lar com oanimal de estimação da família, porser mais cômodo para a impaciênciadela atender um simples chamado dointerfone. Nem mesmo os motivosaterrorizantes sensibilizam esses paisdo perigo que os filhos correm deserem abordados por um entre ostantos criminosos que perambulampelos bairros a espreita de uma boaocasião. O que dizer da preocupaçãocom o perigo para os demaisvizinhos...Não é preciso ser adivinho paraentender que, mais cedo ou maistarde, algo de muito grave podeacontecer a essas crianças que nãotem noção da maldade “invisível”.C o m o t a m b é m d e m u i t o s eimprudentes jovens e adultos cujodesleixo parecido adormece ante aregra de que isso não acontece comeles; só com os outros. Entretanto,quantos e quantos exemplos sãonoticiados pelo país afora estam-
pando nas manchetes os malespraticados pelo descuido e confiançaexagerada daqueles que não estãonem aí para a ruindade que as espiapelas frestas da vida tortuosa.É claro que são cada vez maiores osrecursos para cobrir todos os“buracos” que facilitam as ações dacriminalidade, mas nem todos oscondomínios têm recursos suficientespara investir devidamente na sofisti-cação de equipamentos modernos desegurança. Ainda existem muitos emuitos condomínios de portepequeno – e até médio - que exigemmaior participação e determinaçãodos condôminos para se resguar-darem dos indesejáveis imprevistos.O exemplo citado nesse ato cotidianotem cenário num condomínio de classemédia, instalado num prédio de trêsandares, com 12 unidades domi-ciliares, extremamente dependente dacumplicidade dos moradores paracomplementar a segurança dosaparelhos que dispõem. Existem doisportões de acesso ao interior doprédio, com mecanismos apropriadospara atender a abertura e ofechamento correto das portas, masque mal usadas o funcionamento porpressão de nada adiantam, servindomuito mais de convite de boas-vindaspara a entrada dos indesejáveismarginais. E aí...A simplicidade do ambiente contex-tualizado acima não é inversamenteproporcional aos desdobramentos deseus altos riscos. Afinal, todo cuidadoé pouco para prevenir, preservar egarantir a integridade das pessoasque querem apenas viver na paz e natranqüilidade do lar.
* O autor é jornalista
A desatenção que põe emrisco a integridade de todosMas como fazer para impedira desfaçatez de uns poucos
Ricardo Hermeto Coelho*
Condomínios residenciaisnão são novidade no Brasil,porém, é perceptível que apreferência por esta modalidadede moradia tem conquistadocada vez mais adeptos nosúltimos anos. Os motivos sãovários: luxo, segurança, status,a t r a t i vos es te s bas tan teinfluenciados pelo crescenteinchaço populacional pelo qualpassam as grandes cidades. Émuita gente para pouco espaço,o jeito é agrupar.
Ao longo desta evolução, operfil do síndico também vemsofrendo transmutações. Antesele era figura associada àquelesenhor de meia idade, geral-m e n t e a p o s e n t a d o , c o mbastante tempo livre e interesseem gerenciar as obrigações enecessidades do patrimônio emnome do bem coletivo.
Hoje, com a mudança narotina e com um tempo “livre”cada vez mais curto, vemos ainserção de várias mulheres,jovens, solteiros, pessoas bas-tante atarefadas que assumempara si esta responsabilidade.
Porém, encontrar alguémdisposto a ser síndico não temsido tarefa fácil. Se antes haviaverdadeiras campanhas elei-torais em alguns condomínios degrande porte para eleger o sín-dico, hoje a oferta de candidatosdiminuiu consideravelmente.
A figura do síndico é umaliderança dentro do condomínio,logo, nada mais lógico que seupoder seja concedido pelosdemais condôminos a umapessoa do próprio meio, ummorador. Quando isso não é
possível, é necessário recorrer au m a a d m i n i s t r a d o r a d econdomínio.
Que critérios devem serlevados em conta na hora decontratar uma administradora?Quais as atribuições reais dosíndico terceirizado? O que está eo que não está dentro de suascompetências? Essas e outrasorientações podem ser obtidasna matéria “Cuidados na hora decontratar um síndico tercei-rizado”, na seção de Admi-nistração.
Ainda abordando o tema“gestão”, em nossa reportagemespecial trazemos uma sugestãopara aproximar o síndico doscondôminos de uma maneiraprática e eficaz, sem perder devista os limites que devem existirentre ambos: um canal decomunicação via email.
Criar um email facilita emuito a comunicação interna nocondomínio . In formes deinterdição de áreas, convocaçõesde reuniões, balancetes degastos, circulas e demais avisoschegam mais rapidamente aoseu destino no meio virtual. E omelhor de tudo: não requernenhum custo ao caixa docondomínio! Invista nessa ideia!
Aproveitando que o assuntoé internet e renovação dacomunicação, informamos que osite do Jornal do Síndico está decara nova. Com layout repa-ginado, atualizações periódicas,mais fácil de navegar. São muitasas vantagens do nosso novof o r m a t o . A c e s s e e m :www.jornaldosindico.com.br.
Palavra dos editores
EDITORIAL Por Cecília Lima
4 Ano X - Edição - /201 - Natal/RN97 Agosto 3
Por Cecília Lima
Com uma crescente onda de violênciaque hoje já não é mais restrita apenas àsgrandes cidades, mas avança em todasas direções, dispositivos de segurança sefazem cada vez mais necessários paragarantir paz a quem vive ou trabalha emedifícios de condomínio. A tecnologiatem se aperfeiçoado para acompanhar asnovas técnicas de assaltantes esequestradores.
Não obstante a existência deequipamentos cada vez mais modernos,o síndico precisa voltar sua atenção auma questão elementar: o manuseio dosistema de segurança. Sem preparo ecompromet imento por par te decondôminos e funcionário, todo oinvestimento feito em aparelhagem podeser em vão.
Cabe ao administrador do condo-mínio selecionar profissionais ouempresas terceirizadas especializadaspara as exigências dos equipamentos desegurança. Além de invest i r emtreinamentos periódicos.
Tão importante quanto se certificarda qualificação do contratado, éimportante checar referências pessoais –e conferir a veracidade dos dadosfornecidos. Não são raros os casos deconivência de um porteiro ou vigia comuma quadrilha especializada em roubosde condomínios. Infiltrar um comparsadentro do prédio – como funcionário –pode ser o primeiro passo de um grandeplano de ação mau intencionado. É deverdo síndico dificultar isso, verificando osantecedentes dos funcionários.
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1) Barreiras físicas - Sãoobstáculos naturais ouartificiais que servempara impedir ou dificultaro acesso de pessoasestranhas em locaisd e l i m i t a d o s o uproibidos, e controlar osp e r m i t i d o s e m u mcondomínio, além deproteger os seus pontos estratégicos evulneráveis: vegetação, muros, cercas,concertinas, alambrados e ofendículos;cancelas, guaritas nas portarias, portõescom eclusas, interfone, espelhos refletores(côncavos ou convexos), grades.
2) Iluminação - É fundamental que asdependências do condomínio sejam bemiluminadas, a fim de desestimular a ação deinfratores da lei. Aconselha-se utilizarluminárias e holofotes, podendo sercomplementado por sensores de presença.
3) Sinalização - A sinalização pode ser visual,através de placas, sinais luminosos ousonoros, ou ainda se utilizando dispositivossonoros eletrônicos ou apitos, ou mesmocódigos e senhas convencionadas entre oscondôminos e funcionários.
4) Alarmes - São equipamentos eletrônicos,sonoros ou não, que servem para alertarsobre situações incomuns em residências oucondomínios, tais como violação deprocedimentos e locais, proteção contraroubos, furtos, alagamentos, incêndios, etc.Esses sistemas se destacam com asseguintes características: alarme de intrusão;
sensores de porta e janela, botões de pânico,infravermelho passivo e ativo, etc.
5) Cerca elétrica - É um sistema que está sendobem aceito em condomínios, pois inibepossíveis tentativas de intrusão pelaostensividade e pelo receio das descargaselétricas.Circuito Fechado de Televisão - Através de
câmeras com ou sem fio, instaladas em pontosestratégicos da residência ou do condomínio,cujas imagens devem ser gravadas, é possívelse ter uma visualização de todo o ambiente. Aproteção ficará maior se as imagens tambémforem acessadas pelos condôminos.
5Ano X - Edição - /201 - Natal/RN97 Agosto 3
ADMINISTRAÇÃO Redação com Agência CNJ
Cuidados na hora de contratarum síndico terceirizado
Cada vez mais condomínios vêmrecorrendo aos síndicos terceirizados.Estes profissionais estão ganhandoespaço graças a empreendimentoscada vez maiores, que exigemsíndicos realmente capacitados paraadministrar prédios às vezes comquase mil famílias, e também à faltade desejo dos moradores emassumirem tal cargo.
Mas, antes de contratar umprestador de serviço, é preciso muitoscuidados. “Isso porque muitaspessoas sem preparo algum e semconhec imento do que é umcondomínio se propõem a trabalharcomo síndicos”, alerta o Dr. DaphnisCitti de Lauro, especialista em DireitoImobiliário.
Segundo o advogado, oscondomínios devem inicialmenteanalisar minuciosamente currículos eaté verificar se as informaçõescontidas são verídicas. Outro detalheimportante é o preço a ser pagomensalmente.
“Geralmente os condôminosprocuram contratar o que cobra maisbarato, por medida de economia, oque é errado. Em matéria decondomínio, o que vale é acompetência, a seriedade, ahonestidade. Porque é sabido que obarato sai caro. Muito caro.”
O síndico contratado, que não émorador do prédio nem condômino,é eleito para exercer um mandato, ouseja, recebe poderes para praticaratos e administrar interesses docondomínio. Ele trabalhará emconjunto com a administradora( d e l e g a ç ã o d a s f u n ç õ e sadministrativas).
“Ao síndico, cabe a prática derepresentar ativa e passivamente ocondomínio, ordenar a realização deobras e serviços, convocar aassembleia geral, mediar osproblemas entre condôminos,fiscalizar e supervisionar o trabalhod o z e l a d o r e a s f u n ç õ e sadminist rat ivas delegadas àadministradora. Sua função essencialé fazer com que a convenção
condominial, o regulamento internoe as decisões de assembleias sejamcumpridos e estabelecer metas ecobrá-las.”
Dificuldades por ser “de fora”
O advogado afirma também queé muito importante constar nocontrato que o síndico terceirizadotem poderes para ag i r seminter ferências. "É comum quemoradores ou o conselho consultivocerceiem sua liberdade de ação, pornão ser morador. Contratam umapessoa física ou jurídica para que façao que eles ordenem, dizendo o que osíndico deve ou não fazer. E, dessaforma, ele será apenas uma figuradecorativa.”
Dr. Daphnis de Lauro relata outroprob lema encont rado pe losprofissionais terceirizados. “Osmoradores creem que, por sercontratado do condomínio e pagopor eles, o síndico tem a obrigação deatender os interesses pessoais, e nãoos do condomínio”.
Por isso, é muito importantedeixar claro desde o início que osíndico não é empregado dosproprietários. “Ele trabalha para amassa condominial. Caso contrário,não poderia propor, por exemplo,ação de cobrança de taxas contra oscondôminos se fossem consideradosseus empregadores”, detalha.
Também não é raro ocorrer queum condômino exija a presença dosíndico terceirizado a qualquer horano prédio, sob o argumento de queele é pago e tem a obrigação de ir.
“Como se vê, é necessárioque o contrato de terceirização sejamu i t o bem e labo rado pe locontratado e, de preferência,contenha cláusulas bem elucidativas,para que o contratante, através des e u s p r o p r i e t á r i o s , t e n h aconhecimento verdadeiro do queconsiste a sindicância terceirizada,seus direitos e suas obrigações”,finaliza o Dr. Daphnis de Lauro.(Redação com RZT Comunicação)
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6 Ano X - Edição - /201 - Natal/RN97 Agosto 3
Exigência de exames médicos funcionais deve ser obedecida
Estar em dia com as obrigações patronaisé fundamental para não cair entravesjurídicos com funcionários. A melhor formade evitar litígios trabalhistas é seguir à risca oque diz a legislação. Além do aspecto legal,cumpre-se também o dever moral de tratarcom dignidade todo e qualquer trabalhador.
Os procedimentos começam desde oinício, quando da contratação do empregado.O Programa de Controle Médico de SaúdeOcupacional (PCMSO) – procedimento legalestabelecido pela Consolidação das Leis doTrabalho – determina a realização obrigatóriados exames médicos admissional, periódicos,de retorno ao trabalho (após afastamento pordoença ou acidente), de mudança de função edemissional.
O exame médico admiss ional éobrigatório e deve ser realizado por médicodo trabalho sem qualquer custo para oempregador e antes que ele assuma suasfunções, conforme dispõe o item 7.4.3.1 daNR 7. Trata-se de uma avaliação clínica paraverificar as condições gerais de saúde docandidato que se pretende contratar.
Deve ser averiguado o seu estado desaúde com vistas às funções que exercerá naempresa, bem como analisar se as tarefasque serão realizadas poderão provocaralguma doença ou então agravar outra que ocandidato já possua. A avaliação médicaexigida deverá ser sempre compatível com asfunções exercidas pelo empregado naempresa. Em caso de dúvidas, o empregadotem o direito de questionar o médico dotrabalho qual o motivo da realização doreferido exame.
Além da avaliação clínica, o médico dotrabalho poderá solicitar ao candidatoexames complementares específicos, emconformidade com a função que exercerá.Basicamente, os exames são: avaliaçãoclínica (exame físico e mental) e examescomple-mentares, realizados de acordo comos termos especificados na NR 7, paratrabalhadores submetidos a r iscosocupacionais específicos.
De acordo com a coordenadora da áreade relações do trabalho do escritórioSevillha, Arruda Advogados, Márcia Bello,em relação ao exame toxicológico, queaval ia a ut i l i zação de substânciasalucinógenas, poderá ser solicitado pelofuturo empregador, mas com extremacautela, pois poderá representar violaçãoà i n t i m i d a d e e d i s c r i m i n a ç ã o a ocandidato.
“Deverá haver uma justificativa médicapara a realização do exame, tendo em vistaa função que será desempenhada pelocandidato, que, na hipótese do uso desubstâncias alucinógenas poderá tornar-sede risco para ele e para a coletividade, comoos motoristas de ônibus e de transpor-tadoras, operadores de máquinas, deempilhadeiras e outros trabalhos queexigem extrema atenção e controle”,justifica.
Durante o período de vigência docontrato de trabalho, o empregado éobrigado a se submeter aos denominadosexames periódicos, que consistem em
avaliação clínica geral e também emexames complementares, mais específicos edetalhados, para avaliar eventuais riscos àsaúde, em conformidade com as atividadesque estão sendo exercidas. Não haveráqualquer custo para o empregado.
É importante ressaltar que o INSS poderáingressar com ação de regresso em face daempresa visando o ressarcimento devalores gastos pela Previdência comafastamentos por acidente do trabalho,doença profissional e aposentadoria porinvalidez, nos casos em que a atividadedesempenhada pelo segurado acarretou osurgimento de doenças ou agravou as jáexistentes.
“A empresa deverá ser rigorosa emrelação à avaliação médica que é realizadapara os candidatos ao emprego e paraaqueles que já estão trabalhando, não seomitindo na solicitação de exames comple-mentares e assumindo integralmente osseus custos”, orienta Márcia Bello.
MatrizRua Cel. José Bernardo, 1001 - Barro Vermelho
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Jornal do Síndico completa 24 anos estando entreas melhores franquias do Brasil e de “roupa nova”
Há 24 anos Aroldo de LimaMarcelo fundou o Jornal doSíndico em salvador no Estadoda Bahia. Logo a idéia genialtomou outros rumos e seexpandiu para o Brasil inteiro,atualmente o Jornal do Síndicoestá presente em 22 grandescidades brasileiras com umat i r a g e m t o t a l d eaproximadamente 170.000exemplares/mês.
Apresentando informaçãode ponta e sendo um elo entreos leitores e o mercado que
fornece produtos e serviços aoscondomínios do Brasil, o Jornaldo Síndico está entre asmelhores *franquias do Brasilhá 9 anos consecutivos,segundo a Guia das MelhoresFranquias do Brasil da EditoraG l o b o . T r a b a l h a n d oarduamente, o Máster daFranquia o filho do Sr. Aroldo eadvogado Dr. Átila GadelhaMarcelo, junto aos seusfranqueados conseguem obtera liderança no segmentocondominial quando se tratade veículo de comunicação aosetor.Completando 24 anos de vida
a modernização também fazparte do processo de segmentoe inaugurou o Site do Jornal,www.jornaldosindico.com.br, ésó entrar e escolher a suacidade para ficar por dentro doque há de importante no setorcondominial.
C o m u m a e q u i p e d e
colaboradores de excelênciano mercado entre eles jorna-listas, advogados e escritoresdo tema condomínios o Jornaldo Síndico prima pela suaapresentação e acompanha deperto o setor. São funda-mentos básicos do Jornal doSíndico, a informação deprimeira linha, a apresentaçãodo mercado aos seus leitores amodernização.
A Equipe do Jornal doSíndico agradece aos seusleitores e fica sempre a dispo-sição para que seus leitoresapresentem sugestões, pois,ele é feito para você que ésindico, administrador einteressado no setor condo-minial.
FELIZ ANIVERSÁRIO PARATODA A EQUIPE, SEM ELANADA ACONTECERIA.
8 Ano X - Edição - /201 - Natal/RN97 Agosto 3
Seja em um espaço residencialou empresarial, o síndico é ocondômino que assume a posiçãode liderança dentre os demais,aquele a quem é concedido ummandato para, neste período, geriras atividades do patrimônio emconsideração aos benefícioscomuns.
Como um bom l íder, éfundamental que o síndico sejauma pessoa que se relacione bemcom os demais condôminos eesteja disposto a estabelecer comeles um diálogo equilibrado.
Isso não significa que o síndicodeva estar 100% disponível paraatender às demandas de todos. Éc o m u m , s o b r e t u d o e mcondomínios residenciais, que oadministrador seja transformadotambém em uma espécie de“ouvidor geral” do condomínio, aquem são despejadas todas asinsatisfações e críticas.
O síndico deve resistir contraesse procedimento. O correto é
estabelecer uma postura dereceptividade, contudo impondolimites a este contato. Não raro,sabemos de casos de moradoresq u e r e c o r r e m a o s í n d i c o ,incomodando seu repouso nashoras mais inconvenientes, pararesolver problemas entre vizinhosou estruturais do prédio. Isso deveser evitado, afirmam especialistasem administração de condomínios.
Uma boa alternativa paramanter um canal eficaz, porém nãoinvasivo, é a criação de um correiodigital para o condomínio. Oadministrador de condomínio,Carlos Puppe, orienta: “criar umemail para o condomínio é umamedida simples, que não requernenhuma despesa, e que podefacilitar a comunicação interna. Asenha deve ser repassada aopróximo síndico, sempre da trocade mandato”.
O canal serve tanto parareceber críticas, queixas, sugestões,avisos e demais recados dos
condôminos para o síndico, quantoa via reversa: disparar circulares,avisos, lembretes de reuniões,solicitações e recomendações dosíndico para os ocupantes dasunidades.
“É interessante que o síndicomantenha a lista de emails doscondôminos sempre atualizada. Ocanal serve opera a comunicaçãocom os proprietários e tambémlocatários, a cada chegada de umnovo morador, a mailing list deveser renovada”, frisa Puppe.
“Sendo bem administrada,essa caixa de emails pode ajudarmuito na gestão do condomínio,dando retorno rápido às demandase dúvidas dos condôminos,demonst ra t ransparênc ia” ,comenta o administrador.
É possível colocar marcadoresnos email recebidos, classificando-os de acordo com a importância ouurgência das demandas. O síndicodeve estabelecer prazos para
resposta dos emails. Exemplo: 24horas para demandas urgentes; atétrês dias para as demais. Éaconselhável dar uma resposta atodos os email, mesmo que sejapara dizer que leu a solicitação,po rém a inda não tem umposicionamento a respeito.
C a r l o s Pu p p e f a z u m aressalva ao método proposto: otradicional, bom e velho, livro deocorrências não deve ser posto delado. “O registro de reclamaçõesno livro de ocorrências é umprocedimento previsto em muitasconvenções e não deve sernegligenciado. Se está na 'lei' docondomínio, o protocolo deve serseguido”, orienta.
“O uso do email serve maispara dar celeridade a algumasq u e s t õ e s e t a m b é m p a r aatividades complementares,como reforçar o convite para umaassembleia ou simplesmented e s e j a r ' F e l i z N a t a l ' a o scondôminos”, brinca.
ESPECIAL
Gestão comunicativa: invista em canaisde diálogo com os condôminos