3.2.invest_ propriedades de investimento

3.2 Propriedades de Investimento

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Licenciatura em Gestão de Actividades Turísticas Contabilidade Geral II Ano lectivo 2011/2012

Propriedades de Investimento

Propriedade de Investimento (PI) é a propriedade (terreno ou um

edifício - ou parte de um edifício - ou ambos) detida (pelo dono ou

pelo locatário numa locação financeira) para obter rendas ou para

valorização do capital ou para ambas as finalidades, e não para:

• uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou

para finalidades administrativas; ou

• venda no decurso ordinário do negócio.

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Definição

§ 5, NCRF 11


As PI podem ser construídas ou desenvolvidas pela própria

entidade, adquiridas de uma outra entidade ou reconhecidas

através de umas operação de transferência (reclassificação) de um

outro activo.

No entanto, enquanto uma propriedade esteja a ser construída ou

desenvolvida para futuro uso como propriedade de investimento,

deve ser aplicada a “NCRF 7-Activos Fixos Tangíveis”, até que a

construção ou o desenvolvimento esteja concluído. (§11, NCRF 11)

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Definição


De acordo com o § 8 da NCRF 11, é de considerar Propriedades de Investimento as seguintes propriedades:

Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não para venda a curto prazo no curso ordinário de negócios;

Terrenos detidos para uso futuro ainda não determinado (se uma entidade não tiver determinado que usará o terreno como propriedade ocupada pelo dono ou para venda a curto prazo no curso ordinário do negócio, o terreno é considerado como detido para valorização do capital, e como tal, como propriedade de investimento);

Um edifício que seja propriedade da entidade (ou detido pela entidade numa locação financeira) e que seja locado segundo uma ou mais locações operacionais;

Um edifício que esteja desocupado mas detido para ser locado segundo uma ou mais locações operacionais.

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Reconhecimento


O § 9 da NCRF 11, dá exemplos de itens que NÃO podem ser reconhecidas como Propriedades de Investimento, nomeadamente:

Propriedades destinadas à venda no decurso ordinário da actividade comercial ou em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (NCRF 18 - Inventários), por exemplo, propriedade adquirida exclusivamente com vista a alienação subsequente no futuro próximo ou para desenvolvimento e revenda;

Propriedade que esteja a ser construída ou desenvolvida por conta de terceiros (NCRF 19 - Contratos de Construção);

Propriedade ocupado pelo dono (NCRF 7 – Activos Fixos Tangíveis), incluindo propriedade detida para futuro uso como propriedade ocupada pelo dono, propriedade ocupada por empregados e propriedade ocupada pelo dono aguardando alienação.

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Reconhecimento


As PI devem ser reconhecidas como um activo (na rubrica 42 – Propriedades de Investimento) quando, e apenas quando:

(a) for provável que os futuros benefícios económicos que estejam associados à propriedade de investimento fluirão para a entidade; e

(b) o custo da propriedade de investimento possa ser mensurado fiavelmente .

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Reconhecimento

§ 16, NCRF 11


Mensuração Inicial

Uma propriedade de investimento deve ser mensurada inicialmente

pelo seu custo (§20,NCRF 11).

O custo de uma propriedade de investimento compreende o preço

de compra e quaisquer dispêndio directamente atribuível

(§21,NCRF 11).

Os custos da transacção devem ser incluídos na mensuração inicial.

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Mensuração no Reconhecimento



Dispêndios directamente atribuíveis

Remunerações profissionais por serviços legais;

Impostos de transferência de propriedade;

Outros custos de transacção

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§ 21, NCRF 11



Construção Própria

No caso de propriedades de investimento construídas pela própria

entidade, o reconhecimento é efectuado ao seu custo à data em

que a construção ou desenvolvimento fique concluído, data esta

que a propriedade se torna propriedade de investimento.

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§ 22, NCRF 11



PI adquirida através de troca

No caso de PI adquiridas em troca de ouros activos, a PI deve ser

mensurada pelo justo valor, a não ser que:

a transacção de troca careça de substância comercial; ou

O justo valor, tanto do activo recebido como do cedido, não seja

possível determinar com fiabilidade.

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§ 27, NCRF 11



ou

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Descrição Conta a débito Conta a crédito Valor

P/ aquisição ao exterior

421-Terrenos ou R.Naturais / 422-

Edifícios e O. Construções

2711 – Fornecedores de

Investimentos

VA + Custos directamente atribuíveis


P/ construção própria

422* 743-Trabalhos p/própria entidade

Custo da Construção

* Enquanto a “PI” estiver em construção, o bem é reconhecido na rubrica “452 – Investimentos em Curso” – NCRF 7 e , após a sua conclusão, é efectuada a sua transferência para a rubrica “422” e aplicada a NCRF 11 – Propriedades de Investimento .


Mensuração Subsequente

Após mensuração inicial uma entidade deve escolher como política

contabilística o modelo do justo valor ou o modelo do custo e deve

aplicar essa política a todas as suas propriedades de investimento.

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Mensuração após Reconhecimento

§ 30, NCRF 11


Mensuração Subsequente

Seja qual for o modelo escolhido, é exigido que a empresa

determine o justo valor das propriedades de investimento, seja

para a finalidade de mensuração (se adoptar o modelo de justo

valor) seja para divulgação (se adoptar o modelo de custo).

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§ 32, NCRF 11


Modelo do Custo

Após mensuração inicial uma entidade que escolha o modelo do

custo e deve mensurar todas as suas propriedades de investimento,

de acordo com a NCRF 7 – Activos Fixos Tangíveis.

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(ver capítulo 3.1 – Activos Fixos Tangíveis , no que concerne ao reconhecimento, subsequente, depreciação , imparidade e desreconhecimento)

§ 58, NCRF 11

Activo Fixos Tangíveis

Modelo do Custo

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Custo da PI

Depreciações Acumuladas

Perdas por Imparidade

Quantia Escriturada

da PI



Modelo do Justo Valor

Após o reconhecimento de uma PI, uma entidade que escolha o

modelo do justo valor, deve mensurar todas as suas PI pelo justo

valor, excepto nos casos em haja incapacidade de determinar

fiavelmente o seu valor.

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§§ 35 e 55, NCRF 11



Alterações do Justo Valor

Um ganho ou perda de alteração no justo valor das propriedades de

investimento deve ser reconhecido nos resultados do período em que

ocorra, nas seguintes rubricas:

663- Perdas p/ redução do JV em PI

773- Ganhos p/ aumento do JV em PI

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§37, NCRF 11



Alterações do Justo Valor

ou

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P/ aumento do JV 42x 773 Aumento do JV


P/ redução do JV 663 42x redução do JV

Não há reconhecimento de depreciações nem perdas por imparidade!


Rendimentos Gerados p/ PI – Rendas Obtidas

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Reconhecimento do rendimento (renda)

11 ou 12 ou 278

2412*

7873-Rendas e O. Rendimentos em

PI

Valor Renda

Os rendimentos prediais estão sujeitas a retenção na fonte à taxa de 16,5% (art. 101º do CIRS e art. 94º CIRC)


As transferências para, ou de, PI devem ser feitas quando, e apenas quando, houver uma alteração de uso (§59; NCRF 11):

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Transferências P

rop

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dad

es

de

Inve

stim

en

to

Act

ivo

s Fi

xos

Tan

gíve

is

Inve

ntá

rio

s

Começo de ocupação pelo dono [a) § 59]

Começo de desenvolvimento c/ vista à venda [b) §59

Fim da ocupação pelo dono [c )§ 59]

Fim de construção ou desenvolvimento [e) §59]

Começo de uma locação operacional p/ outra entidade [e) §59]


Mensuração das Transferências

Se a empresa adopta o Modelo do Custo

Todas as transferências são efectuadas pela Quantia Escriturada, à data da transferência

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Transferências

Custo – Depreciações Acumuladas – Perdas por Imparidade Acumuladas

§ 61, NCRF 11


Mensuração das Transferências

Se a empresa adopta o Modelo do Justo Valor

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Transferências

§§ 62 e 67, NCRF 11


Uma PI deve ser desreconhecida na alienação ou quando a PI for permanentemente retirada de uso e nenhuns benefícios económicos forem esperados da sua alienação.

Alienação pode ser alcançada:

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Alienações

Venda Locação

Financeira

NCRF 20 -Réditos

NCRF 9 - Locações

§§ 68 a 75, NCRF 11


O desreconhecimento de uma propriedade de investimento será feito nos mesmos moldes do desreconhecimento dos AFT, analisado anteriormente (capítulo 3.1 –AFT).

Modelo do Custo

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Desreconhecimento



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Desreconhecimento


Tal como previsto para os Activos Fixos Tangíveis, as Propriedades de Investimento podem ser previamente classificadas como detidas para venda nos termos da NCRF nº 8 – Activos Não Correntes detidos para Venda e Unidades Operacionais Descontinuadas”

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Desreconhecimento

Rubrica 46 – Activos Não Correntes Detidos p/ Venda


Modelo do Custo e Modelo do Justo Valor

Todas as entidades, relativamente às suas PI, devem divulgar: Se aplicam o modelo do custo ou modelo do justo valor;

Circunstâncias em que os interesses de propriedades detidas em locações operacionais são classificados e contabilizados como PI;

Critérios utilizados para distinguir PI de propriedades ocupadas pelo dono e de propriedades detidas para venda no decurso ordinário dos negócios;

Métodos e pressupostos aplicados na determinação do JV

Referência ao avaliador (profissional independente);

Rendimentos obtidos com as PI (rendas)

Gastos operacionais directos com as PI

(….)

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Divulgações

§77, NCRF 11



Além das divulgações do §77, uma entidade que adopte o modelo do justo valor , deverá ainda divulgar:

uma reconciliação entre as quantias escrituradas da propriedade de investimento no início e no fim do período, que mostre o seguinte:

• adições resultantes das aquisições e as resultantes de reconhecimento subsequente;

• Activos classificados como detidos p/ venda

• Ganhos/Perdas dos ajustamentos do Justo Valor

• Diferenças de câmbio

• Transferências

(….)

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Divulgações

§78, NCRF 11


Modelo do Custo

Além das divulgações do §77, uma entidade que adopte o modelo do custo , deverá ainda divulgar:

Métodos de depreciação usados; vidas úteis das PI ou taxas de depreciação; quantia escriturada bruta

Uma reconciliação da quantia escriturada da PI no início e no fim do período, mostrando o seguinte:

• Adições resultantes de aquisições e as resultantes do reconhecimento subsequente;

• PI classificadas como detidas p/ venda;

• Depreciações e Perdas p/ imparidade

• Transferências (…)

O Justo Valor das PI

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Divulgações

§79, NCRF 11

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