31 2008 - cmvm - sistema de difusão de...

LUCASFIN - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

RELATÓRIO DE GESTÃO

RELATIVO AO EXERCÍCIO FII\IDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008

INTRODUÇÃO

o presente relatório é elaborado visando dar cumprimento às obrigações

anuais estabelecidas no nO 2 do ArtO 310 do Decreto-Lei 60/2002 de 20 de

Março.

DESCRIÇÃO DA ACTIVIDADE E DOS PRINCIPAIS ACONTECIMENTOS

o "Lucasfin - Fundo especial de investimento imobiliário fechado",

doravante abreviadamente designado por FUNDO LUCASFIN, foi constituído

em 26 de Setembro de 2006, por subscrição particular. Trata-se de um

fundo especial de investimento, com possibilidade de incluir na carteira de

imóveis também o investimento em prédios rústicos e mistos. O FUNDO

LUCASFIN foi subscrito por dois participantes, em partes iguais, não tendo

ocorrido até final do exercício de 2008 quaisquer outros movimentos nas

unidades de participação.

Em l\Jovembro de 2008, o FUNDO LUCASFIN adquiriu um imóvel sito no

Largo da Sé Velha, em Coimbra. O imóvel está localizado num centro

histórico e pretende-se o desenvolvimento de um projecto de reabilitação

para habitação.

Para apoio ao investimento efectuado, estão abertos financiamentos com

o Banco Santander e com o Banco de Investimento Imobiliário.

csantos

CARTEIRA DE APLICAÇÕES EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008

A carteira de aplicações do FUNDO LUCA5FII'J totalizava no final do exercício

de 2008, o valor de € 4.848.079, conforme detalhe que se segue,

correspondendo cada unidade de participação ao valor de € 19.3923.


CARTEIRA DE APLICAÇÕES EM 31-12-2008

Liquidez DO

M;J·"'tit+t. 38.777 38.777

Valias o

2fi t·'lt,llfiM €

38.777 38.777

Imóveis 7.439.675 3.074.924 10.514.598 Terrenos 2.340.110 629.890 2.970.000 Edif. Rua Nova Loureiro 1.766.319 1.656.181 3.422.500 Edif. Rua Ivens 2.168.564 406.436 2.575.000 Edif. Escadinhas S. Crispim 469.000 54.700 523.700 Edif. Coimbra 324.816 315.185 640.000 T3 Av. Brasil 117.622 O 117.622 Fr A Bernardim Ribeiro 102.068 12.532 114.600 TI Cesário Verde 74.519 O 74.519 TI Praceta Cid. Brasíl ia 76.657 O 76.657

Outros Valores Activos 9.402 o 9.402

TOTAL DO ACTIVO 7.487.853 3.074.924 10.562.777 Valor Juros Valor aetual

PASSIVOS sobre imóveis 400.000 Adiantamentos por venda de imóveis 400.000

Empréstimos e juros 5.280.000 1.502 5.281.502

Outros Valores Passivos 33.196

TOTAL DO PASSIVO 5.714.698

Valor do Fundo Lucasfin a 31-12-2008 4.848.079

NO de Up . s emitidas 250.000

Valor por UP 19,3923

Lisboa, 3 de Março de 2009

de Administração

José nuel Baptista Fino Presidente

ebb-~~antos João Pedro Almeida Henriques Vogal Vogal

csantos

csantos

csantos


BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 E 2007

(Montantes expressos em Euros)

2008 2007Activo Mais Menos Activo Activo

ACTIVO Notas bruto valias valias líquido líquido PASSIVO E CAPITAL DO FUNDO Notas 2008 2007

ACTIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO Construções 1 e 3 5.099.564 2.445.034 - 7.544.598 6.917.400 Unidades de participação 2 2.500.000 2.500.000 Terrenos 1 e 3 2.340.110 629.890 - 2.970.000 2.970.000 Resultados transitados 2 2.694.958 (33.508) Total de activos imobiliários 7.439.674 3.074.924 - 10.514.598 9.887.400 Resultado líquido do exercício 2 (346.879) 2.728.466

Total do capital do Fundo 4.848.079 5.194.958CONTAS DE TERCEIROS Outros devedores 1.717 - - 1.717 3.146 CONTAS DE TERCEIROS

Comissões e outros encargos a pagar 15 8.200 8.200DISPONIBILIDADES Outras contas de credores 15 517 5.722 Depósitos à ordem 7 38.777 - - 38.777 39.088 Empréstimos não titulados 15 5.280.000 4.300.000

Adiantamentos por venda de imóveis 15 400.000 400.000ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Total de valores a pagar 5.688.717 4.713.922 Acréscimos de proveitos - - - - 32 Despesas com custo diferido 14 7.685 - - 7.685 5.765 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Total de acréscimos e diferimentos activos 7.685 - - 7.685 5.797 Acréscimos de custos 16 25.601 26.519

Receitas com proveito diferido 380 - Outros acréscimos de custos - 32 Total de acréscimos e diferimentos passivos 25.981 26.551

Total do Activo 7.487.853 3.074.924 - 10.562.777 9.935.431 Total do Passivo e Capital do Fundo 10.562.777 9.935.431

Total do número de unidades de participação 2 250.000 250.000 Valor unitário da unidade de participação 2 19,3923 20,7798

O anexo faz parte integrante destes balanços.


DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 E 2007


CUSTOS E PERDAS Notas 2008 2007 PROVEITOS E GANHOS Notas 2008 2007

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTESJuros e custos equiparados: Juros e proveitos equiparados:

De operações correntes 17 252.656 181.863 Outras, de operações correntes 109 -Comissões: Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários:

Outras, de operações correntes 18 48.494 48.400 Em activos imobiliários 19 43.303 3.020.802Impostos e taxas: Rendimentos de activos imobiliários 22 3.304 32

Imposto sobre rendimento 12 1.657 6 Outros proveitos e ganhos correntes - 4.560Impostos indirectos 12 26.358 22.726 Total de proveitos e ganhos correntes 46.716 3.025.394Outros impostos 12 3.011 -

Fornecimentos e serviços externos 20 35.426 33.465 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAISOutros custos e perdas correntes 21 4.224 10.468 Ganhos extraordinários 231 -

Total de custos e perdas correntes 371.826 296.928 Total de proveitos e ganhos eventuais 231 -

CUSTOS E PERDAS EVENTUAISPerdas extraordinárias 23 22.000 -

Total de custos e perdas eventuais 22.000 -

Lucro do exercício 2 - 2.728.466 Prejuízo do exercício 2 346.879 -

393.826 3.025.394 393.826 3.025.394

Resultados na carteira de títulos - - Resultados eventuais - -Resultados de activos imobiliários 11.181 2.987.369 Resultados antes de impostos sobre o rendimento (345.222) 2.728.472Resultados correntes ( 325.110) 2.728.466 Lucro/(prejuízo) do exercício (346.879) 2.728.466

O anexo faz parte integrante destas demonstrações.


DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS

FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 E 2007


2008 2007OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

Recebimentos:Subscrição de unidades de participação - -

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo - -

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOSRecebimentos:

Rendimento de activos imobiliários 3.846 32Adiantamento por conta de venda de activos imobiliários - 400.000

Pagamentos:Aquisição de activos imobiliários (568.062) (1.256.223)Despesas correntes (FSE) em activos imobiliários (45.952) (9.640)Outros pagamentos de activos imobiliários (21.794) (187.968)

Fluxo das operações com activos imobiliários (631.962) (1.053.799)

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTERecebimentos:

Juros de depósitos bancarios 109 -Contratação de empréstimos 980.000 1.300.937Outros recebimentos correntes - -

Pagamentos:Comissão de gestão (36.000) (36.000)Comissão de depósito (10.094) (7.694)Impostos e taxas (40.523) (25.126)Pagamentos de juros de empréstimos (257.616) (176.537)Outros pagamentos correntes (4.225) (10.444)

Fluxo das operações de gestão corrente 631.651 1.045.136

Saldo dos fluxos de caixa do exercício (311) (8.663)

Disponibilidades no início do exercício 39.088 47.751

Disponibilidades no fim do exercício 38.777 39.088

O anexo faz parte integrante destas demonstrações.

LUCASFIN – FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008 (Montantes expressos em Euros)

1

INTRODUÇÃO O Fundo Lucasfin – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado (Fundo) foi autorizado por deliberação do Conselho Directivo da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) de 14 de Setembro de 2006, tendo iniciado a sua actividade em 26 de Setembro de 2006. Trata-se de um fundo especial de investimento imobiliário fechado, constituído por subscrição particular, pelo período inicial de dez anos contados a partir da data da sua constituição, prorrogável por períodos sucessivos de cinco ou mais anos desde que aprovado pelos participantes e autorizado pela CMVM. Nos termos da Lei e do Regulamento de Gestão do Fundo, este é essencialmente composto por um conjunto de activos imobiliários e por outros valores mobiliários, legalmente autorizados. O Fundo é administrado, gerido e representado pela SGFI - Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. (Sociedade Gestora ou SGFI), sendo as funções de entidade depositária (depositário) asseguradas pela Caixa Geral de Depósitos S.A. (CGD). As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário. As notas cuja numeração se encontra ausente não são aplicáveis ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO E PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. As políticas contabilísticas mais significativas utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes: a) Especialização de exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de

exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimento ou pagamento.

b) Comissão de gestão A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de

gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestora. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão corresponde a uma taxa anual nominal de 0,5%

calculada diariamente sobre o valor do património líquido do Fundo, antes do cálculo das comissões de gestão e de depositário do próprio dia, sendo cobrada mensalmente até ao terceiro dia útil do mês seguinte, com um mínimo de 3.000 Euros por mês. O montante de comissão é registado na rubrica “Comissões” (Nota 18).

c) Comissão de depositário

Destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo. Esta comissão é calculada diariamente pela aplicação de uma taxa anual nominal de 0,2% sobre o

valor do património líquido do Fundo, antes do cálculo das comissões de depositário do próprio dia, sendo cobrada semestral e postecipadamente, com limite mínimo de 5.000 Euros e máximo de 25.000 Euros por semestre, sendo registada na rubrica “Comissões” (Nota 18).


2

d) Taxa de supervisão

A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa sobre o valor líquido global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007, esta taxa ascendia a 0,0266%o. Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um desses limites.

e) Activos imobiliários As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos

efectuados relativos a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados, uma vez que deverão reflectir o seu valor venal determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido caso fossem vendidos em condições de mercado.

De acordo com o Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as

respectivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes sujeitos a registo individual junto da CMVM.

Os imóveis são avaliados com uma periodicidade bianual e sempre que ocorra uma alteração,

significativa no seu valor. A valorização de cada um dos imóveis é definida pela Sociedade Gestora, no contexto do Regulamento nº 7/2007 da CMVM, sendo reanalisada periodicamente por comparação do seu valor contabilístico com o resultante das avaliações dos citados peritos independentes, devendo cada imóvel ser valorizado no intervalo compreendido entre o valor de aquisição e a média aritmética simples dos valores indicados nos relatórios de avaliação.

As mais ou menos-valias que resultam do ajustamento do custo dos imóveis ao seu valor venal são

reconhecidas nas rubricas “Ganhos e perdas em operações financeiras e activos imobiliários – Ajustamentos favoráveis/desfavoráveis” da demonstração de resultados, tendo como contrapartida as rubricas “Mais-valias” e “Menos-valias” do activo.

As mais ou menos-valias geradas na alienação de imóveis são reflectidas na demonstração de

resultados do exercício em que os mesmos são vendidos, sendo determinadas com base na diferença entre o valor de venda e o seu valor de balanço nessa data.

f) Unidades de participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do património do

Fundo pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício.

g) Impostos diferidos Não são registados impostos diferidos passivo relativos às mais-valias líquidas potenciais que foram

registadas por via da reavaliação dos imóveis em carteira. Em 31 de Dezembro de 2008, o montante de impostos diferidos passivos ascenderia a, aproximadamente, 378.517 Euros.


3

1. ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007, o saldo desta rubrica é composto por activos imobiliários com as seguintes características:

2008

Mais eAno de Custo de Despesas e (menos) valias Valor de Valor de Valia

Imóvel avaliação aquisição registos Obras Total potenciais balanço avaliação adicional

Construções:Edifício Rua Nova do Loureiro 2007 1.750.000 16.319 - 1.766.319 1.656.181 3.422.500 3.422.500 -Rua Ivens nº 1 a 13 - Chiado 2007 1.750.000 36.500 382.064 2.168.564 406.436 2.575.000 2.575.000 -Edifício de Coimbra 2008 311.000 13.815 - 324.815 315.185 640.000 640.650 650Escadinhas de São Crispim 2007 450.000 19.000 - 469.000 54.700 523.700 523.700 -Avenida do Brasil 2008 116.000 1.622 - 117.622 - 117.622 69.600 (48.022)Rua Bernardim Ribeiro 2007 100.000 2.068 - 102.068 12.532 114.600 114.600 -Praceta Cidade da Brasília 2008 75.000 1.657 - 76.657 - 76.657 48.650 (28.007)Rua Cesário Verde 2008 73.000 1.519 - 74.519 - 74.519 50.500 (24.019)

4.625.000 92.500 382.064 5.099.564 2.445.034 7.544.598 7.445.200 (99.398)Terrenos:

Terreno Industrial de Sintra 2007 2.320.000 20.110 - 2.340.110 629.890 2.970.000 2.970.000 -6.945.000 112.610 382.064 7.439.674 3.074.924 10.514.598 10.415.200 (99.398)

2007Mais e

Ano de Custo de Despesas e (menos) valias Valor de Valor de ValiaImóvel avaliação aquisição registos Obras Total potenciais balanço avaliação adicional

Construções:Edifício Rua Nova do Loureiro 2007 1.750.000 16.319 - 1.766.319 1.656.181 3.422.500 3.422.500 -Rua Ivens nº 1 a 13 - Chiado 2007 1.750.000 36.500 125.000 1.911.500 663.500 2.575.000 2.575.000 -Escadinhas de São Crispim 2007 450.000 17.824 - 467.824 55.876 523.700 523.700 -Avenida do Brasil 2006 116.000 1.442 - 117.442 2.558 120.000 120.000 -Rua Bernardim Ribeiro 2007 100.000 1.886 - 101.886 12.714 114.600 114.600 -Praceta Cidade da Brasília 2006 75.000 1.417 - 76.417 183 76.600 76.600 -Rua Cesário Verde 2006 73.000 1.279 - 74.279 10.721 85.000 85.000 -

4.314.000 76.667 125.000 4.515.667 2.401.733 6.917.400 6.917.400 -Terrenos:

Terreno Industrial de Sintra 2007 2.320.000 20.110 - 2.340.110 629.890 2.970.000 2.970.000 -6.634.000 96.777 125.000 6.855.777 3.031.623 9.887.400 9.887.400 -

O valor de avaliação considerado corresponde à média simples do valor atribuído pelos respectivos

peritos avaliadores (Nota 3). O movimento nos activos imobiliários e nos adiantamentos por conta de vendas durante os exercícios

de 2007 e 2008 pode ser resumido da seguinte forma:

Adiantamentos porImóveis venda de imóveis Total

Saldo em 31 de Dezembro de 2006 6.132.443 - 6.132.443

Aquisições de imóveis 569.710 - 569.710Obras em imóveis 125.000 - 125.000Adiantamentos por venda conta de imóveis - 400.000 400.000Valorização de imóveis no exercício (Nota 19) 3.020.802 - 3.020.802Outros 39.445 - 39.445

Saldo em 31 de Dezembro de 2007 9.887.400 400.000 10.287.400

Aquisição de imóveis 324.815 - 324.815Obras em imóveis 257.064 - 257.064Valorização de imóveis no exercício (Nota 19) 43.303 - 43.303Outros 2.016 - 2.016

Saldo em 31 de Dezembro de 2008 10.514.598 400.000 10.914.598


4

Construções O “Edifício Rua Nova do Loureiro” situa-se na freguesia de Santa Catarina, concelho de Lisboa.

Trata-se da antiga fábrica da “Torrefacção Lusitana” e será objecto de demolição com manutenção da fachada para a Rua Nova do Loureiro para construção de um projecto imobiliário de habitação com vista à posterior alienação de apartamentos. O pedido apresentado já teve pareceres favoráveis, estando o projecto em fase final de aprovação camarária, reunindo todas as condições para a sua aprovação, pelo que a última avaliação foi efectuada no pressuposto de que o projecto será aprovado. Foi feita uma visita ao local e analisado o Plano Director Municipal (PDM) do Concelho de Lisboa de forma a averiguar qual a capacidade construtiva do terreno. A área de construção é de 921 m2 (cave) e 2.513 m2 em quatro pisos (área bruta acima do solo).

O imóvel situado na Rua Ivens nº 1 a 13, no Chiado, da freguesia dos Mártires, Lisboa, corresponde

a um edifício de seis pisos, cinco acima do solo, destinado a comércio no rés-do-chão, e habitação nos restantes pisos. O projecto apresentado propõe a demolição parcial do edifício existente, mantendo apenas a fachada e um dos alçados laterais e a construção de um edifício destinado a um segmento de mercado alto, de onze pisos, sete acima do solo, destinado a comércio no rés-do-chão, e habitação nos restantes pisos e quatro pisos subterrâneos, destinados a estacionamento. À data de avaliação (Junho e Julho de 2007) o projecto de arquitectura facultado ainda não se encontrava licenciado, pelo que se tomaram por base as áreas facultadas pelo projectista, nomeadamente, as seguintes áreas de construção: 1.881 m2 (abaixo do solo), 576 m2 (acima do solo – comercial), 2.736 m2 (acima do solo – habitação). O terreno tem presentemente uma área total de 633 m2, sendo 581 m2 cobertos. Em 26 de Dezembro de 2006, o Fundo adquiriu 400.000 acções correspondentes a 50% do capital social da Companhia de Gestão Imobiliária do Chiado, S.A. por 706.223 Euros, tendo os remanescentes 50% sido adquiridos pelo Fundipar – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado. O referido imóvel foi adquirido no momento da dissolução desta sociedade a qual ocorreu no dia 27 de Dezembro de 2006. Nos termos do Artigo 148º do Código das Sociedades Comerciais, a dissolução da referida sociedade foi efectuada mediante a assunção de metade do passivo por parte de cada accionista e a transmissão, para cada um, do direito a metade do activo onde constava à referida data, um depósito à ordem e o imóvel. Foi considerado como custo de aquisição metade do valor atribuído ao imóvel à data da dissolução da sociedade. Os referidos Fundos irão proceder à reconstrução do imóvel com vista à posterior alienação de apartamentos.

Em 2008, o Fundo adquiriu o imóvel denominado “Edifício de Coimbra”, na freguesia da Sé Nova,

concelho de Coimbra, o qual corresponde a um prédio urbano, composto de edifício de rés-do-chão, entrepiso, mais três pisos, um dos quais de águas furtadas. O imóvel tem registado ao longo da sua existência diversas ocupações, sendo as mais recentes como unidade hospitalar e a última como conservatório de música.

Em 2007, o Fundo adquiriu à sociedade Lucasfin – Gestão de Investimento Imobiliário, Lda., o imóvel

denominado “Escadinhas de São Crispim”, freguesia de S. Cristóvão e S. Lourenço, concelho de Lisboa. Este imóvel corresponde a quatro edifícios de rés-do-chão mais quatro pisos. As fracções destes imóveis detidas pelo Fundo apresentam uma área total de habitação de 843,4 m2, que se destinam a reconstrução e posterior venda. Duas fracções encontram-se arrendadas.

O imóvel situado na Avenida do Brasil – nº 35, freguesia de S. Marcos, concelho de Sintra

corresponde a um apartamento localizado no 9º andar de um edifício multifamiliar de 11 pisos acima do solo, com cerca de 15 anos. O apartamento apresenta uma tipologia T3, possuindo uma arrecadação localizada no sótão do edifício. O imóvel encontra-se arrendado.

Em Julho de 2007, o Fundo adquiriu o imóvel denominado “Rua Bernardim Ribeiro”, na freguesia de

São Jorge de Arroios, concelho de Lisboa, o qual corresponde a uma fracção habitacional e está inserido num edifício multifamiliar de 5 pisos acima do solo, com idade superior a 50 anos. O imóvel encontra-se arrendado.

O imóvel situado na Praceta Cidade de Brasília – nº 1, freguesia de S. Marcos, concelho de Sintra

corresponde a uma fracção habitacional e está inserido num edifício multifamiliar de 10 pisos acima do solo, com cerca de 15 anos. O imóvel encontra-se arrendado.


5

O imóvel descrito como “Rua Cesário Verde” corresponde a um apartamento sito na Rua Cesário Verde, nº 2 – 2º F, no Bairro Dr. Augusto de Castro, freguesia e concelho de Oeiras, distrito de Lisboa. O referido apartamento apresenta uma tipologia T1 e localiza-se num edifício multifamiliar de 8 pisos, com cerca de 25 anos. O imóvel encontra-se arrendado.

Terrenos

O terreno industrial sito em Ranholas, freguesia de S. Pedro de Penaferrim, concelho de Sintra

apresenta uma área bruta de 25.960 m2. Após a cessão de 1.342 m2 para integração na estrutura viária (nó de acesso ao IC16), possui actualmente uma área de 24.618 m2. Segundo o Plano Director Municipal do concelho de Sintra, o terreno localiza-se numa área classificada como “Espaços Industriais”, o que de acordo com o Artigo 29º do Regulamento do PDM, possibilita uma ocupação máxima de 50% da área do terreno, para armazéns e respectivos escritórios de apoio. Existe ainda uma área com 1.215 m2 afecta à faixa de protecção à estrada, que terá uma capacidade construtiva muito reduzida. O Fundo irá proceder ao desenvolvimento das infra-estruturas necessárias no terreno com vista à sua posterior alienação.

Em 14 de Dezembro de 2007, o Fundo celebrou com a Mota-Engil – Ambiente e Serviços, SGPS,

S.A. e a Jardi Portugal – Sociedade de Investimentos, Exploração de Centros de Jardinagem, Lda., um contrato promessa de compra e venda do imóvel denominado “Terreno Industrial de Sintra”, em Ranholas, freguesia de S. Pedro de Penaferrim, concelho de Sintra, pelo preço total de 4.000.000 Euros, dos quais já foram recebidos 400.000 Euros (Nota 15). O referido contrato tinha como pressuposto essencial a concessão de autorização para instalação de estabelecimento comercial, sendo a elaboração dos elementos do pedido de autorização da responsabilidade dos promitentes-compradores, devendo estes fazê-lo até ao fim do mês de Novembro de 2007 ou final de Abril de 2008, caso em que os promitentes-compradores ficariam obrigados ao pagamento, a título de reforço de sinal do montante de 400.000 Euros. A escritura de compra e venda seria celebrada nos 60 dias seguintes à aprovação da autorização por parte da entidade competente para a decisão. Se a mesma não fosse aprovada até 30 de Novembro de 2007, ou não fosse apresentado o mencionado pedido de autorização até ao final do mês de Abril de 2008, poderiam as partes acordar a prorrogação do prazo para o seu cumprimento, até 30 de Novembro de 2009 ou considerar o contrato definitivamente não cumprido, podendo qualquer uma delas resolvê-lo unilateralmente, ficando o Fundo obrigado a devolver, no prazo de quinze dias contados desde a data de recepção da comunicação da resolução, a quantia recebida a título de sinal e a parte remanescente do sinal e seu reforço entretanto pagos.

A autorização de instalação do espaço comercial foi concedida pela Comissão Regional da Grande

Área Metropolitana de Lisboa, do Ministério da Economia e Inovação, em reunião de 13 de Maio de 2008, no pressuposto de que seriam cumpridas as estipulações constantes do Parecer da Câmara Municipal de Sintra de 28 de Janeiro de 2008, entre as quais se conta a da construção de uma via rodoviária.

Em 3 de Junho de 2008, tendo tomado conhecimento que a Comissão de Coordenação e

Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo iria a breve trecho proceder à emissão da licença comercial em causa, o que veio a acontecer em Julho de 2008, a Mota-Engil e a Jardi Portugal manifestaram a sua intenção de proceder à resolução do contrato promessa celebrado, por alteração dos pressupostos que determinaram a respectiva subscrição face ao previsto e acordado aquando da sua conclusão, em virtude da concretização da imposição da Câmara Municipal de Sintra de construção de uma via rodoviária tornar o projecto economicamente inviável. Em resposta a esta pretensão, o Fundo respondeu em Junho de 2008 que no seu entendimento tal condição não constituía fundamento para a resolução do contrato promessa.

Em 20 de Outubro de 2008, a Mota-Engil e a Jardi Portugal solicitaram a resolução do contrato

promessa e a devolução do sinal em singelo no prazo de 15 dias. Findo este prazo, accionariam a garantia bancária prestada pelo Banco Santander Totta, S.A. e posteriormente procederiam à cessão da posição contratual para uma nova e única sociedade comercial. Em Novembro de 2008 a Mota-Engil e a Jardi Portugal solicitaram ao Banco Santander Totta, S.A. que honrasse a garantia bancária prestada no montante de 400.000 Euros.


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Na sequência deste pedido, em Outubro de 2008, o Fundo requereu no Tribunal da Comarca de Sintra uma providência cautelar não especificada de forma a que a Mota-Engil e Jardi Portugal se abstivessem de executar a garantia bancária emitida pelo Banco Santander Totta,S.A. no montante de 400.000 Euros, que o Banco Santander Totta, S.A. se abstivesse de efectuar o pagamento da referida garantia e que a Mota-Engil e a Jardi Portugal não cedessem a sua posição no contrato promessa a uma terceira entidade. O Fundo foi notificado em 25 de Março de 2009 do indeferimento por parte do Tribunal da Comarca de Sintra da providência cautelar. Segundo a Sociedade Gestora, o Fundo irá interpor recurso quanto a esta decisão.

2. CAPITAL DO FUNDO O património do Fundo está titulado através de 250.000 unidades de participação iguais com um

valor base de dez Euros cada, conferindo aos seus titulares um direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades de participação detidas.

O movimento do capital do Fundo em 2008 e 2007 foi o seguinte:

2008Aplicação Resultado

Saldo em do resultado líquido do Saldo em31-12-2007 de 2007 exercício 31-12-2008

Unidades de participação 2.500.000 - - 2.500.000Resultados transitados ( 33.508) 2.728.466 - 2.694.958Resultado líquido do exercício 2.728.466 ( 2.728.466) ( 346.879) ( 346.879)

5.194.958 - ( 346.879) 4.848.079

Número de unidades de participação 250.000 250.000

Valor da unidade de participação 20,7798 19,3923

2007

Aplicação ResultadoSaldo em do resultado líquido do Saldo em

31-12-2006 de 2006 exercício 31-12-2007

Unidades de participação 2.500.000 - - 2.500.000Resultados transitados - ( 33.508) - ( 33.508)Resultado líquido do exercício ( 33.508) 33.508 2.728.466 2.728.466

2.466.492 - 2.728.466 5.194.958

Número de unidades de participação 250.000 250.000

Valor da unidade de participação 9,8660 20,7798

Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007, os detentores das unidades de participação subscritas eram os

seguintes: Número de unidades Entidade subscritas Montante

Adriano Callé da Cunha Lucas 125.000 1.250.000 Miguel Callé da Cunha Lucas 125.000 1.250.000 ----------- -------------- 250.000 2.500.000 ====== ========

Dado tratar-se de um Fundo Fechado, as unidades de participação só são reembolsáveis quando da

liquidação ou redução do capital do Fundo.


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3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007, a carteira de activos imobiliários tem a seguinte composição:

2008Área Valor de Data da Valor de Data da Valor de Valor

Imóvel / Terreno (m2) aquisição avaliação Avaliador avaliação avaliação Avaliador avaliação venal Localização

1. Imóveis situados em PortugalConstruções:

Edifício Rua Nova do Loureiro 2.513 1.766.319 20-07-2007 J. Curvelo, Lda 3.435.000 29-06-2007 CPU Consultores 3.410.000 3.422.500 LisboaRua Ivens nº 1 a 13 - Chiado 3.312 2.168.564 24-07-2007 J. Curvelo, Lda 2.575.000 27-06-2007 CPU Consultores 2.575.000 2.575.000 LisboaEdifício de Coimbra 1.139 324.815 26-11-2008 J. Curvelo, Lda 695.000 02-10-2008 CPU Consultores 586.300 640.000 CoimbraEscadinhas de São Crispim 843 469.000 20-07-2007 J. Curvelo, Lda 527.000 27-06-2007 CPU Consultores 520.400 523.700 LisboaAvenida do Brasil 94 117.622 15-12-2008 J. Curvelo, Lda 69.000 15-12-2008 CPU Consultores 70.200 117.622 SintraRua Bernardim Ribeiro 112 102.068 22-06-2007 J. Curvelo, Lda 115.000 21-06-2007 CPU Consultores 114.200 114.600 LisboaPraceta Cidade da Brasília 71 76.657 10-10-2008 Worx 51.800 02-10-2008 CPU Consultores 45.500 76.657 SintraRua Cesário Verde 48 74.519 10-10-2008 Worx 52.500 02-10-2008 CPU Consultores 48.500 74.519 Oeiras

5.099.564 7.520.300 7.370.100 7.544.598Terrenos:

Terreno Industrial de Sintra 24.618 2.340.110 18-07-2007 J. Curvelo, Lda 2.970.000 27-06-2007 CPU Consultores 2.970.000 2.970.000 Sintra7.439.674 10.490.300 10.340.100 10.514.598

2007

Área Valor de Data da Valor de Data da Valor de Valor Imóvel / Terreno (m2) aquisição avaliação Avaliador avaliação avaliação Avaliador avaliação venal Localização

1. Imóveis situados em PortugalConstruções:

Edifício Rua Nova do Loureiro 2.513 1.766.319 20-07-2007 J. Curvelo, Lda 3.435.000 29-06-2007 CPU Consultores 3.410.000 3.422.500 LisboaRua Ivens nº 1 a 13 - Chiado 3.312 1.911.500 24-07-2007 J. Curvelo, Lda 2.575.000 27-06-2007 CPU Consultores 2.575.000 2.575.000 LisboaEscadinhas de São Crispim 843 467.824 20-07-2007 J. Curvelo, Lda 527.000 27-06-2007 CPU Consultores 520.400 523.700 LisboaAvenida do Brasil 94 117.442 28-12-2006 J. Curvelo, Lda 120.000 27-12-2006 CPU Consultores 120.000 120.000 SintraRua Bernardim Ribeiro 112 101.886 22-06-2007 J. Curvelo, Lda 115.000 21-06-2007 CPU Consultores 114.200 114.600 LisboaRua Cesário Verde 48 74.279 13-10-2006 J. Curvelo, Lda 85.000 04-10-2006 CPU Consultores 85.000 85.000 OeirasPraceta Cidade da Brasília 71 76.417 13-10-2006 J. Curvelo, Lda 77.500 04-10-2006 CPU Consultores 75.700 76.600 Sintra

4.515.667 6.934.500 6.900.300 6.917.400Terrenos:

Terreno Industrial de Sintra 24.618 2.340.110 18-07-2007 J. Curvelo, Lda 2.970.000 27-06-2007 CPU Consultores 2.970.000 2.970.000 Sintra6.855.777 9.904.500 9.870.300 9.887.400

Os valores de avaliação dos imóveis denominados “Avenida do Brasil”, “Praceta Cidade da Brasília” e

“Rua Cesário Verde” reflectem as condições dos contratos de arrendamento celebrados em 2008 pelo Fundo. Os referidos contratos de arrendamento foram celebrados com vista à desocupação do imóvel denominado “Escadinhas de São Crispim” onde o Fundo pretende desenvolver um projecto de promoção imobiliária, pelo que foram contratadas rendas inferiores aos comparativos de mercado. A média dos valores de avaliação determinados em Fevereiro de 2009 com base em novas avaliações solicitadas pela Sociedade Gestora para o imóvel denominado “Escadinhas de São Crispim” ascendia a 794.000 Euros.

As áreas indicadas para as construções e para os terrenos correspondem à área bruta de construção

e aos metros quadrados de construção acima do solo considerados nos projectos de construção, respectivamente.

7. DISPONIBILIDADES Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007 esta rubrica apresenta a seguinte composição: 2008 2007 Banco Santander Totta, S.A. (BST) 24.799 23.406 Banco de Investimento Imobiliário, S.A. (BII) 8.545 1.169 Caixa Geral de Depósitos, S.A (CGD) 5.433 14.513 --------- ---------- 38.777 39.088 ===== =====


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Em Outubro de 2008 a conta à ordem na CGD passou a ser remunerada de acordo com os seguintes escalões:

‒ Saldo médio diário de 25.000 Euros a 50.000 Euros - Euribor a 1 mês deduzida de 2%;

‒ Saldo médio diário de 50.000 Euros a 100.000 Euros - Euribor a 1 mês deduzida de 1,5%;

‒ Saldo médio diário superior a 100.000 Euros - Euribor a 1 mês deduzida de 1,25%. Os depósitos à ordem mantidos junto do BST e BII não são remunerados. 10. DÍVIDAS A TERCEIROS COBERTAS POR GARANTIAS REAIS Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007, o Fundo tinha as seguintes dívidas a terceiros cobertas por

garantias reais prestadas:

2008 Garantias prestadas

Saldo Natureza Valor venal (Nota 15) Banco Santander Totta, S.A. (mútuo)

3.500.000 Hipoteca sobre os imóveis denominados “Edifício Rua Nova do Loureiro” e “Escadinhas de S. Crispim”

3.946.200

Banco de Investimento Imobiliário, S.A.

1.655.000 Hipoteca sobre o imóvel denominado “Rua Ivens, nº 1 a 13 – Chiado”

2.575.000

6.521.200

2007

Garantias prestadas Saldo Natureza Valor venal

(Nota 15) Banco Santander Totta, S.A. (mútuo)

2.910.000 Hipoteca sobre os imóveis denominados “Edifício Rua Nova do Loureiro” e “Escadinhas de S. Crispim”

3.946.200

Banco de Investimento Imobiliário, S.A.

1.260.000 Hipoteca sobre o imóvel denominado “Rua Ivens, nº 1 a 13 – Chiado”

2.575.000

6.521.200

12. IMPOSTOS Nos termos do disposto no artigo 22º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos

de investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objecto de um regime específico de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), relativamente a cada tipo de rendimento auferido, de forma autonomizada:


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Rendimentos prediais Os rendimentos prediais são tributados autonomamente à taxa de 20%, que incidirá sobre as rendas

facturadas deduzidas dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, devidamente documentados, sendo a entrega do imposto efectuada pela respectiva entidade gestora até ao fim do mês de Abril do ano seguinte àquele a que respeitar e considerando-se o imposto eventualmente retido como pagamento por conta deste imposto.

Mais-valias prediais As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de

25%. No entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base anual é passível de imposto, pelo que a taxa efectiva é de 12,5%. Não são registados impostos diferidos passivos relativos às mais-valias potenciais líquidas que foram registadas por via da reavaliação dos imóveis em carteira.

Património Os bens adquiridos pelo Fundo encontram-se sujeitos ao pagamento do Imposto Municipal sobre as

Transmissões Onerosas de Imóvel e do Imposto Municipal sobre os Imóveis, sendo-lhe aplicável uma redução para metade das taxas deste imposto, dado o Fundo ter sido constituído em data anterior a 1 de Novembro de 2006 e a essa data o Fundo não deter pelo menos um participante considerado como qualificado nos termos da legislação aplicável.

Outros rendimentos A tributação das mais-valias que não as resultantes da alienação de imóveis, é efectuada

autonomamente, à taxa de 10%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respectivo titular fosse uma pessoa singular residente em território português. A referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as mais e as menos-valias obtidas em cada ano.

No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais-

valias, a tributação é efectuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território português se tratasse, isto é, são tributados apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para entidades residentes.

Os impostos suportados pelo Fundo durante o exercício de 2008 e 2007 apresentam a seguinte

composição: 2008 2007 Imposto sobre o rendimento: Retenções na fonte – Juros de depósitos 22 - Rendimentos prediais - 6 Outros 1.635 - ------- ---- 1.657 6 ------- ---- Impostos indirectos Imposto do Selo 26.358 22.726 --------- ---------- Outros impostos – Imposto Municipal sobre Imóveis (Nota 16) 3.011 - --------- ---------- 31.026 22.732 ===== ===== 13. RESPONSABILIDADES COM E DE TERCEIROS Em 31 de Dezembro de 2008 as responsabilidades de terceiros correspondem aos montantes a

receber na data da escritura, relativos ao contrato de promessa de compra e venda do imóvel denominado “Terreno Industrial de Sintra” que ascendem a 3.600.000 Euros (Nota 1).


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14. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - ACTIVOS O saldo desta rubrica refere-se ao pagamento de seguros antecipados. 15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007 esta rubrica apresenta a seguinte composição: 2008 2007 Comissões e outros encargos a pagar: Comissão de depositário 5.000 5.000 Comissão de gestão 3.000 3.000 Taxa de supervisão 200 200 -------- -------- 8.200 8.200 -------- -------- Outras contas de credores: Credores por fornecimentos e serviços de terceiros 175 - Outros 342 5.722 ----- ------- 517 5.722 ----- ------- Empréstimos não titulados: Caixa Geral de Depósitos, S.A. Livranças - 130.000 ----------- ----------- Banco Santander Totta, S.A. Mútuo (Nota 10) 3.500.000 2.910.000 Livranças 125.000 - -------------- -------------- 3.625.000 2.910.000 Banco de Investimento Imobiliário, S.A. (Nota 10) 1.655.000 1.260.000 -------------- -------------- 5.280.000 4.300.000 -------------- -------------- Adiantamentos por venda de imóveis (Nota 1) 400.000 400.000 -------------- -------------- 5.688.717 4.713.922 ======== ======= Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007, as condições dos empréstimos registados na rubrica

“Empréstimos não titulados” são as seguintes:

2008Saldo Montante

Entidade utilizado aprovado Início Vencimento Taxa de juro

BST 3.500.000 3.500.000 29-12-2006 29-06-2009 Euribor 3m + 0,7%BII 1.655.000 4.400.000 27-12-2006 27-12-2009 Euribor 3m + 0,75%BST 125.000 125.000 30-12-2008 29-01-2009 5,238%

5.280.000 8.025.000

Data

2007Saldo Montante

Entidade utilizado aprovado Início Vencimento Taxa de juro

BST 2.910.000 3.500.000 29-12-2006 29-12-2008 Euribor 3m + 0,7%BII 1.260.000 4.400.000 27-12-2006 27-12-2009 Euribor 3m + 0,75%CGD 130.000 130.000 26-06-2007 02-01-2008 5,5%

4.300.000 8.030.000

Data


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Os empréstimos contraídos junto do BST e BII encontram-se garantidos por hipotecas sobre os imóveis descritos na Nota 10.

16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS - PASSIVOS Em 31 de Dezembro de 2008 e 2007 esta rubrica apresenta a seguinte composição: 2008 2007 Acréscimos de custos: Imposto Municipal sobre Imóveis (Nota 12) 3.011 - Juros e custos equiparados 1.502 6.463 Retenções na fonte – Rendimentos prediais - 6 Outros custos a pagar 21.088 20.050 --------- --------- 25.601 26.519 ===== ===== 17. JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS

Esta rubrica refere-se a juros dos financiamentos contraídos junto da Caixa Geral de Depósitos, S.A., Banco Santander Totta, S.A. e Banco de Investimento Imobiliário, S.A. (Nota 15).

18. COMISSÕES Nos exercícios de 2008 e 2007 esta rubrica apresenta a seguinte composição: 2008 2007 De operações correntes: Comissão de gestão 36.000 36.000 Comissão de depositário 10.094 10.000 Taxa de supervisão 2.400 2.400 --------- --------- 48.494 48.400 ===== ===== 19. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS Nos exercícios de 2008 e 2007 o saldo desta rubrica refere-se a ajustamentos favoráveis em activos

imobiliários (Nota 1). 20. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS Nos exercícios de 2008 e 2007 esta rubrica apresenta a seguinte composição: 2008 2007 Advogados 20.479 17.932 Seguros 8.233 5.867 Condomínio 1.093 400 Outros 5.621 9.266 --------- --------- 35.426 33.465 ===== ===== 21. OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES Esta rubrica refere-se a despesas e outros custos com serviços bancários suportados pelo Fundo,

nomeadamente com a abertura de créditos e constituição de hipotecas.


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22. RENDIMENTO DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS Nos exercícios de 2008 e 2007, esta rubrica refere-se às rendas recebidas no âmbito dos

arrendamentos referentes aos imóveis “Escadinhas de São Crispim “, “Avenida do Brasil “, “Rua Bernardim Ribeiro “, “Praceta Cidade da Brasília “ e “Rua Cesário Verde”.

23. PERDAS EXTRAORDINÁRIAS No exercício findo em 31 de Dezembro de 2008 esta rubrica refere-se uma indemnização por

rescisão de um contrato de arrendamento.

31 2008 - cmvm - sistema de difusão de...

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