INCORPORAÇÃOINCORPORAÇÃOIMOBILIÁRIA: IMOBILIÁRIA:

TEORIA E PRÁTICATEORIA E PRÁTICATEORIA E PRÁTICATEORIA E PRÁTICA

RODRIGO TOSCANO DE BRITORODRIGO TOSCANO DE BRITODoutor e Mestre em Direito Civil pela PUC-SP

Professor de Direito Civil da UFPB, UNIPÊ e da Escola Superior da Magistratura Advogado

PARTE IPARTE I

CONFIGURAÇÃO DO CONFIGURAÇÃO DO CONTRATO DE CONTRATO DE CONTRATO DE CONTRATO DE

INCORPORAÇÃO INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIAIMOBILIÁRIA

NOÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

ATIVIDADE INCORPORATIVAATIVIDADE INCORPORATIVA

NEGÓCIO JURÍDICO INCORPORATIVO

CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Definição do negócio jurídico incorporativo

É o negócio jurídico através do qual o incorporador É o negócio jurídico através do qual o incorporador se compromete com o comprador ou promissário comprador, de fração ideal de terreno vinculada à

futura unidade autônoma, a construir uma edificação e transferir para o nome dos respectivos adquirentes a propriedade de uma ou mais unidades autônomas, com o intuito de se instituir, na edificação, o regime

de condomínio edilício.

ELEMENTO FORMAL

a) Aspectos formais da atividade incorporativa: art. 32, LCI

Declaração de número de vagas na garagem(Art. 32, letra “p”)

b) Aspectos formais do negócio jurídico incorporativo: art. 32, §2o

NATUREZA JURÍDICA

Natureza complexa:

a) Compra e venda ou promessa de compra e venda a) Compra e venda ou promessa de compra e venda de coisa exclusiva e de coisa de uso comum

b) Construção

c) Instituição do condomínio edilício

CONTRATO DE CONSTRUÇÃO

A construção se dá sob dois regimes:

EMPREITADA

ADMINISTRAÇÃO

PARTE IIPARTE II

A INFLUÊNCIA DO CÓDIGO DE A INFLUÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR EM DEFESA DO CONSUMIDOR EM DEFESA DO CONSUMIDOR EM DEFESA DO CONSUMIDOR EM

FACE DO CONTRATO DE FACE DO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIAINCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Obrigação do incorporador em registrar a incorporação antes do início das vendas das unidades

ARTIGO 32, LETRAS, LCI: ARTIGO 32, LETRAS, LCI: REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo

Lançamento e publicidade do empreendimento em face do Código

de Defesa do Consumidorde Defesa do Consumidor(artigos 30, 31 e 35 do CDC)

CLÁUSULAS POLÊMICAS NO CONTRATO DE INCORPORAÇÃO

Cláusula autorizando o incorporador a alterar o Cláusula autorizando o incorporador a alterar o Cláusula autorizando o incorporador a alterar o Cláusula autorizando o incorporador a alterar o projeto apresentado ao adquirenteprojeto apresentado ao adquirente

-- O incorporador deve seguir o que estiver O incorporador deve seguir o que estiver arquivado no RIarquivado no RI

Cláusula translativa dos riscos do Cláusula translativa dos riscos do empreendimento do incorporador para os empreendimento do incorporador para os

adquirentes das unidades autônomasadquirentes das unidades autônomas

Ex: “Caso haja inadimplência de mais de 30% dos Ex: “Caso haja inadimplência de mais de 30% dos compradores, o incorporador fica compradores, o incorporador fica

autorizado a paralisar a obra”.autorizado a paralisar a obra”.

Cláusula penal compensatória pelo atraso da entrega da obra pelo incorporador

- Possibilidade de maior prejuízo para o adquirente

Cláusula determinante da perda total ou parcial das prestações pagas pelo adquirente

da unidade autônoma

- Posição do STJ: devolução a vista

Cláusula de reajuste das prestações no financiamento direto com o

construtor / incorporador

ANTES DA ENTREGA DA OBRA:

Parcelas acrescidas da correção monetária: INCC ou CUB

APÓS A ENTREGA DA OBRA:

Parcelas acrescidas da correção monetária (IGP-M)+ juros de 1% (um por cento) ao mês

Contrato de permuta do terreno por área construída

Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão

ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:

I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;

Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a

qual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer

prestação ou encargo.

Atos adjacentes à etapa de conclusão da obra

Inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura pública definitiva em nome do

comprador consumidor em virtude da existência de ônus hipotecáriode ônus hipotecário

Súmula 308 do STJ

Impossibilidade do incorporador de fazer a averbação da construção

“Habite-se” e CND

Responsabilidade civil do incorporador pelo fato e vício do produto ou serviço e pela solidez e

segurança da obrasegurança da obra

QUAL SISTEMA DEVE SER QUAL SISTEMA DEVE SER APLICADO:APLICADO:

Código de Defesa do Consumidor?

Código Civil?

Responsabilidade do construtor pelo vício na obra

1a. Tese:

PRAZO DE GARANTIA: 5 anos

Prescrição: 20 anos (CC/16)

2a. Tese:

Prescrição: 20 anos (CC/16)

Decadência: 180 dias (CC/02)

Visibilidade do vício + 90 dias (decadencial)

SEGURANÇA JURÍDICA DO ADQUIRENTE DE UNIDADE

AUTÔNOMA

HIPÓTESE DE FALÊNCIA DO INCORPORADOR

CESSÃO DA INCORPORAÇÃO PARA UM NOVO INCORPORADOR

POSSIBILIDADE

TENTATIVA DE SOLUÇÃO DO PROBLEMA

PREVENTIVAMENTE ATRAVÉS PREVENTIVAMENTE ATRAVÉS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃOLei 10.931/2004

Pelo regime de afetação se cria um patrimônio especial com os recursos arrecadados pelo incorporador, de com os recursos arrecadados pelo incorporador, de modo a que, na eventualidade de uma insolvência do

incorporador, possam os seus consumidores e credores manter livres os seus investimentos do

concurso de credores que se seguirá à insolvência do empreendedor

OBRA 1 OBRA 2

INCORPORADOR

OBRA 3 OBRA 4

PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

X

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE)

OBRIGADOOBRIGADOPELA ATENÇÃOPELA ATENÇÃO

RRODRIGOODRIGO TTOSCANOOSCANO DEDE BBRITORITO

rodrigo@toscanodebrito.com.br(0 xx 83) 9981-9418(0 xx 83) 3241-1740