1061766-04.2018.8.26 · 2020. 10. 9. · ibape sp nº 664 este documento é cópia do original,...

Eng° MSc. Rui das Neves Martins Avaliações, Perícias de Engenharia e

Laudos Grafotécnicos

e-mail: [email protected] Rua Araritaguaba, 251, Cj. 11 Capital SP. CEP. 02122-010 Fone: (11) 2636-7244

Excelentíssima Senhora Doutora Juíza de Direito da 39ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo - SP.

Processo digital n°: 1061766-04.2018.8.26.0100

Ação: Cumprimento de Sentença

Rui das Neves Martins, infra-assinado, engenheiro Civil, Eletricista e Segurança do Trabalho, perito judicial nomeado nos autos da Ação Cumprimento de Sentença, promovida por Banco Santander (Brasil) S/A. contra Drm Serviços de Consultoria Ltda., vem, respeitosamente à presença de Vossa Excelência, após diligências e estudos técnicos apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte

L A U D O

T É C N I C O

Membro titular do

Ibape SP nº 664

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S U M Á R I O

I. RESUMO DE VALOR

II. PRELIMINARES

III. VISTORIA

IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

V. CONCLUSÃO

VI. RESPOSTA AOS QUESITOS

VII. ENCERRAMENTO

A n e x o: Anexo: 01 pesquisa de elementos comparativos.

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I. RESUMO DE VALOR

Conjunto Comercial nº 55, localizado no 5º andar do Edifício Santana Center, com direito a 01 vaga de garagem indeterminada, situado na Avenida General Ataliba Leonel, nº 93, bairro de Santana, nesta Capital de São Paulo, matrícula nº 73.706:

Valor à vista = R$ 350.000,00

(Trezentos e cinquenta mil reais)

válido para a data base “julho de 2020”

Foto: Vista geral do Edifício Santana Center, onde se localiza o imóvel avaliando.

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II. PRELIMINARES

2.1) Trata-se dos autos da Ação Cumprimento de Sentença promovida por Banco Santander (Brasil) S/A, contra Drm Serviços de Consultoria Ltda., processo n° 1061766-04.2018.8.26.0100, em curso perante esse E. Juízo da 39ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Capital – SP.

2.2) À fl. 173 dos autos, o subscritor foi honrado com a nomeação para exercer o encargo de auxiliar da justiça (perito) para avaliar o bem imóvel descrito na Decisão, reproduzido parcialmente a seguir:

2.3) A exequente indicou para seu assistente técnico, o Engº Kledson da Cunha Rodrigues, e formulou rol de quesitos às fls. 186/187 dos autos.

2.3) A executada não indicou quente indicou para seu assistente técnico, o Engº Kledson da Cunha Rodrigues, e formulou rol de quesitos às fls. 186/187 dos autos.

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III. VISTORIA

3.1) Vistoria e Localização:

3.1.1) O imóvel objeto da presente avaliação, composto pelo conjunto comercial nº 55, com 01 vaga de garagem, localizado no 05º andar do Edifício Santana Center, situado na Avenida General Ataliba Leonel, nº 93, bairro de Santana, nesta Capital de São Paulo, conforme reprodução digitalizada da plataforma digital “Google Maps”:

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3.2) Melhoramentos Públicos:

3.2.1) A região onde se localiza o imóvel em questão, possui os principais melhoramentos públicos urbanos, tais como:

Pavimentação: Asfáltica

Iluminação: Pública/domiciliar

Redes: Energia elétrica/água/telefonia

Gás: Encanado subterrâneo

Lixo: Coleta semanal

TV: Cabo

Transportes: Linhas coletivas

3.3) Características da Região:

3.3.1) Na região são encontrados estabelecimentos de prestação de serviços e comércio diversificados, caracterizado por comércio de âmbito local, composto por bares, lanchonetes, restaurantes, lojas, escritórios, drogarias, mercados, agências bancarias e de veículos, hospitais, postos de gasolina, salas comerciais, entre outros serviços que atendem a região, onde se destacam:

Ocupação da Região: Heterogênea

Ocupação Comercial: Padrão Médio a Superior

Ocupação Residencial: Padrão Simples a Superior

Escolas: Municipais e Particulares

Serviços Médicos: Hospitais Municipais

Agências Bancárias: Diversas

Entretenimento: Praças

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3.4) Cadastramento Municipal:

3.4.1) O imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de São Paulo na seguinte situação fiscal:

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3.5) Classificação de Zoneamento:

3.5.1) De acordo com a Lei de Zoneamento nº 16.402, que regula o uso e ocupação do solo do Município de São Paulo, o imóvel se encontra inserido na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana “ZEM” Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana, conforme destacado no mapa parcial da plataforma do endereço eletrônico do “Geosampa”:

→ Planta Geral de Zoneamento:

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3.6) Do Imóvel Avaliando:

3.6.1) Terreno: A área de terreno onde se encontra implantado o Edifício Santana Center possui área de grande dimensão com 1.565,00 m².

3.6.1.1) Características do terreno: O terreno em questão possui formato irregular, topografia acima do nível da rua para qual faz frente. Apresenta solo aparentemente firme e seco para receber edificação de qualquer porte, obedecendo evidentemente às leis e posturas municipais.

3.6.2) Do empreendimento: É composto por uma torre destinada a conjuntos comerciais distribuídos uniformemente nos andares do edifício.

3.6.2.1) Localização: O conjunto objeto da avaliação, localiza-se no 5º andar com vista panorâmica para a lateral e fundos.

3.6.2.2) Sistema de segurança: O Edifício possui portaria com recepção central, catracas de acesso aos elevadores, câmeras externas e internas em pontos estratégicos das áreas comuns do edifício.

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3.6.2.3) Estacionamento: O condomínio possui vagas demarcadas, mas, não identificadas para veículos de passeios de pequeno a médio porte, distribuídas no térreo e 1° subsolo. Conta com serviços de manobrista de empresa terceirizada que administra o estacionamento para uso dos condôminos e visitantes no sistema rotativo.

3.6.2.4) Áreas comuns: O edifício conta com estabelecimento comercial destinado a lanchonete (terceirizada), localizada no andar térreo, locada por terceiros para o uso comum do edifício e um auditório no último pavimento.

3.6.3) Edifício Santana Center: É constituído por 13 pavimentos, sendo 1 subsolo, térreo e 11 superiores, contendo 8 conjuntos comerciais por andar e 88 no total, servido por 03 elevadores, assim disposto:

Pavimento Subsolo 1º: áreas destinadas a garagem coletiva com vagas demarcadas e individuais; hall de circulação, poço de elevadores, escadas, rampas de acesso, extintores e hidrantes.

Pavimento Térreo: portaria com recepção 24h, com controle eletrônico, estacionamento com sistema rotativo de manobrista (terceirizado), lanchonete, centro de medição, “hall” de entrada e de elevadores, escada de circulação com porta corta fogo, extintores e hidrantes;

Pavimentos Superiores: do 1º ao 10º, contendo “hall” de circulação e de elevadores, escadarias, extintores, hidrantes, contendo área de lazer e 8 conjuntos comerciais. No último pavimento se localiza o auditório de uso comum dos condomínios.

Pavimento Ático: contém barrilete, caixa de escada com porta corta fogo, casa de máquinas dos elevadores e caixas d`águas.

Estrutura: Edificada através de fundações, pilares, vigas e lajes de concreto armado, as paredes de elevação com estrutura e alvenaria de vedação.

Fachada: Contempla estilo arquitetônico definido com revestimento de vidro na totalidade de sua fachada.

3.6.4) Padrão construtivo: Considerando a tipologia construtiva do imóvel, espelhando-se nos padrões definidos no estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, a edificação se enquadra na classificação:

Prédio Classe 2 Comercial Grupo 2.1 Escritório Padrão 2.1.3 Médio

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3.6.5) Das áreas da unidade: Conforme descrito na certidão de matrícula n° 73.706 registrada no 3°CRI-SP, o conjunto n° 55 possui as seguintes dimensões:

Conjunto Área Útil Privativa

Área Real Comum

Área Total Fração Ideal

Terreno

55 50,160 m2 52,693 m² 102,853 m² 1,1364 %

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3.6.6) Da vaga de garagem: A unidade nº 55, possui direito ao uso de 01 vaga de garagem em local indeterminado nos estacionamentos localizados nos pavimentos térreo e subsolo.

3.6.7) Vistoria interna: Na data da vistoria agendada judicialmente, após explanar a fase processual de penhora e avaliação do imóvel na recepção do edifício, foi informado ao signatário que o conjunto 55, se encontrava utilizada pelo estabelecimento “Espaço Invitta”, integrado ao 56.

Ato continuo, após contato com as locatárias do imóvel, Sra. Thais Palumbo e Sra. Thais Coelho, foi autorizada a entrada nas áreas de uso comum e privativa, oportunidade que se constatou que os conjuntos comerciais 55 e 56, atualmente estão unificados para uso exclusivo da “Espaço Invitta”, cujo acesso é realizado somente pela recepção do conjunto 56.

Fazendo uso da prerrogativas do art. 473 § 3º do CPC, após indagar as locatárias acerca da ação e avaliação do imóvel, ambas informaram que não estavam cientes do processado e, desta feita, por se tratar de imóvel locado, contataram a proprietária Sra. Anelise, que após tomar ciência da fase processual, autorizou a realização dos levantamentos técnicos.

Ademais, as locatárias informaram que não estavam cientes da situação de penhora e avaliação da unidade n° 55, e que a unificação, reforma e alteração do layout interno dos conjuntos 55 e 56, foram executadas às suas expensas.

3.6.8) Dependências internas: O conjunto comercial possui subdivisões internas contendo 02 salas, sendo 01, a antiga recepção, 02 sanitários e área com divisão interna em “drywall” para atendimentos funcionais.

3.6.9) Estado de conservação: Encontra-se em bom estado.

3.6.10) Instalações elétricas: Possui instalações embutidas com sistema de distribuição dimensionada e flexível com passagem de cabos condutores elétricos para uso de equipamentos domésticos usuais.

3.6.11) Instalações hidráulicas: Completas com equipamentos auxiliares de qualidade de padrão médio que atende de forma satisfatória a tipologia do imóvel.

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3.7) Relatório Fotográfico:

3.7.1) Para melhor visualização do imóvel avaliando e suas características, serão apresentadas, a seguir, descrições de imagens digitais angariadas no decorrer da vistoria.

Foto nº 01: Vista parcial da Avenida General Ataliba Leonel, no trecho onde localiza-se o Edifício Santana Center.

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Foto no 02: Vista geral da fachada frontal do Edifício Santana Center.

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Foto no 03: Vista geral da entrada principal do Edifício Santana Center, com detalhe para a lanchonete terceirizada situada a direita da foto.

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Foto no 04: Vista geral do interior da lanchonete.

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Foto no 05: Vista geral da área de estacionamento de veículos do térreo.

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Foto no 06: Vista geral da recepção e hall de elevadores aos fundos.

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Foto no 07: Vista geral do hall de elevadores do pavimento térreo.

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Foto no 08: Vista parcial do quadro informativo localizado no hall de elevadores. Observa-se que o conjunto n° 55, objeto da presente ação, está sem identificação.

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Foto no 09: Vista parcial do hall de elevadores do 5° andar.

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Foto no 10: Outra vista do hall de elevadores. Observa-se aos fundos a entrada dos conjuntos comerciais 56 e 57.

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Foto no 11: Vista geral da entrada dos conjuntos comerciais 55 e 56.

N° 55

N° 56

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Foto no 12: Detalhe para a identificação do conjunto nº 55.

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Foto no 13: Vista parcial do conjunto 55 (sala 01).

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Foto no 14: Vista parcial do sanitário 01.

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Foto no 15: Vista parcial da sala 02.

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Foto no 16: Vista parcial da sala 03.

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Foto no 17: Vista geral das divisórias em “drywall”, destinados às áreas privativas de massagem.

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Foto no 18: Vista parcial do interior do banheiro 02.

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Foto no 19: Vista geral da garagem do subsolo.

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IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

4.1) Normas Técnicas:

4.1.1) O presente trabalho de avaliação obedece como diretrizes gerais, às técnicas e recomendações da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas a NBR 14653-2 “Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos”, Norma Técnica do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”.

4.2) Especificação da Avaliação:

4.2.1) A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão.

4.3) Metodologia:

4.3.1) Para se calcular o valor de mercado de um imóvel, seguindo o que preconiza o Item 8.5 da atual Norma de Avaliação, poderão ser utilizados os seguintes métodos:

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: Comumente utilizado preferencialmente na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

EVOLUTIVO: Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.

INVOLUTIVO: Somente utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Recomendado para empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping-centers, hotéis.

MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO: Essencialmente utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

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4.3.2) A escolha da Metodologia conforme determina a norma NBR 14653-1, recomenda que sempre que possível, o valor de mercado do imóvel, seja para venda ou locação, seja determinado com o emprego do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, pois, tal preferência é devida ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado, onde se destacam as seguintes definições técnicas, literárias e normativas.

➢ Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

→ Basicamente em se determinar o valor de mercado de um imóvel por comparação direta com o de outro imóvel semelhante. Para maior facilidade de trabalho, opera-se com o valor unitário, isto é, valor unitário por metro quadrado de apartamento.

→ Trata-se de procedimento preferencial que exige conhecimento de dados de mercado referentes a locações e imóveis semehantes quanto a contemporaneidade dos dados obtidos, às condições, localização, estado de conservação, entre outros atributos ao tipo de avaliação.

4.3.3) Nesse contexto, de valia consignar, que a preferência pelo uso de métodos diretos não é recente, pois, em já em 1992 o Engo. Joaquim da Rocha Medeiros Júnior apresentou no Seminário Paulista de Avaliações e Perícias, realizado pelo IBAPE/SP, trabalho intitulado "Métodos Diretos x Métodos Indiretos", onde consta:

".. A bem da verdade, todos os métodos avaliatórios são comparativos, pois, qualquer deles, se baseia, fundamentalmente, no confronto com valores de assemelhados: o que os distingue entre diretos e indiretos, é o fato de, nos primeiros, ser menor o número de etapas e/ou operações necessárias a proceder às "homogeneizações" destinadas a considerar e equalizar as desigualdades entre o bem avaliando e os que possam servir de termo de confronto .

Como nenhuma dessas etapas de "homogeneização" é absolutamente perfeita, sempre encerrando probabilidade de introduzir distorções nos resultados (especialmente quando usados os critérios denominados clássicos, das avaliações de nível normal), resulta evidente que, já de plano, os métodos diretos, quando possível usá-los, devem ser os preferidos, por terem maior confiabilidade.

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Por outro lado, é de ser considerado que, enquanto pelo método comparativo direto os resultados obtidos, se corretamente conduzidos os cálculos, levam a valores de mercado dos bens, pelos métodos indiretos, o que se alcança, na verdade, a bem dizer, são valores econômicos das propriedades.

Como, pela própria definição do item 1.3 da NBR 5676, o valor a ser determinado deve ser o de mercado - correspondendo este ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita - fica mais uma vez comprovado que, nas avaliações de imóveis, deva ser dada primazia ao uso dos métodos diretos."

4.3.4) A relevância de tais conceitos para a Engenharia de Avaliações já naquela época pode ser medida pelo fato de que os mais de 300 profissionais de todo o país que participaram do Seminário Paulista de Avaliações e Perícias realizado em novembro de 1992 pelo IBAPE/SP incluíram o seguinte tópico nas recomendações finais do evento:

TEMA I - MÉTODO DIRETOS X INDIRETOS

1-) Nas avaliações, preferencialmente e quando passíveis de serem aplicados, devem ser adotados os métodos diretos;

2-) Os métodos indiretos reservam-se às avaliações de imóveis especiais ou quando os diretos se mostrarem impraticáveis.

3-) Devem os órgãos de classe e os profissionais em geral promoverem estudos, pesquisas e discussão para fomentar o aperfeiçoamento dos métodos existentes e a criação de novos roteiros avaliatórios.

4.3.5) No mesmo sentido, as atuais Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos a NBR 14653-1 e do IBAPE/SP 2011 também confirma a opção preferencial pelos métodos diretos ao recomendar:

Norma do IBAPE-SP Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado de imóveis quanto à contemporaneidade dos dados obtidos.

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NBR 14653-2 Trata-se de procedimento preferencial e usualmente empregado em avaliações de imóveis. Para sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a ofertas de imóveis semelhantes.

4.3.6) Portanto, em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, a metodologia técnica a ser empregada na presente avaliação, será o conceituado e recomendado “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, por melhor se enquadrar no trato pericial em tela e que atende a todas as considerações fundamentadas e preconizadas pelas atuais Normas de Avaliação.

4.3.7) Trata-se de metodologia aplicável utilizando-se para tal o “Tratamento de Dados Fatores ou Homogeneização”, consoante determina as atuais Normas Técnicas vigentes, cujos resultados são comparados com o imóvel avaliando, afim de parametrizar os dados obtidos.

4.4) Graus de Fundamentação e Precisão

4.4.1) Os graus de fundamentação e de precisão nas avaliações foram definidos em obediência as atuais Normas de Avalição, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem numérica e crescente, onde o grau I é o menor e III o maior, onde o Laudo Técnico Pericial enquadra-se nos graus:

Grau de Fundamentaça o II Grau de Precisa o III

4.4.3) Finalizando, o laudo pericial atende as prescrições do item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14653-2:2011.

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4.5) Pesquisa Comparativa:

4.5.1) Para proceder à pesquisa de elementos comparativos, o signatário percorreu a região geoeconômica do imóvel, bem como, diligenciou às imobiliárias da região a fim de coletar elementos em oferta e/ou transações consumadas que guardam características similares ao imóvel paradigma.

4.5.2) Os valores de oferta não serão atualizados, conforme preconiza às Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

4.5.3) Diante do campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado o Tratamento de Dados de Mercado denominado “por Fatores” ou convencionalmente chamado de “Homogeneização”, através da qual se obteve o valor unitário por metro quadrado de apartamento para a situação paradigma considerada.

4.6) Do Valor Unitário:

4.6.1) Para proceder à homogeneização dos valores unitários dos elementos comparativos, levou-se em consideração os seguintes fatores técnicos:

FATOR OFERTA: Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado, no caso o valor a ser aplicado será da ordem de 10% (dez por cento), conforme preconiza as atuais Normas de Avaliação.

FATOR DEPRECIAÇÃO: Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função do imóvel avaliando será aplicado o fator de depreciação, através do critério de depreciação de Ross-Heidecke, criado para levar em consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da construção.

FATOR PADRÃO: Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função do padrão construtivo de cada elemento comparativo em função do avaliando, com base no Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP “Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia”, conforme tabela de Coeficientes - base R8N:

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FATOR VERTICALIDADE: Considerando tratar-se de construção verticalizada, conforme recomenda o item 10.5.1 da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2011, será aplicado fator verticalidade de altura, através de coeficientes de correção apresentados no Curso Avançado de Engenharia de Avaliações - RJ/1980, ministrado pelo professor Dante Guerreiro.

POSICIONAMENTO “ANDAR” FATOR Planta Baixa 0,85

1º e 2º 0,90 3º e 4º 0,95 5º e 6º 1,00 7º e 8º 1,10

9º até último andar 1,15

4.7) Características do Imóvel:

4.7.1) O apartamento avaliando possui as seguintes características:

Classe Construtiva Comercial

Grupo Escritório

Padrão Construtivo Médio

Área útil “Privativa” 50,160 m2

Idade aparente (ir) 29 anos

Vida Referencial 60 anos

Fator andar 1,00

4.7.2) Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, para o cálculo do valor do imóvel [apartamento], será considerado a área privativa (útil) conforme recomenda as atuais Normas de Avaliação, bem como por caracterizar metodologia comumente empregada no mercado imobiliário.

SITUAÇÃO PARADIGMA

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4.8) Cálculo do Valor do Imóvel:

4.8.1) O cálculo do valor de mercado do imóvel em apreço, será proveniente do valor unitário final por metro quadrado de área privativa após cálculos e homogeneização em conformidade com as Normas com auxílio do conceituado software “Geo Avaliar Pro”, onde se obteve dados estatísticos, média aritmética e limites de confiança compreendidos no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cujo valor resultou em GRAU DE PRECISÃO III, sendo o grau de nível máximo que proporciona ampla segurança técnica ao avaliador.

4.8.2) O valor total de mercado do conjunto comercial nº 55, localizado no 5º andar do Edifício “Santana Center” com direito a 01 vaga de garagem, conforme cálculos de homogeneização dos elementos comparativos que segue anexo ao laudo (anexo-01), resultou em:

Vi = R$ 350.051,09

em números redondos:

Vi = R$ 350.000,00 (Trezentos e cinquenta mil reais)

válido para a data base “Agosto de 2020”

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V. CONCLUSÃO

Assim sendo, considerando todas as premissas

anteriores, têm-se o seguinte valor total de mercado do conjunto comercial

nº 55, localizado no 05º andar do Edifício Santana Center, com direito a 01

vaga de garagem em local indeterminado, situado na Avenida General

Ataliba Leonel, nº 93, bairro de Santana, nesta Capital de São Paulo,

matrícula nº 73.706, calculado em consonância com as Normas de Avaliação

de Imóveis Urbanos, através do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”:

Edifício Santana Center

Unidade n° 55

01 VAGA DE GARAGEM INDETERMINADA

Valor à vista = R$ 350.000,00

(Trezentos e cinquenta mil reais)

válido para a data base “Agosto de 2020”

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VI. RESPOSTA AOS QUESITOS

6.1) Quesitos do Exequente (fls. 186/188 dos autos):

6.1.1) A NBR 14653 – 2:2011 pede que seja utilizada, preferencialmente, o Métodos Comparativo de Dados de Mercado na elaboração dos laudos e que imóveis semelhantes ou então homogeneizados, ajustadas as diferenças, devem ser colocados nas pesquisas. Diante disso, há um número mínimo de elementos suficientes para atender a NBR 14653: 2 – 2011 e fazer a avaliação pelo Método Comparativo de Dados de Mercado?

Resposta: Conforme exposto no Capítulo IV – Critérios de Avaliação, a metodologia utilizada na presente avaliação que traduz a preferencial em avaliações do gênero, foi o “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.

6.1.2) Há salas comerciais em oferta de venda no Edifício Santana Center, onde está localizado o imóvel avaliando? Em caso de utilização de comparativos que não estejam localizados no Santana Center, onde o ilustre Perito utilizará de Fatores ou Variáveis de Localização / Transposição / Setor Urbano, qual o critério adotado peara colocação do Índice Local? Será arbitrado pelo Ilustre Perito ou será utilizado os valores de Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal de São Paulo?

Resposta: Conforme se depreende da pesquisa anexa ao laudo, todos os elementos amostrais de mercado foram homogeneizados consoante as atuais normas de avaliação.

6.1.3) Quais são as variáveis ou fatores que influenciam no valor da sala objeto da lide?

Resposta: Favor reportar a pesquisa que segue anexa ao laudo de avaliação.

6.1.4) Qual a idade real do prédio onde está situado o imóvel avaliando?

Resposta: Conforme certidão de dados cadastrais, o empreendimento possui 29 anos.

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6.1.5) Quais áreas foram adotadas para cálculo do valor unitário? As áreas úteis, privativas ou as áreas totais?

Resposta: Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da disponibilidade de dados de mercado, para o cálculo do valor do imóvel [apartamento], será considerado a área privativa (útil) conforme recomenda as atuais Normas de Avaliação, bem como por caracterizar metodologia comumente empregada no mercado imobiliário. 6.1.6) O andar de situação da sala influencia no seu preço? Se sim, qual o critério adotado para correção de andares diferentes?

Resposta: Considerando tratar-se de construção verticalizada, conforme recomenda o item 10.5.1 da Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2011, será aplicado fator verticalidade de altura, através de coeficientes de correção apresentados no Curso Avançado de Engenharia de Avaliações – RJ/1980, ministrado pelo professor Dante Guerreiro.

6.1.7) Como tem se comportado o mercado nos últimos 2 ou 3 anos em relação às salas comerciais? Há excesso de oferta deste tipo de imóvel na cidade de São Paulo?

Resposta: Como é de conhecimento geral, o mercado imobiliário apresenta-se instável na atualidade, devendo a região do imóvel avaliando ser analisada individualmente para traduzir o mercado imobiliário a que se integra. 6.1.8) No momento atual da economia brasileira, é possível afirmar que o valor de venda de salas comerciais tem viés de baixa?

Resposta: Favor reportar a resposta ofertada ao quesito anterior.

6.1.9) A Norma do IBAPE – SP, no item 10.1, recomenda a adoção de 10% (dez por cento) de desconto sobre as ofertas em função da superestimativa. Qual será o percentual adotado pelo Ilustre Perito na avaliação? Justifica percentual diferente, caso não seja adotado o parâmetro do IBAPE – SP. Resposta: A resposta é positiva, para elementos amostrais em oferta foi considerado o fator da ordem de 10% (dez por cento), conforme preconiza as atuais Normas de Avaliação do IBAPE/SP.

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6.1.10) Pede-se que seja demonstrada a pesquisa de mercado que balizou a concepção do valor apurado.

Resposta: Favor reportar a pesquisa que segue anexa ao laudo de avaliação.

6.1.11) Qual o Grau de Fundamentação alcançado pela avaliação?

Resposta: Conforme consignado na pesquisa anexa, o Laudo Técnico enquadra-se nos graus:

Grau de Fundamentaça o II Grau de Precisa o III

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VII. ENCERRAMENTO

O presente Laudo Técnico é constituído de 45 laudas digitadas no anverso assinadas digitalmente. Inclui-se no presente trabalho 01 (um) anexo.

Prestigiado pela honrosa nomeação, o signatário agradece e coloca-se à inteira disposição desse respeitável Juízo, para prestar quaisquer esclarecimentos que se julgarem necessários.

Termos em que, Pede Deferimento.

São Paulo, 13 de agosto de 2020

Rui das Neves Martins Eng° Eletricista, Civil e Segurança do Trabalho Mestre pelo IPT em Tecnologia da Construção de Edifícios.

Pós-graduado pela FAAP em Perícias e Avaliações de Engenharia. Membro Associação Brasileira de Mecânica dos Solos IPT.

CREA 060.149.660.4

Trabalho n° 9584/20

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Anexo 01

Pesquisa de elementos comparativos

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1061766-04.2018.8.26 · 2020. 10. 9. · ibape sp nº 664 este documento é cópia do original,...

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