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ESTUDO DA MANUTENÇÃO MECÂNICA PLANEJADA NA
AUTOVISTORIA PREDIAL NO RIO DE JANEIRO
Lucas Fortes Machado Souza
Projeto de Graduação apresentado ao Curso de
Engenharia Mecânica da Escola Politécnica,
Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte
dos requisitos necessários à obtenção do título de
Engenheiro.
Orientador: Prof. Fábio Luiz Zamberlan, D.Sc
Rio de Janeiro
Março de 2019
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
Departamento de Engenharia Mecânica
DEM/POLI/UFRJ
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ESTUDO DA MANUTENÇÃO MECÂNICA PLANEJADA NA AUTOVISTORIA
PREDIAL NO RIO DE JANEIRO
Lucas Fortes Machado Souza
PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE
ENGENHARIA MECÂNICA DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE
FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS
PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO MECÂNICO.
Examinada por:
_________________________________________
Prof. Fábio Luiz Zamberlan, D.Sc (Orientador)
_________________________________________
Prof.a. Anna Carla Monteiro de Araújo, D.Sc
_________________________________________
Prof. Clarisse Gaia Edais Pepe, M.Sc.
Rio de Janeiro, RJ - Brasil
Março de 2019
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
Departamento de Engenharia Mecânica
DEM/POLI/UFRJ
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Souza, Lucas Fortes Machado
Estudo da Manutenção Mecânica Planejada na Autovistoria
Predial no Rio de Janeiro. – Rio de Janeiro: UFRJ/Escola
Politécnica, 2019.
XIV, 83 p.: il.; 29,7 cm.
Orientador: Fábio Zamberlan
Projeto de Graduação – UFRJ/ Escola Politécnica/ Curso de
Engenharia Mecânica, 2019.
Referências Bibliográficas: p. 66 - 69
1. Introdução. 2. Revisão da Literatura e Embasamento
Teórico. 3. Contextualização da Autovistoria. 4. Elaboração da
Estratégia de Manutenção Planejada. 5. A Falta de Manutenção e a
Autovistoria: Um Caso Real. 6. Considerações Finais.
I. Zamberlan, Fábio II. Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Mecânica. III.
Estudo da Manutenção Mecânica Planejada na Autovistoria Predial
no Rio de Janeiro.
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Dedico esse trabalho à minha
família. Obrigado por sempre
estarem ao meu lado. A conquista
é de todos nós.
v
“Perseverance is the hard work you
do after you get tired of doing the
hard work you already did.”
- Newt Gingrich
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AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente à Deus que esteve comigo ao longo de toda jornada nos
momentos de vitória e durante os percalços.
À minha mãe Elaine Fortes Machado Souza por ser a rocha da nossa família, apoiando
à mim e meus irmãos em todos os nossos projetos. Agradeço à ela também por enxergar os
momentos em que eu precisei de ajuda antes mesmo de mim. Sem você nada disso seria
possível.
À minha irmã Clara Fortes Machado Souza por todos os momentos de descontração e
suporte essenciais para atingir esse objetivo.
Ao meu irmão e melhor amigo Matheus Fortes Machado Souza pela parceria ao longo
dos anos de universidade. Dedico à ele também um abraço especial pelos conhecimentos na
área de Autovistoria Predial que muito contribuiram para a confecção deste trabalho.
Ao meu pai Cesar Roberto Machado Souza pela presença e amor durante essa
conquista.
Aos engenheiros civil e mecânico Jorge e Alexandre Orestes pelas informações e
conhecimento compartilhados na área da Autovistoria Predial.
Ao engenheiro mecânico Eduardo Câmara pela paciência e disponibilidade durante as
entrevistas, e pela expertise no campo da manutenção mecânica planejada de elevadores.
Aos amigos que fiz ao longo da jornada.
Por fim, deixo um abraço especial e um sincero agradecimento ao meu orientador
Fábio Zamberlan por me apresentar esse vasto campo de estudo que é a Manutenção
Planejada. Agradeço a ele também pela oportunidade e atenção durante a realização desse
trabalho.
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Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte dos
requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Mecânico.
ESTUDO DA MANUTENÇÃO MECÂNICA PLANEJADA NA AUTOVISTORIA
PREDIAL NO RIO DE JANEIRO
Lucas Fortes Machado Souza
Março de 2019
Orientador: Fábio Luiz Zamberlan
Curso: Engenharia Mecânica
O presente trabalho apresenta uma proposta de estratégia que vislumbre a manutenção
mecânica planejada no contexto da Autovistoria Predial. Com relação à vistoria predial, são
apresentados os aspectos históricos e, portanto, as justificativas que motivam a sua
obrigatoriedade no Rio de Janeiro. São apresentados também os aspectos legais e normativos
relevantes ao processo de inspeção predial, destacando as partes envolvidas; suas
responsabilidades; e, é claro, os aspectos técnicos e práticos envolvidos para vistoriar
edifícios. Nesse contexto, a manutenção mecânica planejada encontra-se diretamente
associada ao processo de Autovistoria e tem nos elevadores seu representante de maior
destaque dos equipamentos mecânico em edificações. Por esse motivo, o foco do presente
estudo é elaborar uma estratégia de manutenção mecânica planejada que atenda todas as
demandas de segurança e conforto para elevadores, de forma que a inspeção ateste a
qualidade da manutenção. O texto conta ainda com o apoio das leis; normas; técnicas de
manutenção presentes na literatura; e a expertise de profissionais do mercado.
Palavras-chave: Autovistoria predial, Manutenção Mecânica Planejada, Elevadores.
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Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/ UFRJ as a partial fulfillment of the
requirements for the degree of Engineer.
STUDY OF PLANNED MECHANICAL MAINTENANCE WITHIN BUILDING
INSPECTION IN RIO DE JANEIRO
Lucas Fortes Machado Souza
March/2019
Advisor: Fábio Luiz Zamberlan
Course: Mechanical Engineering
This work presents the proposal of a strategy that contemplates planned mechanical
maintenance within the context of Building Inspection. When it comes to building inspection,
its historical aspects are presented, as they represent the reasons why building inspection has
become mandatory in Rio de Janeiro. The work also contains the legal and normative aspects
which are pertinent to the process, whilst highlighting the related parties; their
responsibilities; and, of course, the practical and technical associated with inspecting
buildings. Given this context, planned mechanical maintenance is deeply associated with
Building Inspections as the elevators constitute the major representative of mechanical
equipments. Thus, the analysis focuses on elaborating a maintenance strategy which meets
both the safety and comfort requirements for elevators, so that the inspection certifies its
quality. The text also takes into account the legislation; the relevant standards; maintenance
techniques in the literature; and the expertise of renowned professionals in the market.
Keywords: Building Inspection, Planned Mechanical Maintenance, Elevators.
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Sumário 1. INTRODUÇÃO ............................................................................................................................. 1
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ............................................................................................ 1
1.2. JUSTIFICATIVAS E MOTIVAÇÃO ................................................................................. 2
1.3. OBJETIVO E ESCOPO ....................................................................................................... 3
1.4. METODOLOGIA UTILIZADA .......................................................................................... 3
1.5. ESTRUTURA DA MONOGRAFIA .................................................................................... 4
2. REVISÃO DA LITERATURA E EMBASAMENTO TEÓRICO ............................................ 6
2.1. BREVE INTRODUÇÃO À MANUTENÇÃO .................................................................... 6
2.2. DEFINIÇÃO DE MANUTENÇÃO ..................................................................................... 7
2.3. OBJETIVOS DA MANUTENÇÃO ..................................................................................... 8
2.4. FALHA E O SISTEMA DE MANUTENÇÃO PLANEJADO .......................................... 9
2.4.1. DEFINIÇÃO DE FALHA ............................................................................................. 9
2.4.2. CLASSIFICAÇÃO DA TAXA DE FALHAS ........................................................... 10
2.5. TIPOS DE MANUTENÇÃO .............................................................................................. 11
2.5.1. MANUTENÇÃO À DEMANDA ................................................................................ 11
2.5.2. MANUTENÇÃO SISTEMÁTICA ............................................................................. 12
2.5.3. MANUTENÇÃO PREVENTIVA .............................................................................. 13
2.5.4. MANUTENÇÃO PREDITIVA .................................................................................. 14
2.5.5. OTIMIZAÇÃO DA MANUTENSIBILIDADE ........................................................ 16
2.6. ANÁLISE DE CRITICIDADE DA MANUTENÇÃO ..................................................... 17
3. CONTEXTUALIZAÇÃO DA AUTOVISTORIA .................................................................... 19
3.1. DEFINIÇÃO ........................................................................................................................ 19
3.2. A IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL .............................................................. 20
3.2.1. INCIDÊNCIA DE FALHAS ....................................................................................... 21
3.2.1.1. EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS ............................................................................ 21
3.2.1.2. EDIFÍCIOS COMERCIAIS ............................................................................... 22
3.2.2. MOTIVAÇÃO DO PODER PÚBLICO .................................................................... 23
3.3. ASPECTOS HISTÓRICOS ................................................................................................ 24
3.3.1. SURGIMENTO ........................................................................................................... 24
3.4. ASPECTOS DA LEGISLAÇÃO REFERENTES À AUTOVISTORIA PREDIAL ..... 27
3.4.1. LEI ESTADUAL Nº 6400/13 ...................................................................................... 27
3.4.2. LEI MUNICIPAL Nº 126/13 ...................................................................................... 28
3.4.3. DECRETO Nº 37.246/13 ............................................................................................. 29
x
3.5. AGENTES ENVOLVIDOS E RESPONSABILIDADES NA AUTOVISTORIA
PREDIAL ......................................................................................................................................... 31
3.6. A AUTOVISTORIA NA PRÁTICA .................................................................................. 33
3.6.1. PASSO A PASSO DA INSPEÇÃO PREDIAL ......................................................... 34
3.6.2. LISTA DE VERIFICAÇÃO ....................................................................................... 35
3.6.3. AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENÇÃO ....................................... 36
3.7. INSERÇÃO DO ENGENHEIRO MECÂNICO ............................................................... 37
3.7.1. A INSPEÇÃO NOS ELEVADORES ......................................................................... 39
3.7.1.1. ETAPAS DA INSPEÇÃO DE ELEVADORES ................................................ 39
4. ELABORAÇÃO DA ESTRATÉGIA DE MANUTENÇÃO MECÂNICA PLANEJADA ... 41
4.1. DESCRIÇÃO DOS PRINCIPAIS EQUIPAMENTOS MECÂNICOS .......................... 42
4.1.1. SISTEMA DE BOMBAS ............................................................................................ 42
4.1.2. ESCADAS ROLANTES ............................................................................................. 43
4.1.3. ELEVADORES ........................................................................................................... 44
4.2. A MANUTENÇÃO DE ELEVADORES ........................................................................... 44
4.2.1. DESCRIÇÃO DOS ELEMENTOS ............................................................................ 44
4.2.2. ROTINA E PERIODICIDADE DE MANUTENÇÃO PROPOSTAS .................... 46
4.2.2.1. A PARTIR DE DISPOSITIVO LEGAL ........................................................... 47
4.2.2.2. A PARTIR DE DISPOSITIVO CONTRATUAL ............................................. 50
4.2.2.2.1. DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA ............................................................... 50
4.2.2.2.2. DA MANUTENÇÃO À DEMANDA ................................................................. 52
4.2.3.1. MÉTODO DA ETIQUETAGEM....................................................................... 53
4.2.3.2. PLACA DE CAPACIDADE ............................................................................... 54
4.2.3.3. RECOMENDAÇÕES AOS USUÁRIOS ........................................................... 56
4.2.3.4. LEIS PERTINENTES À UTILIZAÇÃO DOS ELEVADORES ..................... 57
5. A FALTA DE MANUTENÇÃO E A AUTOVISTORIA: UM CASO REAL ........................ 58
5.1. CASA DE MÁQUINAS DOS ELEVADORES ................................................................. 58
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................................................... 64
6.1. CONCLUSÃO ..................................................................................................................... 64
6.2. SUGESTÕES PARA TRABALHOS FUTUROS E LIMITAÇÕES DO TRABALHO 65
7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................................... 66
xi
LISTA DE FIGURAS
Figura 1. Dinâmica do Processo Produtivo ................................................................................ 7
Figura 2. Curva da Banheira - Taxa de Falha x Tempo de Operação ...................................... 10
Figura 3. Organograma com as técnicas de manutenção ......................................................... 16
Figura 4. Sistemática para avaliação da melhor técnica de manutenção.................................. 18
Figura 5. União de conceitos formadores da TPM .................... Erro! Indicador não definido.
Figura 6. Tipos de acidentes prediais e sua distribuição .......................................................... 21
Figura 7. Distribuição de Falhas e Anomalias ......................................................................... 22
Figura 8. A queda de três prédios a partir do desabamento do Edifício Liberdade ................. 25
Figura 9. Consequência do desabamento na área dos fundos do Teatro Municipal ................ 26
Figura 10. Bomba de Recalque ................................................................................................ 43
Figura 11. Ficha Técnica de Elevadores .................................................................................. 46
Figura 12. Vistoria Periódica de Elevadores para emissão de Relatório de Inspeção Anual
(RIA) ........................................................................................................................................ 49
Figura 13. : Modelo de Ordem de Serviço referente à Manutenção Preventiva Mensal ......... 52
Figura 14. Modelo de Etiqueta a ser fixada no equipamento após inspeção técnica ............... 54
Figura 15. Carga Nominal [Kg] de passageiros estipulada pelo próprio fabricante a ser fixada
no elevador ............................................................................................................................... 55
Figura 16. Cuidados ao Utilizar o Elevador ............................................................................. 56
Figura 17. Descrição da casa de máquinas dos elevadores ...................................................... 59
Figura 18. Considerações acerca da Casa de Máquinas dos Elevadores.................................. 60
Figura 19. Máquinas de Tração na Casa de Máquinas dos Elevadores ................................... 61
Figura 20. Quadros de Comando na Casa de Máquinas dos Elevadores ................................. 62
Figura 21. Registro de Fiação aparente na Casa de Máquinas dos Elevadores ....................... 63
xii
LISTA DE QUADROS
Quadro 1a. Principais agentes e suas responsabilidades na Autovistoria Predial .................... 31
Quadro 1b. Principais agentes e suas responsabilidades na Autovistoria Predial .................... 31
Quadro 1c. Principais agentes e suas responsabilidades na Autovistoria Predial .................... 31
Quadro 2. A demanda e atribuições do profissional de engenharia Mecânica ........................ 38
Quadro 3. Carga Nominal [Kg] de passageiros estipulada pelo próprio fabricante. ................ 55
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LISTA DE SIGLAS
SMP Sistema de Manutenção Planejada
TPM Total Productive Maintenance (Manutenção Produtiva Total)
JIPM Japan Institute of Plant Maintenance
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas
ART Anotação de Responsabilidade Técnica
CAU/RJ
SMU
Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Estado do Rio de Janeiro
Secretaria Municipal de Urbanismo
COBREAP Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias
CREA-RJ Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de
Janeiro
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia
IBAPE/SP Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia do Estado
de São Paulo
NM
MERCOSUL
Norma MERCOSUL
Mercado Comum do Sul
LTVP Laudo Técnico de Vistoria Predial
NBR Norma Brasileira
SPDA Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas
RRT
SECOVIRIO
Registro de Responsabilidade Técnica
Sindicato da Habitação do Rio
VR
VC
ADEMI
Valor Unitário Padrão Residencial
Valor Unitário Padrão Não Residencial
Associação de Dirigentes e Empresas do Mercado Imobiliário
xiv
ABADI
RIA
GEM
OS
Associação Brasileira de Administradores de Imóveis
Relatório de Inspeção Anual
Gerência de Engenharia Mecânica
Ordem de Serviço
1
1. INTRODUÇÃO
O presente capítulo tem por objetivo apresentar os principais fatores que contextualizam o
cenário do trabalho e que justificam a sua importância. Serão apresentados também a
motivação que envolveu a escolha do tema da autovistoria aliada à manutenção planejada e o
objetivo que se busca alcançar. Serão expostos ainda o escopo de estudo; a metodologia
utilizada na análise; e a estrutura seguida no trabalho para que fique claro o encadeamento
lógico desenvolvido.
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Durante muito tempo, o conceito de manutenção planejada foi negligenciado pelas
grandes empresas e organizações por ser visto como uma atividade não-lucrativa, custosa
e que demandava tempo [1]. Com o passar do tempo, essa ideia passou a ser desconstruída
devido aos grandes avanços tecnológicos e o ganho em complexidade de instalações,
equipamentos, componentes e construções como um todo. De fato, a produtividade é o
objetivo primo de uma organização e a manutenção passou a ser vista como o suporte
necessário a produção [1].
A crescente demanda por aumento de produtividade e produções ininterruptas
trouxeram consigo uma alavancada também no gerenciamento da manutenção, de forma
que esta sempre estivesse alinhado com o objetivo de ganho de produtividade [2]. A sua
importância reside em muitos pontos, dentre os quais se pode citar: A prevenção de
acidentes; garantir a segurança e integridade dos equipamentos; funcionamento adequado;
evitar reparos desnecessários e precoces; e ainda, preservar de maneira geral o patrimônio
individual.
Dado essa importância e os valores agregados ao conceito de manutenção planejada,
evidentemente as mesmas premissas se aplicam às edificações. Especificamente no caso
do Rio de Janeiro, muitas construções prezam não apenas pelos pontos descritos acima,
mas também possuem valor histórico e representam patrimônio cultural para toda a
sociedade. Preservar essas estruturas é um campo nobre de atuação.
2
Dentro desse contexto, apesar de a motivação para garantir conservação
funcionamento adequado as estruturas já ser um fato claro, nem sempre era esse o caso na
hora da prática. Assim, a proposta elaborada pela legislação estadual do Rio de Janeiro
que torna compulsório a Autovistoria Predial se propõe a aumentar a segurança e
longevidade das edificações por meio do estímulo a adotar rotinas de manutenção
periódicas.
1.2. JUSTIFICATIVAS E MOTIVAÇÃO
O desenvolvimento deste trabalho tem como um dos grandes pilares que o
justificam a recente obrigatoriedade de Autovistoria para as edificações estabelecida por
legislação estadual no Estado do Rio de Janeiro desde o ano de 2013. A importância do
processo de Autovistoria reside não apenas no prolongamento da vida útil das edificações,
mas também na garantia de que a estrutura; máquinas e componentes tenham a sua
integridade assegurada e não comprometerão a segurança das pessoas.
Tendo em vista justamente esse aspecto legal conferido às Autovistorias, em
paralelo, os conceitos de manutenção e planejamento ganham cada vez mais fôlego e
protagonismo. Se o campo da manutenção planejada já vive em constante evolução em
áreas como a indústria por exemplo, ela ganha mais um campo de atuação, visto que as
estruturas estão sujeitas à fiscalização pelos órgãos responsáveis e penalização caso
estejam em desacordo.
Surge assim, uma motivação clara para esse trabalho de criar uma conscientização
a respeito da necessidade de interface entre o serviço de autovistoria predial e a existência
de um Sistema de Manutenção Planejada (SMP). Apesar de essas duas áreas serem
tratadas individualmente pelo mercado, é fácil enxergar que seus segmentos de atuação
são complementares.
A manutenção planejada atua no sentido de garantir segurança, confiabilidade e
integridade para a estrutura, enquanto o atendimento de todos os aspectos técnicos e legais
associados à Autovistoria fornece o respaldo, ou melhor, o suporte legal e as certificações
necessárias à mesma.
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1.3. OBJETIVO E ESCOPO
Este trabalho tem o intuito de elaborar uma estratégia de manutenção mecânica
planejada para os equipamentos relevantes no âmbito de edifícios comerciais, residenciais,
institucionais, etc. sujeitos à obrigatoriedade da Autovistoria Predial do estado do Rio de
Janeiro. Uma vez que o escopo está delimitado dessa forma, o componente mecânico mais
importante e, cuja manutenção receberá enfoque, serão os elevadores.
Nesse sentido, o presente estudo da manutenção mecânica de elevadores apresentará
ao leitor pontos como, por exemplo: a descrição técnica do equipamento para edíficios; as
normas e leis exigidas para seu funcionamento; propostas de rotinas de manutenção a
serem executadas; assim como a apresentação de fichas técnicas de acompanhamento de
manutenção; listagem específica dos itens a serem vistoriados; e a sua periodicidade.
Concomitantemente, esse trabalho também se propõe a fazer uma contextualização
acerca do panorama de exigências da Autovistoria Predial no Rio de Janeiro, apontando os
parâmetros que interceptam o estudo da manuteção mecânica planejada nesse ambiente.
1.4. METODOLOGIA UTILIZADA
No que tange a metodologia utilizada, sob o aspecto da Autovistoria predial, foi feita
uma contextualização acerca do seu surgimento; evolução; e aspectos técnicos, bem como
um embamento teórico sobre o assunto. O trabalho também se valeu de entrevista com
dois profissionais da área e buscou refletir o posicionamento de todas as entidades
envolvidas.
Ainda no que diz respeito as autovistorias, mas agora sob o aspecto legal, entram em
destaque as seguintes legislações pertinentes ao tema:
No âmbito municipal, a Lei complementar nº 126 de 26 de março de 2013;
O Decreto nº 37.426 de 11 de julho de 2013;
No âmbito estadual, a lei nº 6400, de 05 de março de 2013.
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Sob o aspecto de manutenção mecânica e planejada foco desse estudo, o trabalho
contou com uma densa revisão bibliográfica e da literatura sobre o assunto; com as
normas e leis pertinentes à utilização de equipamentos; e ainda, com uma série de
entrevistas com alguns profissionais gabaritados na área de manutenção de elevadores na
busca de traçar uma estratégia de manutenção adequada aos requisitos propostos.
1.5. ESTRUTURA DA MONOGRAFIA
Esta monografia está divida em 7 (sete) capítulos incluindo este de introdução. Eles
foram organizados de maneira que a estrutura seja didática e explicite com clareza a
estratégia de manutenção mecânica planejada adotada para o contexto de obrigatoriedade
da Autovistoria.
O primeiro capítulo traz inicialmente as considerações iniciais, na tentativa de fazer
uma breve contextualização do temas que serão abordados. Ele aborda também as
justificativas que tornam a escolha do tema pertinente e a motivação para o
desenvolvimento do trabalho. Além disso, são apresentados o objetivo que a monografia
pretende alcançar; seu escopo de análise e, finalmente a metodologia e estruturação
utilizadas.
O segundo capítulo tem como objetivo fazer uma revisão da literatura e dos principais
conceitos de manutenção, uma vez que a elaboração de uma estratégia de manutenção
mecânica é o foco do trabalho. São apresentados, por exemplo, definição e objetivo da
manutenção; conceitos e classificações associadas a falha de componentes mecânicos; e a
tipificação das diferentes técnicas de manutenção que podem ser utilizadas dentro de um
plano de manutenção bem constituído.
O terceiro capítulo traz contexturalização da Autovistoria Predial no cenário do Rio
de Janeiro. Nele constam elementos básicos para a compreensão do tema tais como a
apresentação de aspectos da legislação que regulam a vistoria; aspectos históricos que
motivaram seu surgimento; e aspectos técnicos da sua execução. Todos esses servem de
base para a elaboração da estratégia de manutenção mecânica planejada aplicada a
elevadores do capítulo seguinte.
5
O quarto capítulo apresenta a elaboração de fato de uma sistema de manutenção
mecânica planejada para elevadores dentro do contexto de Autovistoria. Nele são
descritos brevemente alguns equipamentos mecanicos brevemente antes da descrição
técnica dos elevadores. São apresentadas também as leis en normas pertinentes que regem
a proposta de manutenção mecânica feita. Finalmente, são apresentadas também algumas
boas práticas na utilização e manutenção dos elevadores.
O objetivo do quinto capítulo é trazer um caso real de inspeção predial, mostrando na
prática um Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) e o que foi constatato para a parte
mecânica do edifício selecionado. Assim, busca-se mais uma vez ilustrar a relação direta e
complementar que existe entre o processo de Autovistoria Predial e a execução de um
sistema de manutenção mecânica planejada estruturado.
O sexto e último capítulo apresentas as conclusões e considerações finais acerca de
como o texto foi desenvolvido, retomando as premissas utilizadas e reafirmando a
justificativa para a construção do plano de manutenção. Também são apresentados os
ganhos obtidos com a adoção da proposta; sugestões para dar continuidade ao estudo com
um escopo mais abrangente; e a delimitação do trabalho.
Por fim, seguem as referências bibliográficas, fontes das quais o autor se valeu para
dissertar sobre o tema munido de credibilidade. Em sequência, os anexos, contendo
modelos de documentação ou relatórios relevantes para melhor ilustrar seções anteriores
do texto.
6
2. REVISÃO DA LITERATURA E EMBASAMENTO TEÓRICO
2.1. BREVE INTRODUÇÃO À MANUTENÇÃO
Historicamente se observa desde os princípios de formação de sociedades civilizadas,
a preocupação com a conservação de ferramentas e instrumentos do dia-a-dia. Contudo,
apesar dessa prática, um conceito mais bem definido da importância da manutenção surge
apenas no final do século XIX, quando a indústria mecanizada e automatizada se torna
protagonista no processo produtivo [3].
Ocorrendo ainda de forma desorganizada e sem qualquer tipo de planejamento [3], a
necessidade de manter equipamentos e componentes mecânicas operacionais - seja em
tempos de paz ou de famigeradas guerras – acabou por alavancar a evolução da
manutenção como um todo. Como um dos grandes marcos dessa evolução, é possível
apontar a famosa produção em série de Henry Ford, também conhecida como `Fordismo`,
onde ficava cada vez mais evidente a aspiração por sistemas mais elaborados e planejados
de manutenção [4].
De fato, segundo MOUBRAY [5], a manutenção vem ganhando cada vez mais
destaque em termos de gestão, quebrando o velho paradigma de que manter/conservar é
sinônimo de simplesmente minimizar custos. Ora, mas é claro que reduzir custos é um
príncipio básico da manutenção, porém entendê-la como investimento e pensar no longo
prazo do empreendimento é a estratégia atual adotada pelos negócios bem-sucedidos.
Nesse novo cenário, fica claro então, a crescente interdisciplinaridade que a
manutenção possui com outros segmentos dentro do processo produtivo. Essa interação
está ilustrada na Figura 1, onde a manutenção estaria no centro do processo produtivo e
teria interface com todas as outras etapas do empreendimento. Dessa forma, não apenas
haveria uma preocupação de todos os outros setores com a manutenção, como a própria
manutenção desempenharia papel na eficiência dos mesmos. Controle de estoques; o uso
de peças de reposição, e inovações no processo produtivo por exemplo, são todas
atividades que de beneficiariam desse diálogo próximo e planejamento em conjunto com
as atividades mantenedoras.
7
Figura 1. Dinâmica do Processo Produtivo
Fonte: Desenvolvido pelo autor (2019)
Apenas como última forma de contextualização, em termos de aparato industrial no
Brasil, o que se constata é que, ainda hoje, a manutenção planejada é escassa e vista como
onerosa. Da mesma forma, também existem poucos professores e cursos dedicados à área
denotando que a conscientização acerca dos benefícios da manutenção planejada ainda é
uma discussão pertinente no campo do ensino superior brasileiro.
2.2. DEFINIÇÃO DE MANUTENÇÃO
De maneira geral o conceito de manutenção é razoavelmente intuitivo e, tipicamente,
está associado à expressões como preservar, conservar, manter, dentre outras análogas. No
entanto, buscando formalizar essa ideia, o presente texto traz duas definições que servirão
de base para sedimentar o estudo de manutenção realizado.
Para o autor ALVARES [6], o termo manutenção deve ser entendido como toda
forma de assistência prestada para o atendimento de sistemas funcionais - máquinas e
equipamentos - com o fim de preservar sua funcionalidade dentro de padrões prescritos.
8
Alternativamente, a norma NBR 5462:1994 [7], define manutenção como sendo: “A
combinação de todas as ações técnicas e administrativas, incluindo as de supervisão,
destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma
função requerida”.
2.3. OBJETIVOS DA MANUTENÇÃO
De forma complementar as definições de manutenção introduzidas anteriormente,
também é de suma importância romper com a associação que tradicionalmente se faz do
termo manutenção com a noção de despesas e custos. Pelo contrário, a adoção de um
sistema de manutenção planejado está ligado ao conceito de investimento e planejamento.
Dessa forma, almeja-se garantir maior durabilidade de máquinas e equipamentos;
prevenir falhas e; evitar perda de produtividade devido à interrupção no processo
produtivo.
Para tanto, o sucesso de um Sistema de Manutenção Planejado (SMP) depende, em
linhas gerais, da objetividade e pragmatismo com as quais ele funciona. Baseado nessa
ideia, Alvares [6] definiu que a manutenção deve ter 3 (três) grandes funções ou objetivos
básicos que devem orientar a definição de suas rotinas. São elas:
Realizar os trabalhos de manutenção estritamente necessários;
Efetuar a manutenção com a frequência e intensidade necessárias;
Utilizar na manutenção os recursos estritamente necessários.
Para simplificar, esses três princípios basicamente estão dizendo que a manutenção
deve ser feita em termos de efetividade; frequência; e de disponibilidade de recursos da
maneira estritamente necessária e suficiente. Isto é, não realizar manutencão constitui
negligência que gerará prejuízo financeiro posteriormente. Por outro lado, mantener em
demasia representa custos adicionais e desnecessários, muitas vezes inclusive insustentáveis
para um negócio.
9
2.4. FALHA E O SISTEMA DE MANUTENÇÃO PLANEJADO
2.4.1. DEFINIÇÃO DE FALHA
De acordo com a norma NBR 5462:1994 [7], o termo ‘falha’ consiste no término
da capacidade de um item de desempenhar a função requerida. A partir dessa definição
consideramos a falha segundo dois estágios:
(i) Falha latente: É o estágio anterior ou que antecede uma possível falha
concreta de um equipamento. Ou seja, caso nenhuma ação seja tomada a
respeito de uma falha latente, essa evolui com o tempo para uma falha dita
como concreta. Essa falha não necessariamente interrompe o processo
produtivo.
(ii) Falha concreta: É o estágio de falha que necessariamente promove a
parada do equipamento e a interrupção da cadeia produtiva total ou
parcialmente.
Tendo em vista esses conceitos básicos que caracterizam as falhas de
máquinas, equipamentos ou mesmo componentes mecânicos, fica fácil constatar a
importância de se detectar a existência de falhas o mais rápido ou possível. A detecção
e, idealmente, a prevenção dessas falhas são a premissa que calcam o desenvolvimento
de um Sistema de Manutenção Planejada (SMP).
Essa conclusão será extremamente relevante nas discussões que seguem sobre
o emprego de tipos de manutenção.
10
2.4.2. CLASSIFICAÇÃO DA TAXA DE FALHAS
Uma vez que já definimos o conceito de falha e seus estágios, seguimos adiante
nas considerações para o estudo da quantidade, ou melhor, da frequência com a qual
essas falhas ocorrem no tempo. Isto é, o estudo do que as classificações que as taxas
de falhas no tempo representam para o processo produtivo. Esse tipo de análise
baseada em termos estatísticos serve como ferramenta não apenas de otimização, mas
de retirada da maior produtividade possível de máquinas e equipamentos.
Ainda segundo ALVARES [6], o ciclo de vida de um produto pode ser dividido
nos períodos de amaciamento; de vida útil e; de fim da vida útil ou desgaste. Essa
divisão de probabilidade de falha plotada contra o tempo de operação é expressa pela
famosa Curva da Banheira como mostrado na Figura 2.
Figura 2. Curva da Banheira - Taxa de Falha x Tempo de Operação
Fonte: Tolerância a falhas: conceitos e exemplos [32]
O período de número 1 corresponde ao chamado ciclo de amaciamento
(período infantil) onde a taxa de falha decresce ao longo do tempo;
O período de número 2 corresponde a chamada vida útil do equipamento e,
aqui, a taxa de falhas e mantém constante, marcada pela aleatoriedade do
uso dos componentes;
O período de número 3 corresponde ao fim da vida útil do equipamento.
Marcado pela taxa de falhas crescente (período sênior), os custos
operativos são razoavelmente altos e o índice de confiabilidade baixo.
11
2.5. TIPOS DE MANUTENÇÃO
Existem várias maneiras de agrupar os métodos de manutenção existentes na
indústria. E, embora não haja um consenso em termos de terminologia, seguiremos a
divisão em cinco técnicas proposta por ALVARES [6] mostrada anteriormente. São
elas: manutenção à demanda; manutenção sistemática; manutenção preventiva;
manutenção preditiva e; otimização da manutensibilidade [6]. O texto também contará
com o apoio da norma.
2.5.1. MANUTENÇÃO À DEMANDA
A primeira das técnicas de manutenção talvez seja a mais intuitiva e imediata de
todas elas. Como o próprio nome já diz, uma manutenção que é executada à demanda,
consiste simplesmente em corrigir um problema após a interrupção que ele impõe ao
processo produtivo. Em outras palavras, essa técnica é meramente reativa, uma vez
que não envolve nenhuma medida anterior à uma eventual falha [43].
Na realidade, para ser preciso, essa técnica de manutenção nem mesmo pode ser
classificada como ´planejada´. Exatamente por ser reativa, ela trabalha com o princípio
ativo denominado ´falha concreta´ e, assim, não envolve nenhum tipo de inspeção,
programação ou controle no sentido de preservar a durabilidade de equipamentos,
produtos e serviços. Ou seja, a manutenção à demanda não atende as dimensões que
definem a essência do conceito de planejar: a preocupação com o futuro; a incerteza; e
a não-governabilidade das ações de terceiros [43].
Dessa forma, é fácil notar que esta técnica é a mais barata – não levadas em conta
as consequências de sua adoção, claro - uma vez que não traz custos com mão-de-obra
ou equipamentos [6]. Contudo, de maneira geral, nao é um tipo de manutenção eficaz.
A ausência de planejamento pode gerar uma série de problemas, dentre eles: a
demanda por correções emergenciais custosas e, por vezes, de caráter temporário;
12
aumento no número de paradas na produção; aumento do risco de acidentes e; perda
máxima de lucro cessante.
Em última análise, é importante perceber que o ideal para um empreendimento é
adotar o melhor conjunto de técnicas que atendam à sua demanda de manutenção. Isto
é, a manutencao à demanda não só tem valor, como a sua simplicidade estrutural;
baixo custo e; componentes superdimensionados devem ser aplicados quando couber.
Na realidade, reduzir sua taxa a zero seria tecnicamente impossível e economicamente
inviável [6]. A sua ultilização está condicionada ao planejamento estratégico e ao nível
de confiabilidade que se deseja.
2.5.2. MANUTENÇÃO SISTEMÁTICA
A manutenção sistemática representa o primeiro avanço no sentido de planejar a
manutenção de máquinas e equipamentos, constituindo um passo intermediário entre
manutencão à demanda e a preventiva. De acordo com a NBR 5462:1994, a
manutenção de um item e os reparos de uma forma geral, devem ocorrer em intervalos
de tempo pré-definidos e critérios prescritos visando reduzir o número de falhas [7]. E,
por esse motivo, por vezes também é classificada como sendo preventiva periódica.
Para o caso da manutenção sistemática, o princípio ativo que define essa
frequência estipulada na norma com a qual assistência técnica deve ser prestada ao
equipamento é a chamada vida útil do componente. Foi definido por ALVARES [6]
que a vida útil é o período de vida funcional de um equipamento operando com
eficiência, segurança, continuidade e custo especificado, segundo projeto.
Dentro desse contexto, apesar de não haver nenhum tipo de inspeção
propriamente dita dos equipamentos – assim como na manutenção a demanda - o
avanço da manutenção sistemática reside no fato de já existir uma consciência da
importância de realizar manutenção para aumentar a vida útil do produto. Ela
pressupõe os conceitos de organização, estruturação e, de alguma forma, rotina, uma
vez que os reparos são realizados sistematicamente de tempos em tempos.
13
Dentre algumas das vantangens trazidas por esse tipo de manutenção, podemos
mencionar [6]:
Elimina a necessidade de inspeção;
Reduz o índice de burocratização;
Reduz a estrutura organizacional necessária para seu funcionamento;
Baixo custo operacional.
Entretanto, ainda existem algumas limitações dessa técnica que devem ser
apontadas. Como o estado dos equipamentos e o uso ao qual estão submetidos não é
avaliado, a vida útil pode ser prejudicada tanto por ausência da manutenção no tempo
devido quanto por reparos desnecessários que interrompem o processo produtivo. O
tempo de troca e reparo é muitas vezes estipulado pelo próprio fabricante e não leva
em conta a individualidade de cada operação. Assim, podem ocorrer generalizações
que propiciem esse cenário de adiantamento ou atraso indevidos no reparo [8].
2.5.3. MANUTENÇÃO PREVENTIVA
A manutenção preventiva também constitui uma técnica de manutenção planejada
pela qual se deseja prevenir a ocorrência de falhas imprevistas que afetam a cadeia
produtiva. Ela pode ser definida, segundo ALVARES [6], como a ´´assistência
técnica dada a um sistema funcional físico, segundo inspeções executadas com
frequências pré-fixadas e com o intuito de detectar falha latente´´.
Como ela monitora falha latente, ou seja, leva em conta por meio de inspeções a
situação real de uso do componente, cabe aqui fazer uma diferenciação em relação a
manutenção puramente sistemática. Nessa última, a troca e os reparos se baseiam
puramente na vida útil estipulada pelo fabricante, sem levar em conta essa
singularidade de cada equipamento. Já na manutenção preventiva, métodos – sejam
eles empíricos ou estatísticos - devem ser utilizados para a definição dos momentos de
reparo.
14
Sintetizando algumas das vantagens inerentes à utilizazação dessa técnica de
manutenção, temos:
Redução da quantidade de horas improdutivas;
Aumento do índice de confiabilidade;
Diminuição do consumo de peças de reposição;
Aumento da vida útil dos equipamentos;
Redução dos custos operativos totais da manutenção.
Entretanto, apesar de de notar maior estruturação que as técnicas apresentadas
anteriormente, a manutenção preventiva também possui algumas ressalvas. Como
mencionado, a sua aplicação exige maior estrutura funcional por parte da empresa que
precisa ter rotinas mais bem definidas, além, é claro, da necessidade de inspetores
treinados e que possam cumprir essas rotinas.
Outro ponto que exige atenção é a estipulação desses momentos destinados ao
reparos. Vale lembrar que, por existir inspeções, a manutenção preventiva exige
interrupção no processo produtivo e desmonte total ou parcial do equipamento. Dessa
forma, caso a frequência de manutenção não seja bem definida, essa técnica pode se
opor ao que ela propõe, gerando paradas desnecessárias e custos adicionais.
2.5.4. MANUTENÇÃO PREDITIVA
A manutenção preditiva representa, em teoria, a técnica mais desenvolvida da
sequência de tipos de manutenção apresentados até o momento. Seguindo a estrutura
lógica deste texto, na medida em que as técnicas avançam, o grau de complexidade
aumenta e as deficiências vão sendo mitigadas. Nesse sentido, a manutenção preditiva
surge como a técnica que busca consolidar esse caminho de maneira mais
especializada e eficiente.
Assim como na manutenção preventiva, a inspeção dos equipamentos já está
presente e o princípio ativo de monitorar a falha latente está sendo observado.
Contudo, ainda não havia antes um critério definido para estabelecer a periodicidade
15
dessas inspeções. Elas poderiam vir da orientação do fabricante ou até mesmo da
própria experiência de utilização que definiam uma rotina de reparos.
A palavra chave agora é monitoramento. Além da inspeção, o uso passa a ser
monitorado de forma quantitativa. A coleta de dados e a estipulação de paramêtros
para a posterior análise permitem apontar o momento exato em que dado equipamento
precisa de manutenção sob determinadas condições de operação. Ou seja, a inspeção
somada à análise mais profunda das medições permite que o empreendimento consiga
de fato predizer a necessidade particular de manutenção para cada equipamento
individualmente.
Algumas das implicações da adoção dessa técnica são, por exemplo:
Evitar custos e reparos desnecessários, antes do tempo;
Reduzir tempos de parada na produção;
Estender a vida útil dos equipamentos maximizando performance de maneira
individualizada pra cada etapa do processo produtivo;
Estender o intervalo de troca de peças, uma vez que é possível predizer o
momento da troca;
Maior confiabilidade no monitoramento de falha latente.
É importante salientar, entretanto, que justamente por ser mais sofisticada que
as técnicas anteriores, a manutenção preditiva é mais custosa. Ela exige profissionais
capacitados tanto para a coleta; quanto para análise de dados e seleção de parâmetros
relevantes, para que se chegue a resultados aplicáveis.
Mas, apesar disso, esta técnica não deve ser rotulada apenas como ´cara´ ou de
´alta tecnologia´. A manutenção mecânica preditiva tem a mesma essência da
preventiva: inspecionar os elementos e monitorar falha latente. O objetivo continua
sendo reduzir a probabilidade de falhas inesperadas e degradação do funcionamento
dos itens [7].
Vale lembrar que ela pode ser utilizada até para predizer falhas simples, mas
que o que vale na verdade é a seleção ou o conjunto de técnicas que é adotado para
atingir o maior custo-benefício e rentabilidade para um negócio específico. Para
sintetizar esse conhecimento com uma imagem, a figura 3 (três) traz um organograma
demonstrativo listando as técnicas de manutenção já explicadas no subitem 2.5.
16
Alguns pontos, adicionais, também são colocados brevemente, como o fato da
monitoração de um item poder ser local ou remota; a manutenção poder se destinar a
reparos ou de fato reconstruções; e o intervalo pré-definido pela manutenção
sistemáticas poder ser definido com critérios como data ou produção. O intuito é
ajudar a ilustrar e compilar o conjunto de técnicas disponível.
Figura 3. Organograma com as técnicas de manutenção
Fonte: BRANCO FILHO, GIL. Indicadores e Índices de Manutenção, 2006.
2.5.5. OTIMIZAÇÃO DA MANUTENSIBILIDADE
Todas as 4 (quatro) técnicas ou tipos de manutenção apresentadas neste texto até
o momento garantem o funcionamento na situação inicial de projeto. A otimização da
manutensibilidade é a assistência técnica fornecida à um equipamento visando
melhorar o projeto original, aumentando índices como eficiência, confiabilidade e
reduzindo as falhas [6].
17
Assim como as manutenções preventiva e preditiva essa técnica também envolve
a inspeção dos equipamentos, mas trabalha com o princípio ativo que a diferencia das
demais: o príncipio da alteração do projeto original. Nesse sentido, o uso do termo
otimizar está ligado a constante busca por levar ao mínimo a necessidade de
manutenção assim como melhorar as condições de operação do sistema.
Idealmente a sua utilização reduziria a intervenção de outras técnicas de
manutenção no processo produtivo. No entanto, como já foi colocado, em termos
práticos cada empreendimento deve selecionar o melhor conjunto de técnicas que
supram suas carências. Em última nota, apenas para elencar alguns desses ´fatores‘ de
escolha dos tipos de manutenção, podemos mencionar:
Tipo de instalação;
Grau de complexidade dos equipamentos;
Nível de confiabilidade desejada;
Recursos Disponíveis.
2.6. ANÁLISE DE CRITICIDADE DA MANUTENÇÃO
Como colocado no item anterior 2.5 e seus subitens, não é apenas a adoção de 1 (uma)
técnica de manutenção que determina o sucesso de uma organização, mas a escolha de um
conjunto adequado de técnicas que maximizem a produtividade levando em conta os recursos
disponíveis.
Tendo isso em mente, os setores responsáveis pelo gerenciamento da manutenção em
um plano estruturado podem se valer de alguns algoritmos que servem como ferramenta para
facilitar a escolha do tipo de manutenção a ser usado. A figura 4 (quatro) mostra um possível
fluxograma com intuito de tomar essa decisão.
Ela denota uma sistemática simples, porém eficaz, de perguntas e repostas no formato
de sim ou não que ajudam a direcionar a análise do profissional mantenedor no sentido de
escolher a técnica mais adequada para cada situação.
18
Figura 4. Sistemática para avaliação da melhor técnica de manutenção.
Fonte: NEWMANN (2008).
A estrutura mostrada na figura serve justamente para sistematizar a escolha do tipo de
manutenção a partir de um momento hipotético onde ocorre falha ou avaria de uma máquina,
equipamento ou componente. Evidentemente, esses critérios não são absolutos, entretanto,
eles buscam gerar um senso de padronização, criar um método de escolha simples e eficaz
que possa, inclusive, ser utilizado por outros colaboradores além daqueles ligados diretamente
a manutenção.
O resultado é que a partir da resposta a perguntas diretas e objetivas o funcionário
possa determinar com mais precisão a estratégia de manutenção a ser usada. No caso,
NEWMANN [9] os tipo de manutenção como sendo Corretiva; Preventiva ou Preditiva.
Muito embora hajam diferenças na forma como autores prestigiados agrupam os tipos de
manutenção, de maneira geral o significado intrínseco a elas permanece o mesmo.
19
3. CONTEXTUALIZAÇÃO DA AUTOVISTORIA
Para se elaborar um plano de manutenção planejada coerente e que atenda os requisitos
impostos à ele, primeiro é preciso conhecer o ambiente e escopo de atuação. Nesse sentido,
este capítulo tem o objetivo de trazer contextualização e alguns conceitos introdutórios
específicos a respeito do processo de inspeção predial, uma vez que ele é de suma importância
para garantir a longevidade das edificações.
3.1. DEFINIÇÃO
A Autovistoria predial acabou se tornando o nome popular para o que deve ser
enxergado como uma vistoria ou visita de cunho técnico. Essa vistoria técnica consiste em
uma inspeção, seja do prédio ou edíficio, por um profissional habilitado que atua
buscando relatar o quadro geral da estrutura. Ou seja, fornecer um diagnóstico técnico
acerca de suas condições de segurança, confiabilidade, estabilidade, funcionamento e
conservação [11].
Para trazer uma segunda definição, segundo a Norma de Inspeção Predial do
IBAPE/SP 2011 (Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia do Estado de
São Paulo) e a Norma Nacional do IBAPE 2012 (Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia), a inspeção predial deve ser entendida como: “A avaliação isolada
ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.”. Ou ainda,
como colocado pelo COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e
Perícias): “A avaliação de desempenho na fase de uso, operação e manutenção da
edificação.” [12].
Vale mencionar também que a inspeção predial realizada por esse profissional
capacitado pode constatar a demanda por exames complementares de profissionais de
outras especializações e, não raro, a realização de obras de correção ou renovação que
supram falhas e deficiências [12].
Apesar de serem descritas levemente diferente, todas essas definições no fundo
carregam em si o mesmo significado: A Autovistoria Predial constitui uma forma de
20
avaliação técnica e acompanhamento periódico de forma a garantir a saúde das
edificações.
3.2. A IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL
Culturalmente no Brasil,de maneira geral, ainda se observa uma postura reativa aos
problemas que podem surgir devido a falta de manutenção. Ou seja, primeiro se espera
que os problemas ocorram para tomar medidas preventivas. Da mesma forma, para o caso
de prédios e edíficios, essa questão cultural enraizada contribue para o negligenciamento
dos procedimentos corretos de conservação da estrutura.
Somados a esse fator, ainda é possível elencar a falta de recursos; e, talvez o mais
proeminente deles, o desconhecimento que muitos possuem sobre o assunto.
Naturalmente, dado esse cenário ruim, fato é que a manutenção de prédios e residências só
entra no radar de proprietários e responsáveis a partir do acontecimento de incidentes ou
mesmo acidentes mais graves [11].
Muito embora a conservação de edificações já fosse obrigatória, não era incomum que
muitas delas não recebessem manutenção nem da forma ou com a frequência adequadas
[11]. Nesse sentido, a obrigatoriedade da vistoria técnica representa o trabalho da
Prefeitura do Rio de Janeiro em estabelecer prazos, competências e obrigações dos entes
envolvidos, sejam eles síndicos; condôminos; empresa contratada; ou órgãos
fiscalizadores.
Também é importante ter em mente que as estruturas espalhadas pelo Rio de Janeiro
possuem portes e complexidades diferentes, além de serem antigas e novas. Na maioria
dos casos, os edíficios são bem construídos, porém a sua manutenção e acompanhamento
de modificações deixam a desejar [11]. Essas condições são propícias a acidentes de larga
escala como por exemplo o ocorrido com o Edifício Liberdade (Cinelândia/2012), caso
que será tratado no subitem 3.3 deste texto.
21
3.2.1. INCIDÊNCIA DE FALHAS
Com o objetivo de ilustar como falhas de fato ocorrem e são mais corriqueiras do
que se imagina, serão apresentados dois estudos estatísticos a respeito da taxa de
incidência de acidentes prediais. O primeiro busca exibir um panorama acerca das
edificações residenciais, enquanto o segundo fará o mesmo diagnóstico no escopo dos
edifícios comercias.
3.2.1.1. EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS
Segundo estudo realizado sobre acidentes em edifícios com mais de 30 anos
pela Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP no XV COBREAP no ano de 2009
e divulgado pelo Sindicato dos Engenheiros (SENGE), a distribuição de acidentes
prediais por tipo de origem está disposta como exibido na figura 6 (seis) [12].
Figura 5. Tipos de acidentes prediais e sua distribuição
Fonte: CONSENZA – Sindicato dos Engenheiros no Estado do Rio de Janeiro
(SENGE RJ), 2014 [13].
Vale salientar que o estudo contou ainda com dados de conhecimento comum
divulgados pela imprensa, além da contribuição fornecida pelo Corpo de
Bombeiros do Estado de São Paulo. Corrobrorando o que já havia sido dito
anteriormente no texto, problemas na fase de projeto e execução ou, como
22
colocado, ´´Anomalias construtivas´´, de fato não são incomuns. Contudo, o
grande vilão dos acidentes em edíficios residenciais ocorrem devido as falhas de
manutenção e uso. Alguns exemplos que podem ser citados são as quedas de
forros e marquises.
3.2.1.2. EDIFÍCIOS COMERCIAIS
Estudo semelhante sendo realizado agora no âmbito dos edifícios comerciais
encontrou números ainda mais contundentes. A categorização foi um pouco diferente do
anterior dividindo os tipos de origem de acidentes em: Anomalias construtivas;
Anomalias Funcionais e; Falhas. O resultado está exposto no gráfico montado a partir
dos resultados e presentes na figura 7 (sete).
Figura 6. Distribuição de Falhas e Anomalias
Fonte: Retirado de XIV COBREAP – “INSPEÇÃO PREDIAL – Ferramenta de
Avaliação da Manutenção” 2007 - Flávia Z. A. Pujadas [14] e gráfico montado pelo
autor.
15%
7%
77%
EDIFÍCIOS COMERCIAIS
Anomalias Construtivas
Anomalias Funcionais
Falhas
23
O estudo contou com inspeções prediais, ou seja, vistorias técnicas,
realizadas em 1.700.000,00 m2 de Edificações Comerciais. O termo ´´Anomalias
Construtivas´´ se refere a problemas relacionadas ao projeto ou construção do
prédio. O termo ´´Anomalias Funcionais´´ se refere a problemas relacionados a
perda de funcionalidade, seja pelo fim da vida útil ou envelhecimento natural.
Por fim, e representando esmagadores 77% dos casos, no termo ´´Falhas´´
estão compreendidos os problemas relacionados à perda de desempenho por mal
uso e falta de manutenção periódica.
Dessa forma, os dados quantitativos apontados deixam ainda mais claro o
panorama que já se desenhava. Existe uma relação quase que intrínseca entre os
acidentes ocorridos em edificações e a ausência de uma estratégia planejada de
manutenção que os previna. De fato, esse panorama comprova também a
importância da obrigatoriedade do processo de autovistoria com intuito de
garantir segurança e confiabilidade.
3.2.2. MOTIVAÇÃO DO PODER PÚBLICO
Alternativamente a argumentação a respeito da incidência de falhas que sustenta
a obrigatoriedade da autovistoria e a demanda por manutenção planejada, também é
interessante analisar o posicionamento do poder público como um todo e a sua
importância no sentido de justificar a inspeção técnica mandatória.
A preocupação primária do poder público deve ser garantir o bem estar social e
condições de segurança para todos, motivo pelo qual existem as legislações. Portanto,
ficam determinadas não só a obrigatoriedade da realização de autovistoria, mas a
obrigatoriedade de se obter certificado da inspeção predial. O laudo técnico de
inspeção é enviado ao órgão fiscalizador que representa o poder público e também fica
exposto no edifício para fins de exibição quando exigido.
Dessa forma, o poder público demonstra interesse em proteger esses interesses da
sociedade na medida em que reconhece a importância da autovistoria Predial e a torna
24
compulsória. Como está expresso na Lei estadual nº 6400 de 05 de março 2013, a
autovistoria deve ser executada nas edificações com regularidade pelos respectivos
responsáveis a cada 5 (cinco) anos.
3.3. ASPECTOS HISTÓRICOS
3.3.1. SURGIMENTO
Ao longo dos anos, alguns acidentes prediais marcantes ocorreram no Brasil
essencialmente pela negligência com a conservação e manutenção das edificações.
Alguns exemplos são o desabamento parcial do Edificío Salvador localizado na
Avenida Índico em São Bernardo do Campo (2012) e o desabamento das obras de
uma loja da Avenida Mateo Bei em São Paulo (2013). No total, os dois acidentes
deixaram 11 mortos sendo uma criança e 32 feridos [15].
As perdas gerada por acontecimentos desse tipo se estende desde a perda de
vidas até a do patrimônio. Todavia, em termos de Rio de Janeiro, talvez o grande
símbolo ou estopim para a obrigatoriedade da Autovistoria tenha sido a queda do
famoso Edifício Liberdade na Cinelândia no início de 2012 [16], gerando um desastre
de grandes proporções e mostrado pelas figuras 8 (oito) e 9 (nove).
Localizado na Avenida Treze de maio, no centro da cidade, o Edifício Liberdade
possuia 20 andares e seu desabamento levou ainda a tombarem outros dois edifícios
comerciais. No ocorrido de 25 de janeiro de 2012, o Edifício Colombo de 10 (dez)
andares (localizado na Rua Manoel Carvalho, nº16) juntamente a outro edifício de 4
(quatro) andares também caíram, afetando inclusive parte da estrutura do Teatro
Municipal do Rio de Janeiro.
25
Figura 7. A queda de três prédios a partir do desabamento do Edifício Liberdade
Fonte: Novo Hamburgo Notícias (27/01/2012)
Construído entre os anos de 1938 e 1940, o Edifício Liberdade foi levantando em cima
de um terreno aterrado e, dessa forma, naturalmente propenso a recalques, discussão muito
pertinente a campo da engenharia civil. Desde então, o projeto original foi alterado,
acrescentando carga extra na estrutura com 1 (um) subsolo, garagem e 3 (três) pavimentos
adicionais. Além disso, o prédio ficou escalonado, contando com 20 (vinte) andares de
tamanho não-uniforme e decrescente até o topo até que, posteriormente, assumiu um formato
vertical.
Como se não bastasse esse histórico confuso de modificações, no ano de 2012, a
reforma produzida pela empresa TO Tecnologia Organizacional não foi feita por um
profissional de engenharia, removendo os pilares de sustentação e supostamente causando a
26
queda [16]. Contudo, muito se discute a respeito da influência da sobrecarga na estrutura e das
obras do metrô e se esses fatos poderiam ter eventualmente compremetido o Edifício
Liberdade de outras formas.
Figura 8. Consequência do desabamento na área dos fundos do Teatro Municipal
Fonte: G1 Notícias (26/01/2012)
Fato é, que após muitos debates acalourados sobre culpabilidade e análises da
estrutura - com destaque para o Clube de Engenharia - até os dias atuais, 7 (sete) anos após o
colapso dos edifícios, ainda não há consenso ou culpados definidos. Se é que se pode
destacar um ponto positivo de uma tragédia desse porte, talvez a necessidade incontestável
que surgiu de regulamentar, obrigar e fiscalizar a execução de manutenções periódicas nas
edificações. Para o caso do Edifício Liberdade, como já havia sido apontado pela Câmara em
2010 [17].
Portanto, uma vez que se entende o contexto daquele momento histórico, fica nítida a
motivação para a implementação da obrigatoriedade da Autovistoria Predial e o surgimentos
de legislações específicas. São elas: No âmbito estadual, a lei número 6.400 de 05 de Março
de 2013 e, no âmbito municipal, a Lei Complementar número 126 de 26 de Março de 2013.
27
Além disso, também será apresentada a pertinência do Decreto Nº 37.426/13 que regulamenta
a aplicação das referidas leis.
3.4. ASPECTOS DA LEGISLAÇÃO REFERENTES À AUTOVISTORIA PREDIAL
3.4.1. LEI ESTADUAL Nº 6400/13
Segundo cartilha disponibilizada pela Prefeitura do Rio de Janeiro e
SECOVIRIO (Sindicato da Habitação do Rio) [11], fica determinado pela Lei Nº
6400/13 ´´ a realização periódica por autovistoria, a ser realizada pelos condôminos ou
proprietários dos prédios residenciais ou comerciais e, pelo poder público, nos prédios
incluindo estruturas, fachadas, empenas, marquises, telhados e obras de contenção de
encostas bem como todas as suas instalações e cria Laudo Técnico de Vistoria Predial
(LTVP) no Município do Rio de Janeiro e dá outras providências. ´´
A lei estadual assinada pelo então governardor Sérgio Cabral estabelece assim, a
obrigatoriedade de Autovistoria decenal tanto ao prédio bem como às suas instalações
elétricas, sanitárias, mecânicas, dentre outras, que tenham menos de 25 (vinte e cinco)
anos de vida útil; e quinquenal para prédios acima desse limite.
Fica expresso, também no escopo da lei, que a Autovistoria deve ser realizada
por profissional ou empresa habilitados junto à seus respectivos conselhos. Seja o
CREA/RJ (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio de
Janeiro) no caso do profissional de engenharia quanto o CAU/RJ (Conselho de
Arquitetura e Urbanismo do Estado do Rio de Janeiro) para o caso do profissional de
arquitetura.
Após a realização da Autovistoria também compete a esses dois profissionais
emitir um Laudo Técnico acompanhado de uma ART (Anotação de Responsabilidade
Técnica) no caso dos engenheiros e uma RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
no caso dos arquitetos. Os referidos devem ser apresentados, respectivamente ao
CREA/RJ e ao CAU/RJ [18].
28
Alguns pontos que também vale o comentário regulamentados pela lei Nº
6400/13 são a não-exigência de realização de Autovistoria para prédios residenciais
unifamiliares; e a prerogativa dada à própria Prefeitura de aplicar sanções quando
cabível a ajuizar criminalmente os infratores.
3.4.2. LEI MUNICIPAL Nº 126/13
Agora no âmbito municipal e de autoria do Poder Executivo, a Lei
Complementar Nº 126 de 2013 de autoria assinada pelo entã Prefeito do Rio de
Janeiro Eduardo Paes institue também a obrigatoriedade de vistoria técnica no
município e determina outras providências [11].
Nas palavras do Artigo 1º da lei, ´´ fica instituída a obrigatoriedade de realização
de vistorias técnicas periódicas, com intervalo máximo de cinco anos, nas edificações
existentes no Município do Rio de Janeiro, para verificar as suas condições de
conservação, estabilidade e segurança e garantir, quando necessário, a execução das
medidas reparadoras.´´ [19].
De maneira geral, o escopo da lei municipal é bem parecido com o da lei estadual
6400/13. No entanto, vale apontar alguns pontos exclusivos expressos pela lei Nº 126,
como por exemplo, a exclusão de obrigatoriedade os edifícios residenciais não apenas
unifamiliares, mas bifamiliares também; e a estipulação de penalidades definidas para
partes que não desempenhem seu papel adequadamente.
Para o caso dos profissionais habilitados no campo das engenharias e arquitetura,
em caso de prestação de informações falsas e/ou omissão deliberada de informações
que deveriam constar no laudo, uma multa será aplicada no valor de R$ 5.000,00
(cinco mil reais). É importante destacar que não haverá qualquer tipo de prejuízo das
demais responsabilidades civis, administrativas e criminais previstas na legislação em
vigor.
Por outro lado, a lei também estipula penalizações bem definidas aos
responsáveis pelo imóveis que não cumprem as obrigações instituídas na Lei
29
Complementar. Os responsáveis deverão ser notificados para que em até 30 dias
realizem a vistoria técnica e duas demais obrigações previstas em lei.
A punição aplicável é de multa renovável mensalmente no valor de cinco VR
(Valor Unitário Padrão Residencial) ou cinco VC (Valor Unitário Padrão Não
Residencial), dependendo do que foi definido para aquele imóvel. Essa penalização é
aplicável caso o responsável pelo imóvel incorra em uma ou mais das seguintes
infrações [19]:
Não-realização da vistoria técnica no prazo determinado;
não realização do laudo técnico que ateste estar o imóvel em condições
adequadas, após o prazo declarado para as medidas corretivas das condições
do imóvel; ou
pela não comunicação ao Município de que o imóvel encontra-se em
condições adequadas de uso.
3.4.3. DECRETO Nº 37.246/13
É necessário entender que a lei estadual Nº 6400/13 e a lei municipal Nº
126/13 estão inseridas no mesmo assunto, mas que atuam em esferas distintas como os
próprios rótulos estadual e municipal já sugerem. Nesse contexto, de acordo com o
publicado no DO (Diário Oficial) do Município a função do decreto 37.246/13 é: ´´
Regulamentar a aplicação da Lei Complementar n.o 126/13 e da Lei n.o 6400/13, que
instituem, por AUTOVISTORIA, a obrigatoriedade de realização de vistorias técnicas
nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro.´´
Como o tema abordado não é mais uma legislação e sim um decreto, faz-se
necessário expor os motivos para sua criação, além da citada intenção de
compatibilizar as determinações estaduais e municipais. De fato, o próprio decreto
elenca as suas razões de existência. São elas [20]:
30
A necessidade de estabelecer as condições de implementação de
vistoria técnica nas edificações existentes no Município do Rio de Janeiro;
A necessidade de definir estratégias para verificação do cumprimento da Lei
diante do grande número de edificações abrangidas pela obrigação;
A necessidade de estabelecer prazos para que os responsáveis pelos imóveis
adotem as providências que possibilitem o cumprimento das obrigações
determinadas pelas Normas;
A necessidade de compatibilizar a aplicação e a abrangência da Lei
Complementar 126/13 e da Lei 6400/13.
Novamente, vale destacar aqui alguns pontos exclusivos colocados pelo Decreto.
Primeiramente, o responsável pelo edificação deve entrar em contato com a Secretaria
Municipal de Urbanismo e comunicar que o laudo técnico atesto condições adequadas
de estado da estrutura. Isso deve ser feito pelo preenchimento de formnulário
específico disponível no portal da Prefeitura e da própria Secretaria.
O Decreto 37.246/13 também desobriga algumas edificações previstas na Lei
Complementar 126/13 da realização da Autovistoria. São elas:
As edificações residenciais unifamiliares e bifamiliares;
Todas as edificações nos primeiros cinco anos após a concessão do “habite-
se”;
As edificações com até dois pavimentos e área total construída inferior a
1.000 m2;
As edificações situadas em Áreas de Especial Interesse Social.
Por fim, também vale comentar que o Decreto 37.246/13 diz explicitamente que
a fiscalização do cumprimento das obrigações prevista no mesmo será feita por
amostragem e a partir dos seguintes critérios, em ordem de prioridade [20]:
Idade das edificações;
Áreas que concentrem edificações de grande porte;
Principais eixos de circulação de pedestres e veículos;
31
Áreas de Proteção do Ambiente Cultural;
A agressividade ambiental conforme definido na NBR 6118.
3.5. AGENTES ENVOLVIDOS E RESPONSABILIDADES NA AUTOVISTORIA
PREDIAL
Existem várias partes envolvidas no processo de inspeção predial, dentre as quais
podemos citar como sendo os principais responsáveis: Responsável pelo imóvel;
Profissional Responsável; Conselhos; Prefeitura; Entidades e; Condôminos. Cada um
desses agentes envolvidos possui os devidos atributos e responsabilidades, levando
sempre em conta a observâncias das Leis Nº 6400/13, Nº 126/13 e do Decreto
37.246/13.
Em material organizado e disposto de maneira fácil ao público, tanto o CREA/RJ
quanto a Prefeitura do Rio de Janeiro [11], disponibilizam algumas informações
pertinentes, listando os principais envolvidos, suas ações e responsabilidades no
processo de Autovistoria Predial. Essas informações estão dispostas no quadro 1 (um).
Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO), 2014
Agente Descrição Responsabilidades
Responsável pelo
Imóvel
Condomínio,
proprietário
ou o ocupante do
imóvel, a
qualquer título.
a) Contratar vistoria técnica;
b) Enviar comunicado à
Secretaria Municipal de
Urbanismo – SMU;
c) Executar as Obras de
reparo quando necessário;
d) Contratar nova vistoria para
elaborar novo laudo;
e) Dar conhecimento do teor do
laudo aos condôminos e
arquivá-lo por 20 anos;
f) Renovar o comunicado à
SMU no prazo máximo de 5
(cinco) anos do último
comunicado.
Quadro 1a. Principais agentes e suas responsabilidades na Autovistoria Predial
32
Agente Descrição Responsabilidades
Profissional
Responsável
Profissional
legalmente
habilitado, com
registro no
Conselho de
Fiscalização
Profissional
competente.
a) Fazer vistoria e elaborar
laudo;
b) Recolher a ART ou RRT;
c) Elaborar projeto e
acompanhar a obra;
d) Possibilidade de
comunicar o resultado do
laudo.
Prefeitura Secretaria de
Urbanismo - SMU
a) Gerenciar o cadastro
eletrônico;
b) Notificar e multar os
responsáveis que não
comunicarem a vistoria ou
não executarem as obras no
prazo;
c) Fazer vistoria e multar
os responsáveis pelos imóveis
que não conservarem a
edificação;
d) Elaborar campanhas
educativas.
Conselhos CREA / CAU
a) Fiscalizar o exercício da
profissão;
b) Aplicar as sanções
decorrentes do exercício
profissional irregular ou ilegal,
na forma da legislação
específica;
c) Disponibilizar cadastro
de profissionais para
consulta da população;
d) Propor iniciativas para
aperfeiçoamento e
qualificação dos profissionais;
e) Elaborar campanhas
educativas.
Quadro 1b. Principais agentes e suas responsabilidades na Autovistoria Predial
Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO), 2014
33
Agente Descrição Responsabilidades
Entidades ADEMI, SECOVI
RIO, ABADI
a) Sugerir a inclusão, na
convenção do condomínio,
de dispositivos que
possibilitem o
cumprimento da Lei
Complementar 126/2013 e
seu decreto regulamentador;
b) Divulgar e esclarecer
dúvidas da lei aos
associados;
c) Divulgar a Importância
da vistoria técnica através
de campanhas educativas.
Condôminos
Proprietários,
locatários e
ocupantes a
qualquer título.
a) Fiscalizar a atuação do
síndico ou administrador
no que concerne ao
cumprimento da Lei
Complementar 126/2013 e
seu decreto regulamentador;
b) Comunicar previamente
ao responsável pelo prédio
qualquer obra que pretenda
executar;
c) Não iniciar obra sem
acompanhamento de um
profissional habilitado.
Quadro 1c. Principais agentes e suas responsabilidades na Autovistoria Predial
Fonte: Cartilha de Autovistoria Predial, Sindicato de Habitação (SECOVIRIO), 2014
3.6. A AUTOVISTORIA NA PRÁTICA
Nesse momento do texto, o leitor já foi apresentado à contextualização; à abrangência
legal; às atribuições e responsabilidades das partes envolvidas; e à importância do
processo de inspeção predial no sentido de garantir a saúde das edificações as quais ela é
obrigatória. Diante desse quadro, o próximo passo da discussão será, portanto, entrar em
34
aspectos mais práticos da Autovistoria buscando aproximá-la de como ela acontece na
realidade.
3.6.1. PASSO A PASSO DA INSPEÇÃO PREDIAL
De maneira a consolidar o conteúdo exposto e torná-lo conciso, é preciso deixar claro
e de fácil acesso uma sequência macro de passos que devem ser observados para o
acompanhamento do processo de Autovistoria. Ou seja, com o intuito de divulgar e dar
publicidade aos atos públicos – príncipio inclusive constitucional no que tange o direito
administrativo – se faz necessário deixar de lado um pouco o linguajar formal e colocar as
informações de forma objetiva e direta.
Além de cartilhas divulgadas tanto pelo CREA/RJ quanto pela Prefeitura do
Município do Rio de Janeiro, a última criou um folder informativo que sintetiza
globalmente os eventos que precisam de observância em ordem cronológica. O objetivo é
tornar público a necessidade e importância de se realizar autovistoria e, ainda, estabelecer
passos fáceis para que os responsáveis pelas edificações estejam orientados e alertas. A
sequência desses passos e eventos é:
Certifique se você é responsável por um imóvel no Município do Rio de
Janeiro;
Verifique se sua edificação está sujeita a obrigatoriedade da Autovistoria
prevista em lei;
De posse dessas informações, contrate um profissional qualificado e obtenha
um laudo técnico;
Comunique o resultado a Prefeitura. Esteja sempre atento às datas limite
estipuladas;
Caso o laudo aponte carências ou exigências, tome as medidas necessárias
dentro dos prazos.
35
3.6.2. LISTA DE VERIFICAÇÃO
Em forma de texto normativo publicado pela ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas), a NBR 5674 (Norma Brasileira) [21] fixou os procedimentos de
orientação necessários para a organização de um sistema planejado de manutenção em
edificações. Contudo, é possível notar uma lacuna deixada por essa norma quanto à
avalialção técnica da qualidade da manutenção. Assim, se propondo a preencher essa
lacuna para trabalhar em conjunto com a NBR 5674, o IBAPE divulgou a Norma de
Inspeção Predial Nacional de 2012 [22].
Tendo em vista que a inspeção predial é uma grande ferramenta de estudo
sistêmico da manutenção e, mais uma vez, buscando tornar o processo de Autovistoria
mais claro e transparente acerca da sua prática, a Norma de Inspeção Predial Nacional
define uma listagem mínima de verificação que deve ser contemplada pelos inspetores
capacitados no momento da vistoria.
Nessa lista de verificação constam diversos componentes e equipamentos dos
diversos sistemas e subsistemas construtivos. Vale lembrar que a vistoria de cada item
específico está regulamentada por norma específica e que a observância dessas não
deve ser negligenciada pelo profissional. Além disso, edificações distintas possuem
portes e graus de complexidade distintos, o que, por consequência, gera demandas
igualmente distintas. A observância dessas e definição de prioridades também é tarefa
do profissional habilitado.
No mais, o conjunto de tópicos a serem vistoriados segundo a norma devem
conter, no mínimo a avaliação dos seguintes elementos:
Estrutura;
Impermeabilização;
Instalações elétricas;
Instalações hidráulicas;
Revestimentos externos em geral;
Esquadrias;
Revestimentos internos;
36
Telhados;
Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas;
Combate a incêndio;
Climatização;
Piscinas e outros equipamentos de lazer, incluindo condições de playground;
Paisagismo;
Ar-condicionado;
Ventilação;
Exaustão Mecânica;
Elevadores;
Escadas Rolantes;
Bombas e outras máquinas.
Seguindo com a ideia de uma conferência padronizada a partir de ´´check-lists´´ , de
acordo com a NBR 5674, as Autovistorias devem seguir um roteiro lógico de inspeções;
considerar equipamentos e componentes prioritários; as formas de degradação esperadas para
cada edificação e; as solicitações e reclamações dos usuários. É interessante ainda, que os
serviços de manutenção sejam classificados conforme sua urgência em [21]:
Serviços de urgência para imediata atenção ou;
Serviços a serem incluídos em programa de manutenção.
3.6.3. AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES DE MANUTENÇÃO
Retomando o assunto tratado no subitem 3.2, existe uma relação clara entre a
justificativa para o obrigatoriedade da Autovistoria Predial e a elaboração de
estratégias de manutenção planejada. Agora, nas palavras da NBR 5674:
´´Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode
37
ser feita de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um serviço
técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada.´´ [21].
Dessa forma, segundo a Norma de Inspeção Predial Nacional [22], a autovistoria
deve ser feita de maneira séria considerando risco e perda de desempenho visto as
anomalias e falhas encontradas. De fato, o condutor da inspeção deve avaliar o plano
de manutenção da edificação e suas respectivas condições de execução.
Portanto, em termos de plano de trabalho, ele deve verificar a coerência da
manutenção de máquinas e equipamentos em relação ao especificado pelo fabricante e
em relação às normas técnicas; além de verificar a adequação de rotinas e frequências
de manutenção a fatores como o uso e exposição ao ambiente.
Em termos de condições de execução do Plano de Manutenção, o inspetor deve
tanto verificar se existem condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos
quanto as condições de segurança para o mantenedor e os usuários da edificação. Essa
análise deve estar sempre apoiada na norma adequada para cada equipamento ou
componenente.
3.7. INSERÇÃO DO ENGENHEIRO MECÂNICO
O dimensionamento de uma equipe técnica apropriada para a realização de
Autovistoria Predial é de encargo do profissional responsável. Como este profissional é
quem assina o laudo técnico, isto é, assume responsabilidade pela edificação vistoriada, é
importante escolher sua equipe de forma cautelosa, checando por exemplo as respectivas
ART e RRT junto ao CREA/RJ e ao CAU/RJ.
O objetivo de escalar diferentes especialidades técnicas na equipe é obter uma visão
geral mais correta da edificação, com cada profissional atuando em sua área de
conhecimento. Surge então, a demanda clara pela atuação do Engenheiro Mecânico que
fica responsável pela vistoria das manutenções realizadas em bombas, elevadores e outras
máquinas. A demanda por outros profissionais também é pertinente e a lista com as
atribuições de cada um está determinada no quadro 2 (dois).
38
Formação Área de atuação
Arquiteto
Vistoria, perícia, avaliação,
monitoramento, laudo,
parecer Técnico, auditoria e
arbitragem (resolução n° 21,
de 5 de abril de 2012 –
CAU/BR)
Engenheiro civil
(construção civil,
estruturas e fundações).
Vistoria, perícia, avaliação,
arbitramento, laudo e
parecer técnico (resolução
Nº 218, de 29 de junho de
1973 – CREA/RJ)
Engenheiro eletricista
(instalações elétricas).
Engenheiro mecânico
(sistemas de bombas,
elevadores e outras
máquinas).
Engenheiro de
segurança (instalações
especiais de incêndio).
Quadro 2. A demanda e atribuições do profissional de engenharia Mecânica
Fonte: SILVA, 2015.
Uma vez exposto o escopo da atuação do engenherio mecânico no processo de
inspeção predial, como já mencionado no subitem 1.3 o foco de análise será o
desenvolvimento de uma estratégia de manutenção essencialmente para os elevadores em
edifícios residenciais e comerciais.
39
3.7.1. A INSPEÇÃO NOS ELEVADORES
Talvez o equipamento mecânico mais característico em edifícios atualmente, a
prevenção de acidentes e incidentes em elevadores deve ser evitada a todo custo. Para
tanto, a inspeção de elevadores exige que ele esteja completamente fora de operação e
interditado por até algumas horas e os testes aos quais ele deve ser submetido
envolvem diversos campos da mecânica, como o estudo de Vibrações, Metrologia e
Projetos de Máquinas.
A maioria dos edifícios residencias possuem elevadores sociais e de serviço,
enquanto os comerciais possuem quantidades até maiores. A vistoria desses
equipamentos deve analisar os componentes procurando por vestígios de falhas ou
prejuízos na performance como, por exemplo, a existência de trincas, folgas,
vibrações, ruídos, vedações inadequadas, limpeza, iluminação e fixação de guias. A
elaboração de uma estratégia de manutenção completa para os elevadores será feita no
próximo capítulo.
3.7.1.1. ETAPAS DA INSPEÇÃO DE ELEVADORES
No momento que a Autovistoria Predial atinge a etapa de inspeção dos
elevadores, o procedimento de inspeção normalmente tem início a partir da casa de
máquinas. A ideia é passar de componente em componente, com o equipamento
fora de operação, performando testes e coletando resultados. Alguns dos principais
componentes seriam, por exemplo, a máquina de tração; o dispositivo limitador de
velocidade; o quadro de comando; e o quadro de energia elétrica [44].
Após a casa de máquinas, o visoriador geralmente parte para a cabina do
elevador para mais verificações. No topo da cabina, há um espaço destinado a
técnicos e inspetores que analisam os componentes ao longo da caixa de corrida.
Também são vistoriadas as portas de todos os andares, o contrapeso, as guias e a
estrutura como um todo [44].
40
Finalmente, a última etapa é no poço do elevador. De lá o vistoriador é capaz
de averiguar o a polia tensora do dispositivo limitador de velocidade, os freios de
segurança – fica na parte debaixo da cabina – e os amortecedores [44]. Também é
interessante testar os contatos elétricos e outros dispositivos de segurança nessa
fase do procedimento de inspeção. Em linhas gerais, isso conclui as etapas macro
de inspeção dos elevadores, mas vale o comentário da importância de se ter cautela
e analisar as condições de segurança que a instalação oferece para o próprio
técnico/inspetor para que se evite acidentes.
41
4. ELABORAÇÃO DA ESTRATÉGIA DE MANUTENÇÃO MECÂNICA PLANEJADA
Antes de começar a elaborar uma estratatégia de manutenção dos equipamentos
mecânicos em uma edificação, algumas premissas precisam ser definidas. Isto é, faz-se
necessário estabelecer os preceitos básicos que a estratégia se propõe a atender. Em acordo
com o proposto pela NBR 5674 que explicita o procedimento para manutenção de
edificações, todos os serviços de manutenção devem ser definidos em planos de curto, médio
e longo prazos, de maneira a [21]:
Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas
intervenções;
Minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a
interferência dos usuários sobre a execução dos serviços de manutenção;
Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.
Para tanto, é importante que o Sistema de Manutenção Planejado (SMP) seja estruturado,
tendo definidas explicitamente quais rotinas de manutenção estão sendo adotadas; os
equipamentos e componentes específicos a serem vistoriados; a periodicidade das inspeções; a
escolha de conjunto de técnicas de manutenção adequados e; um cronograma para a
realização dos serviços de manutenção. Todos esses pontos serão desenvolvidos e colocados
na estratégia desenvolvida no texto.
Mais uma vez vale lembrar que, como já dito no escopo do presente trabalho, apesar de a
manutenção mecânica em edificações destinar algumas incumbências ao profissional de
engenharia mecânica (vide quadro 2), uma análise detalhada para o equipamento, para seus
componentes e a definição de uma prosposta de manutenção será feita estritamente para os
elevadores.
É importante mencionar também que a seguinte proposta para manutenção mecânica de
elevadores não é a única possível, mas que a elaboração desta contou com uma série de
entrevistas e o apoio de Engenheiros Mecânicos com experiência técnica na área de
manutenção de elevadores.
42
Além disso, a estratégia de manutenção planejada proposta também observa as definições
normativas presentes nas NBR13.994/2000 (transporte de pessoa portadora de deficiência);
NBR NM 207/99 (requisitos de segurança para construção e instalação); NBR 5665/83
(cáculo do tráfego em elevadores); NBR 5410/97 (instalações elétricas em baixa tensão); e
estipula ainda, um conjunto de consolidadas boas práticas que sempre podem ser adotadas no
sentido de prevenir acidentes.
4.1. DESCRIÇÃO DOS PRINCIPAIS EQUIPAMENTOS MECÂNICOS
4.1.1. SISTEMA DE BOMBAS
Em edifícios residenciais e comerciais as bombas de água são responsáveis
pela eficiência de fluxo hídrico [23]. Esse eficiência se destina às mais variadas
funções como, por exemplo, abastecimento de água para consumo; bombeamento para
a descarga em banheiros; suprimento dos sistemas de incêndio (sprinklers);
climatização de ambientes; e abastecimento e drenagem de piscinas.
Como as bombas são compostas de partes hidráulicas e comandos elétricos,
comumente se denomina o sistema como sendo um sistema de bombeamento. Isso
porque, justamente dependendo do tamanho do edifício e das necessidades de
consumo, esse sistema pode ser mais ou menos complexo. É preciso considerar
elementos como a vazão das bombas; a altura a ser vencida; o diâmetro das
tubulações; e a perda de carga no momento do projeto.
Apesar de existirem algumas maneiras de fazer o projeto, o sistema mais
comum no contexto de edificações é chamado de sistema de água limpa, ou
simplesmente bombas de recalque. Sua função é basicamente empurrar a água dos
reservatórios inferiores até os superiores no topo do prédio. Um exemplo de bomba de
recalque está mostrado na figura 10 (dez).
Tiago Niero, especialista do Centro de Treinamento da KSB Bombas
Hidráulicas destaca que, além da escolha da bomba só ser feita após o
dimensionamento da necessidade, a manutenção dos equipamentos deve ser feita por
43
profissionais capacitados. De preferência “as assistências técnicas autorizadas ou o
próprio fabricante são as melhores opções, tanto pela garantia como pelo uso de peças
originais.” [23].
Figura 9. Bomba de Recalque
Fonte: Casa Florêncio (10/02/2019)
4.1.2. ESCADAS ROLANTES
Geralmente, esse equipamento mecânico é utilizado com mais frequência em
edifícios comerciais, sendo difícil encontrá-lo em edificações residenciais comuns. São
utilizadas em larga escala, por exemplo, em recintos com vãos livres como é o caso de
galerias e shopping centers, e em espaços públicos de muito tráfego como é o caso de
estações de metrô e aeroportos.
Basicamente, a escada rolante é formada por uma corrente composta pela união
de degraus que se movem em movimento contínuo e circular, como um carrossel.
Acionados por uma máquina de tração, os degraus percorrem o caminho que vai do
início ao fim da escada, e depois se curvam, fazendo todo o caminho inverso por baixo
da escada e retomando o ciclo. No que diz respeito à manutenção desse equipamento,
essa deve ser periódica e seguir o estabelecido nas normas de requisitos de construção
e cálculo de tráfego.
44
4.1.3. ELEVADORES
Os elevadores talvez sejam os principais equipamentos mecânicos ou os mais
emblemáticos no contexto das edificações. Por esse motivo, eles são o foco da análise
de estratégia de manutenção proposta e serão tratados de maneira específica a partir do
item 4.2.
4.2. A MANUTENÇÃO DE ELEVADORES
4.2.1. DESCRIÇÃO DOS ELEMENTOS
Essencialmente os elevadores são equipamentos mecânicos que se destinam a
fazer o transporte vertical de pessoas e objetos [24]. De fato, nos dias de hoje o seu
uso se tornou indispensável tanto para edifícios comerciais quanto residenciais devido
ao grande fluxo de pessoas e serviços que o demandam. E esse é mais um motivo pelo
qual a sua estratégia de manutenção tem que ser precisa, tanto em termos de segurança
quanto de conforto, garantindo assim, que as exigências da sociedade sejam atendidas
sem o risco de acidentes e minimizando transtornos.
No entanto, antes de entrar no mérito da manutenção em si, é necessário criar
um pouco de familiaridade com os principais componentes dos elevadores. A norma
NBR NM 207/99, além de especificar os requisitos mínimos de segurança para
construção e instalação de elevadores, também lista os principais elementos do
dispositivo. Segundo o texto normativo, alguns dos mais relevantes são [24]:
Elevador de Tração: Elevador cujos cabos são acionados por atrito nas ranhuras
da polia motriz da máquina;
Cabina: A parte do elevador que transporta passageiros e objetos;
Última altura: Parte da caixa entre o pavimento extremo superior servido pelo
carro do elevador e o teto da caixa;
45
Contrapeso: Massa que assegura a tração;
Casa de Máquinas: Recinto no qual estão instaladas as máquinas e o
equipamento relacionado com elas;
Guias: Os componentes rígidos destinados a manter a direção do movimento do
carro ou do contrapeso;
Caixa: Espaço onde o carro e o contrapeso viajam. Este espaço é limitado pelo
fundo do poço, as paredes e o teto;
Limitador de Velocidade: Dispositivo que, quando o elevador atinge uma
velocidade predeterminada, causa a parada do elevador e, se necessário, aciona o
freio de segurança;
Poço: Parte da caixa situada abaixo do nível de parada mais baixo servido pelo
elevador;
Freio de Segurança: Dispositivo mecânico para parar e manter travado nas guias
o carro do elevador ou o contrapeso em caso de sobrevelocidade no sentido de
descida ou de ruptura da suspensão.
Ainda sob o aspecto descritivo, em texto informativo disponibilizado pela
Atlas Schindler - uma das grandes fabricantes de elevadores - também são comentadas
algumas características fundamentais do dispositivo como, por exemplo, a velocidade
nominal e a lotação da cabina [25]. Depois dessas variáveis determinadas, os
componentes mecânicos são selecionados e finalmente recorre-se a NBR 5665/83 para
o cálculo do tráfego nos elevadores.
É evidente que os projetos de elevadores são particulares de cada empresa,
porém é importante que os requisitos mínimos estipulados nas normas sejam
atendidos. Com o objetivo de ilustrar a disposição de alguns dos componentes dos
elevadores citados de maneira mais clara, a figura 11 (onze) apresenta um modelo de
projeto proposto em ficha técnica pela empresa Elevadores Castelo. Vale lembrar que
as cotas mostradas estão em acordo com a norma.
46
Figura 10. Ficha Técnica de Elevadores
Fonte: Elevadores Castelo (10/02/2019)
4.2.2. ROTINA E PERIODICIDADE DE MANUTENÇÃO PROPOSTAS
A elaboração da presente proposta de estratégia de manutenção de elevadores
tem duas vertentes. A primeira estabelece uma rotina detalhada de inspeção baseada
no ordenamento jurídico, ou seja, estabelece um método motivado pela obrigação legal
47
de se realizar Relatórios de Inspeção Anual (RIA). A segunda vertente – e essa de total
encargo da empresa mantenedora – consiste em uma sequência de ações de
manutenção definidas por contrato e de comum acordo entre os profissionais
responsáveis e àqueles que contratam o serviço. Mais uma vez vale lembrar que a
proposta de manutenção desenvolvida a seguir não é a única possível, mas que ela
conta com o apoio da literatura; das normas e leis; e com a expertise de profisionais
capacitados do meio.
4.2.2.1. A PARTIR DE DISPOSITIVO LEGAL
A lei N.º 2.743 de 07 de Janeiro de 1999 e a lei Nº 3.417 de 27 de junho de
2002 – alterou, acrescentou e revogou alguns pontos da lei Nº 2.743 - dispõem
acerca da instalação e conservação de aparelhos de transporte. No escopo da
manutenção de elevadores, fato é que as referidas legislações determinam a
renovação periódica da sua licença de funcionamento e, para isso, a
obrigatoriedade de inspeção e emissão do chamado Relatório de Inspeção Anual
ou simplesmente RIA [26] [27].
A empresa mantenedora ou de conservação dos elevadores deve fornecer
ainda uma cópia desse relatório tanto aos contratantes – condôminos no caso de
edifício residencial – quanto ao órgão de controle que, no caso, seria o GEM
(Gerência de Engenharia Mecânica). Também é de responsabilidade da empresa
que todos os contratos referentes à obra ou serviços de engenharia estejam
devidamente anotados junto ao CREA/RJ, na forma de anotação de
responsabilidade técnica (ART).
Uma vez enumerados os pontos pertinentes da legislação que motivam a
inspeção técnica, a seguinte proposta para elevadores elucida os componentes
específicos dos elevadores a serem analisados nessa vistoria periódica. Ao
conduzir essas etapas de inspeção por cada componenente mecânico, o vistoriador
está procurando por sinais, ou melhor dizendo, indícios do que pode vir a
interromper o funcionamento do elevador ou causar acidentes. Em outras palavras,
48
através do processo de inspeção o vistoriador está na verdade monitorando falha
latente de forma periódica e sistemática.
Seguindo então com a rotina de manutenção proposta, primeiramente na
máquina de tração, o vistoriador deve observar se existe algum tipo de vibração;
ruído; falhas em vedações; ou folgas fora do padrão. Na casa de máquinas dos
elevadores, deve checar a limpeza do ambiente; alvenaria; iluminação. O
vistoriador deve checar também os fusíveis no quadro de comando; e a arrumação
interna como um todo. Quando se fala em cabo de tração, deve-se checar a
distância do contra-peso; e verificar a existência de trincas/quebras de arame.
Seguindo para a cabina dos passageiros, o vistoriador deve checar as
condições do operador de porta (caso haja); da iluminação e revestimento interno;
cunhas de segurança; e folgas nas corrediças. Esses são alguns dos quesitos
específicos que devem ser observados na vistoria, e eles estão definidos e
compilados no relatório de vistoria periódica apresentado na figura 12 (doze).
Caso haja não-conformidade com os requisitos de funcionamento ideal, o item
deve deve ser assinalado no relatório.
Em última análise, algumas propostas e comentários sobre a vistoria
periódica ainda merecem destaque. A maioria dos edifícios residenciais padrão
possuem elevadores sociais e de serviço, motivo pelo qual é interessante
individualizar no mesmo relatório de vistoria periódica uma coluna para cada
elevador. O segundo ponto é que devido a grande circulação de pessoas e objetos
que transitam nos elevadores em edifícios comerciais, é recomendável que a
vistoria periódica seja semestral e não apenas anual, como é o caso para edifícios
residenciais.
Como já mencionado anteriormente, também é importante ter em mente a
questão do dimensionamento da equipe. No mundo prático das vistorias, o
engenheiro mecânico responsável não pode estar presente em todos os lugares,
motivo pelo qual os vistoriadores devem ser bem instruídos. Instruídos inclusive a,
caso observem detalhes que fujam a seu conhecimento, requisitar o
acompanhamento do engenheiro responsável. Essa rotina ou eventuais comentários
específicos para cada elevador estão previstas na seção de ´´observação´´ presente
também no relatório da figura 12 (doze).
49
Figura 11. Vistoria Periódica de Elevadores para emissão de Relatório de Inspeção Anual
(RIA)
Fonte: Elevadores Alt Com. E Serviços LTDA
50
4.2.2.2. A PARTIR DE DISPOSITIVO CONTRATUAL
O método proposto no item 4.2.2.1 abrangeu a inspeção técnica de uma
série de itens motivados pela obrigatoriedade prevista em lei. Entretanto, apesar
dessa rotina de vistoria garantir uma forma de acompanhamento,controle e até
mesmo funcionar como alerta para possíveis falhas, sozinha ela ainda não constitui
uma estratégia de manutenção planejada. Na realidade, ela é uma etapa posterior e
complementar a manutenão planejada. Idealmente falando, executada a
manutenção adequada do equipamento, a vistoria periódica não apontaria
problemas.
Dessa forma, a proposição de uma estratégia de manutenção densa e
estruturada cabe a empresa mantenedora de elevadores, e os termos estipulados em
contrato dizem respeito apenas à ela e a contratada. Assim, o contrato deve definir
em suas cláusulas pontos como: a quantidade de elevadores que receberão
manutenção; mencionar o fabricante do equipamento; estipular a duração –
geralmente em meses – e o valor do contrato; data de pagamento; e as obrigações
da contratante e da contratada.
A seguinte proposta de mauntenção mecânica planejada consiste na
prestação de assistência técnica para elevadores e conta com a utilização de
técnicas de manutenção selecionadas a partir do subitem 2.5. São elas: A
manutenção à demanda; a manutenção preventiva; e uma manutenção
costumeiramente chamada no âmbito contratual de manutenção emergencial
explicada mais a frente no subitem 4.2.2.2.2.
4.2.2.2.1. DA MANUTENÇÃO PREVENTIVA
A metodologia proposta é essencialmente baseada na execução de
manutenção preventiva mensal nos elevadores objeto de contrato, incluindo
todas as inspeções, limpezas, ajustes e lubrificações necessárias. Como a
periodicidade está estabelecida mensalmente, cabe o questionamento acerca de
uma manutenção sistemática. No entanto, a proposta é que as visitas técnicas
51
ocorram ao mês, mas não que os mesmos itens sejam o objeto da manutenção,
o que descarta a ideia de vida útil.
O primeiro motivo para a adoção dessa estratégia é os elevadores
possuírem muitos componentes mecânicos e elétricos sujeitos a desgastes
diferentes e utilizações diferentes e, portanto, exigem tempos diferentes. O
segundo motivo é que num cenário onde se gerencia muitos contratos e a
manutenção de muitos elevadores ao mesmo tempo, buscar padronização e
uniformidade ajuda o trabalho não só na execução em si, mas na forma de controle
e prestação de contas.
Partindo agora para o escopo técnico, é interessante compartimentalizar a
manutenção em grandes grupos, de forma que cada mês seja o mês daquele grupo
pré-definido. Na presente proposta de manutenção cada grupo é repetido
semestralmente, ou seja, a sua manutenção ocorre duas vezes ao ano. Sem
esquecer, é claro, dos meses destinados à vistorias periódicas mandatórias por lei.
A divisão dos grupos proposta é:
Casa de Máquinas;
Máquinas e Cabos;
Verificação de Pavimentos;
Limpeza da Cabina e;
Funcionamento da Cabina.
Uma vez definidos esses grupos, é chegado o momento de especificar os
componentes tratados em cada um deles. Para a Casa de Máquinas, por exemplo, a
proposta prevê a limpeza da máquina de tração; limpeza da casa de máquina;
lubrificação das guias; e limpeza do poço. Na etapa de Máquinas e Cabos por
outro lado, estão previstas a verificação da máquina de tração; verificação dos
cabos de tração; verificação do regulador; e verficação do cabo regulador.
No momento da inspeção mensal, o vistoriador deve levar consigo uma OS
(Ordem de Serviço) para fins de comprovação do serviço que conta com a sua
assinatura e a do cliente. Isso fornece respaldo legal de cumprimento de contrato.
52
Essa ordem de serviço fornece ainda, um detalhamento das verificações feitas em
cada etapa dos grupos pré-definidos, juntamente com a periodicidade estipulada de
manutenção preventiva. Um modelo padrão de OS (Ordem de Serviço) que reflete
essa planejamento da manutenção está exposto na figura 13 (treze).
Figura 12. : Modelo de Ordem de Serviço referente à Manutenção Preventiva Mensal
Fonte: Elevadores Alt Com. E Serviços LTDA
4.2.2.2.2. DA MANUTENÇÃO À DEMANDA
A elaboração de uma estratégia de manutenção estruturada e planejada
visa ao máximo evitar imprevistos. Contudo, isso não significa que esses não
possam ocorrer, ou melhor, que a empresa mantenedora contratada não deva
ter medidas de contingência para esses casos. Mesmo fugindo do conceito
primo de ´´planejar´´, como explicado no item 2.5.1, a técnica de manutenção à
demanda pode e deve ser usada quando surgir a demanda por sua utilização,
53
tendo em vista o planejamento estratégico e o nível de confiabilidade que se
deseja.
Para o caso dos elevadores, a aplicação desses conceitos é bem nítida
levando em conta que o equipamento sempre pode estar sujeito à falhas e/ou
paradas repentinas. Nesses eventos, a manutenção à demanda de elevadores
não é uma opção, mas parte da estrutura contratual de um Sistema de
Manutenção Planejada (SMP) bem-sucedido.
Dessa forma, a presente proposta de estratégia de manutenção mecânica
para elevadores divide a manutenção à demanda em dois pontos: Manutenção
em atendimento normal e manutenção em atendimento de plantão. A única
diferença entre esses dois são os turnos de funcionamento. Enquanto a
manutenção em atendimento normal se restringe aos dias da semana em
horário comercial, o atendimento de plantão garante o reestabelecimento do
funcionamento normal dos elevadores no turno da noite, além de sábados,
domingos e feriados. Fato é que, não importa o dia, incidentes sempre podem
acontecer e a empresa deve estar pronta para lidar com eles.
Ainda dentro da manutenção à demanda, é possível definir uma
manutenção em caráter emergencial. A razão para destacá-la das outras e
categorizá-la separadamente é a ocorrência de acidentes. Caso hajam
passageiros retidos no interior da cabina ou em caso de acidentes, o
atendimento deve ser de prontidão 24 (vinte e quatro) horas por dia, ficando em
ambos os casos o elevador paralisado para posterior verificação e correção da
falha.
4.2.3. BOAS PRÁTICAS
4.2.3.1. MÉTODO DA ETIQUETAGEM
Agora que já foram detalhadas as rotinas de manutenção; estipuladas as
periodicidades; definidas as técnicas utilizadas e; observadas as exigências da
legislação e nos textos normativos, a cabe, finalmente, fechar a proposta de
manutenção mecânica planejada para elevadores. Para tanto, serão apresentadas
54
um conjunto de boas práticas consolidadas, como por exemplo o Método da
Etiquetagem.
Extremamente simples, porém eficaz, o método da etiquetagem consiste em
colocar uma etiqueta no equipamento contendo o nome do vistoriador e data da
última vistoria. Esse é um método fácil e prático para que o cliente tenha controle
imediato de quando foi a última e inspeção e se oriente em relação a próxima, sem
precisar buscar ordens de serviço, laudos ou contratos. Um exemplo de etiqueta
está mostrado na figura 14 (quatorze).
Figura 13. Modelo de Etiqueta a ser fixada no equipamento após inspeção técnica
Fonte: Elevadores Alt Com. E Serviços LTDA
4.2.3.2. PLACA DE CAPACIDADE
Apesar de a fixação da placa de capacidade de passageiros ser obrigatória e
estar prevista na forma da lei N.º 2.743/99 [26], a realidade é que muitos
elevadores de edifícios residenciais e comerciais falham nessa tarefa tão simples.
Outros falham ainda na fixação da capacidade correta para o elevador em questão,
negligenciando que a capacidade está estipulada no quadro 3 (três), geralmente
fornecido pelo próprio fabricante ou pela empresa de manutenção. Um exemplo
55
dessas referidas placas de capacidade está apresentado na figura 15 (quinze) pela
empresa Atlas Schindler [28].
Quadro 3. Carga Nominal [Kg] de passageiros estipulada pelo próprio fabricante.
Fonte: Retirado de Atlas Schindler (02/03/2019) e marcações feitas pelo autor.
Figura 14. Carga Nominal [Kg] de passageiros estipulada pelo próprio fabricante a ser fixada
no elevador
Fonte: Atlas Schindler (02/03/2019)
56
4.2.3.3. RECOMENDAÇÕES AOS USUÁRIOS
Uma outra boa prática interesssante de ser adotada é relativa ao uso dos
elevadores pelos usuários. Ora, mas é claro que a qualidade da manutenção define
a vida útil do elevador, contudo se a utilização do equipamento for correta, os seus
compoenentes tendem a durar mais. Minimizando o desgaste dos componentes e o
stress sob as peças, os condôminos – para o caso de um edifício residencial, por
exemplo – garantem a durabilidade do elevador. Nesse sentido, um conjunto de
cuidados ao utilizar o elevador está apresentado na figura 16 (dezesseis).
Figura 15. Cuidados ao Utilizar o Elevador
Fonte: Corpo de Bombeiros do Paraná (02/03/2019)
57
4.2.3.4. LEIS PERTINENTES À UTILIZAÇÃO DOS ELEVADORES
Ainda no que tange comportamentos louváveis por parte dos usuários nos
elevadores, duas legislações são pertinentes em termos de utilização: a Lei
Municipal do Rio de Janeiro, nº 2.546 de 12 de Maio de 1997 e a Lei Municipal do
Rio de Janeiro, nº 3.629 de 28 de Agosto de 2003 [29] [30]. No sentido de evitar
acidentes a primeira lei exige o cumprimento das seguintes normas relevantes:
Número de passageiros e a capacidade máxima não podem exceder a
determinada pelo fabricante;
Menores de 10 (dez) anos não devem andar nos elevadores desacompanhados;
Não se deve jogar água no corredor do prédio. Ao entrar no vão do elevador, a
água pode provocar curto-circuito nos fechos eletromecânicos;
Só permitir que reparos sejam feitos no elevador por pessoas ou empresas
credenciadas. O condomínio será responsabilizado civil e criminalmente caso
ocorram acidentes com o equipamento.
Por outro lado, não tanto em termos de cuidados na utilização, mas de
postura para com os outros usuários, a lei nº 3.629/2003 ´´ veda qualquer forma de
discriminação no acesso aos elevadores existentes neste Município, em virtude de
raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, porte ou presença de deficiência e
doença não-contagiosa por contato social, podendo os seus infratores reponder às
sanções criminais na forma da legislação brasileira.´´ [30].
58
5. A FALTA DE MANUTENÇÃO E A AUTOVISTORIA: UM CASO REAL
Descritos todos os aspectos da proposta de estratégia para a manutenção de elevadores
do presente texto aliados à um conjunto de boas práticas que devem ser adotadas na
utilização do equipamento, o estudo será encerrado com um exemplo prático de inspeção
técnica. O objetivo aqui é apresentar, na prática, um laudo de Autovistoria Predial que
aponta falhas que devem ser observadas e corrigidas pelos condôminos. Também é
importante ter em mente que, caso a estratégia de manutenção proposta fosse seguida à
risca, as desconformidades estariam constatadas e corrigidas antes da Autovistoria
identificá-las. No entanto, como explicado no subitem 4.2.2.2, a atuação dessas duas
vertentes é, de fato, complementar.
O prédio analisado é o condomínio do edifício residencial Julieta Mendes localizado
na cidade de Niterói no bairro de Icaraí no ano de 2014 [31]. Devido a grande extensão do
Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP), serão exibidos aqui apenas as páginas e
fotografias tocantes ao assunto da manutenção mecânica planejada de elevadores. O laudo
possui uma série de outras considerações acerca de engenharia civil e arquitetura que,
apesar de cruciais para o edifício, fogem ao escopo da presente análise.
O formato do relatório contém sempre uma descrição daquilo que foi visto pelo
profissional e, posteriormente, as considerações sobre a conformidade ou não dos
componentes.
5.1. CASA DE MÁQUINAS DOS ELEVADORES
Seguem então, em anexo, as páginas relevantes do Laudo Técnico, juntamente com as
fotos que descrevem o recinto e as fotos que constatam a falha relatada durante a inspeção
técnica.
59
Figura 16. Descrição da casa de máquinas dos elevadores
Fonte: BECKER, Laudo Técnico de Vistoria Predial, 2014.
60
Figura 17. Considerações acerca da Casa de Máquinas dos Elevadores
Fonte: BECKER, Laudo Técnico de Vistoria Predial, 2014.
61
Figura 18. Máquinas de Tração na Casa de Máquinas dos Elevadores
Fonte: BECKER, Laudo Técnico de Vistoria Predial, 2014.
62
Figura 19. Quadros de Comando na Casa de Máquinas dos Elevadores
Fonte: BECKER, Laudo Técnico de Vistoria Predial, 2014.
63
Figura 20. Registro de Fiação aparente na Casa de Máquinas dos Elevadores
Fonte: BECKER, Laudo Técnico de Vistoria Predial, 2014.
64
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
6.1. CONCLUSÃO
Analisando o trabalho desenvolvido até aqui, podemos perceber que a proposta de
uma estratégia de manutenção mecânica planejada para elevadores foi feita de maneira
bem estrutura e densa. Também é importante perceber que foram apresentadas
justificativas para a estruturação dessa estratégia, tanto a partir de quesitos legais e
normativos, quanto da demanda exigida pelo mercado com o uso contínuo e difundido do
equipamento. E, consequentemente, do profissional de engenharia mecânica.
Além de se apoiar amplamente na legislação estadual e municipal do Rio de
Janeiro; e na norma, o estudo contou ainda com expertise de mercado de trabalho, obtida
através de entrevistas tanto com profissionais da manutenção de elevadores; quanto com
profissionais ligados ao ramo da Autovistoria Predial. Dessa forma, o texto buscou
estruturar uma estratégia de manutenção complexa que vislumbrasse todos os vieses da
questão: o governamental; o da empresa contratada de manutenção; o da inspeção técnica;
as descrições técnicas de fabricantes; e o dos usuários.
Estrutrada um estratégia que, inclusive, retomou as técnicas de manutenção
propostas na seção de revisão da literatura da monografia, o trabalho apresentou ainda um
conjunto de boas práticas para elevadores. Essas práticas, pertinentes tanto aos usuários
quanto a empresa mantenedora, também estavam alinhadas com as demandas do mercado.
Dessa forma, foi demonstrado que dada a recente obrigatoriedade da Autovistoria
Predial, adotar a estratégia de manutenção proposta implica em uma série de ganhos.
Primeiramente a conformidade com a lei e as normas, depois, é claro, o fim do corriqueiro
negligenciamento da manutenção, garantindo assim que os requisitos de segurança,
conforto e confiabilidade do equipamento estão sendo atendidos. Ficam garantidas ainda,
medidas prevenção contra acidentes e possíveis sanções que um edifício pode sofrer no
momento da Autovistoria caso a manutenção não tenha sido bem feita. Ainda mais para
um equipamento tão demandado como é o caso dos elevadores.
Por fim, definidos os ganhos agregados à adoção da estratégia de manutenção
proposta, com o objetivo de ilustrar um processo de inspeção predial técnico, foi
65
apresentado um Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) no tocante ao equipamento
mecânico chave do trabalho – os elevadores. O estudo de caso buscou evidenciar a prática
de uma autovistoria predial e corroborar, mais uma vez, a necessidade de um Sistema de
Manutenção Planejada (SMP) para elevadores coerente.
6.2. SUGESTÕES PARA TRABALHOS FUTUROS E LIMITAÇÕES DO TRABALHO
Estender a análise e detalhá-la para outros equipamentos mecânicos dentro das
instalações prediais de edifícios residencias e comerciais, uma vez que o escopo do
trabalho delimitava o estudo e a análise mais preponderante à manutenção de
elevadores. No entanto, instalações específicas como a do sistema de bombeamento ou
mesmo outros tipos de instalações e máquinas, podem conter equipamentos mecânicos
e, portanto, demandar o profissional de engenharia mecânica.
Outra sugestão que cabe também é fugir da própria delimitação em si que
restringe o estudo a equipamentos mecânicos. Como mencionado no próprio corpo do
texto, todo o processo de autovistoria e mesmo de estruturação de manutenção
planejada pode passar pelos inputs e insights de vários profissionais – o que, diga-se
de passagem está alinhado com as premissas da TPM (Manutenção Produtiva Total).
Dessa forma, análises de outras vertentes da estrutura e outros equipamentos no
detalhe fornecidas por uma equipe de profissionais de diferentes áreas, certamente
contribuiriam para o desenvolvimento de um Sistema de Manutenção Planejada (SMP)
ainda mais sofisticado.
66
7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Manutenção Industrial. 1.ed. São Paulo: Ed. Durban, 1987. 424 p.
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Eliminar Falhas nos Equipamentos e Aumentar a Produtividade. 1.ed. Rio de Janeiro:
EDG, 1998.
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Curso de Pós Graduação em Engenharia de Produção, Universidade Federal do Rio Grande
do Sul, 2003.
[4] TAVARES, Lourival Augusto. Excelência na Manutenção – Estratégias, Otimização e
Gerenciamento. Salvador: Casa da Qualidade Editora Ltda., 1996.
[5] MOUBRAY, John. Manutenção Centrada em Confiabilidade. São Paulo: Aladon Ltda,
2000.
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[10] CITISYSTEMS, Total Productive Maintenance (TPM). Disponível em:<
https://www.citisystems.com.br/o-que-e-tpm/>. Acesso em: 25 de Novembro de 2018.
[11] PREFEITURA DO RIO DE JANEIRO E SECOVIRIO - Cartilha “autovistoria –
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http://autovistoria.rio.rj.gov.br/public/download/CartilhaAutovistoria.pdf> Acesso em: 22 de
Janeiro de 2019.
67
[12] DOLACIO, A. C. A Obrigatoriedade da Inspeção predial COBREAP XVII –
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[13] CONSENZA, L. - SENGE RJ – Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro, Elaboração
de Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) – Guia de Procedimentos, 2014.
[14] PUJADAS, F. Z. A.; SALDANHA, M. S. et al - IBAPE– Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia – Norma de Inspeção Predial Nacional, 2012.
[15] PORTAL DE NOTÍCIAS G1 - Desabamento de edifício em São Paulo - Disponível
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Disponível em:< http://portalclubedeengenharia.org.br/2017/11/30/edificio-liberdade-as-
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[17] CÂMARA, L. A. Parecer Técnico de Engenharia, Avaliação das causas do
desabamento do Ed. Liberdade. Disponível em: <
https://benhuser.files.wordpress.com/2010/07/desabamento-do-ed-liberdade.pdf > Acesso em:
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[18] Lei Estadual do Rio de Janeiro, nº 6400, de 05 de Março de 2013.
[19] Lei Municipal Complementar do Rio de Janeiro, nº 126, de 26 de Março de 2013.
[20] Decreto nº 37.426, Rio de Janeiro, de 11 de Julho de 2013.
[21] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 5.674: -
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2012.
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68
[24] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR NM 207: -
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[25] Cartilha Atlas Schindler – Transporte Vertical – Normas Brasileiras e Cálculo de
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[26] Lei Municipal do Rio de Janeiro, nº 2.743 de 07 de Janeiro de 1999.
[27] Lei Municipal do Rio de Janeiro, nº Nº 3.417 de 27 de junho de 2002.
[28] Schindler 3300 – Dados de planejamento de elevadores. Disponível em:<
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[29] Lei Municipal do Rio de Janeiro, nº 2.546 de 12 de Maio de 1997.
[30] Lei Municipal do Rio de Janeiro, nº 3.629 de 28 de Agosto de 2003.
[31] FREITAS, ANA BECKER DE. Laudo Técnico de Inspeção Predial, 2014.
[32] Tolerância a falhas: conceitos e exemplos, Curva da Banheira. Disponível em:<
http://www.inf.ufrgs.br/~taisy/disciplinas/textos/ConceitosDependabilidade.PDF>. Acesso
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[35] CREA-RJ. Autovistoria e Laudo Técnico de Vistoria Predial, Agosto de 2014.
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[37] SILVA, Luiz Paulo Pereira, Manutenção Predial: Modelo de Laudo Técnico
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[38] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 13.994:
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[39] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 5410: -
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[40] Loja Virtual Casa Florêncio – Bombas de recalque. Disponível em:<
http://www.casaflorencio.com.br/bomba-recalque> Acesso em: 10/02/2019
[41] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 5665: -
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[44] Etapas da Inspeção de Elevadores – Auditoria dos Elevadores. Disponível em:<
https://www.meuelevador.com/inspecao-de-elevadores/> Acesso em: 02/03/2019