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INFLUÊNCIA DE ASPECTOS A,BIENTAIS NA AVALIAÇÃO EM MASSA

ANTONIO SERGIO LIPORONI ENGENHEIRO CIVIL, PÓS-GRADUADO EM AVALIAÇÃO E PERÍCIA, DOCENTE EM DIVERSOS CURSOS DE ESPECIALIZAÇÃO E PÓS-GRADUAÇÃO NOS MÓDULOS AVALIAÇÃO EM MASSA COM ÊNFASE EM

PLANTA DE VALORES E PERÍCIAS EM AÇÕES REAIS IMOBILIÁRIAS, PARTICIPOU DE DIVERSOS SEMINÁRIOS, SIMPÓSIOS E CONGRESSOS COMO DEBATEDOR OU PALESTRANTE EM DIVERSOS

ESTADOS BRASILEIROS, BEM COMO NO EXTERIOR.

INFLUÊNCIA DE ASPECTOS AMBIENTAIS NA AVALIAÇÃO EM MASSAANTONIO SERGIO LIPORONI

NATUREZA DO TRABALHO: PROFISSIONAL

RESUMO: As empresas estatais proprietárias, ou privadas concessionárias, de usinas hidrelétricas e seus respectivos reservatórios têm, no Brasil, o direito de conceder o uso das faixas de terra delimitadas pela cota normal de inundação até as divisas de domínio territorial do reservatório, mediante a cobrança de taxa de uso (concessão onerosa). Condiciona-se, contudo, a aplicação integral da receita líquida proveniente desta fonte em ações de manutenção e preservação das condições ambientais dos reservatórios e seus recursos naturais. O valor a ser cobrado como taxa de concessão deve estar em sintonia com o mercado imobiliário local e atender às Normas de avaliação de imóveis. A fim de contemplar as condições estabelecidas para avaliação das taxas, cabem considerações pertinentes aos aspectos ambientais, que demonstram-se importantes componentes na formação de valor das taxas de concessão das faixas. A aplicação das técnicas consagradas e dos instrumentos clássicos da engenharia de avaliações, conjugada à observação das ações e impactos ambientais incidentes nas faixas, bem como seus custos de recuperação, possibilitam o desenvolvimento de uma metodologia de avaliação sistemática das taxas de concessão das faixas, fundamentada no mercado imobiliário e em condições que assegurem a qualidade ambiental de lagos artificiais e seu entorno.

PALAVRAS-CHAVE: Aspectos Ambientais, Avaliação em Massa.

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1.) Objetivo – O objetivo do presente trabalho é a elaboração de uma metodologia e respectivos critérios para a determinação de valores locativos em contratos de concessão onerosa de uso de faixas marginais e ilhas nos reservatórios ou lagos artificiais com usinas hidrelétricas.

2.) Fato Gerador – Os contratos de concessão de uso de bem público para geração de energia elétrica, concedem à Concessionária, em linhas gerais, os seguintes direitos e obrigações:

Ceder o direito de uso das áreas marginais (faixa de borda) dos reservatórios, mediante a cobrança de taxa de concessão (cessão onerosa).

Promover o cadastro e a fiscalização de ocupação das áreas sob sua concessão, inclusive aquelas ocupadas por cessão onerosa, em áreas marginais ou ilhas.

Reinvestir a receita apurada das concessões onerosas na conservação das condições ambientais dos reservatórios.

3.) Diretrizes – As diretrizes que apresentamos visam estabelecer critérios para a determinação das as taxas de cessão onerosa das faixas, em consonância ao mercado imobiliário local, com observância aos procedimentos preconizados pelas normas técnicas avaliatórias, desta, destacando-se a observância e o cumprimento da legislação pertinente, referente a proteção do Meio Ambiente, ao uso dos Recursos Hídricos e ao Código Florestal.

O eventual valor líquido positivo apurado, resultante das cessões onerosas é obrigatoriamente reinvestido pela Concessionária em benefício da conservação dos recursos hídricos e do meio ambiente da bacia hidrográfica onde estiver inserido o empreendimento hidroelétrico, segundo os procedimentos do órgão fiscalizador.

4.) Desenvolvimento do Projeto - As fases básicas do projeto pode ser assim desenvolvidas:

Levantamento das informações cartográficas e de sensoriamento remoto disponíveis para a construção das bases cartográficas (IBGE; IGC; IG. Prefeituras Municipais; Planos de Uso, arquivos da concessionária).

As pesquisas de campo devem ser realizadas numa faixa de até 3,00 Km a partir das bordas dos reservatórios; para levantamento de elementos comparativos em oferta ou recentemente transacionados junto aos agentes do mercado imobiliário (corretores, empreendedores, representantes de cooperativas, bancos, prefeituras) e, em faixa de até 5,00 Km, para o levantamento de elementos de caracterização do entorno, com apoio de aparelhos de localização por GPS e registro fotográfico.

Construção das bases cartográficas a partir das cartas e demais informações levantadas, em sistema de geoprocessamento, com espacialização de todos os dados coletados em campo, georreferenciados por suas coordenadas geodésicas.

Tratamento dos elementos comparativos para obtenção dos valores unitários de terreno, classificados por categoria de área e uso, por metodologia probabilística (inferência estatística) ou outra metodologia, com a definição de um modelo matemático (equação), por regressão linear múltipla, para a formação dos

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valores unitários de terreno confrontantes com as margens do reservatório (faces de borda).

Desenvolvimento do Sistema de Informação Geográficas (SIG) a partir da base cartográfica construída e das informações a ela atribuídas, com recursos de apresentação dos resultados de pesquisas.

Definição de critérios técnicos para cálculo da taxa de concessão de uso sobre os valores das faixas de borda e de norma para a avaliação das faixas.

5.) Avaliação das Faixas Marginais – A determinação dos valores das faixas marginais deverá ter como base os valores calculados para LOTES; CHÁCARAS; SÍTIOS ou FAZENDAS, em função das pesquisas obtidas na região avalianda. Os fatores mais comumentes utilizados são: fator de área; fator de topografia; fator inundação; fator de consistência; fator de acesso direto; fator de uso; etc.

6.) Taxa de Concessão – Tendo em vista a obrigatoriedade de investimento da receita proveniente da concessão onerosa das faixas marginais, estabelecida em contrato pelo órgão fiscalizador, para a conservação dos recursos hídricos e meio ambiente, pode-se definir uma relação entre os orçamentos previstos para tal destinação e o valor das faixas marginais potencialmente passíveis de concessão de uso.

Salientamos que não devem ser incluídos nesta estimativa orçamentária os custos diretos e indiretos para vistorias das faixas concedidas, no ato da concessão e quando da rescisão das faixas concedidas, além dos procedimentos de levantamento”in loco” , cadastro técnico da faixa, avaliação e elaboração de termo contratual, também não contemplado no valor estimado. Este orçamento não inclui, ainda, os custos previstos para o reflorestamento de áreas.

Ao valor calculado para as faixas de uso dos reservatórios, deve-se observar que:

As margens dos reservatórios não apresentam, por toda sua extensão, potencial integral para concessão onerosa de uso. Estima-se que a extensão total das margens, passíveis de serem ocupadas sob este regime de concessão não supere 20% (vinte por cento) da extensão total das bordas dos reservatórios (Fext = 0,20).

De toda a extensão suscetível à ocupação por concessão onerosa, não se vislumbra aproveitamento superior a 25% (vinte e cinco por cento) sobre esta extensão (Fapr = 0,25), face aos procedimentos de cadastramento, outorga, licenciamento ambiental, e outros.

Assim, calcula-se, como taxa de concessão anual para o uso das faixas marginais (Txconc):

Txconc- anual = (orçamento anual previsto) / (Valor Base para Faixas de Uso) x Fext x Fapr ] Para a taxa de concessão mensal, calcula-se, sobre o valor da faixa concedida

para o uso: Txconc- mensal = (Txconc- anual x Vfx ) / 12 meses

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onde: Vfx = Valor da Faixa sob concessão Com a aplicação dos fatores de impacto ambiental atuantes, o valor das taxas

de concessão para uso das faixas marginais passa a ser: Txconc- mensal = Txconc- anual x Vfx x Fimpacto / 12 meses Para a aplicação dos fatores de impacto (Fimpacto) às taxas de concessão,

apresenta-se metodologia de avaliação dos impactos incidentes, tendo como referência o Relatório de Impacto Ambiental – RIMA, elaborado para a implantação da Usina Hidrelétrica.

Com base neste estudo e verificando-se as ações impactantes mais recorrentes e significativas incidentes às margens dos reservatórios, constrói-se a Matriz de Avaliação de Impactos Ambientais, relacionando as ações observadas e quantificando sua significância conforme os principais atributos e características do impacto atuante.

Esta matriz deverá ser preenchida no ato da vistoria de cadastramento da área, por ocasião da firmação do contrato de concessão, e nas demais vistorias de inspeção regular, por parte da fiscalização da Concessionária, podendo implicar em alteração do contrato vigente.

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IMPORTÂNCIA DO CARACTERIZAÇÃO DO IMPACTO AMBIENTAL (v. nota 3) AÇÕES IMPACTO ATUANTE

(v. nota 2)

SIGNIFICÂNCIA

DO IMPACTO

Pequena 1

MAGNITUDE REVERBISILIDADE DURAÇÃO TEMPORALIDADE ABRANGÊNCIA PONTUAÇÃO TOTAL

IMPACTANTES

Média 5 1 = baixa 1 = reversível 1 = temporário 1 = longo prazo 1 = local

Grande 10 10 = alta 10 = irreversível 10 = permanente 10 = Imediato 10 = extensa

(Somatória das Pontuações Atribuídas)

(Produto da Importância

X Características)

(v. nota 1)

Descrição da Ação

Impactante

P (1/ S/ 10) M (1-10) R (1-10) D (1-10) T (1-10) A (1-10) C = M + R + T + D + A P x Z = S

SIGNIFICÂNCIA DOS IMPACTOS ATUANTES ∑ S = PONTOS

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As principais ações impactantes observadas nas faixas marginais dos

reservatórios correspondem a: 1.) Obras com movimentação de terra. 2.) Impermeabilização do solo. 3.) Compactação do solo. 4.) Erosão. 5.) Deslizamento de encostas marginais. 6.) Implantação de construções e benfeitorias. 7.) Instalação de máquinas e/ou equipamentos. 8.) Remoção de cobertura vegetal nativa. 9.) Remoção de cobertura vegetal (solo exposto). 10.) Introdução de espécies exóticas (fauna/flora). 11.) Introdução de culturas intensivas. 12.) Formação de criadores de vetores de doenças. 13.) Extração de recursos naturais. 14.) Assoreamento do reservatório. 15.) Lançamento de efluentes líquidos. 16.) Geração de resíduos sólidos. 17.) Poluição do solo. 18.) Poluição das águas do reservatório. 19.) Poluição do ar. 20.) Poluição sonora. 21.) Poluição visual ou prejuízos estéticos. 22.) Operação de veículos aquáticos motorizados. 23.) Trânsito de veículos terrestres motorizados. 24.) Operação de veículos aéreos motorizados. Conforme definido pelo Relatório de Impacto Ambiental – RIMA, da Usina

Hidrelétrica, a IMPORTÂNCIA de um determinado impacto ambiental refere-se ao seu grau de interferência com outros fatores ambientais. Ela é GRANDE na medida em que o impacto tem conseqüências sobre diversos outros fatores do meio ambiente local ou PEQUENA quando o impacto se restringe a um ou poucos fatores, sem conseqüências sobre o conjunto da qualidade ambiente local. Relaciona-se diretamente com a gravidade ou SIGNIFICÂNCIA dos impactos atuantes.

As demais ações impactantes verificadas são avaliadas conforme suas características de incidência sobre o meio ambiente, em função de aspectos levantados em consonância com o referido RIMA da Usina Hidrelétrica, definindo-se:

MAGNITUDE: refere-se ao grau de incidência de um impacto em relação ao conjunto do fator impactado na área de influência. Ela pode ser ALTA ou BAIXA, independentemente da gravidade do impacto, segundo a porção impactada de um determinado fator ambiental seja muito ou pouco expressiva, relativamente a sua disponibilidade ou presença na área.

REVERSIBILIDADE: classifica os impactos segundo aqueles que, após manifestados seus efeitos, são IRREVERSÍVEIS ou REVERSÍVEIS. Permite identificar

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se as conseqüências dos impactos poderão ser completamente evitadas ou poderão apenas ser mitigadas ou compensadas.

DURAÇÃO: divide os impactos entre PERMANENTES e TEMPORÁRIOS, ou seja, aqueles cujos efeitos se manifestariam indefinidamente ou durante um tempo determinado, sem levar-se em consideração ações mitigadoras.

ABRANGÊNCIA: identifica os impactos cujos efeitos se fazem sentir localmente ou extrapolam os limites da área sob concessão.

TEMPORALIDADE: classifica os impactos segundo aqueles cujos efeitos se dão imediatamente após a ação impactante, sendo de CURTO PRAZO e aqueles cujos efeitos só se fazem sentir após decorrer um período de tempo em relação à ação impactante, ou seja, ação de LONGO PRAZO.

Calcula-se, a partir da Matriz de Impactos, a Significância dos Impactos Atuantes, podendo-se atingir a pontuação máxima (Smáx):

Smáx = N x Pmáx x C máx x FS Sendo: N = 24; impactos verificados como mais recorrentes e significativos. Pmáx = 10; aplicável a impactos de grande importância. Cmáx = 50; correspondente a impactos de alta magnitude, de caráter irreversível,

com atuação permanente, de extensa abrangência e agindo de forma direta sobre o meio ambiente.

FS = 0,25; fator de simultaneidade, correspondente ao número máximo de impactos importantes (P=10) atuando sobre a faixa.

resultando: Smáx= 24 x 10 x 50 x 0,25 Smáx= 3.000 pontos Comparando-se a Significância dos Impactos Atuantes (S) verificados na

extensão da faixa inspecionada, obtém-se o Índice de Impactos Observados (I) em relação à significância correspondente à pontuação máxima possível (Smáx):

I = S / Smáx ou I = S / 3.000

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Obtido o Índice de Impactos Observados (I), procede-se à classificação dos impactos atuantes, conforme seguinte relação:

Índice de Impactos Observados (l)

Classificação do Impacto Atuante

l ≤ 0,10

sem a ocorrência de impactos de grande importância (P=10).

BAIXO IMPACTO

0,10 < l ≤ 0,40 sem a ocorrência de impactos de grande

importância (P=10). MÉDIO IMPACTO

0,40 < l ≤ 0,75 sem a ocorrência de impactos de grande

importância. Índice neste intervalo, ou menor, com a ocorrência de apenas 01 (um) impacto de

grande importância (P=10).

ALTO IMPACTO

l > 0,75 com ou sem a ocorrência de impactos de grande importância ou qualquer índice com a ocorrência

de mais de 01 (um) impacto de grande importância (P=10).

IMPACTO MUITO ALTO

Aos impactos e danos classificados, associa-se o custo de recuperação

ambiental, calculado para a condição limite (Crec-lim), ou seja, na ocorrência de IMPACTO MUITO ALTO:

Crec-lim= Crec-ligi x N Crec-ligi = custo de recuperação ambiental de uma área submetida a um

IMPACTO DE GRANDE IMPORTÂNICA (P = 10) devendo-se considerar, a princípio, o orçamento elaborado pela Concessionária para o reflorestamento de áreas cuja cobertura vegetal tenha sido removida em larga escala (IMPACTO DE GRANDE IMPORTÂNCIA; (P = 10), apenas para o primeiro ano de preparação da área.

N = número de Impactos de Grande Importância (P = 10) aos quais a área em questão encontra-se submetida.

O valor calculado corresponde á expressão monetária do passivo ambiental de uma área impactada em sua condição limite, ou seja, conforme a classificação adotada sob a denominação de IMPACTO MUITO ALTO.

Agregando-se o valor calculado para o passivo ambiental (Crec-lim) ao valor de patrimônio da área, ou seja, ao valor da faixa sob concessão (Vfx), obtém-se um valor base (Vbase) para o cálculo do valor de concessão que passa a contemplar, também, o custo de recuperação ambiental, sendo:

Vbase = Vfx + Crec-lim

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Nesta base (Vbase), a taxa de concessão onerosa (Txconc-mensal) incide com a mesma proporcionalidade (Txuso= valor do orçamento / valor da propriedade) sobre o valor da faixa (objeto de concessão) e sobre o passivo ambiental existente ou potencial na faixa (custo decorrente de uso e/ou ocupação impactante), mediante a expressão:

Txconc-mensal= Txuso x Vbase Desta forma, a concedente da área estará implementando sua receita sobre a

base patrimonial e, justamente, sobre os custos de recuperação ambiental provenientes das ocupações das faixas cujas atividades exigem desta empresa concedente maiores investimentos e recursos para manutenção e preservação das condições ambientais dos reservatórios.

Comparando-se o valor base (Vbase = Vfx + Crec-lim) em relação ao valor unitário médio dos terrenos (Vut), obtém-se um coeficiente que expressa um aumento no valor da taxa de concessão onerosa, proporcional ao acréscimo decorrente dos custos de recuperação ambiental do terreno, para danos e impactos na condição limite. Este acréscimo é decorrente dos custos de recuperação ambiental do terreno, para danos e impactos na condição limite. Este acréscimo, incidente no cálculo da taxa de concessão com base no valor do terreno, denominamos de Fator de Impacto Ambiental (Fimpacto), e resulta:

Fimpacto = Vbase / Vfx Ou genericamente, na condição limite: Fimpacto = Vbase / Vut = (Vut + Crec-lim) / Vut = 1 + Crec-lim / Vut = 1 + Crec-lim/Vut Aplicável à condição de IMPACTO MUITO ALTO pela expressão: Txconc-mensal = Txuso x Vfx x Fimpacto Para a classe de ações que implicam em BAIXO IMPACTO, com índice de

impactos observados inferior a 10% (dez por cento) da condição limite, não se aplica o fator de acréscimo, tratando-se de intervenções que o meio absorve sem prejuízos ao equilíbrio ambiental.

Para as demais classes de ações atuantes, o fator de impacto pode ser determinado em função do valor médio do Índice de Impactos observados (I) para as classes de MÉDIO e ALTO IMPACTO, mantendo-se a proporcionalidade conforme a seguinte expressão:

Fimpacto = Vut + Crec-lim

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Conforme demonstrou-se, o valor da taxa de concessão mensal (Txconc-mensal), com a incidência dos Fatores de Impacto indicados será:

Txconc-mensaL= Txuso x Vfx x Fimpacto Nota 1 – A aplicação do Fator de Impacto Ambiental (Fimpacto) no cálculo valor da

taxa de concessão de uso das faixas de borda não constitui receita para os custos das obras de recuperação ambiental em demanda aos impactos e danos promovidos pela ocupação da faixa. Estas obras deverão ser executadas ou custeadas pelo ocupante da faixa, mediante projeto e supervisão, ou orçamento, respectivamente, por parte da Concessionária.

Nota 2 – Não se aplica mediante a incidência do Fator de Impacto Ambiental, o princípio do “poluidor-pagador”, ou seja, a cobrança de um valor de concessão diferenciado para aqueles que causam maiores impactos não aplica em qualquer tipo de “licença” para o exercício de tais ações, mas uma forma de compensação, financeira e proporcional, aos custos adicionais de manutenção e conservação dos reservatórios decorrentes destas ações impactantes.

7.) Caso Prático – Como exemplo, apresenta-se o modelo matemático obtido

para representação do mercado imobiliário no entorno de um reservatório que, para as variáreis indicadas, submetidas a testes de hipóteses, apresentou coeficiente de correlação ajustado (r²) equivalente a 92,03%, para a amostra coligida.

[VU] = Exp( 7,7588 - 0,7014 x Ln([ÁREA]) - 31,542 / [DISTÂNCIA]² + 0,15260 x [SP/PR]) Partindo-se do modelo matemático obtido, foram calculados os valores

genéricos para terrenos próximos às bordas dos reservatórios, com base nas categorias de imóveis estabelecidas, resultando, na planilha a seguir.

CATEGORIA ÁREA (m²)

DISTÂNCIA DA BORDA (m) FACE Vu – TERRENO

(R$/ m²) SP 21,39 LOTES 1.000,00 100,00 PR 18,37 SP 6,09 CHÁCARAS 6.000,00 100,00 PR 5,23 SP 2,29 SÍTIOS 24.200,00 150,00 PR 1,97 SP 0,46 FAZENDAS 242.000,00 250,00 PR 0,39

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Dos resultados obtidos, convencionou-se adotar como paradigma os valores calculados para a categoria de LOTE, sendo este o valor indicado na Planta de Valores Georreferenciada do SIG, ou seja, o valor-paradigma (Vubase).

A determinação dos valores das faixas marginais terá como base os valores unitários calculados para LOTES e a área da faixa de concessão, devidamente corrigidos por suas características específicas.

Faixa de concessão (Afx): extensão de área compreendida entre a cota MÁXIMA NORMAL e a cota de desapropriação, com testada para o reservatório definida pelo interessado junto à Concessionária.

Fator de Área (Fa): adotando-se como valor unitário básico para terrenos (Vubase), aquele obtido para a categoria de LOTE, valor este indicado na planta de valores georreferenciada do SIG. Devem ser aplicados, para as demais categorias de área das propriedades confrontantes, os fatores de área calculados, como apresentam-se a seguir, para o reservatório de CHAVANTES.

CATEGORIA FATOR DE ÁREA

LOTE 1,00 CHÁCARA 0,285

SÍTIO 0,107 FAZENDA 0,022

Fator de Topografia: sendo, para a faixa de borda, o acesso principal, a partir do

reservatório, sempre em aclive, serão adotados como índices para fator de topografia (Ftop) aqueles indicados pela Norma de Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, adequados ás condições específicas das faixas, ou seja:

Aclive até 10% Ftop = 0,95 Aclive até 20% Ftop = 0,90 Aclive até 30% Ftop = 0,85 Aclive até 45% Ftop = 0,60 Superior a 45% Ftop = 0,50

Fator de Inundação (Finund): admitindo-se factível inundação na faixa de

concessão, pela probabilidade, ainda que remota, do nível das águas atingirem a cota MÁXIMA – MAXIMORUM, toda a área abaixo desta cota deve ser admitida como inundável e, conforme as recomendações do IBAPE/SP, depreciada em 50% (Finund = 0,50).

As condições de superfície do solo, incidentes a extensão total da faixa, serão expressas pelo Fator de Solo (Fsolo), calculado segunda a expressão:

Fsolo = [MAX-MAXIM x Finund + (Afx - MAX-MAXIM) x Fconsist] / Afx

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CORTE ESQUEMÁTICO DAS FAIXAS

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PLANTA DA FAIXA DE CONCESSÃO

Fator de Acesso Direto (Fad): os imóveis que confrontam com o reservatório e,

portanto tem possibilidade de acesso direto às águas, através de contrato de concessão, ficam, por este aspecto, privilegiados em relação aos demais, ainda que próximos às margens. A esta vantagem, atribui-se, conservadoramente, uma sobrevalorização de 30% (trinta por cento) sobre o valor paradigma (Fad = 1,30).

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ELEMENTOS COMPARATIVOS ÁREA (m²) ACESSO AO

RESERVATÓRIO VALOR UNITÁRIO

(R$/ m²) 10 360 DIRETO 37,50 11 80 DIRETO 27,24 12 800 INDIRETO 18,57 13 800 INDIRETO 18,45

Valor Médio de Elementos sem Acesso Direto R$ 18,51/m² Valor Médio de Elementos com Acesso Direto R$ 32,37/m² Valorização dos Elementos com Acesso Direto 75%

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ELEMENTOS

COMPARATIVOS ÁREA (m²) ACESSO AO RESENVATÓRIO

VALOR UNITÁRIO (R$/ m²)

16 225,00 DIRETO 60,00 45 600,00 INDIRETO 25,48 51 1.000,00 INDIRETO 39,31 52 1.000,00 INDIRETO 27,90 55 750,00 INDIRETO 31,74 57 300,00 INDIRETO 44,28 58 600,00 INDIRETO 37,14 59 600,00 INDIRETO 40,30 60 300,00 INDIRETO 49,16

Valor Médio de Elementos sem Acesso Direto R$ 36,91 /m² Valor Médio de Elementos com Acesso Direto R$ 60,00 /m² Valorização dos Elementos com Acesso Direto 63 % Fator de Uso (Fuso): as restrições ao uso e ocupação das faixas de concessão,

pelas condições de incorporação de benfeitorias e preservação ambiental, impõem a esta área uma condição depreciativa perante as áreas acima da cota de desapropriação, estimando-se tal depreciação em até 30% (trinta por cento) sobre o valor base (Fuso = 0,70).

Considerando-se a incidência dos fatores indicados, o valor das áreas em faixas de concessão (Vfx), pode ser assim expresso, simplificadamente:

Vfx = Afx x Vu-base x Fa x Finund x Ftop x Fuso Perante a obrigatoriedade de investimento da receita proveniente da concessão

onerosa das faixas marginais, estabelecida em contrato, para a conservação dos recursos hídricos e meio ambiente, procurou-se definir uma relação entre os orçamentos previstos pela Concessionária para tal destinação e o valor das faixas marginais potencialmente passíveis de concessão de uso.

Conforme apurou-se, junto à Concessionária, o orçamento mínimo para a conservação ambiental dos reservatórios pode ser estimado, em números redondos, em R$ 1.200.000,00 (hum milhão e duzentos mil reais), não incluindo-se nesta estimativa os custos diretos e indiretos para vistorias das faixas concedidas, no ato de concessão e quando da rescisão contratual, além dos procedimentos de levantamento “in loco”, cadastro técnico da faixa, avaliação e elaboração do termo contratual, também não contemplados no valor estimado. Este orçamento não inclui, ainda, os custos previstos para o reflorestamento de áreas.

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A planilha a seguir indica o valor base calculado para uma faixa média de

terreno margina, para toda a extensão de bordas dos reservatórios.

AVALIAÇÃO DAS FAIXAS DE USO – ESTIMATIVA

RESERVATÓRIOS - UF EXTENSÃO (m) VALOR UNITÁRIO

BORDA (R$/ m² - Sítio)

LARGURA MÉDIA DAS FAIXAS DE

USO (m) VALOR TOTAL

JUR – N 378.235,60 4,12 20,00 31.166.613,44JUR – S 1.015.302,60 3,81 20,00 77.366.058,12CHAV – SP 639.241,02 2,29 20,00 29.277.238,72CHAV – PR 550.273,27 1,97 20,00 21.680.766,84SALT – SP 105.216,64 4,63 20,00 9.743.060,86SALT – PR 53.553,22 3,86 20,00 4.134.308,58CANOAS II – SP 47.485,91 3,13 20,00 2.972.617,97CANOAS II – PR 61.774,86 3,13 20,00 3.867.106,24CANOAS I – SP 65.223,68 2,86 20,00 3.730.794,50CANOAS I – PR 47.747,82 2,10 20,00 2.005.408,44CAP – SP 564.267,39 3,03 20,00 34.255.203,83CAP – PR 934.656,98 3,33 20,00 62.248.154,87TAQ – SP 117.758,25 5,53 20,00 13.024.062,45TAQ – PR 113.615,63 6,88 20,00 15.633.510,69ROS – SP 211.243,61 2,71 20,00 11.449.403,66ROS - PR 105.216,64 3,30 20,00 6.944.298,24 Extensão total das margens:

5.011.813,12 m

Valor base para faixas de uso:

R$ 329.498.607,44

Ao valor calculado para as faixas de uso dos reservatórios, deve-se observar

que: • As margens dos reservatórios não apresentam, por toda sua extensão

(aproximadamente 5.000 km), potencial integral para concessão onerosa de uso. Estima-se que a extensão total das margens, passíveis de serem ocupadas sob este regime de concessão não supere 20% (vinte por cento) da extensão total das bordas dos reservatórios (Fext = 0,20).

Verificando-se, também que: • De toda a extensão suscetível à ocupação por concessão onerosa, não

verifica-se atualmente, e não vislumbra-se para os próximos exercícios, aproveitamento superior a 25% (vinte cinco por cento) sobre esta extensão (Fapr = 0,25), face aos procedimentos de cadastramento, outorga, licenciamento ambiental e outros

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Assim, calcula-se, como taxa de concessão anual para o uso das faixas marginais (Txconc):

Assim, calcula-se, como taxa de concessão anual para o uso das faixas

marginais (Txconc): Txconc-anual = (Orçamento Anual Previsto) / [(Valor Base para Faixas de Uso) x Fext X Fapr] Txconc-anual = R$ 1.200.000,00 / (R$ 329.498.607,44 x 0,20 x 0,25) Txconc-anual = 0,073 (7,3%). Para a taxa de concessão mensal, calcula-se, sobre o valor da faixa concedida

para uso:

Txconc-mensal = (Txconc-anual x Vfx) / (12 meses) = 0,607% x Vfx = (0,607 x Vfx) / 100 onde: Vfx = Valor da Faixa sob Concessão Txconc = (Txconc-anual x Vfx) / (12 meses) = 0,607% x Vfx = (0,607 x Vfx) / 100 Com a aplicação dos fatores de impacto atuantes, o valor das taxas de

concessão para uso das faixas marginais passa a ser: Txconc-mensal = (0,607 x Vfx) / 100 x Fimpacto Para a aplicação dos Fatores de Impacto (Fimpacto) às taxas de concessão,

apresenta-se metodologia de avaliação dos impactos incidentes, tendo como referência o Relatório de Impacto Ambiental – RIMA, elaborado para a implantação de uma UHE, disponibilizado pela Concessionária. (vide tabela página 5).

Conforme adotou-se no cálculo de SIGNIFICÂNCIA MÁXIMA DOS IMPACTOS ATUANTES (Smáx = 3000), o FATOR DE SIMULTANEIDADE (Fs = 0,25), corresponde a 6 (seis), o número limite de impactos importantes atuando sobre a área, portanto N = 6.

Assim, calcula-se: Crec-lim = R$ 0,50 / m² x 6 Crec-lim = R$ 3,00 / m²

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O valor calculado corresponde á expressão monetária do passivo ambiental de uma área impactada em sua condição limite, ou seja, conforme a classificação adotada sob a denominação de IMPACTO MUITO ALTO.

Agregando-se o valor calculado para o passivo ambiental (Crec-lim) ao valor de patrimônio da área, ou seja, ao valor da faixa sob concessão (Vfx), obtem-se um valor base (Vbase) para o cálculo do valor de concessão que passa a contemplar, também, o custo de recuperação ambiental, sendo:

Vbase = Vfx + Crec-lim Nesta base (Vbase), a taxa de concessão onerosa (Txconc-mensal) incide com a

mesma proporcionalidade (Txuso= valor do orçamento / valor da propriedade) sobre o valor da faixa (objeto de concessão) e sobre o passivo ambiental existente ou potencial na faixa (custo decorrente de uso e/ou ocupação impactante), mediante a expressão:

Txconc-mensal = Txuso x Vbase Desta forma, a concedente da área estará implementando sua receita sobre a

base patrimonial e, justamente, sobre os custos de recuperação ambiental provenientes das ocupações das faixas cujas atividades exigem desta empresa concedente maiores investimentos e recursos para manutenção e preservação das condições ambientais dos reservatórios.

No entanto, para a obtenção de um fator genérico, que possa ser aplicado a qualquer área dos oito reservatórios, o valor da faixa (Vfx) deve ser substituído por um valor unitário médio de terreno (Vut), obtido conforme os dados da planilha de avaliação das faixas de uso:

Vut = R$ 329.498.607,44 / (20,00 x 5.011.813,12) Vut = R$ 3,29 / m² Comparando-se o valor base (Vbase = Vfx + Crec-lim) em relação ao valor unitário

médio dos terrenos (Vut), obtém-se um coeficiente que expressa um aumento no valor da taxa de concessão onerosa, proporcional ao acréscimo decorrente dos custos de recuperação ambiental do terreno, para danos e impactos na condição limite. Este acréscimo decorrente dos custos de recuperação ambiental do terreno, para danos e impactos na condição limite. Este acréscimo, incidente no cálculo da taxa de concessão com base no valor do terreno, denominado Fator de Impacto (Fimpacto), resulta:

Fimpacto = Vbase / Vfx Ou genericamente, na condição limite:

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Fimpacto = Vbase / Vut = (Vut + Crec-lim) / Vut = 1 + Crec-lim / Vut = 1 + 3,00 / 3,29 = 1 + 1 + 0,912 = 1,912 adotando-se, em números redondos: Fimpacto= 2,00 Aplicável à condição de IMPACTO MUITO ALTO pela expressão: Txconc-mensal = Txuso x Vfx x 2,00 Ou, literalmente, Txconc-mensal = Txuso x Vfx x Fimpacto Para a classe de ações que implicam em BAIXO IMPACTO, com índice de

impactos observados inferior a 10% (dez por cento) da condição limite, não será aplicado fator de acréscimo, tratando-se de intervenções que o meio absorve sem prejuízos ao equilíbrio ambiental.

Para as demais classes de ações atuantes, o fator de impacto pode ser determinado em função do valor médio do Índice de Impactos observados (I) para as classes de MÉDIO e ALTO IMPACTO, mantendo-se a proporcionalidade conforme a seguinte expressão:

Fimpacto = (Vut + Crec-lim) / Vut = (3,29 + I x 3,00) / 3,29 Fimpacto = 1,00 + I x 0,912 Desta expressão resultaram os valores indicados na seguinte planilha, adotados

em números redondos, e consoante as conseqüências previsíveis, em decorrência das ações impactantes incidentes.

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Impacto Atuante

Conseqüências Previsíveis Fator de Impacto

Baixo Impacto (l ≤ 0,10)

O ambiente suporta os impactos incidentes e recupera-se naturalmente sem a

ocorrência de danos e sem a necessidade de monitoramento ou intervenção.

1,00

Médio Impacto (l = 0,25)

Existe risco de ocorrência de danos, havendo necessidade de monitoramento. 1,25

Alto Impacto (l = 0,50)

Configura-se a ocorrência de dano sobre ao menos um fator ambiental, havendo a

necessidade de intervenção e monitoramento.

1,50

Impacto Muito Alto

Configura-se a ocorrência de dano sobre mais de um fator ambiental, havendo a

necessidade de severas intervenções com monitoramento por prazo indeterminado.

2,00

Conforme demonstrou-se, o valor da taxa de concessão mensal (Txconc-mensal),

com a incidência dos Fatores de Impacto indicados será: Txconc-mensal = Txuso x Vfx x FimpactoPara: Txuso = 0,607% TAXAS DE CADASTRAMENTO No ato de concessão onerosa (1º contrato) Cv+F = Txv+F = Txcad + Txinsp sendo: Txcad = taxa de vistoria inicial, obrigatória para a concessão de uso da

área; Txinsp = taxa de vistoria e fiscalização, correspondente a ao menos 01 (uma)

visita, a ser realizada Txcad = Txinsp = R$ 456,55 / 12 meses Txcad = Txinsp = R$ 38,05 / mês A taxa de vistoria e fiscalização (Txv + F), para o primeiro período contratual,

será: Txv + F = 2 x R$ 38,05 / mês Txv + F = R$ 76,10 / mês

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Para renovações do contrato de concessão onerosa (períodos subseqüente ao 1º contrato):

Cv+F = Txv+F = Txinsp portanto, neste caso: Txv+F = R$ 38,05 / mês Os valores calculados para as taxas de vistoria e fiscalização (Txv+F) devem ser

aplicados ao valor calculado para a taxa de concessão mensal (Txconc-mensal): Txconc-mensal = Txuso x Vfx x Fimpacto + Txv+F O instrumento de cobrança das taxas de cadastramento e inspeção encontra

respaldo nas cláusulas do Contrato de Concessão de Uso de Bem Público para a Geração de Energia Elétrica, firmado entre as Concessionárias e a União, por intermédio da ANEEL.

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BIBLIOGRAFIA

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Ambiental Imobiliária – Detectando restrições ambientais em imóveis. São Paulo – SP,

ed.LEUD, 2004.

VENDRAME, Antonio Carlos. Perícia Ambiental – Uma Abordagem Multidisciplinar.

São Paulo – SP, ed. IOB Tomson, 2006

ALMEIDA, Josimar Ribeiro. Gestão Ambiental para o Desenvolvimento Sustentável. Thex Editora. ALMEIDA, Josimar Ribeiro. Ciência Ambientais. Thex Editora. ALMEIDA, Josimar Ribeiro. Política e Planejamento Ambiental. Thex Editora.

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