XIV COBREAP – CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. IBAPE/BA

NATUREZA DO TRABALHO: ACADÊMICO

SUMÁRIO RESUMO.................................................................................................................... 6 1 – INTRODUÇÃO ..................................................................................................... 7 2 - PATOLOGIAS DE CONSTRUÇÃO ......................................................................9

2.1 - PROJETO .......................................................................................................9

2.1.1- FUNDAÇÕES ..........................................................................................11

2.1.2- IMPERMEABILIZAÇÃO ..........................................................................12

2.1.3- ESTRUTURA ..........................................................................................12

2.1.4- ALVENARIA ............................................................................................13

2.1.5- COBERTURA ..........................................................................................14

2.1.6- REVESTIMENTOS ................................................................................. 15

2.1.7 - PAVIMENTAÇÃO.................................................................................. 15

2.1.8- ESQUADRIAS......................................................................................... 15

2.1.9- PINTURA ................................................................................................ 16

2.1.10- VIDROS ................................................................................................ 17

2.1.11- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E TELEFONICAS................................... 17

2.1.12- INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS ..................................................18

2.1.13- REDE DE GÁS ......................................................................................18

2.2- ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE IMOVEIS ...........................................19

2.2.1- ENGENHARIA DE CUSTOS ..................................................................23

3 - MATERIAIS E MÉTODOS ..................................................................................24 4- ESTUDO DE CASO .............................................................................................27 5 - APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................46 6 - RECOMENDAÇÕES FINAIS ..............................................................................48 7 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...................................................................49

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LISTA DE FIGURAS

Figura 01- desempenho ao longo do tempo..............................................................21 Figura 02 – Planta geral do Avaliando ......................................................................30 Figura 03 – Corte e Implantação ...............................................................................31 Figura 04 – Fenda vertical.........................................................................................32 Figura 05 – Área de infiltração de águas pluviais......................................................32 Figura 06 – Trinca ocasionada por recalque diferencial. ...........................................32 Figura 07 – Localização dos elementos na cidade de Bauru-SP ..............................36 Figura 08 – função estimativa ...................................................................................40 Figura 09 – Origens das Patologias ..........................................................................47 Figura 10 – Desperdício de materiais........................................................................48

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LISTA DE PLANILHAS

Planilha 01 - Critério para o cálculo da depreciação acumulada segundo Heidecke 22 Planilha 02 - Tabela de Ross-Heidecke, Depreciação Física – Fator “K”..................22 Planilha 03 - Custo Total da “Patologia” do Avaliando .............................................34 Planilha 04 - Valores da variável “Patologia”.............................................................34 Planilha 05 - Distâncias dos elementos ao pólo mais próximo..................................35 Planilha 06 - Índice Fiscal .........................................................................................36 Planilha 07 - Padrão de acabamento como variável dicotômica ...............................37 Planilha 08 - Tabela Geral da modelagem inferencial – “PATOLOGIA”....................38 Planilha 09 - Resultado – “PATOLOGIA” ..................................................................39 Planilha 10 - Resumo de Valor Unitário – “PATOLOGIA” .........................................41 Planilha 11 - Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.........................................................................................................41 Planilha 12 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação o caso de utilização de modelos de regressão linear...................................................42 Planilha 13 - Depreciação Ross-Heidecke ................................................................43 Planilha 14 - “HEIDECKE”.........................................................................................44 Planilha 15 - RESULTADOS - “HEIDECKE” .............................................................44 Planilha 16 - Resumo de Valor Unitário-Heidecke ....................................................46 Planilha 17 - Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”.......................................47 Planilha 18 - Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”........................................47

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RESUMO

No presente trabalho, apresenta-se a avaliação de imóvel urbano residencial pelo método comparativo de mercado com tratamento científico da inferência estatística por regressão linear, preconizado pela ABNT (NB-14653-2,2004). A “patologia” representa a quantificação analítica da totalidade dos custos para a execução dos reparos de cada elemento amostral e do avaliando, em moeda corrente no Brasil, baseada na inspeção visual das anomalias, verificação das possíveis causas e origens das mesmas, alternativa de solução dos reparos fundamentada pelas técnicas atuais de engenharia balizadas pelas Normas Técnicas Brasileiras (ABNT) e materiais disponíveis no mercado local, procurando, assim, o melhor custo-benefício, a originalidade arquitetônica da edificação, a segurança pessoal e de terceiros e a minimização de impactos ambientais. As vistorias técnicas realizadas nos imóveis residenciais assemelhados atendem à classe média da cidade de Bauru localizada no interior do Estado de São Paulo, com amplitude de valor entre R$ 45.000,00 a R$ 150.000,00 conforme pesquisa realizada no início do ano 2006. Buscando-se parâmetros para o método adotado, retirou-se a variável quantitativa “patologia” e substituiu-se pela depreciação calculada pelo método de Ross-Heidecke, sendo a estimada a vida útil do projeto em 50 anos, idade esta, considerada razoável para as estruturas de concreto armado, onde se repetiu toda a metodologia avaliatória.

Palavras chaves: Avaliações, Patologia, Depreciação, Método de Ross-Heidecke.

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1 - INTRODUÇÃO

No CENSO-2004, segundo pesquisas do Instituto Brasileiro de Geografia e

Estatística (IBGE), há no país cerca de 51.753.000 domicílios, sendo 84,7% situados na área urbana e 15,4% na área rural.

Para a grande maioria dos brasileiros, o bem mais oneroso é a aquisição de um imóvel para fins de moradia.

A estimação de valor de imóveis é prática da engenharia de avaliações, matéria ainda não curricular na maioria das faculdades de engenharia do país, sendo exercida pelos profissionais engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, conforme a Resolução nº 218 do Conselho Federal de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CONFEA), de 29/06/1973, e ainda pela Resolução nº 345 do CONFEA, de 27/07/1990, que estabelece o procedimento legal que rege a atividade, atribuindo-a textualmente aos profissionais registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).

A partir de 11/03/1991, com a entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei n.º 8078, houve mudanças nas relações de compra e venda de bens no país, abrangendo inclusive o mercado imobiliário.

O CDC esclarece que suas prescrições são de Ordem Pública (art.1º) e que as normas técnicas relacionadas com a construção são obrigatórias (Art.39, VIII), gerando assim responsabilidades pela perfeição das obras, por sua solidez e segurança; por danos a vizinhos e terceiros; ético-profissionais; trabalhistas; fornecimentos; tributos; administrativas e penais por desabamentos.

Segundo o CDC, há uma distinção entre o vício e defeito, isto é, o vício afeta a perfeição da obra, diminuindo o seu valor. O defeito constitui um vício mais grave, que põe em risco a segurança do consumidor, de seus bens ou de terceiros.

Ressalta-se, neste contexto, a importância relativa da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), entidade civil fundada em 1940, sem fins lucrativos e identificada como “fórum” do Sistema Nacional de Normalização (CONMETRO), através da Resolução nº 07/75 de 31/12/75.

Assim, a comercialização dos imóveis, em estado de novo ou não, obedece a certos procedimentos avaliatórios elencados por métodos característicos que visam obter a melhor estimativa de seu valor.

Entidades como o Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia (IBAPE), muito tem contribuído para o desenvolvimento da engenharia de avaliações, com participação ativa nas comissões afins da própria ABNT, sendo como primeira participação o anteprojeto P-NB-74 R, de julho /agosto de 1957, de Autoria do engenheiro Augusto Luiz Duprat.

Nas últimas décadas, com o desenvolvimento da informática, a engenharia de avaliações obteve grandes progressos, com resultados estimados da valoração dos bens mais precisos, sendo que a estatística participa como ferramenta importante nas decisões e, conseqüentemente, nos resultados.

A norma brasileira vigente e atual para cálculos é a norma ABNT - NB-14653-2004, que preconiza o método comparativo de dados de mercado aliado à inferência estatística, como o mais confiável.

A base deste método resulta na comparação de imóveis assemelhados, ou seja, sua vocação, dimensões, padrão construtivo entre outros.

A utilização da inferência estatística permitiu uma abordagem científica da valoração de bens, buscando a verdadeira interpretação das reais tendências do

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mercado imobiliário. Cada elemento pesquisado caracteriza-se, além do preço, por uma série de informações que podem ser expressas em qualidade ou quantidade. Logo, cada elemento será elencado por atributos variáveis independentes, para explicar os preços praticados, que são as variáveis dependentes.

Uma das variáveis independentes quantitativas, freqüentemente utilizada pelos avaliadores, é a depreciação física do imóvel associada à idade do mesmo. Para tanto recorrem à tabela depreciativa do Método de Hoss-Heidecke.

A aplicação desses coeficientes depreciativos nos cálculos avaliatórios caracteriza a tendência de corroborar o valor do imóvel à sua realidade de mercado. Neste campo há divergências entre os avaliadores no que concerne, por exemplo, à idade aparente da edificação; por alguns é considerada a data que foi fornecido o Auto de Conclusão (Habite-se) pelo poder municipal; para outros, a idade aparente.

Mesmo assim, o método conduz a resultados diferentes do valor estimado do imóvel, que devem ser evitados.

A utilização da tabela de depreciação de Ross-Heidecke, além da divergência entre os avaliadores quanto à idade aparente, fica ainda mais subjetiva com relação aos níveis de reparos a serem executados no imóvel, de modo a obter o coeficiente de depreciação.

Neste método, o estado efetivo do imóvel é caracterizado como: novo, entre novo e regular, regular, entre regular e de pequenos reparos simples, reparos simples, entre reparos simples e importantes, reparos importantes e entre reparos importantes e sem valor, determinando-se a depreciação do mesmo. Verifica-se que há divergências entre os avaliadores e, certamente, o valor do bem está comprometido, pois a interpretação do estado do imóvel varia segundo o arbítrio de cada profissional.

É importante salientar que o método de Hoss-Heidecke surgiu nos Estados Unidos da América, onde a cultura, a tecnologia, o clima, diferem do nosso país. De qualquer forma, o parâmetro para depreciação está, seguramente, no estudo detalhado do estado atual do imóvel, ou seja, a resposta para:

Qual o custo para o imóvel requerido conferir estado de novo? Para a resposta deste questionamento é necessário avaliar as anomalias de

cada componente da edificação. A soma dos custos despendidos para a reparação das anomalias define a

variável quantitativa “patologia”, que, por sua vez, participa do método avaliatório inferencial como a parcela depreciativa do imóvel.

O avanço das técnicas e produtos no mercado na área da construção civil contribui para a adoção de soluções com o melhor custo-benefício para a execução dos reparos, possibilitando que as avaliações sejam balizadas pela ABNT, fornecendo resultados concretos e justos para a valoração do bem imóvel, pois são tecnicamente fundamentadas, garantindo maior precisão.

O objetivo deste trabalho é a determinação quantitativa da depreciação para sua utilização no método avaliatório comparativo de dados de mercado, utilizando-se da inferência estatística com base na regressão linear, de modo a se obter a melhor estimativa do valor do imóvel estudado.

Sendo o método combinado de Ross-Heidecke consagrado pela engenharia de avaliações, pretende-se utilizá-lo como um parâmetro, analogamente ao método proposto.

Em face de o método proposto envolver pesquisas detalhadas nos imóveis estudados, soluções analíticas e logísticas baseadas nos princípios da boa prática

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da engenharia, pretende-se extrair algumas características com relação às anomalias encontradas.

2 - PATOLOGIAS DE CONSTRUÇÃO

Neste capítulo são apresentadas as diversas patologias de construção

relacionadas com as várias etapas que possibilitam o surgimento de uma edificação.

A patologia é a seção da Engenharia que estuda os sintomas, os mecanismos, as conseqüências e as origens dos problemas nas construções civis, ou seja, é o estudo das partes que compõem o diagnóstico do problema. O diagnóstico consiste na observação dos sintomas manifestados pela construção, permitindo a dedução da origem, mecanismo e conseqüência do fenômeno (HELENE, 1988).

Os estudos de patologia procuram identificar causas, origens e natureza dos problemas nas edificações, que representam a perda ou término do desempenho dos componentes, elementos ou do edifício como um todo. (PEREZ, 1985).

Do ponto de vista estritamente técnico, as patologias das construções podem ser atribuídas ao negligenciamento de ações, à desconsideração de agentes agressivos ou mesmo ao pequeno conhecimento de processos degenerativos, constatando-se que boa parte dos problemas pode ser atribuída a omissões, falhas de detalhamento ou estudo insuficiente das interferências entre projetos. (THOMAZ, 2001).

Segundo Maia Neto (1999), as origens das patologias podem ser divididas em congênitas, construtivas, adquiridas e acidentais.

Anomalia consiste na irregularidade, anormalidade, exceção à regra e pode ser classificada em endógenas, exógenas, naturais e funcionais (Glossário Ibape/1994).

Os vícios são anomalias que afetam o desempenho de produtos ou serviços, ou os tornam inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuízos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de projeto, de execução, ou ainda da informação defeituosa da sua utilização ou manutenção. Vícios Redibitórios são vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a torna imprópria ao uso a que se destina, e que, se fosse do conhecimento prévio do adquirente, ensejariam pedido de abatimento do preço pago ou inviabilizariam a compra (Glossário Ibape/1994).

Segundo Souza & Ripper (1998), as edificações, em certas circunstancias, adoecem, entre outros, por fatores internos como falhas de projetos, falhas de gerenciamento e execução e falhas de utilização.

A fissura é uma fenda estreita e pouco profunda; a trinca é uma fissura acentuada e mais profunda, em estágio intermediário entre a fissura e a rachadura; e a rachadura é uma fenda mais acentuada e profunda do que uma trinca (Glossário Ibape/1994).

2.1 - PROJETO Durante a etapa de concepção do projeto podem ocorrer diversas falhas, seja

no estudo preliminar, seja na execução do anteprojeto, ou durante a elaboração do projeto executivo. As dificuldades técnicas e os custos para solucionar uma patologia

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originada de uma falha de projeto são diretamente proporcionais a quanto mais cedo a falha tenha ocorrido. (THOMAZ, 2001).

As falhas geradas durante o processo de estudo preliminar acabam por encarecer a construção, enquanto que falhas durante a realização da obra são responsáveis pelo surgimento de problemas patológicos sérios tais como: combinação mais desfavorável das mesmas, escolha errônea do método de cálculo, falha na avaliação da resistência do solo, falta de sintonia entre estrutura e arquitetura, especificação inadequada de materiais, detalhamento insuficiente ou errado, detalhes construtivos inexeqüíveis, falta de padronização das representações, erros de dimensionamento, etc. (THOMAZ, 2001).

De acordo com a CEB (COMITE EURO-INTERNATIONAL DU BETON), o julgamento da qualidade de um projeto deve considerar a qualidade da concepção, a qualidade da apresentação e da descrição das soluções, e a qualidade das justificativas para a escolha da solução, sendo, de forma geral, classificados em três níveis de qualidade. Os de nível 1 são consistentes com as normas técnicas em relação aos cálculos, porém são incompletos no que se refere à identificação de símbolos ou dados, desenhos, detalhes construtivos e notas; os de nível 2 apresentam cálculos e desenhos completos e consistentes, contudo, nota-se nenhum empenho na pesquisa de uma melhor solução; os projetos de nível 3 obedecem às disposições da normalização técnica, havendo empenho na procura da melhor solução, interação entre estrutura e os demais materiais e componentes, riqueza de detalhamento e análise de todos os aspectos que possam influenciar no desempenho final da estrutura. Projetos de nível 1 são insatisfatórios, os de nível 2 aceitáveis para pequenas construções, e os de nível 3 devem ser adotados em grandes projetos. (THOMAZ, 2001).

“Nos velhos tempos, nas construções mais remotas, projetar e construir um edifício representava uma única tarefa. Com o tempo, com a evolução da técnica e os novos programas que a sociedade moderna instituiu, as construções tornaram-se mais complexas e surgiram o arquiteto e o engenheiro. O primeiro, projetando edifícios; e o segundo, os meios de construí-los”. (NYEMEYER, 1986, apud MELHADO, 2001).

Pode-se caracterizar o entendimento atual do que representa o projeto, por três marcos importantes, do ponto de vista histórico:

1. O Tratamento de Arquitetura de Vitrúvio (I A.C.) com o tratamento teórico das práticas construtivas;

2. Os projetos renascentistas, com a utilização generalizada de desenhos como forma de pensar e desenvolver o edifício de forma abstrata, antecipada e documentada;

3. O surgimento das escolas de engenharia, de arquitetura e as normas de condutas, definindo um tratamento tecnológico para o desenvolvimento e validação das soluções de projetos, estabelecendo regras para atuação profissional dos projetistas. (ENTECA, 2002).

Segundo MELHADO (1994), o processo de projeto na construção de edifícios é composto por várias especialidades de projeto (arquitetura, estruturas, sistemas prediais, etc.) as quais desenvolvem as soluções em ordem crescente de detalhamento, cumprindo diferentes etapas do projeto.

Ainda, segundo MELHADO (1997), as normas técnicas em vigor, bem como os textos institucionais que tratam do assunto, consideram o projeto de arquitetura como responsável pelas indicações a serem seguidas pelos projetos estruturais e instalações prediais.

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Apresenta-se, neste cenário, uma proposta para o desenvolvimento simultâneo de projetos, ou seja, o conceito de projeto simultâneo, que se mostra potencialmente promissor na busca por processos de projetos orientados de desenvolvimento integrado das várias especialidades de projetos, com significativas repercussões na qualidade do projeto. (MELHADO, 2006)

Na fase de execução propriamente dita, emprego de mão de obra sem qualificação ou materiais e métodos inadequados certamente colaborarão para a introdução de problemas ou doenças na construção denominadas Anomalias Executivas.

Já as patologias adquiridas são denominadas Anomalias Adquiridas, as quais normalmente aparecem por ocasião da vida útil, em conseqüência de exposição ao meio em que as edificações se encontram, podendo ser basicamente de vários tipos, fenômeno térmico, deformações diferidas, ataques por agentes agressivos, utilização inadequada, etc. 2.1.1- FUNDAÇÕES

A fundação de uma estrutura é a parte da obra civil na qual as cargas da

superestrutura são transferidas para o substrato de suporte, solo ou rocha, através do elemento estrutural (WATANABE, 2006).

As origens mais freqüentes das patologias das fundações encontram-se nos seus recalques pronunciados (sobretudo se diferenciais) ou na sua ruptura (do próprio elemento estrutural ou do terreno em que se apóia), existindo uma extensa gama de circunstâncias causadoras desses defeitos. (SAES, 2004)

A ocorrência de cargas adicionais sobre fundações existentes, como, por exemplo, a existência de duas edificações muito próximas, ocasiona o efeito conhecido como superposição do bulbo de tensões (CAPUTO, 1981).

Na região da cidade de Bauru e de grande área do Estado de São Paulo, no Brasil, é comum encontrar-se terrenos com topografia acidentada, exigindo a construção de aterros. Em obras de pequeno porte tem ocorrido a execução de aterros sem a devida cautela e cuidados necessários, criando patologias congênitas e executivas que se manifestam paulatinamente quando em serviço. Aterros nessas condições resultam excessivamente porosos e compressíveis, e com o passar do tempo, devido ao peso próprio e solicitações da obra, passam a manifestar patologias nocivas que resultam em sérios danos nas edificações (FERREIRA et al, 1991).

Nesta mesma região os solos são colapsíveis, ou seja, quando sob tensão, apresentam acentuada redução do índice de vazios quando submetidos ao umedecimento, conseqüência do enfraquecimento das ligações existentes entre as partículas. Ao se processar a brusca redução do índice de vazios, ou colapso, as propriedades de resistência e deformação desses solos são acentuadamente modificadas. São freqüentes os casos de obras que durante muito tempo apresentaram bom desempenho e repentinamente começaram a apresentar problemas de trincas e rachaduras, devido a um aumento no teor de umidade do solo ao redor das fundações, sendo notadamente maior as ocorrências nos meses de chuvas intensas (Novembro e Março). (FERREIRA et al, 2004).

No interior do Estado de São Paulo, as primeiras construções, normalmente térreas, utilizavam fundação em sapata corrida ou sapata isolada. Também foi usual a utilização de fundação mista, com a execução de brocas manuais sob sapatas, principalmente nos encontros de paredes. Em obras de maior porte, empregava-se

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como fundação estacas strauss, de uso corrente na capital do estado. Este tipo de estaca acabou sofrendo mutações, dando origem a estaca apiloada, que com equipamento semelhante à estaca strauss, dispensava o uso do revestimento e do cachimbo para a retirada do solo. Nos últimos anos, vem ocorrendo uma redução acentuada no emprego de estacas apiloadas, dando lugar às estacas escavadas mecanicamente, que apresentam o inconveniente de provocar vibrações durante a execução. A utilização de fundações diretas atualmente está restrito a pequenas construções, executadas pelo sistema de autoconstrução e na edificação de núcleos habitacionais. Nas demais situações predominam o uso de estacas moldadas no local. O grande número de patologias decorrentes do mau funcionamento de sapatas corridas, devido ao colapso do solo, provocado por infiltração de água da chuva, de abastecimento ou servidas, incentivou o uso de fundação radie, em concreto armado, de cerca de 0,10m de espessura. Em núcleos habitacionais térreos, onde essa solução foi adotada, o número de ocorrências de mau desempenho das fundações diminuiu de forma acentuada, embora se tenha registrado problemas patológicos também em obras apoiadas nesse tipo de fundação (FERREIRA, LOBO, RENUFIO E ALBIERO)

2.1.2- IMPERMEABILIZAÇÃO

No Brasil, a impermeabilização é quase sempre relegada a um plano

secundário na construção civil. Com isso, ocorre uma alta incidência de patologias relacionadas com a má impermeabilização. Picchi (1986) apud Aquinaga (2002), afirma que, no Brasil, as patologias devidas à ação indesejada de água representam mais de 50% das patologias detectadas nas edificações.

Segundo Tozaki (1990), as principais causas de falha de impermeabilização ocorrem devido ao projeto, à qualidade dos materiais, à execução e à má utilização ou falta de manutenção. Para minimizar a ocorrência dessas falhas, há a necessidade de adoção de ações corretivas na fase de projeto, da especificação dos materiais, dos procedimentos para a mão-de-obra na fase de execução e de procedimentos específicos para a fase de uso e manutenção.

O aparecimento de bolor ou mofo é típico da ausência de impermeabilização. Em casos de infiltração ascendente em alvenarias, geralmente é provocada pela falta de impermeabilização da viga baldrame. 2.1.3- ESTRUTURA

O concreto é um material que apresenta alta resistência às tensões de

compressão, porém apresenta baixa resistência à tração (cerca de 10% da sua resistência à compressão). Assim sendo, é imperiosa a necessidade de juntar ao concreto um material com alta resistência à tração, com o objetivo de que este outro material, disposto convenientemente, resista às tensões de tração atuantes. Com esse material composto (concreto e aço), surge então o chamado “concreto armado”, onde as barras da armadura absorvem as tensões de tração e o concreto absorve as tensões de compressão, no que pode ser auxiliado também por outras barras de aço. (BASTOS, 2005).

Os elementos de concreto armado mais utilizados nas edificações são as lajes, vigas e pilares, sendo estes responsáveis pela estabilidade global da edificação (BASTOS, 2005).

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Segundo Helene (1986), a corrosão das armaduras é, sem dúvida, uma das patologias do concreto armado com maior número de incidência na construção civil. Em muitas destas situações não é fácil, nem rápido, justificar e explicar o porquê de uma estrutura corroída, quando outras similares não apresentam o problema. Geralmente credita-se à falta de cobrimento adequado a causa da corrosão, porém outros fatores devem ser considerados no estudo do processo corrosivo.

O mesmo autor definiu corrosão como a interação destrutiva de um material com o ambiente, seja por reação química ou eletroquímica.

Segundo Thomaz (1989) os elementos de uma construção estão sujeitos a variações de temperatura, sazonais e diárias. Essas variações repercutem numa variação dimensional dos materiais de construção (dilatação ou contração); os movimentos de dilatação e contração são restringidos pelos diversos vínculos que envolvem os elementos e componentes, desenvolvendo-se nos materiais, por este motivo, tensões que poderão provocar o aparecimento de fissuras.

De acordo com Eichler (1973), o efeito mais nocivo da retração de lajes de concreto armado será a fissuração de paredes solidárias à laje.

2.1.4- ALVENARIA

A Alvenaria é o sistema construtivo de paredes e muros, ou obras

semelhantes, executadas com pedras naturais, tijolos ou blocos unidos entre si de modo especial (aparelho), com ou sem argamassa de ligação, em fiadas horizontais ou em camadas parecidas, que se repetem sobrepondo-se umas sobre as outras, formando um conjunto rígido e coeso. Tem como finalidade dividir, ou seja, organizar o espaço interior, proteger contra ações do meio externo e oferecer suporte de carga, além de isolamentos térmico e acústico. Em geral, deve oferecer condições de resistência, durabilidade e impermeabilidade (ARAUJO, 2003).

As alvenarias são, em geral, constituídas por dois materiais diferentes que apresentam comportamentos distintos, sendo, portanto, bastante difícil de definir o comportamento do conjunto (FARIA 2003).

Uma das principais patologias encontradas nas alvenarias são as fissuras causadas por diferentes fatores, entre os quais destacam-se:

- fissuras por recalque, na qual a alvenaria estrutural se rompe devido aos recalques diferenciais de apoio. (THOMAZ, 1989);

- fissuras por adaptação ou acomodação, em que as fissuras ocorrem devido ao assentamento definitivo da estrutura, logo depois de concluída a obra. (THOMAZ 1989);

- fissuras por variação no caminhamento das cargas verticais, que são as famosas fissuras nos cantos das aberturas. A parcela de carga que vem na direção do vão se desvia da abertura, se concentra nas laterais (aumentando a deformação) e volta a se homogeneizar abaixo da abertura. (ARAUJO, 2003);

- fissuras higroscópicas, que são características da retração na secagem. Aparecem principalmente em paredes longas, ocorrendo sempre nos pontos mais fracos: aberturas, presença de instalações, etc. (ARAUJO 2003);

- fissuras térmicas, que aparecem como uma fissura horizontal abaixo da canaleta de apoio, ou com inclinações de 45 º nas paredes transversais. (ARAUJO 2003);

- fissuras por cargas concentradas, que aparecem quando elementos de concreto armado são apoiados na alvenaria. (THOMAZ 1989).

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Em edifícios habitacionais, as argamassas devem proporcionar durabilidade de acordo com a vida útil estimada, atuar junto às paredes no isolamento termo-acústico, proteger os elementos de vedação dos edifícios da ação direta dos agentes agressivos, garantir estanquiedade à água e aos gases nas paredes de vedação, facilitar a manutenção sempre que necessário e regularizar a superfície para aplicação dos revestimentos finais. (MEDEIROS, 1999).

As principais patologias constatadas em argamassas de revestimento são eflorescência, bolor e fungos, deslocamentos, vesículas e fissuras.

As eflorescências consistem na deposição, na superfície externa da argamassa, de sais presentes nos materiais constituintes da argamassa. Essa salinidade se dissolve na água presente na argamassa, que por sua vez atinge, por capilaridade, a superfície da argamassa, formando manchas de um pó branco. (BAUER, 1997)

Segundo Shirakawa (1995) o bolor trata-se de uma colonização de diversas populações de fungos filamentosos sobre vários substratos, inclusive as argamassas. A formação de bolor sobre o revestimento cria manchas indesejáveis, de diferentes tonalidades e cores, dependentes da natureza dos fungos.

O descolamento de argamassa é causado pela perda de aderência da interface da argamassa.(RESENDE, 2001).

Vesículas são descolamentos pontuais isolados no reboco, formando pequenas crateras de até sete centímetros de diâmetro. (VERÇOSA, 1991).

As fissuras são causadas por movimentações térmicas e higroscópicas e por retrações da argamassa. (THOMAZ, 1989). Outra causa do aparecimento de fissuras é o excesso de finos na argamassa ou argamassa executada com traço pobre. Os sinais de pulverulência mais observados são a desagregação e conseqüente esfarelamento da argamassa ao ser pressionada manualmente. (BAUER, 1997).

2.1.5- COBERTURA Segundo Moliterno (1981), o telhado é composto pela cobertura e pela

armação. A cobertura deve ser de material impermeável a águas pluviais e resistente às intempéries. A armação é o conjunto de elementos que sustentam a cobertura. Quando essa armação é executada em madeira, ela é denominada madeiramento.

As anomalias mais freqüentemente detectadas relacionam-se quanto à inclinação das coberturas. Seja por uma insuficiente inclinação causando um escoamento lento da água e conseqüente infiltração no telhado, ou, seja por uma inclinação excessiva provocando o escorregamento de telhas.

(http: //www. fa.utl.pt/materiais/ceramicos/1/TELHAS/patologias.htm ) Também se verificam problemas com relação à ausência de ventilação da

cobertura, deficiência na colocação das telhas e peças complementares como calhas, “água furtada”, ou mesmo ausência dessas. A falta de manutenção, como, por exemplo, a não troca de telhas quebradas, causa infiltração, o que pode ocasionar danos em elementos da edificação. (http: //www.fa.utl.pt/materiais/ceramicos/1/TELHAS/patologias.htm, 01/2006)

Outras patologias encontradas nas vistorias realizadas nos imóveis objeto deste trabalho, referentes às armações de madeiras, são caracterizadas pelo sub-dimensionamento, empenamento, deficiência da interfixação das peças, falta de

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tratamento adequado das madeiras com relação às intempéries e organismos deterioradores.

2.1.6- REVESTIMENTOS Segundo a NBR – 13.816, placas cerâmicas para revestimento são definidas

como sendo material composto de argila e outras matérias-primas inorgânicas, geralmente utilizadas para revestir pisos e paredes, sendo conformadas por extrusão ou por prensagem, podendo também ser conformadas por outros processos.

As principais patologias encontradas em revestimentos cerâmicos são deslocamentos causados normalmente pela inexistência de juntas de movimentação, deficiência na execução do assentamento das placas cerâmicas e a falta de rejuntamento. (RESENDE, 2001).

Pode-se ainda citar expansão provocada por umidade, que geralmente ocorre lentamente durante um longo período, causada pela re-hidratação dos materiais argilosos constituintes do corpo cerâmico; e choques térmicos causados pelas deformações térmicas diferentes entre os revestimentos e suas camadas suportes. (CARVALHO JR, 1997).

2.1.7 - PAVIMENTAÇÃO Segundo Thomaz, (2001), em pisos com acabamento em cimento queimado,

é comum haver ocorrência de fissuras de retração. Tais fissuras também são constatadas nas calçadas em função da inaplicação ou excessivo distanciamento entre juntas de dilatação. Quanto aos pisos cerâmicos, o problema mais comum é o destacamento das placas cerâmicas causado geralmente pela flexibilidade excessiva das lajes, assentamento com as placas justapostas, inobservância de juntas de movimentação ou de dessolidarização nos encontros dos pisos com superfícies verticais. Destacamentos de pisos em pedras são também verificados em função do assentamento muito próximo entre as placas, salientando-se que, além das movimentações térmicas, certas rochas apresentam considerável absorção de água e, conseqüentemente, consideráveis movimentações higroscópicas.

2.1.8- ESQUADRIAS Segundo Gesualdo (2003), atualmente ainda existe no Brasil um grande

preconceito em relação ao emprego da madeira. Isto se deve ao desconhecimento do material e à falta de projetos específicos e bem elaborados. As construções de madeira geralmente são idealizadas por carpinteiros que não são preparados para projetar e sim para executar. Conseqüentemente, as construções de madeira são vulneráveis aos mais diversos tipos de problemas, o que gera uma mentalidade equivocada sobre o material.

A exposição ao sol e umidade torna a madeira propícia ao ataque de fungos, causando o apodrecimento do material. Uma forma de se evitar fungos, cupins e brocas é a aplicação de preservativos na madeira. (http://www.guiadomarceneiro.com/dicas/manutencao.htm)

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De acordo com Wilson (1984), há quatro tipos primários de danos causados pelos fungos à madeira. São eles: manchas, mofo, decomposição e deterioração. Os fungos destroem a madeira mais do que qualquer outro organismo. Eles causam a decomposição ou o apodrecimento.

Mancha é a descoloração que ocorre em toras e madeiras utilizadas para fabricação do papel, durante o armazenamento. A mancha não afeta seriamente a resistência, mas sua presença significa que a umidade e a temperatura têm sido suficientes para o aparecimento de fungos. (WILSON, 1984).

O mofo causa descoloração e pode ser removido por raspagem ou lavagem. Penetra profundamente na madeira e dessa forma aumenta sua permeabilidade. (WILSON, 1984)

A madeira “ventada” é um outro tipo de defeito também comum no meio madeireiro, cuja presença prejudica a sua utilização em esquadrias. (WILSON, 1984).

Segundo Fugazza et. al. (2002), alguns defeitos observados em esquadrias metálicas durante vistorias realizadas em residências foram empenamento das esquadrias, folgas no fechamento, trincas nos vidros das esquadrias, arranhões, amassados, manchas de tinta, falha na vedação do contra-marco e esquadria metálica, contra-marco fora de esquadro, falha na vedação entre esquadria metálica e vidro, vãos sub dimensionados e emperramento.

2.1.9- PINTURA Os elementos das edificações são constituídos de componentes de diversas

naturezas, sendo os mais comuns, concreto, alvenaria, metal e madeira. Estes substratos requerem pintura, tanto para fim de proteção como de decoração. (UEMOTO, 1985).

Neste trabalho verifica-se a ocorrência das patologias de pinturas através de inspeção visual. O desagregamento consiste na destruição da pintura, que se esfarela, destacando-se da superfície juntamente com partes do reboco. Este problema ocorre quando a tinta é aplicada sobre reboco não curado e com baixa coesão. (LEINERTEX, 2000).

De acordo com Multicolor (2001), o descascamento da tinta pode acontecer quando a pintura for executada sobre caiação, sem que se tenha preparado a superfície. A aderência da cal sobre a superfície não é boa, constituindo camada pulverulenta.

O empolamento pode ocorrer em pinturas executadas com uso de massa corrida externamente, por uso de selador ou tinta de fundo de má qualidade (baixa resistência), que se dilata com a umidade da nova tinta, aplicação de massa corrida muito fraca (com pouca resina) em paredes internas; pintura sobre massa corrida lixada e não escovada para eliminar o pó. (LEINERTEX, 2000).

O enrugamento ocorre quando a camada de tinta se torna muito espessa devido a uma aplicação excessiva de produto. (SUVINIL, 2004).

Sobre as superfícies de madeira, ocorrem comumente manchas e retardamento na secagem, causados quando a repintura foi feita sobre madeira com resíduos de soda cáustica, a qual foi utilizada na remoção da pintura anterior. (SUVINIL, 2004).

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Em superfícies metálicas ocorre o desprendimento da tinta devido à perda de aderência do filme de tinta causada pela presença de ferrugem (corrosão) ou outros contaminantes.

2.1.10- VIDROS

Segundo Perez (1985), freqüentemente os envidraçamentos apresentam

problemas de trincas e manchas que não se devem a choques ocasionais ou ações de vandalismo. Esses problemas, em geral sem uma explicação imediata, são considerados patologias dos envidraçamentos.

As trincas nos envidraçamentos de caixilhos podem ser causadas pela inadequada escolha da espessura do vidro, folga insuficiente entre o vidro e o encaixe e má fixação do vidro ao caixilho. A maioria das manchas presentes nos vidros é oriunda da má limpeza após a instalação dos mesmos. (PEREZ, 1985).

O mesmo autor ainda afirma que as normas de envidraçamento estabelecem que os caixilhos não devem transmitir esforços para os panos de vidro, o que geralmente acontece por ausência de plano, caixilhos deformáveis, calços, sistemas de fixação inadequados.

As bordas são, de toda a placa de vidro, as regiões mais solicitadas mecanicamente, pois se fixam ao caixilho, recebendo e transmitindo os esforços. Soma-se a essa situação o fato de o vidro acumular tensões nas bordas devido a pequenas batidas, ao corte e outros esforços. Os vários tipos de acabamento de bordas devem ser realizados, pois eliminam essas tensões acumuladas (PEREZ, 1985).

2.1.11- INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E TELEFONICAS

Um projeto de instalação elétrica consiste em selecionar, dimensionar e

localizar, de forma racional, os equipamentos e outros componentes necessários, a fim de proporcionar, de modo seguro e efetivo, a transferência de energia elétrica desde uma fonte até os pontos de utilização. (COTRIM, 1992).

Embora não haja dados confiáveis, acredita-se que 80% das causas de incêndios em edificações ocorrem em função de defeitos nas instalações elétricas, que na maioria das vezes são causados por curtos-circuitos.

Outros fatores causadores de danos às instalações elétricas são vazamentos nas redes de água e esgoto, falhas na impermeabilização de paredes e coberturas, ação de animais (como ratos e cupins), falhas de execução nos procedimentos de instalação e manutenção, ausência de condutores para aterramento e falta de manutenção periódica. (http://www.lowndes.com.br/report/26/mater5.htm)2/2/06

Diz Thomaz (2001), que o choque elétrico é o problema mais grave que pode ocorrer nas instalações elétricas, tendo diversas origens, tais como quadros com chaves faca e porta fusíveis sem proteção, quadros sem barreiras, emendas mal isoladas, fios deteriorados, interrupção do fio neutro (e não do fio fase) no interruptor, situação esta provocada pela ausência de diferenciação de cores dos fios.

As interferências na linha telefônica, tais como ruídos, transmissão de rádio, zumbido semelhante a um motor trabalhando, chiados, linha cruzada, etc, estão associados a uma instalação interna problemática, tendo como agentes infiltrações, tomadas de má qualidade, cabos impróprios, quebradiços ou oxidados, parafusos soltos, provocando mau contato nos conectores e terminais, entre outros. Algumas

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causas de problemas nas instalações telefônicas são tomadas de parede ou plugs de má qualidade ou mal instalados, emendas mal feitas provocando atenuação do sinal telefônico, presença de umidade provocando a oxidação dos cabos e terminais, cabo telefônico e cabo de eletricidade compartilhando o mesmo eletroduto, e a presença de transformadores elétricos próximos às saídas telefônicas nos postes, causando ruídos na linha telefônica e o fenômeno de “linha aterrada”, provocado pelo contado do cabo exposto com um objeto metálico, como um parafuso, que passa a trabalhar como um condutor terra, causando transtorno à linha. (http://www.conectcor.com.br/dicas/ver_dica.php?cod=14) 3/2/06

2.1.12- INSTALAÇÕES HIDRO-SANITÁRIAS O acesso ao fornecimento de água fria potável é uma condição primordial de

habitabilidade, higiene e conforto em residências, mas nem sempre atendido algumas vezes, por se preconizar a redução de custos, sacrificando as instalações. (MACINTYRE, 1996).

De acordo com a norma para instalações prediais de água fria, tais instalações devem garantir fornecimento de água suficiente, sem ruídos, e com pressão necessária ao perfeito funcionamento das peças de utilização, e preservar rigorosamente a potabilidade da água destinada ao consumo doméstico. (CREDER, 1977).

Segundo Creder (1977), de modo geral um projeto de instalações hidráulicas de água fria é composto de planta, corte, detalhes, vista isométrica, indicando os traçados e o dimensionamento dos condutores, de memorial descritivo, justificativo e de cálculo, de especificações de materiais e normas aplicadas e orçamentos. O projeto de esgotamento de águas pluviais procura escoar a água da chuva através do menor trajeto possível e no menor tempo possível.

A insuficiência de pressão em aparelhos hidráulicos, mesmo havendo disponibilidade de água, pode ser causado pela presença de ar nos encanamentos, considerações incorretas de perdas de carga na fase de projeto, estrangulamento de flexíveis e obstrução parcial da tubulação causado por corrosão ou sedimentação metálica provocada por água com alto teor de cálcio. Em casos de vazamentos, as anomalias podem ser causadas por pressão excessiva, defeitos em tubos e falhas na execução de juntas. (THOMAZ, 2001).

Nas instalações de esgoto, o entupimento pode ser causado por falhas de projeto com relação ao dimensionamento do diâmetro das tubulações e declividade, acúmulo de detritos sólidos, falta de manutenção e de limpeza na caixa de gordura. O mau cheiro também é um problema freqüente nas instalações de esgoto, sendo causado muitas vezes por sub pressão da auto-sifonagem de bacias, lavatórios, tanques ou piso; ramais de descarga ou tubos de queda mal dimensionados; tampas não herméticas de caixas de inspeção e gordura e falhas no rejunte entre a bacia sanitária e o piso. (THOMAZ, 2001).

2.1.13- REDE DE GÁS O gás de rua ou gás encanado, é o gás obtido em operação de craqueamento

catalítico da nafta, um subproduto do petróleo que destila entre 100 e 250oC. A instalação do gás de rua, sem dúvida, é cômoda para os usuários, que tem

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assegurado um fornecimento regular, sem a preocupação de evitar que, por imprevisão, venha a faltar o combustível. (MACINTYRE, 1996)

O gás liquefeito de petróleo, designado pela sigla GLP, é basicamente uma mistura de propano e butano, hidrocarbonetos obtidos pela destilação de petróleo ou pelo craqueamento de suas frações mais pesadas. O propano e o butano existentes no gás naturalmente misturados a outros gases, sendo o gás natural a fonte mais econômica para sua obtenção e a que fornece a maior parte do GLP consumido no mundo. (MACINTYRE, 1996)

O gás liquefeito é distribuído pelas empresas que o comercializam sob duas modalidades: em recipientes transportáveis, como bujões de 2, 5 e 13 kgf, cilindros de 45 kgf e “carrapetas” de 90 kgf ; e a granel, utilizando recipientes estacionários (fixos), para capacidades que variam de 500 a 60.000 kgf, que são abastecidos por caminhões-tanque (MACINTYRE, 1996).

Em residências de pequeno e médio porte, as instalações de GLP podem ser feitas utilizando-se um botijão de 13 kgf, alimentando o fogão e o aquecedor da cozinha, e um outro botijão para o aquecedor do banheiro, colocados externamente à casa. Não há rede interna de distribuição de gás. As ligações em tubos de cobre recozido vão da válvula do botijão ao aparelho a que serve. (MACINTYRE, 1996).

Segundo o corpo de bombeiros, os componentes básicos para instalação do botijão de gás são a mangueira, que deve ser de plástico PVC transparente, com tarja amarela, gravação do código NBR 8613 e do prazo de validade e comprimento máximo de 80 cm; as braçadeiras que servem para fixar a mangueira no fogão e no regulador de pressão do botijão; o regulador de pressão que é a peça que regula a passagem do gás do botijão para a mangueira; no regulador devem constar a gravação do código NBR 8473 do INMETRO e o botijão que contém 13kg de gás de cozinha, é fabricado segundo norma da ABNT - NBR 8460.

(http://www.cb.sc.gov.br/ccb/dicas_seg/seg-bot.htm)

2.2- ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE IMOVEIS A engenharia de avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de

estimar os valores de propriedades específicas, onde o conhecimento profissional de engenharia e o bom julgamento são condições especiais (MOREIRA, 1998).

Segundo o I CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIACOES (1978), os primeiros artigos de avaliação de imóveis foram publicados no boletim do Instituto de Engenharia da revista Politécnica e da revista de Engenharia Mackenzie nos anos de 1918 e 1929.

Atualmente, a atividade de avaliações de imóveis está respaldada no CDC, que garante todos os direitos do consumidor final com relação ao serviço adquirido, ou seja, avaliação onde o avaliador responde pelas obrigações de fornecedor conforme capitulo I, artigos 2 e 3 do CDC. (CDC – 1990).

A melhor estimativa do laudo de avaliação é função das exigências do contratante (consumidor), sendo garantido o trabalho avaliatório de qualidade do contratado (fornecedor) o que possui melhor fundamentação e precisão na estimativa dos valores. Na falta destes, há a caracterização de um parecer técnico. Podem ser dispensados de qualquer especificação, em comum acordo entre o consumidor e o fornecedor, caracterizando os laudos de uso restrito (NBR 14653 – 2, 2004).

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Segundo Gonzáles (2000), os métodos de avaliação podem ser diretos e indiretos. Os diretos baseiam-se na comparação de dados de transação semelhante no mercado ou na determinação do custo na reprodução do bem, enquanto que os indiretos são baseados na renda que o imóvel pode proporcionar, sua capacidade de aproveitamento ou na diferença entre terrenos ocupados ou não por construção.

De acordo com a NBR 14653-1, 2004, são empregados atualmente métodos avaliatórios para identificar o valor de um bem com relação direta pela comparação de dados assemelhados de mercado e métodos de quantificação de custos com verificação da fundamentação e precisão conforme tratamentos científicos adequados e justificados.

Gonzáles (2003) afirma que a comparação de dados de mercado é o método mais empregado em avaliação de imóveis. Este método fundamenta-se na coleta, análise e modelagem de dados do mercado imobiliário.

Observando-se a NBR 14653-2, 2004, quanto a graduação dos níveis de precisão e fundamentação verifica-se que está elencado o método comparativo de dados de mercado quando explicitados e testados por tratamento científico de inferência estatística.

Segundo NBR 14653 / 2004, com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística sendo que no modelo linear a variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis independentes. Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses relativas ao comportamento das variáveis dependentes e independentes, embasado no conhecimento que o avaliador tem a respeito do mercado, quando serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro e adotando a técnica da análise da regressão linear.

Conforme orientação da mesma norma ressalta-se a necessidade, quando se usam modelos de regressão, de observarem os seus pressupostos básicos, principalmente no que concerne à sua especificação, normalidade, homocedasticidade, não multicolinearidade, não auto correlação, independência e inexistência de pontos atípicos, com o objetivo de obter avaliações não tendenciosas, eficientes e consistentes.

A mesma norma ainda afirma a obrigatoriedade dos testes de significância, do poder de explicação da amostra, o campo de arbítrio, a limitação do uso de códigos alocados e a distinção de diferentes agrupamentos e, finalmente, apresentar no modelo a variável dependente de forma não transformada.

Segundo Moreira, (1998), a depreciação é um termo geral e amplo que compõe todas as influências que atacam os bens materiais ao longo do tempo, ocasionando perda de valor ou diminuição do preço.

As depreciações podem ser classificadas em função de duas causas, como sendo de ordem física ou de ordem funcional. (I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações-1978).

Moreira (1998), informa que as depreciações de ordem física são causadas por acidentes, sinistros, decrepitude física, deterioração física, desgaste e danos por velhice.

A idade de um bem é o tempo decorrido desde que ele foi posto em serviço até a data da observação. Moreira (1998).

Define a (NBR-02:136. 01.001-2004), que a vida útil é o período de tempo no qual o produto pode ser utilizado sob condições satisfatórias de segurança, saúde e higiene.

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A mesma norma define a vida útil do projeto, o período de tempo em que o componente, elemento, instalação ou sistema construtivo atende a critérios previstos nos níveis de desempenho constantes no contexto desta norma.

A vida residual trata do período de tempo ocorrido após a vida útil de projeto, onde as partes constituintes da construção apresentam decréscimo continuado de desempenho, de função, de uso, e de envelhecimento ou combinação dos fatores descritos combinados, mas mantidas as condições satisfatórias de segurança, saúde e higiene (NBR-02:136.01.001-2004).

A mesma norma define como vida total o período de tempo que compreende a vida útil de projeto, a vida útil residual e uma sobrevida na qual passa a existir a possibilidade de que os níveis de segurança comecem a ser perigosamente afetados. No gráfico de desempenho ao longo do tempo, representado na figura 1 segundo a NBR-02:136.01.001-2004, está representado o desempenho ao longo do tempo de um elemento, instalação ou sistema construtivo, ao longo da vida útil de projeto, vida residual, sobrevida e vida total.

Figura 01- desempenho ao longo do tempo

Relata Moreira (1994), que a literatura sobre métodos de cálculo da depreciação é vasta e ilustra os métodos independentes de juros, ou seja, bem como novo, da avaliação direta, da importância global arbitrária, da depreciação como porcentagem da renda bruta, da soma dos dígitos, da linha direta, de George Kucntzle, de Ross, da Idade-vida útil, método Heidecke e combinado de Ross-Heidecke. Quanto aos métodos baseados em juros, tem-se o método do fundo de amortização e o da depreciação do valor anual.

Segundo o mesmo autor, Ross desenvolveu um método combinado dos métodos da linha reta e da parábola de Kucntzle, que dependem exclusivamente da idade do bem, enquanto Heidecke desenvolveu um critério simples para o calculo da depreciação acumulada a ser aplicada ao custo de reposição como nova, através somente do estado em que se apresente a edificação examinada, conforme indicado na planilha 01.

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Planilha 01 - Critério para o cálculo da depreciação acumulada segundo Heidecke

Estado da Construção Depreciação (%)

a) Novo 0,00 b) Entre Novo e Regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre Regular e Reparos Simples 8,09 e) Reparos Simples 18,10 f) Entre Reparos Simples e Importantes 33,20 g) Reparos Importantes 52,60 h) Entre Reparos Importantes e Sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00

Salienta o mesmo autor que a tabela do método de Heidecke, considera única

e exclusivamente o estado do imóvel, deixando de lado fatores importantes como a vida útil e a idade. Por isso surgiu o método combinado de Ross-Heidecke para o cálculo da depreciação física, não a depreciação acumulada, através de um fator K, tirado da tabela de Ross-Heideche, planilha 02 , onde a primeira coluna representa a idade em percentual da vida útil provável e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel, conforme apresentado na mesma planilha 02.

Informa o autor que, obtido o fator K da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física a aplicar é a formula de depreciação d=1-K/100.

Planilha 02 - Tabela de Ross-Heidecke, Depreciação Física – Fator “K”

Estado de conservação Idade em % da vida a b c d e f g h

2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 33,9 53,1 75,4 4 2,08 2,11 4,55 10,0 19,8 34,6 53,6 75,7 6 3,18 3,21 5,62 11,0 20,7 35,3 54,1 76,0 8 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,9 54,6 76,3 10 5,50 5,53 7,88 13,7 22,6 36,9 55,2 76,6 12 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,9 14 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,2 16 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57,0 77,5 18 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,8 20 12,0 12,0 14,2 19,1 27,9 42,2 58,3 78,2 22 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59,0 78,5 24 14,9 14,9 17,0 21,8 30,3 43,1 59,6 78,9 26 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,3 28 17,9 17,9 20,0 24,6 32,8 45,2 61,1 79,6 30 19,5 19,5 21,5 26,0 34,1 46,2 61,8 80,0 32 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4 34 22,8 22,8 24,7 29,0 36,8 48,4 63,4 80,8 36 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,3 38 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65,0 81,7 40 28,8 28,8 29,9 33,8 41,0 51,9 65,9 82,1 42 29,9 29.8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,6 44 31,7 31,7 33,4 37,2 44,0 54,4 67,6 83,1 46 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,6 48 35,5 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 84,0 50 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,5 52 39,5 39,5 41,9 44,0 50,5 59,6 71,3 85,0 54 41,6 41,6 43,0 46,3 52,1 61,0 72,3 85,5 56 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 63,3 86,0 58 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,0 60 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,1

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62 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,7 64 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 61,3 77,5 88,2 66 54,8 54,8 55,9 58,4 69,0 69,8 78,6 88,8 68 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,4 70 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,9 72 62,2 61,9 62,9 65,0 68,8 74,6 81,9 90,6 74 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,2 76 66,9 66,9 67,7 69,6 72,8 77,9 84,3 91,8 78 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,4 80 72,0 72,0 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,1 82 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83,0 88,0 93,7 84 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,8 89,2 94,4 86 80,0 80,0 80,5 81,6 83,6 86,3 90,5 95,0 88 82,7 82,7 85,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,7 90 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,4 92 88,3 83,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,1 94 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,6 98 97,0 97,0 97,1 97,3 97,6 98,0 98,0 99,8

100 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 a – Novo e – Reparos simples b – Entre novo e regular f – Entre reparos simples e importantes c – Regular g – Reparos importantes d – Entre regular e reparos simples h – Entre reparos importantes e sem valor Não foi objeto deste trabalho a discussão das definições e testes estatísticos

de suma importância para a obtenção dos resultados obtidos.

2.2.1- ENGENHARIA DE CUSTOS Custo é um gasto relativo a um bem ou serviço. Difere da despesa, a qual

pode ser definida como um bem ou serviço consumidos direta ou indiretamente para obtenção de receitas, e é normalmente relacionada à administração, às vendas ou aos financiamentos. Esse conceito é mais aplicado à produção, pois na construção civil serviria para caracterizar os custos e as despesas relativas à construção propriamente dita. (MARTINS, 1996).

Na construção civil os custos são estimados no orçamento, documento básico de controle de custos, realizado nas primeiras fases do empreendimento. Tradicionalmente os orçamentos dividem os custos em diretos e indiretos, considerando como diretos todos os custos facilmente rastreáveis ao objeto de custo, ou seja, materiais, equipamentos, mão-de-obra e encargos sociais, e como custos indiretos, aqueles dificilmente atribuídos ao objeto de custeio referente a custos da administração, impostos e outros. Os custos diretos são estimados por composições de custos relativos às atividades de transformação da obra, através de coeficientes de consumo para cada insumo da atividade orçada, enquanto que os custos indiretos geralmente são estimados através de uma taxa percentual sobre o custo direto da obra. (III Simpósio Brasileiro de Gestão e Economia da Construção, 2003)

Segundo (TCPO – 12, 2003), composições são serviços de obras que necessitam de insumos para se efetivarem, podendo ser apresentadas por unidade de serviços; insumos representam os materiais, mão-de-obra e equipamentos que fazem parte da composição de serviços; consumo é o índice de consumo apresentado para cada insumo que está inserido na composição; verba é o valor estimado de itens ainda não definidos em projeto ou que não se enquadraram em nenhuma das classificações anteriores, e empreitada refere-se à contratação de um

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serviço, considerando-se a mão-de-obra de execução e instalação de uma parte da obra ou da obra como um todo, inclusive ficando por conta do contratado os equipamentos e ferramentas envolvidas.

BDI - Benefício de Despesas Indiretas, é a parcela do custo do serviço independente, do que se denomina custo direto, ou seja, o que efetivamente fica incorporado ao produto. Desta maneira o BDI é afetado, entre outros, pela localização, tipo de administração local exigida, impostos federais, exceto leis sociais sobre a mão-de-obra, aplicada no custo direto, e ainda deve constar desta parcela o resultado ou lucro esperado pelo construtor.

Segundo (TCPO – 09, 1992), sobre o custo de mão-de-obra operacional diretamente envolvida na execução de serviços incide uma taxa de leis sociais e riscos do trabalho, basicamente de uma soma de obrigações legais e riscos inerentes ao contrato de trabalho. Atualmente esta taxa equivale a um acréscimo de 126,68 % do custo direto da mão-de-obra.

Os custos unitários de materiais e mão-de-obra, composição de custos unitários, índices, encargos sociais, locação de equipamentos para indústria da construção civil e outros, estão disponíveis em diversos meios de comunicação impressa. (Revista Construção e Mercado, Ed. Pini, 02/2005)

Segundo Hirschfield (1996), existe desperdício em todos os setores da construção civil. Pessoas categorizadas afirmam que o desperdício atinge 33%, o que representa 9% do Produto Interno Bruto nacional, sendo os principais fatores a perda de material de retrabalho por falta de qualificação de pessoal, alta rotatividade de mão-de-obra e falta de projeto específico.

De acordo com (TCPO-09, 1992), pesquisa realizada por professores e universitários aponta para 20% de desperdício no Brasil.

3 - MATERIAIS E MÉTODOS

A essência desse trabalho versa sobre a inclusão da variável quantitativa

“patologia” na avaliação de imóveis pelo método comparativo de mercado, utilizando-se a inferência estatística, por regressão linear.

A variável “patologia” representa o quanto monetário, em moeda corrente, no Brasil, que se deve dispor para manter a edificação em estado de novo, independente da idade da construção e do acabamento.

A metodologia a ser empregada para a determinação da variável “patologia” pode ser obtida a partir de estudos sobre imóveis assemelhados, ou seja, que tenham características semelhantes quanto à vocação, tipo construtivo, área construída, dimensões do lote, padrão de acabamento, entre outras.

Pode-se, resumidamente, conceber-se para a avaliação de um imóvel pré-estabelecido e seus elementos amostrais assemelhados, para a determinação da variável “patologia”, a vistoria técnica, o estudo das anomalias, a solução para recuperação do imóvel e a quantificação dos custos relativos para a recuperação.

A vistoria técnica de todos os elementos envolvidos na avaliação deve apresentar, no seu conteúdo, informações relativas aos seus dados cadastrais legais (endereço, área do terreno, área construída, discriminação dos ambientes, habite-se, entre outras), elementos de pesquisa imobiliária (valor do imóvel, informante, situação no mercado, fatores valorizantes e desvalorizantes, vocação, padrão construtivo, entre outros), infra-estrutura urbana adjacente (rede de água potável, rede de esgoto, energia elétrica, coleta de lixo seletiva ou não, telefone, iluminação

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pública, transporte coletivo, entre outras), equipamentos comunitários adjacentes (supermercado, rede bancária, escola, creche, saúde pública, áreas de lazer, pólo comercial, entre outras) e a vistoria nos elementos amostrais propriamente ditos, inclusive no avaliando, onde verificam-se as características físicas e funcionais, reais, dos elementos amostrais pesquisados, traduzidos pelas particularidades do terreno (dimensões, topografia, tipo de solo e outras), da construção (tipo de fundação, estrutura, alvenaria, revestimentos, esquadrias, cobertura, instalações hidro-sanitárias, instalações elétricas e telefônicas, pintura, vidros, entre outras) e das condições ligadas ao meio ambiente (conforto termo-acústico e quantidade de área verde).

Os dados obtidos na vistoria técnica podem ser agrupados em planilhas, ordenadas por assunto, para cada elemento amostral, inclusive o avaliando, facilitando a interpretação dos parâmetros obtidos.

Concomitantemente com a vistoria técnica do imóvel estudado, verificam-se as anomalias em cada parte da edificação, que devem ser relacionadas com o elemento construtivo inerente da edificação, ou seja, fundação, impermeabilização, alvenaria, entre outros; lembrando que as causas e origens das anomalias, nesta fase, tratam-se de um estudo preliminar.

As anomalias devem ser descritas, fotografadas e posicionadas criteriosamente na parte onde está presente na edificação.

Torna-se imperativo a execução de um croqui, na ausência de projeto fiel as condições reais da edificação, para a localização das anomalias e dos dados geométricos obtidos, facilitando, assim, melhor intelecção das informações coletadas.

As vistorias técnicas relacionadas com as anomalias encontradas na edificação pesquisadas, elemento amostral e avaliando, podem ser expressas, didaticamente, em forma de planilhas, onde são apresentadas, como sugestão, no capítulo do estudo de caso, bem como, o croqui da edificação, em escala 1:100, identificando a planta, corte A-A, corte B-B, implantação e posição das anomalias.

Na identificação das anomalias, suas causas e origens, podem não ser utilizados os testes destrutivos de materiais e sim inspeção visual conforme preconiza a norma brasileira de desempenho de edifícios habitacionais de até cinco pavimentos (parte 1: Requisitos gerais, NBR.02:136.01.001, 2004).

Os testes destrutivos podem e devem ser utilizados para melhor elucidação de anomalias que envolvam estudo específico, ou seja, agravos com relação ao revestimento da fachada de um edifício vertical, incertezas quanto a resistência do concreto de uma peça estrutural, entre outras. O que não é escopo deste trabalho.

A trena, a máquina fotográfica digital, o nível de mão, o prumo, a régua de pedreiro, o prumo de corda, o martelo de borracha e materiais de escritório podem ser utilizados como equipamentos e ferramentas nas vistorias técnicas.

Na posse das vistorias técnicas e do croqui obtidos dos elementos amostrais e do avaliando, pode-se, definir as possíveis causas e origens das anomalias, baseadas na literatura técnica específica e corroboradas pela experiência no assunto do profissional interveniente.

Pretende-se que a quantificação dos custos dos reparos das anomalias atenda a alguns requisitos fundamentais, ou seja, manter as características arquitetônicas originais do imóvel, obtenção do melhor custo-benefício do reparo, privar pela segurança dos envolvidos nos trabalhos e terceiros e evitar impactos negativos ao meio ambiente.

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Na quantificação dos custos para a recuperação de cada anomalia, pode-se utilizar a tabela de composições de preços para orçamento (Editora PINI, 2003), com preços de materiais e mão-de-obra a serem apurados no mercado local. Na ausência de parâmetros para a composição de orçamento de algum serviço de reparo, adota-se uma verba para traduzir o custo em questão, o que representa uma exceção à regra e deve ser evitado.

Deve-se adotar nos orçamentos as taxas de leis sociais, atualmente no patamar de 126,68% (Editora PINI, 2003); a taxa de benefício de despesas indiretas (BDI), no caso 20% (usual) sobre o preço de materiais e mão-de-obra, e o custo das sobras de materiais após o término dos reparos, com base na quantidade total recebida e utilizada da embalagem original.

A soma dos orçamentos de cada anomalia reparada, representada por moeda corrente do Brasil, origina a variável quantitativa “patologia”.

A definição das causas e origens prováveis das anomalias, bem como a quantificação dos custos dos reparos, podem ser organizadas em forma de planilhas; outrossim, podem ser compiladas conforme expostas no capítulo “Estudo de Caso”.

Os materiais adotados para a definição das anomalias e obtenção de seus custos, baseiam-se nos equipamentos usuais de escritório (telefone, microcomputador e periféricos, fax-modem, Internet, entre outros).

Quando da utilização do método comparativo de dados de mercado pelo tratamento científico de inferência estatística por regressão linear, conforme ABNT (NBR-14653-2,2004), visa-se à otimização do grau de precisão e de fundamentação da avaliação, onde através de uma fórmula, editada na mesma, N = 4(k+1), sendo “N” o número de elementos a serem pesquisados e “k” o número de variáveis independentes do modelo, obtendo-se, a princípio, o grau de fundamentação II.

Pode-se, adotar diversas variáveis independentes, que são as oriundas das vistorias técnicas, tais como a área do terreno, a área construída, a distância do pólo comercial, o padrão de acabamento da edificação, o índice fiscal, entre outras, que, em conjunto com a variável “patologia” venham a compor a modelagem inferencial avaliatória. Outrossim, a variável dependente pode ser expressa pelo valor unitário, ou seja, o valor do imóvel dividido pela área construída real da edificação expressa em R$/m2.

O valor do imóvel apresenta-se através de pesquisa a imobiliárias locais ou a corretores credenciados junto ao Creci, onde se entende que estes têm pleno conhecimento do mercado imobiliário local.

Utilizando-se dos dados coletados e calculado (“patologia”), pode-se, através de programa computacional específico para avaliação de imóveis, obter-se a estimativa da valoração do imóvel avaliando.

Neste trabalho optou-se por apresentar um parâmetro do método avaliatório estudado, ou seja, permitiu-se a substituição da variável “patologia” pela variável “depreciação” fornecida pelo método de Ross-Heidecke, estimando-se a vida útil do imóvel em 50 anos e atribuindo-se a prerrogativas inerentes a este método, mas mantendo-se as mesmas variáveis independestes e dependente utilizadas no primeiro método.

As definições teóricas da modelagem inferencial, os testes estatísticos utilizados,os conceitos sobre o mercado imobiliário e os critérios analíticos sobre a depreciação de imóveis, não são parte do escopo deste trabalho.

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4- ESTUDO DE CASO

O estudo de caso contempla a cidade de Bauru, situada no Estado de São

Paulo, no Brasil, com área territorial de 673 km², latitude -22,31472 graus, longitude -49,06056 graus, com população estimada em 350.492 habitantes no ano de 2005 (IBGE,2005), distante 343 km da capital do estado e tendo como rotas as rodovias SP-300, SP-209 e SP-280.

A cidade apresenta-se como uma das mais importantes da região noroeste do interior paulista, impulsionada pelas novas tecnologias, onde o comércio e as atividades estudantis apresentam-se em destaque a partir do ano 2000, segundo os estudiosos do assunto.

Por se tratar de estudo de caso real, houve-se por bem manter em sigilo os nomes dos proprietários dos imóveis, permutaram-se os endereços e omitiram-se as imobiliárias contatadas na pesquisa dos elementos amostrais e do avaliando.

A pesquisa foi realizada nos meses de janeiro e fevereiro do ano de 2006, sendo investigados 24 imóveis, elementos amostrais e um avaliando, procurando atingir imóveis assemelhados na faixa de preço de mercado entre R$ 45.000,00 a R$ 115.000,00, onde se acredita que atenda a classe média local.

Consideram-se, nas vistorias dos imóveis, tabelas descritivas das características construtivas, legais, anomalias exógenas e endógenas dos elementos amostrais, situação no contexto urbano , entre outros, que fazem parte do contexto do trabalho original. Verificando-se as anomalias, pode-se, determinar suas causas e origens prováveis propondo-se as alternativas para a recuperação.

Neste estudo de caso, foram observados para o imóvel avaliando, as anomalias que estão referenciadas por um código que está registrado na planta geral do avaliando (figura 02) e nas planilhas técnicas de vistoria. Este código permite facilitar o estudo e está expressa em números que representam o item principal, e as letras, a quantidade observada deste item.

Exemplificando-se, constata-se que a referência 2.1.A, significa que há uma anomalia (A), no item fundações (2) na broca (2.1).

Pretende-se, desta forma, apresentar as anomalias mais importantes encontradas no imóvel avaliando, com suas causas prováveis e alternativas de reparo.

1-ANOMALIA 2.1 Descrição

Rachadura na parede do eixo 8, formando ângulo de 45º, sobre a porta da sala.

Ref: anomalia 2.1.A Causa provável Recalque diferencial da fundação, com origem na congruência do eixo 8

com eixo I, devido a infiltração de águas pluviais no local e provável sub dimensionamento da fundação.

Alternativa de reparo Corrigir as infiltrações e realizar reforço de fundação com a aplicação de

estaca mega, apenas na interseção dos eixos 8 x 1.

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2-ANOMALIA 2.2.5 Descrição Fissuras na alvenaria das fachadas próximas aos caixilhos. Ref: anomalia 2.2.5.A Causa provável Fissuras devido a não execução de vergas e contra-vergas na alvenaria. Alternativa de reparos Utilização de artifício de pintura, ou seja, tratamento da fissura com

mastique a base de poliuretano e calafetação com tela de pvc e massa acrílica. Comercialmente esta solução é denominada “curativo de parede”.

3-ANOMALIA - 2.2.3 Descrição Fissura horizontal no nível do respaldo da alvenaria do eixo 4. Ref.: anomalia 2.2.3.A Causa provável Dilatação térmica da laje e sub-dimensionamento da cinta de amarração

do respaldo. Alternativa de reparo Induzir o caminhamento da fissura com sulco nivelado, através de

máquina tipo serra mármore, com posterior tratamento da junta com mastique a base de poliuretano.

4-ANOMALIA-2.3.3 Descrição Fenda vertical no muro divisório do eixo A com eixo 8. Ref: anomalia 2.3.3.A Causas prováveis Ausência de amarração da alvenaria, dilatação térmica do conjunto e

funcionabilidade estrutural com características distintas do muro com relação a parede existente.

Alternativa de reparo Tratamento da junta com aplicação de mastique a base de poliuretano. 5-ANOMALIA - 2.8 Descrição. Pintura da edificação desgastada. Ref: 2.8.1.I-A, 2.8.1.II-A e 2.8.2.A. Causas Prováveis Efeito de intempéries, danos causados pela utilização do imóvel e prazo

vencido no desempenho da pintura. Alternativa de reparo Re-pintura geral. 6 - ANOMALIA - 2.9 Descrição Corrosão nos caixilhos de ferro na face interior dos ambientes. Código: 2.8.1.III-A, 2.9.A

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Causas Prováveis Infiltração de água por condensação, limpeza dos vidros com adição de

produtos químicos, pela ausência de massa de vidro do lado interno da edificação. Alternativa de reparos Remoção dos vidros, tratamento da corrosão, proteção do caixilho com

pintura e recolocação dos vidros com massa dupla. 7 - ANOMALIA 2.11.4.A Descrição Tubo de queda das águas pluviais do telhado, na posição de intersecção

do eixo 8 com o eixo I, descarregando na superfície da pavimentação externa provocando infiltrações e alagamento na sala.

Causas prováveis Deficiência no projeto de instalações hidráulicas pela não previsão de

captação e condução corretas de águas pluviais. Alternativa de reparo Execução de caixa coletora, com caixilho e grelha, e a condução de

água por condutor embutido no piso, conduzindo as águas pluviais e outras, para a via pública.

Nas figuras 02, 03, 04, 05 e 06 são apresentada respectivamente, a planta geral do avaliando, corte e implantação, foto da fenda vertical no muro divisório (anomalia 2.3.3), foto da área de infiltração de águas pluviais (anomalia 2.11.4.A) e a foto da fenda ocasionada por recalque diferencial (2.11).

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Figura 02 – Planta geral do Avaliando

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Figura 03 – Corte e Implantação

As figuras 04, 05 e 06 referem-se às anomalias principais detectadas no

imóvel.

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Figura 04 – Fenda vertical

Figura 05 – Área de infiltração de águas pluviais

Figura 06 – Trinca ocasionada por recalque diferencial.

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Validando-se as melhores alternativas para as sete anomalias encontradas no imóvel avaliando, os cálculos de materiais e mão-de-obra, com a inclusão de leis sociais (126,68%) e do B.D.I.(20%),adotado. Foram utilizadas planilhas que se apresentam auto explicativas com relação a quantidade de materiais empregados e dos honorários de mão-de-obra despendida, sendo exibida neste trabalho, apenas o resumo destas.

Basicamente adotou-se a tabela de composição de preços para orçamentos (Editora Pini, 2003). Os preços dos materiais foram obtidos através de consulta no mercado local afim e os da mão-de-obra os praticados pela Prefeitura do Município, no período de janeiro a fevereiro do ano de 2006.

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A planilha 03 apresenta o custo total das anomalias do imóvel avaliando, que por sua vez quantifica a variável “patologia” para o mesmo imóvel, no valor de R$11.271,18.

Obedecendo-se os métodos adotados na determinação da variável “patologia”

para o imóvel avaliando, obteve-se os valores desta mesma variável para os elementos amostrais que podem ser constatados na planilha resumo da variável “patologia” , planilha 04. Planilha 04 – Valores da variável “Patologia”

Elemento Endereço Patologia (R$)

1 Rua Afonso Simonetti 18.620,00 2 Rua Antonio Alves 17.580,00 3 Rua Floriano Peixoto 12.300,00 4 Rua Antonio Molina 7.500,00 5 Rua Cel. Gustavo Maciel 18.600,00 6 Rua Vicente P. Savastano A 16.000,00 7 Rua Guaicurus 8.236,00 8 Rua Rio Grande do Norte 23.600,00 9 Rua Luiz Bonetti A 6.840,00 10 Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar 18.500,00 11 Rua Claudio Sebastiao Ferreir 7.000,00 12 Rua Major Fonseca Osório 16.000,00 13 Rua Vicente P. Savastano B 12.300,00 14 Rua Guttemberg de Campos 13.900,00 15 Rua Luiz Bonetti B 4.698,00 16 Rua José Lucio 35.200,00 17 Rua São Gonçalo 9.658,00 18 Rua Agide Bozzini 6.200,00 19 Rua Luiz Svizero 5.600,00 20 Rua Caetano Sampieri 17.654,00 21 Rua Capitão João Antonio 18.000,00 22 Rua Xingu 2.100,00 23 Rua Paulino Raphael 14.250,00 24 Rua D´Annucio Camarosano 7.500,00

Planilha 03 - Custo Total da “Patologia” do Avaliando

Anomalia 01 R$ 316,80 Anomalia 02 R$ 53,73 Anomalia 03 R$ 102,34 Anomalia 04 R$ 12,79 Anomalia 05 R$ 8.292,49 Anomalia 06 R$ 1.078,29 Anomalia 07 R$ 597,02

Sobras de material R$ 817,73

Total= R$ 11.271,18

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Utilizou-se do método comparativo direto de dados de mercado para a

estimativa do valor do imóvel avaliando, com tratamento científico da inferência estatística por regressão linear.

Por tratar-se de uma metodologia complexa, teoricamente, e inexeqüível na prática sem a utilização de programas computacionais, adotou-se um programa específico para avaliação de imóveis urbanos, que se mostra plenamente satisfatório às exigências das Normas Brasileiras de avaliações de imóveis pertinentes, e permanece bem conceituado por profissionais da área de engenharia de avaliações no Brasil.

Optou-se por denominar a modelagem que atribui a variável quantitativa “patologia”, por “PATOLOGIA”, que apresenta as variáveis independentes Distancia ao Pólo (Km), Índice Fiscal (adimensional), Área Construída (m²), Padrão de Acabamento (adimensional) e Patologia (R$), sendo o Valor Unitário (R$/m²) a variável dependente que representa o quociente entre o valor do imóvel pela sua área construída.

A variável independente Distancia ao Pólo (Km) pode ser obtida através do mapa de localização dos elementos representativos na figura 07. Foram efetivados 3 pólos comerciais importantes na cidade de Bauru, constatados na planilha 05 . As distâncias foram mensuradas através das vias de acesso entre o elemento amostral com relação ao pólo comercial mais próximo, com relativa imprecisão e medidas em quilômetros.

Planilha 05 – Distâncias dos elementos ao pólo mais próximo

Elemento Endereço Complemento Distância ao Pólo(Km)

1 Rua Afonso Simonetti Bela Vista 1,37 2 Rua Antonio Alves Centro 0,60 3 Rua Floriano Peixoto Vila Ascenção 2,80 4 Rua Antonio Molina Jardim Marambá 1,73 5 Rua Cel. Gustavo Maciel Centro 0,20 6 Rua Vicente P. Savastano A Jardim Alvorada 2,32 7 Rua Guaicurus Jardim Cardia 1,00 8 Rua Rio Grande do Norte Jardim Cardia 1,01 9 Rua Luiz Bonetti A Jardim Pagani 3,83 10 Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar Presidente Geisel 1,93 11 Rua Claudio Sebastiao Ferreir Jd. Colonial 1,67 12 Rua Major Fonseca Osório Parque Vista Alegre 1,98 13 Rua Vicente P. Savastano B Jardim Alvorada 2,32 14 Rua Guttemberg de Campos Jardim Marambá 1,73 15 Rua Luiz Bonetti B Jardim Pagani 3,90 16 Rua José Lucio Vila Regis 0,96 17 Rua São Gonçalo Vila Perroca 1,04 18 Rua Agide Bozzini Parque Santa Cecília 2,53 19 Rua Luiz Svizero Parque Araruna 3,07 20 Rua Caetano Sampieri Cidade Universitária 1,20 21 Rua Capitão João Antonio Alto Higienópolis 1,77 22 Rua Xingu Alto Higienópolis 1,80 23 Rua Paulino Raphael Jardim América 1,84 24 Rua D´Annucio Camarosano Jardim Paraíso 3,06

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Figura 07 – Localização dos elementos na cidade de Bauru-SP

A variável independente Índice Fiscal foi obtida diretamente da Prefeitura do

Município de Bauru, onde se utilizou o coeficiente Índice Fiscal, determinado na planilha 06. Planilha 06 - Índice Fiscal

Elemento índice fiscal (R$/m²) Coeficiente do índice Fiscal

1 70 0,26 2 250 0,93 3 80 0,30 4 95 0,35 5 140 0,52 6 35 0,13 7 85 0,31 8 70 0,26 9 50 0,19 10 50 0,19

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11 60 0,22 12 70 0,26 13 35 0,13 14 95 0,35 15 50 0,19 16 90 0,33 17 180 0,67 18 35 0,13 19 50 0,19 20 270 1,00 21 135 0,50 22 165 0,61 23 80 0,30 24 25 0,09 AV 150 0,56

Para a variável independente Padrão de acabamento, utilizou-se o

Resumo de padrões de acabamentos Sinapi, representados na planilha 07, onde constata-se a relação dos acabamentos com o padrão do imóvel. A cor acinzentada representa as características do imóvel avaliando. Sendo esta variável classificada como dicotômica, adotou-se o valor “zero” para os imóveis de padrão baixo ou mínimo e o valor “um” para os padrões normal e alto.

Planilha 07 – Padrão de acabamento como variável dicotômica

Elemento Padrão acabamento

1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 1 7 0 8 0 9 1

10 0 11 1 12 0 13 0 14 0 15 1 16 0 17 0 18 0 19 0 20 0 21 1 22 0 23 0 24 1

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A planilha ”PATOLOGIA” representada na planilha 08, elenca todas as informações necessárias para a determinação da estimação do valor do imóvel avaliando.

Para ás variáveis presentes no modelo, pode-se prever o crescimento ou não da função transformada com relação às leis de mercado, ou seja, para o valor unitário (R$/m²) admite-se crescimento negativo, pois, quanto maior o valor do imóvel menor o valor unitário. Para “PATOLOGIA”, imagina-se o crescimento negativo, quanto maior os custos dos reparos menor o valor do imóvel; no caso da distancia ao Pólo, acredita-se que tenha crescimento negativo, quanto maior a distancia menor o valor; o Padrão de Acabamento deve apresentar crescimento positivo, quanto melhor o padrão mais agrega valor ao patrimônio. Para a área construída admite-se crescimento positivo, quanto maior a área construída, maior será o valor do imóvel: e, finalmente, o Índice Fiscal que pressupõe-se que tenha crescimento positivo, quanto maior mais valorizada será a edificação.

Planilha 08: Tabela Geral da modelagem inferencial – “PATOLOGIA”

Item Endereço Complemento Area Construida (m²)

Distância ao Pólo(Km)

Indice Fiscal

Patologia (R$)

Padrão acabam.

Valor Unitario (R$/m²)

1 Rua Afonso Simonetti Bela Vista 116,81 1,37 0,26 18.620,00 0 479,41 2 Rua Antonio Alves Centro 133,28 0,60 0,93 17.580,00 0 337,64 3 Rua Floriano Peixoto Vila Ascenção 139,32 2,80 0,30 12.300,00 0 394,77 4 Rua Antonio Molina Jd Marambá 162,55 1,73 0,35 7.500,00 0 430,64 5 Rua Cel. Gustavo Maciel Centro 220,30 0,20 0,52 18.600,00 0 295,05 6 Rua Vicente P. Savastano A Jd Alvorada 186,00 2,32 0,13 16.000,00 1 403,23 7 Rua Guaicurus Jd Cardia 87,45 1,00 0,31 8.236,00 0 686,11 8 Rua Rio Grande do Norte Jd Cardia 196,93 1,01 0,26 23.600,00 0 294,52 9 Rua Luiz Bonetti A Jd Pagani 180,00 3,83 0,19 6.840,00 1 483,33

10 Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar Pres Geisel 154,90 1,93 0,19 18.500,00 0 420,00

11 Rua Claudio Sebastiao Ferreira Jd. Colonial 180,68 1,67 0,22 7.000,00 1 525,79

12 Rua Major Fonseca Osório Pq Vista Alegre 192,00 1,98 0,26 16.000,00 0 286,46 13 Rua Vicente P. Savastano B Jd Alvorada 101,52 2,32 0,13 12.300,00 0 640,27 14 Rua Guttemberg de Campos Jd Marambá 118,83 1,73 0,35 13.900,00 0 462,85 15 Rua Luiz Bonetti B Jd Pagani 213,30 3,90 0,19 4.698,00 1 421,94 16 Rua José Lucio Vila Regis 106,28 0,96 0,33 35.200,00 0 329,32 17 Rua São Gonçalo Vila Perroca 106,00 1,04 0,67 9.658,00 0 754,72 18 Rua Agide Bozzini Pq Sta Cecília 144,00 2,53 0,13 6.200,00 0 340,00 19 Rua Luiz Svizero Pq Araruna 75,34 3,07 0,19 5.600,00 0 464,56

20 Rua Caetano Sampieri Cidade Universitária 158,76 1,20 1,00 17.654,00 0 661,38

21 Rua Capitão João Antonio Alto Higienópolis 142,03 1,77 0,50 18.000,00 1 774,48 22 Rua Xingu Alto Higienópolis 206,85 1,80 0,61 2.100,00 0 338,41 23 Rua Paulino Raphael Jardim América 231,53 1,84 0,30 14.250,00 0 388,72 24 Rua D´Annucio Camarosano Jardim Paraíso 204,72 3,06 0,09 7.500,00 1 537,32

A partir dos dados apresentados na planilha 08 operou-se o programa computacional e obteve-se os resultados apresentados na planilha 09

Planilha 09 - Resultado – “PATOLOGIA” Modelo:

“PATOLOGIA” Data de Referência: 02/2006 Informações Complementares: Número de variáveis: 6 Número de variáveis consideradas: 6 Número de dados: 24 Número de dados considerados: 22 Resultados Estatísticos: Coeficiente de Correlação: 0,9200298 / 0,9198947 Coeficiente Determinação: 0,8464549 Fisher-Snedecor: 17,64 Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos: 72% dos residuos situados entre -1 e + 1 s 95% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig. AREA CONSTR. (m²) x² -7,59 0,01 DIST. POLO (Km) x -1,98 6,49 INDIE FISC. x² 3,75 0,17 DEPR. PATOLOGIA (R$) x² -3,59 0,25 PAD. ACAB. x 5,92 0,01 Equação de Regressão: ln (VALOR UNIT. (R$/m²)) = +6,661087492 -1,905409268E-005 * AREA

CONSTR. (m²)² -0,08877054541 * DIST. POLO (Km) +0,5597617928 * INDICE FISC.² -4,613288408E-010 * DEPR. PATOLOGIA (R$)² +0,5010402814 * PAD. ACAB.

Correlações entre variáveis Isoladas Influência AREA CONSTR. (m²) DIST. POLO (Km) 0,13 0,44 INDICE FISC. 0,01 0,63 DEPR. PATOLOGIA (R$) -0,14 0,63 PAD. ACAB. 0,42 0,84 VALOR UNIT. (R$/m²) -0,49 0,88 DIST. POLO (Km) INDICE FISC. -0,42 0,05

39

DEPR. PATOLOGIA (R$) -0,48 0,61 PAD. ACAB. 0,52 0,59 VALOR UNIT. (R$/m²) 0,03 0,44 INDICE FISC. DEPR. PATOLOGIA (R$) 0,06 0,36 PAD. ACAB. -0,24 0,59 VALOR UNIT. (R$/m²) 0,32 0,68 DEPR. PATOLOGIA (R$) PAD. ACAB. -0,23 0,58 VALOR UNIT. (R$/m²) -0,31 0,67 PAD. ACAB. VALOR UNIT. (R$/m²) 0,25 0,83 No término do método elaborado pelo programa computacional, obteve-se o

valor da variável dependente Custo Unitário (R$/m²), com a participação de três transformações (x, x², ln(x)), gerando 52 equações.

Analisando os resultados obtidos na planilha 09, verifica-se a presença de dois elementos espúrios, 2 e 23.

Todas as variáveis independentes foram importantes para o modelo, pois obtiveram grau de significância abaixo de 10 pontos.

Verifica-se que o coeficiente de determinação 0,846, valida fortemente o modelo, pois está dentro da faixa de mercado, ou seja, entre 0,65 e 0,95.

O coeficiente de correlação 0,920 / 0,919 apresenta-se com bons níveis de correlação entre as variáveis do modelo.

Na figura 8,apresenta-se a função estimativa do modelo inferencial produzido pelo programa computacional.

As previsões de crescimentos das funções estão confirmadas pela analise dos gráficos representados nas figuras 09 a 13, percebe-se que as mesmas não apresentam pontos de inflexão acentuados o que torna o modelo apto, neste aspecto.

Figura 08 – função estimativa

40

Utilizando-se, ainda, do programa computacional adotado, extraiu-se os valores da variável dependente Valor Unitário(R$), conforme registrados na tabela Resumo De Valor Unitário – “– “PATOLOGIA”; Planilha 10.

Planilha 10 : Resumo de Valor Unitário – “PATOLOGIA”

Valor Unitário

Valor(R$/m²) Amplitude(%)

Mínimo 404,92 5,96 Médio 430,59 ----------- Máximo 457,90 6,34

Para a determinação do valor do imóvel avaliando, opera-se aritmeticamente

o produto entre a área construída e o valor unitário médio, sendo este utilizado pelo critério do avaliador, conforme demonstrado na expressão denominada de calculo do Valor do avaliando.

Calculo do Valor do Avaliando: Valor do Avaliando = Área Construída x Valor Unitário VA = Ac x VUNIT. VA = 170,24m² x 430,59(R$/m²) VA = R$ 73303,64 Logo, o valor final do Avaliando é de R$ 73.304,00. A determinação do grau de fundamentação do modelo inferencial, conforme

preconiza a NB-14653-2, apresenta-se explicitada na tabela Fundamentação-Precisão, planilha 11, e planilha de enquadramento dos laudos segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de Regressão Linear, planilha 12.

Planilha 11 - Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear

Grau Item Descrição III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas as variáveis analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo

Adoção de situação paradigma

2 Coleta de dados de mercado

Características conferidas pelo autor do laudo

Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo

Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros

3 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes

4 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo

5 Extrapolação Não admitida

Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável.

Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, simultaneamente

6

Nível de significância �somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

7

Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados

1% 5% 10%

Nota: Observar 9.1 a 9.3 desta Norma.

Planilha 12 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação o caso de utilização de modelos de regressão linear

Graus III II I Pontos Mínimos 18 11 7

Itens obrigatórios no grau correspondente

3, 5, 6 e 7, com os demais no mínimo no grau II

3, 5, 6 e 7 no mínimo no grau II

Todos, no mínimo no grau I

Conforme verificado, conclui-se que se obteve o grau de fundamentação II e

grau de precisão III, conforme item 9.2.2 da NBR 14653-2. De modo a se obter um parâmetro para a estimativa do valor do imóvel

avaliando, conforme representado no modelo anterior, optou-se pelo método de Ross-Heidecke como um parâmetro, tendo-se a precaução de se manter as mesmas variáveis dependentes e independentes, substituindo-se, apenas, a variável “Patologia” pela variável “Depreciação”.

A determinação da idade aparente do imóvel e do nível de reparos encontram-se na planilha 13.

42

Planilha 13 : Depreciação Ross-Heidecke

Elemento Idade Aparente (anos)

Nível de Reparo % de vidaDepreciação (%)

1 34 F 68 71,4 2 42 G 84 89,2 3 36 F 72 74,6 4 10 D 20 19,1 5 34 G 68 79,7 6 8 G 16 57 7 18 F 36 49,5 8 38 G 76 84,3 9 10 D 20 19,1 10 28 G 56 63,3 11 10 D 20 19,1 12 26 F 52 59,6 13 12 F 24 43,1 14 32 F 64 61,3 15 8 C 16 11,6 16 46 G 92 94,5 17 26 D 52 44 18 20 E 40 41 19 8 D 16 16,6 20 22 F 44 54 21 12 D 24 21,8 22 28 G 56 63,3 23 14 F 28 45,2 24 6 F 12 37,7

A Depreciação obtida para cada elemento amostral, determinada pelo método

de Ross-Heidecke, tornou-se a variável independente “Depreciação”, com características desvalorizantes referentes ao imóvel Avaliando.

O novo modelo, semelhante ao anterior, está representado na planilha da modelagem ,” HEIDECKE”conforme planilha 14.

43

Planilha 14 – “ HEIDECKE”

Elemento Endereço Complemento Area

construida(m²)

Distância ao

Pólo(Km)

Indice Fiscal Depreciação

Padrão Acaba-mento

Valor Uni-tario

(R$/m²)

1 Rua Afonso Simonetti Bela Vista 116,81 1,37 0,26 71,4 0 479,41 2 Rua Antonio Alves Centro 133,28 0,6 0,93 89,2 0 337,64 3 Rua Floriano Peixoto Vila Ascenção 139,32 2,8 0,3 74,6 0 394,77 4 Rua Antonio Molina Jd Marambá 162,55 1,73 0,35 19,1 0 430,64 5 Rua Cel. Gustavo Maciel Centro 220,3 0,2 0,52 79,7 0 295,05 6 Rua Vicente P. Savastano A Jd Alvorada 186 2,32 0,13 57 1 403,23 7 Rua Guaicurus Jd Cardia 87,45 1 0,31 49,5 0 686,11 8 Rua Rio Grande do Norte Jd Cardia 196,93 1,01 0,26 84,3 0 294,52 9 Rua Luiz Bonetti A Jd Pagani 180 3,83 0,19 19,1 1 483,33 10 Rua Cyrenio Ferraz de Aguiar Pres Geisel 154,9 1,93 0,19 63,3 0 420 11 Rua Claudio Sebastiao Ferreir Jd Colonial 180,68 1,67 0,22 19,1 1 525,79 12 Rua Major Fonseca Osório Pq Vista Alegre 192 1,98 0,26 59,6 0 286,46 13 Rua Vicente P. Savastano B Jd Alvorada 101,52 2,32 0,13 43,1 0 640,27 14 Rua Guttemberg de Campos Jd Marambá 118,83 1,73 0,35 61,3 0 462,85 15 Rua Luiz Bonetti B Jd Pagani 213,3 3,9 0,19 11,6 1 421,94 16 Rua José Lucio Vila Regis 106,28 0,96 0,33 94,5 0 329,32 17 Rua São Gonçalo Vila Perroca 106 1,04 0,67 44 0 754,72 18 Rua Agide Bozzini Pq Santa Cecília 144 2,53 0,13 41 0 340 19 Rua Luiz Svizero Pq Araruna 75,34 3,07 0,19 16,6 0 464,56 20 Rua Caetano Sampieri Cidade Universitária 158,76 1,2 1 54 0 661,38 21 Rua Capitão João Antonio Alto Higienópolis 142,03 1,77 0,5 21,8 1 774,48 22 Rua Xingu Alto Higienópolis 206,85 1,8 0,61 63,3 0 338,41 23 Rua Paulino Raphael Jd América 231,53 1,84 0,3 45,2 0 388,72 24 Rua D´Annucio Camarosano Jd Paraíso 204,72 3,06 0,09 37,7 1 537,32

A partir dos dados obtidos, operou-se o programa computacional SisRen –

1.71 Pelli Sistemas e obteve-se os resultados apresentados na planilha 15.

Planilha 15 – RESULTADOS- “HEIDECKE” Modelo: ” HEIDECKE” Data de Referência: quinta-feira, 16 de fevereiro de 2006 Informações Complementares: · Número de variáveis: 6 · Número de variáveis consideradas: 6 · Número de dados: 24 · Número de dados considerados: 24 Resultados Estatísticos:

· Coeficiente de Correlação: 0,8660928 / 0,8686272

· Coeficiente Determinação: 0,750117 · Fisher-Snedecor: 10,81 · Significância modelo: 0,01

44

Normalidade dos resíduos: · 75% dos residuos situados entre -1 e + 1 s · 100% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 s · 100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 s Outliers do Modelo: 0

Variáveis Equação t-Observado Sig. AREA CONST(m²) x -4,34 0,04 DIST.POLO(Km) x² -1,99 6,2 INDICE FISCAL x² 2 6,12 DEPRECIAÇÃO x² -4,29 0,04 PAD. ACAB. x 2,62 1,75 Equação de Regressão: ln (VALOR UNIT.) = +6,889794172 -0,003695043837 * AREA CONST(m²) – 0,02302810177 * DIST.POLO(Km)² +0,2990298926 * INDICE FISCAL² - 7,375263761E-005 * DEPRECIAÇÃO² +0,2780564274 * PAD. ACAB. Correlações entre variáveis Isoladas Influência · AREA CONST(m²)DIST.POLO(Km) 0,19 0,28 INDICE FISCAL -0,06 0,32 DEPRECIAÇÃO -0,05 0,43 PAD. ACAB. 0,37 0,58 VALOR UNIT. -0,45 0,72 · DIST.POLO(Km) INDICE FISCAL -0,43 0,08 DEPRECIAÇÃO -0,55 0,52 PAD. ACAB. 0,56 0,48 VALOR UNIT. 0,04 0,42 · INDICE FISCAL DEPRECIAÇÃO 0,27 0,33 PAD. ACAB. -0,26 0,24 VALOR UNIT. 0,15 0,43 · DEPRECIAÇÃO PAD. ACAB. -0,5 0,19 VALOR UNIT. -0,57 0,71 · PAD. ACAB. VALOR UNIT. 0,28 0,53

No término do método elaborado pelo programa computacional obteve-se o

valor da variável dependente Custo Unitário (R$/m²), com a participação de três transformações (x, x², ln(x)), gerando 52 equações.

Analisando os resultados obtidos na planilha verifica-se que não houve elementos espúrios.

45

Todas as variáveis independentes foram importantes para o modelo, pois obtiveram grau de significância abaixo de 10 pontos.

Verifica-se que o coeficiente de determinação 0,750 valida o modelo, pois está dentro da faixa de mercado, ou seja, entre 0,65 e 0,95.

O coeficiente de correlação 0,866/0,868, apresenta-se com níveis razoáveis entre as variáveis do modelo.

As previsões de crescimentos das funções estão confirmadas pela analise dos gráficos, percebe-se que as mesmas não apresentam pontos de inflexão acentuadas o que torna o modelo apto, neste aspecto.

Utilizando-se, o programa computacional adotado, extraiu-se os valores da variável dependente Valor Unitário(R$), conforme registrados na tabela Resumo De Valor Unitário- ” HEIDECKE”, planilha 16.

Planilha 16 : Resumo de Valor Unitário-Heidecke

Valor Unitário Valor(R$/m²) Amplitude Mínimo 409,05 7,01 Médio 439,90 ----------- Máximo 473,07 7,54

Obteve-se o valor para o avaliando de R$71.829,00, com grau de

fundamentação II e precisão III, utilizando-se da mesma marcha de cálculo do modelo inferencial anterior..

5 - APRESENTAÇÃO E ANÁLISE DOS RESULTADOS

Conclui-se neste trabalho que a inclusão da variável quantitativa “patologia”

aplicado no método comparativo direto de dados de mercado, pelo tratamento cientifico da inferência estatística, por regressão linear, mostrou-se significativo, sendo que o modelo da qual participou apresentou superioridade no coeficiente de correlação, no coeficiente de determinação, no coeficiente de determinação ajustado, na distribuição de resíduos e no teste de Fisher- Snedecor, comparado com a variável “Depreciação” aplicada no modelo que utilizou-se o método de Ross-Heidecke. Pode-se, verificar estes fatos analisando-se as planilhas 17 e 18.

46

Planilha 17 – Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”

Modelo Variáveis Independentes

Qualificação das Variáveis Função Significância

(%) Crescimento da Função

T Observado

Área Construída (m²) Quantitativa

ln(x) 0,01 Negativo -7,59

Distância ao Pólo (Km) Quantitativa x 6,48 Negativo -1,98

Índice Fiscal Quantitativa x² 0,17 Positivo 3,75 Patologia (R$) Quantitativa x² 0,24 Negativo -3,59

“

PATO

LOG

IA”

Padrão de Acabamento Dicotômica x 0,01 Positivo 5,92

Área Construída (m²) Quantitativa

x 0,04 Negativo -4,34

Distância ao Pólo (Km) Quantitativa x² 6,20 Negativo -1,99

Índice Fiscal Quantitativa x² 6,12 Positivo 2,00 Depreciação Quantitativa x² 0,04 Negativo -4,29 ”

HEI

DEC

KE”

Padrão de Acabamento Dicotômica x 1,75 Positivo 2,62

Planilha 18 – Comparativa “PATOLOGIA” x ” HEIDECKE”

(Validação) Modelo Coeficiente

de Correlação

Coeficiente de Determinação

Coeficiente de Determinação Ajustado

Distribuição de Resíduos

Coeficiente de Fisher-Snedecor

Patologia 0,9200298 / 0,9198947

0,8464549 0,7984721 72 - 95 - 100 17,64

Ross-Heidecke

0,8660928 / 0,8686272

0,7501167 0,6807047 75 - 100 - 100 10,81

O valor do imóvel avaliando obtido com a participação da variável “Patologia”

quantificou-se em R$73.303,64 e da “Depreciação” em R$74.888,57, que apresenta a diferença de R$1.584,93, diferença esta insignificante na área de avaliação de imóveis, mas representativa para o orçamento da grande maioria dos consumidores brasileiros, principalmente nos períodos de recessão e baixa inflação no país.

Considera-se o método avaliatório que preconiza a variável “Patologia’, um método detalhista, com características analíticas e fundamentadas por princípios técnicos e logísticos na seara da engenharia civil, pode-se utilizar o método de Ross-Heidecke como um parâmetro.

Obtiveram-se, alguns resultados que, embora não sejam relevantes neste estudo, merecem ser divulgados, dentre os quais a contabilidade das patologias de construção constatadas na figura 09, onde as anomalias resultantes de projeto obtiveram destaque.

ORIGENS DAS PATOLOGIAS

PROJETO54%EXECUÇÃO

20%

UTILIZAÇÃO26%

Figura 09 – Origens das Patologias

47

Com relação ao desperdício de materiais verificado na figura 10, representando 23% do valor total dos reparos, conclui-se que as embalagens com quantidades mínimas vendidas no comércio varejista não atendem ao custo benefício para as edificações que necessitam de intervenções dos pequenos reparos.

sobra23%

utilizado77%

Figura 10 – Desperdício de materiais

6 - RECOMENDAÇÕES FINAIS Constatam-se as divergências latentes entre os profissionais e autores da

área da engenharia de avaliações quanto a se estabelecer um método eficaz com relação à depreciação de imóveis. Neste trabalho, procura-se encaminhar a solução para tal controvérsia com a inclusão da variável depreciativa “Patologia”.

O estudo apresentado versa sobre a sistemática do método de depreciação de forma precisa e analítica, por conseguinte, onerosa e praticamente inexeqüível no cotidiano do avaliador; outrossim, perfeitamente ajustável aos laudos periciais e trabalhos contratados afins.

Entende-se a necessidade de aprofundamento do assunto com o intuito de se obter parâmetros que permitam minimizar sua complexidade, favorecendo assim, sua praticidade.

O método de Hoss-Heidecke presta-se para esta finalidade e participa vigorosamente como ferramenta depreciativa e é largamente difundida e utilizada pelos avaliadores, embora apresente resultados divergentes em função do critério na escolha da idade aparente e do estado físico do imóvel por estes profissionais, podendo provocar agravos e lesar qualquer das partes interessadas na avaliação do bem.

Com relação às perdas de materiais, recomenda-se que alguns fornecedores viabilizem, no mercado de varejo, quantidades de materiais em embalagens menores.

48

7 - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de

edifícios habitacionais até 5 pavimentos- Parte 2: Estrutura, Projeto 02.136.01.002, Rio de Janeiro 2002.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de

edifícios habitacionais até 5 pavimentos- Parte 3: Piso interno, Projeto 02.135.01.003, Rio de Janeiro, 2002.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de

edifícios habitacionais até 5 pavimentos- Parte 4: Fachadas e paredes internas, Projeto 02.135.01.004, Rio de Janeiro, 2002.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – Desempenho de

edifícios habitacionais até 5 pavimentos- Parte 5: Coberturas, Projeto 02.135.01.005, Rio de Janeiro, 2002.

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modular de barro cozido. Rio de Janeiro, 1982. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 7170: Tijolo

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Avaliação de bens – Parte 2 – Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2004. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653:

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