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ETM-CORP/ST/SEPAV - 2015

DESAPROPRIAÇÕES PARA IMPLANTAÇÃO DE FAIXA DE SERVIDÃO

COBREAP 2015

ETM-CORP/ST/SEPAV - 2015

Jorge Dumaresq Neto

Hamilton Leal Cazes

DEFINIÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO

—

• Direito do Estado que possibilita a

transferência compulsória, por justa

causa, de determinado direito patrimonial

particular ou público (respeitada a

hierarquia), ao Poder Público ou de quem

delegadamente cumpra o seu papel.

Gestor: ETM-CORP/ST/SEPAV Versão: 28/09/2015

INDENIZAÇÃO DEVERÁ SER :—

– Prévia

– Justa - Valor de mercado no momento da imissão

– Em dinheiro, com as ressalvas constitucionais

expressas.

• Cabem ainda juros:

– Compensatórios (6% a.a. sobre a diferença

verificada a partir da imissão na posse)

– Moratórios (6% a.a. a partir do trânsito em julgado)


CASOS DE DESAPROPRIAÇÃO—• Utilidade pública (transferência para o poder público é

vantajosa)

• Interesse social (coletividade)

• Necessidade pública (urgente)

• Desapropriações extraordinárias - propriedade não

está cumprindo a sua função social.

• Desapropriações confiscatórias - uso da propriedade

para cultivo ilegal de plantas psicotrópicas.


HISTÓRIA: PRIMEIRA DESAPROPRIAÇÃO—• Primeiro registro de Processo de Desapropriação – 871 A.C.• Rei Ahab & Naboth• Importância de se discutir e desenvolver métodos de

avaliação adequados (servidão / desvalorização de remanescentes)


SENTENÇA:—


FAIXAS DE SERVIDÃO DE PASSAGEM

——


CASOS DE DESAPROPRIAÇÃO—

• As faixas têm a largura determinada em função da

destinação.

• Os proprietários podem fazer o uso limitado da área

desapropriada.desapropriada.


SERVIDÃO DE PASSAGEM DE OLEODUTOS E GASODUTOS—

• Restrições impostas nas áreas atingidas:

– Fazer construções

– Fazer queimadas

– Trafegar com veículos pesados

– Fazer escavações, usar implementos agrícolas em

profundidades superiores a 60 cm

– Usar explosivos para remoção de rochas

– Implantar culturas de médio e grande porte


INDENIZAÇÃO NA DESAPROPRIAÇÃO—

• Por se tratar de uma transação compulsória, a

indenização deve refletir:

– o valor de reposição do patrimônio ou

– o valor de mercado– o valor de mercado

• Metodologia utilizada:

– Método do “Antes e Depois” - diferença entre as

avaliações do imóvel original e do imóvel serviente

– Método evolutivo


INDENIZAÇÃO DA SERVIDÃO—

14653-3 (proposta)

Corresponde ao valor presente

líquido, na data de referência,

da perda de renda causada

ao imóvel, considerada a sua

destinação ou a sua vocação

14653-2 (VIGENTE)

Diferença entre os valores presentes

dos rendimentos imobiliários

líquidos relativos ao uso do imóvel

antes e depois da instituição da

servidão.

destinação ou a sua vocação

econômica.

Como alternativa, o engenheiro

de avaliações pode utilizar uma

percentagem do valor da

terra nua, desde que justificada

tecnicamente.Gestor: ETM-CORP/ST/SEPAV Versão: 28/09/2015

Diferença entre as avaliações do

imóvel original e do imóvel

serviente, na mesma data de

referência (critério “antes e

depois”), com consideração de

circunstâncias especiais, tais como

alterações de uso, ocupação,

acessibilidade e aproveitamento.

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ADOTADA PELA PETROBRAS

—• Desenvolvida desde a década de 50

• Permitiu a avaliação de aproximadamente 11 mil Permitiu a avaliação de aproximadamente 11 mil

quilômetros de faixa de dutos

• Possibilita o cálculo em lote das avaliações, considerando

algumas particularidades dos imóveis avaliados

• parâmetros físicos

• aproveitamento econômico das culturas agrícolas


AVALIAÇÃO DAS RESTRIÇÕES DO USO DO SOLO NA FAIXA DE SERVIDÃO—

• Percentual de Comprometimento de Valor (NBR-14653-2)- relação entre os valores da área atingida por umgravame, antes e depois da sua instituição

– Estabelecido por relações empíricas a partir das

particularidades dos imóveis.particularidades dos imóveis.

• A avaliação do valor das restrições é definido por:

Valor Restrição = VU x PS x ÁREAonde:

VU = valor unitário de terra nua para o imóvel em avaliação (R$/m²)

PS = percentual de servidão (%)

ÁREA = área da faixa serviente (m²)


PERCENTUAL DE SERVIDÃOÁREAS RURAIS—

Critérios

Critério A – Porte da Propriedade.

Critério B – Percentual de Comprometimento.

Critério C – Aproveitamento Econômico.

Fatores de Ajustamento

Fator de Relevo.

Fator de Posição da Faixa.


CRITÉRIO A – PORTE DA PROPRIEDADE

ÁREA TOTAL(ha)

PSA(%)

1 95

ÁREA TOTAL(ha)

PSA(%)

35 60

2 90

5 85

10 80

15 75

20 70

25 65

45 55

55 50

65 45

80 40

100 35

> 100 30


CRITÉRIO B – PERCENTUAL DE PROMETIMENTO

AF/AT(%)

PSB(%)

> 60 95

55 a 60 90

AF/AT(%)

PSB(%)

25 a 30 60

20 a 25 5555 a 60 90

50 a 55 85

45 a 50 80

40 a 45 75

35 a 40 70

30 a 35 65

20 a 25 55

15 a 20 50

10 a 15 45

5 a 10 40

2 a 5 35

0 a 2 30


CRITÉRIO C – APROVEITAMENTO ECONÔMICO

– Percentual de Servidão (PSC)

• AVG1 a AVG4 = áreas totais da vegetação de cada classe

• PSG1 a PSG4 = percentuais de servidão de cada classe

CLASSETIPO DE ATIVIDADE ECONÔMICA

(Cultura e/ou cobertura vegetal)PSG(%)

Grupo 1 Impossíveis de serem recuperadas (eucalipto) 95

Grupo 2 Possíveis de recuperação com grande dificuldade 70

Grupo 3 Possíveis de recuperação com média dificuldade 50

Grupo 4 Possíveis de recuperação com facilidade (pasto) 30


FATORES DE RELEVO E POSIÇÃO—

• Fator de Relevo (FR)

CLASSEFACILIDADE DERECOMPOSIÇÃO

FR

Grupo 1 Recomposição favorável 1,00

Grupo 2 Recomposição média 1,05

Grupo 3 Recomposição desfavorável 1,10

• Fator de Posição da Faixa (FP)

Grupo 3 Recomposição desfavorável 1,10

CLASSEPOSIÇÃO DA

FAIXAFP

Grupo 1 Posição favorável 1,00

Grupo 2 Posição média 1,05

Grupo 3 Posição desfavorável 1,10


PERCENTUAL FINAL DE SERVIDÃO—

Na área da faixa de servidão

sendo:

MAX = função máximo, determina o maior valor

PSA , PSB, PSC = Percentuais definidos nos critérios.

FR, FP = Fatores de ajustamento.

Nas áreas com remanescentes inaproveitáveis.

mesmo critério exposto para a área da faixa de servidão.


PERCENTUAL DE SERVDÃOÁREAS URBANAS—

• Glebas Urbanizáveis

– Na área da faixa de servidão = 95%

– Nas áreas remanescentes não-aproveitáveis = 95%

• Lotes Urbanos• Lotes Urbanos

• Preferencialmente são realizadas

aquisições

• Nos casos de servidão, adota-se:

Na área da faixa de servidão = 95%.

Na área de remanescente inaproveitável

= 95%.


AVALIAÇÃO DA COBERTURA VEGETAL

—

• Cultivos Perenes / temporários / pastagens

– Dano direto– Lucro cessante (MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA)


DIFICULDADES DO PROCESSO—

• Cadastramento

– Documentação.– Registro Fundiário.

• Pesquisa imobiliária• Pesquisa imobiliária

• Especulação imobiliária

• Necessidade de critério harmonioso em todas as propriedades /

obras na região


VARIABILIDADE DE VOCAÇÕES DOS IMÓVEIS AVALIADOS


MELHORIAS ALCANÇADAS

—

• Validações automáticas do cadastro

• Sistemas de Informação Geográfica – geração de mapas, organização de dados e obtenção de parâmetros


FERRAMENTAS ÚTEIS

—FINAL DA ESTAÇAO SECAESTAÇÃO CHUVOSA


MELHORIAS FUTURAS

—• Uso atual => Capacidade de Uso do Solo

• Automatização do levantamento de alguns parâmetros por

geoprocessamento - ex : dificuldade de aproveitamento

de remanescentes / dificuldade de recomposição da faixa


FIM

——

Jorge Dumaresq [email protected]

(21) 2166-2113

00/00/2012Gestor: ETM-CORP/ST/SEPAV Versão: 28/09/2015

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