TRIBUTACÃO ."

RENDA T

IMOBILIARIA

LATIN

SUMÁRIO

Agradecimentos ..... ........ ........... .. ..... ... .. ........ ........ .... ............. .... ...... ....... 13

Prefácio ... ....... ......... ........................... ......... ......................................... ... 15

PARTE GERAL, 21

Capítulo I

Introdução, 23

1.1. Relevância do tema proposto ...... .................... .................. .......... .... 24

1.2. Considerações propedêuticas: objetivos do trabalho,

desenvolvimento e limitações ... .. .. .... ....... ....... ............... ...... ... . .. ........ ... 25

1.2.1. Objetivos do trabalho ........... ...................................... ........... . 25

1.2.2. D esenvolvimento do trabalho e limitações ... .......................... 27

Capítulo II

Sistemas jurídicos - características e identificação, 29

2.1. Os valores normativos e sua vinculação na interpretação e

na produção legislativa. ..... ...... .... .... . ... .. ............ ................ .. ..... .... ... .. .... 3 O

2.2. Relevância do estudo do conceito de sistemas jurídicos e

a sua definição ......................... ................................................... .......... 32

2.3. Pluralidade de sistemas jurídicos - subsistemas e micros sistemas .... ... 36

2.4. Os Princípios no estudo dos sistemas - identificação

e importância .. ............................. ............. ... ............................. ...... .. .... 42

2.5. Interpretação pragmática da norma ..... .... ........................... ....... ... .. 45

2.6. Norma tributária indutora: relevância da sua análise ... ... ...... ....... .. 46

2.6.1. Breve conceituação das normas tributárias indutoras ....... .. .... 47

2.7. Síntese do segundo capítulo ...... ...... ... .. .... ...... ......... .............. .. .... .. . 5 O

Capítulo III

Tributação da R enda, 53

3.1. A renda como grandeza adequada à tributação - conceito ..... ...... . 54

3.1.1. A renda como medida de um sistema tributário mais justo -

o bem-estar como parâmetro de renda .... ........ .......... .. .... .... ...... ... .. . 54

3.1.2. A renda como medida de um sistema tributário mais justo -

a capacidade de pagamento ... ... ...... .... ... ..... ...... ........... ... .... ... ..... ..... 56

3.1.3. A renda como medida de um sistema tributário mais

justo - o bem-estar como parâmetro de renda - a equidade ......... 57

3.1.4. O conceito fundamental de renda.......................................... 59

3.1.4.1. Renda psicológica - gastos com bens e serviços............. 60

3.1.4.2. Acréscimo monetário de riqueza.................................... 61

3.1.4.3. Renda imputada ............................................................. 63

3.1.5. Síntese do conceito teórico de renda ...................................... 63

3.1.6. A influência dos princípios tributários no conceito de renda ..... 64

3.1.7. Teoria do produto de uma fonte permanente ........................ 67 3.1.8. Teoria do acréscimo patrimonial............................................. 68

3.1.9. Teoria legalista ........................................................................ 70

3.2. O fato gerador do imposto de renda no Código

Tributário Nacional.............................................................................. 72

3.2.1. A renda na legislação nacional................................................ 72

3.2.2. A disponibilidade econômica ou jurídica de renda................ 78

3.2.3. Princípios gerais, princípios aplicáveis ao direito tributário

e critérios informadores do sistema ................................................. 8 O 3.3. Síntese do terceiro capítulo ............................................................. 86

Capítulo IV

O imposto de renda das pessoas jurídicas - lucro real e lucro presumido

e o ganho de capital das pessoas físicas, 89

4.1. A base de cálculo do imposto de renda das pessoas jurídicas -

o lucro líquido do exercício como ponto de partida

para o lucro real .................................................................................... 9 O 4.1.1. Breve histórico da evolução da relação ente lucro

contábil e lucro fiscal....................................................................... 91

4.1.2. A expressão do Lucro Real- o mito do lucro real................. 91

4.1.3. Regime contábil e sua relação com o regime tributário ......... 93

4.1.3.1. As divergências entre os preceitos da legislação

comercial, os princípios contábeis e o fato gerador

do imposto de renda .................................................................. 95

4.2. A nova prática contábil - formas de apuração do lucro real e

consequências de natureza fiscal .......................................................... 100

4.2.1. A necessidade de harmonização contábil e os objetivos da

Lei nO 11.638/07 ............................................................................ 100

4.2.2. Os novos métodos previstos para a apuração do lucro real -O modelo vigente entre a Lei nO 11.638/07 e a Lei

nO 11.941/09 e o modelo atual ...................................................... 103 4.2.2.1. A neutralidade fiscal dos ajustes contábeis .................... 109

4.2.2.2. O Regime Tributário de Transição ................................ 111 4.3. Regime geral de escrituração das pessoas jurídicas - regime

de competência................ ........... .......... .. ............................................ .. 115 4.3.1. Realização do lucro conforme as normas contábeis e

o momento da tributação da renda nas pessoas jurídicas -princípio da realização da renda .. ...... .......... .. ...... .. ........ .. .... .......... .. 118

4.4. Tributação presumida da pessoa jurídica ............................ ............ 119 4.4.1. Conceito e forma de apuração e regime de

reconhecimento da receita .............................................................. 119 4.5. Tributação do imposto de renda das pessoas físicas -

ganho de capital............... ..................................................................... 123 4.5.1. O ganho de capital como renda.................... .. .......... .. ...... .... .. 123

4.5.2. Apuração do ganho de capital- questões controversas ...... .... 124 4.5.2.1. Base de cálculo - efeitos inflacionários e abatimentos ........ 124

4.5.2.2. Momento da apuração e situações que se considera realização do bem ....................................................................... 126

4.6. Síntese do quarto capítulo .................................... .. ........................ 128

PARTE ESPECIAL, 133

Capítulo V

As atividades, os agentes e os instrumentos do mercado imobiliário, 135

5.1. Conceito de bem imóvel.................. .. ............................................. 137 5.2. A incorporação ................................................................................ 140

5.3. Venda de imóveis próprios .... .. ........................................................ 141 5.4. Loteamento ... ............. .. ........ ........... ................................................ 142

5.5. Atividade de intermediação imobiliária .......................................... 143 5.6. Locação de imóveis próprios e as operações de built to suit............. 143

5.7. Fundos de Investimentos Imobiliários ........................................... 144 5.8. Patrimônio de afetação ......... ... ......... .. ..................... .. ...................... 147

5.9. Instrumentos financeiros imobiliários - securitização de recebíveis .......... ....................... ........................................... .. ............ 148

Capítulo VI

Tributação do mercado imobiliário - pessoa jurídica - lucro real, 151

6.1. A apuração e o reconhecimento do lucro nas atividades de

compra e venda, incorporação e construção de imóveis na

pessoa jurídica....................................................................................... 152

6.1.1. O lucro na atividade de venda de imóvel e de incorporação ....... 152

6.1.2. A apuração do lucro e o momento do seu reconhecimento-

diferentes hipóteses ......................................................................... 153

6.1.2.1. Venda à vista de imóvel pronto ...................................... 153

6.1.2.2. Venda à vista de unidade em construção ....................... 157

6.1.2.3. Custo orçado .................................................................. 159

6.1.2.4. Venda de unidades a prazo ............................................ 163

6.1.2.5. O regime de reconhecimento de receitas previsto

para as companhias abertas ........................................................ 168

6.1.2.6. Correção monetária e juros............................................. 169

6.1.2.7. Condição suspensiva....................................................... 171

6.2. A atividade de loteamento .............................................................. 175

6.3. A tributação das operações de securitização de recebíveis .............. 176

6.3.1. As questões relativas à tributação das operações de

securitização de recebíveis ............................................................... 176

6.3.2. A tributação das operações de recebíveis ................................ 177

6.4. Identificação das características e particularidades da tributação

da renda das incorporações imobiliárias e loteamento na pessoa

jurídica -lucro real e princípios destacados......................................... 179

Capítulo VII

Tributação do mercado imobiliário - pessoa jurídica - lucro presumido, 185

7.1. A tributação presumida nas atividades de compra e venda,

incorporação e construção de imóveis na pessoa jurídica -

indução à sua opção.............................................................................. 186

7.1.1. A tributação presumida nas atividades de compra e venda,

incorporação e construção de imóveis na pessoa jurídica -

princípios e compatibilidade ........................................................... 187

7.1.2. Receitas financeiras das atividades de compra e venda,

incorporação e loteamento - reconhecimento das

especificidades do setor - princípios presentes............................... 189

7.1.3. A venda de terreno no lucro presumido e as operações de permuta ......................... ....... .. ................ .... ....... .. ...... ........ ......... 194

7.2. A tributação presumida nas atividades de locação de imóveis próprios...... .......................... .... ... ... .... .... ......... .................. ..... .. 198

7.3. Identificação das características e particularidades da tributação presumida nas atividades imobiliárias e princípios destacados ............ 201

Capítulo VIII

Patrimônio de Afltação e o Novo Regime Especial de Tributação, 205

8.1. A afetação do patrimônio e um breve histórico do regime especial de tributação ...... ............................................................... ...... 206

8.2. A questão da legalidade da segregação frente ao CTN .... ...... .. ...... 209

8.3. Análise do RET .............................................................................. 210

8.3.1. A questão do regime opcional................................................ 210

8.3.2. Natureza jurídica do RET ................... ............. .. .. .. ... ............ 212 8.3.3. Regime Especial de Tributação do programa Minha

Casa Minha Vida..... ..... ..... ... .... ... ............................................ ....... 215 8.3.4. Efeitos econômicos e comparação com os demais

regimes tributários ...... ................................... .................................. 218 8.4. Identificação das características e particularidades do regime

especial de tributação e princípios destacados ...................................... 220

CaPítulo IX

A tributação da atividade imobiliária nas pessoas físicas, 225

9.1. A tributação do ganho de capital na venda de imóveis .................. 226 9.1.1. Natureza da tributação do ganho de capital .......................... 226

9.1.2. Momento da tributação e base de cálculo ..... ......... .......... ...... 229 9.1.2.1. Momento do fato gerador e momento do pagamento

do imposto ........... .. ................. ............................................ ....... 229

9.1.2.2. Hipóteses equiparadas à alienação para efeito da

apuração do ganho de capital..................... ........ ........................ 231 9.1.2.3. Base de cálculo do ganho de capital- abatimentos ....... 232

9.1.3. Hipóteses de tratamento especial do lucro imobiliário .. .. ..... . 233 9.1.3.1. Breve histórico .............................. .......... ........ ......... .. ..... 233

9.1.3.2. Venda de um único imóvel .......................... ...... ... ... ..... . 235 9.1.3.3. Redução do ganho de capital de 5% ao ano ................... 236

9.1.3.4. Isenção do ganho de capital vinculado ao reinvestimento em imóveis residenciais... ...................... ............. 238

9.1.3.5. Fator de redução ..... ... ...... .... .... ..... ..... ....... ....... ... .......... .. 242

9.2. A equiparação das pessoas físicas às pessoas jurídicas ........ ............. 244 9.2.1. Breve histórico ............ ... .. ......... ... ..... ..... ..... .... ..... .... ............ ... 244

9.2.2. A equiparação hoje e sua natureza ................. .. ......... ........... .. 245 9.3. Receita de locação de imóveis auferida pela pessoa física .. .. ... ..... ... 248

9.3.1. A tributação do aluguel na pessoa física - sistemática ........... 248

9.3.2. A tributação das receitas do pool hoteleiro ... ... ...... ..... ... .......... . 249 9.4. A tributação do rendimento dos títulos de securitização

de recebíveis .... ................ .... ............. ....... .. ... .......... .... ... ..... ..... ....... ...... . 251

9.5. Identificação das características e particularidades da tributação

do ganho de capital das pessoas físicas, das receitas decorrentes da atividade imobiliária e princípios destacados ........................... ............ 252

Capítulo X

Fundos de Investimentos Imobiliários - FI!, 259

10.1. Evolução da tributação do FII ..................................................... 260

10.2. A tributação vigente nos FII ........... ............................................. 263 10.2.1. A equiparação à pessoa jurídica - Lei nO 7.779/99 ............ 263

10.2.2. A tributação na fonte dos rendimentos dos Fundos ... ........ . 266

10.2.3. A isenção das pessoas físicas em investimentos em

quotas de FIIs .. .. .................... ........... ......... ... ....... ............... .. .......... 268 10.3. Identificação das características e particularidades da tributação

dos FIIs e princípios destacados ........................................................... 271

Capítulo XI

O Sistema tributário da renda imobiliária, 275

11.1. Identificação do sistema tributário da renda imobiliária ... .......... 276

11.2. Apresentação dos princípios e critérios que compõem o sistema tributário da renda imobiliária ................. ............................................ 278

Bibliografia Consultada .... .. ......... ........... .. .......... ... ........ ........... .. .......... . 285